房产税的研究论文

消费税是我国为了保障财政收入、保护环境、节约资源和调节社会贫富差距、促进社会公平、引导消费观念和消费方式等方面，而开征的，有着重要的作用。下面是我带来的关于消费税的论文的内容，欢迎阅读参考!消费税的论文篇1：《浅谈旅游消费税收政策》 一、旅游消费及其拉动内需的特点与税收政策刺激旅游消费的着力点 改革开放初期我国建立的经济特区主要是投资特区，意在吸引投资;而今像海南国际旅游岛，则重在吸引消费，称之为旅游消费特区。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“扩大内陆沿边开放，支持内陆城市增开国际客货运航线，允许沿边重点口岸、边境城市、经济合作区在人员往来、加工物流、旅游等方面实行特殊方式和政策。”这说明旅游消费特区建设可能会不断推进，相应地对旅游消费的刺激作用将更猛更有效。制约旅游消费的主要因素有居民的收入水平、闲暇时间及旅游消费产品的吸引力等方面。尽管我国居民人均收入水平在不断提高，但由于养老、住房、医疗、 教育 等方面的刚性支出的存在，尤其对这些支出预期的存在，仍使部分居民，尤其是广大农村居民因收入水平不足而不“能”消费，或即使暂时有消费能力也不“敢”消费;由于带薪休假制度还没有得到有效落实，以及每年假期过于集中导致出行难，旅游产品吸引力还不够、旅游环境还有待完善导致旅游体验较差，使居民不“愿”消费。作为国家主要的宏观经济政策工具之一，税收制度和政策对促进旅游业发展以及旅游消费的扩大和升级具有重要影响。税收制度安排与政策设计的优化，是促进旅游生产力发展、提升旅游产业内涵质量、优化旅游发展环境的重要途径。随着税制改革的深入推进，旅游市场的活力进一步被激发，要素活跃度明显增强，税收政策在促进旅游业发展，相应刺激旅游消费方面发挥着不容忽视的作用。税收政策促进旅游消费的着力点正是通过改变制约旅游消费的三大因素来提升旅游消费，即如何增加居民可支配收入、如何增加可用于旅游的时间及如何推出对消费者有吸引力的旅游产品包括旅游基础设施的完善、涉及各要素的特色产品的提供等。 二、制约旅游消费的主要税收政策原因及刺激旅游消费的主要税收政策 从整体上看，当前我国还没有在全国层面形成独立的和体系化的旅游税制，从优化税收政策运行环境看，决策层面需要就通过税收手段促进旅游业发展和刺激旅游消费这一重大问题进一步统一思想、提高认识，加强 财税 部门同其他部门间的协调联动，增强政策的衔接和协调，以此优化促进旅游业发展和旅游消费升级的税收政策运行环境。当前旅游相关税收制度与政策仍存在诸多不足，不能全面和实质地满足促进旅游经济发展尤其是刺激旅游消费的需要。例如，在旅游基础设施建设、旅游投融资等方面还缺乏相关的税收优惠政策;旅游业的税收负担还有下调的潜力;税收在促进旅游产业内部均衡和优化、促进优质旅游产品供给、增进旅游同相关行业衔接性和比较优势发挥等方面，均具有较大的制度与政策优化余地，如税收政策还不充分关注出境游、入境游、国内游的均衡发展，对旅游新业态、旅游消费新模式缺乏应有支持，对旅游消费特区类旅游主体功能区和综合改革试验区还缺乏相应的税收政策支持体系;在直接刺激旅游消费方面无论是对企事业单位还是对居民个人还没有直接的税收 措施 ;对推动带薪休假、鼓励旅游新产品供给(如自驾车、房车营地建设)等还没有相关政策;对刺激旅游购物尤其对生产和消费“旅游商品推荐名单”所列商品还缺乏税收鼓励措施;对购物退税制度已经在海南岛实施了离岛免税购物办法，免税购买额度也有所提高，但入境游客购物退税制度还没有建立，更没有从国家战略角度研究如何推出可供入境旅客消费的代表国家形象和地方特色的标志性商品。因此需要从顶层设计的高度，从贯彻税收法定原则的角度系统研究促进旅游消费的税收政策措施。 1.从供给角度看 通过税收政策措施促进旅游业本身的发展，以提供更吸引居民旅游消费的个性化、特色化、多样化、时尚化的旅游消费产品，使居民“愿”进行旅游消费。税收支持主要是不同形式的税收支出，主要是对旅游投资的刺激及对市场失灵的调节：一是要研究制定针对旅游投资的优惠政策。如对购买旅游企业发行的企业债券利息免征个人所得税;旅游项目投资从获利年度始可以享受几年的免税政策，或者享受投资从应纳企业所得税中进行一定比例的抵免;由于旅游产品的推广宣传具有特殊重要性，对旅游宣传费用应允许税前全额扣除;由于旅游新业态的投资风险大、效益难确定，在新业态发展初期，应给予一定的减免税收优惠，如对自驾车、房车营地建设项目给予所得税减免优惠。二是需进一步降低中西部地区旅游企业和从事乡村旅游、红色旅游、生态旅游等业务企业的企业所得税税率。限期适用优惠税率，这既是平衡不同地区旅游业发展差异的措施，也是区域经济平衡发展的重要手段，具有很强的社会效益。三是要提高旅游业应纳税额核算中人员培训、筹资融资等方面的成本费用扣除标准，降低旅游企业税负。四是应完善旅游业并购所得税收制度，积极促进旅游企业上市和资产的并购整合，引导大型旅游企业向适度集团化和市场集中化方向发展，优化旅游业内部不同企业之间的结构。五是要优化旅游产业内部结构。如对旅游消费需求的引导形成国际旅游、国内旅游、出境旅游并重的旅游消费格局，建立合理的旅游产品结构，增强旅游产品间的衔接和协同。 2.通过税收鼓励特色旅游商品开发和完善购物退税制度 我国2013年境内旅游购物收入约7000亿元。国发[2014]31号文件中提出：“到2020年，境内旅游总消费额达到万亿元”。2009年的《意见》提出要“大力发展旅游购物，提高旅游商品、旅游纪念品在旅游消费中的比重”。此后我国的旅游购物、旅游商品、旅游纪念品有了长足发展，旅游购物收入占旅游总收入的比重也逐年提高。目前，全国旅游购物收入占旅游总收入的比重已接近30%，但相较旅游购物发达国家和地区40%-60%的比重，还有很大差距。当我国旅游购物在旅游消费中的比重从现在的不到30%上升到旅游发达国家的最低点—占比40%时，消费额就能达万亿元，这将给我国带来巨大的社会经济效益，对转变发展方式、扩大内需有着重大的影响和意义。税收方面对列入“旅游商品推荐名单”的商品的研发费可视同科技企业的研发费加计扣除，对旅游商品的宣传费亦可据实扣除。要加快研究制定入境外国游客的购物退税制度。欧洲、澳大利亚等已经有很成熟的外国游客购物离境退税制度。随着我国游客到欧洲旅游人数的激增和购物支出的增加，欧洲国家在方便我国游客退税方面也出台了不少“便民”措施，如提供现场退税、提供中文服务甚至直接提供退税一条龙服务等。我国的税收征管、海关管理方面已经具备了相应的条件，但由于缺乏退税制度，更缺乏有吸引力的商品，从外国游客购物方面取得的收入并不多。应尽快选择一定的商店作为免税购物的定点企业，在商店或海关设立退税柜台，确定退税流程和额度，以刺激旅游购物。 3.从提供旅游时间角度 通过一定税收措施鼓励所有单位和企业落实带薪休假制度，通过闲暇时间的保证让居民“能”进行旅游消费。尽管我国相关法律已经规定了带薪休假制度，但要真正落实仍需要一段时间。在过渡期—比如3年内，允许企业所得税税前列支双倍休假期间的工资支出。对避开法定假日高峰期，实施错峰带薪休假并且享受休假的职工人数达到一定比例的企业，可以按职工工资总额再加计一定比例在企业所得税税前扣除。 4.从增加个人可支配收入角度 应完善对个人旅游消费的优惠措施，使居民“能”进行旅游消费。提高居民收入水平是扩大旅游消费的根本途径，从旅游业角度通过发展旅游业提高相关从业人员数量，并逐步提高其收入水平是一个方面，从与旅游相关支出的税收优惠看，又是另一个方面。比如，对企业为职工提供集体旅游或企业提供部分或全部旅游支出的，可以设定一定限额不计入个人应税所得范围;旅游企业为吸引旅客进行旅游券免费发放的可以加倍进行税前扣除;在逐步实行综合与分类相结合的个人所得税制时可以考虑允许居民个人每年在个人所得税前扣除一定额度的旅游消费支出;鼓励旅游消费信贷，对旅游消费信贷支付的利息允许在税前扣除;加快完善养老医疗教育等项改革，为居民旅游消费提供底气和信心。 5.建立旅游特别消费区(或称自由旅游贸易区 或将旅游特别消费区的概念直接并入自由贸易区概念)，完善相关税收政策。对边境旅游消费特区应视同“境内关外”，实行封闭管理，区内关税零税率，购物零税率。应制定相应的促进消费的政策，除零税率外，在消费特区推出适合的旅游新产业并制定相应税收政策，尤其在沿边重点口岸、边境城市更应从入境免签证到购物管理等全方位实行优惠。也可以在内地建立类似的消费特别区，尽管全封闭较难，但也可增设免税店、完善退税程序。制定鼓励内地居民去旅游消费特区购物和消费的优惠政策，如继续提高从海南离岛购买免税物品的额度等。 6.配合“一带一路”战略 研究对入境游和出境游及国内游的税收差别待遇，适当调整我国居民旅游结构，缩小旅游贸易逆差。对涉及“一带一路”的国家可以鼓励国民去旅游，并放宽免税入境物品的额度。鉴于我国2014年出境游客已经大大超过1亿人次，而入境游则增长缓慢，可以结合外交需要，适当控制非“一带一路”国家的出境旅游流向和总量，如考虑对出境游客征收一定的旅游特别消费税;同时严格控制我国居民出境旅游后携带免税品入境的数量，严格按照关税条例对行李物品征收关税。与国内扩大免税店规模、提高免税品购买额度、鼓励去旅游特别消费区进行购物进行配合，促进国内旅游商品的消费。 消费税的论文篇2：《试论消费税税收筹划对其他税种的影响》 一、消费税税收筹划对增值税的影响 (一)消费税与增值税的关系 在我国现行的税制体系当中，消费税是对特定的消费品及特殊的消费行为按流转额征收的一种商品税，而增值税一般是对普通货物在各个环节普遍课税。一般情况下，在普遍征收增值税的基础上，消费税是对需要限制和控制消费的特定的消费品和特殊的消费行为按消费流转额再征一道税。我国消费税的具体征收环节主要集中于生产环节，在委托加工、进口以及零售环节也有部分特殊规定。按现行消费税法的基本规定，消费税应纳税额的计算主要分为从价计征、从量计征和复合计征三种方式，一般而言，其计税依据与增值税的计税依据具有同一性，但当将自产应税消费品用于换取生产资料和消费资料、投资入股、抵偿债务时，增值税是按同类应税消费品平均价计税，消费税则是按同类应税消费品最高价计税。 (二)消费税税收筹划对于增值税的影响 在消费税应纳税额从价定率计算 方法 下，应税消费品的应纳税额为销售额乘以适用税率。反观增值税，计征增值税的销项税额与计征消费税的计税依据是相同的，均以不含增值税的销售额为计税依据，由于消费税税收筹划而降低其计税依据时，必定引起增值税销项税额同向减少。 在一般销售形式中，由于消费税与增值税销项税额的计税依据是相同的，所以消费税税负与增值税的税负呈同向变化。而针对特殊销售形式，则不可一概而论。 对于消费税视同销售行为，增值税可能也同样做作视同销售处理，例如将自产或委托加工应税消费品用于集体福利等，在这一情形下，既缴纳消费税又缴纳增值税，基于同一计税依据，消费税与增值税的税负同增同减。另一方面，如果消费税作视同销售处理，而增值税不需要视同销售，例如将自产或委托加工应税消费品用于管理部门使用等，这一经济活动只需缴纳消费税，而不缴纳增值税，则消费税的税负不对增值税产生任何影响。同样，在某些经济活动中，可能只有增值税作视同销售处理，而消费税不视同销售，例如销售代销应税消费品等，只缴纳增值税，而不缴纳消费税，两者相互独立，消费税税收筹划对于增值税的税负高低也无影响。 二、消费税税收筹划对房产税的影响 (一)消费税与房产税的关系 按照我国消费税法的规定，消费税是指对消费品和特定的消费行为等按消费流转额征收的一种流转税。而房产税则是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。消费税与房产税的征税范围并无交集，两者没有直接联系。但基于特殊的经济业务活动，例如在消费税视同销售行为中，与房屋有关的应税消费品成本计入到房屋的成本时，消费税税负变化会对房产税税负产生影响。 (二)消费税税收筹划对房产税的影响 消费税与房产税的关联度较低，在现实的生产经营过程当中，只有比较特殊的经济活动才能将这两者联系起来，并且在这些特殊的经济业务活动下，消费税税负与房产税负呈同向变动，在降低消费税税负的同时，也会使得房产税税负同向降低。 【案例1】 甲公司为某市木质地板生产企业，2015年初准备修建一栋办公大楼自用。该公司准备用一批成本为100万，平均售价为110万(不含税)的实木地板用于大楼的建设。试分析，此项经济活动涉及的消费税是否对房产税产生影响? 方案：企业为取得一项固定资产的成本包括其达到预定可使用状态前所发生的一切合理支出，例如人工支出，材料成本，相关税费等。上述案例中涉及的经济活动为企业将自产应税消费品用于在建工程项目，应作为视同销售行为进行处理。该批实木地板的成本以及涉及的消费税应计入办公大楼成本当中，而不能计入“营业税金及附加”中，所以会导致大楼成本增加，使得消费税与房产税税负呈同向变化，与企业所得税税负呈反向变化。 需要注意的问题是，自2016年5月1日全面实行“营改增”后，不存在非增值税应税项目，对于自产应税消费品用于在建工程项目而言，其增值税部分也就不作为视同销售处理。而“营改增”之前，其增值税视同销售的部分也同时计入到办公大楼成本当中。 因此，此项经济活动计入办公大楼的成本为： “营改增”之前：100+110×5%+110×17%=(万元) “营改增”之后：100+110×5%=(万元) 三、消费税税收筹划对土地增值税的影响 (一)消费税与土地增值税的关系 消费税与土地增值税的征税环节不同，消费税主要在生产环节征税，而土地增值税则是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权时，对取得增值收入的单位和个人征收的一种税。与此同时，二者应纳税额的计算也大相径庭。按现行消费税法的基本规定，消费税应纳税额的计算主要在生产环节，分为从价计征、从量计征和复合计征三种方式，而土地增值税则实行超率累进税率，在实际工作中一般可以采用速算扣除法计算，即计算土地增值税应纳税额，按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。由此可见扣除项目是决定土地增值税税额大小的关键因素。这两个没有直接联系的税种，只有基于特殊的经济活动下，消费税税收筹划所带来的增值税负的变化也会影响到土地增值税。 (二)消费税税收筹划对土地增值税的影响 消费税与土地增值税在一般情况下没有直接联系，在纳税人现实的生产经营过程当中，也只有在特殊应税消费品视同销售等经济活动发生时才能将这两者联系起来，并且在这些特殊的经济业务活动下，消费税税负与土地增值税税负呈逆向变动，纳税人通过消费税税收筹划，在降低消费税税负的同时，会使得土地增值税税负逆向上升，因此税收筹划工作的进行必须统筹兼顾，综合衡量整体税负的大小，而不只是单税种税负的降低。 四、消费税税收筹划对企业所得税的影响 (一)消费税与企业所得税的关系 企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的应纳税所得额的计算以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用，其基本计算公式为：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损。而当期的消费税额属于扣除项目中营业税金及附加的范畴，其中营业税金及附加项目包含除了企业所得税以及允许抵扣的增值税以外的各项税金及附加。基于上述的定义以及税法的相关规定，消费税税负的变化必然会影响到企业所得税。 (二)消费税税收筹划对企业所得税的影响 消费税属于价内税，纳税人当期产生的消费税额应当计入营业税金及附加，而营业税金及附加作为应纳税所得额的扣除项目，其金额的大小必然会对企业所得税产生一定的影响。在这一情形下，假定纳税人的其他情况不变，如果消费税税收筹划使得消费税的税负减少，营业税金及附加的金额也呈下降趋势，则应纳税所得额因扣除项目的减少而增加，企业所得税额随着消费税额的减少逆向增加。反之若营业税金及附加的金额呈上升趋势，则应纳税所得额因扣除项目增加而减少，企业所得税额随着消费税额的增加逆向减少。而对于减少收入、递延纳税的消费税税收筹划方法而言，由于减少当期确认的收入金额，则消费税税额与企业说的税税额会同时减少，呈同向变化。 消费税的论文篇3：《浅谈消费税税收筹划方案》 一、税收筹划概述 1.税收筹划的涵义 本文认为，税收筹划的目的不仅是为了税收负担降低，而是企业的整体效益最大化，甚至税收负担降低反而引起企业价值减少，这样，追求减少税负就毫无意义。国内以刘蓉教授主编的《税收筹划》中观点为代表，认为税收筹划是指纳税人在 企业战略 管理的高度，在符合国家法律和税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营、和投资、理财活动的一种企业涉税管理活动。 2.消费税税收筹划的可行性分析 一方面税收优惠政策的存在。税收优惠政策是国家明文规定的，不仅有税法中规定的减免税政策，还包括对纳税人有利的可以应用的税务处理方法：如折旧方法的选择，税前扣除方法的选择，税收征管方式的选择等;另一方面我国税制的健全发展。随着经济不断发展，我国税收制度的不断健全，全社会纳税意识不断提高。同时，我国税制与国际惯例逐渐接轨，促使税收筹划研究和从业人员水平提高，使更多纳税人愿意通过税收筹划来降低税负。因此，从长远来看，消费税税收筹划是可行的。 二、消费税税收筹划具体方案 1.对消费税计税依据进行筹划 按照消费税法基本规定，消费税计算主要有从价计征、从量计征及从价从量复合计征三种方法。一是包装物的筹划。消费税相关规定：应税消费品连同包装物销售的，如果包装物不作价随同产品销售，而是收取押金，押金不应并入销售额中征税。包装物如果不作价随同产品出售，那么企业就可以在包装物商节约消费税。包装物不作价随产品销售，收取押金，这样方式收取的押金并不计入消费品的销售额中征税。二是商业折扣的筹划。税法规定，企业采用商业折扣方式时，如果折扣额和销售额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的净额作为依据来算消费税;如果将折扣额单独开票，不论在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。因此，企业可以按照税法规定将销售额、折扣额在同一发票中注明，可以降低应税销售额，以达到节税目的。 2.对消费税税率的筹划 从税率方面来考虑节税问题有以下两种：一是兼营税率不同的应税消费品的筹划。税法规定，多项经营不同税率消费品，应分开计算不一样税率的消费品销售数量和销售额。未分别计算的或将不同税率的应税消费品组合成套装方式消费品销售的，从高适用税率。企业如果想节省消费税，可以将税率一样或相近的消费品组成套装方式销售，也可将本身不同品牌的产品组装成套装销售。二是混合销售的筹划。税法规定，从事货物生产、批发或零售的企业以及以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业的混合销售行为，视同销售货物，应征收增值税。企业可以考虑设立售后服务部等为客户提供劳务，将劳务收入单独核算，单独纳税。 3.已纳税款扣除的筹划 税法规定，如果将应当缴纳消费税的消费品用于连续生产消费品，可利用本期生产使用的数量计算按规定可以的扣除外购、进口或委托加工收回应税消费品已纳的消费税税款。允许扣除已缴纳税款的应税消费品按规定只能是从工业企业买入的消费品，对于商业企业买入消费品已纳税款全部不得扣除。企业采购应税消费品，应当尽可能从厂家直接买入，这样不但降低支出成本，而且可对已缴纳税款进行抵扣，从而帮助企业减轻税负。 4.出口退税的筹划 税法规定，企业应将不同消费税税率的出口应税消费品分开计算和申报，适用税率划分不清楚的，全部从低适用税率来计算消费税税额。企业在申报出口退税时，应当分开核算不同税率应税消费品。经分析，对于出口业务较多生产企业来说，可以考虑组建独立核算的外贸子公司，由生产企业将应税消费品销售给外贸子公司，交纳消费税，再由外贸子公司将应税消费品出口，获得相同金额的出口退税，减轻税收负担。 三、消费税税收筹划风险防范策略 1.正确理解税收法律政策，注重税收法律政策变动 随着经济不断发展，国家 政策法规 是不断修改完善，消费税税法的规定也是不断变化的，在不同时间和不同地域税收相关政策是不同的。税收筹划是一项长时期工作，因此纳税人不仅要正确把握现行税收政策变化导向，而且要经常关心税收政策变动，企业可安排专门人力来收集和处理税收信息，从而在一定程度上规避税收筹划风险。 2.加强筹划人员培训，提高业务素质 税收筹划执业风险与税收筹划人员素质相关，税收筹划人员具有高的专业能力，能够为企业提供高效税收筹划，降低筹划风险。这要求税收筹划人员不仅具备对税收政策的综合分析能力，而且具有丰富 经验 和完备理论结构。为提高税务筹划人员素质，减少由于知识结构欠缺所带来的税收筹划风险，企业必须重视人员的培训工作。 3.依法筹划，使税收筹划与税收政策方向相一致 税收筹划应当严格遵税收相关法律，税收筹划如果违法违规，给企业将会造成重大的损失。税收筹划成功与否，和是否依法筹划息息相关。纳税人在税收筹划过程中要处理好避税与税收筹划两者关系。税收筹划必须符合税收政策方向，使企业在享受优惠税收政策的同时，也顺应国家宏观调控经济的意图。 猜你喜欢： 1. 税收论文参考 2. 浅谈增值税税法论文 3. 浅谈进口关税相关论文 4. 有关税务会计专业论文 5. 关于税务专业毕业论文

要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....

. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产 税费 完善 宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。