用户增长与运营实战研究论文

2014年，我买了一个MAC本，装范用。我妈不太高兴。老人节约惯了，认为我正在用的联想本长的瓷实，又便宜，我就拿数据说话，做了个正相关。我说：老太太哎，你看，我用联想本，速度慢，我基本上每天都得凌晨2点睡觉，自从有了MAC本，速度超快，我9点就休息了。老太太高兴了，直接说：要不买两个吧，那岂不是吃完饭就能休息了。 天下父母都是后厨，谁不对自己孩子健康着想呢 ？就这样，我又趁机买了个ipad。 这是数据在现实生活中的说服作用，呈堂证供。 运营岗位也一样，要靠产品、技术、消息引擎、市场等后厨吃饭，如果没有数据说话，就很难撬动他们。 但我们做运营的，数据本身天然弱项，像我，念书时没好好学数学，又不懂统计学，去菜市场买个菜都算不来账，感性意识浓，怎么办？无解，只能日常历练，所以自从2010年起，就尝试着靠数据说话，练逻辑能力，我平时很懒，唯独数据，特勤快，有时间就看就记。 这些年下来，和数据产品经理、数据分析师、统计大拿都打过交道，每次听他们说了一个新概念，都要百度查阅，但现在依然不知道什么是置信区间、什么是概率分布，脑子笨，所以自我说服，提出了一个极简数据、优化源表的概念，试图靠一张Excel表、浅显的数据去做决策，数据小白也能上手，快速提升自己的业务增长。本文就总结一下我那些年靠极简数据提升业务目标增长的一些案例。 先说一下极简数据的4大特征： 1、数据极易获取，比如微信的后台数据、GA数据、公司数据部做的标准报表数据等等。 2、分析起来极简，只需用Excel就能得到真知灼见。我原来喜欢用GA，因为里面功能强大还免费，各种维度去看数据，显得高端有档次。但是自从GA被封之后，公司不用了，我就开始琢磨着自己做一套本地的数据，把所有的运营项目都梳理出来一个日常表，我起名叫优化源表。这样我就可以借助Excel强大的数据分析功能，比如透视表来指导我运营了。 3、数据运营的思路极简，运营就是发现问题，然后搞定问题的过程，高深的数据模型一般是供商业决策的，运营显性，基本用不上。 4、极简数据有一定误差，会有个人主观经验在里面。我一般只要对数据有信心，就会做决策，世上没有精确的数据，只有相对准确的数据。曾经看过一句话：一次能让人有所收获的犯错，远好于什么都没干，很适合运营。 此外，本文的所有案例，数据部分都做了极简处理，绕过埋点、监控策略制定、实施、数据清洗等环节，只讲核心方法，让大家能一目了然，里面提到了我经常挂在嘴边的两个核心词，试错和优化。试错是方法，优化是灵魂。 好，我们来看本文的分享大纲： 我经常做优化源表，把每天的数据记录下来，有时候如果数据部门有标准报表，会更省事一些。 优化源表短期内不会给你带来太大价值,但是当数据积累到一定量级后，你就会从这张表中得到很多真知灼见。比如,你可以靠业务目标日常表现表十分合理地推演分解出月目标，周目标、日目标,真正做到每日的运营行为都‘心中有数’。因为日常目标表现表展示的是你的业务规律,尤其是当你负责整个产品项目的运营,给手下定KPI的时候,手下 再也不会说你拍脑袋了。 我举个例子，这是我从《数据化管理》一书中学到的。自从2014年我看了这本书后，这个技巧就被我拿来应用在互联网产品运营上了。遵循极简原则，我只讲如何分解到月，因为分解到周和日的思路大同小异。我简单的提供一个思路。 首先，需要找到历史数据。我从公司数据平台上找到PC端用户全年的日UV数据。这里我拿UV来举例，您也可以拿LV、Visit、PV来做。 通过日期数据计算出第N周和星期字段的值。把异常日期排除在外，主要是节假日，因为节假日一般网站的流量都不太正常，还有，把特殊推广期的日期也排除在外，这要靠平时的运营日记，把每天的运营行为做一个记录。然后得到这张图： 我们开始透视这张表做分解。 透视的时候把假日信息和特殊推广日标识出来，在透视的时候过滤掉，不计入总表中。 发现了吗？你看折线图，很明显，业务有淡旺季之分。所以我们完成全年目标的时候，也要合理的分出淡季完成多少，旺季完成多少。而不是平均每月完成多少。 权重是供我们计算用户的一个人为附值。一般先把最低值附值为1，比如图中的5月，然后其他月份的平均UV值除以5月的UV值，就能得出各个月份的权重了。 比如2015年的总UV是8.8ww，老板给你翻了个倍。那么你通过权重就能平摊到每个月要完成多少。比如图中的1月份，我算出一月份的权重占总权重的比值，然后再用KPI乘以这个比值，就得到了1月份要完成的KPI了。 那么，我们分解KPI的目的是什么？ 1、尽早做年度运营规划，第一个月如果完不成目标，和老板及时反馈，早早申请资源； 2、管理老板的期望值，控制kpi完成的节奏，别第一个月没控制住，早早就完成了，那时候老板就给你定更高kpi了，有时候运营的坑都是自己挖的。 这是我们集体团队策划的活动，共5人，我主要担当文案和数据统计工作。 当时老板放话了，对新产品团队成员说，你们可以在现有4000万用户中随意选择20万用户当种子用户，然后给新产品引入10万初始用户，平均单用户成本不要超过5元，撂下这句话就走了。 我们有了资源，有了成本限额。先抛出去成本不谈。20万种子用户的筛选至关重要。这是细分用户的能力了。我们思来想去，马上就要秋招了，应届生求职欲望比较强烈。于是我们精挑细选了20万高活跃应届生用户做种子，开启燎原之路。 我们针对这部分用户策划了一个促分享拉新的活动。恰好，那年应届生秋招提前，有不少500强客户提前进入校招。所以我们的活动噱头就从这些大客户入手。主题就是部分名企提前校招，邀请同学加入能拿红包，给个多变的酬赏，红包不设上限。 接下来，我们按这个主题策划了一个可传播的活动。我们是怎么做的？我复盘的时候梳理了一下流程，大家看这张Excel表。 这张表就是全程的优化页面和效果的数据，我挑一些关键点去讲。 比如渠道策略，从哪个渠道拉新，哪部分用户用来做测试，哪部分正式大规模推广等，因为微信平台的特殊性，短信、app push、页面广告或拦截、EDM等渠道都不太方便用户，我们也想通过我们自己的微信大号来做，但我们的微信号粉丝的用户什么身份都有，不仅仅是应届生。比较来比较去，根据经验，择优选择了某一渠道来做。 还有，策划初稿的时候，活动流程及关键节点数据一定要提前规划埋点，监控好。这点需要说一下，既然是活动规划，所以一定要考虑周全，否则你上线后技术很有可能看不到日志数据，比如渠道转化率，通过渠道带来的分享数，注册成功数，这时候你就算白忙乎了，我在这个活动中就犯了极大的错误。 不要活动一上线就全量去推广。要不断优化关键页面或关键流程节点，把页面和流程的转化都优化到一定程度后，觉得再优化不上去了，或者通过节点转化数据去反推，根据得到的转化率我们算出来能完成目标了，再去全量推广。 因为这个案例主要是页面的转化率，所以我把渠道的转化、分享与邀请的比例关系在第一次测试的时候就固定了。比如本次活动渠道转化达到了32%左右，分享与邀请的比例为1：5，即1个分享能带来5个注册用户。 还有一些转化数据我们不太可控，比如注册流程的转化，注册流程是标准化的功能模块，优化改动比较大，所以这块优化略去，不做重点关注。当然了，我们在这个活动中，注册流程其实折损了不少用户。 固定一些次要变量后，我们把优化的目标放在了两个关键页面上，一个页面就是引入种子用户的页面，我叫促分享页。还有一个页面是，当用户分享给好友或朋友圈的时候，好友点击进入的页面，我叫转注册页。这两个页面，我们不断测试，总计测试了三版，直到将分享率和注册成功率优化至最佳水平。才去大规模推广。 这个环节最关键、也最纠结。我们折腾了足足有一个月的时间。最终结果是，通过这三个大的优化回合，我们成功完成了目标。1个月的时间，优化了3版活动，我们认为是值得的，因为这样的活动流程和模式被我们验证为可行，能长期做的，扩展性特别强。比如我们可以做活动后台，专门针对不同用户群去复制我们的活动模式。所以，前期的慢是为了后期的快。有了后台工具，我们基本上一周就能做一个类似的活动了。这是优化的价值，优化是修炼内功，目的是增强核心运营能力。 现在讲页面的优化思路，我们是怎么思考的，其实现在总结出来，只有3个关键点： 比如第一版的促分享页，我们把伯乐奖变成了红包，然后分享转化就提高了3个点，转注册页更明显，我们把按钮加入了邀请的元素，不再自话自说第一时间报名，快速拿Offer，我用分享人的邀请来做文章。这就好比是你的同事对你说，我们今晚去吃大餐吧，你可能还犹豫一下，因为你不确定是他请是AA还是他吃完饭之后忽然说一句，我忘带钱包了。而如果你同事说，走，我请你去吃大餐，要是我，我肯定去。所以我们转化了一个思路，转注册页的转化率就提升了10个点。 我们第一版和第二版的时候，忽略了这个元素，把名企做成了列表，后来思考，我们感觉用户可能觉得这个列表是可点击的，造成了误导，然后用户发现不能点击，会有点情绪，分享动力和注册动力就不足。所以第三版的时候，我们从视觉设计上排除了这个干扰。 关键点在第三版，我们转变了一个思路，第一版第二版的时候，我们是用户邀请好友加入注册成功后才得红包。如果我们让种子用户转发就能拿红包，强制去做转发，想象一下，用户会觉得这个活动可信度很高，分享率也会提高的，也许他不仅仅分享到朋友圈，会去各个群里分享也不一定。所以，我们在用户点击马上加入按钮的时候，弹出浮层，提醒用户分享后就能拿红包，引入同学加入还能拿。 就沿着这个思路，我们成功完成了目标，并获得了一个活动模式。在优化的过程中，聚焦数据，把每次活动的数据都记录下来，实时监控换算，让每一次试错都有数据展示。大家可以看刚才分享的那张图里，我把关键数据都列出来了。 最后，我们全量推的时候，引入的注册用户是57000多，为何最终引入注册量会达到近10万。而且这个最终引入注册用户只是推广当天的数据，第二天还在增长。是因为引入的注册用户成为了种子用户，他们也开始去滚雪球转发了。 我们的APP刚上线的时候，除了通过一些统计工具被动接收用户反馈外，无法直接触达用户，比如我们有重大活动的通知、拉回沉默用户、调研等等。所以我们的产品做了一个PUSH通知产品，我暂时称之为求职小助手，它类似于app内置的公号。我会隔三差五的推送一些信息。 因为我们的文案水平经过长期的锤炼，已经有了很好的经验。我就想，单靠文案的力量可能无法再拔高push的点击率了，我是不是还有其他拔高业绩的缺口没有找到，思来想去，忽然想到，如果我知道用户对push内容的喜好程度，然后去推送相关内容，是不是就能再提高一筹点击率？ 我的需求出来了：我渴望得到用户对内容的偏好程度。 那么，我如何去洞察呢？我需要做一个试错策略，我在运营工作中最喜欢的一个工作方法。 试错是运营最靠谱的手段，是运营岗位之所以存在的核心。试错最怕不合理，所以试错策略很重要。 我的试错策略，大家看这张表： 简单讲解如下： 试错用户在不同时间点对内容的偏好程度。我把目标放在了总结月度规律上了。如果你的业务也有规律可循，可以放在季度、甚至于周上。 文案点击率。如果用户对内容的喜好有规律性，绝对是在某个时间点上有比较高的点击率的。 敲定试错变量是试错策略之所以合理的关键节点，上表中标了橘黄色的字段为变量。 要提前分类好。我试错的是内容类型，而非单篇文章。什么是内容类型？比如门户站的频道，科技、娱乐、军事、新闻等。我集中选出了7类内容。比如面试攻略、网申攻略、简历攻略等，提前规划好，并合理安排到每周。按部就班的发布。比如，我每周一都发信息汇总贴，周二推简历攻略，周三推面试等等。 时间点，就是每天的固定时间去发，比如，我都选择晚8点来发。至于这个时间点是怎么来的，我是调研得来的。我有一个测文案的微信号，因为我平时经常回答应届生的问题，所以他们对我很好，我发一个调研贴问他们什么时间push信息给他们合适，他们80%都说晚7-9点。 做过APP 通知产品的朋友都知道，iOS是统计不到接收数据的。我们为了更科学，只拿Android客户端来测试。文案点击率看点击接收比，比看点击下发比更靠谱一些。 即找谁试错。这个很重要，我现在是知道，应届生的用户只要是push相关求职信息，大部分同学是不太嫌烦的。因为求职是刚需，如果求职成功了，他们大多都是关掉通知或卸载APP了。但是当时不知道，觉得push信息是很扰民的。所以，为了天天发信息不让用户投诉，我只选择某一类特征的用户，比如高活跃用户，即那些当天有过登陆行为且有过投递行为的用户；或者沉默用户，这样能更减少骚扰，因为如果沉默用户被我的push激活了，立即就归到活跃池了，就不会接收到我的push了。而且，沉默用户之所以沉默，有可能是没了需求，如果他点击了我的push，证明他是喜好我的内容的。正好符合我的试错目的。 大家都知道，Android的标题是可以自定义的，不像iOS，标题只能是品牌名。因为我的目的是试错，不是为了拿点击率的效果，所以我的标题不做自定义处理，直接写品牌名。这样更好控制一些。 最难把控的一个变量。标题党有最大的点击效果，但是这属于试错的异常数据，我一定要保证文案水平在一个力度区间，才能合理的得出业务认知。这又涉及到一个文案力度的试错策略。这个更复杂，今天不讲。我在原来的微信和内容频道的工作经验中曾试错总结过文案力度的大小，我知道哪些文案的力度高，哪些文案的力度低，因为是我亲自操盘：我每天都在记录数据，所以我能合理的知道每个文案的正常点击水平。大家只要记住，文案力度是有等级的。本案例采取2级文案力度水平，正常情况下点击率有2个点的浮动。 当然了，如果你没有文案等级，也可以每个内容类型精编几篇文章，然后从目标用户细分上下功夫，比如取当日登陆用户并设置过滤机制：每个用户在试错期间内只接收一次等。这样你就可以给同一类型用户固定push这些文章了。 数据清洗时要重视。比如有时候发送通道不稳定，没发送出去，或者统计错误，这些异常数据都要在清洗的时候排除出去。 这样，我就敲定了7个影响我业务认知的变量。力争得到合理科学的建议！ 1年后，试错结束，我开始总结规律。我透视出这样一张表来： 大家看出来了吗？标粉色部分的内容类型绝对是当月最受欢迎的内容。那么，在下一年的某个月份，我加大用户最喜好的内容力度，是不是就能拔高一筹业绩呢。 这就是我的内容试错策略。结论很简单，过程很纠结。 当然了，我的这个试错案例是长线作战，因为我们是成熟期产品。如果你的产品是初创期或成长期，你可以选择短线试错，只要把控好两点即可： 一，务必明确试错目标，目标必须唯一化。因为试错是为了得到业务认知，而不是为了试错而试错； 二、试错一定要想办法敲定影响你试错结论的变量因素，力争最小化的影响业务认知。 这是2015年的案例，在我的文章《我和慕容雪菲深夜聊运营》一文中有所提及，写的比较粗糙，今天我又梳理了一下思路，有条理的和大家说一下，并放出我的一张微信号运营用的优化源表。另外，大家注意一点：2015年的时候微信统计的分享收藏数是放在一起的。不像现在，分享和收藏的统计分开了，让这样定位内容的方法更科学了。 我刚接手一个微信号内容运营的时候，每日净增粉丝数是负的，那么我是怎么解决这个问题的呢？我依然是从内容上下功夫。领导很着急见到效果，我没时间去做内容试错策略了，那我就可以从历史数据中发现规律。我简单描述一下： 明确我的业务问题：微信日净增粉丝数为负。 分析问题，此问题其实有两种解决思路： 1、节流，这是内容选题问题：我究竟要做哪类内容才能满足用户需求，让用户不跑路。即从现有粉丝上做文章，减少粉丝流失； 2、拉新，如果粉丝继续掉，但我把日增粉数做的超过了掉粉数，那么日净增粉丝不就是正的了吗？日增粉数和转发数息息相关，一般来说是正相关的，转发越多增粉越多。而转发又和内容息息相关。 所以，我的业务问题其实是内容定位问题。我需要找到用户对微信内容的偏好，我的思路很简单。如下图，这张图我做了一个阅读排序。 发送人数，因为涉及业务隐私，我给略去了 这张表就是我的一张优化源表的真实面貌。我有一个习惯，每做一个运营项目的时候，大到整个产品的运营, 小到一个导航类目、焦点图、推荐位等，我都会自己琢磨出一张这样的表来发现问题，总结规律，进而指导运营行为。 我花了两天时间把近1年的历史推送数据全部人工采集到这张表里。更累人的是给这些内容一一分类。我把这些内容大致分了10个类别。然后给每一篇文章都归到这10大类里（表中的分类字段），然后这张源数据表就出来了。 1、新关注人数（模糊）字段数即第二天增粉数，非精准数据，仅供参考。如果你的微信号每天只发一条内容，此数据会更精准一些。 2、如果你的历史推送图文无固定条数，需要你去粗略的计算一下转发与增粉的比值，然后按单条文章的转发数将增粉数归因到单条图文里。这是一个繁重的工程，需要你逐条去清晰数据，并将难以把控的异常值排除在外。 3、如果你不想按第二条来做，避免清洗数据的麻烦，也可以按上篇制定一个短期的内容试错策略，就可以每天去发送单条图文消息，把这个试错变量固化了。 然后，通过透视分析，我的微信号内容运营策略就出来了，如下图： 你看“确定内容类型”一栏，会发现，薪资、职场、励志、技能类等内容超出了平均增粉数。问题迎刃而解：我集中选择这四类内容来做。然后我又研究了一下阅读数高的标题，争取每篇文章都把阅读量做大，大概10个工作日，我就成功将日净增粉丝数‘由负转正’了。” 很多做微信内容运营的我，看到别人做的内容阅读数不错拿来就发，其实这样并不是最高效的，别人的粉丝不一定和你的粉丝有同样的内容需求。 同样一篇文章，在别人的微信号上能达到100000+，在你的微信号上不一定能做到这个效果。 当我把日净增粉扶正之后，接下来做了什么呢？扶正之后，这个号就是健康运行状态了。我不甘心只做一个运行经理，我就把下一个目标定位在了增粉速度上。增粉运营策略就是下一个问题了，此处不表！ 最后，第五个案例，我们说一下根上的问题，数据在现实工作中的价值是什么？运营为什么要做数据分析？我总结如下： 1、发现问题：问题就是驱动元素，要不断去监控产品表现，分析数据，找出影响业务目标的问题，并排除它。 2、降低成本：约翰.沃纳梅克说：我的广告费有一半浪费掉了，可我不知道是哪一半。分析可以有效降低成本。 3、决策依据：在企业，一般大BOSS需要靠数据来做投资决策、营销决策和战略决策。 一句话：分析能监控效果、发现问题、获得见解、控制成本、完成业务价值最大化的目标。那么，我说的是对是错呢。我说的没错，但这在多数情况下解决不了现实问题。我们需要接地气。正像我开篇聊到的，在现实工作中，经过我多年的经历，数据最大的作用是“沟通证供”。就好比你犯事了，不承认，然后律师去搜集证据一样。 这就是数据的第四个作用： 4、沟通证供：分析可以提供呈堂证供，有效决策运营方案。运营要去监控优化各个部门的业务表现，然后提供有效的证据来说服相关业务部门。然后达到我们优化产品和服务的目的。 有时候，很多产品，肉眼或自己去体验一下，就知道有问题，但是相关业务部门就是不改，要数据说话。然后我们就会想方设法去找证据。 比如，我去优化招聘网站各大流程转化率的时候，自己体验了无数次，感觉实在是繁琐，但产品不改，需要证据。还有第二个优化的案例，我没有讲注册流程的转化，事实上那个流程的折损也很高。太复杂。 然后，这时候，你为了寻找证据，就需要找数据，可以借助漏斗图。比如下面这张简历投递漏斗图。 看到没有，4步投递流程，漏水的地方太多了。各流程节点折损比例“高不可攀”。于是我赶紧将分析指导意义附在图下，鉴于业务秘密，就不放出来了。其实一看就明白，只不过是措辞问题，写的婉转点而已。像“很、太”等描述性字眼就慎用，要不产品会生气。 给了产品后，产品依然纠结数据的准确性，然后我又想了一个方法，体验数据方法派上用场了，我想看一看竞争对手的各大流程是什么样的？我决定从用户任务负荷和完成任务用时上来佐证比较。我印象最深的是，那是2014年的夏天，热的人心理特别烦躁，我光着膀子，一个人在那里哼哧哼哧的体验竞品的三大流程，并记录数据，最终结果如下： 三大流程，用户完成任务用时和动作次数明显高于竞争对手，这可不是一个好现象，也侧面印证了上文说的流失率高的原因：招聘平台本就很多，用户为了投递一份简历而费时费力，转移平台的意愿就会很高。 最终，我借助漏斗图工具和体验数据，完成了一份优化证供。提交产品审阅了。 还是那句话，数据不一定精确，但是 一次能让人有所收获的犯错，远好于什么都没干 ，与大家共勉。

运营管理作为企业日常经营中的核心内容,是构成企业核心竞争力的重要方面,对一个企业的繁荣发展也有着十分重要的作用。下面是我为大家整理的企业运营管理论文，供大家参考。

摘要:随着我国经济的发展,老百姓的生活水平也在不断的提高,对住房更要求“高品质”“高质量”。房地产经过多年的发展,逐渐成为国家经济的重要支柱产业,在第二产业中占有十分重要的地位,越来越多的人投资于房地产行业。这对于我国的房地产企业来说既是良好的机遇又是极大的挑战。而房地产企业作为建筑的开发商,其运营管理水平直接关系着建筑工程能否高质高量地按时完成。若国有房地产想要在激烈竞争中保持欣欣向荣的景象,则必须以自身发展的实际情况为基础,做好企业运营管理。该文主要阐述了国有房地产开发企业的运营管理存在的问题以及策略。

关键词:房地产;运营管理;问题策略

最近几年,我国整体经济水平的提高拉升了百姓的房产购买力,房地产行业市场发展迅猛。同时,具有无限潜力的行业与偌大的市场,使得更多人投资于房地产行业。在这背景之下,民营房地产企业迅速崛起,房地产市场的格局发生明显的动摇,国有房地产企业的地位发生动摇。面对激烈的竞争,为了更长远的发展,良好的运营管理才是国有房地产企业屹立于建筑行业不败之地的前提,因此企业必须根据自身实际情况,建立起更科学、更完善、更有效的运营管理制度,并对出现过的危机因素进行分析,预测发展中将会遇见的问题,制定有效的预防措施,为企业又稳又好的发展提供有效的保障。

1国有房地产企业运营管理所存问题

无论什么企业都存在企业危机,如若处理不当则会给企业带来重大的损失,甚至使该企业不复存在。所以企业应该做到认清形势,对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业在财务管理、运营管理、用人制度等方面存在不同程度的问题。

1.1财务问题

首先管理者自身缺乏运营管理与财务管理的专业知识。有的企业管理者由包工头逐渐发展起来,缺乏专业素养与意识,在企业管理中更是凭借自身以往的工作经验以及自身的认知系统做出判断。人员素质不高,导致企业财务核算等资料出现不真实性和不完整性,结果企业内部资金容易被盗用或流失。管理者没有专业知识作为基奠,决策分析缺乏科学依据。该状况给房地产企业平稳健康发展与进步造成了巨大的障碍。然后是融资问题。房地产企业承包项目时,建设过程需要投入大量的资金。那么必须通过融资来筹集大量的资金。多数企业自身由于内部财务比列无法达到银行贷款标准,既无中介担保,又无抵押贷款缺乏信资,只好转向民间高息贷款。但此举存在风险更大,而且这种融资方式极大增加了房地产企业的经营业务成本和财务费用。而对于偿还筹措的资金,只有保证项目成功竣工,并且商品房得到许可证开始预售后,资金才可能慢慢地回笼。倘若未能获取回笼资金,后果可想而知,企业的命运将不堪设想。融资完成、项目开始建设后,又受大幅波动的利率汇率及证券市场的影响，那么房产企业极有可能出现资不抵债的问题,资金出现断接,则最终致使项目中止更甚者企业走向破产。接着为企业日常资金管理问题。目前多数企业忽视了资金流动性管理的重要性,从而导致资金严重沉淀。企业急于获取回笼资金,对产品进行促销,一味认为只要商品房售出,则有利润获得。在出售商品房时忽略了客户的经济实力以及信用额度;为客户购房进行担保甚至还帮助客户偿还银行贷款等。此举严重影响了企业内部原有资金空缺。当房地产市场出现不乐观、房产贬值时,企业财政则难以恢复,日渐空虚。

1.2运营成本管理问题

目前许多房地产企业运营成本管理水平粗放,因其缺少组织架构支撑,欠缺运营成本管理意识。在运营成本管理意识上与“财务成本”“造价成本”的概念混淆,没有透彻地理解全过程、全成本的管理思想。并存在有的房地产企业在开展运营成本管理工作之前,并没有设置负责成本工作的专职部门,更没有建立运营成本管理平台与保障体系。许多房地产公司开始运营成本的管理,但并没有“目标成本”以及“动态成本”概念,更别说有完整的成本管理系统。所谓房地产企业运营成本管理过程是一个PDCA过程,包括了:目标成本的形成,成本控制,如何得到动态成本,如何调整异常成本。运营成本管理是以精细化管理的房地产业务,这需要具有“综合能力”的运营成本管理人才,而这种人才也正是人才市场中所缺少的。同时合同变更导致不及时测算成本。时效性强、难以衡量的变化往往无法准确计算成本,造成运营成本控制风险。并且由于合同在执行过称中变化的发生,使付款金额的计算和审核难度很大,所以少数企业最后超合同付款时有发生,导致后续工作十分被动,但是该情况却难以有效杜绝。

2国有房地产企业运营管理经营之道

2.1提高企业人员的专业素养

无论企业的大小,也无论一个企业的什么岗位,上到高成管理者下到一线业务员,都需要有相应的专业素养。并且企业应该定期组织企业上下各层人员进行培训,不管能力大小都应该接受知识的积累与更新。对企业员工的培训不仅仅包括专业知识的培训,还有风险意识的培训;对于管理者进行企业管理知识的普及与强化,加强对风险的预测,让企业管理与运行更加合理、科学。只有将企业全体人员的素质提高了,企业的整体综合素质才会有所提高,企业运转才会更加高效。

2.2加强房地产管理者投资决策

风险管理意识经济形势变动和政策法规是影响房地产行业的两大外部因素。经济形势的变化将会导致房地产开发商蒙受巨大的经济损失,例如:因为房地产项目周期长,从项目可行性研究到产品上市时间,市场需求的可能性大有变化,可能导致产品的销售期延长,融资成本提高。而金融政策直接影响开发商和购买者的资本,影响项目的开发与销售。所以种种存在的风险要求一个企业管理者的决策必须做到统筹全局,掌握一定的管理经营知识必不可少,而且还要时刻掌握熟悉政府的政策与市场的导向,对可能出现的风险进行预测并制定相应的预防措施。企业的风险管理不是一个可有可无的部分,如果一个企业不重视风险管理,也许一个决策就让整个公司不复存在。因此,房地产企业必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险管理系统,并配以相应的专业管理者。

2.3建立运营成本管理平台和保障体系

房地产建设项目基本特点:周期长、投资大、风险高、涉及内容多等,这些特点都需要企业管理者做到面面细微,处处谨慎,否则极易给企业带来危机。而运营成本是房地产开发商在项目实施中的的重要工作之一,贯穿于实施项目的整个过程,不容小觑。如若开发商想要保障开发项目取得良好的经济效益,则必须重视运营成本管理工作,切实提高运营管理水平。动态的成本相当复杂,房地产企业必须通过利用信息技术提高企业经营成本管理水平来获得实时数据的动态成本,实现成本核算、成本控制的目标。运营成本管理系统是一个实时地反应工程造价信息平台,它可以帮助建立成本结构,规范流程,核心业务的实时跟踪,实现业务与金融、财务管理有机结合。大大提高房地产企业的成本控制能力,加快决策过程,让决策更加准确有效,提高企业核心竞争力。

3结语

房地产行业竞争日益激烈,国有房地产企业面对种种挑战,要想在新经济时代保持一片欣欣向荣的景象,那么就要做好每一个环节的工作,不管是财务管理还是运营成本的管理,都需要结合切身实际完善机制。企业应该做到从多方面做好风险预测与控制,在保证有效化解市场危机的同时,提高企业核心竞争力。此外,国有房地产企业作为开发商,其运营健康科学与否直接关系到我国建筑行业的发展状况。因此房产企业必须保证高效、高品质、健康发展,打造良好口碑。

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摘要：在考虑将养老保险基金投资在何处时，还应当充分考虑该项投资的期限问题。投资期限过长，可能会限制养老保险基金功能的发挥;投资期限过短，其收益性可能会比较低。

关键词：运营管理;养老保险制度

一、引言

社会保障是现代国家一项基本的社会经济制度。其中，养老保险是社会保障体系的基本部分和主要环节，对促进社会和谐以及可持续发展具有重要的意义。随着我国人口老龄化日益严重及人们生活水平快速提升，养老保险的支付压力也在逐步加重。将养老保险这一公共服务问题可以归入运营管理中的服务性运营系统，引入运营管理的思想将从一个全新的角度将养老保险的压力来源问题明晰化，更易对症下药。

二、相关概念阐述

一个企业的流程能力指在给定的单位时间内能够生产的产品或提供的服务，它由资源中最小的资源能力决定。这一最小的资源即可称为瓶颈，是决定整个流程的流程能力的约束力。因此，首先需要明确养老保险体制的运营流程，在此基础上根据流程的约束情况找到流程的瓶颈所在。需要指出的是，瓶颈不等同于问题。问题是流程中的缺陷，而瓶颈则是流程中的约束条件。在同一流程中，必然会存在瓶颈，却不一定会存在问题。同时，在一个流程中，只会有一个瓶颈，但可以存在多个问题。问题可以被逐一解决，但解决旧的瓶颈的同时又会诞生新的瓶颈。从供需角度出发，倘若供过于求，流程就会按照需求的速度进行生产或服务，进而与流程能力无关，这种情形下，瓶颈属于需求约束;倘若供不应求，流程就变成了供应约束，本文中的瓶颈都将是供应约束的，因为养老保险金的供应必然会小于需求。同时，根据不同的限制，供应约束流程又可分能力约束或者输入约束，如果有充足的输入，供应约束就体现为能力约束。

三、通用养老保险制度分析

目前，世界各国实行的养老保险制度一共有三种模式，可概括为传统型、国家统筹型和强制储蓄型。而各个国家在运营养老保险制度时主要采用的理念或方式有两种:现收现付制和完全积累制。

1.现收现付制度流程分析

在现收现付模式下，按需制定缴费水平，当年在职一代的养老保险征缴收入全部用来支付已退休一代的养老金支出，以支定收，不留结余。展示了现收现付制模式下的养老保险收支流程情况。

2.完全积累制度流程分析

在完全积累模式下，职工个人和企业将资金存入职工在专门机构的个人账户中，职工退休以后，提取个人账户中缴纳总额和增值资金来维持自己的养老开支。展示了完全积累模式下的养老保险收支流程情况。其中各个符号代表的含义与其在现收现付制下的含义相同，X1’、X2’……Xn’代表第1年、第2年……第n年社会整体养老保险金的支付情况。之所以不通用中的Y来表示而用X’来表示，代表完全积累制下个人所收到的养老保险金都源于个人自身的缴费积累。换句话说，个人原先的缴费金额将决定未来领取的养老保险金额。在该模式下，为个体缴纳的养老保险金，包括个人缴纳的养老保险金、企业缴纳的养老保险金和国家缴纳的养老保险金，全部进入到了个人账户，经过个人账户的保值增值的一系列的流程，最终个体可以在未来需要养老保险金的时候从自己的个人账户中提取这笔资金。该流程充分体现了个体多缴多得的原则。个人多缴多得的原则还可以激励在职人员多缴费储蓄养老金，同时又不会给财政带来养老负担。但该流程同样存在瓶颈，因为保险基金会面临利率，通货膨胀，经济波动等管理风险。对于社会养老保险基金的投资来说，一方面要实现基金的保值增值，即其年收益率至少应该能跑赢通货膨胀率;另一方面，社会保险基金的投资要确保其投资的安全性。因此，基金的保值增值环节是该流程的瓶颈，该流程约束属于能力约束。此外，结合我国的实际情况，若是采用完全积累制会出现一些实际问题，一方面，倘若部分人因为历史原因没有缴纳养老保险金的话便无法享受养老保险福利。因为在该流程下，没有缴费就没有个人账户，就更加不会有养老保险金的支付，这无疑与我们建立社会保障体系的初衷相背离;另一方面，在于不经过社会统筹的环节，政府无法实现转移支付，这使得收入群体会成为最大的收益者，低收入者无法获得保障，也就无法促进社会公平。尤其对于基尼系数较高或者贫富差距较大的国家而言，完全积累模式的弊端将会更加明显。

四、中国新型社会养老保险制度分析

中国的社会养老保险制度在1995年之前一直实行现收现付制的模式，缴费责任主要由企业承担。一方面，为缓解“银色浪潮”的冲击，;另一方面，我国社会主义的本质要求是不会单独实行只重效率忽视公平的完全积累模式。经过多年的探索和实践，我国养老保险制度形成了“社会统筹与个人账户相结合”的部分积累模式，建立了多层次的养老保险体系。展示了部分积累模式下的养老保险收支流程情况。从流程图中我们可以看到，为个体缴纳的养老保险金分为两部分分别流入到个人账户和社会统筹账户，其中个人缴纳的养老保险金会进入到个人账户，而企业缴纳的养老保险金和国家缴纳的养老保险金分别进入到个人账户和社会统筹账户。而个人领取养老保险金时，也同样是有两部分来源，一部分来自个人账户的积累，另一部分来自于社会统筹的分配。因此，可以说我国目前实行的“社会统筹与个人账户相结合”的部分积累制下的养老保障体系有机地将现收现付制和完全积累制结合起来。然而，这并不意味着新的流程不会存在瓶颈。瓶颈的产生和解决是一个动态的、循环反复的过程。通过制度的改革虽然可以解决原有制度的瓶颈，但旧的瓶颈的消失会带来新的瓶颈。部分积累制虽然在一定程度上解决了现收现付制度和完全积累制度的瓶颈，但部分积累制并不能完全规避或解决。结合我国的实际国情，当前个人账户的养老保险金数额庞大，同时要面对我国复杂多变的经济环境以及相对较高的通货膨胀率，养老保险金的保值增值压力很大。因此部分积累制下的运营流程瓶颈依然是养老保险基金的保值增值环节。目前来看，我国养老保险需求大于供给的现状会长期存在，供给的约束将会一直是我国养老保险制度改革的前提和动力。而在部分积累制下的供给约束，既有输入的约束，也有能力的约束。其中能力约束将是流程的主要约束条件。

五、提高中国养老保障能力的对策建议

本文就如何应对瓶颈、实现养老保险金的保值增值进而提高新制度养老保障能力提出如下对策建议。

(1)健全养老保险基金运营管理的法律体系。目前，我国有关社会保障基金投资运营管理的法律法规还比较少，比较权威的是由财政部与劳动和社会保障部在2001年发布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》。一方面是法律体系不健全，政策的制定与完善没有与经济发展相适应，且大多是以政策法规的形式表现出来，强制性较弱。另一方面，我国社会保障基金投资和管理的法律法规大多是由中央政府制定的，地方政府欠缺自主性和主动性。因此，应尽快对养老保险基金运营进行相关立法，使其在运行过程中真正做到有章可循、有法可依。比如，规定行政主管部门在监管中的基本职责、行政部门没有很好履行职责的责任如何承担、投资运营财产所有权的归属等。

(2)优化投资环境，拓宽投资渠道。和平稳定的投资环境可以为养老保险基金的保值增值提供了一个较好的运作环境。但是，当前我国的投资环境还存在一定的缺陷。比如，投资的投机性、公司运作的不规范性以及信息披露方面存在的问题等。为此，可以适当引入市场竞争的因素，通过投标等市场化的运作方式提高投资市场的运行效率。为了维护资本市场的正常可持续发展，还应当发挥政府监管和掌控等宏观调控的作用。2014年6月16日，我国正式发布实施《全国社会保障基金信托贷款投资管理暂行办法》，养老保险基金可用于投资银行、国债、抵押性贷款以及信托性投资等渠道，这是我国不断探索养老保险基金保值增值的成果。2015年8月17日，国务院印发了《基本养老保险基金投资管理办法》，规定投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于养老基金资产净值的30%。同时，国有重点企业改制、上市，养老基金可以进行股权投资。这是政府在探索过程中的瓶颈突破，但对运营的基金比例仍反映出政府对资金安全性的审慎态度。但是，在考虑将养老保险基金投资在何处时，还应当充分考虑该项投资的期限问题。投资期限过长，可能会限制养老保险基金功能的发挥;投资期限过短，其收益性可能会比较低。总之，养老保险基金投资需要依靠专业的投资队伍，应当在充分考虑基金的流动性和基金收益率的前提下，确定合适的投资期限和安全合理的投资比例，提高基金的效率，分散养老保险基金的风险，从而有效保障老年人的基本生活需求，促进社会的可持续发展。

参考文献

1、企业ERP实施知识管理绩效评价研究代碧波哈尔滨工程大学2012-04-01