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物权法公选课的吧。。难道我会告诉你晚上一搜一大把吗。。
其实论文很好写的，找准方法，找准方向，按部就班的走起来就好，简单的说，摘要，内容和结尾即可，下面是我分享的一些，对你肯定是有帮助的，也有我提供的资源出处，好好看看吧，望采纳!
想写论文的话，首先要注重论文摘要，俗话说就是，虎头，猪肚，凤尾，可见开头和结尾的重要性，先分享一下论文摘要怎么写?
一.摘要应包含以下内容：
①从事这一研究的目的和重要性;
②研究的主要内容，指明完成了哪些工作;
③获得的基本结论和研究成果，突出论文的新见解;
④结论或结果的意义。
论文摘要虽然要反映以上内容，但文字必须十分简炼，内容亦需充分概括，篇幅大小一般限制其字数不超过论文字数的5%。例如，对于6000字的一篇论文，其摘要一般不超出300字。
论文摘要不要列举例证，不讲研究过程，不用图表，不给化学结构式，也不要作自我评价。 撰写论文摘要的常见毛病，一是照搬论文正文中的小标题(目录)或论文结论部分的文字;二是内容不浓缩、不概括，文字篇幅过长。
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二.再说一下论文的具体写作方式，会举例学术论文，硕博论文等等。
1、学术论文是用来表述学术研究成果的一种文体
学术论文的上位概念是论文(议论文)。论文与其他文体如记叙文、抒情文的区别在“论”，即：论述、论证、论说。论文，以是否具有学术性为标准，可以分为：学术论文与非学术论文。非学术论文，指一般报刊杂志上的论文，例如：社论、评论、短论、时评、评论员文章等。学术论文，包括学术报刊上的学术论文、专题研究论文(长篇专题研究论文即所谓专著)、学位论文，是用来表述科学研究成果的文体。
2、学术论文的大致分类
学术论文可分为：一般学术论文;研究性学术论文。
一般学术论文，指学术刊物上的学术论文，一般篇幅较短;
研究性学术论文，包括：长篇专题研究论文、硕士学位论文、博士学位论文。
3、研究性学术论文的写作过程即是学术研究过程
社会科学研究，尤其法学研究，研究的对象主要是法律、法学著作、判例等文本，属于文本研究。即使所谓法社会学研究，进行问卷调查和统计、分析，最终也要归结为文本研究。
文本研究的过程，也就是写作论文的过程，分析文本、研究文本、写作论文，是同时的，不可截然区分。因此，研究性学术论文的写作过程，即是学术研究过程，学术研究的成果，即是所完成的学术论文。研究所得到的结论，称为基本学术见解，只是到了论文写作完成之时，亦即学术研究过程终结之时，才最终形成。
非学术论文和一般学术论文则不同，基本学术见解早就存在，下笔之时，主题思想已经存在，俗话说已有“成竹在胸”。论文的写作过程，不是研究过程，而是表达过程。其中进行论证、论述、论说，是为了表述已经存在的主题思想、基本见解。研究性学术论文当然也有论证、论述、论说，主是为了研究，为了得出研究结论，即形成基本见解。
(二)学位论文的七要素
1、选题
2、资料
3、结构
4、方法
5、见解
6、文章
7、社会责任
本次讲座只讲第一个要素“选题”。
二、学位论文的选题
(一)选题的意义
1、选题，是学术论文写作的开始，实际上就是选择和确定研究课题、研究方向的过程，是极为重要的一步(引自《汉语写作学》);
2、选题，是科学研究能力之一;
3、博士、硕士论文的选题，是决定论文是否成功的关键。
有的导师预先拟定若干题目，分配给学生。这样也可能完成较好的甚至优秀的学位论文。但学生没有学会如何选题，其学术研究能力不完整，缺乏选题的能力。不掌握选题和题目设计的方法，就只能参加别人的课题组，承担部分章节的写作，而不会自己设计课题，不能担任课题组负责人。现今所谓“学科带头人”，选题能力是其重要素质之一。
博士、硕士研究生应当在第一学年结束前确定选题。
(二)课题选定
课题选定的四项要求：
1、有学术性、理论性
2、有实践性、针对性
3、有充足的资料
4、能够扬长避短
1、有学术性、理论性
答辩委员会成员评价学位论文，首先是判断其选题是否具有学术性、理论性。评价的结果，如果得出没有学术性、理论性，或者学术性、理论性较小的判断，该论文是否能够通过就成了问题。可见，缺乏学术性、理论性的课题，亦即纯粹技术性的、实用性的课题，不适于作为学位论文的选题。例如所谓“执行难”、“裁判不公”等虽说是重大的问题，但不是学术问题、理论问题，就不适于选作学位论文的课题。有的属于政策性、对策性课题，也不适于作学位论文选题。
学位论文的选题应当是：研究一项法律理论，或者研究一项法律制度，或者研究一个法律原则，或者研究一个法律概念。
答辩委员会成员或者其他专家在评价一篇学位论文时，所说该课题具有较强的学术性或理论性，是指什么而言的呢?换言之，判断一篇学位论文学术性、理论性之有无、大小的标准是什么?
符合下述五种情形之一，即可认为具有学术性、理论性：
其一，补白性选题
这一课题前人没有研究，至少是国内法学界没有作过研究，这叫补白，填补研究的空白，属于有学术性、理论性。
其二，开拓性选题
这一课题前人虽然有所研究，但成果很少，仅有几篇一般性文章，或者仅研究其个别部分、个别侧面而不是全部，本文将研究的范围拓宽了，研究的程度加深了，作了系统、全面、深度的研究，这叫有开拓性，属于有学术性和理论性。
其三，提出问题性选题
这一课题是社会生活或法律生活中出现的新情况、新问题，过去没有或没有意识到，当然更谈不到研究，现在提出这一问题本身就具有价值，标志学术研究的进步，也许本文还做不到系统、全面、深入的研究，其学术性和理论性就表现在率先提出问题。
其四，超越性选题
这一课题前人已经作过很多研究，可能已经形成通说，但本文根据社会生活和法律生活的重大发展，总结实践中的新经验，回答了实践中的新问题，所作出的研究结果远远超过了前人所达到的程度和水准，当然具有学术性和理论性。
其五，总结性选题
这一课题在不同的时代、不同国家都有很多研究成果，不同的研究都有所侧重，有其局限，有所不足，本文在前人所取得的研究成果基础上作系统、全面、深入的带总结性的研究，这叫集其大成，当然具有学术性和理论性。论文格式：
2、有实践性、针对性
一个课题虽然有学术性和理论性，但如果在现代法治已经没有地位，现代社会中不发生这样的问题，你的研究对我们的国家、民族的发展进步有什么用处，对于民主、法治和人权有什么意义?这叫不具有实践性、针对性。须说明的是，法史学研究，不能这样要求。
须注意的是，有的课题，在当时可能没有什么实践性、针对性，例如80年代初期，研究破产法，研究期货、证券制度，往往会被人指责缺乏实践性、针对性。谈论实践性当然不能局限于当时，要预见到社会的发展。第一篇以证券交易法律制度研究为题的博士论文在选题时，我国还没有证券交易所;第一篇研究建筑物区分所有权制度的博士论文在选题时，北京还没有几座公寓式大厦，住宅商品化政策还没有出台，能够说这样的选题没有实践性吗?再者，对实践性、针对性的要求，不可绝对化，不是什么研究都要求实践性、针对性。例如英美法上的某些制度，即使对我国法制不可能有多少参考价值，我们仍可选作学位论文题目。
3、有充足的资料
法学研究属于文本研究的性质决定，选题还应当考虑的一个重要问题是资料是否足够。有的选题虽然有重大的理论意义和实践性，但缺乏足够的资料，不可能成就一篇高质量的学位论文。因此，选题是否适当，不能只看学术性、实践性，一定要考虑资料是否充分?没有充分的资料，再好的选题，也应舍弃，不可勉强。论文写到中途，因为资料缺乏，写不下去，不得不重新更换选题，就被动了。
4、能够扬长避短
兵法上说“知己知彼，百战不殆”。学术研究何尚不是如此?前述三项要求，目的是做到“知彼”，即了解研究对象。第四项要求，是要“知己”。了解自己的长处和短处，尽可能回避自己的短处，尽可能发挥自己的长处。
判断自己的长处、短处，主要考虑以下三个方面：
其一，是否擅长抽象思维?
有的人擅长抽象思维，擅长论辩，而另外有的人却不擅长抽象思维，不擅长论辩。阅读的范围宽，哲学、经济学、历史学等等读过不少，自然喜好辩论，擅长辩论。除专业著作外，很少读其他著作，对哲学、经济学、历史学缺乏兴趣，自然不擅长抽象思维。在选题时一定要考虑自己的长处、短处，使所选题目符合自己的长处，自己的短处可以避开。
学术论文选题，大抵可以分为两种类型：
其一，理论型选题;
其二，制度型选题。
法理学领域的课题大抵属于理论型，就是民法领域也有理论型课题。迄今较优秀的民法博士学位论文，属于制度型选题的较多。
在写作的难易程度上，理论型选题较难，制度型选题较易。理论性课题，需要作者有较强的抽象思维能力和驾驭理论的能力，擅长抽象思维的人可以充分发挥其长处。如果不擅长抽象思维的人选理论性选题，就会很吃力，感到难以驾驭，讲不出多少道理。就应当回避理论性选题，而选择制度型选题。
制度型选题，所研究的是现实存在的法律制度，是一种存在，虽然不同于物质存在。法律制度，例如民法上的各种制度，法人制度、时效制度、抵押权制度、建筑物区分所有权制度、相邻关系等，是一种制度存在，有其定义、内涵、外延，有其构成、内容、目的、功能等，相对而言，容易把握、驾驭，容易成功。但一个擅长抽象思维的作者选了制度型选题，就发挥不了其长处。在博士、硕士研究生阶段，由于时间、精力及知识积累的限制，擅长抽象思维的人，很可能不擅长制度研究。选择了制度型选题，很可能正是其短处。
其二，掌握外语种类及程度如何?
各人掌握外语的语种和程度有不同。一个英语很好的博士生选择一个大陆法上特有的制度，长处得不到发挥，并且正好是其短处，例如论物权变动，由于英美法没有对应的制度，英语很好却一点也用不上，有很多德国、日本资料却不能利用，你叫他怎么能够完成一篇高水准的学位论文?反之，一个德语、日语很好的研究生，选一个英美法上特有的制度，也是如此。
其三，专业知识上的长处和短处
现在的硕士生、博士生，大抵在专业知识上有所欠缺或偏重，因此在选题时要注意回避自己的短处。例如，对某个外国的法律掌握较好，而对国内的法制反到很生疏，如选择研究该外国法律制度的选题，可以扬长避短。这里顺便提到研究外国法律制度的价值问题，有的人认为研究外国的法律制度，没有什么创造性，否定其学术价值和实践价值。把某外国某项法律制度研究清楚，供作我国立法和理论研究的参考，这就是其价值。将外国的某项制度、理论引人国内，使之体系化、条理化，以便我们能够了解、把握、借鉴，这就是学术性和实践性。
(三)题目设计
其一，题目设计的四项要求：
第一项要求：题目要新颖
第二项要求：题目与内容相符
第三项要求：题目大小适当
第四项要求：能够扬长避短
第一项要求：题目要新颖
一篇学位论文的题目，就是该学位论文的名称，类似于自然人的姓名和法人的名称。通过给学位论文设计一个题目，首先，是要明示作者所研究的对象，使读者(更重要的是答辩委员会成员)一望而知作者所研究的是什么;其次，要确定一个研究的最佳角度，将自己的研究限定在一个适当的范围，选择一个最好的切入点，现在时髦的说法叫“进路”;最后，还要能够引起读者的阅读兴趣。
题目一般化，甚至千篇一律，千人一面，不可能给读者和答辩委员会成员、评定论文的专家以好的第一印象。有一个时期，很多法学论文的题目雷同，都是关于什么什么的几个问题，关于什么什么的若干问题，或者关于什么什么的三论，显然不能给人以好的第一印象。一般化的题目还会起反作用，读者心里说，连一个新颖一点的题目都拟不出来，可见作者的能力不怎么样!答辩委员会成员则会怀疑作者是否具有独立从事科学研究的能力。
切不可因小失大!
不适当的题目设计的实例：
博士论文题目：商法若干理论问题研究
作为对照，举一些较好的博士论文题目设计：
题目：国际贸易惯例基本理论问题研究
题目：国际贸易中银行担保法律问题研究
题目：国际货币基金协定研究
题目：抵押权制度研究
题目：违约损害赔偿研究
第二项要求：题目应与内容相符
要求题目能够涵盖论文的全部内容。题目是关于某某制度的研究，但从论文的内容看，只是研究该制度的一个方面或一个部分，或者论文内容超出题目的范围，都是内容与题目不符。当然，不是说该制度的一切方面、全部内容都要研究，而是要求题目应涵盖该制度的主要方面、基本内容，如果不是这样，就要调整题目。
举一个实例：
博士论文题目：违约责任及其比较研究
本文内容，分五章：
第一章 违约责任概述
第二章 违约责任构成理论的基本研究
第三章 违约行为研究
第四章 归责事由研究
第五章 救济措施研究
评论：
这不能算一个好的题目设计。因为题目中使用了“及其”一词，相当于英文中的 AND ，给读者的印象是：本文要研究两个课题，一是违约责任，二是违约责任的比较。而从内容看，作者的意思大概是：采用比较研究的方法研究违约责任。可以改为：“违约责任研究”，或者“违约责任的比较研究”。
问题出在第五章。“违约责任”与“违约救济措施”是既有联系又有区别的两个不同概念，而违约救济措施超出了违约责任概念的外延。违约救济措施有多种，其中有的属于违约责任形式，有的不属于违约责任形式。简而言之，论文题目涵盖不了第五章的内容。这是文题不符的例子。
再举一实例：
博士论文题目：期货市场风险管理的法律机制研究
从题目本身看，作者所要研究的范围很明确，似无问题。但我们看论文目录：
第二章 期货市场风险研究
第三章 期货市场风险管理机制的比较研究
第四章 建立我国期货市场风险管理法律机制的思考
第五章 期货交易所及其会员的法律地位
第六章 期货结算机构及其会员风险管理的法律机制研究
第七章 期货经纪商的法律地位及风险控制
第八章 期货交易的民事责任研究
评论：
第八章显然超出了题目所限定的研究范围。民事责任，即使是期货交易中的民事责任，也不能说只是风险管理的法律机制。因为“民事责任”不是“风险管理”的下位概念。当然，作者有理由说期货交易中的民事责任，可以发挥风险管理法律机制的作用。但绝不是期货交易中的民事责任所发挥的作用的全部。因此，第八章的内容已超出题目的范围，导致文题不符。解决的方法，一是干脆删去第八章;二是调整题目，例如加一个副题：
期货市场风险管理的法律机制研究
――兼论期货交易中的民事责任
再举前面提到的题目：
商法若干理论问题研究
其内容包括六章：
第一章 商法的产生、演变及大陆法系商法和英美法系商法
第二章 商法的调整范围及对经济关系的深刻影响
第三章 民商分立与民商合一的理论评析
第四章 传统商法向现代商法的演变及特征
第五章 商法在中国的历史命运和在市场经济条件下的新生
第六章 商法在我国法律体系中的地位
评论：
从各章标题看，能够说各章的内容都是商法的理论问题吗?都是商法的重要理论问题吗?都是商法的基本理论问题吗?恐怕不能。应当肯定，本文内容之大部非理论问题，至少非重要理论问题。属于典型的文题不符。顺便提到，其结构亦不合逻辑，也不符合博士论文的其他要求。
第三项要求：题目的大小要适当
题目太大，必然空泛，题目太小，分量不够。题目大小，决定论文篇幅长短。硕士学位论文，一般四五万字，长的七八万字。博士学位论文，一般要求二十万字以上。写博士学位论文，题目太小，写三五万字就没什么话说了。或者写硕士学位论文，题目太大，写到十来万字还打不住。勉强写成一篇硕士学位论文，浅浅的、泛泛的，没有什么深度。都是因为题目太大、太小，不适当。题目的大小，关系论文的成败，不可小视。
台湾著名学者王泽鉴先生在《民法五十周年》一文中特别谈到这个问题。他说，目前台湾各大学硕士学位论文题目过大，且多所重复。但有日益精致的趋势。王泽鉴先生列举了他认为大小适当的论文题目：
假设因果关系与损害赔偿
物之使用利益与损害赔偿
损害赔偿法上的求偿关系
第三人与有过失
第三人利益契约之不完全给付
不当得利研究
不当得利法上之所受利益不存在
法规目的论与相当因果关系
继承回复请求权
亲属间的侵权行为。
这些都是王泽鉴先生认为比较适当的硕士学位论文题目，假设我们将这些作为博士论文的题目，大多数都嫌太小，容纳不下二十万字。
须说明的是，个别题目弹性较大，例如“不当得利研究”，80年代《法学研究》刊登过一篇约八九千字的论文，90年代《民商法论丛》刊登过两篇，一篇约三四万字的专题研究，另一篇硕士学位论文约八万字。而王泽鉴先生的《不当得利》一书二十多万字。日本学者加藤雅信的《不当得利研究》，是博士学位论文，日文一百多万字。再如“公司人格否认论”，也属于弹性很大的题目。《民商法论丛》刊登过一篇，是硕士学位论文，后来《商事法文库》出了一本同名的书，是一篇博士学位论文。这样的题目，由于弹性很大，既可以作为硕士学位论文的题目，也可以作为博士学位论文的题目。因此，考虑题目大小，还要注意题目是否有弹性。《民商法论丛》选刊的硕士学位论文已经不少，一般题目大小适当，硕士生选题可以参考。
似可得出这样一个规则：
硕士论文题目的设计，要避免过大;
博士论文题目的设计，要避免过小。
请看一篇博士论文：
物权程序的建构与效应：不动产物权登记法律制度研究
第一章 导论
第二章 形式主义法律传统中的物权程序
第三章 物权程序建构的正当性标准(一)：工具价值
第四章 物权程序建构的正当性标准(二)：过程价值
第五章 物权程序建构的基本法律问题
第六章 物权程序的正效应(一)：登记的效力
第七章 物权程序的正效应(二)：权利的顺位
第八章 物权程序的负效应：登记错误及其修正
第九章 物权程序的关联效应：预告登记
第十章 结语
评论：
不动产登记制度，属于制度性选题，并且是程序性制度，其容量有限，且很难讲什么道理，大概可以写五、六万字，至多七、八万字，作为硕士论文选题是比较适当的，作为博士论文选题就不适当。作者显然已经意识到这一点，因此，首先在题目设计上花了心思，在“不动产物权登记法律制度研究”之前，增加“物权程序的建构与效应”一句，并用“;”号连结，目的在增强选题的理论性和扩张其容量;其次，在论文本论部分设第二章、第三章、第四章，着重讨论“物权程序建构”的价值取向问题，目的在展开“理论性”论述。其结果是：导致论文前半部分“太虚”(游离于不动产登记制度的抽象论述)，后半部分“太实”(不动产登记制度本身的具体论述)，给人以“两篇”独立论文被“粘连”在一起的强烈印象。答辩会上，不止一位答辩委员指出这一点。如删去第二、三、四章，将不失为一篇完整的研究不动产登记制度的论文(当然不可能符合博士论文的字数要求)。其实，以作者的专业基础、中外文水平和已经具备的研究能力，如果选一个容量较大的选题，无论理论型选题或者制度型选题，是可以完成一篇高水准的博士学位论文的。
从这一实例可见，如果选题本身的容量过大，我们可以通过局限其范围、限缩其容量，设计出适当的论文题目;反之，如果选题本身的容量过小，则很难通过扩张其范围、增大其容量，设计出适当的论文题目。这一教训，值得后来者记取!
第四项要求：要注意扬长避短
前面谈到选题要注意扬长避短，但在课题选定后，在已经选定的课题上，有的内容是自己的长处，另一些内容是自己的短处。就要在题目设计上回避短处，尽可能发挥自己的长处。
例如，选定的课题是“代理制度研究”，如果作者外语很好，掌握两门外语，一是英语、另一门是德语或日语，以“代理制度的比较研究”为题，就能够发挥作者外语的长处。反之，外语不好，或只掌握一门外语，就不能以比较研究为题。
如果作者只是英语很好，甚至对于中国法也不很精通，以“英美代理法研究”为题，就能够达到扬长避短的目的，就是很明智的题目设计。
例如，一位作者掌握西班牙语，曾经到墨西哥留学，本科和硕士都不是学法律，西班牙语是其特长，所使用的资料主要是西班牙语的墨西哥和其他拉丁美洲国家的财产法著作，墨西哥及拉美国家财产法是其特长，大陆法国家财产法是其短处，甚至中国财产法知识也有不足，这些短处很难在短期弥补。显而易见，特别要避免一般性理论和比较研究。
先看其选题：
所有权研究
再看其题目设计：
所有权功能论
――财产制度历史演变和比较研究
评论：
正题已经是一般理论，将古今中外，大陆法、英美法、拉丁美洲法，涵盖无遗，其范围如此之广，其难度可想而知。再加上一个副题，进一步强调“历史演变和比较研究”，更是在很大的难度上再进一步增加难度。这是一个非常失败的题目设计，正好将作者的短处充分暴露出来。
假使调整一下题目设计，如果采取下述题目设计之一，能够获得完全相反的效果，将作者的短处尽可能地加以回避，而将其长处尽可能地展现出来。论文成功的可能性就很大：
题目一：拉丁美洲国家财产法研究
题目二：拉丁美洲国家所有权制度研究
题目三：墨西哥财产法研究
题目四：墨西哥所有权制度研究
其二，题目的两种基本结构形式
第一种结构形式：
“关于”+“宾语”+“的”+“研究”
第二种结构形式：
“论”+“宾语”
须特别注意：“宾语”必须是“名词”或“名词性短语”
第一种结构形式：“关于”+“宾语”+“的”+“研究”
举例：关于抵押权制度的研究
其简体形式：“宾语”+“研究”
举例：抵押权制度研究
其变体形式：“宾语”+“的”+“研究方法”
举例1：信托制度的比较研究
举例2：知识产权的经济分析
第二种结构形式：“论”+“宾语”
举例：论抵押权制度
其变体形式：“宾语”+“论”
举例：抵押权制度论
其三，题目设计的规则
学位论文题目设计的三项规则：
第一项规则：题目必须是动宾结构的短语，不能是句子
第二项规则：题目只确定研究对象，不表达作者观点
第三项规则：题目应力求明确、简短，忌冗长
结合以上题目设计的要求和规则，举一些不适当的题目设计的实例：
实例1：
博士论文题目：论宪法是安邦治国的总章程
评论：
此题目违反前述题目设计的第一、二项规则。按照第一项规则，题目应当是一个动宾结构的短语，其中的“宾语”应当是名词或名词性短语，而本题目的“宾语”是一个完整的“句子”。按照第二项规则，题目只确定研究范围，不表达作者观点，而本题目已经表明作者的基本观点。
修改建议：
论宪法在安邦治国中的地位和作用
关于宪法在安邦治国中的地位和作用的研究
实例2：
硕士论文题目：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性
评论：
这一题目设计的问题是违反第三项规则，冗长而不明确，由三个名词性短语组成，使人看后不明白作者究竟研究什么?是同时研究 “原因理论”、“法律行为规则”和“物权行为无因性理论”三个对象或三个范围，抑或是研究三者之间的相互关系?从论文的内容看，虽然涉及“原因理论”和“法律行为规则”，但实际上作者着重研究的只是“物权行为无因性理论”。因此，可以改为：
题目一：论物权行为无因性理论
题目二：物权行为无因性理论研究
这样的题目，就符合明确、简短的要求。假设论文的主题是要研究三者的相互关系，则在题目设计中应当以名词“关系”作为“宾语”，采用“定语”+“名词”的结构，例如：
题目一：论原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论的关系
题目二：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论之关系研究
这样的题目，虽然未能避免冗长，但做到了“明确”，这是最重要的。
举一个硕士论文的实例：
题目：论出卖人瑕疵担保责任、积极侵害债权及产品责任之关系
这仍不失为一个比较好的题目设计。
其四，关于副题的运用上举论文中，徐国栋的论文、吴汉东的论文，其副题是用来调整研究角度;董安生的论文、陈现杰的论文，其副题是用来限制研究范围和突出研究重点。加上副题后，论文的范围，与未加副题的情形比较，或者角度有所调整，或者范围有所限制，简而言之，使论文的范围缩小了。
感觉已经讲述的很详细了，希望可以帮助到你。
Real estate registration system's legal significance - - going through between history and reality, scientific theory and legal practiceContent abstract Ten National People's Congress five conferences adopted "the People's Republic of China Reality of laws", in this new Chinese history submits National People's Congress to consider number of times most laws, proved sufficiently real right in our country market economy construction and lives of the people pivotal important position, specially real estate real rights and so on land, house, even more become the people universal matter of concern. The real estate real right registration system is the reality of laws system foundation, is occupying influential person's status in the reality of laws. In recent years, in our country real estate transaction rapidly expand, but the real estate registration system's confusion and weak actually restricts and is affecting the real estate transaction efficiency and the security. Therefore, strengthens to this question research, has the important theory significance and the practice value. This article utilized the comparative law, French philosophy and the legal system history and so on many research techniques, the apply theory to reality has carried on a more thorough discussion and to the real estate registration system's theory stratification plane and the practice stratification plane related question has carried on the shallow design to our country real estate real right registration system's reform and the consummation. This article is divided four chapters. The first chapter introduced our country real estate real right registration system's historical development. This chapter of priority introduced after our country ancient times, modern times as well as founding of the nation, the real estate real right system's historical development, inquired into this system's evolution development path from the longitudinal angle, in order to for research real estate real right registration system building clear vein. The second chapter elaborated the real estate real right registration system existence foundation. This part from the real estate real right registration system existence's social basis, the rationale as well as the legal base three aspects obtains, the modus operandi philosophy's research technique, has analyzed this system existence legal principle theory of law root, and seeks the basis from the legal angle to this system's existence. The third chapter has carried on a more detailed analysis and the appraisal to our country extant real estate real right registration system, has pointed out this system extant certain malpractices and the urgently needed improvement important aspect. And to our country several which implemented with the real estate real right registration related law, the laws and regulations has been carrying on the essential evaluation. The fourth chapter is the conclusion part. This chapter analyzes the comparison in front in the foundation, put forward the proposal to our country real estate real right registration system's consummation and the reform.不动产物权，不动产物权登记，物权公示，法律意义 :Real estate real right, real estate real right registration, real right public announcement, legal significance
文献综述的格式与一般研究性毕业设计论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式必须是多样性，但总的来说，一般包括以下几个部分：综述题目；作者单位；摘要；关键词；引言；正文；总结；参考文献。 (一) 题目 题目要认真选取，保证字数不是太多，并且能够准确反映文章的主要内容。 (二) 摘要和关键词 摘要限200字以内。摘要要具有独立性和自创性，不应出现图表、冗长的公式和非公知的符号、缩略语。摘要后须给出3-5个关键词，中间应用分号“；”分隔。 (三) 引言部分 引言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念、定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的研究现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。 在综述的引言（或者导言、介绍）部分要写清以下内容： (1)首先要说明写作的目的，定义综述主题、问题和研究领域。 (2)指出有关综述主题已发表文献的总体趋势，阐述有关概念的定义。 (3)规定综述的范围、包括专题涉及的学科范围和时间范围，必须声明引用文献起止的年份，解释、分析和比较文献以及组织综述次序的准则。 (4)扼要说明有关问题的现况或争论焦点，引出所写综述的核心主题，这是广大读者最关心而又感兴趣的，也是写作综述的主线。 (四)主题部分 主题部分是综述的主体。其写法多样，没有固定的格式。可按文献发表的年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明引言部分所确立综述主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。主题内容根据综述的类型可以灵活选择结构安排。 主题的层次标题应简短明了，以15字为限，不用标点符号，其层次的划分及编号一律使用阿拉伯数字分级编号法（不含引言部分），一般用两级，第三级上用圆括号（）中间加数字的形式标识。 插图应精选，具有自明性，勿与文中的文字和表格重复。插图下方应注明图序和图名。 表格应精心设计，结构简洁，便于操作，并具有自明性，内容勿与正文、插图重复。表格应采用三线表，可适当加注辅助线，但不能用斜线和竖线。表格上方应注明表序和表名。(五) 总结部分 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，与前言部分呼应，指出现有研究中主要研究方法上的优缺点或知识差距，若作者对所综述的主题已经有所研究，最好能提出自己的见解。 (六)参考文献 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。 参考文献应限于作者直接阅读过的、最主要的、发表在正式出版物上的文献。要求不少于30篇。 由 阿里机械工作实 整理
我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。 （一）不动产物权登记立法不完善。如上所述，我国不动产物权登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产物权登记呈现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租凭权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产物权登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。 （二）我国不动产物权登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产物权登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产行政管理。分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方成，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。 （三）不动产物权登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日益频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。 三、完善我国不动产物权登记制度的法律对策 一种较为完善的不动产物权登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。从我国不动产物权登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。 （一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产物权登记立法发展西方各种类型不动产物权登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产物权登记的各项顺序，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产物权登记基本原则内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。 （二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产物权登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产物权登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产物权登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编写主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60第、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法 。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产物权登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产物权登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然， 产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产物权登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。 （三）统一登记机关，消除城乡分别，实现不动产物权登记规范化有学者认为，我国不动产物权登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产物权登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。 （四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产物权登记范畴，扩大应登记的不动产权得范围。就不动产物权登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权 ，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产物权登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产特权登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产物权登记立法中构建善意取得制度的同时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。 我国不动产物权登记制度存着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《特权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
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想写论文的话，首先要注重论文摘要，俗话说就是，虎头，猪肚，凤尾，可见开头和结尾的重要性，先分享一下论文摘要怎么写?
一.摘要应包含以下内容：
①从事这一研究的目的和重要性;
②研究的主要内容，指明完成了哪些工作;
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论文摘要虽然要反映以上内容，但文字必须十分简炼，内容亦需充分概括，篇幅大小一般限制其字数不超过论文字数的5%。例如，对于6000字的一篇论文，其摘要一般不超出300字。
论文摘要不要列举例证，不讲研究过程，不用图表，不给化学结构式，也不要作自我评价。 撰写论文摘要的常见毛病，一是照搬论文正文中的小标题(目录)或论文结论部分的文字;二是内容不浓缩、不概括，文字篇幅过长。
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二.再说一下论文的具体写作方式，会举例学术论文，硕博论文等等。
1、学术论文是用来表述学术研究成果的一种文体
学术论文的上位概念是论文(议论文)。论文与其他文体如记叙文、抒情文的区别在“论”，即：论述、论证、论说。论文，以是否具有学术性为标准，可以分为：学术论文与非学术论文。非学术论文，指一般报刊杂志上的论文，例如：社论、评论、短论、时评、评论员文章等。学术论文，包括学术报刊上的学术论文、专题研究论文(长篇专题研究论文即所谓专著)、学位论文，是用来表述科学研究成果的文体。
2、学术论文的大致分类
学术论文可分为：一般学术论文;研究性学术论文。
一般学术论文，指学术刊物上的学术论文，一般篇幅较短;
研究性学术论文，包括：长篇专题研究论文、硕士学位论文、博士学位论文。
3、研究性学术论文的写作过程即是学术研究过程
社会科学研究，尤其法学研究，研究的对象主要是法律、法学著作、判例等文本，属于文本研究。即使所谓法社会学研究，进行问卷调查和统计、分析，最终也要归结为文本研究。
文本研究的过程，也就是写作论文的过程，分析文本、研究文本、写作论文，是同时的，不可截然区分。因此，研究性学术论文的写作过程，即是学术研究过程，学术研究的成果，即是所完成的学术论文。研究所得到的结论，称为基本学术见解，只是到了论文写作完成之时，亦即学术研究过程终结之时，才最终形成。
非学术论文和一般学术论文则不同，基本学术见解早就存在，下笔之时，主题思想已经存在，俗话说已有“成竹在胸”。论文的写作过程，不是研究过程，而是表达过程。其中进行论证、论述、论说，是为了表述已经存在的主题思想、基本见解。研究性学术论文当然也有论证、论述、论说，主是为了研究，为了得出研究结论，即形成基本见解。
(二)学位论文的七要素
1、选题
2、资料
3、结构
4、方法
5、见解
6、文章
7、社会责任
本次讲座只讲第一个要素“选题”。
二、学位论文的选题
(一)选题的意义
1、选题，是学术论文写作的开始，实际上就是选择和确定研究课题、研究方向的过程，是极为重要的一步(引自《汉语写作学》);
2、选题，是科学研究能力之一;
3、博士、硕士论文的选题，是决定论文是否成功的关键。
有的导师预先拟定若干题目，分配给学生。这样也可能完成较好的甚至优秀的学位论文。但学生没有学会如何选题，其学术研究能力不完整，缺乏选题的能力。不掌握选题和题目设计的方法，就只能参加别人的课题组，承担部分章节的写作，而不会自己设计课题，不能担任课题组负责人。现今所谓“学科带头人”，选题能力是其重要素质之一。
博士、硕士研究生应当在第一学年结束前确定选题。
(二)课题选定
课题选定的四项要求：
1、有学术性、理论性
2、有实践性、针对性
3、有充足的资料
4、能够扬长避短
1、有学术性、理论性
答辩委员会成员评价学位论文，首先是判断其选题是否具有学术性、理论性。评价的结果，如果得出没有学术性、理论性，或者学术性、理论性较小的判断，该论文是否能够通过就成了问题。可见，缺乏学术性、理论性的课题，亦即纯粹技术性的、实用性的课题，不适于作为学位论文的选题。例如所谓“执行难”、“裁判不公”等虽说是重大的问题，但不是学术问题、理论问题，就不适于选作学位论文的课题。有的属于政策性、对策性课题，也不适于作学位论文选题。
学位论文的选题应当是：研究一项法律理论，或者研究一项法律制度，或者研究一个法律原则，或者研究一个法律概念。
答辩委员会成员或者其他专家在评价一篇学位论文时，所说该课题具有较强的学术性或理论性，是指什么而言的呢?换言之，判断一篇学位论文学术性、理论性之有无、大小的标准是什么?
符合下述五种情形之一，即可认为具有学术性、理论性：
其一，补白性选题
这一课题前人没有研究，至少是国内法学界没有作过研究，这叫补白，填补研究的空白，属于有学术性、理论性。
其二，开拓性选题
这一课题前人虽然有所研究，但成果很少，仅有几篇一般性文章，或者仅研究其个别部分、个别侧面而不是全部，本文将研究的范围拓宽了，研究的程度加深了，作了系统、全面、深度的研究，这叫有开拓性，属于有学术性和理论性。
其三，提出问题性选题
这一课题是社会生活或法律生活中出现的新情况、新问题，过去没有或没有意识到，当然更谈不到研究，现在提出这一问题本身就具有价值，标志学术研究的进步，也许本文还做不到系统、全面、深入的研究，其学术性和理论性就表现在率先提出问题。
其四，超越性选题
这一课题前人已经作过很多研究，可能已经形成通说，但本文根据社会生活和法律生活的重大发展，总结实践中的新经验，回答了实践中的新问题，所作出的研究结果远远超过了前人所达到的程度和水准，当然具有学术性和理论性。
其五，总结性选题
这一课题在不同的时代、不同国家都有很多研究成果，不同的研究都有所侧重，有其局限，有所不足，本文在前人所取得的研究成果基础上作系统、全面、深入的带总结性的研究，这叫集其大成，当然具有学术性和理论性。论文格式：
2、有实践性、针对性
一个课题虽然有学术性和理论性，但如果在现代法治已经没有地位，现代社会中不发生这样的问题，你的研究对我们的国家、民族的发展进步有什么用处，对于民主、法治和人权有什么意义?这叫不具有实践性、针对性。须说明的是，法史学研究，不能这样要求。
须注意的是，有的课题，在当时可能没有什么实践性、针对性，例如80年代初期，研究破产法，研究期货、证券制度，往往会被人指责缺乏实践性、针对性。谈论实践性当然不能局限于当时，要预见到社会的发展。第一篇以证券交易法律制度研究为题的博士论文在选题时，我国还没有证券交易所;第一篇研究建筑物区分所有权制度的博士论文在选题时，北京还没有几座公寓式大厦，住宅商品化政策还没有出台，能够说这样的选题没有实践性吗?再者，对实践性、针对性的要求，不可绝对化，不是什么研究都要求实践性、针对性。例如英美法上的某些制度，即使对我国法制不可能有多少参考价值，我们仍可选作学位论文题目。
3、有充足的资料
法学研究属于文本研究的性质决定，选题还应当考虑的一个重要问题是资料是否足够。有的选题虽然有重大的理论意义和实践性，但缺乏足够的资料，不可能成就一篇高质量的学位论文。因此，选题是否适当，不能只看学术性、实践性，一定要考虑资料是否充分?没有充分的资料，再好的选题，也应舍弃，不可勉强。论文写到中途，因为资料缺乏，写不下去，不得不重新更换选题，就被动了。
4、能够扬长避短
兵法上说“知己知彼，百战不殆”。学术研究何尚不是如此?前述三项要求，目的是做到“知彼”，即了解研究对象。第四项要求，是要“知己”。了解自己的长处和短处，尽可能回避自己的短处，尽可能发挥自己的长处。
判断自己的长处、短处，主要考虑以下三个方面：
其一，是否擅长抽象思维?
有的人擅长抽象思维，擅长论辩，而另外有的人却不擅长抽象思维，不擅长论辩。阅读的范围宽，哲学、经济学、历史学等等读过不少，自然喜好辩论，擅长辩论。除专业著作外，很少读其他著作，对哲学、经济学、历史学缺乏兴趣，自然不擅长抽象思维。在选题时一定要考虑自己的长处、短处，使所选题目符合自己的长处，自己的短处可以避开。
学术论文选题，大抵可以分为两种类型：
其一，理论型选题;
其二，制度型选题。
法理学领域的课题大抵属于理论型，就是民法领域也有理论型课题。迄今较优秀的民法博士学位论文，属于制度型选题的较多。
在写作的难易程度上，理论型选题较难，制度型选题较易。理论性课题，需要作者有较强的抽象思维能力和驾驭理论的能力，擅长抽象思维的人可以充分发挥其长处。如果不擅长抽象思维的人选理论性选题，就会很吃力，感到难以驾驭，讲不出多少道理。就应当回避理论性选题，而选择制度型选题。
制度型选题，所研究的是现实存在的法律制度，是一种存在，虽然不同于物质存在。法律制度，例如民法上的各种制度，法人制度、时效制度、抵押权制度、建筑物区分所有权制度、相邻关系等，是一种制度存在，有其定义、内涵、外延，有其构成、内容、目的、功能等，相对而言，容易把握、驾驭，容易成功。但一个擅长抽象思维的作者选了制度型选题，就发挥不了其长处。在博士、硕士研究生阶段，由于时间、精力及知识积累的限制，擅长抽象思维的人，很可能不擅长制度研究。选择了制度型选题，很可能正是其短处。
其二，掌握外语种类及程度如何?
各人掌握外语的语种和程度有不同。一个英语很好的博士生选择一个大陆法上特有的制度，长处得不到发挥，并且正好是其短处，例如论物权变动，由于英美法没有对应的制度，英语很好却一点也用不上，有很多德国、日本资料却不能利用，你叫他怎么能够完成一篇高水准的学位论文?反之，一个德语、日语很好的研究生，选一个英美法上特有的制度，也是如此。
其三，专业知识上的长处和短处
现在的硕士生、博士生，大抵在专业知识上有所欠缺或偏重，因此在选题时要注意回避自己的短处。例如，对某个外国的法律掌握较好，而对国内的法制反到很生疏，如选择研究该外国法律制度的选题，可以扬长避短。这里顺便提到研究外国法律制度的价值问题，有的人认为研究外国的法律制度，没有什么创造性，否定其学术价值和实践价值。把某外国某项法律制度研究清楚，供作我国立法和理论研究的参考，这就是其价值。将外国的某项制度、理论引人国内，使之体系化、条理化，以便我们能够了解、把握、借鉴，这就是学术性和实践性。
(三)题目设计
其一，题目设计的四项要求：
第一项要求：题目要新颖
第二项要求：题目与内容相符
第三项要求：题目大小适当
第四项要求：能够扬长避短
第一项要求：题目要新颖
一篇学位论文的题目，就是该学位论文的名称，类似于自然人的姓名和法人的名称。通过给学位论文设计一个题目，首先，是要明示作者所研究的对象，使读者(更重要的是答辩委员会成员)一望而知作者所研究的是什么;其次，要确定一个研究的最佳角度，将自己的研究限定在一个适当的范围，选择一个最好的切入点，现在时髦的说法叫“进路”;最后，还要能够引起读者的阅读兴趣。
题目一般化，甚至千篇一律，千人一面，不可能给读者和答辩委员会成员、评定论文的专家以好的第一印象。有一个时期，很多法学论文的题目雷同，都是关于什么什么的几个问题，关于什么什么的若干问题，或者关于什么什么的三论，显然不能给人以好的第一印象。一般化的题目还会起反作用，读者心里说，连一个新颖一点的题目都拟不出来，可见作者的能力不怎么样!答辩委员会成员则会怀疑作者是否具有独立从事科学研究的能力。
切不可因小失大!
不适当的题目设计的实例：
博士论文题目：商法若干理论问题研究
作为对照，举一些较好的博士论文题目设计：
题目：国际贸易惯例基本理论问题研究
题目：国际贸易中银行担保法律问题研究
题目：国际货币基金协定研究
题目：抵押权制度研究
题目：违约损害赔偿研究
第二项要求：题目应与内容相符
要求题目能够涵盖论文的全部内容。题目是关于某某制度的研究，但从论文的内容看，只是研究该制度的一个方面或一个部分，或者论文内容超出题目的范围，都是内容与题目不符。当然，不是说该制度的一切方面、全部内容都要研究，而是要求题目应涵盖该制度的主要方面、基本内容，如果不是这样，就要调整题目。
举一个实例：
博士论文题目：违约责任及其比较研究
本文内容，分五章：
第一章 违约责任概述
第二章 违约责任构成理论的基本研究
第三章 违约行为研究
第四章 归责事由研究
第五章 救济措施研究
评论：
这不能算一个好的题目设计。因为题目中使用了“及其”一词，相当于英文中的 AND ，给读者的印象是：本文要研究两个课题，一是违约责任，二是违约责任的比较。而从内容看，作者的意思大概是：采用比较研究的方法研究违约责任。可以改为：“违约责任研究”，或者“违约责任的比较研究”。
问题出在第五章。“违约责任”与“违约救济措施”是既有联系又有区别的两个不同概念，而违约救济措施超出了违约责任概念的外延。违约救济措施有多种，其中有的属于违约责任形式，有的不属于违约责任形式。简而言之，论文题目涵盖不了第五章的内容。这是文题不符的例子。
再举一实例：
博士论文题目：期货市场风险管理的法律机制研究
从题目本身看，作者所要研究的范围很明确，似无问题。但我们看论文目录：
第二章 期货市场风险研究
第三章 期货市场风险管理机制的比较研究
第四章 建立我国期货市场风险管理法律机制的思考
第五章 期货交易所及其会员的法律地位
第六章 期货结算机构及其会员风险管理的法律机制研究
第七章 期货经纪商的法律地位及风险控制
第八章 期货交易的民事责任研究
评论：
第八章显然超出了题目所限定的研究范围。民事责任，即使是期货交易中的民事责任，也不能说只是风险管理的法律机制。因为“民事责任”不是“风险管理”的下位概念。当然，作者有理由说期货交易中的民事责任，可以发挥风险管理法律机制的作用。但绝不是期货交易中的民事责任所发挥的作用的全部。因此，第八章的内容已超出题目的范围，导致文题不符。解决的方法，一是干脆删去第八章;二是调整题目，例如加一个副题：
期货市场风险管理的法律机制研究
――兼论期货交易中的民事责任
再举前面提到的题目：
商法若干理论问题研究
其内容包括六章：
第一章 商法的产生、演变及大陆法系商法和英美法系商法
第二章 商法的调整范围及对经济关系的深刻影响
第三章 民商分立与民商合一的理论评析
第四章 传统商法向现代商法的演变及特征
第五章 商法在中国的历史命运和在市场经济条件下的新生
第六章 商法在我国法律体系中的地位
评论：
从各章标题看，能够说各章的内容都是商法的理论问题吗?都是商法的重要理论问题吗?都是商法的基本理论问题吗?恐怕不能。应当肯定，本文内容之大部非理论问题，至少非重要理论问题。属于典型的文题不符。顺便提到，其结构亦不合逻辑，也不符合博士论文的其他要求。
第三项要求：题目的大小要适当
题目太大，必然空泛，题目太小，分量不够。题目大小，决定论文篇幅长短。硕士学位论文，一般四五万字，长的七八万字。博士学位论文，一般要求二十万字以上。写博士学位论文，题目太小，写三五万字就没什么话说了。或者写硕士学位论文，题目太大，写到十来万字还打不住。勉强写成一篇硕士学位论文，浅浅的、泛泛的，没有什么深度。都是因为题目太大、太小，不适当。题目的大小，关系论文的成败，不可小视。
台湾著名学者王泽鉴先生在《民法五十周年》一文中特别谈到这个问题。他说，目前台湾各大学硕士学位论文题目过大，且多所重复。但有日益精致的趋势。王泽鉴先生列举了他认为大小适当的论文题目：
假设因果关系与损害赔偿
物之使用利益与损害赔偿
损害赔偿法上的求偿关系
第三人与有过失
第三人利益契约之不完全给付
不当得利研究
不当得利法上之所受利益不存在
法规目的论与相当因果关系
继承回复请求权
亲属间的侵权行为。
这些都是王泽鉴先生认为比较适当的硕士学位论文题目，假设我们将这些作为博士论文的题目，大多数都嫌太小，容纳不下二十万字。
须说明的是，个别题目弹性较大，例如“不当得利研究”，80年代《法学研究》刊登过一篇约八九千字的论文，90年代《民商法论丛》刊登过两篇，一篇约三四万字的专题研究，另一篇硕士学位论文约八万字。而王泽鉴先生的《不当得利》一书二十多万字。日本学者加藤雅信的《不当得利研究》，是博士学位论文，日文一百多万字。再如“公司人格否认论”，也属于弹性很大的题目。《民商法论丛》刊登过一篇，是硕士学位论文，后来《商事法文库》出了一本同名的书，是一篇博士学位论文。这样的题目，由于弹性很大，既可以作为硕士学位论文的题目，也可以作为博士学位论文的题目。因此，考虑题目大小，还要注意题目是否有弹性。《民商法论丛》选刊的硕士学位论文已经不少，一般题目大小适当，硕士生选题可以参考。
似可得出这样一个规则：
硕士论文题目的设计，要避免过大;
博士论文题目的设计，要避免过小。
请看一篇博士论文：
物权程序的建构与效应：不动产物权登记法律制度研究
第一章 导论
第二章 形式主义法律传统中的物权程序
第三章 物权程序建构的正当性标准(一)：工具价值
第四章 物权程序建构的正当性标准(二)：过程价值
第五章 物权程序建构的基本法律问题
第六章 物权程序的正效应(一)：登记的效力
第七章 物权程序的正效应(二)：权利的顺位
第八章 物权程序的负效应：登记错误及其修正
第九章 物权程序的关联效应：预告登记
第十章 结语
评论：
不动产登记制度，属于制度性选题，并且是程序性制度，其容量有限，且很难讲什么道理，大概可以写五、六万字，至多七、八万字，作为硕士论文选题是比较适当的，作为博士论文选题就不适当。作者显然已经意识到这一点，因此，首先在题目设计上花了心思，在“不动产物权登记法律制度研究”之前，增加“物权程序的建构与效应”一句，并用“;”号连结，目的在增强选题的理论性和扩张其容量;其次，在论文本论部分设第二章、第三章、第四章，着重讨论“物权程序建构”的价值取向问题，目的在展开“理论性”论述。其结果是：导致论文前半部分“太虚”(游离于不动产登记制度的抽象论述)，后半部分“太实”(不动产登记制度本身的具体论述)，给人以“两篇”独立论文被“粘连”在一起的强烈印象。答辩会上，不止一位答辩委员指出这一点。如删去第二、三、四章，将不失为一篇完整的研究不动产登记制度的论文(当然不可能符合博士论文的字数要求)。其实，以作者的专业基础、中外文水平和已经具备的研究能力，如果选一个容量较大的选题，无论理论型选题或者制度型选题，是可以完成一篇高水准的博士学位论文的。
从这一实例可见，如果选题本身的容量过大，我们可以通过局限其范围、限缩其容量，设计出适当的论文题目;反之，如果选题本身的容量过小，则很难通过扩张其范围、增大其容量，设计出适当的论文题目。这一教训，值得后来者记取!
第四项要求：要注意扬长避短
前面谈到选题要注意扬长避短，但在课题选定后，在已经选定的课题上，有的内容是自己的长处，另一些内容是自己的短处。就要在题目设计上回避短处，尽可能发挥自己的长处。
例如，选定的课题是“代理制度研究”，如果作者外语很好，掌握两门外语，一是英语、另一门是德语或日语，以“代理制度的比较研究”为题，就能够发挥作者外语的长处。反之，外语不好，或只掌握一门外语，就不能以比较研究为题。
如果作者只是英语很好，甚至对于中国法也不很精通，以“英美代理法研究”为题，就能够达到扬长避短的目的，就是很明智的题目设计。
例如，一位作者掌握西班牙语，曾经到墨西哥留学，本科和硕士都不是学法律，西班牙语是其特长，所使用的资料主要是西班牙语的墨西哥和其他拉丁美洲国家的财产法著作，墨西哥及拉美国家财产法是其特长，大陆法国家财产法是其短处，甚至中国财产法知识也有不足，这些短处很难在短期弥补。显而易见，特别要避免一般性理论和比较研究。
先看其选题：
所有权研究
再看其题目设计：
所有权功能论
――财产制度历史演变和比较研究
评论：
正题已经是一般理论，将古今中外，大陆法、英美法、拉丁美洲法，涵盖无遗，其范围如此之广，其难度可想而知。再加上一个副题，进一步强调“历史演变和比较研究”，更是在很大的难度上再进一步增加难度。这是一个非常失败的题目设计，正好将作者的短处充分暴露出来。
假使调整一下题目设计，如果采取下述题目设计之一，能够获得完全相反的效果，将作者的短处尽可能地加以回避，而将其长处尽可能地展现出来。论文成功的可能性就很大：
题目一：拉丁美洲国家财产法研究
题目二：拉丁美洲国家所有权制度研究
题目三：墨西哥财产法研究
题目四：墨西哥所有权制度研究
其二，题目的两种基本结构形式
第一种结构形式：
“关于”+“宾语”+“的”+“研究”
第二种结构形式：
“论”+“宾语”
须特别注意：“宾语”必须是“名词”或“名词性短语”
第一种结构形式：“关于”+“宾语”+“的”+“研究”
举例：关于抵押权制度的研究
其简体形式：“宾语”+“研究”
举例：抵押权制度研究
其变体形式：“宾语”+“的”+“研究方法”
举例1：信托制度的比较研究
举例2：知识产权的经济分析
第二种结构形式：“论”+“宾语”
举例：论抵押权制度
其变体形式：“宾语”+“论”
举例：抵押权制度论
其三，题目设计的规则
学位论文题目设计的三项规则：
第一项规则：题目必须是动宾结构的短语，不能是句子
第二项规则：题目只确定研究对象，不表达作者观点
第三项规则：题目应力求明确、简短，忌冗长
结合以上题目设计的要求和规则，举一些不适当的题目设计的实例：
实例1：
博士论文题目：论宪法是安邦治国的总章程
评论：
此题目违反前述题目设计的第一、二项规则。按照第一项规则，题目应当是一个动宾结构的短语，其中的“宾语”应当是名词或名词性短语，而本题目的“宾语”是一个完整的“句子”。按照第二项规则，题目只确定研究范围，不表达作者观点，而本题目已经表明作者的基本观点。
修改建议：
论宪法在安邦治国中的地位和作用
关于宪法在安邦治国中的地位和作用的研究
实例2：
硕士论文题目：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性
评论：
这一题目设计的问题是违反第三项规则，冗长而不明确，由三个名词性短语组成，使人看后不明白作者究竟研究什么?是同时研究 “原因理论”、“法律行为规则”和“物权行为无因性理论”三个对象或三个范围，抑或是研究三者之间的相互关系?从论文的内容看，虽然涉及“原因理论”和“法律行为规则”，但实际上作者着重研究的只是“物权行为无因性理论”。因此，可以改为：
题目一：论物权行为无因性理论
题目二：物权行为无因性理论研究
这样的题目，就符合明确、简短的要求。假设论文的主题是要研究三者的相互关系，则在题目设计中应当以名词“关系”作为“宾语”，采用“定语”+“名词”的结构，例如：
题目一：论原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论的关系
题目二：原因理论、法律行为规则与物权行为无因性理论之关系研究
这样的题目，虽然未能避免冗长，但做到了“明确”，这是最重要的。
举一个硕士论文的实例：
题目：论出卖人瑕疵担保责任、积极侵害债权及产品责任之关系
这仍不失为一个比较好的题目设计。
其四，关于副题的运用上举论文中，徐国栋的论文、吴汉东的论文，其副题是用来调整研究角度;董安生的论文、陈现杰的论文，其副题是用来限制研究范围和突出研究重点。加上副题后，论文的范围，与未加副题的情形比较，或者角度有所调整，或者范围有所限制，简而言之，使论文的范围缩小了。
感觉已经讲述的很详细了，希望可以帮助到你。
不动产登记工作调研报告三篇 调研报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结。我为大家准备了不动产登记工作调研报告三篇，欢迎阅读！不动产登记工作调研报告一 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的?在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的?房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。 2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高。 随着外地的房地产开发商进军重庆房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。 消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。 3、置业消费盲区与企业品牌建立。 置业投资虽然是家庭的消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。 二、消费者住房需求特点与趋势 1、消费者生活需求空间增加 生活居所户型总体上向较大方向发展调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：从购房者生活空间的居室数量变化来看，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降，同时，人均建筑面积也有很大的提高。购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加 2、消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽 居住区域选择呈现郊区化倾向。在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。 伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。 三、购房者置业特点与趋势 1、绝大多数购房者为自住型购房者 从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。 2、交通配套是购房者最为关注的基础配套设施 工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。 除此之外，对学校配套、医务配套、和自然景观的关注程度也较高。 3、投资型购房者的置业特点及购买权衡 购房者的投资意识已经有所提升。从意向进行 房地产投资者占的比例与已进行 房地产投资者占的比例之间存在一定的差距，这又说明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域，但是可以预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。 四、房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群 1、投资型购房者 投资型购房者的年龄大多在26—45岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为4150元，比所有购房者的平均收入高出1000元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。 多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。 2、郊区型购房者 我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者主要由两部分人群组成。一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—4000元占一半左右的比例，而4001—6000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娱乐。他们认为自己的事业发展仍需要一定的钱财，他们认为有必要进行一定的积蓄，所以储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的，但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。 另外一部分郊区购房者是中老年人，他们中的多数人在事业上已经取得了一定成功，并且收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所，并且基本都是自己已经购买的。这部分人的主要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，他们很看重生活是质量，他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的，同时还希望是稳定的，所以他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。 3、享受型购房者 享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上已经取得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为4292元，而且他们现有的居所基本上都是自己购买的。 享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式，他们非常看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。在投资理财方面，他们不喜欢进行风险较大的投资方式，而是更多采用地储蓄和保险。 不动产登记工作调研报告二 1引言 随着城市化水平的不断提高，社会经济快速发展，不动产交易越来越突出，因此不动产登记工作变得越来越重要。从广义上讲，不动产就是不能移动的资产，如房子、土地等。一般意义上所说的不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。不动产登记又可称为不动产物权登记，是我国物权法中的重要制度，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。通过这种方式来确认和表现物权权属情况，可以让外界通过物权公示对其所有权产生认可，并明确归属者应承担的责任。当登记的不动产权发生改变时，及时的记载并加以公开，就可以很好地明晰产权，避免产生不必要的纠纷。 在不动产交易中，公开化的不动产信息可以使当事人在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去调查对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否有负担等情况，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通过不动产登记中的审查机制，可以发现土地使用权的非法转让等问题，及时有效地处理交易过程中出现的违法行为。不动产登记制度的运行，可以让有关部门掌握不动产权属状况，从宏观上把控不动产交易市场，在一定程度上遏制“炒房”现象，实现国家行政监管与宏观调控。 2我国不动产登记制度的现状 我国的不动产登记制度最早可以追溯到民国时期，在当时主要为土地私有制 服务。新中国建国初期也实施过不动产登记制度，之后中断了三十多年，直到1990年才被恢复，但只是被当作一种行政管理手段，未作为不动产物权变动的公示手段。2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定不动产登记制度，确立中国不动产登记的基本结构，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立，为不动产登记法的制定提供了整体架构和思路。李克强总理在2013年11月20日召开的国务院常务会议中提出整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。2014年11月，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，明确建立不动产登记制度。2015年3月，国土资源部发布关于做好不动产权籍调查工作的通知，统一不动产的权籍调查技术方案，青岛、厦门、广州、深圳等多个城市开始启动不动产登记制度。截止到2018年6月，全国有335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。 我国的不动产登记用于物权公示起步较晚，过多强调登记的行政管理功能，而忽视其公示功能，在一定程度上限制了登记制度的作用。在现行的法律中，涉及不动产登记的有《物权法》、《土地管理法》等，涉及的行政法规有《土地管理法实施条例》等，此外还有一些地方性法规、政策法规也有相关规定。有关的法律法规种类繁多，且存在相互重叠内容，缺乏统一的依据。《不动产登记暂行条例》于2014年颁布实施，目的在于实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台四个方面的统一，但由于与该条例相配套实施的制度和法律不够完善，使得其未能达到的实施效果。《条例》规定，将省级以上的不动产登记工作交由国土资源部门统筹，省级以下的则由政府的具体职能部门来负责，表明上下部门并不能完全统一协调，机构的整合力度还需进一步加强。 目前我国的不动产登记具有多层级、多部门的特点。从中央到地方，都设有不动产登记的机构，实行国家、省、市、县4个级别的不动产登记层次；横向来看，我国的不动产登记是由多个行政部门负责管理的，比如，林业的各种权力由林业部门管理，房屋的各种权利由房产部门管理，土地、矿业、渔业等也都应有相应的管理部门。曾有近十个部门可以进行不动产登记，虽然充分与相关部门的职权相结合，但作为公示手段来说，过于分散的登记不利于登记机关的相互联系，使得登记过程变得烦琐，各类资料的系统性和完整性难以保障。各部门颁发的各类不动产登记证书样式多元化，不利于体现政府统一登记的公信力。此外，分散登记对于不动产登记信息数据查询系统的构建也带来不小的难度，现有的查询方式较为烦琐，查找信息要耗费大量的精力。这些都充分说明我国的不动产登记信息还没有“完全公开”，没有达到真正的公示作用。 在工作人员配置上，日本的不动产登记人员要经过专业、严格的程序进行任命；德国的登记人员权限以及社会地位与法官相差无几。而我国还缺少一套完整而严格的不动产登记人员的选拔机制，非专业人员比例较大。在实际的不动产登记中，工作人员水平良莠不齐，工作质量得不到保障，可能出现错误登记、遗漏登记、遗失登记、遗失登记资料、延迟登记等问题，将会给当事人带来巨大的麻烦和损失。 3发展趋势 国家政策的制定和落实是循序渐进的过程，自2014年以来，国家高度重视不动产登记工作，加大推进力度，各级部门积极响应，不动产登记逐渐走上正轨，针对还存在的一些问题，努力寻找解决办法。在不断的学习和摸索中，不动产登记工作将会实现法律健全化，登记专业化，平台统一化，查询公开化。 法律健全化。建立完善不动产登记法，对不动产物权登记的法律依据进行统一，是国际通行的做法。同时，在《不动产登记暂行条例》的基础上，制定具体可行的实施细则，对不动产登记程序、登记机关的职权、登记权利种类、登记范围、登记责任等具体内容做出详细、规范、统一的实施细则，与国务院的行政法规相冲突的相关部门规章和地方性法规将进一步修改和完善。 登记专业化。登记的专业化主要包括登记机构专业化和工作人员专业化。实行分散登记是无法保障工作的专业性的，登记机关统一是社会进步的必然趋势和结果。将分散到多个部门的登记工作整合起来，设立专门的不动产登记部门，专业技术可以得到保障，也便于对登记工作的整体管理，提高办事效率。同时，建立登记人员严格的考核任用机制，把登记人员业务培训和专业化考核作为不动产登记工作的重要内容，打造业务能力强、人文素质高的专业化登记人员队伍，保障当事人、利害关系人的不动产权益，从而提升不动产登记的公信力。 平台统一化。将各级不动产登记纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，使国家、省、市、县四层级具备统一的数据平台、统一的操作软件、统一的信息系统，登记信息可实时共享，实现相关登记信息与同级住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易信息的实时互通共享，是完善不动产登记查询制度的重要基础。 查询便捷化。《不动产登记暂行条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。随着统一的不动产登记信息管理平台建立与完善，查询不动产登记信息也将会更加便捷。面向社会大众的不动产登记信息查询平台逐渐向社会开放，有需求的单位或民众可以登录系统，查询获得不动产权利人的授权的不动产登记信息。 4结语 不动产物权对于公民行使其基本权利以及实现其在国家和社会中的安身立命，均具有基础性作用。我国的不动产登记制度还存在一些不足，只有解决这些问题，才能促进不动产登记制度的完善，实现对相关权利人合法权益的有效保护。在不断的进步和发展中，我国的不动产登记将会越来越规范，更好地为公民的权利提供基础性保障。 不动产登记工作调研报告三 根据《国土资源局关于2015年不动产 工作计划 的安排》要求，我局及时会同县编办、县城乡规划建设和住房保障局、县农业畜牧和水务局、县环境保护和林业局等相关部门，就不动产登记职责、机构、编制、信息化建设等情况进行调查梳理，现将调研情况报告如下： 一、机构人员现状情况 （一）土地登记。国有土地使用权、农村集体土地确权登记具体事务由县国土资源局地籍地政股承担。地籍股现有工作人员2名，均为事业人员。 （二）房屋登记。下设立房产股为房屋不动产登记机构，目前房产股无人员编制。 （三）林权登记。我县环林局直属事业单位中无机构和编制承担与不动产登记相关工作的机构和编制。县环境保护和林业局内设机构中的林业行政管理股（挂森林防火办公室牌子）职责中有不动产登记的相关职能，无具体工作人员。 （四）草原承包登记。我县草原登记由县农业畜牧和水务局下属事业单位草原站负责，县草原工作站为财政全额拨款的公益性事业单位，机构级别为股站级，设立编制12名（原畜牧兽医局编制中调整2个编制，申请增加10个新编制），股级领导职数3名（1正2副），工勤编制1名。 （五）农村土地承包经营权。农村土地承包经营权登记工作由县农业畜牧和水务局下设事业机构—县农村经济经营管理站承担，县农经站为股级事业单位，核定事业编制5名，其中：站长1名，副站长1名。目前实有人数1人，混岗2人。 二、业务及信息化建设情况 （一）县国土资源局土地登记。已建立了土地登记薄、册、卡、证，发证证书包括中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国集体土地所有证、土地他项权利证明书，在县政务中心办 证大厅设置了窗口。尚未在网上审批，未建立国有土地使用证数据库和登记系统；目前，国有土地使用证办理1900本，宅基地使用证办理15000个，完成我县24个藏传佛教寺庙，涉及的15个乡镇，占地面积平方米进行了土地权属登记。 （二）县住房建设和保障局房屋登记。已建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办 证大厅设置了窗口；发证证书名称为：中华人民共和国房屋所有权证、房屋他项权利证明书。 （三）县林业局林地（林权）登记。林权确权面积234150亩，林地登记408宗，发放林权证137本，发证408宗，发证面积234150亩。我县环境保护和林业局建成覆盖全县行政区域的较为完备的林业主体数据库、专题数据库、基础地理信息数据库以及其他配套数据库，完成了30多人次参加的地理信息技术应用（3s技术）培训。集体林权制度主体改革成功后，为积极适应林权及林产业管理的信息化、数字化建设发展需要，建立了县林权证管理信息系统；加强了林业信息化硬件设施建设。建立省县三级林业门户网站、视频会议、办公自动化、资源管理信息。 （四）县农业局土地承包经营权登记：建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办 证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，也未在网上审批；发证证书名称为：中华人民共和国农村土地承包经营权证。新一轮农村土地承包经营权确权目前未发证，即将全面启动农村土地承包经营权确权登记工作。 （五）县畜牧兽医局草原承包登记。建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办 证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，未在网上开展了审批；发证证书名称为：中华人民共和国草原承包使用证。 三、下步工作安排 （一）成立领导小组。成立由县人民政府主要领导任组长，常务副县长、分管副县长任副组长，县政府办、县编办、财政局、国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和林业局、法制办、政务服务中心主要负责人为成员的不动产统一登记工作领导小组，加强对不动产统一登记工作的领导，负责研究决定不动产统一登记工作的重大事项，严肃工作纪律，确保在推进实施过程中队伍不乱、人员不散。 （二）建立联席会议制度。为加强对不动产统一登记工作的领导及部门之间的协调配合，建立由常务副县长和分管副县长为召集人，县政府办、县编委、财政局、国土资源局、住房城乡建设局、农业畜牧和水务局、环保林业局、地税局、法制办、政务中心负责人为成员的县不动产登记工作部门联席会议。在县政府领导下，协调各有关部门开展相关工作；研究提出建立不动产统一登记制度政策建议以及有关法规、规章和规范性文件的“立、改、废”意见和建议；研究解决不动产统一登记的制度体系、工作融合、信息平台建设。 （三）加快推动职责整合。职责整合是开展不动产统一登记工作的前提和核心，省已明确要求在6月30日前完成市×、县两级不动产统一登记的职责整合工作。尽快梳理相关部门承担不动产登记职责情况，按照不动产统一登记的要求，理顺相关部门交叉分散、层级管理权限范围不统一的不动产登记职责，按照人随事走、编随人走的原则，划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，统筹不动产登记相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作，力争在6月30日前完成职能职责整合。 （四）编制机构组建方案。机构编制是开展不动产统一登记工作的重要保障。充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源逐步健全和完善人员队伍，拟设立县不动产登记局、县不动产登记中心，及时制定不动产登记机构编制设立方案，及时上报县编委审定，于11月30日前完成县级不动产登记机构编制的设立，年内确保统一登记机构组建到位。 （五）做好资料移交衔接。不动产登记资料移交是确保工作平稳开展的关键。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和信息查询基础。相关部门加强沟通协调，全面清理和整理不动产登记历史资料，制定详细的不动产登记资料移交方案，明确原来保存在有关部门的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据的移交、整理、保存的方式及时间要求等，指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作并办理好移交手续，明确责任。 （六）开展不动产登记信息数据整合。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门要及时全面清理和整理不动产登记资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对原有数据进行录入整理，根据部门信息系统现状完善不动产登记信息数据库，实现各业务主管部门和不动产登记系统互联共享。按照信息平台统一技术要求，预留接口。一旦国家不动产操作系统软件建立，及时接入信息平台。 （七）加强宣传引导工作。认真组织学习《不动产登记暂行条例》，并做好宣传和舆论引导工作，坚持正面宣传和正确的舆论导向，按照国家、省的统一要求，结合工作情况，充分发挥部门引导、专家解读和社会报道等各方面优势，有效利用媒体平台，有重点的做好宣传和舆论引导工作，加强舆情动态监测分析，针对社会关注的热点、焦点问题进行回应，统一口径、统一发声、正面引导，避免恶意炒作。 四、有关建议 （一）落实时间进度。省厅、局已明确要求在6月30日前完成市、县两级不动产统一登记的职责整合工作，11月30日前完成机构组建。我局已代拟不动产登记工作计划及领导小组、职责整合、联席会议制度等通知文件，现报请县政府审定后于6月30日前印发执行，确保不动产统一登记职责整合工作的顺利有序开展。 （二）落实办公场所。土地、房屋、林地、草原等不动产登记档案资料多，办公用房至少需要1200平方米，现国土资源局办公用房有限，无法整合调剂使用。 （三）落实专人负责。不动产统一登记工作需要多部门的协调配合，建议联席会议制度由县人民政府常务副县长任召集人，分管副县长任副召集人，相关部门为成员，每半个月召开一次联席会议，及时研究不动产统一登记制度实施的有关问题。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门确定专人负责做好整合前期工作，主要包括做好资料的移交衔接和不动产登记信息的数据整合。 （四）落实机构编制。根据《国土资源局加快推进县级不动产统一登记工作的通知》要求，我局已代拟不动产登记局、不动产登记中心三定方案（草案），设立不动产登记局，为副科级行政单位，在机构管理上为隶属于县国土资源局的二级局。设立不动产登记中心，为副科级财政全额拨款的事业单位。建议人员编制由县编委按照人随事走、编随人走的原则统一解决，做好新旧体制衔接，确保方便群众和秩序稳定。
我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；
今年以来，我局在县委、县政府的正确领导下，认真贯彻中央和省市县的部署要求，牢牢把握“民生为本、人才优先”的工作主线，坚持改革创新、稳中求进，加强统筹兼顾，狠抓工作落实，主要目标任务完成超序时进度，重点举措扎实有效，人社领域各项改革统筹推进，自身建设不断加强，整体工作继续保持良好的发展态势。现将xx县人社局20xx年工作开展和2018年重点工作任务谋划情况汇报如下：
一、关于20xx年工作
鉴于目前各项目标考核尚未结束，简单作以汇报。总体看，20xx年我们围绕中心，同心同力，突出重点，真抓实干，切实发挥了人社部门的职能作用和每一名干部职工的工作热情，各项重点工作齐头并进，推进态势良好。
一是就业工作。几大硬性指标有望全面超额完成：城镇新增实名制就业人数（就业失业登记证实名制发放）5600人，心得体会完成全年目标任务5550人，失业人员再就业率50%以上；就业困难人员帮扶就业率60%以上：城镇登记失业率控制在以内；认定6家高校毕业生就业见习基地，开发200个就业见习岗位，安置107名见习生参加就业见习，100%完成全年目标任务，拨付就业见习补贴万元。组织技能脱贫培训1043人，完成目标任务的，发放培训补贴万元，组织企业岗前培训1621人，完成目标任务的108%，发放培训补贴万元。新技工系统培养167人,完成目标任务的。（新技工系统培养在全市招生方面，跟其他县区相比排名靠前。）创业担保贷款发放、失业人员再就业率等均超额完成目标任务。
二是社会保障。（职工养老保险、城乡居保、城镇职工医保、工伤保险、生育保险和失业保险参保分别征缴16518万元、万元、5065万元、357万元、266万元和492万元，基金征缴率达95%以上，分别完成目标任务的、108%、103%、、103%、和。累计完成社保卡发放82万张。）
五项社会保险扩面、基金征缴均好于16年，职工养老保险费征缴16518万元，提前4个月完成全年任务，超额完成征缴任务的；职工医疗保险征缴5065万元;城乡居保征缴万元，完成目标任务的108%;工伤保险征缴357万元;生育保险征缴266万元;失业保险金征缴492万元，基金征缴率达95%以上。机关事业单位养老保险制度改革顺利推进，热门思想汇报目前，我县机关事业单位参保人员信息已采集、审查完毕，并报省数据管理信息系统。我县机关事业单位养老保险财政专户、基金支出户、发放银行已设立和确认，各项准备工作就绪；社会保障卡共计万人，已提前完成本年度81万人的制卡信息上传任务，现已开通社保卡包括养老、医疗、就业、人才等方面共计32项应用业务，应用目录开通率。严格落实企业职工退休审批工作制度，共审批409人退休(其中正式职工233人，临时工参保145人)。上报市局批准特殊工种23人，病退(退职)8人。认真做好遗属补助申请审核报批工作，20xx年1-10月共办理遗属补助76户，享受人员84人。
三是民生工程。我局承担的城乡居民养老保险、大病保险、技工大省技能培训、就业扶持工程及居民基本医疗保险等五项民生工程稳步开展，态势良好。其中，城乡居民养老保险完成目标任务的108%，全市排名第一，今年开始市里对民生工程已经不进行排名。
四是人事人才。公务员和事业单位岗位设置管理步入科学化、规范化轨道；公开招聘、中小学职称并轨等人事制度改革健康推进；机关事业单位出台的各项工资改革制度稳步实施；机关、企事业职工退休审批、遗属补助办理规范。20xx年全面完成34名公务员招录、完成教育系统城区部分中小学公开选调教师162人的聘用进岗工作、完成不动产登记中心53人的划转工作和28名“三支一扶”人员招募工作。为xx一中、xx中学引进高层次人才34人；范文内容地图专技人员继续教育培训10426人。
五是维权维稳。通过部门联动，齐抓共管，不断加大维权处罚和仲裁调解力度，农民工工资保障金制度有效落实，劳动者权益得到更好保障。人力资源市场秩序专项整顿方面，主动巡查用人单位63家，涉及劳动者3500余人，现场调查劳动者135多人，责令退还13名劳动者押金万元，补签劳动合同316人，责令整改4家，发放宣传资料5000余份。开展农民工工资支付专项检查活动，共查92家用人单位（建设领域68家，非建设领域24家），涉及农民工万余人，71家用人单位能按时支付农民工工资,21家用人单位拖欠1054名农民工工资1613万元，其中建设领域16家，拖欠966名农民工工资万元，占拖欠工资总额的91%、总人数的，非建设领域5家用人单位拖欠88名农民工工资万元。劳动保障书面审查394家用人单位，完成目标任务的112%，涉及劳动者万人，责令整改13家，年审覆盖率达93%。解决欠薪案件83起，清理拖欠工资万元，涉及农民工2461人，法定期限内结案率100%。工资保障金收缴。农民工工资保障金结余万元，全年收缴农民工工资保障金万元，退还万元。共处理劳动争议案件78件，其中立案处理45件，不予受理33件。案件涉及经济标的万元。法定期限内结案40件，其中裁决结案17件，决定结案5件，调解结案18件，调解率45%。法定时间内结案率100%。新增劳动备案5213人，个人简历新增劳动合同解除1778人。建立20个以乡镇人社所为依托的基层调解组织；仲裁调解办案系统线上办案率达100%。受理工伤申请案件21起，做出工伤认定结论21起，做出结论率100%。
六是脱贫攻坚。“双包”工作紧张有序，成效显著。目前人社局共有帮扶责任人52人，帮扶贫困户分布在三个村（包含一个贫困村），贫困户128户，贫困人口372人。部门承担的就业脱贫工程稳步推进，我县未就业贫困劳动者就业帮扶率达100%；未就业贫困劳动者经帮扶实现就业1214人，完成年度任务的；已实现就业贫困劳动者的稳定就业率达95%以上；组织1043名贫困劳动者参加技能脱贫培训，完成全年任务的，各项目标任务均全面完成。
七是自身建设。综治信访、党的建设、廉洁效能、干部队伍建设、政务公开、财务管理以及制度建设等方面稳步推进。
八是落实上级任务。文明创建、共享发展计划牵头实施、秸秆禁烧、办公场所搬迁、就业和社会保障服务设施项目建设等同步开展，积极配合县委第四次巡察整改工作。
二、存在的问题及困难
一是社会保障方面。养老金支出压力激增。随着社会保障体系不断健全，历史遗留问题得到妥善解决，一次性纳入养老保险统筹人员当中已达到退休年龄人员比例较大，一经参保次月起就开始享受养老金，基金收入矛盾不断加大。
将采取的措施：人社、地税部门按照各自职责继续加大扩面、征缴力度，同时做好有条件、有能力缴纳欠费单位的补缴工作，缩小收支缺口，提高基金支撑能力。
二是劳动维权方面。劳动监察缺少强制措施。劳动保障监察执法主要法律依据是《劳动保障监察条例》，虽然为劳动监察执法提供了有效的依据，但力度、强度还不能适应现在变化中的用工环境。劳动监察执法中，没有追究当事人法律责任等强制措施。对拖欠工资、不签订劳动合同、欠缴养老保险费等现象劳动部门只能以处罚来加大执法力度，但部分企业负责人就是死拖硬赖就是不还工钱，不缴保险，逃避处罚，申请法院强制执行时，由于法院执行期过长，到执行时企业已无力偿还工资和缴纳社会保险，工作总结劳动监察的相关法律文书只能是一纸空文。
建议：一是赋予劳动保障执法一定的强制手段，如实施查封、扣押、冻结银行帐户等强制手段，同时加强劳动监察执法队伍业务能力培训；二是比照司法机关通过中央专项经费或转移支付的形式，为基层劳动保障执法监察配备必备的交通、通讯、摄录工具等办案装备和统一着装及执法标志，提升执法监察的权威性和规范性。
三是技工大省技能培训。定点培训机构招生难。原因是企业“用工难”使得企业在招工时，不再以工人有无技术作为主要依据，现在大多企业采取“先招工后培训”；农村劳动力普遍外出打工，留守人员多为妇女儿童，要照顾家庭，主动要求培训的积极性不高；培训工种结构较单一，局限于定点培训机构的经济实力和实际条件；宣传力度不够，社会认可度不高（社会普遍认可学历教育，对职业技能教育认可度不够）等造成新技工系统培养招生难。
将采取的措施：针对培训中出现的问题，我们在今后的培训中进一步加大宣传力度，让广大的群众知晓这项民生工程，知道这项惠民政策，积极参加培训；进一步加大企业的岗前培训，解决招工难问题；根据培训需求和培训机构实际情况的情况，增设培训工种。
三、关于2018年打算
重点抓好八个方面工作：
一是就业方面。继续坚持就业优先战略，促进以创业带动就业，统筹推进高校毕业生等重点群体就业，着力解决就业困难人员帮扶就业和失业人员再就业等结构性就业矛盾，有效应对失业风险。2018年我们将继续采取新增就业实名制登记四联动机制（与劳动仲裁机构联动、与公益性岗位联动、与劳动保障监察联动及与参加社会保险联动）、最全面的范文参考写作网站多方沟通协调扎实做好新增实名制就业工作。确保实现城镇新增实名制就业人数5500人，失业人员再就业率达50%以上，就业困难人员帮扶就业率达60%以上；城镇登记失业率稳控在以内；新增农村转移劳动力就业13500人。确保全县就业局势总体稳定。其次是大力提升技工大省技能培训，确保培训合格率达90%以上，培训后取得职业资格证书率达80%以上，技能鉴定率达60%以上。
二是社会保障。全面实施机关事业单位养老保险制度，确保制度稳健运行；持续推进扩大社会保险覆盖范围，健全社会保险待遇正常调整机制。城乡居民养老保险工作，认真研究制定2018年全县城乡居民养老保险参保缴费工作实施方案，将目标任务细化分解至全县20个乡镇（开发区），明确工作完成时限，全面夯实责任。
三是制度改革。谋划做好2018年公务员招录、事业单位公开招聘、事业单位岗位设置新结构比例的使用、中小学职称并轨等人事制度改革，建立健全以合同管理为基础的用人机制；巩固完善建立公务员职务与职级并行制度，推进工资收入分配制度改革，落实人民警察工资待遇调整政策；深化军转干部安置制度改革；深入推进“五证合一”登记制度改革。
四是人事人才。大力实施公务员能力提升计划，不断扩大企事业单位专业技术、高层次专业技术人才和高技能人才队伍的总量和质量。加强职称工作的宣传引导，加大继续教育培训力度，积极开展专家人才、技术引进工作。
五是劳动维权。全面贯彻落实县政府《关于构建和谐劳动关系的'实施意见》和《关于切实解决拖欠农民工工资问题的意见》；TOP100范文排行加快推进劳动仲裁体制改革，完善劳动人事争议调处机制，不断提高劳动人事争议调解仲裁效能；加强劳动保障监察执法，加快劳动用工领域信用体系建设，全年劳动保障监察举报投诉案件结案率达97%以上；加强劳动用工专项执法检查，深入推行建筑领域农民工工资一卡通专用账户和打卡发放制度，完善农民工工资保障金制度，建立有效维护农民工合法权益的长效机制；充分发挥与企业军转干部会商交流平台作用，有效做好企业军转干部政策落实和稳定工作。
六是公共服务。进一步加强和改进机关党建和党风廉政建设，打造“干净、干事、担当”的人社队伍，树牢“为民、务实、清廉”的形象；加快推进县就业和社会保障服务设施项目建设和窗口单位进驻县服务中心工作；加强人事考试安全管理，扎实做好各类人事考试工作；稳步推进信息化建设，加快金融社保卡发放、拓展应用，真正实现“一卡通”，为群众提供更便利的服务；加强窗口建设，积极落实便民服务措施，不断改进作风，提高效能，提升为民服务质量和水平。
七是脱贫攻坚。从讲政治的高度，开展脱贫攻坚工作。“双包”工作，严把精准扶贫、范文写作精准脱贫“四个关口”，确保20xx年帮扶任务顺利验收；就业脱贫工程，通过技能培训、创业带动、政策扶持、就业服务等有效手段，帮助农村有就业能力和愿望的贫困者实现就业创业，确保就业帮扶率达到100%、稳定就业率达90%以上。
八是党风廉政建设。继续强化责任落实，完善惩防体系，严格落实“一岗双责”，将党风廉政建设与各项业务工作的开展紧密结合，同研究、同部署、同落实、同考核；加强责任追究，对落实主体责任不到位的，依纪依规实行问责。
三、年末两个月重点方向：
一是蓄力做好社会保障方面工作。全力做好20xx年城乡居保资格认证工作。为确保社会保险基金安全，防止冒领养老金行为的发生，我县20xx年度城乡居保、老农保及被征地农民养老保险待遇领取人员资格认证继续采用人脸识别技术开展，认证时间为10月20日至12月20日。近阶段，我们将对乡镇（开发区）业务经办人员进行全方位资格认证升级培训，广泛宣传人脸识别系统的优势、使用方法、功能和特点，全力做好20xx年资格认证工作。同时，通过资格认证大力宣传城乡居保政策，鼓励他们带动子女和周围人群积极参保，为顺利开展2018年城乡居保参续保工作奠定基础。大力开展四个不出村示范点建设。认真筹备全县城乡居民养老保险经办管理服务“四个不出村”便民快捷服务示范点创建工作，每个乡镇（开发区）至少建设一个“四个不出村”示范点，让参保群众享受更加便捷的服务。紧盯职工养老保险扩面征缴，积极拓展优质费源，为2018年度扩面征缴工作打下坚实的基础。做好机关事业单位所有在职人员2018年度缴费基数核算工作。
二是稳步做好人事人才工作。做好公务员与事业单位年报，确保年报工作准确无误。继续加强职称工作的宣传引导。认真做好全县专业技术人员的职称认定评审工作，落实好省市职称改革文件精神，对乡镇基层专业技术人员申报职称，论文、科研不作硬性要求，实行以品德、能力和业绩为导向的职称评审机制。对县及县以下基层专业技术人员参加职称评审时职称外语和计算机应用能力考试不作要求，可作为继续教育，折合相应的学分。积极协调相关单位，认真做好各系列职称申报材料审核工作，严格把关，认真审核各类证件和业绩材料，审核通过后及时上报市局进行评审。全面实行岗位管理的事业单位须在岗位结构比例内开展职称推荐工作。按照市局统一要求，今年职称评审推荐工作将于11月底前全面完成（教育系统专业技术人员职称评审申报工作正在进行中）。
2018年我们将进一步解放思想、勇于担当、攻坚克难，确保各项目标任务圆满完成！
[摘 要]一直以来，我国的不动产登记工作由多部门协作完成，由于各政府部门所采用的登记程序与信息系统存在着较大差异，从而影响了不动产登记工作的质量与效率。笔者结合工作经验与相关理论知识，在本文中研究了不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设措施，供有关人员参考借鉴。 [关键词]不动产 登记工作 管理基础平台中图分类号：F750 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）17-0134-01由于不动产登记工作分散在多个政府部门，各个政府部门独立地对不动产登记工作进行管理，这就在一定程度上阻碍了不动产登记信息共享工作的发展。近年来，我国正加紧研究不动产登记信息数据整合及管理平台建设研究工作，该工作对不动产登记的发展产生了深远而巨大的影响，有效地促进了不动产信息登记管理工作的发展。1.平台建设思路 顶层设计在充分调研和研究分析已有的不动产（土地、房屋等）调查、登记簿册、图件成果、软件系统、和数据库成果的基础上，以《不动产登记暂行条例》和现行有关法律、法规、标准和规范为依据，通过梳理土地、房屋、相关权利登记业务流程，结合土地、房屋等不动产统一登记的管理需求，建设不动产登记发证系统，实现不动产登记业务全流程网上运行；通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全市、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新的不动产登记数据资源体系；实现不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享；实现向同级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享的信息完备、准确、可靠；最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，实现对不动产的全面、统一的监管，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。 开展不动产数据整合工作按照中央和省政府的相关工作部署，为全面完成不动产统一登记工作，在对《不动产登记暂行条例》充分理解的基础上，遵循《不动产登记暂行条例》和信息化建设标准要求，以建设实用性、规范性的应用系统和数据库为目标，实现土地、房屋等不动产信息的统一确权登记。目前关于不动产整合的基础数据主要集中在不动产登记局。存在着土地档案数据未电子化、房产数据无矢量坐标、土地登记数据无固定坐标基准等诸多问题。要求不动产数据整合工作实现：统一整合标准，规范建设方案；加强整合力度，深挖数据价值；加强检查力度，确保数据质量；数据的继承性与可持续性。不动产登记数据整合建库整体流程如下图1所示：2.不动产登记管理基础平台的实现 基础平台的总体框架以国家级《不动产登记信息管理基础平台》总体框架为指导，构建不动产登记数据汇交整合服务和不动产登记发证系统，对不动产登记资源、应用服务进行整合，统一配置、集中管理与调度，提供服务。不动产登记数据汇交整合和不动产登记发证系统的建设将采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的软件产品，基于面向服务的体系架构（SOA）进行设计，运用优秀的企业级软件开发框架开发建立系统应用框架。采用C/S与B/S结合的多层架构进行组织，确保系统的优越性。总体框架如下图2： 部署模式采用大集中的部署模式，即不动产业务应用系统和不动产数据库均部署在不动产登记局，系统在部署上采用网络分布的B/S运行模式通过不动产业务专网实现不动产登记业务管理和不动产数据共享，县级不动产登记机构通过不动产业务专网连接到市级开展不动产业务办理、信息共享查询等工作。在不动产业务专网的基础上，提供不动产登记数据的共享、查询分析服务，为房产等相关审批交易部门提供数据推送共享服务。系统通过国土资源业务网，实现不动产登记数据上报省级平台。通过与互联网对接，提供公开查询功能，为社会公众提供公开查询服务（见图3）。 登记发证系统建设内容不动产登记权籍调查及应用管理系统系统实现对所有不动产登记管理所需要的空间信息、属性信息等各类数据管理，支持不动产单元图形处理、数据分类查询等功能，为不动产登记提供数据支撑。提供不动产登记信息管理基础平台的后台管理功能，包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理等。不动产登记发证及档案管理系统系统实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、缴费发证、归档全流程的网络化、信息化管理。通过不动产档案管理的标准化和规范化，实现电子档案的有效整合、档案数据安全的有效管理、档案信息的高效共享利用。不动产登记数据库管理系统不动产登记数据库管理系统是按照特定策略组织存储的覆盖不动产登记结果数据的数据集合，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一组织、存储、管理、维护和更新，满足不动产登记数据的检查入库、组织管理、查询检索、导入导出、数据分发、专题制作、更新维护、日志管理、监测预警等要求。不动产登记信息共享查询分析系统面向国土、住建、林业、农业等交易审批部门，实现不动产登记-审批-交易信息实时互通共享。同时系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，提供不动产登记信息共享服务，满足这些部门日常管理工作对不动产登记信息查验需求。3. 结语新的发展形势下做好不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究工作具有重要的现实意义，为此，广大平台研发人员应当积极学习先进的科学知识，善于总结借鉴优秀的技术经验，在实际工作中秉持认真严谨的精神，从而促进我国不动产登记工作的长足进步。参考文献[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学.2013（07）[2]车娜.如何迎接“统一”到来――不动产登记研讨会述评[J].中国土地. 2013（06）[3]成建国.在探索中前行的动态样本――深圳市不动产登记的实践与探索[J].中国土地.2013（06）
2013年3月，十二届全国人大一次会议在人民大会堂举行第三次全体会议，会议有四项议程，第三项议程为听取国务委员兼国务院秘书长马凯关于国务院机构改革和职能转变方案的说明。马凯在提及国务院机构职能转变时表示，要加强制度建设和依法行政。建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府，提高政府依法行政水平，需要把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计，加快法治政府建设。 据此《方案》提出：一是加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。 二是加强依法行政。完善依法行政的制度，提高制度质量。健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。 马凯在此间强调，宪法和法律是政府工作的根本准则。全面落实依法治国基本方略、推进依法行政，国务院和国务院各部门肩负着重要责任。 尽管2007年颁布实施的《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。 虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。因此，应早日建立国家统一的不动产登记制度。
[摘 要]一直以来，我国的不动产登记工作由多部门协作完成，由于各政府部门所采用的登记程序与信息系统存在着较大差异，从而影响了不动产登记工作的质量与效率。笔者结合工作经验与相关理论知识，在本文中研究了不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设措施，供有关人员参考借鉴。 [关键词]不动产 登记工作 管理基础平台中图分类号：F750 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）17-0134-01由于不动产登记工作分散在多个政府部门，各个政府部门独立地对不动产登记工作进行管理，这就在一定程度上阻碍了不动产登记信息共享工作的发展。近年来，我国正加紧研究不动产登记信息数据整合及管理平台建设研究工作，该工作对不动产登记的发展产生了深远而巨大的影响，有效地促进了不动产信息登记管理工作的发展。1.平台建设思路 顶层设计在充分调研和研究分析已有的不动产（土地、房屋等）调查、登记簿册、图件成果、软件系统、和数据库成果的基础上，以《不动产登记暂行条例》和现行有关法律、法规、标准和规范为依据，通过梳理土地、房屋、相关权利登记业务流程，结合土地、房屋等不动产统一登记的管理需求，建设不动产登记发证系统，实现不动产登记业务全流程网上运行；通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全市、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新的不动产登记数据资源体系；实现不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享；实现向同级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享的信息完备、准确、可靠；最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，实现对不动产的全面、统一的监管，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。 开展不动产数据整合工作按照中央和省政府的相关工作部署，为全面完成不动产统一登记工作，在对《不动产登记暂行条例》充分理解的基础上，遵循《不动产登记暂行条例》和信息化建设标准要求，以建设实用性、规范性的应用系统和数据库为目标，实现土地、房屋等不动产信息的统一确权登记。目前关于不动产整合的基础数据主要集中在不动产登记局。存在着土地档案数据未电子化、房产数据无矢量坐标、土地登记数据无固定坐标基准等诸多问题。要求不动产数据整合工作实现：统一整合标准，规范建设方案；加强整合力度，深挖数据价值；加强检查力度，确保数据质量；数据的继承性与可持续性。不动产登记数据整合建库整体流程如下图1所示：2.不动产登记管理基础平台的实现 基础平台的总体框架以国家级《不动产登记信息管理基础平台》总体框架为指导，构建不动产登记数据汇交整合服务和不动产登记发证系统，对不动产登记资源、应用服务进行整合，统一配置、集中管理与调度，提供服务。不动产登记数据汇交整合和不动产登记发证系统的建设将采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的软件产品，基于面向服务的体系架构（SOA）进行设计，运用优秀的企业级软件开发框架开发建立系统应用框架。采用C/S与B/S结合的多层架构进行组织，确保系统的优越性。总体框架如下图2： 部署模式采用大集中的部署模式，即不动产业务应用系统和不动产数据库均部署在不动产登记局，系统在部署上采用网络分布的B/S运行模式通过不动产业务专网实现不动产登记业务管理和不动产数据共享，县级不动产登记机构通过不动产业务专网连接到市级开展不动产业务办理、信息共享查询等工作。在不动产业务专网的基础上，提供不动产登记数据的共享、查询分析服务，为房产等相关审批交易部门提供数据推送共享服务。系统通过国土资源业务网，实现不动产登记数据上报省级平台。通过与互联网对接，提供公开查询功能，为社会公众提供公开查询服务（见图3）。 登记发证系统建设内容不动产登记权籍调查及应用管理系统系统实现对所有不动产登记管理所需要的空间信息、属性信息等各类数据管理，支持不动产单元图形处理、数据分类查询等功能，为不动产登记提供数据支撑。提供不动产登记信息管理基础平台的后台管理功能，包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理等。不动产登记发证及档案管理系统系统实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、缴费发证、归档全流程的网络化、信息化管理。通过不动产档案管理的标准化和规范化，实现电子档案的有效整合、档案数据安全的有效管理、档案信息的高效共享利用。不动产登记数据库管理系统不动产登记数据库管理系统是按照特定策略组织存储的覆盖不动产登记结果数据的数据集合，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一组织、存储、管理、维护和更新，满足不动产登记数据的检查入库、组织管理、查询检索、导入导出、数据分发、专题制作、更新维护、日志管理、监测预警等要求。不动产登记信息共享查询分析系统面向国土、住建、林业、农业等交易审批部门，实现不动产登记-审批-交易信息实时互通共享。同时系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，提供不动产登记信息共享服务，满足这些部门日常管理工作对不动产登记信息查验需求。3. 结语新的发展形势下做好不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究工作具有重要的现实意义，为此，广大平台研发人员应当积极学习先进的科学知识，善于总结借鉴优秀的技术经验，在实际工作中秉持认真严谨的精神，从而促进我国不动产登记工作的长足进步。参考文献[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学.2013（07）[2]车娜.如何迎接“统一”到来――不动产登记研讨会述评[J].中国土地. 2013（06）[3]成建国.在探索中前行的动态样本――深圳市不动产登记的实践与探索[J].中国土地.2013（06）
土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，社会高度关注。不动产登记意义何在，当务之急是什么，不动产统一登记体系何以2018年才能基本形成？就这些群众关心的问题，承担不动产职能的国土资源部地籍管理司登记局有关负责人23日接受了记者专访。每一项登记都是对合法权利的确认问：怎么看待不动产统一登记的本质？答：市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。问：不动产登记对反腐和房价有什么关联？答：根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。目前有些媒体或网上解读，认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败，有利于降低房价，对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的，不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑，尽管客观上可能多少有关联。紧密倒排时间已有一定进展问：今后三年工作如何布局？答：3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。今年要建立统一登记的基础性制度，明年推进统一登记制度的实施过渡，后年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。问：目前已取得的主要进展有哪些？答：按党中央、国务院有关要求，目前工作已经取得一定进展。国土资源部成立了不动产统一登记工作领导小组，当前重点是抓好不动产登记制度顶层设计，制订方案，沟通情况，做好下一步部门衔接工作准备。通过先期开展《不动产登记条例》有关重点问题专题研究，初步形成了条例框架和研究成果。同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。今年将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”推进工作。突出法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。为城乡土地“平权”时代铺路问：对农村土地制度改革，不动统一登记有何作用？答：党的十八届三中全会提出“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”，都涉及不动产统一登记这一基础工作。不动产统一登记，当然包括城乡统一。为推动不动产统一登记制度建立和实施，我们将坚持城乡并进，发挥不动产登记工作部际联席会议制度作用，重点加强对地方的指导监督，加快推进工作衔接及各级职责整合和机构建设，在加快推进《不动产登记条例》制定同时，提出相关法律“立、改、废”建议。尽快制定不动产登记统一簿册和权利证书。研究制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案。2014年的主要工作，就包括启动并加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地确权登记颁证，为集体经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据。同时做好农村土地承包经营权确权登记发证与不动产统一登记的衔接。（新华网，记者 王立彬）专家：有利反腐走向深入我国将在2016年全面实施不动产统一登记制度。国土资源部日前给出了明确的时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强教授在接受记者采访时表示，不动产统一登记时间表的确立，为不动产统计制度层面的建设提供了行动纲领，从而有利于平稳有序地建立实施不动产统一登记制度。“随着今年个人住房信息联网工作被纳入到不动产统一登记制度设计之中，不动产统一登记制度的实施对房产税和反腐工作的推进都具有积极的促进作用。”国家行政学院教授汪玉凯说。制度建设酝酿已久 人为因素阻力大早在2007年，我国颁布实施的《物权法》就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。” 近年来，不动产统一登记制度的建立也一直被看成是国土资源部、住建部等中央部门工作的重点之一。2013年3月，十二届全国人大一次会议审议通过了国务院机构改革和职能转变方案，并明确要求由国土部、住建部会同法制办、税务总局等部门在2014年6月底之前出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。2013年5月，国务院法制办便同住建部及国土部开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。然而，《物权法》规定的相关内容却始终无法落地，针对这一问题，汪玉凯表示：“不动产统一登记制度推行缓慢主要是由于人为因素造成的。”他认为，地方政府和部分官员的不配合在很大程度上阻碍了不动产统一等级制度的实施。一方面，出于刺激房地产业、拉动经济增长的考虑，部分地方政府并不愿实现房产信息的透明化。另一方面，部分具有腐败行为的官员为保护自己的非法所得财产，也会想方设法地阻碍不动产统一登记制度的实施。此外，陈国强向记者解释道，不动产统一登记本身所具有的信息采集范围广、工作量大等特点在一定程度上影响了不动产登记的制度建设。这是该制度始终没有全面推行的客观因素。职责整合 制度建设进入倒计时“不动产登记所涵盖的土地、房屋、林地、草原、承包地等不动产权利涉及国土资源部、住建部、农业部等多个部委，因而登记制度始终无法统一”。陈国强表示，各部门之间统计信息及数据资源缺乏共享也是不动产登记制度建立的难点之一。针对这一问题，2013年11月20日，国务院常务会议指出，要“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，由一个部门承担”。会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2014年2月24日，经国务院批复同意，由国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。在3月26日召开的第一次部际联席会议上，国土资源部部长姜大明便表示，将用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。随后，为进一步加快建立和实施不动产统一登记制度，国土资源部更是成立了不动产统一登记工作领导小组，3月28日，组长胡存智主持召开领导小组第一次会议，部署今年工作，强调要突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。可以说，不动产统一登记制度的建立已经进入倒计时。今后国土部将围绕“四统一”的原则，进一步突出法制建设、发挥联席会议制度优势、搭建信息共享平台，并逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。不动产统一登记可提高官员不动产信息的透明度在今年2月召开的国务院第二次廉政工作会议上，建立健全不动产统一登记制度被认为是加强反腐倡廉基础制度建设的重要方面。针对这一问题，专家认为，不动产登记和住房信息联网的推进都有利于反腐工作走向深入。汪玉凯告诉记者，官员的腐败与信息公开透明度低存在密切联系，而不动产基础数据的不健全也为腐败官员安置不法财产提供了可乘之机。因此，不动产统一登记制度的建立有助于提高官员不动产信息的透明度，从而摸清多占多用、占而不用和不正当交易的问题，发现腐败活动。此外，住房信息问题也一直被看作是不动产登记中的核心问题之一，因而，不动产统一登记制度的建立对房地产行业和个人住房信息的公开将会产生较大影响。去年，房地产商潘石屹曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。对此，陈国强指出，不动产统一登记制度的建立并不意味着房价会立刻呈现出明显的跌幅，但进行不动产信息的登记能够为下一步房产税的征收提供前提条件，从而可以使政府明确地方的住房状况、收集准确的住房信息，这有利于决策机关制定更为合理的住房发展规划，也将对民众的住宅房产信息的公布产生较大影响。制度前景：实施难度不可小视虽然国土资源部对外公布了不动产统一登记的具体时间表，并提出要在2016年全面实施，但就该制度未来的发展前景而言，汪玉凯认为“难度不可小视”。汪玉凯表示，各类不动产信息变化迅速，尤其是房产信息，更会在不同的时期呈现出具体差异，这便为不动产统一登记制度的实施提出了挑战。另外，能否建立完善的信息更新制度也关系着不动产统一登记的具体实施情况，因而，利用云计算、大数据等新兴技术保证信息及时有效地更新也成为了不动产统一登记制度实施的关键。此外，国土部副部长徐德明在今年两会期间也强调，不动产统一登记制度不会侵犯个人的隐私，也并不意味着个人的不动产信息会被随意公开，因此，汪玉凯认为，如何有效合理地使用不动产登记信息平台也是该制度未来实施过程中的一个难点。
相信很多的同学对于写毕业论文这件事情很是苦恼，到底自己的专业要怎么样来写，定什么样的题目，在最开始写开题报告的时候就比较的头疼，好不容易和老师把题目确认下来了，对于资料以及写作的思路都不是非常的清晰，这就很容易使得自己陷入迷茫状态，看着身边的同寝室的伙伴一个个都交了，时间也非常的快速，在经过一番交流之后，原来是伙伴们在一个叫中国论文网的网站上面写的论文，他们写出来的额论文以及开题质量和效率都是非常的好，开题报告给了老师看直接就给通过了，于是我的开题以及后面的论文都交给这家网站来做了，我自己也看了几遍，对开题报告的内容很满意，特别是后面写的论文内容真的很好，写作思路以及重点章节的分析都非常完整，老师看了直接就给通过了，同寝室的好几个同学都是在这家网站上面写的，中国论文网是有专门的网址的，为了防止找错，可以看下面的图片中的网址，希望可以帮助别的小伙伴，上交好的毕业论文给老师，最终也能够愉快的毕业。
房地产方面的论文题材有： 1。 利率上升对 房地产业的影响， 2。对**地区 房地产泡沫的分析， 3。浅谈 房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。 怎么写才写得好呢？举例说明： 利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响 【摘要】央行采取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响 2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调个百分点，至此，一年期存、贷款利率分别升至、，五年以上贷款基准利率达到。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。 一、利率上升对房地产价格的直接影响 房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。 1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。 2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。 不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投 房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。
民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。
法律产生于权力，法律是人类行为规则中重要的一种。下文是我为大家搜集整理的关于法律 毕业 论文5000字的内容，希望能对大家有所帮助，欢迎大家阅读参考!
浅谈知识产权融资担保的法律障碍和问题
一、知识产权融资的概述和必要性
知识产权融资是债务人和第三人用自己合法的知识产权出质,向债权人做出担保债权实现,获得贷款的融资方式。我国对于知识产权的法律依据见于:《担保法》第75条第3款规定:“依法可以转让的商标专用权、专利权、着作权中的财产权可以质押,并签订合同,相关本门登记自登记起生效。”知识产权质押融资在欧美发达国家已十分普遍,在我国则处于起步阶段,《国家知识产权战略纲要》明确指出要“促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化,引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值。”
我国的科技型中小企业的的融资需求大,而信用低,有形资产少,无形资产价值少并且未被充分利用,而银行和中介金融机构的经营理念传统的负面影响,知识产权的未来使用费的风险大,贬值高成为了其担保的障碍和观念的误区,并且法律的相关漏洞使融资得不到保障。在我国,中小企业拥有的专利占总量的65%,新产品占80%,创造的最终产品和服务价值占GDP(国民生产总值)60%,上缴税收占税收总额53%。所以知识产权的融资的市场和机会很多。并且加强知识产权的融资,可以提高企业的创新能力和经营管理的能力,减少政府的负担,符合我国“科教兴国”的战略,提高整体对外的竞争力和适应力,有利于经济的发展和国家创新能力的增强。
二、我国现存知识产权融资法律规定所存在的问题
(一)知识产权的法律规范不清,权利界定过于笼统
我国虽然有相关的《担保法》,《专利法》,《商标法》,《着作权法》的出台,但是对如《担保法》:
第七十九条以依法可以转让的商标专用权,专利权、着作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
第八十条本法第七十九条规定的权利出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。
规定过于笼统,对于知识产权等无形资产其操作的复杂性和风险性并不能完全涵盖。但对于专利、商标、着作权之间的交叉问题应适用何种法律也没有完整的规定,质押融资事件中面对复杂问题更无所适从。并且其规范的范围过于狭窄,没有商业秘密权,商号权,植物新品种权和集成电路布图设计权并没有包括在内,也没有专门或集合立法,导致很多权利的真空和争议侵权的产生。还有担保法与物权法的衔接性较差。如《担保法》第79条对知识产权质押合同生效的表述是:“质押合同自登记之日起生效”,而《物权法》第227条则规定:“以 注册商标 专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”从严格的语义角度解读,“设立”与“生效”是两个法律后果截然不同的概念,两者相互矛盾,不利于法律的适用。
(二)知识产权融资的评估不完善
知识产权的资产评估的是整个融资担保的核心和关键,知识产权评估的内容包括:所含权利及限制、知识产权的价值、确定和保护知识产权的法律是否明确和规范三个方面,但是由于我国的评估水平较低,标准的不统一,形式的不一致,并且缺乏权威性和稳定性,又没有使用不同类型的评估,使得评估并不科学风险的不确定性加大。
(三)知识产权的市场交易不成熟
由于知识产权的担保价值主要是它的未来所产生的现金流,而知识产权本身的变现的难度大,风险和贬值的可能性高,而公开的市场交易规则不规范,其融资成本高。并且专利的时效性使得很多专利可能濒临浪费和报销,而且没有市场的交易的统一规范,是知识产权的交易秩序十分混乱,风险上升。还有就是知识产权难以转化,或转化条件高,例如专利权很可能依靠大的机器和设备进行,使得成果转化的效率很低。
(四)知识产权融资的中小企业和银行的信息不对称
由于科技型中小企业的自身内控制度和信息公开制度不健全,使得银行对于科技型中小企业的了解和信息甚少,自身的信用等级很低,很多的银行不敢把钱贷给中小企业,而又缺乏相关的调查和咨询,双方的沟通和联系并不紧密。银行为了降低风险,会提高融资的门槛和费用,并且对于其的流动性和用途进行细致而有限定性规定,大大影响了中小企业贷款的积极性。
(五)我国的知识产权的登记制度混乱
我国的知识产权的登记程序十分复杂,难度极大,有数十个部门进行监管,而且权力过大,费用过高,有些担保重复,而有些担保没有,不允许“未来财产”和“数量浮动的财产”作为担保物,使得登记的难度和成本增加。并且不同的知识产权种类,如专利和商标进行双重的质押,其流程和所经和部门就更难以操作。加之根据我国法律规定,当着作权因交易而移转或设定质权时,因缺乏公示机制。使情况更加复杂。
(六)知识产权的担保形式单一
对于专利的有较强的时间性和实用性来说,专利的质押不利于整个专利的使用和专利的升级,其的价值被大大限制,而且,知识产权担保物的担保价值不完全基于担保物的转让,更多地基于知识产权的预期现金流量;知识产权担保价值更接近于抵押价值,而非转让价值。因此,知识产权质押是值得质疑的。
浅议农村宅基地使用权隐性流转的法律规制
摘要 我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于在城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一些地方甚至出现“空心村”。农村宅基地作为农民基本生活保障的功能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调整之下。本文以维护交易安全为目的，从健全农村宅基地使用权登记制度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流转、建立农村宅基地退出机制等三个方面提出立法建议。
论文关键词 农村宅基地使用权 隐性流转 宅基地登记 宅基地退出
农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员“依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法宗旨正在经历由罗马法“以所有为中心”向日尔曼法“以利用为中心”的转变，物权也由“重归属”向“重利用”方向发展，但与所有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产资料和生活资料，作为社会主义国家，必须保证所有土地实行公有制，在此前提下实现农村宅基地的物尽其用。
十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》提出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入 渠道 。为贯彻落实十八届三中全会精神，农村住房市场将会逐步放开，依据“房地一体”原则，积极改革探索农村宅基地的流转十分必要。在全面推进农村宅基地使用权流转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实存在。常见的隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、入股、继承与置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多属于“暗箱操作”，由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成流转各方权利受损，具有较大的法律风险。本文拟从三个方面对农村宅基地使用权隐性流转的法律规制略陈管见。
一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登记制度
公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同 足球 场上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登记是实现公示公信的必要手段。
(一) 宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提
《中华人民共和国土地管理法》规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有” ，即宅基地所有权归乡镇集体、村集体或村民小组享有。符合条件的人员可以申请获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登记手续不是取得该用益物权的必要条件，但登记后可以对抗善意第三人。目前，我国正在开展宅基地使用权的确权登记发证工作，为进一步深化农村土地制度改革奠定产权基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作推行难度大。建议采纳广东、安徽等地农村土地改革试点 经验 ，只有完成宅基地确权登记手续的才可以流转，并且不得改变土地用途。
(二) 宅基地使用权隐性流转登记应区别对待
隐性流转造成的宅基地使用权变动通常“披着合法的外衣”，以“房地一体”为原则有条件的转让或继承。随着农村土地制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限制，新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对农村土地承包经营权的确权登记也值得借鉴，以转让、互换方式流转农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义，但对其他形式进行的农村土地承包经营权流转未做规定。
目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只能随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集体经济组织成员。依据农村“熟人社会”的特点，本集体经济组织内部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基地转让得实行登记对抗主义。
农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质要件。由于赠与与继承属于无偿取得，根据《物权法》规定，善意第三人主张行使对抗权应以支付对价为前提，赠与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因此赠与与继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义以确保法律关系的稳定。
农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有该用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不予规定。租赁、担保、参股各方当属理性人， 租赁合同 、担保合同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效力。
二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基地使用权流转
(一)建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。但此项规定在实践中落实困难。我国不动产登记存在多个登记机关，多头登记的现象。农民嫌麻烦不愿登记，个别登记机构为谋取利益收取高额登记费用也是造成宅基地登记工作难以推进的原因之一。因此，有必要建立专门机构统一登记农村各类土地使用权。
当前宅基地使用权的管理存在很多漏洞，主要原因是“我国集体土地所有权的主体虚位问题，土地所有者未能积极维护使用权人的合法权益”。 由于历史遗留问题多，农村宅基地使用权确权登记可发挥村民自治机构的基础性作用，在自治单位挑选联络员，开展 法律知识 的宣讲普及活动，各乡镇安排专员负责协调工作。通过科学的人员配置与机构设置强化宅基地所有权人作为管理者的身份与职能。各县、市国土资源管理部门及其派出机构依据宅基地流转方式的不同进行分类登记，逐步实现与金融机构、民政部门、工商行政管理部门的信息共享，全方位保障交易安全。
(二)建立市场化运作的农村土地中介服务机构
借鉴农村土地承包经营权流转的成功经验，成立市场化运作的中介机构，提供信息发布、价格评估、合同鉴证、法律咨询与纠纷调解等服务。北京大学国家发展研究院周其仁院长建议建立一个农村土地交易市场，为包括宅基地在内的所有农村土地流转提供服务。目前重庆、成都、武汉都在探索建立农村土地交易市场，但都在研究试点阶段。而且单一行政化运作的土地交易所难以解决宅基地流转过程中大量现实且专业化的问题，如流转信息发布渠道不畅通，土地价格评估不专业，交易手续复杂当事人难以应对，流转后土地价金发放比例及 方法 难以确定，交易当事人权利救济途径缺失等。
市场化运作的中介服务机构应运而生，中介机构以居间人身份为农村宅基地使用权流转各方提供专业化服务，按照一定比例收取佣金。城市房地产中介机构的运营模式可以作为参考，会计师事务所、律师事务所等专业机构可发掘研究此类业务。在探索分类业务、分项经营的基础上，逐步成立综合性的市场运营机构，如宅基地委托代理机构、宅基地评估公司、宅基地 保险 公司、宅基地投资经营公司等。
三、统一法律规制口径，建立农村宅基地退出机制
我国法律规定农村宅基地遵循“一户一宅”原则，然而不少农户可基于继承或接受赠与等原因获得多处宅基地，“一户多宅”现象较为普遍。一些农户甚至超出标准面积建房，建造新房却不拆除旧房，或未经审批违法占地建房。据调查，陕西省西安市临潼区铁炉街道下辖的刘村，仅375户农户，但宅基地却多达500处，闲置宅基地96处，其中，无房空宅基56处，超过30%的农户存在一户多宅现象。全国范围内普遍存在此类现象，随着城镇化进程的加快，农村宅基地闲置率有可能进一步攀升。默许农村宅基地使用权隐性流转只是权宜之计，且隐性流转的不规范会导致宅基地价格降低，损害农民利益，造成集体资产流失。要从根本上规制宅基地的隐性流转，应建立农村宅基地退出机制，提高农村土地利用率。
按照不同的情况，农村宅基地退出可以采用无偿与有偿两种方式。出于公益事业建设、乡(镇)村公共设施建设和旧村改造的需要占用农民宅基地的，不涉及农民主观意愿，为单方行政行为，适用各地农业用地征收补偿标准，此处不再赘述。
(一)农村宅基地使用权的无偿退出
《农村宅基地管理条例》规定，农村宅基地使用权的无偿退出的情形包括：不合规定的“一户多宅”或超出标准建房的;自批准建房之日起满二年未动工兴建的;非法转让宅基地或住房的;④笔者增加一种情形，村民在取得宅基地使用权后擅自改变土地用途的。第一种情形下应鼓励村民主动退出，违法占用的宅基地无偿收回，地上建筑物及其他附属设施给予适当补偿，面积超标且超标部分房屋灭失的不在补偿之列。后三种情形报经县级人民政府批准，由村民委员会或村经济合作社直接无偿收回宅基地使用权。
(二)农村宅基地使用权的有偿退出
农村宅基地使用权的有偿退出的前提是解决资金来源问题，建立宅基地退出补偿基金。但是我国目前的现状是作为集体土地所有权人的村集体大多没有相关资金来源。 宅基地退出补偿基金的资金来源应以“谁投资，谁受益，谁受益，谁投资”为原则，以国家财政拨款为基数，鼓励村办经济和集体组织成员加入，在土地收益实现的情况下，按照基金份额分配收益。
在市场经济环境下，农民都是理性人，若要让其自愿退出原本无偿取得、拥有无期限使用权的宅基地，应积极探索宅基地退出激励补偿机制，包括制订符合市场行情的补偿标准，扩大补偿范围，探索赔偿金的发放方式和建立城乡一体化的社会保障体系等。
除货币化补偿外，广东、重庆、天津等地已经开始试点“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。这种以宅基地使用权换取房屋所有权的方法看似美好，却存在不少现实问题。由于小城镇住宅建设成本较大，这种置换必须成规模、大面积进行，集体成员内部意见不一致时，少部分村民的利益恐难以保障。迁入小城镇也为日后从事农业生产带来不便，在以传统粗放型耕作为主的农村，“宅基地换房”模式难以推广。