摘 要：随着我国加入WTO，现阶段我国的住宅建设正在进行深刻的探索与改革。市场对住宅的环境和质量有了重新的认识：从简单的满足住宿条件向“绿色住宅、生态住宅、科技住宅、人文住宅”转变，住宅产业成为拉动我国新一轮经济快速增长的支柱产业。本文从住宅产业化的内涵及目标出发，探讨了住宅产业化对我国国民经济发展的巨大推动作用，同时也分析了现阶段我国住宅产业化发展存在的主要问题。
关键词：产业化 目标 意义 问题
1、前言
住宅产业在我国是一个新兴产业，从其发展初期就显现出它在国民经济中的重要地位。伴随我国三十多年的改革开放和城市化程度的不断加快，我国的住宅产业已由原来盲目的发展进入了理性成长的轨道，住宅消费将成为我国21世纪国民经济发展中新的经济增长点。但是, 毕竟我国的住宅产业发展的时间过短,我国的住宅产业化自身还存在许多问题, 住宅制度的改革有待进一步深入。
2、住宅产业化的内涵
住宅产业化的定义是让住宅融入社会化大生产的模式进行发展。从某种意义上说，住宅成品将作为最终的商品，把开发、设计等各个环节都组合集成起来，形成规模化发展，即形成了六化：连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化。
在我国向社会主义市场经济转型的宏观经济背景下,住宅作为商品, 必须经过生产、流通、消费三个环节, 这三个环节或三个阶段互相联系和互为前提的经济活动形成了住宅产业自身不断发展的运行机制, 这一运行机制能够实现产业内资金良性循环积累, 优化投入产出比例, 实现自身再生产与扩大再生产。
3、住宅产业化的目标：节能、减排、省地
从某种程度上说，我国推进房地产产业化是为能源、土地等资源现状所迫。 我国资源丰富但人均资源占有量很少是不争的事实，能源问题已成为制约我国经济发展的主要问题。现阶段我国建筑能耗占社会总能耗的30%，其中有2/3用于住宅。从土地来看，在全国沿海发达地区的660个县中，人均土地面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线，有的地区还出现了没有建设用地的情况。
推进房地产产业化对我国来说是非常迫切的，中央提出发展节能减排省地型住宅的目标，是战略层面的问题；推进房地产产业化工作，应该说是战术层面的问题。我们要通过推进房地产产业化，达到发展节能减排省地型住宅的目标。
4、推行住宅产业化的重要意义
4.1、社会的角度
对于社会而言，房屋需求、经济发展、建设速度、社会性生产等4个因素推动了住宅产业化发展，而产业化的目标就是提高质量、提高效率、降低成本。实行产业化后，专业化分工更加明晰，对提高住宅的质量起到了极其重要的作用。同时也意味着就业岗位的增加，对社会而言，它产生的社会效益也就更加明显。
4.2、企业的角度
对于目前正处于蓬勃发展的中国房地产企业来说，要在迅速发展的同时严格把控质量，产业化发展具有一定的必然性。住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量，更为重要的是，它能节约资源。对于中国这样一个能源消耗大国来说，这将是十分必要的。从企业的角度来看，实行住宅产业化有利于企业降低生产成本，提高商品房质量，获得更大的市场需求量，它所创造的潜在的经济效益将会是巨大的。
4.3、消费者的角度
随着社会经济的发展，人们的生活水平不断提高，对提升生活质量也有了更加深刻的认识。作为消费者，在考虑住宅时，更看重的是住宅的性价比。而产业化的实行，正好满足了消费者的需求。在市场经济条件下，良好的住宅产业化发展，将扩大住宅的市场需求量，有利于房地产市场健康有序发展。
5、我国住宅产业化发展存在的主要问题
5.1、缺乏人才，特别是合格的经纪人才
虽然目前从事房地产业的人很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人并不是科班出身，他们缺乏相应的房地产知识体系。在房地产发展的初期，他们能很快适应房地产市场，但随着我国加入WTO和房地产市场的规范化，他们很难形成自己的核心竞争力，在竞争中处于劣势。同时这些经纪人的主要工作是提供各种沟通和协调服务，但由于业务素质、职业素质和行业的约束，他们很难胜任自己的工作岗位，使得合格的经纪人才非常匮乏。
5.2、与房地产业发展配套的交易市场、中介机构满意度低
目前房地产一级市场在很多地区还存在不规范、交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生。二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则。同时与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、贷款担保机构等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理，中介机构的发展在一定程度上受到了限制。
5.3、法律建设滞后
虽然近几年在房地产业的管理方面制定了不少的法律和法规，但这些法律法规还是很难满足房地产业发展的现实需要。除了法律法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域的社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。
6、结语
从1998年国办发72号文下发起，政府主导的推进住宅产业现代化工作已拉开序幕，通过这些年的努力已经取得了较大的进展。在建设部住宅产业化促进中心的具体负责下，在政府和企业的支持下，我国的住宅产业化体系已经具备了一定的基础。现阶段，在全球性金融危机的情况下，我国的房地产业遭遇了一定的挑战，但同时我们必须看到潜在的机会。在我国推行住宅产业化是必须和必然的，我们要正确面对机遇和挑战，使我国成为名副其实的“建设大国、建设强国”。
