营改增实证研究论文

营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文

摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。

关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理

房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性

房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。

二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理

1.土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。

2.增值税科目的一般设置

在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：

（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；

（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；

（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；

（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；

（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；

（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；

（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；

（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；

（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。

三、结语

房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。

参考文献：

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浅谈营改增对企业税负的影响摘 要 随着我国税负制度不断地推进改革创新，营业税改增值税的试点已扩大到全国。营改增主要目的在于进一步消除税制差异、落实结构性减税政策、降低企业的整体税负，但在改革过程中势必会对企业的税收情况和财务管理等造成一定的影响。同时，不少企业对营改增政策认识不到位、操作失当而产生了一系列的问题。因此，需要对营改增为企业带来的税负影响有一个系统的认识，从而为企业应对营改增的改革提出管理的建议。 关键词 营改增 企业税负 影响 对策 一、引言 随着营改增在国内开展广泛的试点，其对各行各业的税收情况和财务管理造成了一定的影响。在增值税下，小规模纳税人和一般纳税人采用了不同的计税方法，前者的增值税按不含税价格为计税基础，增值税率为3%，对一般纳税人可用进项税额抵扣销项税额来减少应纳税额。营改增对企业的财务管理、企业会计核算的会计科目、成本和收入的核算进而对利润的核算以及会计体系都产生了较大的影响。 二、营改增对企业税负的影响 （一）营改增对企业整体税负的影响 营业税最主要的弊端是重复征税，在产品进入流通领域之后，这中间经过了几个环节就要征收几次营业税，而在企业环境和经济社会复杂化的背景下，产品的流通环节越来越细化，征收的营业税也越来越多，这不仅会增加企业的成本，也会制约企业的发展。而增值税只针对流通过程中新增值的部分收税，能有效避免营业税的弊端。营改增后，小规模纳税人的增值税按不含税价格为计税基础，增值税率为3%；一般纳税人的应纳税额是当期销项税额减去当期进项税额，所以对一般纳税人来说，其减少税收的主要途径是通过进项税额抵扣来实现的。在营改增的试点下，其主要目的是降低服务行业的税收负担，避免重复征税、营业税全额征收、不可抵扣的弊端，但因各企业所处行业不同，其实际税负的影响有一定的差异，比如说，对信息技术以及咨询服务业等的税负是下降的，但对金融租赁业和运输业，其税负在改革实施过程中有不同程度的增加，税负增加可能的原因在于营改增实施之后，这些企业的可抵扣进项税额相对比较少，缺乏足够的抵扣额，从而使得企业税负最终有一定的增加。 （二）营改增对企业经济效益的影响 营改增的实施会影响企业的利润变化，从而影响企业经济效益。追求利润最大化是企业生产经营的一个目标，能体现企业的经营业绩，利润总额是企业非常关注的利润形式之一，是企业的生产经营收入减去生产营运成本的差额。而营改增对企业经济效益的影响，从一个角度来说是体现在对企业利润核算的影响上的。具体表现如下：首先，营业税是价内税，而增值税是价外税，在核算销售收入的时候，产品价格是按照不含税价格来计算的，因此同样的价格，但分别在营业税和增值税的征税方式下，企业的销售收入是会有差别的，进而利润产生差异。其次，企业缴纳的营业税计入营业税金及附加的会计科目，然后通过计入成本来影响企业的利润，但增值税在会计核算时不会被计入成本，因此营改增之后，对纳税业务的核算有很大的改变。第三，营改增之后一般纳税人可通过进项税额抵扣部分应纳税额，这能够降低企业的流转税负，减少重复征税的问题。 （三）营改增对企业财务管理的影响 营业税改增值税是对实体经济层面非常有益的税制改革，能够有效减少结构性税负。对企业而言，营改增会对其会计核算产生较大的影响，特别是对纳税业务和利润的核算。企业更需要在安排财务管理工作时充分考虑结合税制改革的要求，最大限度利用好营改增政策的积极效益。营改增对企业财务管理的影响主要体现在以下几个方面：第一，营改增细化企业的税金明细核算，分清业务不同而适用不同的税率，并按照不同的抵扣税率进行进项税额的抵扣，避免记账混淆，清晰及时地反映企业的营改增情况，可见营改增对企业会计核算体系的影响巨大。第二，营改增之后，增值税发票下分了增值税专用发票和增值税普通发票，可用于抵扣税额的是增值税专用发票，增加了新的发票种类，为企业的发票管理增加了一定难度。第三，营改增的政策下为企业进行合理的税收筹划带来了可能。企业可以通过在税收实践中积累经验，根据自身的财务构成特点和实际业务经营情况，采取措施进行合理的税收筹划。 三、企业应对营改增应采取的管理措施 （一）提高对营改增税制改革的探求，增加企业自身科学筹划税收的能力 企业需要增加对营改增的相关政策的研究，以及营改增实施之后对企业自身各方面所产生影响的研究，由此来加强企业对营改增政策影响的思考把握和应用能力，能够做好企业管理流程的梳理配置和实施，并科学地筹划最合适的纳税工作。例如，对企业的相关部门进行明确的职责分工安排来加强税务的管理；企业可对自身的收入进行分解，从而降低企业的计税基础，若是企业的增值税没有达到纳税人的标准，可以达到降低税负的目标。 （二）确保与税务部门的紧密联系，充分利用营改增的优惠政策 对管理部门来说，营改增的目的是降低各经济主体整体的税负水平，但并不能够保证每一个企业的税负都能减少，营改增之后，部分企业可能会出现税负增加的情况。因此，对每一个企业来说，需要做好自身的财务管理、税收管理等统筹工作，而企业与相关的政府管理部门的沟通就显得尤为重要。一方面要充分细化企业的税金明细核算，应对好营改增使企业的税金核算、收入核算、成本核算以及相应的管理发生的变化，分清业务不同而适用的不同税率，避免记账混淆，清晰及时地反映企业的营改增情况，做好企业的税务管理工作；另一方面要随时关注相关政府管理部门的增值税政策，包括补贴、指导要求等，若符合申请补贴的要求，及时地准备好申请材料争取增值税财政补贴也可降低企业的税负。 （三）提高财务管理能力，适应政策新形势 营改增会对企业的纳税业务和利润等的核算产生较大的影响，企业更需要结合税制改革和自身的财务管理工作，最大限度利用好营改增政策的积极效益。企业要尽快适应税制的改革，并对自身的财务人员、核算体系、财务管理方法进行调整和配置，以充分顺应改革的形势。例如，企业选择供应商时，应尽可能地选择能提供增值税专用发票的一般纳税人，这样可以增加企业的进项税额；同时增加自身的发票管理，增值税发票具有时效性并会注明扣税金额，所以管理的难度会比营业税发票更高，对发票遗失、退票、作废等的处理相对复杂，因此为防范企业的财务风险，对发票的管理必须严格遵守相关的规定。在企业业务过程中，财务部门更要综合考虑增值税的抵扣因素，为企业的合同签订、定价结算等提供指导意见，使能抵扣的税额得以实现，争取企业利益的最大化。 （四）提高企业的竞争力，促进税负的降低成本的有效控制 营改增采取的道道抵扣模式对企业的经济发展发挥着重要的影响作用，新形势下的企业必须提高自身的竞争力、创新力和管理能力，加快转型升级。可通过采购新型设备，进行技术升级，并且能够抵扣增值税来降低成本；也可针对营改增将相关业务进行分离或者外包达到降税的效果，从而增加企业利润。与此同时，企业在创新发展中需要着重加强创新人才的培养，努力提高财务人员的专业技术水平，有效地防范企业的税务风险，为企业的经营决策提供专业建议。