物业管理毕业论文前期介入

物业的前期介入分为以下 阶段：

1)研究阶段。

在房地产的市场调研和项目可行性研究阶段， 房地产商为了减少决策的盲目性和主观随意性，需要听取物业管 理公司提供的参考性意见。

因此物业管理公司就要对建筑项目的市场定位、周边物业管理的情况、潜在业主的构成及消费水平以 及日后的服务内容、标准和成本、物业管理、利润测算等进行评估。

2)规划设计阶段。

规划设计是项目一进人实质性开发就要面 临的问题，而物业管理的工作特点养成了物业管理公司对物业在 使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感和应变力，更能直接地把以往物业开发中因“先天不足”所造成的后果反映出来。

此时物业管理公司介入应从配套设施的完善、水电供 应容量问题、生活垃圾处理方式等物业的日常养护、维修、管理 完善等方面提出自己的看法与建议。

3)施工安装阶段。

物业公司在施工阶段的介入为工程的质量增加了一份保证。物业管理公司派员到现场施工，熟悉基础隐蔽 工程、机电设备安装调试、管道线的铺设及走向等这些日后难以从外观上察觉的工程的施工质量。

发现缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案， 配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式、 布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。

4)前期管理阶段。

前期的物业管理中，物业管理公司已起主导作 用，有了明确的管理对象，管理者已依法拥有该物业管理经营权。 而设计图纸会审、工程设备验收、接管方案拟订等物业的前期管理业务，还只是辅助工作。

前期物业管理的内容主要有：听取业主或使用人对物业管理的要求，了解业主或使用人对物业使用的 有关安排和打算，参与售房部门同业主或使用人签约。

扩展资料

《物业管理条例》

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

参考资料来源：百度百科—物业管理早期介入

分五个阶段：1、可行性研究阶段；2、规划设计阶段；3、建设阶段；4、销售阶段；5、竣工验收阶段。

物业早期介入的内容是：1.物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务。a进行可行性，可靠性，可盈利性分析。b具体预算物业管理费用，并草拟总体管理方案。c投标竞争，洽谈，签订物业管理合同。d选派管理人员运作物业前期管理。2建立与业主或使用人的联络关系。3察看工程建设现场。a审视工程b提出建议。磋商解决问题。c做好记录d参与工程验收，检测性能。4设计管理模式，草拟和制定管理制度。5建立服务系统和服务网络。6办理移交和接管事宜。

物业管理早期介入

指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。前期物业管理相关规定摘自《物业管理条例》

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

前期施工介入 从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近,发现问题及早解决。如果没有前期设计介入,通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题,把问题排除在萌芽阶段。

在物业施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管,但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题,对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够,另外,开发商与施工商不是一个单位,施工商在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高,特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现,在安装施工过程中,任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的.困难,给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

前期管理介入 前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。

前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋,甚至代开发商建筑商受过。本阶段,物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导,对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总,并同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。

前期管理介入工作的中心是业主,重点是做好为业主排难解困,对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修,要加强监督、检查和指导,让业主真正体会到物业管理是为他们着想,是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中,加深业主对物业管理的了解,使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体,而不是相互对立。

作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段,它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价,而且是高端物业的开路先锋,起到为高端物业排除困扰铺平道路的作用