第1篇：浅谈房地产开发成本控制
合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。下面从房地产开发成本控制存在的问题，提出了房地产开发控制成本的有效途径，从而实现企业利润最大化的目标。
1前言
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来/大洗牌/大整合时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地
产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
2房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策
略以及参与市场竞争有着重要的意义。
成本概念与成本作用房地产工程成本是指在开发、生产、经营房地产过程中所付出的全部以资金方式表现的劳动量。它由以下三部分组成：
(1)在房地产开发、经营中消耗的生产资料（原材料、燃料、动力及施工机具折旧费），即物化劳动的价值C。
(2)在施工中，劳动者为个人需要创造的价值（劳动创造的价值）V（例如工资）。
(3)剩余劳动创造的价值（劳动者为社会需要创造的价值）M（例如利润、税金）。
(1)和(2)两部分之和构成工程成本。工程成本不是劳动消耗，而是资金耗费的货币综合反映。
成本的作用是反映房地产工程经营全过程各方面的消耗程度，它取决于施工企业人员的工作质量，因此，成本是企业经营的建筑安装工程施工质量的综合指标，是计算和补偿建筑安装工程耗费以维持再生产的尺度，也是计算利润、进行经营决策和可行性分析的重要依据。
3房地产开发项目成本控制存在问题分析
3.1只注重施工阶段的成本控制，对其他阶段缺乏足够重视。房地产开发项目是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到整个房地产开发项目的成本。但是在实际中，大多数的房地产开发项目在成本控制方面存在误区，只重视/显成本0的控制，而对/隐成本0不加以重视，往往都轻视项目成本控制中的沟通管理，比较注重对施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；或只注重某一环节，忽视其他环节，其成本管理均是铁路警察，各管一段/，各扫门前雪0现象严重。
3.2房地产开发项目成本控制缺乏事前和事中控制。目前多数房地产企业成本控制主要是会计成本核算控制，会计核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。当前，许多项目经理部的成本管理缺乏事前和事中控制和管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段才对已发生的成本进行核算，这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，无法对成本信息做到正确的选择与使用；不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因，难以对症下药，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，无可挽回。
3.3竣工阶段总结分析工作欠缺。在实际中，很多中小型房地产开发企业及建设单位存在/项目上马建班子、项目完工散摊子0，项目管理组织架构不固定，项目完成后，缺乏对项目实施的总结、分析、经验积累和反馈机制，没有落实项目成本绩效考评制度，兑现奖惩，更不用说为改进以后工作提供依据。大部分仍处在粗放型管理状态，致使项目管理水平提高不快，管理经验几乎全无。
4成本控制的措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
(1)前期调研。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
(2)设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下几个方面：实行方案设计、工程设计的招投标制度。
建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
(3)施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应
建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。
(4)竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不
能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
小结：
总之，对于房地产企业来说，成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。项目的品质和价格是项目开发成功的关键；而追求利润最大化，则是每个开发商的最终目的，
开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作，且贯穿于项目实施的全过程。
第2篇：房地产开发成本控制问题与对策
一、房地产开发成本控制
房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。主要包括：土地使用出让金以及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装费、公共配套设施费、管理费、其他费用。房地产成本控制是指就是对以上各项房地产成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动。成本控制是一种全员的、全过程的控制。加强房地产成本控制是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响公司生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展，取得良好的经济效益，就必须重视成本控制工作，切实提高成本控制水平。
二、房地产开发成本控制问题
（一）对成本控制存在错误的认识
目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，有些房地产企业认为设计阶段是成本控制的重点，其它阶段对成本控制的影响不大；有些房地产企业认为提供材料和设备是最重要的成本构成。其实房地产企业的发展道路是越来越精细化，成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企业全体员工的活动产生了企业成本，房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制。
（二）缺乏全面系统的成本控制体系
长期以来，房地产企业实行以计划价格为基础，以事后核算为重点的成本管理方式，房地产企业由于其特殊性，采用目标成本核算方式，目标成本是由开发商通过市场预测。确定销售价格在保证期望利润的情况下，事先规定的成本指标。并且这个成本指标是成本的最高限额。因此，在房地产企业中，相关人员主要是根据合同来控制项目的成本。不能在整个项目开发过程中全面系统的控制成本同时，由于房地产企业的开发项目周期长，其主要涉及四个阶段：策划准备阶段、设计定型阶段、施工阶段和竣工阶段房地产企业的成本控制应贯穿以上四个阶段，包括开发成本以及开发费用和相关税费。目前，由于房地产企业缺乏全面系统的成本控制体系造成成本管理与实际脱节无法全面对成本进行控制。
（三）会计监督与核算工作不到位
会计监督规范制度不够规范化。房地产企业是在国家政策允许的范围内从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的合法经济组织。既然要以盈利为目的，就需要重视成本的管理，但大部分房地产企业由于缺乏经验，在公司里没有建立起规范的会计监督制度，对会计监督岗位职责、控制流程等没有形成体系，甚至部分房地产企业会计信息失真，会计监督存在大量问题。
会计核算难度大。房地产开发的计划性、商品性和复杂性要求房地产企业要及时对所有财务进行核算，但是建设周期长以及期间的很多不确定因素导致会计核算难度大工作量繁多。特别是在房地产公司较大时，存在房地产企业货币资金的核算、应收及预付款的核算、存货的核算、固定资产与无形资产的核算工作不到位的问题。
三、房地产开发成本控制问题的对策
（一）实行全员成本管理，树立企业成本控制的意识
1、成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。
2、广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。
（二）建立各阶段成本管理系统
1、对土地取得相对成本进行管理：主要是对未来市场的预测和对政策的把握，包括土地区位的选择、土地购买成本、需交纳的有关费用、将来开发时可能选择的目标客户、目标价格、目标利润等。
2、从规划设计上对成本进行管理：容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心应强调规划设计人员的工作既要考虑产品的均好性，还要把成本纳入整个规划设计过程当中。同时，还需建立成本听证制度，听取其他部门的意见，保证成本的公开透明性。
3、项目实施前成本管理：向承建商的招标范围、内容、形式、标底的确定、以及采购形式和内容的构划等。成本控制制度在这方面应明确的是，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。企业不仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊材料、设备的选型，同时还应对常用材料建立实时动态数据资料库，利用ERP等现代信息管理手段，完善材料供应管理系统，最大限度地消除采购过程中的黑箱操作。
4、项目实施过程中的成本管理：合同（工程承发包、材料、设备购买等）要实行会签与分类管理。设计变更、施工签证，要实行严格的申请审核制度，负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限于“照图施工”。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一定比例的提成奖励。资金使用要符合预算部门、财务部门的相关信息，提前编制用款计划，以降低随意的工程变动费用和财务费用。
（三）做好财务管理工作
1、健全房地产企业财务管理制度并严格执行。根据企业的需要，建立适合本企业的财务管理制度，并严格执行。对建设资金进行专户存储，专款专用；按照房地产企业预算管理制度，严格按预算执行，严禁超预算支出；对于计量支付制度，一定要明确规定，要由企业的财务部门掌握建设资金的拨付情况，对工程款的支付进行把关；正确处理工程结余资金，该交回投资方的要交回，该归还贷款的要归还贷款，最后仍有结余资金的，要按照基本建设财务管理规定使用资金；按要求积极办理工程的竣工财务决算，建立起严格的决算审计及决算批复程序，使其规范化和制度化，为正确计价形成的固定资产提供依据。
2、加强会计基础工作
对基本建设项目单独设置基建账进行核算，按照基本建设会计制度规定，规范核算程序和核算办法，正确使用会计科目，正确归集建设成本，及时准确地提供财务报告。
3、加强财务监督力度
基本建设项目的财务监督不仅仅是建设企业的事情，还包括财政部门的监督，要构建自我约束、内部控制和外部监督相结合的监督检查机制。把事前监督、事中监督和事后监督结合起来，监督建设资金的使用情况，监督基建程序是否规范，监督是否执行《基本建设财务管理办法》，以促进财务管理水平和提高资金使用效益的提高。
结束语
在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制与管理，以利于资金的合理流动，实现投资的良性循环。因此，为了合理地确定和有效控制工程成本，需要各部门的综合协调，共同努力，才能有效控制工程成本，实现较理想的投资效益。
