摘 要：国际金融危机对我国房地产行业产生巨大的冲击，使我国房地产出现需求下降、筹资困难、泡沫经济等困难，本文对此提出了相关的策略，以期对房地产的健康有序的发展会有所帮助。
关键词：金融危机； 房地产； 对策
一、前言
美国次贷危机引发全球性的金融危机，给世界经济带来巨大冲击，中国金融市场同样受到很大影响。并且，金融和房地产关系密切，房地产的健康、繁荣发展，离不开金融市场的支持和参与，反过来，健康、繁荣的房地产市场可以促进金融市场的稳定和繁荣。金融危机波及中国，不可避免的波及到中国的房地产业，给中国房地产业带来了显著的影响。
二、金融危机对我国房地产的影响
金融危机与房地产市场紧密相关，据统计资料表明，金融危机对我国房地产业带来了以下方面的影响。
第一，房地产需求急剧下降。金融危机的发生，给消费者带来消极悲观的情绪，大部分购房者对房地产预期不是很乐观。一般说来，如果经济上升会给房地产市场带来显著的财富效应，人们手中的资产升值，资本流动加快，人们的购买能力增强，房地产需求会增多。但是如果经济增长速度减缓，甚至呈停滞状态，那么人们手中的资产就贬值，购买能力下降，房地产需求则会减少。许多房地产公司的成交量没有达到预期数量，因资不抵债而破产。另外，房地产需求下降也与金融危机背景下的失业和减薪有关，大批企业倒闭，工人失业，公司裁员减薪等，使人们的购房欲望下降。
第二，房地产贡献率下降。房地产行业是我国的支柱产业，房地产的繁荣对我我国GDP增长有直接贡献，它可以拉动内需，带动GDP增长点。但是金融危机发生后，房地产商业普遍不景气，所以房地产投资业大大减少。
第三，房地产筹资困难。金融危机使金融机构相关资产减值，对房地产信贷信心不足，致使房地产筹资困难。总体上来说，房地产筹资困难主要有以下三方面的原因：一是筹资渠道单一。一般来说，房地产借贷主要有三种形式，第一种是流动资金贷款，第二种是开发项目贷款，第三种是抵押贷款。但是这三种贷款期限很短，不适应房地产开发的需要。二是房贷利率高，成本高，因为房地产市场的不景气，银行在借贷方面小心谨慎，虽然金融危机背景下，国家对银行的利率下调，但是对房地产的借贷利率依然很高，而且房地产成本很高，所以在偿还贷款上负担沉重。三是筹资风险加大，房地产行业一次性投资的成本高，回收周期长，需要承担巨大的风险，更何况是在金融危机的背景下，经济不景气，销售数量减少，房价一跌再跌，偿贷压力大，很多投资商不愿意投资。
第四，房地产泡沫现象发生。所谓房地产泡沫，是指房地产投资商过度投机，抬高房价，但事实上与其使用价值严重不对等，因为房地产是依附于土地的建筑，所以房地产泡沫也被称为地产泡沫。房地产泡沫是被炒作的虚拟经济，能催生金融危机，尤其是房价的起伏不定会让人们以为房地产泡沫变小或消失，而属于防范。房地产泡沫经济对我国金融和国民经济是毁灭性的灾难，因此，我们要大力整治房地产行业，杜绝房地产泡沫经济。
三、对策分析
金融危机使我国房地产行业受到巨大影响，使房地产行业不景气，在信贷方面又处于两难境地，房地产行业的发展直接关系到我国金融的回复，关系到我国GDP的增长，关系到我国经济的稳定持续发展，而房地产的这种低迷状态给我国的金融和国民经济敲响了警钟。意识到问题的所在并提出的预防和应对措施，是迫在眉睫的事情。
第一，完善金融体系。金融体系与房地产信贷直接关联。目前，我国金融机构体制尚不健全，个人信用制度、抵押制度还不完善，银行也存在很多的不足，如资金不足、管理水平低等。金融机构自身的不完善加大了房地产信贷的风险。所以，我国金融机构要从基础开始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛资金，抵御不良贷款，提高金融机构的预警机制。
第二，调整货币政策。在金融危机下，我国实行宽松的货币政策来刺激消费，但是房地产商却利用这种宽松的房地产信贷政策，投机取巧，房地产投资热情高涨，实际上是非理性的举动制造了虚假的繁荣，这种情况很容易导致房地产泡沫经济。所以要调整货币政策，加强房地产信贷管理，合理调控，防范房地产泡沫。
第三，拓宽房地产筹资渠道。许多实实在在的房地产投资商因资金不足想要获取信贷，但因为筹资渠道的单一而不得，所以国家为了鼓励房地产投资，并规范房地产投资，就要拓宽房地产的筹资渠道，拓宽投资渠道可以减少房地产商对银行的依赖，分散风险。例如可以运用贷款证券化的方式使投资商获取贷款。
第四，防范投机行为，稳定房价。房价上涨实际上是房地产泡沫经济的表现，同时也为房地产市场的稳定和国民经济的健康发展埋下了隐患。从长远利益来看，房地产市场的大量炒作和投机行为使房价上涨，造成房地产市场虚假的繁荣，从而进一步加大了房地产市场的风险。所以需要防范这些炒作与投机，将房价回复到合理的区间，满足市场的正常需求，才能保证房地产市场的稳定。需要注意的是，稳定房价，需要结合我国的经济实际状况，与房屋管理、土地管理、税务管理等部门协调合作，加大监管力度，避免资金流动过剩。
第五，改革金融体系，强化管理。金融体系仅仅是完善还是不够的，还有必要积极、稳步的对我国金融体系进行创新性的改革，以强化风险管理。房地产行业的信贷一般是与商业银行对口，在商业银行信贷中，个人信贷占70%，房地产信贷占据的比重较低，而且利率高，成本高，商业银行要承担很大的风险，而且资金匮乏或流通不足也会造成房地产信贷的不及时。所以商业银行可以推行房地产资产证券化策略，积极探索这一信贷出路的方案。同时，金融体系的改革要结合我国国情，调节市场运转的节奏与速度，平衡市场与经济，加大商业银行房地产信贷的监督管理，
四、小结
全球化的金融危机，给中国的房地产行业带来了巨大的冲击力，同时也给中国的金融体系、经济发展和房地产行业的整治带来了莫大的机遇与挑战。在金融危机的暴露下，我们看到了我国房地产行业乃至整个金融体系、市场机制等的不完善、不健全，这一切的弊端与风险给我们敲响了警钟，让我们去反思，去完善金融和市场体系，去提高政府的管理能力，使我国房地产行业逐步走向健康有序的发展轨道。
参考文献：
[1]李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J].山东:山东理工大学学报,2007.
[2]王伟,张锦波.房地产投资[M].成都:西南财经大学出版社,2006.
