第1篇：完善我国房地产金融市场的对策探析
房地产金融指的是以房地产为对象，围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务。房地产金融市场可以根据其活动的不同分为一级市场（也就是房地产融资活动进行的市场）和二级市场（也就是房地产金融工具的再次流通和再次交易的市场）。由于我国经济的限制，房地产金融市场还不完善，导致房地产金融市场中各种问题的发生。
一、房地产金融市场存在的问题
1.融资渠道单一
虽然在目前我国房地产行业有了很大的发展，但是在房地产金融市场的繁荣程度来看，融资渠道单一是制约房地产金融市场的繁荣的一个主要方面。因为在目前我国房地产主要的融资渠道就是银行贷款，在房地产的入地储备、房地产开发以及房地产销售的过程中都是依靠银行贷款，这样银行与房地产也的关联性就提高了，银行面临的风险就不断增加。
2.没有严格的监督和管理
要保证房地产金融市场的正常有序发展就需要加强对金融市场的监管，虽然目前我国已经出台了相关的房地产金融市场管理监管制度，但是效果不好，主要因为以下原因：第一，监管部门的设置不合理，政府部门的干预严重。第二，监管基础工作不到位，很多软硬件设施不全面，在监管中发现问题也不能得到妥善的解决。第三，监管中漏洞较多，银监会、证监会、保监会三方监管，但是对他们各自的职责没有明确。
3.法律法规不健全
虽然我国随着我国房地产市场的发展，国家颁布了相应的法律法规，对于当前的房地产金融市场来说，虽然在一定程度上降低了房地产金融业面临的风险，但是这些法律法规是很不全面的，没有专门围绕住房贷款和房地产金融的内容，加上制定的法律法规没有系统性，降低了它们的操作性。
二、如何完善我国房地产金融市场
1.拓展融资渠道
目前我国房地产融资渠道单一，导致各种风险的发生几率比较高，为了避免这种情况就需要不断扩大融资渠道。第一，房地产企业应该扩大股权融资的比重，这样能获得更多的资金。第二，对于一些没有上市的企业可以采取其他形式的融资，例如当前一些企业利用私募方式进行股权的融资，其融资方式可以选择信托型方式进行。房地产企业也可以利用股份转让系统，为房地产企业提供一个增发股份募集资金的平台。对于一些大型的房地产企业来说就可以通过发行债券来募集资金，然后等项目完成之后从项目的收益中偿还债券本息。
2.利用房地产证券化比规避风险
房地产证券化指的是把一些流动性比较低的房地产投资通过金融交易直接转化成证券资产的过程。在当前我国房地产市场中我们应该利用房地产证券化这个条件。但是需要注意的是在开展房地产证券化的过程中要根据不同的房地产项目采用不同的模式：对于新区成片开发中由于需要在短时间内募集到大量的资金，所以应该使用封闭式的房地产投资信托基金模式；对于旧城改造项目，房地产企业可以使用土地使用权信托模式；对于一些商品房闲置的问题，房地产企业应该设立单项契约型基金，因为在城市的发展过程中商品房必然会升值。
3.做好房地产企业贷款风险规避工作
要有效规避房地产企业贷款风险就需要加强对房地产企业融资的审查，首先要对具体的房地产项目进行科学合理的评估，因为房地产项目是还款的第一来源，银行要审查房地产项目的能否给自己带来收益，并且对其概率进行预测。其次，要重视抵押物的价值评估，银行要对房地产企业的抵押物进行全面的评估，尤其重要的是对抵押物的价值和变现能力要全面估量。最后，要重视分析和了解房地产企业的财务情况、经营情况、自身实力等等，整房地产企业有能力按时归还贷款。通过对融资环节的严格审查能最大限度降低商业银行的风险。
4.不断完善房地产相关法律法规
为了完善房地产金融市场，需要相关的法律作保障。一方面，国家相关部门应该针对房地产企业经营行为中出现的问题制定相关的法律，因为在房地产资金筹集、借贷等环节中经常发生问题，所以相关部门对现有法律进行补充和修订，例如，对《商业银行法》、《公司法》进行修订，保证它们在房地产金融市场中的可操作性。另外一方面，要完善关于房地产信贷的法律，明确个人、房地产企业以及银行在信贷中的义务和责任，保证相关主体能按照法律规范进行操作，促进房地产金融市场的有序进行。
5.加强监督
由于我国市场经济发展还不完善导致我国的金融产品比较匮乏，在金融监管中存在的问题就更多，导致各种风险的出现。所以为了规避风险，我国要加强金融监管，金融单位要积极开发新的金融产品，完善金融市场的服务功能，同时要积极学习新的风险管理方法，保证能有效规避风险。另外国家相关部门也应该加强对房地产金融市场的监督和管理，对证监会、银监会、保监会的职责有效划分，使他们各司其职，提高监督管理的效果。
三、结论
在当前的社会经济环境中，房地产金融市场存在的问题是比较多的，给银行和房地产企业的正常运行带来了一定的风险，所以目前我们要对我国的房地产金融市场不断完善，健全各项法律法规，加强监督，不断拓宽房地产企业的融资渠道。
作者：赵雪梅
第2篇：我国房地产金融政策的价格效应研究
一、绪论
（一）选题背景
房地产业是我国重要的支柱产业，它具有资金量大、产业链条长、涉及面广等特点，与国民经济活动有较大的相关性。自2009年年初，中国依靠4万亿的财政刺激计划走出了金融危机的低谷，经济复苏，房地产复苏的尤为迅速。
2009年全年我国房地产市场转好。但是，我国保持高增长速度的同时也产生了一定的问题。2009年下半年房价一路走高，我国政府明确提出需要控制膨胀式上涨的房地产价格，在一季度房价上涨近似12%。就目前房地产发展的现状，房地产业已经超过了经济自动调节的能力范围内，国家务必要在一定程度上对房地产行业进行宏观调控。
（二）研究目的
房地产业在全国经济发展的格局中处于支柱型产业，地位重要，房地产业的动荡会给国民经济带来沉重的打击。由于我国正处于经济和社会的重要转轨时期，保障经济领域的健康发展更显重要。因此，我国社会在对待改革和发展的问题上势必需要我们探究商榷寻找到合适的政策来保持我们经济增长的同时，又能有效的促进人民和谐，社会的稳定。本文通过对金融政策实施后的效果和事实进行评估，并借鉴国内外政府在房地产调控的理论和经验，对今后我国完善调控房地产市场提出政策建议。
（三）房地产市场调控理论综述
本文是重点对于国家宏观政策对房地产的调控效果分析。参阅了2005年至今国内学者对房地产市场的宏观调控影效果的研究和观点。按照结论主要可分为两大类：
第一类是认为国家宏观政策政策对于控制房价并无实际效果。这类研究主要有：刘雪梅，陈森峰等学者研究得出利率上升的调控措施具有一定的价格泡沫挤出效应，从而会在一定程度上放缓房地产价格的上涨速度，但并不能改变房价上涨的总体趋势。作者认为在目前我国金融市场并不发达和完善，并处在较强的管制的情况下，虽然房地产价格与利率有一定的反向关系，但利率的调整对房地产市场的调控作用是非常有限的。
另一类学者则是认为金融政策能够比较有效地调控房地产价格。此类研究主要有：刘明、刘斌等学者认为，发现利率能够在一定程度上影响房地产价格的长期平均涨幅，并且从短期来看，利率变动对于当期房价有很大调控作用。作者认为虽然国内学者的研究涉及了房地产市场的各个方面，并取得了一些成果，但就利率政策，货币政策等金融政策与房地产价格之间的影响关系问题尚未能形成系统化理论框架系。
二、我国房地产金融政策措施
（一）我国宏观政策的背景
2009年中国房地产市场动荡剧烈。在年初，为了刺激经济在金融危机重创后的复苏，国家制定了宽松的货币政策，房地产市场开始回暖，开启了继2007年之后的新一轮购地高潮。在此后一年时间里房价一路走高，到达年末的时候我国房地产市场已经非常火爆，超出了理性范围，偏离了合理的发展轨道。在09年底，国家决定遏制“过热”的楼市。
（二）现阶段我国房地产金融政策综述
我国运用了金融政策，土地政策等一系列手段来控制房价，努力使房地产市场降温。本文重点研究的是国家金融方面的措施对房地产价格的控制作用。
2009年12月9日，国务院常务会议决定，恢复营业税免征期至五年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。
2010年1月份由“国十一条”引发第一轮调控，紧接其后“国四条”、“新国四条”、“国十条”、相继出台，房地产政策调控力度史无前例。下半年，上调准备金率、加息等政策继续密集出台带动了第二轮房地产市场的调控。一年内中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率6次，上调金融机构存贷款基准利率2次。
2011年，国家在去年的基础上继续打压房价，进一步控制房地产市场的扩展。中国人民银行一年之内上调金融机构存款准备金率5次，同时还4次上调金融机构的存贷款基准利率，进一步遏制房价。
三、2010-2011年实际价格效应分析
（一）房屋价格状况
2010年我国房地产业还是保持了去年上涨的趋势，全国几大部分地区的房地产市场还是处在上涨的局面。一线城市房价调控目标集中出台，相比去年虽然房价上涨，但涨幅减缓，大部分地区涨幅控制在5%到10%之间。并且，非居住性住房的价格涨幅相对居住性房屋而言更为小幅。特别是广州，新建普通住房价格与去年相比稳中略微有降。北京、上海等大部分城市目标一致，即2010年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速或人均可支配增幅为参照。二三线城市看长趋势大，房价不但没有下降反而在后半年有明显提高。特别是海口，太原等地区，价格增长率都达到了两位数以上，同时，随着月份的推移，价格上涨率也有一个攀升。
2011年，在国家一系列宏观调控政策的影响下，全国大部分地区房屋销售价格过快上涨趋势得到了有效控制。国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，至2011年四季度，全国主要大中城市的房价下降的城市逐月增多。到10月份，有34个城市新建商品住宅销售价格环比有所下降，11月份有49个，12月份有52个。同比价格下降的城市逐月增多，大部分重点城市新建商品住宅销售价格的涨幅放缓。10月份同比涨幅回落的城市有59个，价格下降的城市有2个；11月份涨幅回落的城市有61个，价格下降的城市有4个；12月份涨幅回落的城市有55个，价格下降的城市有9个。
（二）土地价格状况
2010年由于房地产市场的火爆以及在2009年开发商积累了大量的资金，因此使得住宅用地成交价格继续保持较大幅度的增长。全国大部分城市土地价格都保持一个上涨的强劲的势头。例如北京，在2010年共成交经营性用地144块，总用地面积1115.8公顷，与上年相比增长达到两位数。共成交工业用地131块，总用地面积946.1公顷，与去年相比增长幅度也相当惊人。
2011年，受国家政策的影响，市场销售低迷，房地产开发商投资明显降温，平均地价水平低于上年。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增幅比上年有所回落。土地成交价款8049亿元，比上年下降1.9%。平均每亩地成交价款为131万元，比上年减少6万元。据统计局数据表明70个重点城市房地产开发企业土地购置面积大部分和土地成交价款都比上年有所下降了。
（三）市场总销售额状况
2010年商品房销售额5.25万亿，比去年增长18.3%。北京成交金额增长116.2%。其中商品住宅增长14.4%。销售面积增长8%。
2011年我国市场销售总额有所下降。全国商品房销售面积约为1110百万平方米，比上年增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；商品房销售额5.9万亿元，增长12.1%，增速比2010年回落6.8个百分点。北京、上海、广州等一线城市商品房销售状况均明显下降。一二线城市，如表中所示海口，厦门等销售额仍有所保持，但是增长率得到了有效控制。
四、原因分析
（一）存款准备金效应分析
经过我国在持续两年大力的国家宏观调控下，房地产市场急速冷却。在金融政策方面，由于频繁上调存款准备金率，我国金融机构的存款准备金上升明显，使基础货币收缩，国内银行信用额度紧张，多家银行贷款利率上升上浮5%-10%，从而导致房地产市场降温。
（二）金融机构存款基准利率效应分析
多次上调金融机构人民币存贷款基准利率，导致房地产信贷增幅持续放缓。通过货币渠道和信贷渠道最终传导到实体经济，导致房市终于降温。这说明，国家如此高强度的打压，对房地产的影响还是在一定程度上达到了预期的目的的。
但是，目前还只是在短期内有显著成效，长期效果仍然有待我们考察。于此同时，我们应该注意到我国并不是一个金融市场发达的国家。统一的利率市场并没有形成，而是受多个分割的市场相互影响的。如同业拆借市场、国债和金融债利率市场等。所以我国目前的货币政策传导机制仍以信贷渠道为主。由于货币政策具有时滞效应，需要正确决策和行动配合，需要利率政策保持畅通的传导途径。这些都会影响我国实行的金融政策效应。
（三）立法与行政政策分析
我国大力实行金融性政策的过程中，一些列相辅助的立法行政政策也相应出台。例如，2011年出台的“新国八条”，房产税试点改革、资金监管、多个城市限购等调控政策，因为持续时间更长、措施不断深入、范围陆续扩大，被称为“史上最严的调控”。主要表现为：限贷、限购、限价和房产税试点。这些其他类型的政策也在很大程度上促进了房地产市场的降温，弥补了在我国这样一个金融市场不发达国家的金融政策的低效。
通过国家宏观调控，不同类型的城市房地产市场的对政策的反应也是不同的。从上面的房价，销售额我们可以看出，同样类型的城市对我国政策的表现都类似，但是不同类型之间对政策的反应还是有一定差异的。这是因为我国疆域广大，经济发展存在严重不均衡，房地产业存在很大的地域差异，需要我们区分对待不同区域。
五、结论与政策建议
（一）着眼长期规划，减少短期政策需要频推
中国的传统观念导致国人觉得无房不成家，所以居民住房这一块是长期保持刚性需求的。伴随着消费需求和投机需求的增加，价格自然扶摇直上。但是过高的房价会危害国民的基本权益，导致社会矛盾激化，打压房价，保障民生成为必然。然而，中央每次打压房价都是事后反应，无事前预警，通过频繁的出台各种政策立法来强制房地产市场软着陆。通过上调存款准备金率和金融机构的存贷款率会从房地产市场波及其他相关市场，同时利率上升也会降低消费和投资。作者认为，国家在实行对房地产市场管制时，对于房地产调控，不能只用短期“新政”频繁调控，应长期监控，事前预警，事后微调，制定长期有效的国策。
（二）完善法律法规作为辅助
我国的金融市场并不完善，单纯使用金融政策作为调控是远远不足的，即使是美国、日本这样在房地产业上经验老道的国家都会发生宏观政策失灵的情况。因此，为了有效抑制房地产带来的经济社会波动，彻底改变我国房地产调控的这种事发后才紧急打压的被动局面，必须加快立法的建设。《住房法》、《保障住房法》等相关法律应当尽快出台和完善，进一步健全我国房地产市场的法律体系。
（三）避免一刀切，给地方政府更多自主权。
我国疆域辽阔，经济发展存在差异，往往导致房地产的发展也不均衡。但是在经济发展程度相似的地区，房地产市场确有着相似的状况。因此需要我们对房地市场进行区域划分，把特征相同的房地产市场归类，因地制宜、分类调控。我国的很多著名学者都已经提出反对房地产市场一刀切的宏观调控。汪洋、熊方军等学者曾提出“政府在调控房地产市场时需要综合考虑各方面目标及利益。”所以在对房价的调控上面，应针对各个地区实行相机性政策，给予对本地市场充分了解的地方政府更多的自主权和更大的责任，中央指导，自主调控。
作者：胡丹宇
第3篇：我国房地产金融风险问题分析
一、金融风险
金融风险，指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险。金融风险是金融市场的一种内在属性，它和金融活动相互依存，也可以说成是风险。人们通常认为的定义是，从事房地产金融业务的金融机构在房地产开发、建设、运行过程，因为决策者的决策错误、客观环境的变化和现实的各种不确定因素，导致金融机构本身可能的资产、收入损失和其可能的声誉损害。
二、中国房地产金融风险现状
（一）商业银行是房地产投资的市场风险和融资信用风险的主要集中地
房地产先天的高风险性与金融的天然联系决定房地产金融风险存在的必然性。此外，由于金融业务与金融机构之间的联系密切会导致当一方面出现风险另一方会受到牵连，且房地产金融风险是一种消极的外部效应。另一方面，整个金融部门很可能因为管理的外部环境变化和遇到的系统风险，导致出乎意料的损失。因此，目前中国房地产金融风险，主要表现在商业银行。
（二）购房者还贷存在风险
个人住房贷款业务开始进入风险敞口时期，因此，具有潜在风险的银行增加。大多数的个人通过银行贷款来购买还贷依赖于未来的收入。目前，我们的经济形势是好的，如果经济形势下滑或因为购房人自身因素导致未来预期收入不满足，那么所有的风险将集中在银行，因此，潜在的金融风险更大。
（三）土地储备贷款有隐性风险
目前，全国各地的城市化发展迅速，增加土地开发和重建的规模、土地本身的价值高，加上资产开发土地将需要大量的资金，这使得土地征用和开发很容易获得商业银行贷款。开发人员主要通过银行贷款的资金来源，还款将取决于土地出让金。
（四）金融机构产品的创新存在问题
房地产融资由于依赖银行存在不稳定性。目前，银行信贷融资和金融产品类别过于单一，不能满足快速发展的房地产行业和市场的需求的投资者。简而言之，金融机构产品创新有一定限制，蕴含巨大的风险。
三、风险原因
（一）房地产金融风险的内部原因
1.房地产企业自身资金匮乏，融资渠道缺乏
房地产企业发展资金来源的银行贷款，自筹资金和其他基金这三块有很大的比例。目前国内房地产开发企业融资结构对贷款有明显的依赖。由于回收期长、投资金额大等，通常银行信贷发展业务是一个非常重要的资金来源的方法。开发商的整个开发环节都需要银行信贷帮助，因此整个房地产投资过程的风险基本都由银行尤其是商业银行承担。
2.信息不对称
隐瞒信息、挪用资金等现象频频发生。银行无法充分掌握贷款人的信息，无法有效地估计贷款人的信用和还款能力，有些贷款人为了追求利益，对银行隐瞒信息取得贷款，产生了“道德风险”使得房地产金融风险进一步加大。
3.过快的投资增长率
房地产发展迅速，因此房地产投资已成为一个可以带来巨大的利润行业。部分开发人员为了获取暴利，贷款投资，大幅增加了市场泡沫，增加了房地产金融风险。
4.银行操作的不规范性
主要表现为：（1）贷款调查评估不规范。例如：一些评估公司为了迎合委托人的特定意图，采取各种违规违法手段伪造评估价值，以获得稳定的、较高额的收入。（2）滞后的贷后管理，监管不严格。某些银行为了完成任务，非常重视前台营销，忽视了贷后管理，使得贷后管理不到位；此外，某些银行没有认真落实对一些房地产项目贷款的限制性条款，且没有对项目贷款资金实行封闭管理，再加上对房地产开发商们的资金流动也不甚了解，缺乏有效的管理机制和人员。（3）过于注重审查第二还款来源。银行往往对借款人的第二还款来源的审查过于重视，忽视了对借款人的收入、现金流，还款意愿和能力及信用度等还款条件的审核，把贷前风险关转移到了贷后，推迟了本应该在贷前把好的风险关。
（二）房地产金融风险形成的外部原因
1.国家政策、法规的变化
整个房地产金融市场环境不能离开这个国家的经济政策和法律、法规，一旦后者变化将影响到前者，进而影响整个房地产市场未来的发展趋势，严重影响房地产金融风险。
2.汇率变动及本国利率变动
国际经济的变化将导致汇率的变动，进而影响其经济环境，但也影响了开发者的房地产投资，导致房地产金融风险变化。房地产市场的不确定性，因此增加。
四、预防措施
（一）制定完善的金融机构制度
现在，金融房地产业务和风险控制过程设计落后房地产市场变动率，金融机构也很难发现风险的存在，即使感知，也比较滞留。面对这样的形势，银行应采取以下措施：第一，进一步加强房地产市场研究工作，提高内部控制系统。第二是根据市场变化及时调整风险控制系统。
（二）加大中央银行的监管力度
房地产市场稳定是国家财政稳定的重要角色，所以国家必须对房地产市场有效宏观调控，减少房地产金融风险，使金融房地产市场的健康发展。中央银行将进一步的调查和分析，提高分析精度。同时，建立房地产风险预警系统，及时预期可能的风险，采取措施，对金融机构控制和指导、加强监督力度。
（三）建立社会信用体系
解决开发商或个人不诚信的问题只有通过社会群体的共同努力。一方面法律来惩罚那些不讲诚信的开发者或个人；另一方面，有关部门建立信息共享平台来监督开发者和个人，给予公正的评价，惩罚违反诚信的开发商或住房贷款的用户，这可以大大提高房地产贷款的安全。
作者：王炜
第4篇：我国房地产金融风险分析及防范
1.我国房地产金融风险分析
1.1商业银行信用风险分析
1.1.1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结构发生较大变化。
1.1.2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。
1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。
1.2法律风险分析
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。
法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济，要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。
房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
2.防范房地产金融风险的措施及建议
仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融风险。
2.1选择符合企业发展的融资渠道
企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案，对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同，对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行，在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。
2.2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统
房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变化。
当前我国的证券投资基金还不能直接投资于房地产，没有制定相关法律来规定对其房地产基金的发起、设立等，因此，必须推出相关法律，以建立长期的投资基金组织。
2.3扶持房地产企业证券化发展
资产证券化也是解决房地产企业资金瓶颈的一个选择。资产证券化是构建房地产企业融资资产流通市场的前提条件，巨额的房地资产经过证券化之后，就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。国外的房地产金融产品比较丰富，主要有债券凭证、抵押权证券、不动产所有权证券、受益凭证和不动产共同基金等，但并非所有品种都适合我国的国情，因此应根据我国现实情况，加快金融体制的改革和创新，尽快建立多层次的市场体系。此外，政府应对房地产证券化予以扶持，一方面政府金融机构参与债权的二级市场交易，为债权的流动提供担保；另一方面对不动产投资基金给予某些税收的优惠支持，如免征投资者房地产证券利息所得税，政府可给予政策支持，从税收和法规制度等多方面入手，推动房地产证券化的发展。
作者：徐一千等
第5篇：论房地产金融调控对房地产和金融的双向影响
房地产行业在近年来的发展中取得了较好的经济效益，房地产行业的规模逐渐扩大，对国家的经济建设做出了重要的贡献。但是当前我国的房地产行业发展过快，房价增长过快，这对于房地产行业的长远发展有着十分不利的影响，同时也不利于民生的发展。国家采用金融调控的方式对房地产行业进行调控，稳定房地产行业的发展。金融调控对于房地产行业和金融行业都有着重要的影响，国家应该充分重视金融调控手段的使用，发挥出应有的作用，更好地促进国家经济的发展。
一、当前我国房地产金融调控的政策
随着房价的不断上涨，国家采用一系列政策对房价进行有效的调控，稳定房地产行业的发展。金融调控政策是比较常见的调控政策，对于稳定国家经济的发展有着十分重要的作用。金融调控主要是指国家运用经济法律和行政手段对国家的金融市场进行调节，保障金融体系的稳定运行，稳定物价和国际收支平衡。
当前我国为了更好地抑制房地产行业发展过快，采取了一系列的金融调控政策稳定经济的发展。当前银行的信贷资金渐渐收紧，银行的信贷门槛逐渐增加，这在一定程度上减少了银行贷款，降低了房地产行业的热度。近年来国家逐渐控制买房的银行贷款，对首付的贷款进行严格的限制。同时国家又出台了限购政策，一方面维护市民的利益，另一方面稳定房地产市场的发展。国家采用紧缩性的金融政策维护房地产行业的发展，保持国家经济发展的健康趋势，对于人民生活的稳定和国家的稳定有着十分重要的作用。
二、房地产金融调控对于房地产行业的影响
当前国家对于房地产市场的发展进行了严格的管理和限制，对房地产行业进行规划，维护房地产行业的健康发展有着十分重要的作用。随着国家经济的发展，房地产行业的发展速度过快这不仅不利于房地产市场的长远发展，同时也会影响人民群众的正常生活。国家采用金融政策对房地产行业进行调控对房地产行业的发展主要有以下几个方面的影响：
（一）降低房地产行业发展的风险
近年来房地产行业发展速度过快，房价逐渐升高，不仅给人们的生活造成了影响，同时也对国家经济的发展构成了一定的威胁。国家采用紧缩性的金融政策对房地产行业进行调整在一定程度上可以有效地降低房地产行业发展的风险。房地产行业发展过快，银行贷款逐渐增加，如果房价过高不能及时售出将会引发金融危机，影响房地产行业的发展和国家的经济建设。但是国家采用政策控制房地产行业的银行贷款可以有效降低风险，稳定房地产行业的发展。
（二）规范房地产行业的发展
当前房地产行业的发展竞争十分激烈，房地产行业的发展缺少相应的规范，这对于房地产行业的长远发展有着十分不利的影响。加强房地产行业的金融调控可以有效地规范房地产行业的发展。对房地产行业的规模进行有效的控制，对一些不合理的房地产企业进行有效的调整和规划，促进房地产企业的良性健康发展，稳定房地产市场。
三、房地产金融调控对于金融行业的影响
金融调控作为国家调控政策的主要手段之一，对于稳定国家的经济发展有着十分关键的作用。金融调控政策对于调控房地产行业的发展有着重要的作用，同时对于金融行业的发展也有着十分重要的作用。
（一）有利于防范金融风险
随着国家银行贷款业务的发展，商业银行在房地产行业中占据着十分重要的位置，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。金融调控政策可以有效地降低房地产行业的贷款金额，对于降低贷款风险，维护商业银行的利益有着重要的作用。这在一定程度上可以降低金融风险，保障市场经济的发展。
（二）有利于促进商业银行的结构调整
国家采用紧缩性的金融政策降低房地产行业的贷款数额，对于商业银行的影响是很大的，商业银行的贷款业务减少，在一定程度上影响了商业银行的经济效益。商业银行为了维护银行的利益会考虑开展多种银行业务，保障商业银行的发展。这对于商业银行的业务结构调整，促进商业银行的发展有着重要的促进作用。
四、结语
我国的房地产行业对于国家的经济建设做出了重要的贡献，房地产行业也取得了较好的经济效益。当前房地产行业的规模逐渐扩大，房地产行业的竞争也逐渐激烈，但是房地产行业为了扩大规模，贷款数额逐渐增加，这对于国家的经济发展和银行的发展造成了一定的威胁。国家应该积极利用金融政策对房地产行业进行相应的调整，保障房地产行业的健康发展。房地产金融调控政策是国家调整房地产行业发展采用的主要措施，金融调控政策对于房地产行业的发展和金融行业的发展都有着十分积极的作用。今后房地产行业的发展还需要国家金融政策的进一步调整和巩固，维护市场经济的健康发展。
作者：赵雪梅
第6篇：房地产金融风险防范及其制度创新分析
1前言
随着改革的不断深化，房地产金融市场促进了国民经济发展到新的阶段。房地产信贷规模较其他行业来说大得多，自然它的风险也会大很多。由于我国目前的金融市场发展的还不是那么完善，房地产行业一旦转变为不良资产将成为整个金融行业的隐患，因此，做好房地产金融风险防范工作是很有必要的，只有这样国民经济才能稳健发展。
2.造成房地产金融风险的成因
2.1微观原因影响房地产金融
2.1.1房地产融资对银行的过于依赖性
这样的现象在我国经常出现，当房地产开发商自身的资金不能满足投资时，银行贷款成为资金获取的主要方式。这种做法就会让银行承担很大一部分风险，最终可能牵连国民经济的发展。
2.1.2借贷人信息不属实
有一些开发商为了获得个人利益，常常会在借贷时提供不真实的信息，又因为导银行的贷管理技术落后，导致银行不能准确地对借贷人真实的经济实力进行判断。更有甚者挪用贷款资金，这样就直接加大金融风险扩张。
2.1.3房地产企业之间的恶性竞争
今年发现在房地产行业垄断行为屡见不鲜，存在违规操作，这样的恶性循环必然带来金融腐败，是房地产贷款信誉大幅度下降。
2.2宏观原因影响房地产金融
首先，政府政策取向存在误区，中央政府虽制定了一系列稳定房价的措施，但是地方政府作为独立行政部门主要以政绩、财政收入为其核心利益，因此它们在执行中央政府的政策时难免会大打折扣，使得中央政府措施在地方政府没有完全按要求实施。
其次，我国经济正处于转型时期，还没有达到市场经济的阶段，在此期间会出现很多的制度转变期的问题。早期的制度在逐渐解体，新的制度建立还不够完善，这是导致种种现象产生的最根本原因。
最后，我国汇率的逐年下调导致开发商失去对房地产行业的投资兴趣，因此房地产的不确定性变得更为严重。
3防止房地产金融风险的举措
3.1适当调整金融机构现有制度
房地产行业的一大特点就是变化很快，而对于目前的房地产金融机构赶不上其变化。对风险防范做的不够完善，滞后于当今市场经济的变化形势。致使金融机构不能提前预知风险的存在。当金融危机到来时没有积极的应对方案来解决问题。对于银行机构应该尽可能去发展一些科学的借贷管理方法，建立可靠性强的风险评估体系。
3.2树立风险防范态度
为了降低金融风险投资，做好房地产周期性变化规律是很有必要的，发现市场变化的普遍规律，才能制定出匹配的管理制度，达到最佳利用社会资源配置。政府部门要加大对房地产行业监管力度，采取相关法律法规来改正和补充市场经济中可能出现的问题。
3.3融资方式的探索
对于银行必须加强对借贷企业的筛选工作，首先要选择实力强、品牌大、信誉度高的房地产行业进行发放贷款，能做到准确的引导市场发展，风险降临时能够运用防范措施及时解决问题，将影响缩减到最小。
3.4建立完善的法律与法规
建立法规推动房地产行业正规有序的良性竞争，凡是经过相关部门审批具有资格的企业都可以参加到竞争当中，中央银行是这场竞争当中的严格监督者。对于违法竞争行为要严惩，例如非法垄断、资格欠缺的房地产企业。这样才能有力地消除不良影响，保证金融业务健康发展。
3.5增强全民社会信用
只有全民共同努力才能效地制止开发商及个人不讲诚信的恶行扩散，这与良好的社会信用环境很大关系。运用法律严惩那些没有诚信的开放商只是一种必要方法，培养他们的社会信用感，让其在思想上转变才是根本目的。这样才能积极改善房地产贷款的安全性。
4.对中国房地产金融创新体系的建议
虽然改革开放以来，我国房地产金融进步显著，但是目前房地产仍然存在诸多问题。比如市场的需求旺盛，导致房价不断高涨。这种房价快速上涨是巨大的金融风险到来的前兆，一旦资金运转不警惕，将会给我国金融系统带来巨大的影响。
4.1加强房地产金融创新理念
我国应该借鉴其他国家的房地产金融管理的一些先进管理措施并加以合理地、高效地运用。要以不断创新为管理目标，不但要为达到高效、统一的金融管理体制而努力，还要为了能够稳健地运行房地产金融体系，丰富监督管理全面的内容而奋斗，最终达到监管政策、结构体系、运营状况具有统一性。所以加强房地产金融创新理念对于房地产金融系统稳定是比较迅速有效的一项措施。
4.2完善房地产金融体系
不断完善房地产企业相关制度是房地产金融的必要条件，可以从组织构架、共荣机制、责任制等方面入手。对于从业人员和管理者要有足够的金融创新意识，能够掌握市场的运作和具备丰富的实践经验。
4.3对住房抵押继续实行抵押贷款证券化
抵押贷款证券化在我国正处于尝试阶段，还没有成熟应用，很难满足市场的需求。应对银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款有时间长、现金数较大、风险系数高等特点。目前我国证券产品相对其他国家比较少，因此加强住房抵押贷款证券化对于解决这些问题很有利。
4.4坚持推进房地产金融业务创新
我国的经济实力正处于全面上升的时期，面对房地产价格的调整压力，中国要坚持以房地产金融的创新为总体方针，顺应经济发展的浪潮，经过不断的自身努力与坚定不移的探索精神，创新出具有中国特色的房地产金融业务。
5结束语
房地产业具有资本密集、体系复杂和高风险的特点，因此，培养对房地产金融防范意识，不断完善防范房地产金融制度，对出现的问题时有指导意义。做好这项工作，不仅能保证中国房地产市场稳定、有序发展，还能满足很多居民住房需求。在这条路上，需要我们持之以恒的去探索。
作者：宋健
