摘 要：随着政府对住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产已经成为房地产投资与开发的热点。我国工业地产起步较晚，目前已具有一定规模，然而在十余年快速发展的进程中，许多存在于市场运行机制和发展模式之中的问题和缺陷也逐渐显露。针对以上问题，文章从创新投融资体制、提高土地利用效率、提升专业化程度及转变政府职能等角度提出了相应决策和建议，以期提高我国工业地产本土竞争力，推动工业地产的长久发展。
关键词：工业地产竞争力 市场机制 长久发展
中图分类号：F401
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）10-046-02
一、我国工业地产发展现状及问题
20世纪90年代中期开始，企业逐渐取代政府作为工业园区开发的主导者，而“工业地产”这一概念直到2002年以后才得到了行业内的统一认同。从行业发展的周期来看，与发达国家工业地产突飞猛进的情况相比，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。
1.资金来源多为政府，缺乏企业风险投资体制。当前我国工业地产仍处于低水平的重复建设阶段，以降低投资者的投资成本成为吸引企业投资落户的主要手段。工业地产大都是由政府主导开发并管理的，但是政府资金和融资手段毕竟有限，资金问题成了制约工业地产长久发展的关键因素。
从我国中关村科技园来看，目前对高新技术企业提供资金支持的主要有高科技创业基金、高新技术产业发展融资担保资金、专利实施基金、科技成果推广基金、北京市高新技术企业担保风险金、北京市中小企业担保资金等。这些基金都是政府主导成立的，不仅从数量上很难满足大量科技创新企业的需求，而且从根本上说缺乏一套风险投资的运作机制。中关村科技园虽然已经成立了一定数量的风险投资公司，但真正的风险投资行为却极少，国内其他工业园区在资金来源方面亦是如此。
2.占地而无为，土地利用效率低下。由于资金来源狭窄，后续力量不足，政府在早期主导工业地产时大都采取了分期滚动开发，对工业地产的发展没有长足的规划理念。很多地方的工业园区通过早期低廉的工业土地获取价格招商引资，大批企业入驻后，由于贪图短期利益而缺乏长久规划，开发至中后期陷入生产停滞的状态，资金、技术、市场等各方面均遭遇瓶颈期，造成不少企业倚靠着“工业用地限期50年”的政策条件继续占用大片土地，土地利用效率低下。辽宁省沈阳市铁西新区冶金工业园目前的发展就面临这样的局面。
铁西新区早期政府支持及投资力度大，依靠老工业基地的能源、技术与人才优势，通过招商引资逐渐壮大。然而历经十余年的改造与发展，一些问题也逐渐凸显：随着科技化浪潮的推进，工业技术得以飞速发展，已不需要大规模的厂房用地与劳动力，造成厂房废置与人员失业；部分冶金企业对环境造成污染，被政府紧急叫停或勒令改善工艺，在技术条件匮乏的情况之下陷入停产状态；由于分期开发周期较长，风险较大，在开发至中后期时资金来源缺失，产业链断裂，无法继续投入生产。以上一系列问题导致了土地及基础设施资源浪费的情况在我国其他重工业基地也有出现。在我国土地资源稀缺的前提之下，如何规避这样“占地无为”的情况，需要在先期规划工业用地和发展工业地产时着重考虑。
3.本土工业地产专业化程度低，缺乏竞争力。当前工业地产被炒得火热，海外工业地产巨头纷纷进入中国市场，引发了国内投资机构和民营企业投资工业地产的热潮。然而，国外工业地产企业处于行业发展的成熟阶段，在拓展中国市场时颇具经验，开发经营有声有色；而中国本土参与市场竞争的企业却很少有真正从工业地产发家的。大多数国内投资商以及民营企业在开发投资工业地产时对这一行业的理解比较片面，注重的是“地产”而非“工业”，在国家政策优惠和巨大盈利前景的驱使之下投入大量资金，但缺乏工业地产开发专业的资金使用和开发运营经验，只看重短期利益无视长久发展，崇尚“快进快出”的盈利理念，缺乏严谨全面的投资开发规划，甚至有一些企业或机构以开发工业地产的名义大量买地圈地囤积资源，希望日后寻求适当的机会用作商业或住宅地产的开发，以获取更高的投资利润。而海外工业地产商家入驻中国市场同为寻求巨大的市场潜力，以收获高额利润，无益于中国工业地产自身发展的突破与转型。
4.组织管理由政府主导，市场管理弱化。我国工业地产起步较晚，发展较缓慢，在建立工业地产（工业园区）初期又处于宏观上的体制转轨时期，因而大多数工业地产或园区采取的是政府主导型的管理模式。这样的模式有这样几个特征：一般来讲由上而下成立领导小组，多由省市领导组成，对园区内建设和发展的重大决策和重要问题经协商后作出统一安排，领导班子大多缺乏工业地产运营管理的专业经验；由领导组指令成立工业园区管理委员会作为当地政府的派出机构，行使园区内经济管理和行政管理的权限，委员会成员多为政府同级官员调任或兼任，受聘的工业地产专业管理人员较少且并不具有充分的话语权；园区内企业由管理委员会直接管理，并受政府间接管理，民间自主管理力量缺失，受限较多。
二、提高我国工业地产本土竞争力的对策和建议
1.寻求融资方式创新，完善投融资结构。工业地产发展的实质是资本运作。很多国内的开发商将住宅或商业地产开发“拿地——建造——销售——再拿地”的运作流程运用在工业地产上，获取的只是低级的开发销售利润。而国外真正的工业地产企业资本运作已经操作多年，工业地产资本的运作是通过职业经理人凭借自身专业能力，成功运营某工业地产项目，产生未来可持续增长的现金流后，在中长期内退出对该项目的投资、再融资、转基金持有或通过组成REITS上市，这一系列的资本运作才是工业地产发展的终极目标。由此，我国工业地产企业在融资角度的创新至关重要。未来房地产应注重新型投融资方式的培养，如以工业地产项目为标的的项目融资、分散投融资压力的产业链融资及REITs（房地产信托投资基金）等。
2.加大土地监管，开发经济腹地，提高工业用地效率。部分工业园区生产停滞是由于资金缺乏造
成的，上述创新融资方式或可解决工业企业的资金来源问题，但仍有部分工业园区内的企业停产已久，土地已闲置但碍于工业用地年限未到而迟迟无法收回再开发。针对这样的情况建议政府具体情况具体分析，加大工业用地使用的监管力度，对无法再生产的占地企业采取适当补偿措施提前收回土地，重新引资建厂，以物尽其用，或以罚金形式督促工业企业尽快融资投入生产；工业企业自身也要加快转型，释放大量闲置土地，提高土地利用效率，节约集约资源利用。
相对于我国东部发达地区的土地稀缺问题，其他地区尤其是中西部作为广阔的经济腹地，拥有巨大的土地和资源优势。对于我国工业地产来说，在中西部地区市场发展的潜力是巨大的。不少国外工业园区为提高自身资源利用效率将工业厂房转移至其他国家，而我国可以将发达地区（东部成熟经济圈）的生产加工产业转移到其他欠发达地区，形成全国范围内立体式、阶梯式的投资开发格局，由此加快区域经济结构调整，促进不同区域间的协调发展。此外，东部土地资源稀缺的问题也得以缓解，降低了工业企业的发展压力，也提高了被转移地区的土地利用效率。
3.推动本土企业发展，提高工业地产专业化程度。当前，我国大部分从事于工业地产开发的企业都是由住宅地产开发企业转型而来，属于集团式开发的一部分，这无形之中给立足于工业地产的新兴企业带来了规模和竞争压力。
政府在前期引入工业企业的过程中应更加重视对新兴中小型企业的扶持，为其提供一系列的优惠政策，便于其发展壮大。例如，对中小型工业企业采取倾斜的税收政策，对企业所得税减免期限；通过政府采购、地方政府担保贷款等方式保证中小型企业的发展空间；在工业园区建设中给予基础设施的投资支持，通过国家财政支出、提供无息或低息财政周转金、提供财政贴息资金等鼓励中小型工业企业加入市场；充分调动科技人才参与工业开发的积极性，为工业企业的发展注入活力，在人事、分配、工资、住房、保险等制度方面对新兴中小型工业企业提供配套优惠，吸引人才加入；充分给予工业企业发展空间，营造相对宽松的产业发展环境等。
4.转变政府职能，变管理者为服务者。政府主导的工业园区建设尽管在投资力度和政策优惠上有一定优势，但长期来看缺乏市场作为导向和企业自主管理的精神，不利于工业地产的长足发展。
工业地产（工业园区）的管理应由市场的主体参与者掌控，也就是工业企业应该作为管理的主导者。工业园区管理委员会应更多由企业代表组成，针对园区内的重要问题和重大决策由管委会民主决议，充分考虑各参与企业的利益，形成类似于村民委员会和居民委员会的自主管理运营模式。如日本的工业园区主要由民间力量主导兴建，其基本程序是先由民间6家以上具有一定规模的企业（大企业除外）组织起来，形成协同组合，并向当地政府提出联合管理的申请，经有关政府和中小企业团体中央会审定同意后，再由此协同组合组织开发商进行土地开发。园区内不设政府管理机构，全权由协同组合负责管理，其主要任务是为园区内企业提供信息咨询、投融资等相关服务，沟通园区内外企业联系，兴办园区共同事业等。这种协同组合、自我管理的模式不仅节约了政府管理成本，也有效地促进了园区管理组织与各企业的联系，提高园区运作效率。
参考文献：
[1] 解恒芳.提升我国房地产企业核心竞争力的对策研究 山东大学硕士论文，2009
（作者单位：黄丽秋，沈阳理工大学 辽宁沈阳 110000；王媛玉，吉林大学 吉林长春 130000）
