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溢出效应Spillover Effect浅论定义1、事物一个方面的发展带动了该事物其它方面的发展。2、一国总需求与国民收入增加对别国的影响。3、溢出效应，有技术溢出效应，跨国公司是世界先进技术的主要发明者，是世界先进技术的主要供应来源，跨国公司通过对外直接投资内部化实现其技术转移。这种技术转让行为对东道国会带来外部经济，即技术溢出。相关市场中所有的产品和服务都会体现这类技术，那么这些产品或服务使用者的利益将是外在的，由于是实现或产生利益的企业与产生技术的企业展开竞争，即技术产生了溢出效应 。[编辑本段]全球经济中的溢出效应宏观经济分析的着眼点在于森林而非树木。我们强调联系全球经济世界金融市场的经济链环和溢出效应，力图以此来说明部门和国家间相互影响的意义。目前左右全球经济的是一个强大的推动力，全球经济的下滑的速度之快、蔓延之广在很长时间以来都是最严重的一次。现在，关键是要判断出，再膨胀政策是否能够阻止这一连串事件的发生，从而使世界经济避免陷入全面衰退。目前全球经济中有四个这样的溢出效应在起作用，前两个是由西方七国制造业部门的衰退引起的。当然，这是任何国家的经济中最古老的宏观经济推动力之一。过去，制造业推动着宏观经济的波动，因此这个关键的周期性部门的收缩是经济衰退的核心。这次的情况不同。世界的经济发达国家中，服务业在就业和产出中的比重在60-70%之间。但是制造业周期对于塑造国内总需求的形状仍然是重要的。在很大程度上，这是因为高工资的工厂工人作为消费者拥有很高的支出能力。而且，由于全球供给链的作用，制造业衰退的影响会迅速在国家传播。毫无疑问，工业世界的主要地区已经出现了制造业衰退。就美国而言尤其如此。5月份就业人数刚刚大幅度减少了124000人，本月制造业的就业人数又比2000年7月的峰值下降了3.6%，675000人。而且，上月的《劳动力市场报告》表明5月的工业生产大幅度下降了，这是本轮衰退中连续第八个月下降。但是我们有充分的理由相信这仅仅是开始。毕竟，在过去的六次衰退中，美国制造业的就业平均下降了9%。与此同时，欧洲制造业的衰退也正在加深。5月份，欧元区和英国的采购经济指数都进一步跌破了50这一关键的门槛值。4月份，日本的工业生产比上月下跌了1.7%，比2000年8月的峰值低了7.7%。这是最近四个月中第三个月出现急剧下降，而且本月的降幅是政府的0.7%的预计值的两倍。制造业衰退的两个溢出效应已经很明显，第一个是工业化世界的消费需求向下调整。在到2001年第1季度为止的三个季度中，美国实际消费支出的年度增长率已经放慢到了3%左右，这远远低于到2000年第2季度为止的五年中4.5%的年均增长速度。而且根据即将发布的月度数据估算，看来在2001年第2季度消费增长率将进一步放慢到1.5%-2%的区间中。但是现在真正令人震惊的消息是欧洲的消费者正在减缩开支，打头阵的是到目前为止一直旺盛的法国消费。5月中，法国的消费者信心指数下跌了6个百分点，这是八年来最大的月度下降。根据我们的估算，2001年第1季度欧元区私人支出的增长有近三分之二来自法国，法国的消费突然下跌尤其令人担忧。日本的消费也明显的转向了恶化，4月份实际居民支出下跌了4.4%，这是四个月以来首次出现低于上年同期水平的情况。而且，目前工资下调的幅度超过了1997-98年衰退时的幅度，因此不能指望日本的消费支出会迅速回升。第二个溢出效应正通过新形成的全球化供给链传播。受到打击的主要是日本以外的亚洲地区，尤其是中国台湾、韩国、新加坡和马来西亚。这些国家曾经借助IT周期的扩张阶段实现了快速增长，现在由于同样的IT周期的收缩阶段的打击而出现了经济减速。而且Andy Xie报告说，现在还看不到IT引导的亚洲经济下滑出现触底的迹象。由于自身缺乏国内需求的支持，因此亚洲出口需求的损失尤其令人担忧。北美自由贸易协定中美国的伙伴也感受到了制造业溢出效应的打击，对于美国的产品组装企业来说，它们是日益重要的外部采购的来源。2001年4、5月间，加拿大GDP基本上停滞不动，这表明2001年第2季度的GDP几乎没有增长。同时，2000年年末开始，墨西哥制造业的就业人数一直在急剧下降，因此我们最近把对墨西哥2001年GDP增长率的预测值从3.3%下调为3.0%。第三个溢出效应来自全球贸易的扩展。2000年世界经济增长迅速，世界贸易随之实现了创纪录的增长，速度接近13%。随着工业化国家的经济增长急转直下，陷于停滞，世界贸易周期也从高涨走入低迷。我们最新的估算结果是，2001年世界贸易增长5.5%，两年之间出现如此急剧的减速，这是从未有过的。而且，由于2001年第一季度中许多贸易大国的贸易额突然下降，加上未来几个月中亚洲贸易疲软的风险增大了，我们有充分的理由认为2001年世界贸易增长率将跌破5%的门槛值。过去，只有在世界经济彻底陷入衰退的情况下才会出现这种结果。我认为这是一个很现实的风险。全球贸易令人吃惊的急剧减速对欧洲的损害尤其严重，出口构成了该地区GDP的15%以上。日本也受到了全球贸易迅速下滑的影响，第四季度的出口比上月下跌了8.2%，这使得增长率按照年率计算下降为-9.2%，这是出口连续第四个月出现负增长。第四个溢出效应是四个之中最致命的，这就是资产市场与实体经济之间倍受争议的联系。这种溢出效应一般称为财富效应，它是美国经济中最令人担忧的问题。正如股市泡沫曾经扰乱了私人消费支出和企业资本支出，导致这两部分需求增长过快；我担心泡沫破裂以后，美国经济的恰恰要清除掉这些过度的支出。美国人的储蓄不足，他们将需要开始进行痛苦的调整以恢复原有的支出习惯，这将迫使他们重新掌握从薪金而不是共同基金中储蓄的艺术。类似的，过度的IT生产能力正处在清理的过程中。我认为，泡沫破裂以后，对于已经重塑了整个世界的宏观经济形势的一连串事件来说，美国经济的实体部门中的这些调整时非常关键的。再膨胀政策有可能抑制这些溢出效应吗？过去确实如此，1999-2000年各国政府出手挽救经济时的的全球经济复苏恰恰是一长串例子中最新的一个。但我认为还存在着风险，这一次大概不会这么简单。决策者们在运用反周期政策对付周期性萧条的问题时已经做到了最好。对付结构问题时他们表现则要差得多。我认为，很大的风险在于当局运用货币和财政刺激措施这两种传统的反周期手段去解决结构问题。药不对症恐怕无助于防止全球经济走向负增长。我认为全球经济存在很大的衰退风险，而且这一风险正在增大。溢出效应有着积极的一方面-知名猎头烽火猎头资深顾问评价。[编辑本段]福利的溢出效应伟大公司的成就绝不只是创造了长期经济回报，而是在社会结构中扮演中坚角色。应该警惕这样的倾向：企业过度追求利润最大化，而越来越成为孤独的经济动物。正如柳传志所言，企业履行社会责任的行动会对社会空气起到湿润的作用，有助于减少社会的不和谐因素。但在很长一段时间内，慈善、公益的行为被一些企业更多当成了装饰自己的羽毛。事实上，“社会责任行动”是伟大公司在利润之上的追求，是完善“公司人格”的重要一步。这不是一项道德标榜。《环球企业家》联合中央电视台和北京大学民营经济研究院，从2006年7月开始对中国境内所有合法注册并经营三年以上、经营良好的980家独立法人企业或企业集团开展了“2006中国企业社会责任调查”，调查历时5个月，最终，有20家企业被公众和专家们评价为最具社会责任企业（详细名单见152页）。请不要把对企业社会责任的理解仅仅停留在捐赠层面上，事实上，这些企业的最佳实践揭示了，“社会责任行动”同样是一项有效的管理工具：松下，从改善员工关系出发，提高了企业经营效率；微软，以严格的项目管理方式，让公益行为成为可评价和可考察的对象；海尔，将绿色生产的管理思想渗透到从研发、制造、采购到回收利用的整个过程，从而为消费者提供更环保、更节能、更高质量的产品。正如彼得·德鲁克所说：“企业要融入社区，企业是生活而不是维持生计的手段，企业是好邻居，企业是力量的中心。”福利的溢出效应遭遇行业低谷，北京松下却决定花钱改善员工待遇于斌是北京松下彩色显像管有限公司（Beijing Matsushita Color CRT Co.Ltd.，以下简称BMCC）一名普通的质检员。2005年的某一天，因为罹患感冒，趁着工作间隙，他匆匆忙忙到医院就诊。医生诊断后让于斌留院打点滴，不料于斌对点滴过敏，刚打上就陷入了昏迷。很快他被推进了手术室，但意外再次发生，由于他的气管被堵，医生不得不切开了他气管动手术。事发突然。当于斌从深度昏迷中清醒过来时，示意医生给他纸笔。医生以为他要写遗书，拿过来一看却大吃一惊——纸条是于斌写给妻子的，要求她到厂里去打义工，把自己来医院前余下的1800个阴罩（彩色显像管的一个零部件）的检验工作完成，好减轻车间其他同事的负担。事后，这张字条辗转传到BMCC董事长、党委书记范文强手中，范看后当场就落泪了。自从三年前范文强在公司推行“互相关爱、互相激励”的企业文化后，员工们回馈他的东西常常出于他的意料，“只要你以心换心关爱他们，他们就会把企业当成家，工人们很争气，他们会反过来激励我们”，范文强对《环球企业家》说。当然，换来的还有生产效率的提高以及成本的节省。有组典型的数据，被范文强骄傲地一举再举。2001年BMCC生产彩管572万只，当年的材料损耗达8800万人民币。到2005年BMCC生产的彩管数上涨至981万只，材料损耗却跌至2200万人民币——彩管产量提升了72%，材料损耗却只有原来的1/4。【“合金文化”】在很多BMCC的员工看来，2003年5月突如其来的“非典”是公司文化的转折点。当时短短两日，医院就确诊BMCC员工中有5个“非典”病例、7个疑似病例，同时还有56名员工高烧。BMCC成了“非典”爆发地，附近居民唯躲避不及，工厂不得不停产两周，进行全面消毒。不过，危机让全体员工感到大家是兄弟姐妹命运相关的整体。危机过后，范文强开始反思，尝试着把以前BMCC严谨的松下式文化中加入了相互关爱、相互激励的基因，锻造出了一种全新的、被日方称之为“合金”的新文化。所谓“合金”，即是揉入中日双方的优秀传统，事实证明“合金文化”胜于取自一种文化的“单金属文化”。BMCC是松下在中国的第一个合资企业，建于1987年，迄今仍保留着中日双方各持股50%的股权结构。接下来范文强开始把新元素融入到公司的日常管理中。最明显的例子是建立职工应急储备金。BMCC的机器总保持24小时运转，有一次轮值夜班的工人突发疾病，被同事送到医院，却发现所有人都没有带够医院所需的押金。范文强得知此事后，要求在夜晚值班干部处常年放有一定数额的现金，以便应付突发事件。心细的范文强还发现，BMCC目前有3600名外地员工，其中不少是农民工，他们赚得的薪水总是大部分寄回老家，生病了经常交不起医院的押金。于是范文强设立了职工应急储备金，凡是BMCC的员工，在紧急时刻皆可借用。范文强还主动和BMCC的定点医院联系，为员工看病建立绿色通道，公司为员工看病提供担保。在BMCC，每年全公司的表彰大会有两次，一次是厂庆，另外一次是为调动基层干部关怀员工专门设立的“关爱职工好干部”的基金颁奖。一开始日方并不理解，认为这个奖的评选很难量化。范文强自有他的想法，用一个象征着工厂至高荣誉的奖把500名基层干部动员起来，让他们在生产一线贴近员工。一个人关心十个人，加起来至少能影响到五千人，何乐而不为呢？为此，BMCC规定科长以上的干部不能参加评选，以所有员工无记名的方式选出那些离员工、离生产第一线最近的班长和系长。去年BMCC有27人得到了此项殊荣。对于一线工人，考虑到BMCC 5000余名员工当中就有3600名来自外地，领导层对每月一评的优秀作业员又特别添加了一个极具诱惑力的奖励：如果这些优秀作业员在一年之内能当选三次，公司出面把他们的父母请到北京来，费用全部由公司承担。不仅安排有参观北京名胜古迹的游览计划，范文强还会亲自召开和父母们的恳谈会。“这是在鼓励员工们向善向好，父母们对于孩子在这样的公司工作也是由衷高兴”。这项特别奖励还起到了一个意想不到的效果: 来过北京的父母们回村后到处宣扬娃娃的公司好。每当BMCC再到这些村子招工的时候，总能遇到最踊跃的报名场面，当然也意味着能招来最优秀的劳动力。【最佳比例】“负责任”在范文强那里并非是老生常谈，而是体现在若干细节的考虑周全上。在BMCC，外地员工和本地员工绝对是一视同仁，只要做满10年就能和公司签订无固定期的合同。另外，对3600名外地员工免费提供住宿，每个房间除了配备松下的电视、空调和电话之外，还极为罕见地为每个员工配备了专业级的防毒面具，即便宿舍着火，员工们也能从容撤退。至于如何使用，都会在员工新加入的时候做详尽培训。BMCC的员工培训手册名叫《实施》，足足有500页，从企业文化、品质管理到环境保护和安全保卫，甚至连北京的气候特点以及生活须知，都一并齐全。范文强对于员工的责任感有着很大的视野，并非是针对他们在BMCC期间，而是要对员工们长久的职业生涯负责任。BMCC的很多员工从事繁重的体力活，到了一定年限公司不再续约时，会提前半年通知，并为这些员工开办各式各样的培训班，比如电脑培训、电工培训和美容美发培训。BMCC还投资兴建了培训教室，并请来专业老师。“我们企业出去的员工到哪里都是免试的，办培训班就是为了他们离开之后再就业着想”。这种不囿于企业本身的大局观，也和范文强的BMCC情怀有关。BMCC对所有离职员工都建有追踪记录，在范文强看来成为BMCC人是终生的。用一个更为形象的说法就是，每个曾经加入过BMCC的人，他们的DNA会因为在这里工作过，增加一支BMCC的基因。由于遭遇平板电视的巨大冲击，2005年对于全球彩管业来说是灾难性的一年，共有32家彩管厂倒闭，全球的彩管生产商锐减至31家，国内的彩管厂90%亏损。BMCC却在2005年逆势而为，交出了一份漂亮的成绩单，全年盈利2.08亿人民币。范文强可以依靠的，正是员工们对于企业的责任感。采访时范文强掏出计算器，跟记者算了一笔细账：如果2005年BMCC的材料损耗还保持和2001年一样的比率，光是损耗费用就达1.5亿，而实际损耗费是2200万，这一项就为企业节省了约1.3亿。BMCC在内部发起了9个1工程。所谓1，是指一个小发明、一个小创造、一个小提案、一个小改善等等。通过生产或者管理上的细微改善，形成整体节约的运动。比如有些笔在玻璃板上写不出字了，以往的做法就是直接扔掉。细心的员工发现这些笔还能在纸上写，就会留下来一直用到彻底报废。仅仅是这个小环节，2005年度帮BMCC节省了900多元人民币。还有在BMCC内部著名的“一秒钟工程”。 2004年。BMCC制管一课的员工通过技术创新将封口机的速度提高了一秒钟，改完之后工艺时间由17.3秒减少到16.3秒。别小看这一秒钟，对于BMCC来说这意味着每年能多生产10万8千只彩管，多创造3000多万的产值。“这个设备在BMCC已经运转了16年，没人能想到这个设备还能有变化提高。员工们有了主人翁精神才会去想。”这些细微处的节约改善，集腋成裘，在2005年居然为BMCC节省开支高达9千5百万人民币，不得不说这是BMCC推行关爱文化所获得的巨大回馈。那么，企业花在员工关爱上的投入有多少呢？同样有精确的数字可以显示——每年BMCC投入的员工教育费用是300多万人民币，补贴职工餐费是750万，补贴外地职工住宿费用1200万。这些费用加起来共计2000多万，和1.3亿的耗材节省以及高达9千5百万的节约改善，关爱员工获得了极佳的投入产出比。“事实上我后来发现，所有负责任的行为都会导致生产力的提高”，范文强对自己的策略如此作结。[编辑本段]美国经济放缓溢出效应微弱2006 年下半年以来，美国经济增长速度大幅放缓，且放缓的幅度和周期大大超过了市场的预期。然而，中信证券分析师李追阳认为，美国经济的放缓，向其他国家特别是新兴市场国家的溢出效应并不是很显著，也没有引发全球大宗商品消费需求萎缩。理由：首先，从消费的角度来看，美国对商品消费影响力减弱了。一方面，美国经济放缓后，并没有引发连锁性的减速；例如：OECD 领先指数加上6 国与成熟经济体的差异；中国保持11.5%的高速增长，商品的实际消费需求旺盛；另一方面，西方国家特别是美国在大宗商品消费中的直接影响力开始下降；美国自2000 年以后，在许多基本金属的绝对消费量或者占全球的消费比重双双出现了下滑。其次，从货币的角度来看，美国经济的弱势刺激了美元的贬值。一方面，美国经济相对的弱势，加上结构性的不平衡，加速了美元的贬值以及市场对于贬值的预期，从而对商品价格带来了直接的支撑；另一方面，美国经济的放缓，并没有减弱市场对于通胀的预期，特别是原油价格持续的上涨，反而引发了投资者对于通胀的担忧，增加了黄金的投资性需求，带动了贵金属价格的上涨。风险：然而，美国经济出现衰退，对成熟经济体以及新兴市场整个需求形成的负面冲击还是不容忽视。如果衰退成为现实，不仅直接和间接影响商品的消费需求，也会对市场心理形成冲击，减少商品的投资需求。当然，黄金作为一种特殊的商品，可能会带来意外的投资机会。[编辑本段]高新技术带来溢出效应落户开发区光电产业园的“龙腾光电”主要从事笔记本电脑、PC显示器和液晶电视TFT-LCD显示器的研发、生产、销售。 TFT-LCD是高科技产业，市场前景十分广阔。其上游配套产品有玻璃基板、ITD导电玻璃、驱动IC、液晶材料等，并能拉动应用产品笔记本电脑、台式显示器、液晶电视、车载导航系统、PDA及移动电话等下游产业的快速发展，是新型信息产业的支柱，具有强大的带动作用。目前，中国大陆是继韩国、中国台湾、日本之后全球第四个TFT-LCD生产中心。“龙腾光电”引进的生产线是继“京东方”、“上广电”之后，国内第三条5代TFT-LCD生产线。开发区领导告诉记者，光电产业园的目标是打造全球液晶显示器基地，经过3~5年的努力，形成TFT-LCD完整的产业链，实现总投资100亿美元、年产出超1000亿元的目标，相当于目前开发区的经济总量。除此以外，“利乐包装”从德国引进全套食品无菌包装盒（袋）生产线，全部设备以电子轴取代机械轴，实现了高速低噪音生产，2006年产量达209亿只，居世界第一；“沪铼光电”采用世界先进的蓝光技术制作空白DVD光盘，存贮密度比采用红光技术制作的光盘提高了近三倍，单张光盘容量达到15G。开发区外资企业大量引进的这些先进适用技术，在许多领域填补了国内空白，提升了开发区产业技术水平。特别是一批重大技术装备的引进，有力地促进了支柱产业竞争力的提高。同样，民营企业通过开发高新技术，也获得了看得见的实惠。金联塑胶有限公司是一家为外企配套的企业，近年来销售节节攀升，去年获得了销售8000多万元的好成绩。但企业没有就此满足，而是动足脑筋，在科技创新上做文章。今年，该企业将和德国公司联合开发高新技术产品——高速铁路上的注塑件，预计可使公司今年的销售额达到1.2亿元。一些民营企业不断提升技术层次，生产技术达到国内先进水平。汉江机床厂昆山分厂开发的数控球面冲孔机能够在直径100毫米的喷丝板上冲出6万~7万个小孔，开发的卫星用高精微型丝杆，在太空条件下可实现6年免维护无故障，居国内第一；“国力真空”研制生产的多项陶瓷真空器件填补国内空白，其市场占有率居国内第一、全球第三。

下文仅供参考，真正的论文必须有来自本人的见解和思路，别人的观点和思路对于当事人只有参考的意义否则任何人都写不出真正的好论文。央行房贷政策的金融学分析近年来，我国房地产过热现象日显突出，且势头不减。持续不断的升温加重了人们对房地产业危机的担心，也引起了决策层的高度重视。2003年以来，中央银行多次出台相应政策，试图遏制潜在的泡沫和可能由此引发的危机。其中相距最近的两次是2004年10月29日和2005年3月17的房贷利率调整，期间不足5个月，可见央行对这一问题的重视，同时也反映出央行对过往政策效果的不满意。事实上，央行当前房地产政策效果确实存在一定问题，2004年10月的政策出台虽短暂地抑制了一下房价上涨趋势，但很快就失去预期作用，同年的一份国务院发展研究中心市场经济研究所的报告就指出，2004年的房产价格平均涨幅远高于上年度。而2005年的这次调整也没有像人们预期的那样控制住房产价格的上涨，同年7月份国家统计局的一份统计数据表明，全国住房平均价格比上年同期上涨近10%。尽管同年9月份以后陆续传来房价开始下跌的消息，但只是暂时的，截至到2006年底的数据证明了央行一系列政策的失效性。一、当前我国中央银行房贷政策的特点1、形成以住房贷款利率为主要工具的政策体系纵观当前央行应对房地产过热现象的政策取向不难看出，利率手段是政策体系的核心内容，中央银行几次调整都集中在利率工具上，只有2005年3月17日的调整涉及了一项利率以外的头寸——住房贷款首付率。而利率调整的主要做法就是提高房贷利率，试图通过利率的杠杆作用来提高房地产业参与者的资金成本，从而达到抑制产业过热的目的。2、调整次数频繁，步伐平缓从近年中央银行出台相关政策的频率来看，2003年以后政策间的时间间距普遍偏短；而从每次调整的步伐看，又明显呈现出稳定、平缓的特征。这一方面体现出决策者的迫切心情，同时也反映出决策者的谨慎态度。尤其在调整步伐方面，他们没有采取激进的方式来应对当前的房地产热度，而是稳扎稳打、步步为营。2004年10月的加息措施主要针对存贷款的基准利率（上调0.27%），自营性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率的上浮幅度则相对较小，从中可以看出央行政策似乎更注重指导性和示范性。2005年3月17日的调整比上一回更进一步，明确地将住房贷款利率上调0.2个百分点，住房贷款基准利率也相应上浮，但步伐不大，形成了以稳定、平缓为主要特征的政策机制。3、房贷利率与一般贷款利率水平逐步趋同，灵活性逐渐增大2004年之前，中央银行的房贷政策强调优惠特征，即实行低于普通工商企业贷款的利率水平，2005年3月的政策调整则实现了贷款基准利率的并轨，以及实施水平的趋同。同时，在政策灵活性方面也有了很大改善，过去商业银行发放住房贷款的利率调整受到严格的档位限制，而新的房贷政策只设定利率下限，将上浮权限全部交给商业银行掌控，基本实现了房贷利率市场化的必要条件。二、当前央行房贷政策存在的问题从传统的经济学理论看，人民银行当前的房贷政策并无不妥之处——利率的提高势必增加了房产购买者、房地产开发商的资金成本，从而降低过热的需求欲望，使均衡价格降低，进而抑制膨胀的房地产投资预期，同时也能够通过加大投机者的融资难度和融资成本，达到打击房地产投机商的炒作企图，实现全面地抑制过热现象可能带来的严重后果。同时，利率的提高也可以向整个经济社会传递一种政策导向信息，并通过信息的示范效应来控制潜在的宏观经济升温的问题。但现实情况是政策指向并没有在实际经济活动得到充分体现，反倒是逆政策倾向越发突出（尤其是2003年——2005年3月政策调整前这段时间最为典型，）。而且房价走高的问题已不再是个别地区的问题，而是全国性的、大面积的现象。为何这样一项几乎完全符合传统经济学原理的政策却在现实中受到无情的打击呢？有些学者将矛头指向市场，甚至是市场参与者，将问题归罪于参与者的非理性市场行为。应该说，这样的指责也许有一定的道理，但对解决眼前问题意义不大。根据现代有效市场理论，即便是那些根据严格的经济学假设界定出的效率低下市场（甚至是无效率的市场）中，相信市场仍是首要的（市场缺乏效率并不影响有效市场假设），除非掌握确切的信息，否则不要轻易断定市场是错误的（Aswath Damodaran）。因此，将目光转回到政策机理与理论逻辑本身上来，仔细分析政策本身的问题也许才是当务之急。从当代金融学理论和观点来看，当前央行放贷政策效应之所以未能达到预期主要由以下几点原因：1、对房地产价格的均衡状态的理解有误表面上看提高房贷利率可以通过提高购房者成本来降低房地产需求（打破原来均衡，建立新的均衡），在供给不变的状态下降低房地产的均衡价格，进而降低投机者的利润率，使部分投机商退出该市场，实现抑制房地产业过热的问题。这是传统经济学的经典理论，并且对一般房产消费者是有效的，因为房产对一般消费者是消费品（商品），然而这种做法对投机者来说却是无效的，因为房产对他们来说不是商品而是资产，是投资对象。根据现代资本资产定价理论（CAPM），决定资产均衡价格的因素不是商品的供求均衡，而是资产的风险与预期收益之间的均衡，*因此任何试图通过供求均衡机制来实现抑制房地产投机商投机欲望的努力都不可能达到预期效果。将上述理论与MM定理有机结合，我们可以得出这样的结论，一项资产的融资成本不取决于其来源，而只取决于其运用，也就是说，是一个资产的融资成本由投资(机）者对该项目的盈利预期收益#决定的，而不是融资成本决定投资（机）预期收益。只要投资（机）者对房地产的升值预期不改变，简单地改变融资成本不会使投机欲望得到遏制，这也正是当前央行政策几乎失效的主要原因所在。※即使换一个角度，如果我们把房地产看作是投机者的一项期权的话，当前中国房地产业中的投机者无疑将房地产价值做成了一项房地产价格指数的看涨期权，从这个意义上讲，利率的提高实际上提升该期权的内在价值，加上整个市场看好未来房产价格所带来的时间价值，房价不降反升也是再正常不过的了。2、政策对象界定不清，真实需求受到冲击作为政策体系的主要内容之一，政策对象的确定至关重要。房地产过热很大程度上是由于房地产投机造成的，因而遏止投机态势作为央行政策的主要部分是对的，但是如何遏止没有在央行的政策中得到很好的体现。已经出台的央行政策体系对对象的界定似乎存在问题，主要表现在未能有效区分真实需求与投机者需求，结果是，每次央行政策一出台，首先感到不安（甚至是失望）的不是投机商，而是出于真实需求的潜在普通购房者，这些人（绝大多数是工薪阶层，迫切需要解决住房问题）往往是几年前就开始设计购房方案，好不容易根据自身能力和市场状况（主要是由放贷利率构成的后期成本）准备开始实施方案了，利率一提高，成本立刻上升了，于是不得不推迟已经制定好购房计划。而这些潜在真实需求一方面沉淀下来，进一步加大了投机者对未来房地产市场预期值，反而刺激投机需求的膨胀，进而推动了新一轮过热的冲击；另一方面，一部分退出的购买力会转向房屋租赁市场，使房地产投资商现实的利益得到及时满足，同样会增加市场对房地产业看好的预期。3、政策头寸单一，忽略了头寸矢量可能带来的溢出效应目前我国中央银行放贷政策体系中，利率几乎是唯一头寸手段，但以头寸体系的最大弊端就是政策效果的可控程度下降，而且容易带来相应负面效应。现代金融理论认为，头寸是矢量，可以多维分解，产生多向头寸向量，从而发挥多种作用。如果我们把央行放贷政策中的利率工具视为一项头寸的话，它也可以分解成许多向量，从而带来一些可能意想不到的溢出效应。首先，从宏观经济的角度看，提高利率水平相当于做空购房者的购买能力，而住房购买力可能是当前我国宏观经济内需中最主要的推动力了，因而做空住房购买力相当于做空内需，同时做多了国民经济发展对对外贸易的依赖，这与我国的长期经济目标（包括利率市场化和汇率逐步放开）是相悖的。其次，从转型经济的客观需求看，“城市化”是未来中国经济发展的必经之路，“城市化”本身也可以带动经济社会的基础设施建设。而做空房地产业，某种意义上也在做空上述目标。除此之外，做空地产还可能意味着做多商业银行的贷款渠道（因为商业银行要生存，就必须保证必要的盈利，相对安全的房贷被做空后势必会寻求新的贷款渠道），而被做多的贷款渠道若不能做到比房贷更安全的话，做多贷款渠道的同时也会做多商业银行不良资产；做空地产还意味着做多房地产投机商对境外资金和非银行金融机构资金的需求，结果必然是做多投机商绕开央行管制动机，同样应该引起重视。（实际上近年来已经出现了信托资金为房地产业融资的现象，客观上增加了中央银行的监管难度。）三、对策建议1、央行政策必须与税收政策相配合根据现代资产定价理论和MM原理，贷款利率不能改变一个项目的预期收益和风险，实际上就是不能改变一个项目的价值，这个价值是时间价值的概念，也就是说，投资者往往根据他对市场的预期来推断项目的现值，在现值明确的情况下，决定投资者投资欲望的主要因素是内部收益率。当内部收益率高于他的机会收益率时，投资者当然会选择继续投资；而当内部收益率低于机会收益率的话，投资者才会放弃原有的投资预期。根据这一道理，抑制房地产过热的有效手段之一应该是税收政策。开征房产税可以降低投资者投资项目现值，从而使其内部收益率相应下降，一旦下降到机会收益率水平之下时，投资者自然会放弃投机项目。开征房产税与提高贷款利率的最大不同也恰于此：前者改变了投资者的预期收益。◆从另一个角度看，如果我们把房地产看作是获得宏观经济发展所带来的价值的实物期权的话，房地产的投资相当于购买了一项买方期权（周洛华，2005），而开征房地产税则相当于这个买方期权的分红，支持有期权而不持有标的物就会失去分红的机会，从而使期权的价值下降；同时实物房产的持有人还要承担这些税收，成本却在上升，因此房地产这项实物期权的价值就会更低了。2、丰富政策工具，有效界定目标对象从当前央行政策工具的种类来看，品种单一是一个突出的问题，单纯依靠利率的杠杆作用，非但不能改变房地产投机商的预期收益，反而会使房地产的真实需求受到打压，尽管央行不止一次出面解释“调整不是针对老百姓”，但市场听不懂解释，它只能所做出的反应真实地将单一工具的弊端暴露出来。要解决上述问题，一条很重要的途径就是丰富政策工具。利率工具的主要作用范围是银行融资渠道，这条通道的特征之一就是无偏性，即不区分作用的对象，如何保护房地产真实需求，不妨借鉴一下香港经验，即建立房地产基金，一方面利用基金的杠杆作用丰富央行政策渠道，另一方面，则可以通过基金的倾向性来缓解因提高利率而给真实需求带来的冲击。 3、建立多头寸政策体系政策手段头寸单一的直接后果是结果的不确定性和不可控性，根据有价证券复制理论，任何一项政策都可以利用现有工具进行复制，而对复制品的解剖分析则可以使人们较为清楚地看到政策的头寸体系与目标的一致程度。而一旦发现复制因子与目标相悖的现象时，应建立相应头寸克服因子中的负面因素。因此要想实现政策目标，往往需要多种头寸相互配合，仅以利率头寸作为政策手段的体系在现代金融市场上是很难见效的。从目前我国的实际情况看，依靠单一货币政策手段来抑制房地产过热现象的难度相当大，整个外部环境还不够成熟，税收政策的滞后、土地制度的陈旧、土地市场的不完善，监管体系的低效性与漏洞，以及人民币升值压力等，有这些因素所转化而成的头寸都有可能对过热产生影响，同时也都有可能与货币政策相互作用，因此在制定货币政策手段时，必须与这些头寸配合使用，并不断根据实际情况作出相应的头寸调整，只有这样才能使房地产与整个国民经济协调发展。

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