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一、知识经济管理上的基本特征 知识经济是继高度发达的工业经济之后新的社会经济形态。工业经济是以材料、能源等为主要内容的物的因素居主导地位，产品生产主要是集成资源。21世纪知识经济时代的到来，人的知识（智力）成为最关键的居于主导地位的因素，人们开始认识到：人尽其才（能）是物尽其用的基础。产品生产不再主要是集成资源，而主要是集成知识（智力）。产品的知识（智力）含量越高，价值越大。可见由工业经济转变为知识经济，从生产要素看，主要是由资源依赖型经济转变为知识（智力）依赖型经济。由此而形成的知识经济管理上的基本特征，具体体现在以下三个方面： （一）管理特征从物本管理向人本、智本管理发展。 物本管理把人作为单纯的管理对象和生产操作的工具，最多把人看作是“经济动物”，而把尽可能提高生产效率作为管理工作追求的首要目标。因而物本管理，是一种单纯以效率和物质利益为中心的管理。 从管理发展史看，20世纪初期，泰罗创立的科学管理就是典型的物本管理。因为泰罗基于“经济人”（Economicman）假设，把工人看作是机器设备的附属品，他倡导的“时间研究”、“动作研究”就是使人依附于机器，把人性物化，把人也当作物来管理。因而泰罗创立的科学管理，实质上是一种非人性化的物本管理。 物本管理遵循物质运动的客观规律，使它具有明显的确定性、可定量化、可优化等特点。 20世纪30年代以后，随着人际关系理论、行为科学等的形成与发展，人们开始认识到把人看作是只会打工挣钱、养家糊口的单纯的“经济人”，未免太简单化了。除了经济因素外，还必须充分考虑人的思想感情和心理、社会等方面的因素，于是有“人本管理”思想的萌芽。到20世纪中叶以后人本管理的思想在理论上更趋成熟，在实践上也较广为流行。 人本管理强调人在管理中的主体性，并认为人的存在，在一定意义上是一种精神存在，即人不能没有物质生活，更不能没有精神生活，这是人区别于一般动物的根本出发点。因而认为：不能把管理看作是单纯的物质技术过程，而应更重视它的社会文化层面。据此，人本管理认为，管理者首先不应把人看作是单纯的“经济人”，而应如实地把人看作是“社会人”（socialman）以至“文化人”（叫culturalman），从而在尊重人的人格独立与个人尊严的前提下，确立人在生产经营中的主体地位。 由此可见，人本管理与物本管理有质的不同，“以人为本”的管理系统是复杂的社会系统，所涉及的人的心理、社会层面、丰富的感情世界以及复杂的人际关系，具有很大的灵活性和不确定性，是难以用精确的数据来表现的。这是人本管理的重大特点。 随着21世纪知识经济时代的到来，人们进一步认识到人本的关键在于人的智力。由此而形成了比一般所说的“人本管理”更高一个层次的以人的智力为核心的“智本管理”，它是一种以尽最大可能促进“知识创新”为中心任务的管理，是“人本管理”的进一步深化和提高。 （二）管理思维从科学思维方式向人文思维方式转变。 1.科学思维方式与人文思维方式的对比。科学思维（理性思维，或称逻辑思维、抽象思维）（注：关于理性思维或称逻辑思维、抽象思维与形象（直觉）思维和灵感（顿悟）思维的划分及其有关的阐述，可参见钱学森《关于思维科学》一文，载钱学森主编《关于思维科学》，上海人民出版社，1986年7月第1版。）具有推理严谨、定量分析严密等特点。“精确定量”是“科学语言”的基本特征。 思维是人脑的机能活动。科学思维是一种链条式、环环相扣的递进式的思维方式。它是近代在自然科学的研究、探索中形成发展起来的，因而通称为科学思维。人类要改造世界，首先要认识世界。认识（Cognition）是人的大脑对客观现实世界的感知，感知形成观念（Conception），是以语言为其表现形式（有发达的语言系统，是人不同于一般动物的重要标志）。因此，从认识论看，语言是认识的工具。“科学语言”是自然科学家认识“物的世界”的重要工具。“精确定量”是“科学语言”是基本特征。因为自然科学向来被称为精密科学，其“精密”之处就在于：可以借助于严密的定量分析，得出相应的结论。可见，“科学语言”是“科学思维”的外壳。 人文思维包含形象（直觉）思维和灵感（顿悟）思维（注：关于理性思维或称逻辑思维、抽象思维与形象（直觉）思维和灵感（顿悟）思维的划分及其有关的阐述，可参见钱学森《关于思维科学》一文，载钱学森主编《关于思维科学》，上海人民出版社，1986年7月第1版。）。人文思维不同于科学思维，因为它研究的“人文世界”不同于“物的世界”，它涉及“精神世界”（mentalworld）不具物质实体的许多复杂多变的方方面面，如人的思想、情感、意志、伦理等，这些都是难于甚至无法直接从量上进行把握的。因而对于它们，并不追求条分缕析地进行刻画，而是着眼于对象的整体特征，寓理于形象，通过慎思明辨，综合、权衡，达到对研究对象整体性的质的把握，这是人文思维与科学思维的重大差别。与此相联系，“人文语言”，作为人文思维的外在形式，是以“思辨定性”为其基本特征。 同自然科学家在科学研究中常用的科学思维方式称“科学思维”相对应，人文、社会科学家在学术研究中常用的人文思维方式也可称之为“艺术思维”。艺术思维不同于科学思维，在于后者的精确度大，前者的自由度大。但艺术家应用艺术思维进行创作实践，也要严格遵循局部服从整体的原则。也就是：艺术作品既要有生动的细节上的描述，更强调系统整体性的把握；细节的描绘，服从和服务于整体性主题的体现。如黄河大合唱，许多音符组合起来，能唱出黄河奔腾澎湃整体的雄伟气势，才算是成功的作品；又如画家作“登泰山图”，可以从许许多多方面、方向取景，最终要能体现出“会当凌绝顶，一览众山小”的宏伟气势，才能算作是成功的作品。艺术家是如此，管理学家也应是这样。 2.运用不同的思维方式，研究不同类型的管理。物本管理遵循物质运动的客观规律。因而以物为本的管理系统，要求管理人员运用以“精确定量”为基本特征的“科学思维”，深入到企业生产经营的主要方面和主要过程，去认识、分析、研究相关问题，从中取得一些规律性的认识，并采用数量化方法进行描述。数量方法的核心是建立数学模型，并通过求解数学模型引出基本结论，并可编成严密的程序，用计算机来模拟再现。 人（智）本管理不同于物本管理，在于人（智）本管理的核心因素是人。按照行为科学理论，人总有自己的需要和追求，有自己的感情和意志。人的行为总是在一定的思想观念的指导下进行的，具有主动性、创造性的特点，因而在人（智）本管理中，人的因素、精神因素和文化因素总是起主导作用的。与此相适应，人（智）本管理认为，不可能从员工的屈从中得到真正的创造力，因而要求管理人员运用以“思辨定性”为基本特征的自由度较大的“人文思维”，深入到人的心理、社会层面和丰富的感情世界去认识、分析、研究相关问题，力求从员工对自己行为的自主性和人际关系的和谐性出发，来充分调动广大员工个人和各种组织群体的积极性和创造性。这和当代管理大师PeterDrucker（彼得·德鲁克）把管理视为一种“自由艺术”（ManagementasLiberalArt）（注：[美]彼得·德鲁克著：《现代管理宗师德鲁克文选》（英文版），机械工业出版社，1999年1月第1版。），而不是刻板的机械性的工作的见解相一致的。 由此可见，即使今天的电脑技术已经高度发展了，归根到底，它还只是一个“数字相关系统”，是不能直接用来分析、处理人的“精神世界”的相关问题的。因为人的“精神世界”的问题，是属于“人文层面”的问题，已超出了现有电子信息技术的作用范围，需要用“人文观”而不是“技术观”为指导来进行分析、研究和处理。在这里，人文思维、艺术思维的运用，是起主导作用的。 （三）管理决策目标从“最优化”向“满意性”转变。 一般都认为，管理首先要决策，决策是领导者、管理者的首要职能。由此可见，管理决策在整个管理体系中的重要地位和主导作用。 从现代决策理论的发展，可以看到，同“物本管理”相适应的管理决策，决策目标遵循“最优化”准则，要求决策者从“客观的理性”（objectiverationality）出发，寻求在一定条件下目标函数唯一的“最优解”（Optimalsolution）。为此，就要求建立复杂的数学模型，进行严密的数量分析，从而把决策模式的重心放在分析性的技术方法上。 诺贝尔经济学奖的获得者[美]赫伯特·西蒙教授对这一决策模式提出了严厉的批评，认为这样做“为的是产生那些非常动人的数学模型，用来表示简化的世界。在这方面，近年来人们已经提出了疑问，怀疑那些假说是否与人类行为的事实相距过远，以至根据那些假设所得出的理论同我们所处现实状况已经不再有什么关系了”（注：[美]赫伯特·西蒙著：《现代决策理论的基石》，作者为中译本写的“前言”。杨砾、徐立译，北京经济学院出版社，1989年3月第1版。）。也可以这样说，“最优化准则仅仅存在于逻辑推理中，没有实践价值”（注：袁宝华主编：《中国企业管理全书》（上），企业管理出版，1984年2月第1版。）。 随着现代管理从“物本管理”向“人（智）本管理”转变，决策目标以“满意性准则”取代“最优化准则”就成为历史的必然。 现代管理大师西蒙教授提出的以“有限理性”与“令人满意”准则取代微观经济学原来奉行的“完全理性”与“最大化原则”，是其决策理论的核心理论。其优越性，正如西蒙教授所说：“我认为，我提出的‘寻求满意的人’这一模型同那种‘寻求最优的人’的古典概念相比，在有关经济行为的经验研究中获得了多得多的支持”（注：[美]赫伯特·西蒙著：《现代决策理论的基石》，作者为中译本写的“前言”。杨砾、徐立译，北京经济学院出版社，1989年3月第1版。）。在现实经济生活中，遵循满意性准则进行决策，适当地应用数学模型进行定量分析，是完全必要的，问题是不能把它强调过了头，不能见物不见人，把定量分析推向极端。以数学模型的定量分析为基础，决策者要善于运用自己的学识、经验和直观判断能力对模型输出的结果进行全面的分析和评价，以实现决策者的智慧和推断同定量模型的解析相结合，借以获得更深刻、更全面的认识。在社会经济系统中，人的因素总是居于主导地位的。决策的层次越高、涉及面越广、情况越复杂，战略性、非规范性、不确定性越强，决策人员和决策支持人员的远见卓识和非凡的洞察力及由此而形成的高屋建瓴式的综合判断就越带根本性。 二、管理会计的新特点 管理会计是融管理和会计于一体的一个专门领域，是企业信息系统中的一个子系统，是决策支持系统的重要组成部分。因而其特性自然是依管理的特性为转移，并随着管理特性的发展而发展。 与上述知识经济管理上的基本特征相适应，在新的历史条件下，管理会计呈现的新特点，可概括为以下三个方面： （一）管理会计新方法论的开创。 适应知识经济时代“智本管理”的要求，以及基于对管理特性的新认识，管理会计应遵循艺术规律，开创出认识上的新的方法论。新的方法论，可归结为：三个“重于”、三个“并重”。（注：余绪缨：“管理特性的转变历程与知识经济条件下管理会计的人文化趋向”，《财会通讯》，2001年第10期。） 三个“重于”是指：（1）“衡量”（measuring）重于“计算”（counting），正如管理大师PeterDrucker（德鲁克）所说，在管理上“我们需要的是进行衡量，而不是计算”（Weneedtomeasure，notcount）（注[美]彼得·德鲁克著：《现代管理宗师德鲁克文选》（英文版），机械工业出版社，1999年1月第1版。）。（2）认知性（cognition）重于精确性（precision）：认知性重在整体的质的把握，精确性重在细节的量的描述。（3）悟性重于理性：是上述第2点的进一步概括：重整体的质的把握，属艺术思维；重细节的量的描述，属科学思维，艺术思维重悟性；科学思维重理性。 强调这一点，有什么实际意义呢？例如：关于顾客满意程度消长变化的分析，并不是完全靠计算就能直接掌握的，深层次的问题要靠“悟”——“悟”出在深层次起作用的企业的经营思想上的方向性问题，认真进行改进，才能从根本上消除对顾客满意程度造成负面影响的种种因素。 三个“并重”是指：（1）量化与非量化并重（对可以量化的因素进行量化，难于量化的因素不强求量化，可以用其他形式如文字说明等进行反映）。（2）量化的各种形式并重：如考核学习成绩，100分制是一种量化形式，五分制是另一种量化形式。五分制是把学习成绩分成3个档次。按百分制，认为得76分的人比得75分的学得好一些，是很牵强的。按五分制，认为得80分的人比得70分的学得好一些，更符合客观实际，因为80分和70分属于不同档次。（3）量化的各种形式中，货币计量与非货币计量并重：也就是不把货币计量定于一尊，在管理活动中，许多因素从深层次看，是不能或不宜于进行货币计量的。如成员之间的协作配合情况、生产安全情况、员工对工作的满意程度……，是不能完全采用货币计量形式的。 上述认识上的新方法论及其在管理会计中的应用，蕴含着人的因素、精神因素和文化因素在其中的主导作用。

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一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。