旅游景点高价盈利模式研究论文

目前，我国的旅游电子商务的发展还不是很成熟。下面是我为大家整理的旅游电子商务论文，供大家参考。

摘 要 旅游电子商务网站要实现收益递增，必须充分利用网路来进行技术创新。通过对我国旅行电子商务网站市场前景、产品策略和盈利模式等多个方面进行分析，并结合其所面临的制约因素探讨了我国旅行电子商务网站未来发展的对策。

关键词 旅游网站 电子商务 技术创新 收益递增 个性化

1 引言

我国是一个拥有悠久历史文化和丰富旅游资源的国家，现已成为亚洲旅游大国，今后20年，中国还将成为世界旅游强国。2004年全国接待入境旅游人数达1.08亿人次，分别比2003年和2002年增长18%和10%。入境过夜旅游人数达4 100万人次，分别比2003年和2002年增长24%和11%，有望超过义大利跃居世界第4位。旅游外汇收入达255亿美元，有望超过德国和英国，跃居世界第5位。世界旅游组织预测到2020年我国将成为世界上最大的旅游目的地和第四大旅游客源国，每年接待的入境旅游者将达到1.37亿之多，每年出境、出国旅游者也将有1亿。

我国国内的旅游市场潜力同样不容小觑，虽然现在国内旅游收入在国民生产总值中占的比重还很小，但是随着我国经济的快速增长，国民的旅游意识正不断被激发起来，2004年资料表明，全国国内旅游人数达9.3亿人次，国内旅游收入超过4 000亿元，分别比2002年增长5.9%和3.1%。

2020年后我国的旅游业将步入发展的黄金时段，届时电子商务和网路产业也将趋于成熟，2004年底我国网民数量已逾9 000万，网上消费市场商机无限。在这种背景下，旅游、电子商务、网际网路络的迅速融合将不可避免，并创造出难以估量的价值，网路旅游将推动IT领域内网际网路电子商务的迅速发展，也将为旅游业界带来新的生机。

2 市场前景分析

我国很多旅游电子商务网站原来只不过是普通的计算机网路公司或依托计算机网路公司而建，但同旅 *** 业的结合，赋予了其新的市场前景，成功的实现了向旅游电子商务网站的转型：有与订房中心或旅店合作，提供网上宾馆客房分销的;有与机票、车票代理点合作，提供便捷客运服务支援的;有与各地星级酒店合作，为各类商务差旅活动提供休闲服务的;有与旅行社合作来为客户提供特定的旅游线路、完善的旅游地安排及导游服务的等等。经过一种或多种转型过程的旅游电子商务网站还可实现根据客户自己的喜好设计自助旅游路线，预订票务宾馆等，为满足客户个性化要求，还可提供各种可选的支付方式。

通过技术创新转型之后的旅游电子商务网站在技术这一生产要素上的投入大大提高，使得其具备了成本优势、网路效应和束缚使用者的常规效应，所有这些特征导致了收益递增的产生，其本质体现了从一种领先到进一步领先的趋势。如携程网并购国内酒店预订规模最大的北京现代运通公司成为国内最大的酒店预定业务公司，而后者是国内第一家利用800免费电话进行酒店预订的订房公司，很快规模效应开始显现，携程的月订量就猛增到15万人次，一个月仅酒店预订的交易额就有6～7千万元。

3 产品策略分析

旅游产品的最大特点在于其无形性和静态性，特别是其在市场经营活动中以资讯形态方式表现。因此资讯科技的参与对旅游业的影响重大，其中网路资讯科技对旅游业的这种资讯形态发展注入了新的力量。旅游业和网际网路资源经技术创新后融合成的旅游网站，使传统的旅游运作方式得到极大的改善，并创造出了新的产品价值。它充分利用了网路资源的优势，互动、开放、动态、整合各地旅游资源、不受时空限制。同时还利用了电子商务的模式，通过架构在旅游商务网站平台上，使交易操作程式简便，交易环节兼并压缩，交易成本大幅节省，交易的效果也将变得非常显著。

我国现在的旅游网站良莠不齐，比较有实力的品牌网站数量不多。大多数旅游网站还仅仅局限于在网上做一些旅游产品的广告宣传介绍或是客房票务预订，商务电子化程度太低，技术创新力度不够，还不能全面涵盖游客日益增长的对吃、住、游、行等各方面的基本需求，更无法为游客提供个性化要求的旅游产品。旅游电子商务网站要扩大自身的影响力，打出自己的品牌必须要兴建起个性化自助服务的商务网站平台及覆盖面广、资讯量大、可提供专业便利的全程个 *** ，这才是旅游电子商务网站得以长期生存发展的根本所在。

以旅游产品销售的主要内容之一酒店客房预订为例，传统的宾馆客房预订中存在的最主要问题是不能实时向客户反映客房的订购状况。旅游电子商务网站的基于B/S的网上订房系统资料库应与其上游宾馆内部的客房管理系统资料库实现向前整合，在不改变宾馆资料库所有权的前提下实现资源共享，以便及时掌握上游客房状态资料，抹平“牛鞭效应”。旅游网站与饭店确认预订的环节实现BPR业务流程重组，与客户的互动交流实现CRM客户关系管理为消费客户提供更具时效、更经济、更富特色的服务。同时旅游网站的访问量也将会因此而大幅提高，使得更多的宾馆愿与其联盟合作，随着后备客房资源变得越来越丰富，消费者的选择余地也就越加广泛，旅游网站的吸引力也就更大，访问量得以不断攀升。这是一种良性回圈，旅游商务网站在技术创新的驱动下不断挖掘产品内涵，做强做大，实现收益递增。

4 盈利模式分析

4.1 以基于B/S的电子商务网站为平台

在这个平台提供了丰富的旅游产品资讯，如在酒店客房预订中，酒店的地理位置、周边的设施环境、旅行的交通选择、离旅游景点的行程，都能够迅速在这个网站上查到，并由客户自行选择适合自身的旅游产品，以满足其个性化的要求。目前全国旅行社的总市场占有率还不到5%，其余95%都是散客。这种情况便于旅游网站以电子商务模式来提供相应的旅游服务并具备较高的盈利潜力。在操作过程中，传统的旅行社跨地域经营是具有局限性的，但旅游网站以网际网路为基础，经营范围广阔。在产品形式上，前者以组团观光旅游为主，后者定位在商务旅行、自助度假旅行，主要面对散客;从服务手段来说，前者通过店面进行，后者则通过网路、电话。随着近年来国内经济的快速发展，散客旅行的趋势越来越显著，旅游网站的盈利优势也越来越大。

4.2 走不断扩大电子商务化规模之路

架构在网际网路基础上使旅游网站在线上能较快扩充套件其影响力，再通过线下配合实现盈利。旅游网站与旅游服务企业合作，如酒店、旅行社、旅游景点等，将他们的业务电子商务化。再组建旅游网站周边线下单位，以拓展网站线上部分的功能和业务，如话务中心等。通过采取并购、合作、加盟、自办等手段，来加快自身电子商务化的规模，发挥整体优势，实现规模效应和收益递增。

4.3 利用技术创新开展多元化经营

传统旅 *** 业融入新工具新流程进行技术创新，不仅保留传统原来做法的长处，还把传统的经营运作通过高科技升华，产生规模效应，并研发出拥有核心技术的高质量、高附加值的产品。旅游网站还将技术创新后的产品系统化并细分市场，在保证现有业务领先的基础上，进行诸如团队、会议预定等相关新业务的多元化延展，深度挖掘网上消费市场潜力，形成完善的自主研发体系和技术创新体系。并通过整合线上线下渠道，协同工作来运作自有品牌，加强网站品牌优势和核心竞争力，充分提高盈利能力。

5 制约因素分析

5.1 认知制约

如今网路经济发展迅速，但旅游产品供求双方对网上营销的认知程度普遍不高。旅游网站技术创新力度不够，电子商务化程度还很低，如线上交易，电子支付等还停留在探索阶段，更缺乏对客户认知和应用电子商务的积极引导。要知道网站正与“认知产业”打交道，尽管产品本身价值不高，但观念价值连城，网路经济进入为技术所统治的时代。

5.2 环境制约

尽管电子商务发展速度很快，但就其周边环境的发展而言还不是很纯熟，电子商务法律体系还存在一定缺陷，网上交易和支付技术也未能真正解决，因此网上交易缺乏安全和可靠的环境，导致网上营销信用度无法保障，对大众缺乏吸引力。客户更愿意在网上浏览和搜寻资讯而不是进行交易，进一步阻碍了网站深层功能的研发挖掘。

6 发展对策研究

6.1 创新旅游资讯管理工作

我国旅游资源丰富但分散，因此旅游资讯的采集加工整理非常重要，只有熟悉旅游专业知识和网际网路使用者特征，才有可能挖掘到有价值的资讯资源。还要密切关注并及时获取业内最新资讯，在网站实时释出。

网站内容应保持全面而且最新状态，特别是面临旅游高峰期。站内资讯要便于检索，语言版本要开放。介面应美观实用，并充分利用多媒体技术，以增强网站的动感效果。网站还可以增设互动 *** 拦目，与游客进行网路交流，拓展特色栏目的深度和广度，体现网路开放、互动的特点，增强客户的参与意识。

6.2 开拓旅游电子商务模式

旅游电子商务是一种全新的服务模式，网站应将服务专案进一步深化、细化，不断提高现有服务质量和配套服务来提高网站信誉，展示自身可信度，提供完备的会员注册、升级、折扣体系，延伸客户关系管理到网上。

同时网站应采用线上线下多种支付手段结合的方式有效解决旅游电子商务支付的瓶颈问题，为电子商务发展营造便捷、安全、可靠的交易环境。

6.3 明晰电子商务法律知识

电子商务涉及的法律问题比较复杂，涉及到合同约束力、智慧财产权保护、隐私权保护、网路服务商责任等。

7 结束语

旅游网站能够将旅游与电子商务的价值在更高层面上得以升华，使旅游业的经营管理、服务消费、研发创新等活动在网路的背景下产生新的方式及流程。旅游网站所提供的资讯和服务已经成为许多游客出行前必要的选择和参考，只是目前网站的各方面还不够完善、游客还不能完全依赖网站来进行旅游活动的策划和消费。对此我们应积极研究发展对策，改进现有功能，开拓新的服务，使电子商务与传统旅游真正实现优势互补，技术创新。

参考文献

1 吴晓波，伍华，芦庆梅等.网路时代虚拟经营的基本模式和管理原则[J].科学管理研究，2002 1

2 美斯奈德,美佩里.电子商务第2版[M].北京：机械工业出版社，2002

3 美科马里.资讯时代的经济学[M].南京：江苏人民出版社，2000

旅游是适合搬到网上的业务。相比传统旅游业，旅游电子商务资讯更丰富、经营方式更合理。游客可在网站里收集文字、图片、游记等详尽的动态资讯，还可通过连结和搜寻引擎漫游相关网站。

一 、旅游业电子商务发展的必要性

旅游业必须搞网路化经营，这是由旅游业的特点所决定的。由于旅游者的旅游目的地和旅游客源市场都很分散，而且二者之间又存在一定距离，因此需要由分处在不同地方的服务供应企业如饭店、餐馆、景点、交通等和产品销售中介机构如旅行社组成一个庞大的网路，才能完成产品的促销和接待任务，这是旅游执行成本很高的原因所在。电子商务由于其高速度、高精确度和低执行成本，特别适合于处理像旅游业那样的远距离、多批次的小额交易。如果将因特网用于旅游业，可以节约促销费用，扩大市场覆盖面，提高工作效率，从而大大降低执行成本。

二 旅游业电子商务存在的问题

1.网站专业性不强

综合性网路公司中，几乎所有的网站都不同程度地涉及了旅游的内容，如新浪网生活空间的旅游频道、搜狐和网易的旅游栏目、中华网的旅游网站、都显示出旅游资讯的巨大生命力和市场空间，但仅作为其网站的一部分，没有能够充分体现旅游资讯的全面性、权威性和实用性，只是对现有网站内容的补充;因为专业性不强，缺乏行业优势，没有完全展现网上旅游的魅力。

2.专业网内容简单

在专业旅游网站中，国内网际网路上旅游专业站点十分有限，而且大部分是简单的企业介绍，屈指可数的一些资讯网站更多的是停留在专业门户阶段，内容主要包括国内主要的旅游路线、景点介绍、常识和游记作品等。如华夏旅游网、中华旅游资讯网、上海携程旅游网等，虽然有比较明确的概念和清晰的思路，但缺乏专业资源的支援。

3.合法性存在问题

旅游网络公司从工商局的登记注册来说，还不算是一个旅行社，因而不能直接从事旅游业务，这既涉及到法律上的问题，也涉及到税务上的问题。旅行社的成立要经过旅游局的批准，得不到批准的机构就不能从事真正的旅游业务;而不能从事真正旅游业务，就无法开出发票，营业额也就无法体现。华夏旅游网就是一个明显的例子，该网站做了很多的业务，但他们用的发票却是他们的合作伙伴国旅开出来的发票，因此营业额也算是国旅的。现在，很多的旅游网站都面临着与此相类似的问题，也就是网站经营业务的合法性问题。

4.停留在炒作阶段

若用电子商务完整的概念衡量我国旅游业电子商务发展的现状，我国的旅游电子商务仍处于初级阶段。据统计，2006年我国线上交易额312亿元人民币，真正接触过电子商务的人只占所有网民的34.8左右。目前，旅 *** 业所实现的电子商务仅限于各种票据的预订如机票、车票、船票等、旅游线路的预订、住宿酒店的预订和传送电子邮件等，简而言之，基本上是处于网上进行查询和预订、网下进行交易和结算的阶段。

5.对安全缺乏信心

电子商务已经逐渐成为世界经济的新热点，但其安全性的问题也随着资讯化的深入而要求越来越高。目前，网上影响交易的阻力之一就是安全问题。电脑病毒和非法闯入等均构成对电子商务网路系统的威胁。很多的使用者不愿意进行网上支付，担心网路安全没有保证，以致自己的信用卡等资料被网路黑客窃取造成损失。此外，就是网上做交易需要进行一系列的使用者认证程式，使用者大量的隐私被暴露在网上，这使得越来越重视隐私权的公众不愿意进行网上交易。 三 旅游业电子商务的解决方案

1.入口网站要与旅游网站加强联合

综合入口网站要想开展旅游电子商务，必须和国内外知名的旅游网站联络起来，利用它们的专业知识弥补自身专业性不强的弱势，向旅游者展示出自己网站的全面性、权威性和实用性。同时，还可以建立相关连结，吸引和帮助旅游企业上网，直接把有旅游需要的消费者指向旅游专业网站，满足旅游者的旅游需求。

2.旅游网站内容要尽量丰富多彩

旅游企业上网，无论采用何种模式，都是为了推销产品，因此，企业网站的内容必须以产品宣传为中心，要利用网际网路传输资讯量比一般广告大的优点，以生动的语言和动人的形象充分展示各种产品的内涵和优点。网页设计要有特色，网上资讯要经常补充修改，还要运用各种手段提高网站的被访率，以提高宣传效果。

3.应通过立法形式使旅游网站合法化

我国目前有近千家从事旅游业务的网路公司，它们的存在从法律上来讲是不合法的，但它们的存在又是不可避免的，这就要求国家对这些从事旅游业务的网路公司实施有效的管理。国家对旅行社的管理是要求旅行社交纳质量保证金，有些旅游网站从事的业务范围和旅行社是相同的，因此国家可以通过立法要求旅游网站交纳和旅行社一样多的保证金，对它们的业务经营进行必要的、规范化的行业监督，使旅游网站在监督下合法化。

4.金融机构应积极参与

电子商务需要通过因特网传输两类资讯，一是有关促销和交易的资讯，如旅游产品介绍、询价报价和成交决定等，这是在买卖双方间传输的资讯:二是成交后的交付款资讯，这就不仅是买卖双方的问题，还需要金融机构的参与，要求信用卡公司和银行都上网参与电子商务。建立金融专网对电子商务的发展提供有力的支援，使线上交易和线上支付一气呵成，改变上网查询和预订、下网进行交易和结算的现状，实现真正意义上的旅游电子商务。

5.网路安全问题要有保证

网上交易能否做到保密和安全将直接关系到买卖双方的利益，在网上“黑客”横行的情况下，安全问题已经成为推广旅游电子商务的关键。这一问题已引起有关各方的注意，并已经设计了一些保密的方案，但仍然有个提高过程。其次，还需要为旅游电子商务建立必要的法制条件，如身份论证机构的设立及网上交易纠纷的处理办法等。最后，还要求从事电子商务的旅游网站要安装确实有效的防火墙，防止“黑客”攻击，保障网民的隐私权和财产安全，使上网人员对网路安全有信心，只有这样才更容易开展旅游电子商务。

进入80年代以来，我国旅游业蓬勃发展，旅游业已经成为国民经济的新的增长点，越来越多的旅游城市提出将旅游业发展成为支柱产业。这是我为大家整理的关于旅游的学术论文，仅供参考!

对做好旅游管理的探讨

摘要： 如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题，本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。

1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议

1.1 促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽，没有人的参与就失去意义，没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例，是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区，这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇，又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子，浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用，在西湖旅游区的各个景点，可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间，也可以充分了解到西湖文化的历史和典故，同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目，巧妙的将文化资源和自然景物结合起来，使得游客更容易理解杭州，实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源，对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。

1.2 努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史，众多的文化资源，像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动，开发利用条件极其优越。要充分利用这些民俗文化，重点打民俗旅游，这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入，也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。

1.3 提高人文素质，完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用，具有很强宣传作用，旅游就像一张名片，在带给游客旅游资源享受的同时，也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响，在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响，会提高游客对旅游满意度，进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉，游客在旅游时一般比较放松，一些人性化的设施会让他们感觉很亲切，一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。

1.4 优化资源配置，改进旅游经营策略和其他产业一样，人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究，所不同的是一般其他企业开发的是有形产品，而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品，产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前，我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验，又有失败的教训，我们可以在以下几个方面努力：①通过加强在人文旅游产业方面的研究，使得人文旅游资源开发更加成功，则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注，不同的旅游资源如何配置更加合理，如何配置才能更加吸引旅游者，使得运行成本降低，产业收益增加，这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究，并非景点门票价格定得越高，旅游产业的收入就越多，不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。

2加强旅游危机管理的措施

旅游业是一个相对脆弱的行业，由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域，使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云，良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。

2.1 树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识，也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下，经常地、系统地讲形势、讲问题，使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识，强调人的生命高于一切，确保平安健康也是一种增收途径。

树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点，作为旅游地区政府应首先树立危机意识，加强旅游危机战略性研究，从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。

2.2 建立预警机制，实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度"，主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件，予以发布并警示，从而有利于旅行社和游人预见问题，并主动采取积极的安全措施。

2.3 建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后，最紧要的是建立起一套快速反应机制，尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后，在第一时间实施有效抢救，减少人员伤亡;在疫情发生时，防止疫情扩散;在治安事件发生后，尽快侦破案件，惩治违法分子，保护受害人，处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者，及时告知旅游者，减少旅游者的期待成本和预期心理，有利当地旅游市场的恢复。

2.4 旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先，旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次，要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后，要尽快挖掘正面报道的价值，予以针对性的促销。第三，做好事件旅游营销，加大市场对旅游地的关注。

总之，当组织或个人面对危机时，应当把社会公共利益放在核心地位，及时反应、控制、补救、总结，并有意识地将危机转化为契机，因势利导，借题发挥，将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱，但不经磨练、不经危机，这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门，应当努力构建比较完善的公共危机管理机制，并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。

参考文献：

[1]王如东.政府在旅游管理中的作用及制度创新[D].同济大学，2006，(08).

[2]牛江.自然保护区生态旅游管理的利益相关者分析[D].北京林业大学，2007，(03).

[3]王咏.遗产旅游地管理体制的初步研究[D].安徽师范大学，2005，(05).

[4]张志娟.中国传统文化与旅游管理[D].厦门大学，2001.

[5]乌杰.浅谈旅游危机管理机制的构建策略[J].科技资讯，2008，(01).

[6]陈景翊，姜春红.中国旅游业危机管理对策分析[J].北华大学学报(社会科学版)，2010，(02).

三亚市旅游房地产发展驱动因素量化分析

[摘要]三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市，总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子，对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。

三亚市地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区，在境内长达209千米，每岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。

作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业，旅游房地产目前在中国越来越得到重视，步入了快速发展阶段，而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局，徐翠蓉(2005)以青岛市、苏琼琼(2006)以杭州市、程叙(2008)以重庆市、谢志林(2008)以南宁市和任宜煊(2009)以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面，刘艳红(2004)认为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。胡浩(2005)认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看，并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究，也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究，方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子，建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程，并分析各驱动因子间的关系及其作用，为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据，同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。

1三亚市旅游房地产发展现状特征

自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式，凯莱度假酒店正式起航，后来几十个大型旅游项目相继投建，三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展，至今已有十多年。

现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产，其发展呈现以下特征：

(1)产品特征：旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主，作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等，其中公寓、住宅所占比例较高。

(2)产品分布：主要分布具有一定景观的区域，充分利用海景、河景、山景资源。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。

(3)置业人群：有调查研究表明，绝大多数的购房者来自于岛外，这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上.并且大多为二次甚至多次置业者，集中来源于“两区都”，即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。

2三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析

2.1指标选取和数据标准化

本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理，选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析，其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi，它们的取值范围和单位都不相同，为了在无量纲影响下进行计算，利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1～X10和Y进行标准化处理，结果见上页表1。

2.2基于主成分分析法的因子分析

通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵，见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上，所选取的10个变量之间相关性较高，可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90%以上，最低的X10也有62.2%的共同度，即这些变量的信息丢失较少，都能被因子解释，因此适合进行因子分析。

从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918，解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198，解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1024，解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%，能够包含大部分变量的信息，故选取三个主要因子，见表3。

表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵。可知，第一因子F1基本反映了X2～X8变量的信息，包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面，因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息，可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息，可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵，可以写出以下的各因子的得分函数：

F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10

F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10

F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10

2.3多元线性回归分析

因子分析只是对多个指标变量的降维处理，并不能解释各因子的影响作用，因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。

根据表4建立的多元线性回归方程为：Y=A+0.991F1+0.130F3

方程式中的常数项为A，值为4.109E-18，偏回归系数B1为70.991，B3为0.130，经T检验，B1和B3的概率P值均小于0.001，按给定的显著性水平0.10的情形下，均具有显著意义。

从表达式可以看出：F1对因变量Y的影响远远大于F3，就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1(城市经济和旅游发展水平)直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息，对旅游房地产的发展起到支持作用，驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2，由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显，被剔除在驱动力多元线性回归模型之外，这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。

以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析，还有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府为增加财政收益，对旅游房地产业大力扶持，出台一系列相关利好政策，促进旅游房地产的发展。第二，居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三，大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。

3结论

依托于独特旅游环境和较大的国际知名度，)三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势，其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论：

——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平，旅游业和综合经济水平越高，对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。

——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外，最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此，提高城市旅游素质，发展城市旅游经济，发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。