陈瑶毕业论文

南宁民俗文化旅游的SWOT分析 作者 陈瑶【摘 要】 民俗文化作为地区最具特色的文化，是旅游文化中的一个重要的组成部分，开发地区民俗文化旅游，打造民俗文化精品，必然会推动旅游产业的发展。本文采用SWOT分析法(优势—劣势―机遇－挑战分析法)分析了南宁发展民俗文化旅游的优劣势、机会以及威胁，从而认识南宁的民俗文化旅游发展现状，明白发展民俗文化旅游对拓展南宁旅游的重要意义。【关键词】 南宁；民俗文化；旅游开发；SWOT分析 近年来，随着中国旅游业的发展以及对中国传统民族、民俗文化的重新认识与重视，旅游业迎来一个新的增长点——民俗文化旅游。所谓民俗是指一个民族地区的人们，在文艺、语言、信仰、服饰、饮食、居住、娱乐、节庆、婚恋、生丧、交通以及生产等方面，民间所特有，并广泛流行的爱好、风尚、传统和禁忌。而民俗文化旅游则是指人们以观赏、了解、领略、参与风土人情为主要目的的旅行活动。民俗作为无形文化资源，在现代旅游中的价值正日益展现出来，民俗文化旅游目前已成为最具吸引力的旅游项目之一。 2003年，广西制定了迈向旅游先进省区的发展规划，横县、上林、马山、隆安、宾阳五县划归南宁，南宁市也提出了“把南宁市建设成富有壮民族特色、南国园林化、面向东南亚的区域性国际旅游中心城市”的战略目标。民俗文化作为地区最具特色的文化，是旅游文化中的一个重要的组成部分，开发地区民俗文化旅游，打造民俗文化精品，必然会推动旅游产业的发展。因此，有必要加强对南宁民俗旅游资源的了解和分析，加快民俗旅游的产品化，以适应时代的需要。1 旅游开发优势（S） 南宁的区位优势 南宁市是广西壮族自治区的首府，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势。南宁具有“两近两沿”的特点。“两近”：一是近海，距钦州港、防城港、北海港等港口最远的也就204公里；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市不超过230公里。“两沿”：一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。据此，南宁成为广西旅游网络体系的重要核心节点，是广西南部旅游的中心，也是中国连接东盟的重要的陆路接合部，客观上具有南联北引、东西辐射的旅游集散地功能。 资源优势 南宁具有丰富的、独具特色的民俗旅游资源。例如，顶蛳山贝丘遗址，1997年发掘出一千多件史前人类使用过的生活用具和生产工具，包括石器、骨器、蚌器和当时人类遗弃的水类动物、牛、鹿、象等动物的骨骸，并且在顶蛳山发现了标志人类文明的石锛和杆栏式建筑，以及奇特的屈姿葬葬俗，被评为全国文化内涵丰富的史前人类生活贝丘遗址，被国务院列为全国第五批国家文物保护单位。 上林大明山地区有着丰富的龙母文化资源，流传着别具特色的壮族文化习俗；宾阳的炮龙节、马山的壮族三声部民歌、武鸣的壮族三月三歌圩，都是南宁极富特色的民俗旅游资源；而且借壮族“三月三”歌圩为原型的南宁民歌艺术节以打造新民歌、弘扬民族文化、扩大中外文化交流的办节宗旨，经过几年的发展已成为南宁市的一个城市品牌。扬美古镇始建于宋代，至今已有上千年的历史，是南宁市明清古建筑保留得最为完整的地方，现有二百多处；黄氏家族民居是南宁市清朝建筑物中保护提最完好的一处古建筑群，从中清朝建筑的特点可见一斑，具有较高的人文景观价值。 市场优势 随着南宁的对外交通条件的改善,境内旅游热潮的兴起,以及中国东盟博览会的影响不断扩大，选择来南宁旅游，体验异质文化的游客与日俱增。南宁作为广西旅游及东南亚跨国旅游集散地的功能地位已逐步显现，以商务、会展、购物为目标的客源市场不断扩大。2006年，南宁市全年接待入境游客超10万人次，接待国内游客超1800万人次，旅游总收入在广西率先突破百亿。从南宁稳步增长的游客数量可以看出，发展南宁的民俗旅游是有广阔的市场和客源基础的。2 旅游开发劣势 (W) 缺乏旅游精品 南宁的旅游资源中并没有闻名世界的世界文化遗产，虽然旅游产品很多，但缺乏高品位的旅游精品，从市区到周边地区都缺乏稳定的旅游热线，只有市区的青秀山和动物园、郊区的伊岭岩、周边地区的德天瀑布拥有较稳定的客源，而大量的景点远远达不到其旅游阈值。以体验民风民俗的旅游景点来说，景区、景点级别相对偏低，规模较小，景点的文化内涵没有得到充分挖掘，旅游资源缺乏文化内涵，因此没有突出的资源优势和鲜明的个性特色。长期以来,南宁旅游建设投入不足,对景区景点建设投入偏低，配套设施建设滞后，缺乏精品景区，已严重影响到南宁旅游的增长后劲，近两年来南宁入境旅游市场增速缓慢是这一影响的表现。 整体开发层次低 目前南宁市旅游资源缺乏深层次的开发，尤其是旅游资源的利用流于表面化和随大流，缺乏独特的文化底蕴。旅游业是以特色取胜的产业。根据旅游资源的普查，南宁市拥有众多文化独特的旅游资源，如壮民族风情、顶蛳山贝丘遗址、大明山、扬美古镇等。但这些体现南宁历史文化、民俗风情，而且潜力巨大的旅游资源至今仍没有得到有效的开发。南宁的民俗旅游景点的开发，多处于自然状态，局限于原有的物质载体范围,并且由于产品单一，旅游空间容量小，旅游活动少，游客停留时间短暂。很多旅游产品都是一日或半日游,可参与性的活动不多见。而缺乏可参与性无疑使民俗文化旅游产品的吸引力大大降低了。 顶蛳山贝丘遗址，南宁市惟一的国家级文物保护单位，其内涵、意义和科学价值完全可以和西安半坡遗址博物馆，长江下游的河姆渡文化博物馆相媲美。建立起以顶蛳山贝丘遗址为轴心的文化旅游点，对提升南宁市历史文化品位，建设文化南宁，促进南宁文化旅游业的发展，将具有十分重要的意义。但至今遗址保护总体规划仍未出台，影响了这一旅游景点的深入开发。 又如中山路位于南宁新城区外滩附近，是一条保留最完整、规模最大、最热闹的老街，这里有许多清末、民国时期的古建筑。每一个到南宁来的人要品尝南宁美食，首选就是中山路。命名已有81年的中山路是历史沿袭下来的美食夜市街，不仅南宁人都懂，在全区甚至全国也小有名气。目前中山路夜市依然红火，但骑楼老化、电线线路复杂、食品卫生状况堪忧等问题却困扰着它。 部分旅游资源可开发性不高 南宁的民俗文化旅游开发不仅要体现壮乡的民族特色，还应在开发中关注南宁城市的历史文化发展过程，凸显城市的文化底蕴。在历史发展过程中，南宁保存下来的古代建筑、近现代重要史迹、名人故居也不少。如共青团南宁地委旧址（原为清朝右江镇总兵马盛治的祠堂“回春阁”）、中共广西省第二次代表大会旧址、雷沛鸿故居、梁烈亚故居、孔庙、邕江防洪古堤、新会书院、粤东会馆、安徽会馆等等。它们是南宁不可再生的文化资源，也是南宁市城市亮点的一个潜在优势。但作为旅游资源它们分散在南宁的各大街小巷，规模也小，从民俗资源旅游开发可行性来说，其可观性、可娱性和可参与性等条件并不是很充分。它们的零星分布使得彼此之间相对比较孤立，难以开发成具有影响力和竞争力的高品位旅游线路产品，旅游资源和产品的整合提升力度不够强。3 旅游开发机遇（O） 大旅游社会气候的形成 旅游业的快速发展使得它已渗透到工业、农业、交通运输业、商贸餐饮业、市政基础设施等方方面面。大旅游、大市场、大产业的方向已基本形成。随着人民生活水平的提高，旅游进入了大众化消费的新阶段。旅游已经从社会时尚发展成为社会生活，旅游支出在社会公众消费支出所占的比例也不断提高，旅游已经成为我国居民的重要生活方式之一。国际民俗文化旅游的快速发展和国内少数民族文化旅游不断升温，居民生活水平不断改善，假日不断增多，人们出游去体验异质文化、放松身心的愿望和要求越来越强烈。这些都将为南宁民俗旅游的进一步开发提供机遇。 政策的重视 近年来，南宁市委、市政府加大了对旅游业发展的力度。为保证“十一五”期间南宁市旅游业的加快发展，南宁市委、市政府已经出台了《关于加快南宁市旅游业发展的决定》、《南宁市加快旅游业发展实施方案》、《关于加快南宁市旅游业发展的若干规定》三个配套文件，在人、财、物和政策上配套支持，优化发展环境，发展大旅游，要把南宁建设成为旅游强市。 为突出“壮乡首府、绿城生态、会展商务”三大旅游主题，重点打造旅游吸引物及以旅游吸引物为核心依托的旅游景区点，形成具有竞争力的拳头旅游产品，南宁市政府提出要深度开发壮乡文化风情旅游产品，重点开发建设广西民族博物馆、广西少数民族生态博物馆、刘三姐剧场、东南亚美食街、南宁国际民歌艺术节等为代表的民族文化旅游产品，突出地域的文化、饮食、旅游商品特色、展示壮乡民俗风情文化，丰富旅游产品文化内涵。 区域经济合作的不断加强 随着“一轴两翼”区域合作战略的推进和中国——东盟自由贸易区建设进程的快速推进，中国——东盟博览会永久落户南宁以及泛珠江三角洲区域经济合作框架的逐步构建，为南宁旅游业的加快发展提供了千载难逢的契机。 尤其是从2004年起，中国—东盟博览会每年秋天在南宁举办。中国—东盟博览会是伴随着中国大力推进中国—东盟自由贸易区的发展而产生的一个成果，是连接中国与东盟国家之间关系的一座桥梁，更是中国与东盟国家之间进行经济、社会和文化交往的一个平台。中国—东盟博览会的举办，不仅提升了南宁的知名度，更带动了南宁与东盟区域旅游的发展。2005年南宁入境旅游前10名的客源国中，有4个是东盟国家，越南排在第一位。作为每年举办一次的中国—东盟博览会的举办地南宁市，将发挥中国东盟自由贸易区前沿城市的作用，有条件建设成为面向东盟国家、西南经济圈和华南经济圈的区域性国际化的旅游基地。 4 旅游开发威胁（T） 周边省市旅游业蓬勃发展，造成南宁客源市场分流 旅游业作为新的经济增长点的地位确立以后，各地纷纷出台旅游发展规划，挖掘和创造旅游产品。南宁周边省旅游的迅速发展和同类资源的激烈竞争都从一定程度上分散了客流。 旅游业作为新兴产业，市场广阔，长期以来一直被认为是一种投资小、风险低、见效快的产业。然而，由于各地对旅游业发展普遍看好，旅游开发的热情高涨，这就导致了旅游业竞争加剧、旅游业投资风险增大和发展成本提高。尽管南宁的旅游资源有其自身的特点和优势，但总体来讲知名度、产品的规模、质量都有一定的欠缺，在区内外竞争力都不算很强。例如省内的桂林，这几年不仅继续大打“山水甲天下”这张王牌，还大力开发民族民俗旅游资源，拓深桂林的文化内涵，对于南宁在同类资源产品开发方面就形成一种竞争态势。还有云南的西双版纳、石林以及贵州等地的旅游资源与广西又形成省与省之间的竞争。旅游人才匮乏 旅游业对从业人员的知识和修养都要求比较高。目前南宁市旅游业的从业人员，从旅游管理部门到旅行社，都存在着专业人员数量不足、素质不均的严重隐患，缺乏创新意识和能力。要发展南宁的民俗文化旅游，不仅要求从业人员具备基础的专业知识，还要对广西的历史文化以及南宁本地的历史文化、风土人情有一定的了解。目前，这方面旅游人才是十分匮乏的，它极大地阻碍了南宁民俗文化旅游的发展。另一方面，缺乏战略性旅游策划经营人才，特别是旅游营销行家，使南宁市的旅游营销、旅游线路设计、旅游服务质量难以适应市场的需要。 通过SWOT模式分析可以得出以下结论:南宁民俗文化旅游在发展中具有一定的资源优势，主要表现在资源的多样性与独特性保存较好，对南宁旅游业的发展具有促进作用；而劣势主要表现在如何深度开发民俗文化旅游资源，打造旅游精品方面，面临的机会有人们强烈出游的愿望和要求，政府的对旅游业高度重视和引导以及中国—东盟博览会的召开给南宁旅游带来的机遇等；存在的威胁主要有来自省内省外同类旅游产品的竞争以及旅游人才匮乏等。通过比较分析，在大环境下，南宁民俗文化旅游的发展优势大于劣势，机会多于竞争。发展民俗文化旅游是南宁拓展旅游业的一种现实选择。参考文献[1]钟敬文.民俗学概论[M].上海:上海文艺出版社,1998.[2]邓永进,薛群慧,赵伯乐.民俗风情旅游[M].昆明:云南大学出版社,1997.[3]南宁统计年鉴2006[G].南宁:南宁市统计局,2006年9月. 【作者简介】陈瑶（1979－），女，瑶族，广西融安人，民俗学硕士，广西工商职业技术学院管理系教师，主要研究方向：民俗与旅游。

(1). Yao Chen, Zhongjuan Pan, Yanhui Dong, Measurements of Liquid-Liquid Equilibria for Quaternary Mixtures of Water, Methyl tert-Butyl Ether and Diisopropyl Ether with Methanol or Ethanol, Journal of Chemical and Engineering Data, 2005, 50(3): 1047-1051.(2). Yao Chen, Yanhui Dong, and Zhongjuan Pan, Quaternary (liquid + liquid) equilibria for (water + 1,1-dimethylethyl methyl ether + diisopropyl ether + toluene) at the temperature K, Journal of Chemical Thermodynamics, 2005, 37(10): 1138-1143.(3). Yao Chen, Yanhui Dong and Zhongjuan Pan, Ternary and Quaternary Liquid–Liquid Equilibria of Water + Methanol + Diisopropyl Ether and Water + Methanol + Diisopropyl Ether + Toluene Mixtures, Journal of Chemical and Engineering Data, 2005, 50(6): 2031-2034.(4). YaoChen, Yanhui Dong, Liquid–Liquid Equilibria of Oxygenate Fuel Additives with Water at K: Ternary and Quaternary Aqueous Systems of Diisopropyl Ether and Hydrocarbons with 2-Propanol, Journal of Solution Chemistry, 2005, 34(12): 1445-1457.(5). Yao Chen, Min Fu, Yuanming Zhang, Jiemei Chen, Quaternary Liquid–Liquid Equilibria for Fuel Additives Systems Containing Diethyl Carbonate or 1,1-Dimethylethyl Methyl Ether at K and Atmospheric Pressure, Journal of Solution Chemistry, 2009, 38(8): 1029-1041.(6). Yao Chen, Chenyu Cao, Liquid–Liquid Equilibria for three Quaternary Systems of Water, 2-Propanol, and Dimethyl Carbonate with Isooctane or Toluene or Heptane at K, Journal of Chemical and Engineering Data, 2009, 54(6): 1793-1798.(7). Yao Chen, Liu Xueen, Xiong Zihao, Measurement and correlation of liquid-liquid equilibria for quaternary system of water + 2-propanol + dimethyl carbonate + octane, Chemical Journal on Internet, 2009, 11(10): 44.(8). Yao Chen, Yanhui Dong, Quaternary (liquid + liquid) equilibria for (water + 2-propanol + 1,1-dimethylethyl methyl ether + diisopropyl ether) at the temperature K, Journal of Chemical Thermodynamics, 2006, 38(4): 484-489.(9). Kazhuhiro Tamura, Yao Chen and Hengde Li, Quaternary (liquid + liquid) equilibria for (methanol + 2,2,4-trimethylpentane + toluene + 1,1-dimethylpropyl methyl ether or 1,1-dimethylethyl methyl ether) at T = K, Journal of Chemical Thermodynamics, 2006, 38, 90-96.(10).YaoChen, Shenli Zhang, Liquid–Liquid Equilibria of Oxygenate Fuel Additives with Water: (Water + Diisopropyl Ether + 2,2,4-Trimethylpentane + Ethanol) and (Water + Diisopropyl Ether + 2,2,4-Trimethylpentane + 2-Propanol), Journal of Chemical and Engineering Data, 2006, 51(4): 1236-1241.(11). Yao Chen, Yanhui Dong, Zhang Shengli, Quaternary liquid–liquid equilibria for (water + ethanol + diisopropyl Ether + heptane) at K, Chemical Journal on Internet, 2006, 8(10): 66-72.(12). Yao Chen, Shenli Zhang, Liquid–Liquid Equilibria of Oxygenate Fuel Additives with Water: Two Quaternary Aqueous Systems of Diisopropyl Ether + 2,2,4-Trimethylpentane with Methyl tert-butyl Ether or Toluene, Journal of Solution Chemistry, 2007, 36(5): 583-594.(13). Yao Chen, Shenli Zhang, Renqiang Li, Liquid–liquid equilibria for two ternary systems of (water + dimethoxymethane + diisopropyl ether or 2,2,4-trimethylpentane) at . Chemical Journal on Internet, 2007, 9(5): 21-26.(14).YaoChen, Yansong Zhang, Min Fu, Enping Chen, Measurements and Correlation of Liquid–Liquid Equilibria of (Water + Ethanol + Dimethyl Carbonate + 2,2,4-Trimethylpentane or n-Heptane) and (Water + Dimethyl Carbonate + n-Heptane + Toluene), Journal of Chemical and Engineering Data, 2008, 53(3): 830-837.(15). Chen Yao, Chenyu Cao, Min Fu, Enping Chen, Yansong Zhang, Liquid-liquid equilibria of quaternary system with two partially miscible solvent pairs: water + methanol + 1,1-dimethylethyl methyl ether + benzene, Chemical Journal on Internet, 2008, 10(5): 23-32.(16). Yao Chen, Min Fu, Chenyu Cao, Enping Chen, Quaternary Liquid–Liquid Equilibria for Aqueous Systems Containing Dimethyl Carbonate at K, Journal of Solution Chemistry, 2008, 37(11): 1529-1540.(17). 陈瑶，李任强，田村和弘，1-甲氧基-2-丙醇-水-癸烷的液液平衡。化学工程，2003, 31(6): 71-73.(18). Yao Chen, Renqiang Li, K. Tamura and T. Yamada, Ternary liquid-liquid equilibria for associated mixtures of acetic acid, triethylamine and chlorobenzene or toluene. Chemical Journal on Internet, 2003, 5(2): 11-17.(19). 陈瑶，李任强， 田村和弘，1-乙氧基-2-丙醇-水-癸烷的液液平衡。化工学报，2003, 54(10): 1463-1465.(20). 陈瑶，李任强， 田村和弘，2-异丙氧基乙醇、水和癸烷三元混合物的液液平衡。Chemical Journal on Internet, 2003, 5(4): 32-35.(21). 陈瑶，李任强， 田村和弘，乙酸—苯—三乙胺的液液相平衡。暨南大学学报（自然科学版）, 2003, 24(3): 81-85.(22). 陈瑶，李任强，潘中娟，余广宁，Windows下的二元气液平衡的处理数据系统的设计。暨南大学学报（自然科学版）, 2004, 25(3): 331-334.(23). 陈瑶，潘中娟，董艳辉，含水和界面活性剂2－异丙氧基乙醇的混合物的液液平衡。广东化工，2004, 7, 17-18.(24). 陈瑶，付敏，曹晨雨，陈恩平，张炎松, 含甲基叔丁基醚的四元体系液液相平衡, 化学工程，2009, 37(2): 42-45.

一、文献综述 1、国内研究综述 上世纪90年代后，随着我国房地产市场的建立和房地产业的发展,房地产经纪中介大量涌现,房地产经纪活动得到了迅速发展。同时，房地产经纪领域引起了学术界的重视。归纳起来，国内有关房地产经纪法律规制方面的研究主要有以下几个方面： 在完善房地产经纪机构市场准入制度方面，王健(2007)认为对房地产经纪机构的管理应从源头抓起，加强机构和从业人员在领取营业执照前的审核，将每年资质年检的时间放在工商部门企业年检之前，这样，违法和违纪行为将大大减少。吴剑平(2009)建议在立法上建立房地产经纪机构资质审查前置制度。柴强(2011)指出《房地产经纪管理办法》的出台和贯彻执行是全面落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，将起到积极作用。 在房地产经纪人员素质和职业资格制度方面，周艳(2009)指出《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已明确保留全国房地产经纪人执业资格制度。万孝红(2010)认为经纪人员，不仅需要丰富的专业知识，还必须具备良好的职业道德修养，并提出了保证经纪人员的素质的政策建议。廖俊平(2011)指出：房地产经纪人员的职业资格，在很多国家和地区也都是实行准入制的。 在房地产经纪市场监管模式和发挥行业组织的作用方面，代永能(2007)指出我国房地产经纪业应该从行政主管模式向行政管理和行业自律并行模式转变，明确划分政府部门和行业协会的管理职能。刘元涛(2009)提出，在当前建设有限政府的大背景下，更应将政府的部分职权转移给行业协会，发挥自律监管的作用。尚毅(2010)认为当前我国房地产经纪市场监管过度强调行政管理，缺乏行业组织的引导和自律。 2、国外研究综述 起源于欧美的近代经纪人制度,是伴随着资本主义制度的建立而发展起来的。因而国外学者对房地产经纪的研究也比较早，并形成了一整套规范化管理体系。从西方学者关于房地产经纪法律规制方面的研究来看，主要可以分为以下几个方面： 在经纪人法律定义方面。以英美国为代表的英美法系国家与德国、法国、日本为代表的大陆法系国家，由于其法律体系和法律习惯的不同,对于经纪人的法律定义也存在着明显的差异，并围绕着两大法系对经纪人的法律定义进行了研究。 在房地产经纪业立法方面，世界上许多房地产发达国家,如美国、加拿大、英国、兰、日本、新加坡等国,都对房地产经纪业管理展了行业立法,其中以美国的管理模式代性。美国房地产经纪业管理立法的特点是由各州定自己的法律,尽管没有全国统一的法律制度,各州的房地产经纪业管理立法仍然具有一定的性。立法关注的问题主要是房地产经纪人的资格证管理、行业协会自律管理、房地产经纪人员的纪行为等内容。 为规范房地产交易行为,日本政府也于19年制定了房地产经纪业管理的专门法规,对房地经纪人的资格认定、注册管理、房地产经纪业交易类型、行业自律管理等内容进行了规定,对地产经纪业发展起到了促进作用。 新加坡政府于1996年颁布法律,开始对房产经纪人的执业资格进行统一考试,法律详细规定了房地产经纪人管理机构、考试科目以及对部分业从业人员的考试豁免等内容。 在房地产经纪业管理方面，许多学者对美国各州房地产执照法的共同点、房地产经纪人代理的法律意义、职业道德规范目的和作用、行业自律等问题进行了比较全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地产经纪业管》(1998年)对美国房地产经纪业管理进行了较为细的论述,内容涉及了房地产执照法、代理法、律环境、房地产经纪从业人员、职业道德、经纪为管理、经纪机构及内部管理、佣金、房地产金与估价等与房地产经纪相关的问题,尽管该书是教科书形式编排的,但也可以说是研究美国房地经纪业管理的代表作之一。 总之,与发达国家甚至与我国港、台地区相比,我国大陆对房地产经纪业管理开展的研究刚开始起步,无论是在研究内容上,还是在理论深度上,仍然存在着较大的差距。同时在房地产经纪业管理实践中,房地产经纪企业、经纪人的行为规范程度与发达国家和地区相比,也有相当的距离。 二、选题背景及意义 20世纪90年代以来，随着我国房地产市场爆发式发展，随着我国房地产交易的不断升温，房地产交易形式愈来愈多样，流程也愈来愈复杂，房地产经纪行业随之得到了快速发展，从客观上看，我国房地产经纪行业促进了房地产市场交易效率的提高，加速了房地产的流通，满足了房地产市场的多元化需求。房地产经纪业在房地产市场中起到了不可或缺的重要作用，促进了我国房地产市场的发展。但由于房地产经纪业在我国的发展时间较短，难免会出现一些问题，其中以房地产经纪的违法行为最为突出。 房地产经纪业的违法行为不但损害房地交易双方的的合法权益，还损害了其自身在社会公众中的形象，严重影响了我国房地产市场的健康发展。因此，如何通过法律规制房地产经纪行为我国房地产市场健康发展中迫切需要解决的问题。对此问题进行深入的研究，不但具有极为重要的理论意义，而且具有极为重要的现实意义。 三、研究的主要内容 本研究的主要内容包括五个部分： 第一部分为引言外，主要分析本研究学术背景及理论和实际意义，归纳总结国内外相关研究的文献综述，确定研究方法和研究框架。 第二部主要分析和探讨我国房地产经纪行业发展现状与存在的问题。本部分首先概要介绍房地产经纪的相关理论，随后分析我国房地产经纪行业发展现状，并指出我国房地产经纪行业发展过程中存在的主要问题。 第三部分剖析了我国房地产经纪行业法律规制的主要内容。这一部分从分析房地产经纪市场法律规制的必要性出发，进一步研究我国房地产经纪规制法的性质和法律规制的原则，从对房地产经纪市场主体的规制和对房地产经纪市场行为的规制两个方面探讨我国房地产经纪市场法律规制的内容。 第四部分分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷。主要从我国房地产经纪机构监管制度、房地产经纪人员监管制度、房地产经纪业务行为监管和房地产经纪风险防范监管等四个方面探讨了当前我国房地产经经纪行业法律规制存在的不足。 第五部分探讨了完善我国房地产经纪法律制度的对策。提出了通过完善房地产经纪立法，规范房地产经纪合同，规范房地产经纪服务收费，建立房地产经纪营业保证金制度，完善房地产经纪市场准入制度，完善政府对房地产经纪市场的管理机制和加强房地产经纪行业协会的自律功能等几个方面的工作，完善和健全我国房地产经纪行为法律规制体系。 四、工作的重点与难点，拟采取的解决方案 本研究的重点： 1、分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷 2、探讨完善我国房地产经纪法律制度的对策 本研究的难点： 1、我国房地产经纪行业发展现状分析 2、分析了我国房地产经纪行业法律规制存在的缺陷 解决方案： 通过文献研究法了解国内外相关研究的内容及房地产经纪刚也的发展现状和趋势，借鉴国外完善房地产经纪行业法律规制的经验和教训，结合我国的实际，提出解决对策;通过访谈法和实地调查等方法与房地产经纪行业的从业人员、房地产经纪机构和政府监管部门进行沟通，了解我国房地产经纪行业的实际状况。通过观察法了解我国房地产经纪行业的实际经营状况。 五、论文工作量及进度 1 20xx年1月—2月 制订计划，启动选题 2 20xx年2月下旬初 确定选题和指导老师、填写任务书 3 20xx年3月中旬 完成开题报告、文献综述、外文资料译文 4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成论文初稿 5 20xx年4月下旬 论文检查 6 20xx年5月上旬 修改论文，完成论文二稿、三稿 7 20xx年5月20日前 毕业论文定稿，上交指导老师评分 8 20xx年5月下旬 论文评审、论文答辩 六、论文预期成果及创新点 论文预期成果 通过对国内外学者关于房地产经纪行业法律规制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我国房地产经纪行业发展现状和不足、房地产经纪行业法律规制的发展现状和缺陷的基础上，提出完善我国房地产经纪行业的法律规制对策，为完善我国房地产经纪行业的法律规制提供理论依据和政策建议。 论文创新点 1、从对房地产经纪市场主体的规制和对房地产经纪市场行为的规制两个方面探讨我国房地产经纪市场法律规制的内容。 2、从我国房地产经纪机构监管制度、房地产经纪人员监管制度、房地产经纪业务行为监管和房地产经纪风险防范监管等四个方面探讨了当前我国房地产经经纪行业法律规制存在的不足。 3、提出了通过完善房地产经纪立法、房地产经纪市场准入制度、政府对房地产经纪市场的管理机制和加强房地产经纪行业协会的自律功能等几个方面的工作，完善和健全我国房地产经纪行为法律规制体系。 七、完成论文拟阅读的主要文献 [1].沈正超、黄建铧编：《住宅与房地产词典》，学林出版社，2002年版。 [2].刘树成主编：《现代经济辞典》，江苏出版社，2005年版。 [3].邓永成著：《房地产经营实务》，立信会计出版社，1994年版。 [4].尚国琲著：《房地产经纪业规范化管理研究》，中国大地出版社，2003年版。 [5].冯骏主编：《房地产经纪基础》，中国林业出版社，2007年版。 [6].[美]E`博登海默著，邓正来译：《法理学——法哲学及其方法》，中国政法出版社，2004年版。 [7].符启林著：《房地产法》，法律出版社，2004年版。 [8].高荣、周云编著：《房地产经纪概论》，东南大学出版社，2007年版。 [9].顾功耘主编：《经济法教程》，上海人民出版社，2006年版。 [10].江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社，2000年版。 [11].[日]金泽良雄著，满达人译：《经济法概论》，中国法制出版社，2005年版 [12].[德]卡尔?拉伦茨著，陈爱娥译：《法学方法论》，商务印书馆，2003年版 [13].李昌麒主编：《经济法学》，中国政法大学出版社，1999年版。 [14].刘薇主编：《房地产经纪》，化学工业出版社，2005年版。 [15].刘小川、张建坤主编：《现代经纪人教程》，中国工商出版社，2002年版。 [16].尚国琲. 房地产经纪的内涵与特征分析[J]. 河北法学. 2005(04) [17]. 朱凯力,曹蔓,张超. 中国内陆与香港房地产经纪业的比较[J]. 城市开发. 2004(07) [18]. 黄英,刘洪玉. 中国房地产经纪服务业的现状与发展[J]. 中国房地产. 2004(09) [19]. 刘长滨,都昌满. 中美房地产经纪业发展及管理制度比较[J]. 城市开发. 2002(01) [20].宋春红,苏敬勤. 美国房地产经纪市场运行效率综述[J]. 建筑管理现代化. 2007(01) [21].卢志强. 房地产经纪机构监管研究[D]. 西南政法大学 2010 [22].黄珍珠. 中美房地产经纪业比较分析：行业结构与行业管理[D]. 华东师范大学 2010 [23].朱玉娜. 房地产市场失灵与房地产经纪信息化[D]. 华东师范大学 2010 [24].师付中. JS房地产经纪公司服务质量评价与提升研究[D]. 郑州大学 2010 [25].李侃. 中美房地产经纪运作模式的比较研究[D]. 华东师范大学 2009 [26].陈瑶. 我国房地产经纪市场信息不对称与政府监管[D]. 苏州大学 2004 [27].赵庆祥. 房地产经纪行业发展研究[D]. 北京工商大学 2006 [28].代永能. 我国房地产经纪业的规范化管理研究[D]. 重庆大学 2007 [29].黎卓敏. 广州市的房地产经纪管理研究[D]. 北京交通大学 2008 [30].朱凯力,曹蔓,张超. 中国内陆与香港房地产经纪业的比较[J]. 城市开发. 2004(07) [31].刘长滨,都昌满. 中美房地产经纪业发展及管理制度比较[J]. 城市开发. 2002(01) [32].赵斌,宇卫昕. 我国房地产经纪行业现存问题及对策[J]. 中国房地产. 2007(05) [33].李贵良. 美国房地产经纪人行会的特点及对我国的启示[J]. 生产力研究. 2007(10) [34].尚国琲,路红卫. 台湾房地产经纪业管理制度及其启示[J]. 商业时代. 2007(20) [35].桂建明. 试论房地产经纪行业的特点及存在的问题[J]. 沿海企业与科技. 2007(06) [36].郑瑞琨等著：《房地产交易》，北京大学出版社，2007年版。 [37].Bruce Lindeman, Real Estate Brokerage Management,4th Edition ,Prentice Hall,1998 [38].Viscusi, and of Regulation and Antitrust, The MIT Press [39].Lawrence Yun ， Lawrence Yun，，Real Estate Brokerage Industry : Structure—Conduct—Performance，Oetober25，2005 [40].Roger , Ann : Real Property,4th Edition ,West Nutshell