摘 要：市场经济条件下的房地产开发工作必须要严格执行城市规划的原则，全面归集开发产品费用，加强市场营销与策划，保证开发工作的平稳发展。本文对房地产开发工作应该主要的问题进行了详细的分析和探索，提出了相关的改进建议和发展对策，为房地产开发工作的可持续性发展提供了宝贵建议。
关键词：市场经济；房地产开发；趋势；问题
1.房地产开发的基本保障
1.1建立科学的评价指标体系
目前，我国已经建立了类似于《房地产开发项目经济评价方法》的相关指标体系，通过这些综合性的指标体系的评定保证了商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标。综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。但是目前的房地产开发工作还存在着很多问题，相关的项目评价指标还没有建立完善，例如：可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、大市政配套、公共设施配套、交通等实际因素，还有采光、防震、绿化等技术因素的评价都需要不断地完善，以科学的指标评价来完善房地产开发和建设的基本要求，保证开发项目的妥善预测和建后的服务。除了综合评价和项目评价之外，房地产开发问题还包括财务评价，财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
1.2抓好市场调查和预测环节
房地产开发的市场调查是运用科学的方法和手段，有计划、有目的、全面系统的进行收集、整理和分析相关的房地产信息和问题，为房地产企业进行市场预测、房地产开发程序设计、制定战略提供了可靠的科学依据。市场调查包括探索性调查、描述性调查、因果关系调查和预测性调查。对于预测环节来说，主要是了解产品的需求量和未来发展趋势，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式是房地产市场调查和预测的主要目的。在进行市场调查和预测之后必须要对整体的预测结果进行总结，保证有周密的调查计划和资料整理的能力，以此来针对具体问题进行详细分析和预测，保证整体的项目开发能够有事先的预测和事先的战略规划。
1.3房屋的商品化
商品市场经济将愈来愈多产品卷入其中，房屋的商品化进程是市场经济发展的必然阶段，面对这种情况房地产开发工作必须要认清商品化的基本需求和经济规律，找出商品化带来的一系列的经济活动。房屋商品化首先在人的经济活动中，房屋问题被作为一个独立的问题提出，成为经济活动的一个重要目标。其次，它为人的自由全面发展提供了丰富多采的选择性，为经济生活中人的个性化发展提供了可能性。再次，它为人的迁徙提供了机会，为人的经济活动提供了更大的空间。不仅如此，它改变着人们的观念，人的生活态度，人的生活战略；同时也改变着人本身与自然住房相联系的一切本性。但是在房屋商品化进程中经济规律也展现了过渡商品化所带来的危害，所谓住房过度商品化是指将住房作为一种纯粹的商品，企业和居民作为供需双方通过市场上的租售买卖来交易住房，政府保障服务缺失或力度明显不够。我国房地产开发事业在过渡商品化与合理商品化直接必须找出平衡的桥梁，以此来保证房地产开发的顺利平稳发展。
2.市场经济条件下房地产开发应注意的问题
2.1房地产开发必须严格执行城市规划的原则
城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。只有在严格遵循城市规划的要求和政府调整的前提下，房地产开发工作才能全面地坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一。这里所提到的经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理；房地产开发企业站在长远发展的高度进行统一的部署和控制。 2.2归集开发产品费用
由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。针对房地产开发的主要产品费用的衡量来说，土地成本是房地产开发的主要成本之一。土地成本最高占售价的20%—50%左右,但是成本核算和预期效益来讲之间还是存在很大差异的，主要原因是由于开发的延后和土地的升值,导致前期土地成本占后期售价的比例降低。所以对于这种成本核算一方面要保证真实的记录核算账目，另一方面也要根据市场预测来提出核算后的总结和管理会计的相关报告，保证成本核算与预期建议相融合。这种基于归结成本的预测工作能够从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是房地产开发企业经济预测的重要内容，对企业的成本投入和后期的完善工作有着经济分析的指导力量，同时这种预测优势企业领导人进行专项投资的重要考虑。总之，成本
预测对于房地产开发企业经营决策起着决定性作用，能够实现对归集开发产品费用的有效性总结。
2.3加强市场营销与策划
房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。在房地产开发的过程中必须要重视对营销环节的设计和策划。一般来说，房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。在进行市场营销之前必须对营销过程进行总体的规划，以理性分析和技术控制为基础进行全面的规划控制，在城市开发模式、动态的规划方式、城市经营策略、公共空间体系、利益设定、公共政策制定等各个层面提出完善的开发策划方法，保证开发工作的有效实施。
总之，市场经济条件下的房地产开发工作必须要严格执行城市规划的原则，全面归集开发产品费用，加强市场营销与策划，采取理论和实践相结合的技术路线,在相关理论的指导下,主要从城市开发的实践出发,在规划控制体系这个范畴内开展相关研究，提倡市场经济下以适应城市开发、以问题与目标相结合为导向的规划控制体系,提出规划控制的思维方式和控制原则。
参考文献：
[1]余兰.城市重点地区再开发基本策略研究[D].同济大学,2007.1-57.
[2]代亚辉,韩斌,卢青.浅谈城市规划与房地产开发的协调发展[J].山西建筑,2008,(06)：47.
[3]薛涌.住房规划与未来社会[J].中华建设,2005,(07)：7-9.
