不动产登记论文文献综述

[摘 要]一直以来，我国的不动产登记工作由多部门协作完成，由于各政府部门所采用的登记程序与信息系统存在着较大差异，从而影响了不动产登记工作的质量与效率。笔者结合工作经验与相关理论知识，在本文中研究了不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设措施，供有关人员参考借鉴。 [关键词]不动产 登记工作 管理基础平台中图分类号：F750 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）17-0134-01由于不动产登记工作分散在多个政府部门，各个政府部门独立地对不动产登记工作进行管理，这就在一定程度上阻碍了不动产登记信息共享工作的发展。近年来，我国正加紧研究不动产登记信息数据整合及管理平台建设研究工作，该工作对不动产登记的发展产生了深远而巨大的影响，有效地促进了不动产信息登记管理工作的发展。1.平台建设思路 顶层设计在充分调研和研究分析已有的不动产（土地、房屋等）调查、登记簿册、图件成果、软件系统、和数据库成果的基础上，以《不动产登记暂行条例》和现行有关法律、法规、标准和规范为依据，通过梳理土地、房屋、相关权利登记业务流程，结合土地、房屋等不动产统一登记的管理需求，建设不动产登记发证系统，实现不动产登记业务全流程网上运行；通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全市、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新的不动产登记数据资源体系；实现不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享；实现向同级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享的信息完备、准确、可靠；最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，实现对不动产的全面、统一的监管，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。 开展不动产数据整合工作按照中央和省政府的相关工作部署，为全面完成不动产统一登记工作，在对《不动产登记暂行条例》充分理解的基础上，遵循《不动产登记暂行条例》和信息化建设标准要求，以建设实用性、规范性的应用系统和数据库为目标，实现土地、房屋等不动产信息的统一确权登记。目前关于不动产整合的基础数据主要集中在不动产登记局。存在着土地档案数据未电子化、房产数据无矢量坐标、土地登记数据无固定坐标基准等诸多问题。要求不动产数据整合工作实现：统一整合标准，规范建设方案；加强整合力度，深挖数据价值；加强检查力度，确保数据质量；数据的继承性与可持续性。不动产登记数据整合建库整体流程如下图1所示：2.不动产登记管理基础平台的实现 基础平台的总体框架以国家级《不动产登记信息管理基础平台》总体框架为指导，构建不动产登记数据汇交整合服务和不动产登记发证系统，对不动产登记资源、应用服务进行整合，统一配置、集中管理与调度，提供服务。不动产登记数据汇交整合和不动产登记发证系统的建设将采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的软件产品，基于面向服务的体系架构（SOA）进行设计，运用优秀的企业级软件开发框架开发建立系统应用框架。采用C/S与B/S结合的多层架构进行组织，确保系统的优越性。总体框架如下图2： 部署模式采用大集中的部署模式，即不动产业务应用系统和不动产数据库均部署在不动产登记局，系统在部署上采用网络分布的B/S运行模式通过不动产业务专网实现不动产登记业务管理和不动产数据共享，县级不动产登记机构通过不动产业务专网连接到市级开展不动产业务办理、信息共享查询等工作。在不动产业务专网的基础上，提供不动产登记数据的共享、查询分析服务，为房产等相关审批交易部门提供数据推送共享服务。系统通过国土资源业务网，实现不动产登记数据上报省级平台。通过与互联网对接，提供公开查询功能，为社会公众提供公开查询服务（见图3）。 登记发证系统建设内容不动产登记权籍调查及应用管理系统系统实现对所有不动产登记管理所需要的空间信息、属性信息等各类数据管理，支持不动产单元图形处理、数据分类查询等功能，为不动产登记提供数据支撑。提供不动产登记信息管理基础平台的后台管理功能，包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理等。不动产登记发证及档案管理系统系统实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、缴费发证、归档全流程的网络化、信息化管理。通过不动产档案管理的标准化和规范化，实现电子档案的有效整合、档案数据安全的有效管理、档案信息的高效共享利用。不动产登记数据库管理系统不动产登记数据库管理系统是按照特定策略组织存储的覆盖不动产登记结果数据的数据集合，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一组织、存储、管理、维护和更新，满足不动产登记数据的检查入库、组织管理、查询检索、导入导出、数据分发、专题制作、更新维护、日志管理、监测预警等要求。不动产登记信息共享查询分析系统面向国土、住建、林业、农业等交易审批部门，实现不动产登记-审批-交易信息实时互通共享。同时系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，提供不动产登记信息共享服务，满足这些部门日常管理工作对不动产登记信息查验需求。3. 结语新的发展形势下做好不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究工作具有重要的现实意义，为此，广大平台研发人员应当积极学习先进的科学知识，善于总结借鉴优秀的技术经验，在实际工作中秉持认真严谨的精神，从而促进我国不动产登记工作的长足进步。参考文献[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学.2013（07）[2]车娜.如何迎接“统一”到来――不动产登记研讨会述评[J].中国土地. 2013（06）[3]成建国.在探索中前行的动态样本――深圳市不动产登记的实践与探索[J].中国土地.2013（06）

土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，社会高度关注。不动产登记意义何在，当务之急是什么，不动产统一登记体系何以2018年才能基本形成？就这些群众关心的问题，承担不动产职能的国土资源部地籍管理司登记局有关负责人23日接受了记者专访。每一项登记都是对合法权利的确认问：怎么看待不动产统一登记的本质？答：市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。问：不动产登记对反腐和房价有什么关联？答：根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。目前有些媒体或网上解读，认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败，有利于降低房价，对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的，不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑，尽管客观上可能多少有关联。紧密倒排时间已有一定进展问：今后三年工作如何布局？答：3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。今年要建立统一登记的基础性制度，明年推进统一登记制度的实施过渡，后年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。问：目前已取得的主要进展有哪些？答：按党中央、国务院有关要求，目前工作已经取得一定进展。国土资源部成立了不动产统一登记工作领导小组，当前重点是抓好不动产登记制度顶层设计，制订方案，沟通情况，做好下一步部门衔接工作准备。通过先期开展《不动产登记条例》有关重点问题专题研究，初步形成了条例框架和研究成果。同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。今年将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”推进工作。突出法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。为城乡土地“平权”时代铺路问：对农村土地制度改革，不动统一登记有何作用？答：党的十八届三中全会提出“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”，都涉及不动产统一登记这一基础工作。不动产统一登记，当然包括城乡统一。为推动不动产统一登记制度建立和实施，我们将坚持城乡并进，发挥不动产登记工作部际联席会议制度作用，重点加强对地方的指导监督，加快推进工作衔接及各级职责整合和机构建设，在加快推进《不动产登记条例》制定同时，提出相关法律“立、改、废”建议。尽快制定不动产登记统一簿册和权利证书。研究制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案。2014年的主要工作，就包括启动并加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地确权登记颁证，为集体经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据。同时做好农村土地承包经营权确权登记发证与不动产统一登记的衔接。（新华网，记者 王立彬）专家：有利反腐走向深入我国将在2016年全面实施不动产统一登记制度。国土资源部日前给出了明确的时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强教授在接受记者采访时表示，不动产统一登记时间表的确立，为不动产统计制度层面的建设提供了行动纲领，从而有利于平稳有序地建立实施不动产统一登记制度。“随着今年个人住房信息联网工作被纳入到不动产统一登记制度设计之中，不动产统一登记制度的实施对房产税和反腐工作的推进都具有积极的促进作用。”国家行政学院教授汪玉凯说。制度建设酝酿已久 人为因素阻力大早在2007年，我国颁布实施的《物权法》就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。” 近年来，不动产统一登记制度的建立也一直被看成是国土资源部、住建部等中央部门工作的重点之一。2013年3月，十二届全国人大一次会议审议通过了国务院机构改革和职能转变方案，并明确要求由国土部、住建部会同法制办、税务总局等部门在2014年6月底之前出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。2013年5月，国务院法制办便同住建部及国土部开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。然而，《物权法》规定的相关内容却始终无法落地，针对这一问题，汪玉凯表示：“不动产统一登记制度推行缓慢主要是由于人为因素造成的。”他认为，地方政府和部分官员的不配合在很大程度上阻碍了不动产统一等级制度的实施。一方面，出于刺激房地产业、拉动经济增长的考虑，部分地方政府并不愿实现房产信息的透明化。另一方面，部分具有腐败行为的官员为保护自己的非法所得财产，也会想方设法地阻碍不动产统一登记制度的实施。此外，陈国强向记者解释道，不动产统一登记本身所具有的信息采集范围广、工作量大等特点在一定程度上影响了不动产登记的制度建设。这是该制度始终没有全面推行的客观因素。职责整合 制度建设进入倒计时“不动产登记所涵盖的土地、房屋、林地、草原、承包地等不动产权利涉及国土资源部、住建部、农业部等多个部委，因而登记制度始终无法统一”。陈国强表示，各部门之间统计信息及数据资源缺乏共享也是不动产登记制度建立的难点之一。针对这一问题，2013年11月20日，国务院常务会议指出，要“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，由一个部门承担”。会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2014年2月24日，经国务院批复同意，由国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。在3月26日召开的第一次部际联席会议上，国土资源部部长姜大明便表示，将用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。随后，为进一步加快建立和实施不动产统一登记制度，国土资源部更是成立了不动产统一登记工作领导小组，3月28日，组长胡存智主持召开领导小组第一次会议，部署今年工作，强调要突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。可以说，不动产统一登记制度的建立已经进入倒计时。今后国土部将围绕“四统一”的原则，进一步突出法制建设、发挥联席会议制度优势、搭建信息共享平台，并逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。不动产统一登记可提高官员不动产信息的透明度在今年2月召开的国务院第二次廉政工作会议上，建立健全不动产统一登记制度被认为是加强反腐倡廉基础制度建设的重要方面。针对这一问题，专家认为，不动产登记和住房信息联网的推进都有利于反腐工作走向深入。汪玉凯告诉记者，官员的腐败与信息公开透明度低存在密切联系，而不动产基础数据的不健全也为腐败官员安置不法财产提供了可乘之机。因此，不动产统一登记制度的建立有助于提高官员不动产信息的透明度，从而摸清多占多用、占而不用和不正当交易的问题，发现腐败活动。此外，住房信息问题也一直被看作是不动产登记中的核心问题之一，因而，不动产统一登记制度的建立对房地产行业和个人住房信息的公开将会产生较大影响。去年，房地产商潘石屹曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。对此，陈国强指出，不动产统一登记制度的建立并不意味着房价会立刻呈现出明显的跌幅，但进行不动产信息的登记能够为下一步房产税的征收提供前提条件，从而可以使政府明确地方的住房状况、收集准确的住房信息，这有利于决策机关制定更为合理的住房发展规划，也将对民众的住宅房产信息的公布产生较大影响。制度前景：实施难度不可小视虽然国土资源部对外公布了不动产统一登记的具体时间表，并提出要在2016年全面实施，但就该制度未来的发展前景而言，汪玉凯认为“难度不可小视”。汪玉凯表示，各类不动产信息变化迅速，尤其是房产信息，更会在不同的时期呈现出具体差异，这便为不动产统一登记制度的实施提出了挑战。另外，能否建立完善的信息更新制度也关系着不动产统一登记的具体实施情况，因而，利用云计算、大数据等新兴技术保证信息及时有效地更新也成为了不动产统一登记制度实施的关键。此外，国土部副部长徐德明在今年两会期间也强调，不动产统一登记制度不会侵犯个人的隐私，也并不意味着个人的不动产信息会被随意公开，因此，汪玉凯认为，如何有效合理地使用不动产登记信息平台也是该制度未来实施过程中的一个难点。