济南楼市情况分析论文发表

济南房价三连跌，四万炒房客被套济南楼市，济南楼市分析第31期。现在济南楼市也是比较难了，今年上半年济南房价一直阴跌个不停，也和济南经济环境不太好有一定的关系。在4月到6月里面，济南的待售二手房数量从56000套增加到了57000多套，只增加了1000套的待售二手房，这对于济南楼市来说，这个增速并不大。只能说明济南二手房依旧是不太好卖，但还不至于达到特别冷的地步。今年1月到5月里面，济南的规模以上工业利润总额（亿元）同比下跌了-38.9%，一般公共预算收入同比减少了-8.9%，而且济南的普通人，也更愿意去存钱，贷款的意愿降得很低。济南5月里面住户存款增加了13.8%，而济南的住户贷款只增加了7.5%，很明显存款的人要比贷款的人多。济南房价虽然不会大跌了，但是济南房价也没有上涨的预期，对于那些炒房客来说，房价不是涨就是跌，济南房价不涨，让他们不愿意去多买济南的房子。济南本地土著，他们本身也有房，如果房价不涨，他们买房的情绪也不高。济南的外来年轻人又不多，想要靠外地年轻人流入，把济南楼市炒起来，也不太现实。济南房价大概率是会保持现在这个状态，也就是房价横盘阴跌。

新年起航，2014年的省城楼市虽然走得跌跌荡荡，但最后两个月的冲刺还是让人看到了回暖的希望，虽然仍身处迷雾之中，领军房企的销售额之争还是让人看到了房地产积极向上的一面。1月至今，省城楼市开局不利，开盘数量同比锐减，网签量大幅下降，市民观望情绪渐浓，但是唯有土地市场一片繁荣，“基础”还在，接下来的楼市发展大有看头。

楼市开局不利但有新盘加推

济南(楼盘)楼市在经历了2014年12月的网签“高潮”后，2015年的头半个月，楼市的高成交量突然戛然而止，转而进入低迷状态。据统计，1月前半月，济南共成交新建商品房3500多套，新建住宅成交日均不足250套，与2014年12月份的日均成交457套相比，跌幅不小，尤其是1月11日新建住宅仅网签89套，创下近两月以来济南楼市单日成交最低值。在新房成交量下跌的同时，各大房企的推盘热情也骤降，截止到昨日，仅有中海华山珑城、保利中心华府、帝华鸿府等寥寥几个楼盘加推，而原本计划在1月中上旬推盘的楼盘也延迟了推盘计划。

有业内人士称济南楼市开局不利，楼市陷“倒春寒”;但面对突然而至的“寒流”，各方并没有表现出太大的惊诧，反而觉得是在“意料之中”。因为1月份本来就是传统的淡季，加上各大楼盘在进行上一年的销售盘点，制定新的一年的销售政策、楼盘调整，所以暂时放慢了销售节奏。

从购房者来说，也因春节临近，新的一年楼市走势不明朗，而选择再等等看，这也让各大开发商收紧了推盘节奏。据业内人士分析，这种低迷状态，或将持续到春节后。

但从楼盘预售证审批来看，截至到目前共有近20个项目获批，如果这些楼盘全部在近期开盘，楼市将增加近5000套的新房源，这些房源的入市或会刺激购房者积极出手。

西部将迎“二次”发展

本周三，编号为2014-G102至G114共计13宗国有建设用地全部底价成交。在成交的地块中，西客站片区占7宗，除1宗公共设施用地外，其余6宗均为金融商务用地;被山东西进股权投资基金管理有限公司、济南泉源置业有限公司、山东建邦集团有限公司等公司摘得。记者了解到，目前西客站片区已有金科、龙湖等多家房企入驻，但商业配套相对欠缺，而此次西客站片区6宗商业用地的成交恰好可以弥补片区内商业配套缺乏的劣势。

西客站片区除商业配套传来利好之外，轨道交通建设也有推进。记者了解到，济南城轨建设规划已正式获批，至此济南轨道交通建设正式进入实施阶段，按照规划，长清至济南西站段(R1线)和济南西站至郭店段(R2线)会在济南西站相交。而此次成交中，山东西进股权投资基金管理有限公司摘得的四宗地块2014-G102、2014-G105至G107地块均位于济南西站附近，在未来，片区内交通的便利也会为经济发展提供便利。前几年，西客站片区楼市虽然发展较快，但是受限于商业发展的缓慢和交房房源较少，造成片区内虽然高楼林立，但人气相对不足，今年，除了上述成交的西部商服用地，还将有多处位于西部的商服地块迎来拍卖，这些项目一旦建成，将大大缓解西部商业项目不足的窘迫现状。

东部依旧是楼市主战场

近几年来，济南的城市发展可以用日新月异来形容，在东西南北四个城区来看，济南东城可以说是发展得最快最好的一个。现在的济南东城，又可以划分3个区域，分别是奥体文博片区、高新区以及新东站片区。奥体文博片区以及高新区可以说已经发展得比较成熟，而新东站片区将成为未来发展的重点。

在2014年济南楼市发展中，整体呈现出低迷的态势，就各个区域的楼市发展而言，东城与北城的楼市可以说是表现得非常高调，2013年活跃的西城在今年的表现稍显低调。这种现象在去年年末看的更为透彻，去年11月济南有近20家楼盘开盘，而这些楼盘大多位于历城区的东部，同样北城也有不少新盘入市。但是综合土地市场来看，去年下半年土地供应恢复以来，出让的土地也大多位于济南东部。于是，东城的房地产市场在2014年俨然成为了赢家。新东站的建设，将紧接着就会带来周边土地的升值以及楼盘价格的提升。根据规划，济南新东站将打造成为全市最大的立体化、现代化综合客运枢纽，未来将有多条城铁在此交汇。如此利好必然会引起济南市民的极大关注，并且东城相比西城而言，本身就具有较为成熟的发展基础。所以随着人们对新东站的关注度的提升，在2015年，它或许仍是济南楼市的主战场。

北部迎来新发展契机

提到省城北部楼市，大多数人首先会想起滨河新区，或许人们对其范围的认识比较模糊。滨河新区核心区范围西起顺河高架路，东至历黄路，南起标山南路，北至新黄路南侧城市次干道，总面积约184.10公顷。而这个区域中最需要特别提出的就是华山片区以及北湖片区。华山片区首批土地在2013年末已经入市，并在2014年位于华山片区的中海华山珑城项目盛大开盘，取得了单日销售5000套的成绩，目前华山片区安置房已经开工建设。在2014年底，华山片区4宗土地再度入市，而这4宗地不出意外也将被中海收入囊中，或许会在今年投入开发。

除了华山片区，北湖片区也是非常受人瞩目的一个区域，该区域内的北大时代以及海尔云世界在2014年盛大开盘，受到了广大市民的热捧。同样北湖片区在2014年有了实质性的进展。去年8月初，北湖和华山片区21宗土地征集熟化人，根据规划，济南北部将出现400米的超高层建筑;去年11月13日，济南海智房地产开发有限公司以35295万元的价格拿下天桥区顺河高架路东侧、水屯北路南侧B4-1地块，这是北湖片区海尔云世界项目第一次正式经过出让程序成交的土地;去年12月11日，北湖核心区首次出让土地，3宗土地面积197万平方米，这3宗土地已在近期被济南海智房地产开发有限公司收入囊中。所以在华山片区以及北湖片区的带动下，滨河新区将会成为2015年济南房地产市场又一颗耀眼的城市明星。

南部新城迎百亿投资

南部作为济南市生态环境最好的区域之一，一直以来都是市民选择居住场所的首选之地，近几年，老项目不断深耕，新项目进驻，把省城南部楼市打造成了一个大盘云集的片区。

虽然省城东部、西部、北部楼市发展迅速，但南部受到的冲击较小，主要原因便在于其地理优势和环境优势。在今年市中区的政府工作报告中也提出，市中区未来将重点打造三大板块即北部核心区、中部拓展区、南部生态区。

北部核心区主要是英雄山以北约8平方公里的区域;中部拓展区指英雄山以南至规划建设用地范围线之间约70平方公里的区域;南部生态区则指规划建设用地范围线以外200多平方公里的区域。

针对北部核心区，市中将进一步扩大高端楼宇资源，推进现代金融、总部经济等高端产业向楼宇汇聚，新增一批“亿元楼”;在中部拓展区，市中将重点推进六大片区的建设，打造南部新城，建设一个在人口、产业载体、产值规模上超越老城区的新市中。

南部生态区，则发挥南部山区、玉符河沿岸资源优势，发展文化休闲、户外拓展、农家食宿、田园采摘为主的旅游观光项目，发展都市型现代农业，建设环境优美的生态城。六大片区，是指兴隆泛旅游综合体、鲁能领秀城、南北康片区、中海国际社区、文庄片区、融汇文化创意城，在二环南路沿线依次展开。这6个投资过百亿、建筑体量超过300万平方米的重大片区项目，建成后将形成一座崭新的南部新城。