一、引言
波动性是房地产市场的基本特征。世界上许多国家和地区的房地产市场都发生过剧烈的波动，如日本20世纪90年代初的房地产泡沫破裂、香港1997年的房价崩盘都是房地产市场波动性的典型例证。我国的房地产市场自1981年形成以来，经历了一个波动性增长过程。这种波动性在短期内可表现为价格的上下浮动，在长期内则表现为房地产市场周期。国内有学者将我国的房地产业发展过程划分为四轮波动周期：（1）第一轮周期（1981-1983年）、第二轮周期（1984-1990年）、（3）第三轮周期（1991-1996年）、（4）第四轮周期（1997年以来）。由上述对我国房地产市场波动的四个周期划分可知，波动性在我国的房地产市场上也是客观存在的。因此，对波动性的成因与监管的研宄就显得十分必要。
二、行为经济学概述
传统的房地产市场波动性的研宄方法基本上均采用新古典经济学框架。但由于新古典经济学框架基本假设的局限性，使其在解释房地产市场波动时仅停留在完全理性人的层面上，缺乏对现实中人的心理及行为的深层次分析和解释。
行为经济学放宽了传统经济学的理论假设，认为人是有限理性，存在自我约束问题和有限自私，从而增强了经济学对现实问题的解释力。其基本理论如预期理论、心理账户等已被广泛应用宏观和微观的各个领域。其中耶鲁大学的行为经济学大师罗伯特•希勒教授写就了《非理性繁荣》一书，解释了人们的非理性心理因素对股市的影响。20世纪90年代后期，美国的股票市场在新经济神话的刺激下呈现出前所未有的繁荣状态。希勒教授用行为经济学的理论指出了表面繁荣背后所隐藏的危机。与股票市场类似，房地产市场亦存在着明显的波动性。本文将以行为经济学的基本理论为基础，解释形成房地产市场波动的深层原因。
三、房地产市场波动性的源泉：基于行为经济学的解析
1.心理预期与羊群效应
与传统的“预期”研宄不同，行为经济学的“预期理论”侧重于修正传统的风险决策理论。如果说传统的“预期”假定人是适应性预期，侧重于预期的作用影响的话；那么“预期理论”则偏重于解释预期是如何形成的。同时，行为经济学提出了启发式认知偏向理论和羊群效应理论。
新古典理论认为需求的变化是造成经济波动的原因，但在解释个人需求是如何形成及变化时就缺乏明确的说明；而预期理论与羊群效应正是从消费者角度解释需求如何形成及变化的有效工具。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。这样，便造成了需求对于高房价的正反馈，人们的预期便会出现“自我实现”的现象，其结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而羊群效应起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2.投机心理与市场泡沫
希勒推断出股价的波动并不与股息的波动密切联系，同时股价也不是由未来收益的信息所决定，股价可能由包括投机性泡沫等多种因素共同决定。按照其观点，当非价格经济指标的波动程度小于价格指标的波动程度时，便有可能出现泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。
房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给，另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫。形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3.市场波动的形成机制
行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、羊群效应、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系，以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。希勒将非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。房地产市场的参与者习惯把近期的房价作为数量依托来进行决策，从而为房价的逆转和波动提供了可能。而这种心理依托的持续时间决定了波动周期的长短。从众行为一方面体现了决策的非理性，另一方面也起到了放大波动影响范围的作用。综上所述，政策导向或其它事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动的方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
四、结论与建议
基于以上行为经济学的分析，为有效的控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新的思路。
1.监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
2.监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后，政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素，例如媒体。政府可以用政策导向，合理引导媒体的“主旋律”。
作者：顾成彦（东南大学经济管理学院，江苏南京 210096）
