诚信物业经理人学术专著论文

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言不信者，行不果 ————墨子民无信不立 ————孔子没有诚实哪来尊严 ————西塞罗真话说一半常是弥天大谎 ————富兰克林诚者，天之道也；思诚者，人之道也 ————孟子失信就是失败 ————左拉真诚是一种心灵的开放 ————拉罗什富科欺人只能一时，而诚信才是长久之策 ————约翰·雷诚信是一枚凝重的砝码，放上它生命不再摇摆不定，天平立即稳稳地倾向一端。诚信是一轮朗耀的明月，惟有与高处的皎洁对视，才能沉淀出对待生命的真正态度。诚信是一道山巅的流水，能够洗尽浮华，洗尽躁动，洗尽虚假，留下启悟心灵的妙谛。当信用消失的时候，肉体就没有生命 ————大仲马如果要别人诚信，首先要自己诚信 ————莎士比亚隐瞒真实，就是自己。君子一言，驷马难追。坦诚是最明智的策略。一言九鼎。一诺千金。言而有信。金口玉言。君子说话，一言为定。我要求别人诚实，我自己就得诚实。两心不可以得一人，一心可得百人。 ————《淮南子·缪称训》真诚才是人生最高的美德 ————乔叟实话可能令人伤心，但胜过谎言 ————瓦·阿扎耶夫在一切道德品质中，善良的本性是世界上最需要的 ————罗素金钱比起一分纯洁的良心来，有算得了什么呢？ ————哈代老老实实最能打动人心 ————莎士比亚真诚与朴实是天才的宝贵品质 ————斯坦尼斯拉夫斯基法治长城始于一砖一石，诚信文明凝聚一点一滴。今天付出诚意，明天收获信誉。出局才懂诚信重，进‘宫'方恨知法晚。播种诚信，你收获的就不仅仅是朋友的信任，还有可以信任的朋友。诚信是在衡量自我得失时失去的。诚信缺失乃人性之莫大悲哀，共铸诚信不妨从小事做起；法治健全是国家的坚实基础，推进法治务必要领导带头。诚信是社会的支撑点，法治是社会的生命灯。诚信是你的存款，信用是你的抵押，名誉是你的帐号，承诺是你的支票，假如失去了诚信 ，你将是一无所有。立身须以诚为本， 治国必以法为基。诚信以心为上， 法治以公为魂。诚取天地正气问人间暖凉,法引规矩方圆律世间万象。诚信在心，法治在行。不讲诚信者必被社会所弃， 以身试法者必受国法严惩。诚信凝聚力量，法治诞生希望。诚信法治两手抓，共铸辉煌齐万家。诚信是立身之本，法治乃安国之源。诚信，人生最珍贵的无形资产； 法治，人类社会进步的阶梯。扬诚信风帆同度文明人生，树法制大旗共展和谐社会。赏罚分明， 市场经济讲诚信假一罚十； 宽严适度，法制社会护稳定惩教结合 。诚信是社会的通行证，法治是国家的座右铭。诚信是现代文明的晴雨表。诚信与高尚同行；法治与正义相伴。诚信有法治保障才有号召力，法治有诚信支持才有生命力。树诚信风尚，铸法治长城。谎言浇不开诚信之花，虚伪结不出幸福之果。行必诚，言必信；法必依，治必严。无信则人危，无法则国乱。你诚信我诚信人人有威信 ，讲法治护法治个个能自治。诚信要靠法律维系，法律要靠诚信遵守。社会是由诚信与法律组成的双轮车。送东送西送出良心与理智，诚实诚信成就道德与文明。信是为人之道， 法是强国之本。心连心共筑诚信长城 ，手牵手齐建法制社会。守法律己时时尽心报国，诚信待人处处竭力为民。以诚待人，人人敬；以信办事，事事成。诚信处世世界大，奸诈为人人格低。没有诚信的坚强基石，法制便犹如是建在沙土上的高层建筑。诚实是智慧之书的第一章。个个互信，人人守法。诚信走遍天下，法治和谐人间。经常用诚信的尺子丈量自己，坚持以诚信的言行对待别人。诚存人自乐,法正民自安。法治与安定同在，诚信与文明共存。手牵手，与法治同行；心连心，将诚信同铸。倡导法治， 法治执根于社会;谋求诚信,诚信融汇于民心。信用制度是市场经济的助推器和安全阀。立警为公执法为民长霞精神耀神州，与时俱进诚信俱佳玉儒形象映中华。做人要诚信，做事要守法。用诚信美化心灵，用法治规范社会。法纪为天平，岂容人情充筹码；诚信作准绳，不许利欲乱曲直。经营有法有道，交往以信以诚 。生命因诚信而美丽，生活因守法而精彩。诚信不能只挂在嘴上，法律不能只写在纸上。铸诚信，万事兴；严法治，国必强。人人参与，共铸诚信；个个努力，推进法治。以诚取信心灵美,依法循规事业兴。做诚信之人， 铸法治之国。虚假呈一时之得，诚信享一世之裕。做人以诚信为本， 治市以法律为基。诚信提升城市品位，法治推动文明进步。欺诈只能得逞一时，诚信才能受益一生。信达于诚，方能勤政。法精于治，方能谐民。诚信缔造和谐社会，法治铸就平安生活。人生百年以诚为贵，国家兴旺依法则灵。诚信三冬暖，失信三伏寒 。诚信展现人格魅力，法治推进社会文明。诚信与责任同在，法治与发展共存 。手拉手共铸诚信,心连心推进法制。吹响诚信号角，高举法治大旗。诚信是面镜子，时刻照射着我们身边的每一个人。做人讲诚则灵，治国依法则兴。诚信交得天下友，法治换得万家安。法治造就和谐社会，诚信成就积极人生。人无信不立， 国无法不安。生命不可能从谎言中开出灿烂的鲜花。崇尚诚信，华夏春风暖；推行法治，神州正气扬。诚信不可无，贪念不可有；做人莫忘法，做事莫违法。守信万里还嫌近，无信一寸步难行。诚信塑人，法治兴邦。切勿丢掉诚信，当你回过头再去捡它的时候，它已失去了原有的色彩！谁如果失去了金钱，他只是失去了他能再次得到的东西，要是谁失去了诚信，他就会失去了他再也不会得到的东西。一、诚信教育的现实意义诚信，即诚实、守信，是一种伦理道德观和价值观，又是一种做人、做事的基本准则。所谓“诚信教育”，就是以诚为本的教育，是建立在诚信基础上的，对自身、对学生、家长和社会，对科学、学问等所有教育的主客体均实事求是、讲求信誉和信用的教育。对大学生开展诚信教育，是大学生个人发展的迫切需要，更是社会、国家、发展的需要。1．诚信是立人之本中国索有以诚待人、以诚为本的优良传统。先圣孔子就把言而有信看作人们立身行世的基点和最基本的道德要求，他说：“人而无信，不知其可。”意即人无信用，不知该怎样立足于社会。他还说“信则人任焉．”意思是说诚实守信者，才能使人对其所作所为有信心，而敢于对其委以重任。当今时代，诚信也是一种最基本和最核心的道德品质，现代人际交往的所有行为准则和道德规范，都要以诚实守信的精神素养为基础和前提。诚信作为一个人思想道德素质最核心的外在表现，是社会度量一个人的“无形资产”，这笔资产如果丰厚，不仅可以获得社会的认可和信赖，还会使人内心充实。拥有最健康的人际关系，从而帮助人们获得人生的幸福。当代学子强调实现自我和完善自我，然而，不论高等学府给了他多么高超的学识和ji能，倘若他在现在和将来不能以诚信塑造自我。就无法在人群中竖立起值得信任的人格形象．也就会缺乏凝聚力和号召力，这种情形下，就算事业取得暂时的成功，也根本谈不上真正地实现和完善自我。2．诚信是国家经济发展的要求中国于2002年1月正式加入世界贸易组织，WTO有非歧视原则、公开透明原则、自由贸易原则和公平竞争的基本原则，它们的伦理道德基础正是诚实守信。如果一个社会缺乏诚信，欺诈行为令人防不胜防，那么这些美好的原则就难以在现实中得以实施。所以入世前，经济界就提出：迎接wT0，不仅应当创建“法制经济”，而且更应当创建“诚信经济”。健康经济发展，离不开法制，也离不开诚信：诚信是法制的伦理和精神基础，缺失了诚信，法律就失去了精神支柱。美国是一个市场经济发育相当成熟、法制相当健全的国家，但是，“安然”公司的欺诈事件所造成的信用危机对美国经济的打击却是根本性的。诚信缺失不仅葬送了一个巨型跨国公司，也给一个超级强国的经济发展带来了难以挽回的危害。这正说明，市场经济本质上就是诚信经济．诚信是市场良好运行的最基本道德准则。诚信缺失是市场规则得以建立的最大障碍。加入WT0，标志着我国开始融入世界经济。如果社会上普遍诚信缺失，我国的国际声誉必将严重受损，经济的健康快速发展必将受到严重影响，那么以往为入世所付出的努力都将事倍功半。所以，中国必须创建起诚信经济的良性运作．而要实现诚信经济，就必须而且能立足于做好诚信教育尤其是高等学府的诚信教育。3．诚信是社会健康发展的需要<吕氏春秋·贵信>篇中说：“君臣不信，则百姓毁谤。社稷不守；处官不信，则少不畏长，贵贱相轻；赏罚不信，则民易犯法。不可使令；交友不信。则离散郁怨，不能相亲；百工不信，则器械苦伪，丹漆染色不贞。”缺少了“信”则人人自危，使社会陷入无序的状态。诚信做人，诚信地对待工作、家人和社会公众，才可以在人群中普遍建立起良好的人际关系，形成敬业乐业的职业道德以及家庭美德、社会公德，惟其如此，社会生活才可能健康和有序，道德社会才能真正建立，人类文明才可能得到快速发展。二、大学校园凸现诚信缺失高等学府是培养高素质人才的地方，诚实守信本应是一个大学生必备的基本道德素质。然而，曾几何时，大学生诚信缺失已经成为令人痛心的事实，最突出的表现就是用虚假手段获得不属于自己的成绩和成果。中国科技大学校长朱清时曾讲过他的经历：有一次他给学生作报告，学生给他递了一张条子：“朱校长，如果告诉你我们大部分学生都在考试中作过弊，你相信吗?”朱校长当即回答：“我不相信!我只相信少数人作过弊，因为作弊对个人的学业是没有好处的。”结果引来学生的哄堂大笑。朱校长说：“当时，我心里觉得很难过。这样下去还怎么搞科学?我们五六十年代大学生不敢想也绝对不会做的事情，怎么对现在的大学生来说都无所谓了?”其实，朱校长面对的事实不是个案例，相当一部分学校都有屡禁不止的作弊现象，手机、掌上电脑、电子辞典等先进的通讯工具越来越多地被用于作弊，英语四六级考试中“枪手”事件也越来越多地被曝光。除此之外，抄袭他人研究成果也是某些学子心照不宣的常用伎俩，为完成课程作业、毕业论文，在网上搜索一番，下载些资料，东拼西凑随随便便就“创造”了一篇大作，全无做学问的慎重与辛劳，对一部分的大学生来说。这也是早已司空见惯而无所谓了。另外。个人材料造假也成为越来越普遍的现象。入党、评优、竞选学生干部时，搞一些假证书、假鉴定、假证明以打败别人，求职时更是随意夸大自己。有一用人单位在招聘人才时，收到某学校同一班级多名学生的自荐材料。结果发现许多证书或获奖证明都是经过“克隆”的。同一个班上，竟有4位班长。6位校学生会主席。目前高校还出现了一些假特困生脱交学费现象。有些学生家庭并不困难，开学之初父母也给了报到的学费。但有些学生就是不交，少数学生借助国家对贫困大学生学费的特惠政策，想方设法开假证明来欺学校，有些学生拿着学费到外边租房子、买手机、买电脑、还有做生意搞传销等等。上述诚信缺失的现象有着相当的普遍性，这就越发提醒我们，对祖国未来的建设者们进行以诚为本的教育必须和学业的教诲同步进行

3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意 《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。 4、业主大会取得诉讼主体资格 《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[2002]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。 而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。 二、《物权法》对物业管理的实际影响 1、物业管理意识行为方面的影响 对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权要领的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，在行政作为及执法过程中理顺相关主体之间关系、摆正自身的立场、明确自身职责，可以克服其现今在物业管理市场活动中所存在的职责不清、管理缺失以及过度干预等一些弊病。《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识并依法处理其与开发商、物业管理企业以及业主鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业，《物权法》如上文所述对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。而更为重要的则是物业管理企业在经营理念产意识上改变，这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、营乐战略以及服务产品定位都会有一定的影响。 2、物业管理法规方面的影响 现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及到建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。 3、物业管理业态方面的影响 委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏的监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的讥风险能力更成为最大的软肋。当然物业管理企业虽然具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，但对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，如果物业管理企业去做必然会亏损，而通过第一种模式或第三种模式却可节省一定的费用，并且监管也较为容易，比较适合采用此两种模式进行管理。 《物权法》颁布后，为应对物业管理市场业态的变化、各类专业机构介入以及业主诉讼维权的增加，物业管理人应持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题

物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。

一、物业管理信息系统的作用

(一)良好的可视性与可控性

物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。

(二)支持全方位的快速查询

物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。

(三)完整的工程服务档案

在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。

(四)各项费用的自动化计算

在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。

(五)为决策奠定坚实的基础

物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。

二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作

(一)基础资料

基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。

(二)房产管理

房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。

(三)客户关系管理

物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。

(四)收费管理

所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。

(五)系统维护

系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。

(六)设备保运信息化

将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。

三、信息系统如何更好地应用于物业管理

(一)政府和行业支持

相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。

(二)开发商支持

开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。

(三)健全各项 规章制度

完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。

(四)建立高素质的物业管理队伍

物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。

四、结语

总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。

业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。

一、研究基础

1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。

2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心，有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。

二、业主归属感的因素分析

影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243，同时显著程度为0.005和0.0005。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901，显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为：Y=0.4101X1+0.3678X2其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。

三、物业服务综合认可

从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度(86.5%)明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度(71.3%)。

四、结束语

在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。