【摘要】随着我国房地产行业的飞速发展，人们对房地产相关估价行为也给予更多的关注和重视。房地产在实际估价过程中经常会出现高估现象，这种高估资产价值的行为会带来一定的风险。文章从经济学角度出发，采用理性预期理论分析和博弈论来分析房地产高估现象。从静态博弈中看出高估行为受到短期静态博弈的影响，从长期动态博弈来看房地产是否出现高估问题主要取决于对各种现实状况的前期预判。因此，我们可以有针对性地构建更加高效的信息传递体制来处理应对。
【关键词】房地产；评估机构；高估行为；经济学分析；对策建议
随着我国房地产估价行业的快速崛起，近几年相关估价制度及内部行为规范基本形成，但是在实际的房地产评估实践中往往会出现高估的行为。比如，委托人为了将房产作为抵押物跟银行申请贷款时，一般会要求评估机构对自己所持有的抵押物进行高估，此时评估机构很可能会一味地满足委托方不切实际的要求，这种高估行为往往带来非常严重的恶性循环。如果评估机构高估价格，一旦委托人无法按照要求偿还银行贷款，那么银行在进行抵押物拍卖时出现实际价值远远低于评估价格，造成银行出现坏账。
1房地产评估机构出现高估行为的发展
1.1博弈理论
随着近几年经济的快速发展，房地产行业也呈现出井喷式的发展态势，同时房地产估价业也得到了显著的发展。当前，虽然相关的规范和标准在不断完善，但是房地产高估问题却给人们带来了越来越多的困扰。评估机构有时候为了满足委托人的需求，忽视客观情况，导致房地产价格失真。这种行为会带来诸多危害，需要相关管理部门给予高度关注和重视，因为这种行为完全违背了道德问题。在此，本文主要通过利用博弈理论来预测这种行为的发生，并对如何防范进行简单分析。
1.2理性预期理论分析
为了能够更好地解读我国房地产经济，我们还可以利用理性预期理论进行分析，这也是房地产评估机构在对相关房屋进行估价过程中非常重要的一个理论依据。
2房地产估价行为中高估行为的经济学分析
2.1假设分析
如果从短期实际状况来看，房地产估价行为中高估行为是一种相对比较理性的行为。对其进行深入分析，可以从以下几个方面进行假设分析：①比如将两家房地产评估机构作为假设对象，分别为评估机构甲和乙，对于房地产评估机构来说它们的重心是如何实现自身利益最大化，并为此采取对自己有利的一些对策。②两个假设对象的相关资格等级都是一致的。③在假设的时间内，两家评估机构的信息不同，而且相互独立。④为了能够满足委托方的实际需求，两家都可能接受委托的评估业务。⑤委托方对房地产评估机构支付的报酬在此假设为一个常数Qc。
2.2关于博弈的相关策略
对房地产评估机构来说，对于博弈的相关策略可以分为正常估价和高估价格两种。前者是在估价的过程中基本上符合当前房地产的实际市场价值，而后者则是将房地产的估价远高于市场实际价格，而这是房地产估价过程中的真实一面。
2.3关于博弈的矩阵分析
对于上述假设的两个房地产评估机构甲、乙来说，其支付函数可以通过博弈矩阵来表示（见表1）。
从表1可以看出，无论是房地产评估机构甲或者机构乙，相对于“正常估价”来说“高估价格”可以获得更多的利润报酬，从实现利益最大化来考虑，两个机构都会采用“高估价格”这种博弈策略。但是相对来说，纳什均衡的占率是唯一的，因此无论如何选择都不会达到帕累托最优，因此“高估价格”是短期静态博弈的纳什均衡点。
3房地产估价中高估行为的相关解决对策
3.1构建完善的评估监管激励体制，加强监督管理力度
对房地产评估机构中出现的高估行为，我们应该构建完善的评估监管激励体制，在对评估机构进行监督管理时应该加入一些奖惩政策，而不是一味地采取惩罚模式。从某些方面来说，一味地进行强制性惩罚并不会对房地产高估行为起到很好的约束作用，因此，必须结合一些相对应的激励措施。如果房地产评估机构可以正确地给委托人进行房产估价，那么相关监督管理部门应该给予该机构一定的奖励，这样对一些高估行为能起到有效的制约效果。对于任何机构来说，激励比惩罚更容易接受，而且也会形成更好、更完善的约束体制。
为了能够更好地保障市场经济中的信用准则，不但需要通过教育的方式来强化，还应通过法律及相关规章制度来保障。如果没有完善的法律法规，那么人们对信用构建的积极性往往比较低。法律是保障信誉在市场经济中最根本的底线，通过严格的法律制裁可以让人们变得更加注重信誉。因此，我们应该根据实际情况制定相关的法律制度，加强监督力度。对于房地产评估机构来说，必须要求其严格遵从法律法规，讲求诚信。另外，法律对高估行为的处罚必须深入人心，可以对相关房地产评估机构的高估行为起到震慑作用。
3.2增加高估行为的社会道德影响成本
人们日常生活中离不开道德的制约和规范，这也是社会调整人际关系非常重要的准则。在市场经济发展浪潮中，拥有良好的道德体制不但可以给房地产高估行为带来更多的社会道德风险，也有利于其朝着正常估价的方向发展。因此，在房地产评估机构中应该认真落实经济道德基石，时刻牢记诚信。对于中介机构来说，要严格遵守“公平、公正、公开”的职业道德，这对于当前市场竞争的和谐、健康、自律发展起到积极的推动作用。目前，我国在构建市场经济中的道德体系及信用关系相关制度方面仍然存在较多不足，很多时候出现失信问题，没有一定的约束。对于一些守信的评估机构来说，其正常的估价行为也没有得到认可和尊重，对于失信机构的高估行为也没有给予应有的惩罚和谴责，而且出现有法不依、执法不严等问题。此外，在一些地区政府没有起到很好的调控作用，优胜劣汰的市场体制没有充分发挥作用，导致道德失信的评估机构仍然存在于市场中。因此，加强道德影响成本建设工作非常有必要，可以有效抑制房地产估价行为中出现高估行为。
3.3尽量减少市场经济中的不确定性及短期行为
在短期市场经济行为中，出现房地产高估行为的概率很大；相反如果房地产评估机构处在一个稳定的政策环境中，那么其预期收益时间相对变长，其对于诚信及房产的正常评估行为就越重视，也会更加注重自身对品牌及信用的构建。在很多时候，人们更多关注产权是否模糊、政府的相关政策是否明确等。当产权不明确时，人们就无需对自己的一些行为负责，这就出现了失信；如果政府的相关政策不明确，那么就会让评估机构无法做出正确的预期，出现一些短期行为在所难免。因此，应该规范政府行为，明确评估机构的产权，这样可以尽量减少房地产估价行为中的短期行为及不确定性，有效抑制出现高估行为。
3.4构建更加高效的信息传播体制
虽然我国房地产相关管理部门已经对搭建评估机构信息系统付出了大量的努力，但是目前其实用性和针对性仍不理想，导致最终的效率不是很高。因此，我们应采取有效措施构建更加高效的信息传播体制：①鼓励相关社会媒体加强对于房地产评估机构的监督，让其成为社会信息传递中的重要组成部分，但媒体传播的内容必须是真实的。②完善并加强中介行业的立法机制，对房地产评估机构的设定、资质、收费标准及日常行为规范等做出更加明确清晰的规定，并向社会各界发布。同时还应该制定国家认可的统一评估价格体系，做到清晰透明，真正将公平、公开、公正的市场秩序落到实处。③引用或者借鉴一些国外的先进经验和技术，构建大数据库，并向社会披露房地产评估机构的社会信誉度、企业行为等数据，实现与社会大众之间互通交流，真正将房地产评估机构的各种行为呈现在大众的监督层面。构建的大数据库应该涵盖房地产评估机构的相关信誉档案、房产估价师的个人信誉档案等，不断完善信息传播渠道。
【作者简介】张云，女，河南驻马店人，本科，河南省驻马店市驿城区住房和城乡建设局经济师，研究方向：房地产。
