摘 要：房地产价格的居高不下已经对我国社会经济的可持续发展和居民的基本生活产生了广泛而深刻的影响。本文从房地产市场的供给和需求两方面研究了驱动我国房地产价格上涨的主要影响因素。
关键词：房地产 房价
近十年来，我国房地产价格在连续的过程中不断上涨，成为社会各部门关注的热点经济现象，房地产价格的居高不下已经对我国社会经济的可持续发展和居民的基本生活产生了广泛而深刻的影响。本文将从房地产市场的供给和需求方面探寻驱动我国房地产价格上涨的主要影响因素。
1 我国房地产市场的供给情况
房地产业以土地价格为主的开发成本的上升，以及市场供应量和供给结构间的矛盾，直接推动着房地产价格的高涨。
土地制度、中央地方财政关系与土地价格的上涨
房地产业属于土地资源密集型产业，土地价格是房地产价格的重要组成部分。近年来，我国土地价格的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在土地交易价格上的反应，正是土地在市场经济条件下的价值回归。
另一方面，我国独特的土地供给制度和中央地方分税制下的“土地财政”加剧了我国房地产价格的畸高程度。
具体而言，首先，我国的土地制度决定了我国土地一级市场需要依靠政府征地来增加供给，我国法律规定，城镇土地归国家所有，经营性土地由国家或地方政府统一经营，因而在我国的一级土地市场形成了政府供应的完全垄断的市场竞争格局。在完全垄断市场中，政府为追求收益的最大化会减少土地供应，导致土地价格远远高于市场竞争所产生的价格，进而获得垄断性收益。
其次，分税制下，地方事权和财权的比重不平衡，事权严重高于财权。开发商购买土地支付的土地出让金全部作为预算外收入划归地方政府，不必纳入收支两条线管理，这就为土地财政的出现创造了制度基础。近年来，行政事业性收费在预算外收入中的比率大大降低，土地出让金收入逐步成为地方政府的主要财源。根据中国指数研究院的统计数据，2010年全国120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%，其中更有3个城市土地出让金收入突破1000亿元。
3.政绩考核机制对于GDP、城市建设和财政收入赋予的权重过大，导致地方政府存在对于房地产业采取扶植、保护政策的激励。房地产业带动区域GDP增长的支柱性产业，同时房价越高，相关税收规模越大，所允许的土地价格提升空间也就越大，进而形成了“地价上涨（预算外财政收入）—房价上涨（GDP增长）、房地产税和建筑税增加（预算内财政收入）—地价上涨（预算外财政收入）”的恶性循环。
1.2 供给量和供给结构的矛盾
从表面上看，房地产业的绝对供给量存在过剩，但其内部结构却极其不合理，从而导致了房地产供给的摩擦性、结构性匮乏。这主要表现在如下两个方面。
1.房地产开发商捂盘惜售导致房地产供给的摩擦性匮乏。开发商凭借自己的信息优势故意隐瞒销售情况，人为造成房屋供给紧张的表象，促使房价进一步地上涨。虽然当前各级政府部门都把开发商的捂盘惜售行为认定为扰乱市场次序的违法行为予以打击，但由于其法律界定仍然不甚明确，收效不大。
2.新增房地产供给结构与需求结构严重失衡导致房地产供给的结构性匮乏。我国尚处于社会主义市场经济的初级阶段，居民住房需求普遍较低，对于价格相对低廉的中小户型需求旺盛。然而目前，为了提升销售收入、加快资金回流，诸多房地产企业投身于大户型住宅以及中高档别墅的建设，而忽视了中小户型和中低档住宅等经济实用型住宅的供给。
2 我国房地产市场的需求情况
房地产市场需求量的增长和需求结构的升级推动着刚性需求规模、层级的不断演进，而房地产市场投机者的活跃又为房地产价格的波动增添了不确定因素。
2.1需求量增长和需求结构升级
一方面，受我国传统文化和生活习惯的影响，“成家立业”、“无房不成家”的思想根深蒂固。据统计，中国城镇居民房屋私有率高达80%，远远超过了美国、瑞士、英国等西方发达国家水平。伴随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，城镇居民的刚性住房需求得到释放，房屋需求量大大增长。
另一方面，居民的房屋需求结构在收入效应和房地产开发商的引导下加速升级换代。绿地覆盖率的提升、公共活动场地的预留、物业配套管理设施的完善都对应着生产建设费用的提升，并最终会通过房屋价格转嫁给消费者。
2.2预期和投机因素
我国经济自改革开放以来便一直保持着高速发展。2010年，我国GDP同比增长10.3%，占世界比重升至9.5%。经济景气度的提高，会使消费者产生收入增长预期，也会使商家和企业家产生高回报预期，从而刺激消费者的房地产购置行为。
其次，国家土地政策的收紧，例如严格控制农用地转为建设用地、压缩建设用地占农用地的指标等，致使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致人们对土地、房屋的升值预期空前高涨，刺激房地产市场上旺盛的投机趋利需求。
此外，随着我国外贸顺差的不断扩大，人民币面临较大的升值压力，这将吸引大量外国资本投入我国房地产行业；而国家产业结构升级战略的积极推进下，大量传统的高能耗、高污染、低附加值的企业不能及时调整产业方向，大量国内产业资本也进入房地产市场进行投机。
总体来看，日益高涨的房地产投机需求极大地推动了房地产价格的上涨，促成了房地产卖方市场的形成。
3 结束语
房地产价格关系着人民群众的切身利益，房地产市场的过度繁荣、房地产价格的超速增长是有其深刻的社会原因、经济原因和制度原因的。政府应当采取有效的措施，从供给和需求两个角度着手，从源头上把握驱动房地产价格不断上涨的影响因素，抑制房地产价格的过快增长。
参考文献
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