摘 要：本文从土地供给方式、开发商囤积土地、房地产供给的滞后性、房地产的区域性角度对此观点进行分析，认为土地供给的增加有很大的概率不会达到降低房价的预期目标。
关键词：土地供给；房地产；价格
国土资源部土地利用管理司2012年5月18日发布的2012年全国住房用地供应计划公告中称：“为做好2012年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门：一是加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督促指导，加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督查力度……。”本文认为其中的思路是通过增加土地供给以及对开发商已经拥有的土地督促起开发来降低房价增长速度甚至使房价降低。这个思路同近一段时间以来的一些经济学家的观点是一致的：通过增加土地的供给来平缓甚至降低房地产的价格。
根据经济学原理，供给和需求会对价格产生影响，当供给上升、需求不变的情况下，导致价格降低。所以增加土地供给的内在含义是说通过土地供给的增加，使开发商多建房屋，通过市场上房屋的增加即供给增加，在需求变化不大的前提下，通过市场本身的规律来使价格下降。这是任何一个学过经济学原理的人都知道的规律，但问题是增加土地的供给能达到上述的目标吗？本文的分析表明，政府的这个目标不一定会达到。
一、土地供给增加的方式
（一）土地的来源
按照我国的土地方面的相关政策，可以有两个途径来增加土地的供给。
第一种途径是农村集体土地的流转。2004年国务院下发“关于深化改革严格土地管理的决定”指出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。关于地方政府未获得建设用地指标而复垦农村宅基地，使得农民“被上楼”的新闻一段时间以来出现很多。2010年两会期间，中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦，如不有效遏制，“恐怕要出大事。”
2008年，中共十七届三中全会决定，“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制” ；“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。这样农村的非公益性的土地可以直接入市交易而不是经过地方政府的征地，理论上说，开发商是可以从农民手上直接获得土地的。但是也是涉及到怎样区分公益性和非公益性土地等问题，至今也没有可操作性的办法出台。
农村集体土地的流转由于各项政策、规章或者没有或者不是很成熟，因此并不能增加土地的供给进而增加开发商可开发的土地1。
第二种途径是土地储备制度。土地储备制度是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，变成可建设的土地，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖和挂牌的方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。1996年上海成立了第一家土地收购储备机构。1997年8月杭州市也成立了土地储备中心。在1999年“全国集约用地市场研讨会”上，杭州的经验被广泛推广。2001年4月30日国务院出台《关于加强国有土地资产管理的通知》中，要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，自此土地储备制度在全国范围内建立起来。
（二）土地供给增加的方式
土地集中到土地储备中心后，经过整理可以按照计划由土地交易中心通过招标、拍卖和挂牌等等方式对外出让。国务院于2006年8月31日发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，2007年出台的《物权法》则以民事基本法律的形式明确“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。
虽然只要政府储备库中有存量的土地就可以随时以行政命令的方式增加土地的供给，但是土地的交易是市场行为，作为卖家的政府想要卖地，问题是作为买家的开发商想要买吗？政府不可能强迫开发商买地。 2011年广州市政府为了保证土地的拍卖成功，防止土地流拍，实行勾地制度，从另一面说明不是政府任何时候希望增加土地的供给的意图都会实现的，开发商可以选择用脚投票的。
二、开发商囤积土地和房地产供给的滞后性
（一）开发商的囤积土地行为
开发商获取土地后，面临的选择就是要不要按照在购买土地时合同规定进行土地的开发，对于开发商而言把土地储备起来或者仅仅开发一小部分，在很多情况下是更加有利的。如果开发商买到土地后不按照约定来开发，就政府而言会认为不可能达到政府所谓的其调控市场的目标，因此对于这种情况，《闲置土地处置办法》是一个看上去非常有力的举措。新的《闲置土地处置办法》2是在1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过的基础上，经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订后，将于2012年7月1日起施行。该办法对闲置土地进行了定义，并对认定的闲置土地规定了具体的处罚措施。其第一章总则中的第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”而对于闲置土地的处理，其第三章第十四条规定：“（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、
县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。”政府通过这样的政策出台希望从制度上保证开发商不会囤积土地，而是按照政府的意图来进行房地产的开发，从而使政府通过增加土地供给来增加房地产的数量来降低房地产价格的目标实现。但事实是这样的吗？新浪网的新浪房产频道2010年9月1日报道了一则题为“开发商囤积土地新招：拉拢拆迁户做‘钉子户’”的新闻，开发商为了囤积土地，竟然打起了拆迁户的主意，暗地里鼓励这些钉子户不要搬走。李嘉诚旗下和记黄埔被新闻爆出在开发北京市姚家园地块时，通过慢开发，曲线囤积土地近6年。期间，土地升值已超5.6倍。开发商获取土地后的囤积土地现象非常普遍，国家相关部门虽然出台了包括《闲置土地处置办法》等多种措施，但还是屡禁不止。通过表1同样可以看出，大的房地产开发商有着大量的土地储备，也就意味着这些土地不会立即被开发，也就意味着虽然有可能有成交量，但是不会使房地产的数量增加。
（二）房地产的供给滞后性
政府增加土地供应，并出台包括《闲置土地处置办法》在内的多种措施，是希望尽快的增加房屋的供应量，使供给大于需求，从而使房价下降。但是，从开发商拿到土地以后，做规划设计、选聘建筑承包商进行开发建设到获得预售许可证房屋可以预售，整个周期最少要一年以上，一般要二到三年。如果是竣工可以入住，则时间会更长。房地产较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，而这就使房地产市场存在着大量的不确定性，可能短短一年，房地产市场就有可能发生翻天覆地的变化，即使房地产开发计划在目前是可行的，但在可以销售的时候，可能因市场发生变化，而出现与预期不一致的情况。例如2007年前后，我国房地产市场的变化，就很生动了说明了这一点。
三、房地产的区域性导致的数量和价格的不一致性
房屋建多了，房价就一定降下来吗？关于土地价格和房地产价格的因果关系的争论很多，本文认为，是开发商预期的未来房价决定了地价。前文介绍过了，由于房地产供给的具有滞后性，开发商从拿地到房屋可以预售，一般要二到三年，开发商之所以要购买土地是因为他预期未来一段时间市场上的消费者对房屋的需求高，按照经济学的原理，未来的需求高当然会使未来的房价升高；未来的房价高才促使更多的开发商加大土地的购买数量，开发商之间的竞争使现在土地的价格升高。因此是因为开发商预期未来的房价高，导致的土地交易量高，土地的成交价格高，但是这个逻辑反过来是不成立的。
由于土地的不可移动性导致房地产具有区域性特征的特点。通过商品的流动可以平抑地区之间商品的价格。例如：某款汽车北京的价格高而天津低，而且即使加上运费也是如此，你可以在北京买了汽车然后把它带回天津，最终的结果通过商品的流动使两个地区的价格趋同。而显然房地产不是这样的，对普通的商品房市场而言，北京和天津是两个不同的市场，价格有天壤之别，但是你却不能通过商品的流动来使价格趋同。甚至在一个城市的不同区域的房地产价格都没有办法通过使房屋流动的方式使其价格趋同。所以我们看到的是，全国不同地区甚至同一个城市的不同区域的即使类似的房屋价格差别很大。
四、简短的结论
本文通过分析政府在目前的情况下，通过土地储备制度作为土地一级市场的垄断者的确可以增加土地的供给，但在市场交易的情况下，房地产开发商不一定会购买土地；即使开发商购买了土地也可能会运用各种方法把土地储备起来，等土地升值或者周边的市场被炒起来后在开发；即使开发商买地后立即开发建设，由于房地产供给的滞后性，也不会立即形成供给满足市场需求；另外由于房地产本身的特殊性，其价格受到多重经济要素的影响，某一个地区随着土地数量供给的增加，房地产数量的慢慢增加，会使该地区的各种条件变好从而是房地产的价格升高而不是降低。在这些环节形成的链条中充满了不确定性，因此政府土地供给的增加有很大的概率不会达到其预期的目标。
参考文献：
[1] 王瑾，对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究，山东省农业管理干部学院学报，2011;（4）
[2] 翟洪涛，我国房地产价格影响因素分析，大众商务，2011;（4）
[3] 李树红，房地产市场价格过高的原因与对策，现代商业，2011;（9）
