一、中国房地产市场存在的问题不容忽视
从1995年以来，我国的房地产市场快速发展，已经建成商品住房5000万套，解决了1亿多人口的住房问题。城镇人均住房建筑面积由1995年的17平方米增加到了2008年28平方米，到了2009年又进一步增长为30平方米，带动了六十个相关产业的发展，在国内生产总值的快速增长中，每年由房地产贡献的增长率达到了1～2个百分点。虽然房地产的迅猛增长为我国的经济社会发展做出了重大贡献，但是存在的问题不容忽视。
(一)房价过高。根据2011年第1期《住宅与房地产·综合》杂志提供的数据，截至2010年12月，全国百城住宅平均价格为8564元/平方米，十大城市的住宅平均价格为15523元/平方米，其中，北京为22690平方米，天津为11958平方米，上海为23186平方米，广州为14589元/平方米、深圳为25155元/平方米，南京为12207元/平方米，杭州为20521元/平方米。2009年房价的涨幅已经达到了70%-90%，房价收入比达到了十倍以至数十倍。虽然房地产市场是否有泡沫仍然存在争论，但是房价过高已经是不争的事实。据中国社会科学院工业经济研究所的曹海建研究员的研究，中国的一线城市的房价已经远远高于美国最贵的纽约和日本最贵的东京。[1]
(二)供给结构不合理。主要表现在两个方面：一是户型过大，新建设住房一般是100平方米以上。根据国家统计局网站相关资料2009年全国90平方米以下的住房供给只占总供给的15%。二是保障性住房供给不足。2007年以前，我国每年的廉租房投资不到住房投资总额的1%，每年新建的经济适用房投资只占住房投资总额的5%左右。[2]从2008年开始，我国开始加大了保障房建设的力度，但是每年的完成情况仍然不容乐观。
(三)投资投机现象突出。由于中国国内制度上的缺陷，在房屋的买卖、持有等环节上没有多少成本，加大了外资、内资对住房的投机炒作力度。当前我国的富裕阶层逐步增多，而投资渠道相对狭窄，房地产是除股市等不多几个领域外的选择。炒房在许多地方成为一个重要现象，闻名全国的温州炒房团就是明证。特别是近几年来。投机更为严重，据2011年3月3日的《参考消息》文章报道，在过去18个月里，中国市场上的投机性买房增加了60%。中国的土地也存在着严重的投机现象。据中国广播网2009年11月8日报道，中国有三分之一的房地产企业不建房子，而只是来投机倒腾土地。而且囤积土地也多少没有成本。据统计，截至2009年第三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。虽然国家出台了法规，明确规定闲置超过1年的土地要征收20%的闲置费，超过2年没有开发的要无偿收回。迄今为止，中国闲置土地被收回的案例却很少。
(四)居民居住质量下降。据中共中央党校教授周天勇测算，占全体居民60%的中低收入者，房价收入比在8～24，加上每年需要向城镇转移的农村人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。由于无力买房，许多家庭只能几代人挤在一个狭小的空间里，居住质量下降。进城农民工、刚刚毕业的大学生买房遥不可及，为了安身居住，不仅群租、蜗居层出不穷，而且还出现了蚁族、洞族(在桥洞下)和箱族(住在集装箱里)。
(五)浪费严重。一是空置率高。自2006年以来炒房在全国兴起，全国各地出现了难以计数的空置房。在2010年，国家电网公司委托中国社会科学院对660个城市进行了调查，结果显示有6540万套住宅的电表连续六个月的读数为零。二是住房面积过大。一些家庭盲目购买大户型住宅，房地产也积极造势，主动迎合，形成了使用中的浪费。三是大量的土地被囤积，土地浪费严重。截至2009年第三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米；到2010年5月，全国上报的闲置土地2815宗，面积达到了16.95万亩。[3]
二、中国房地产业的利益链
当前中国房地产业利益链上的利益主体主要有六个：政府、官员、房地产商、金融保险业、媒体、专家学者。
(一)政府。一是房地产业促进了GDP了高速增长。近十年来我国的GDP保持了平均9%以上的高速增长，其中房地产的贡献功不可没。如在2005年，全社会固定资产投资达到了88774亿元，其中房地产投资为19505亿元，占到总投资的22%；2005年GDP实际增长率为10.2%，投资对GDP的贡献率为47.55%，拉动了GDP增幅4.8个百分点。2010年全社会固定资产投资为278140亿元，其中房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，占总投资的17%。二是地方财政收入的增加。土地出让金是地方财政的预算外收入，地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，所以又叫第二财政。近几年，我国的土地出让金不断飙升，2005年全国土地出让金为5505.15亿元，2006年为7000亿元，2007年为1.33万亿元，2008年由于受到金融危机的影响，比上年略有下降，但也达到了9600亿元，2009年迅速回升，达到了1.59万亿元，2010全国土地出让金总数已经达到了创纪录的2.7万亿元，比上年增长了70.4%。[4]这些土地出让金成为地方财政收入的重要来源，而且在一些县市区，土地出让金收已经占到当地财政收入的35%左右，有的甚至高达60%，[5]土地财政早已成为第一财政。三是城市面貌的改观。从改革开放到现在，中国城市的建成区面积扩大了大概170%，建筑面积提高了大概500%。[6]中国的城市建设是新大楼不断涌现，大广场越修越气派，街道越拓越宽。还有每年大量的城中村的改造，旧城的改造，使中国的城市越修越漂亮，越修越豪华。
(二)官员。中国的房地产市场是一个充满各级政府身影的特殊市场。首先土地的获得，2004年以前中国实行的土地协议转让方式，要想获得土地就要靠与政府官员的关系。其次，一些房地产开发商由于自身的资质不够，通过与官员搞好关系，从而可以跨门而入。再次，一些开发商要获得开发贷款，也需要拉拢与政府官员的关系。最后就是一些开发商为了获得一些关于验收、销售等方面的特殊照顾，也需要搞好相关官员的关系。房地产业成了滋生寻租和腐败的温床。
(三)房地产商。我国房地产业暴利的存在，催生了一大批超级富豪。在2008年的胡润中国富豪排行榜上，前十名富豪有八名是房地产商，或者是与有房地产有关的；而在福布斯排行榜，前十名富豪中有九名是房地产商或者是与房地产有关。在2010年的胡润财富榜上，前五十位中，有一半以上；在2010年的福布斯财富榜上，前二十位则占了一半。可以说中国的房地产完全是一
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个造富机器，就连房地产内部的人士也这么认为，潘石屹认为房地产业之所以有比较多的负面形象，主要有几点理由：第一，财富排行榜上大概有一半的人都是房地产商。第二，大家普遍认为房地产是暴利行业。第三，腐败的官员通常与房地产开发项目有关。[7]
(四)金融保险业。房地产业是资本密集产业，资金的需求量大，周期相对较长，房地产开发商需要利用财务的杠杆效应来进行融资。由于我国的金融证券市场不完善，融资渠道比较单一，房地产开发所需的资金基本上都是由银行来提供，详见下表。
从下表可以看出，在房地产开发企业的资金来源中，银行的贷款一般占了20%左右，其实在房地产开发企业的自筹资金中，有很大一部分是建筑施工单位的垫款，还有部分购房订金和预付款，这些资金也大都属于银行。由于住房价格的一路飚升，利润的突飞猛进，银行也自然受益匪浅，在世界企业中的排名不断往前推进。据《财富》杂志最新公布的世界500强企业排名，中国工商银行已经从2009年的92位升到了2010年的87位；中国建设银行则从125位升到了116位；中国人寿保险(集团)公司则从133位升到了118位；中国农业银行则从155位升到了141位；中国银行则从145位升到了143位。
(五)媒体。媒体也是中国房地产业快速发展的受益者和推动者。中国第一个购房团就是由媒体发起并组织。1999年1月16日，钱江晚报首次组织了购房团，首趟便成交800多万元。[8]后来全国各媒体纷纷取经学习，由报纸发展到了网络、电视等其它媒体，而在温州则表现得更为突出。开发商在媒体刊登广告，媒体则组织购房团以互惠。房地产商为了追逐更多的财富，已经和媒体开展了全方位、多层次的合作，当然媒体自身也获益良多。在利益链中，媒体受制于房地产开发商和少数政府官员的左右，作为百姓代言人的力量被严重削弱。[9]
(六)专家学者。一些专家学者在为房地产行业服务方面，已经表现得相当的敬业，如买房爱国论、中国空心砖论、无泡沫论、中国房价不翻番不够论，不仅误导了民众，而且更是误导了国家决策，在助推中国房价上涨方面起着不小的作用。但是这些专家出马，是要有报酬的，其出场费惊人。
三、中国房地产的双重特性
一是消费品和资本品。住房和其它商品一样，也有消费品和资本品的双重特性。但是住房和其它消费品具有很大的不同：从使用期限来说，它的使用期限很长，短则十几年几十年，长则数百年；从价值方面来说，它又比一般的消费品大得多，一个普通家庭往往需要数年的收入才能购买一套住房，国际上通行的标准是一般是一个家庭三到六年的收入，中国则达到了二十年的收入，对大多数家庭来说是一个最昂贵的消费。由于它价值量大，使用周期长，对家庭来说它又是一项重要的资产，又是资本品。使用者不同，消费品和资本品的侧重点也不同：对建设、使用住房而获利的则侧重于住房的资本品特性；对购买和租赁住房以满足最基本居住需求的则侧重于消费品的特性。
二是一般商品和社会保障品。住房用来销售、交换，并为人们所消费，是一种不折不扣的商品。但是它又具有社会保障品的属性。根据社会经济学理论，人们对住房的需要不仅与收入相关，而且是最基本的人权之一。由于住房的价值量大，对大部分社会成员来说都是一项最基本的保障品。这就要求国家采取相应措施来满足人们的住房需求，特别是中低收入群体的住房需求。
三是个人问题和社会问题。住房作为消费品，一般来说是住房问题就是个人问题，但作为保障品，他又具有社会问题的特征。当个人无力解决住房问题时，就容易导致一系列社会问题，甚至引起严重的社会后果。
四是公平与效率。住房是商品，但是更是必需品和公共品。在住房问题上，效率应该服从于公平，住房作为必需品，必须让居民的住房需求得到满足，才能体现收入分配的公平，也才是效率的出发点。
五是结构优化与经济增长。经济结构优化是一个国家的经济稳定持续发展的关键。房地产开发属于第三产业，按照产业结构优化的方向，应该是大力的发展的；但是房地产业又是以实业为基础的，房地产发展过度会挤占实业的发展空间，造成实业的萎缩，所以又应该是适度发展的。
六是一般产业与支柱产业。房地产行业由于关联度高在我国被确定为支柱产业，但是我国的房地产，虽然关联度高，带动性强，但是产业科技含量并不高大部分是一些低端行业，吸纳的社会就业人员非常有限。而且房地产业的过度发展也挤压了其它行业的发展空间，而且增加了我国产业结构调整的难度，从这一角度来说，房地产应该被确定为一般产业。
七是第一需要与第二需要、需要与需求。根据社会经济学理论，居住是人类的第一需要，是必需的。人类只有满足了这一基本需要，才能进入下一个需要，也就是需求，或者是第二需要。当人的居住需要得到了满足，也就是住房供应满足了人类的基本居住需要，这时生产的房屋可以为商品，此时人们购买房屋是为了改善居住需求，或者是满足第二需要。
八是一般消费品与奢侈品。住房作为商品，满足了人们基本的居住、防寒保暖、遮风挡雨的需要，具有一般商品的特性。在满足了基本的需要以后，房子就具有奢侈品、炫耀性商品的特征，用以体现业主的财富、身份、地位，表现在一些购买者在房子上追求奢华、大豪宅，以此极力体现自己的财富和地位。
九是生产资料与生活资料。房子用来居住时，就是生活资料，当作为生产工具进入生产环节时，成为车间、仓库等，也就成了生产资料。一般来说，作为生活资料的住房要占商品房生产的大头，只有这样才能满足人们的基本的居住需要。
四、中国房地产市场的偏向
(一)在投资品消费品选择上偏向了投资品。国家统计局在统计上就将商品住房当作了投资。[10]将居民住房的购买看作了是投资行为，而不是消费行为。虽然国务院、国家部委、金融机构在一些文件中也说明中国的房地产市场应该是消费型市场，主要是为解决人民的基本的居住条件，但是在实际操作中，却又偏了向。主要表现为：一是一些部门具体执行政策时更多地考虑了部门利益，落实不力。如在关于二套房贷款的认定上，一些人将一户一套理解成了一人一套，使政策失去了效用。二是住房是消费品和投资品，购买住房主要是消费行为，在中央的一些政策、领导讲话中认定住房是居民的消费行为，但是在实际的执行中却让消费和投资混在一个市场中，让
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投资和消费享受到了一样的政策，没有区分没有限制，房地产投资并没有额外的成本。
(二)在一般商品和社会保障品之间偏向了一般商品。我国房地产政策偏离了社会保障品的轨道，转向了一般商品。主要表现：一是房价不正常增长，使绝大多数的居民的正常消费需求排斥在外。据有关统计数据，上海市的房价从2000年的每平方米3565元上涨到了2006年的每平方米7038元，到了2010年12月，已经上涨到了每平方米23186元。[11]全国其它地方也都有不同程度的快速上涨。二是保障房供应不足。每年由各级建设行政部门下达的保障房建设计划都是一个很大数字，但是实际落实起来却是雷声大雨点小，每年完成的指标只占计划指标的很小一部分。截至2007，我国每年新建的廉租房投资不到住宅投资总额的1%，每年新建的经济适用房投资只占住房投资总额的5%左右。[12]2010年地方土地出让收入高达2.9万亿元，再创历史新高，但其中仅有463亿元用于廉租住房保障支出，占比不足1.6%(叶开，2011)。[13]三是保障房资格审查不严。最近几年频繁见诸媒体的开宝马、奔驰的人纷纷成功申请到了保障房。从北京的天通苑小区、到最近报道的深圳、合肥一些事例，大量保障房被一些不符合条件的人所挤占，真正需要享受的人员却享受不到。
(三)在社会问题与个人问题之间偏向了个人问题。具体表现：一是保障居民住房的经济适用房被不是享受对象者所占有，真正有资格享受者却没有条件和能力，如文件规定：要一次性交清房款，不能贷款等。二是大量真正有住房需求的居民被超高的房价排除在外。在商业银行、房地产开发商、一些地方政府及炒房者通力合作下，住房价格被炒得高高在上，80%的以上的居民消费者被排除在住房市场之外。[14]
(四)在民生保障与经济增长上偏向了经济增长。居者有其屋是原本政府关心民生的最大目标。但一些地方政府把促进经济的快速增长作为发展房地产的目标，企图通过大力发展房地产业来带动其它产业的发展，把房地产业培育成新的经济增长点。强调住房开发带来的经济增长效应，但是至于建设的住房是不是有人住，是何人住，普通居民是否有能力购买被忽视。
(五)在结构优化与经济增长上偏向了经济增长。由于土地财政在地方经济中占据举足轻重的地位，房地产业被一些地方政府过度依赖，对房地产业给予的支持远大于对投资风险大但发展前景好的新兴产业、高科技产业的支持。房地产业赚钱效应已经将那些高科技企业也吸引了过来，联想集团董事局主席柳传志在2011年畅谈新年设想时也表示会加大房地产开发力度，并且将房地产作为集团利润的重要来源。在此背景下，一些地方出现产业空心化，产业结构合理化与高级化已无从谈起。
(六)在公平与效率上偏向了效率。由于中国房地产业的发展首要是为了促进了经济增长，政策实施上一切是为经济发展服务，落实在行动上就出现了房地产业的资产负债率超高，据统计，这几年中国房地产企业的资产负债率超过了70%，房地产开发企业的土地出让金不足，可以缓交，税收也可以减免，自有资金不够的，仍然可以获得银行贷款。当住房销售不出去时，地方政府发出文件明文规定要政府干部要为房地产开发商卖房，一个典型的例子是西安市曾出台文件明确对房地产市场进行干预、救市，其具体内容综合起来有两个，一是给购房户按购房面积进行财政补贴，二是下调有关规费，刺激房地产企业造房。给购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。政府补贴购房户，实际上就是变相的降价，只不过降价部分不是房产商承担，而是由政府承担。西安市政府的救市政策，是拿广大纳税人的利益去满足房产商等少数人的利益，显然是有失公平的。
(七)在一般消费品与炫耀性奢侈品上偏向了炫耀性奢侈品。住房被当作了一种奢侈品价格不断推高。开发商推高房价获取暴利；一些地方政府为了地方的财政收入，不断托市，推高房价；投资者则坐地起价，坐收渔利；消费者则在攀比中不断追高房价。当前的高价房在大部分民众眼中已经成了一种炫耀性奢侈品。
(八)在一般产业与支柱产业上偏向了支柱产业。房地产业由于关联度高，能带动多个产业发展，大多数地方政府已经明确将其确定为支柱产业，以促进经济的发展。为了强调其对经济增长的促进作用，房地产的发展成为国民经济发展的主要推动力量，导致了房地产业的过热。
(九)在公共决策与私人决策偏上向了私人决策。政府住房政策的推出，本应是一个公共决策的过程，但是由于利益集团的干扰，这一个决策过程常常偏向了一个私人决策过程。
五、房地产市场偏向的原因
中国的房地产市场的严重偏向，是由于以下几个方面的原因：
(一)官商勾结。中国房地产市场是一个非常不完全的市场，政府对其干扰相当突出。从房地产开发企业的成立、到拿地、融资、开发、销售等一系列环节都需要得政府及各级官员的支持。由于运行不透明、制度不完善，这其中的各种幕后交易不可避免，设租、寻租层出不穷。
(二)封闭运行。由于中国房地产的决策是由少数部门的少数人说了算，不时受到少数精英分子或者利益集团的代言人的影响，大多数的民众声音和诉求常常被淹没了。
(三)利益集团。利益集团又称作分利集团、压力集团、院外活动集团等，是由具有共同利益的众多当事者组成的群体，通过采取各方式对政府施加影响从而使政府做出有利于本集团的决策。在我国房地产领域房地产开发商、金融保险集团、部分媒体、一些专家学者等形成利益集团，影响房地产政策的制定和实施。
(四)目标偏差。以GDP论英雄的考核方式还在起作用，将GDP的增长看得比人民群众的实际生活的改善来得重要。特别是在城市建设方面，形象工程、面子工程促使城市建设完全走入了另一个误区，就是贵族化明显，城市形象越来光鲜豪华，但是却离普通人民群众生活的改善却越来越远。
(五)制度缺陷。高房价与房地产制度缺陷有关，首先是土地产权制度没有落实。农村土地虽说是村民集体所有，由于界定模糊，农民的利益其实没有得到真正保障。二是土地出让制度的缺失，政府垄断了土地的供应。三是政府职责的缺位。提出住房市场化解决机制，而政府在保障性住房上的义务、职能却没有一个有力的制度加以约束和保障。四是房地产开发建设制度上的垄断。在中国的城市，政府规定居民个人和集体不准自建住房。禁止非开发企业建设开
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发住房，而只有房地产开发商才有权利开发住房，形成了垄断。五是房地产其它制度上的缺陷。像遗产税、赠与税等等都没有开征，房产税的开征也只是刚刚开始试点。这已经向全世界表明，来投资中国的房地产是没有什么成本的，不光是表明，而且还明确外资可以投资中国的房地产。
六、中国房地产市场的深度矫正
社会经济学理论认为，人必须满足最基本的需要，才能有更高的需求。在基本需要的满足上，是无法发挥替代效应的。住房作为人的最基本需求，必须保证民众的需要。我们以往的房地产政策必须加以调整，首先必须以满足人的基本居住需要为目标。为此：
(一)健全公共决策程序。在当前的房地产市场上，由于民众的声音弱小而被淹没或者被排斥在决策程序之外，我们要完善公共决策程序，要充分尊重广大群众的意见，充分反映群众的意见和需求。
(二)明确住房的公共产品定位。住房是消费品，也是投资品，在中国还变成了收藏品，但是住房同时又还是保障品和公共品，因为它是广大民众基本的生存需要，只有在满足了广大民众的基本的生存需要的前提下，住房才能作为投资品和收藏品而加以提倡。首先还是要明确住房的公共品定位，首要目标就是满足广大民众的最基本的居住需要。
(三)加大住房持有成本。通过及时开征物业税、赠与税等加大对住房持有的成本，特别是对住房的囤积、收藏等要加大税收的调节力度。对居住房、投资房区别对待，对投资、投机等要加以抑制。去除政府对房地产市场的隐性担保，让市场调节真正发挥作用。
(四)完善住房保障体系。一是加大廉租房建设。在中央资金、政策落实的情况下，督促地方加大资金、政策配套的落实力度。严格廉租房入住资格的审查，要永久公示，完善退出机制。确保廉租房供应有保证，入住有保障，标准要符合，监督要有力。二是加大对90平方米住房政策的落实。严格落实国家关于住房建设要保证90平方米以下住宅占70%的规定。
(五)坚定执政理念。中国共产党的宗旨是一切为人民服务。社会经济学理论也将关心大众福利作为首要目标。在今后的工作中，各级党和政府要将为普通百姓谋利当作自己执政的最高指导方针，要切实落实在行动上。住房只有及早回归到居住、保障这一根本性的本真功能，房地产市场才有可能回归到一个合理的水平。
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