我国房地产业自身的缺点限制、管理体制不足、金融运作体制制约、法律意识淡薄等，对宏观调控的效果也会有相当大的制约。也只有解决了上述诸多问题，房地产市场的宏观调控才会应对自如。本文从我国房地产市场发展研究综述出发，从房地产市场供求两方面分析，提出促进房地产市场经济健康发展的对策与思路，对政府房地产宏观调控提供有益借鉴。
一、引言
近年来，为了遏制房地产泡沫的再次升温，我国政府出台了众多相关宏观调控措施，如控制土地供应、限制银行资金投入、进行房地产法规执法检查等。但由于我国传统房地产宏观调控理论自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我国的房地产宏观调控体系从理论上看近似完美，但过于注重日常化的管理，不能很好地适应紧急状态时的调控需要;另一方面，我国的房地产宏观调控理论可操作性欠佳，导致政府在房地产危机出现时无所适从。其后果是每当房地产泡沫呼声响起，政府就祭起土地、金融、法规等三面大旗，这种权宜之计不仅使地方政府、房地产开发商产生了“狼来了”的心理，也对国民经济的健康发展造成不利影响，政府宏观调控的效果也大打折扣。
我国政府政策对房地产及其相关行业的影响进行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散见于各大经济类、管理类的学术期刊上发表的学术论文，其中绝大多数是从经济学的角度，以促进房地产业健康稳定发展为目标而进行的研究和探讨。在研究对房地产业进行宏观调控时，其中很重要的一个方面是控制房价的过度上涨，从这一角度研究宏观调控政策的。作者通过研究得出了地价尽管是房价的重要构成部分，对房价的形成有一定影响，但这种影响不是决定性的，决定房价的因素是市场需求而不是成本的结论;并据此提出了房地产宏观调控的政策导向为：调控房地产市场，重点应调控房价;调控房价，必须控制投机需求。
二、完善房地产市场的供给体系
(一)加强有效供给。根据我国房地产供求现状，由于商品房空置率较高，提高有效供给数量，减少无效供给是解决问题的关键所在。在供给总量中，一部分是适销对路的有效供给，另一部分是滞存积压的无效供给。要使房地产经济走向配额均衡，关键之一在于减少无效供给，增加有效供给，而增加有效供给，关键还在于加快房地产产业结构的调整，尽快建立健全房地产市场体系，使价格信号得以迅速准确地发挥作用。另外加大经济适用房、廉租房的供求，为中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以为我国所借鉴。
(二)调整供给缺口。首先应当说明的是，在市场经济中，房地产市场与其他商品市场、资金市场等都是紧密联系在一起的，一个市场的供求关系的变化会影响到另一个市场供求关系的变化。因此，房地产供给缺口的缓和或消除仅仅靠房地产市场上单独采取调节措施是难以奏效的。虽然房地产供给缺口所表现出的是房地产商品市场上的供不应求，从而在房地产市场上采取调节措施是必要的，但如果其他市场的情况不变，那么房地产这一市场的变化并不能导致房地产供不应求现象的缓和或消失。因此，在房地产市场上，针对房地产商品供给的短缺，可以采取相应的调节措施。
属于数量调整的措施有：(1)从增加供给的角度出发，调整土地出让的规模，调整房屋出售的规模，以促进短缺房地产商品的生产;(2)从抑制需求的角度出发，扩大可供出让使用的土地面积或增加可供出售的房屋数量，以减轻短缺房地产商品市场所面临的压力。
属于价格调整的措施有：从增加供给的角度出发，调高房地产价格，以促进短缺房地产商品的生产;从增加供给的角度出发，调高房地产租金，以促进短缺房地产商品的生产;从抑制需求的角度出发，调高房地产价格，以达到减轻短缺房地产商品市场所面临的压力;抑制需求的角度出发，调高房地产的租金，以达到减少社会对房地产需求的目的。
三、完善房地产市场的需求体系
制止把房地产当作投资和投机对象的错误做法。如果房地产为居民纯粹的消费品而非投机的载体，房价就不会在短期内大幅波动，只会随着人口和收入的增加在长期内稳中缓慢上升。到后期人口逐步实现零增长，人口结构和生活水平基本稳定，历年积累的住宅存量基本可以满足稳定人口的需要，每年新增住房流量只是为了抵补存量的毁损和折旧，这时的房地产市场才是成熟的市场，这样的发展模式才是健康的模式。
禁止消费层面的投机行为。为了控制房价非理性的过度上涨，各地政府最好在购房者购买时设置一定的限制条件。对于这些游资，政府应该设法将他们引导到不是制造泡沫而是创造真实财富的生产性投资活动中去。同时对经济适用房和廉租房等获取条件要严格把关，谨防高收入者霸占社会有限资源。封堵境外投机资金，收缩国内面向房地产行业的银行信贷。大量可利用的投机资金是房地产价格上涨，泡沫膨胀的催化剂。要防止已有的泡沫继续膨胀就要封堵境内外投机资金继续涌入，要想挤出现有泡沫，就要分流出已进入的资金。对人民币升值的预期是境外投机资金持续涌入的动力，外资的涌入对中国房地产价格的过快上涨所起的作用至少有两个方面：首先是它直接形成了房地产市场的需求，推升了房价的上涨;其次中国人总相信外国人是聪明的，外资的行为极大地影响了国内潜在买家对未来房地产市场的预期。在现行汇率政策不能贸然改变的情况下，只能通过其他的经济手段和行政手段来阻止。
采取适度的调控措施，避免预期突然转变。泡沫的引发、投机行为的产生与人们的预期有极大的关系。当预期房价未来要上涨时，就会刺激人们增加当前需求。客观上使得价格真的上涨，从而陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环，使本来有序的市场变得混乱。若由最具权威的政府部门根据人口、收入等因素制定比较详细的房地产中长期发展规划，并定期修改、公布，且严格实施，那么人们的预期也就不会跌宕起伏，投机行为也就难以发生。
四、总结
房地产经济宏观调控的经济手段是指政府按照房地产经济规律，通过调整经济利益，运用经济杠杆及产业政策等经济机制来调控房地产经济的一种手段。主要包括产业政策、货币政策、财政政策手段。通过政策的扶持或约束，以政策确定性引导房地产经济，来实现国家对房地产经济的宏观调控，是调控的重要方式。政策通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业稳定、健康发展，这对房地产经济本身和整个国民经济的发展都是有非常重要的意义。房地产产业政策作为一种方向性、导向性的政策措施体系，应充分注意时效性，应当反映房地产经济运行的客观规律，体现国民经济发展对房地产经济的客观要求，并且政策的实施以间接为主。财政政策。是指政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用，对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。
作者：纪连国 来源：中国科技博览 2016年16期
