摘 要：随着房地产调控政策的持续升温，项目销售和企业融资都收到了很大的阻碍，房地产企业的资金链面临着很大的压力与考验。在努力加速销售与周转的同时，“口渴”的开发商四处寻找融资渠道。但在多条融资渠道先后受阻，资金压力显著上升的情况下，房企亟需拓宽融资渠道，度过房地产市场的“冬天”。
关键词：融资，高息债，信贷，私募基金，品牌与管理输出
2010年4月中旬政府出台“国十条”，遏制房价过快增长。4月底北京率先宣布限购令，其后更多城市纷纷出台限购令，限购城市累计超过40个。在一二线城市限购政策的影响下，房地产企业纷纷转移阵线至二三线城市，导致二三线城市的房价增长压力加大。2011年7月12日召开的国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”限购范围进一步扩大，2011年8月25日，台州打响了限购令扩容的头炮。政策的持续加码，使得房企的销售压力不断加大，企业资金回笼缓慢，在这样的情况下，房地产企业对融资的需求也就更加迫切。
银行是房企传统的主要融资渠道，但是自2010年下半年以来，为了控制通货膨胀，央行采取了“稳健偏紧”的货币政策。2010年10月以来，央行五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。持续加息，使得企业的运营成本和融资成本都有所抬升。房地产企业是高杠杆企业，项目贷款是支撑项目的开发与运作的主要资金来源。因此融资成本的抬升对房企的影响更甚，此外在融资成本上升的同时，银行还在不断收缩银根，房企获得银行贷款的难度持续加大。
目前股市楼市都低迷，房企股市融资和再融资的难度相当大。股权融资、银行贷款受限，销售不畅，在这重重压力下，房企融资渠道亟待拓宽与创新。
1）海外融资
在国内信贷政策缩紧的情况下，越来越多的房地产企业将目光转移到了海外融资市场。2011年以来内地房地产企业通过海外发行高息债等方式频繁融资，其直接结果就是高息债的门槛越来越高，债务成本越来越高。据不完全统计，2011年以来高息债年利率超过10%的企业不少于9家：中骏置业10.5%，世茂房地产11%，碧桂园11.125%，宝龙地产11.5%，合生创展11.75%，合景泰富12.75%，华南城、盛高置地以及佳兆业的高息债则都高达13.5%。海外融资成本的提高，对多数房地产企业而言，又关上了一道融资大门，融资只能另辟他径。
2）信托融资
根据用益信托的不完全统计，2011年上半年发行了536款房地产信托产品，同比增长145.88%，发行规模达到1670.1亿元，同比增长137.36%。企业信托融资热情高涨，必然导致信托融资的成本提高。上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年8.92%的平均年收益率，增长了10%。
房地产信托的过快发展，必然引发政府的高度关注，银监会也将加强对房地产信托的管控。随着信托融资监管的加强，以及企业信托融资成本的上升，信托融资难度将会不断增加。
3）私募基金
信托融资的逐步受限，监管相对宽松的私募基金成为房企金融创新主要形式，开始进入主流融资渠道队列。 房企涉入房地产私募基金领域，一方面可以借助国内外的独立私募基金获取资金；另一方面，开发企业直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。
独立私募基金是指专业金融人士通过一定的制度框架建立合伙制基金，募集资金到位，通过考察投资对象，做出投资决策，最后通过一定的退出机制，如项目销售、资产证券化、IPO等渠道退出，获利。房企自建地产私募基金与上述独立基金运作并不相同，本质是为自己的项目提供开发资金，是替代银行贷款的重要资金来源。自建地产私募基金的难度与挑战颇大，相对而言，借助独立私募基金获取资金则更为容易。
4）融资产品创新
远洋地产于2010年7月发行了一种新的融资工具——永久性次级可转换证券，是介于优先股和可转换债之间的新型产品，其融资成本也介于银行贷款与高息债之间。永久性次级可转换证券不需支付利息，而是根据特定的分派率进行派息。在财务报表中，将之归类于股东权益，有效降低了企业的负债率。同时该产品没有到期日，大大降低了企业的偿付压力。此外，永久性次级可转换证券发行后，发行人可选择强制将全部（而非部分）可转换证券转换为股份，也可在满足一定的条件下，选择赎回可换股证券。
永久性次级可转换证券是企业在传统融资渠道不畅通的情况下，积极创新的产物。该种创新有利于房地产金融的长久发展，只有不断的创新，才能促进房地产金融的持续健康的发展，让房地产企业在弱市中走出不一样的道路。
5）品牌与管理输出
不管是信托融资，还是私募基金等，都存在一定的门槛，其成本也会随着融资需求的不断上涨而持续提高。对此，房企可以从经营模式上开辟新的道路，通过资源整合缓解企业发展所需的资金压力。房地产开发企业可以通过各种资源与管理的输出，利用合作方的资金进行开发，维持自己的市场地位与业绩增长，这也是一种变相的融资方式。
绿城是行业内高杠杆运营的典型代表，近年来其资金链不断遭受着市场的质疑。在高负债压力之下，绿城大量采取合作开发，减少自身资金的流出。合作开发也给绿城带来了新的灵感，2010年9月绿城走上了代建的道路，代建不需要大量资金，降低了企业的融资需求。同时通过品牌以及管理输出，绿城品牌在市场的地位也能保持稳定。
房地产企业的资金需求巨大，融资创新迫在眉睫。海外融资、信贷以及房地产基金等可以为企业提供新的资金来源，而运营模式的改变可以减少企业的资金流出。通过合作开发、品牌与管理输出，利用合作方的强势资本进行开发，这也是融资的一种手段。
参考文献：
《房地产金融学》，作者张红，殷红；清华大学出版社，2007 。
《银根紧缩政策下房地产企业的融资创新》，作者：封晴。财经科学，2008。
