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城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义,并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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本科论文提纲范文（精选10篇）
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一、套版印刷的含义与基本技术特征
中国古代套版印刷的滥觞——学界的几种观点
套版技术的成熟与分化——明末彩色印刷的兴盛，套印书的大量出现与木版画
二、清代套印本的基本情况——概述官、私、坊三方的特点
以“内府本”为例，分析其使用技术、刻印范围、刻印目的等，折射当时国家中央刻书的一些特点
三、简介欧洲的彩色印刷技术的起源
欧洲彩印技术与我国套版印刷技术的异同
木版画和后来的年画虽然与套印书同出一个源头，但是限于篇幅就不能详细的写了。此外，套印本与现代彩印书相比较，从中也可能发现人们对书的观念——如书的作用、阅读的意义等等的一种转向。最后一部分涉及外国出版史的一些内容。
一：论文题目
从汤显祖《牡丹亭》中杜丽娘人物形象
——看“发乎情，止乎礼”的时代性
二：论文观点来源
“发乎情，止乎礼”出自《论语》，是古代形容男女关系的。发乎情，即人的情感在男女之间产生。止乎礼，就是受礼节的约束。汤显祖所说的“情”是指包括*爱之欲在内的人生欲求。可汤显祖在《牡丹亭》中强调真情，至情的时候，他始终指向的仍是社会现实，表现出对现世的热情和对道德的关注，更重视“发乎情，止乎礼”的教育作用。
三：基本观点
《牡丹亭》中杜丽娘能突破自身的心理防线，逾越家庭与社会的层层障碍，勇敢迈过贞节观，为鬼时，以身慰情人；在死而复生之初，能婉言拒绝情人的求欢，“发乎情，止乎礼”。有人认为，这是汤显祖思想的矛盾性，它在突破传统的同时，又在墨守陈规，是一种退步。而我认为“发乎情，止乎礼”符合了那个时代的特征，而在现代，在女性贞操观念淡薄，过度追求个性解放的今天，其伦理道德意义就更为重要了。
四：论文结构
全文共分七节及结论。
第一节《牡丹亭》：介绍汤显祖及其作品《牡丹亭》中的主要人物及内容。
第二节《杜丽娘》：杜丽娘是人们心中至情与纯情的偶像，对于人物的塑造，我认为主要受汤显祖的文学思想和当时人们思想信仰的影响。
第三节《萌芽》：主要论述《牡丹亭》中杜丽娘爱情观的萌芽。她一面悲叹青春的虚度，个人才貌的被埋没；一面又执着于自由、幸福的追求，“一灵咬住”，始终不放。
第四节《冲破》：《牡丹亭》中杜丽娘死了，可是她的死不是生命的结束，而是新的斗争的开始。在摆脱了现实世界的种种约束之后，她果然找到了梦中的书生，主动地向他表示爱情，并以身慰情人，还魂之后还结为夫妇。
一、序论（1000字）
1、对民间信仰做一些概述
2、关于民间信仰研究的已有研究成果
3、本项研究的意义与构想
二、本论
（一）太谷县民间信仰的概况和特点（3000字）
1。概况
（1）三官爷
（2）五道爷
（3）关老爷
（4）奶奶
2、特点
（二）民间信仰与传统乡村社会（5500字）
1、民间信仰与社会的生态系统
2、民间信仰与社会的组织整合
3、民间信仰与社会的教化控制
4、民间信仰与社会的生活运行
三、结论（500字）
在清代太谷的乡村社会中，民间信仰为民众生活构筑了一个万物有灵的世界，形成其独特的信仰体系。民间信仰以其强烈的世俗性渗透于乡村社会之中，深深影响着民众的人生选择。
民间信仰是广大非教徒民众的超自然信仰，它包括多种观念与活动，而以神灵崇拜为核心。它与社会的生态系统密切相关，并存在于社会结构和社会生活的方方面面，发挥着多种多样的功能。总之，民间信仰与传统乡村社会的生态、结构、功能、生活都有不解之缘。它在该社会中具有不可忽视的地位和作用。
⑴钟敬文。《民俗学概论》[M]。上海文艺出版社。1998第。187页
⑵王守恩。《诸神与众生——清代、民国山西太谷的民间信仰与乡村社会》。中国社会科学出版社。20xx。第10页
⑶咸丰《太谷县志》。卷三。户口。第二十四页
⑴光绪《太谷县志》。卷三。风俗。第3页
⑵李文慧。《民间信仰与村落关系——以清代至民国的山西太谷为例》。第14页
⑶《重修三官庙告竣碑记》。嘉庆二十五年。《平、祁、太经济社会史料与研究》。第230页
⑷《山西通志》第47卷。中华书局1997年版。第225页
【内容摘要】xx年末以来，面对日益严峻的经济形势，国内房地产市场的有效需求被大大抑制，市场观望气氛浓重，楼市成交价跌量少，本科生毕业论文提纲范文。在传统营销模式下难以突围，房地产市场必然要依靠谋求营销创新来取得突破。本文从房地产市场全程策划、产品定位、客户定位、策划方案、包装方案、销售战术等方面简要分析如何进行创新，以及创新需要面临和解决的问题，供以参考，论文写作《本科生毕业论文提纲范文》。
【关键词】房地产营销创新营销策划定位产品客户
【目录】
一、房地产营销发展历程简要回顾
二、当前房地产市场面临市场新形势的挑战
三、传统营销策划模式已难以适应新的市场状况
四、新的经济形势下如何做到“创新营销
1、将房地产全程策划作为创新营销的基础
2、制定明确和精准的市场定位分析
3、建立以客户为导向的消费者关系体系
4、根据产品定位和消费者分析，进行产品创新
5、制定价值独到、具有可实施性的营销策划方案
6、销售推广的软、硬件包装
7、制定合理的销售战术
8、建立高效的成本控制管理体系
[摘要]我国刑事诉讼中超期羁押现象长期以来一直未能得到有效遏制，已经出台了的有关纠防超期羁押的制度也未得到真正落实。为此，本文在阐述了超期羁押的概念，危害性及其长期存在的原因的基础上，着重提出了一些解决超期羁押的对策：转变执法观念，提高执法人员素质；填补现行法律漏洞，完善羁押立法规定；完善对超期羁押的监督机制和救济程序；建立羁押的替代措施
[关键词]超期羁押概念危害性原因对策
前言
一，超期羁押的界定
二，超期羁押的危害性
（一）超期羁押严重侵犯犯罪嫌疑人，被告人的人身自由权
（二）超期羁押严重妨害了刑事司法程序公正的实现
（三）超期羁押妨碍了刑事诉讼的效率，增加诉讼成本
（四）超期羁押严重损害了法律的严肃性
三，超期羁押形成的原因
（一）重实体，轻程序的观念仍较为严重
（二）过于强调惩罚犯罪刑事诉讼目的而忽视了人权保障目的
（三）立法存在着一些明显缺陷
（四）缺乏行之有效的监督，救济机制
（五）落后的侦查手段和模式的制约
四，解决超期羁押的对策
（一）转变执法观念，提高执法人员素质
1，转变"重实体，轻程序"的观念
2，转变"重惩罚，轻人权"的观念
（二）填补现行法律漏洞，完善羁押立法规定
1，完善《刑事诉讼法》关于审前羁押的规定
2，完善《国家赔偿法》中关于超期羁押发生后的国家赔偿的规定
（三）完善对超期羁押的监督机制和救济程序
1，完善检察机关监督机制
2，建立超期羁押的救济程序
3，建立羁押的替代措施
结束语
注释
参考文献
论文题目：我国电子商务税收征管问题研究——以A市国税局为例
第1章绪论
1.1研究背景
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
1.2.2研究意义
1.3国内外研究综述
1.3.1国外研究综述
1.3.2国内研究综述
1.4本文的研究思路和主要内容
1.4.1本文的研究思路
1.4.2本文的主要内容
1.5本文的研究方法和创新点
1.5.1本文的研究方法
1.5.2本文的创新点
第2章电子商务的发展对税收征管的影响
2.1电子商务相关概念及发展状况
2.1.1电子商务的概念
2.1.2电子商务的特点
2.1.3电子商务发展状况
2.1.4电子商务税收发展状况
2.2税收征管相关理论
2.2.1税收征管的概念
2.2.2税收征管的要素
2.2.3税收征管的原则
2.3电子商务的交易过程和竞争优势
2.3.1电子商务通用交易过程
2.3.2电子商务竞争优势
2.4电子商务对税收原则的冲击
2.5电子商务对征管模式的影响
2.6电子商务对税务稽查的影响
第3章我国电子商务税收征管存在的问题
3.1电子商务税收征管存在认识误区
3.2电子商务税收征管制度不完善
3.2.1电子商务税收的制度缺失
3.2.2现行税法中关于电子商务规定是空白
3.3电子商务税收征管执行难度大
3.4国际税收问题加剧
第4章A市国税局电子商务税收征管案例分析---以服装业为例
4.1A市国税局简介
4.2A市国税局服装业电子商务税收征管的要求和目标
4.2.1A市国税局服装业电子商务税收征管的要求
4.2.2A市国税局服装业电子商务税收征管的目标
4.3A市国税局服装业电子商务税收征管新模式的具体改革措施
4.3.1征管机构方面
4.3.2征管人才环节
4.3.3纳税流程环节
4.3.4征管保障方面
4.4A市国税服装业电子商务税收征管新模式的成果
4.4.1行业税收增长明显
4.4.2税源监控能力提升
4.4.3税务检查次数减少
4.4.4干部业务素质加强
第5章国外电子商务税收征管的经验借鉴
5.1发达国家电子商务的税收征管
5.1.1美国电子商务的税收征管
5.1.2日本电子商务的税收征管
5.2发展中国家电子商务的税收征管
5.3国际上对电子商务税收征管达成的共识
5.3.1确保税收中性的原则
5.3.2确保税收法规易操作的原则
5.3.3研究制定先进的税务管理技术
5.3.4加强对电子商务反避税问题的研究
5.3.5加强国际交流与协调
5.4国际电子商务税收征管的经验借鉴
5.4.1电子商务征税的重要性
5.4.2加强国际合作，减少国际避税
第6章完善我国电子商务税收征管的对策和建议
6.1电子商务征税意识应统一
6.2明确相关税收原则
6.3充实现有税收法律体系
6.4利用先进互联网技术支持电子商务征税
6.4.1建立电子商务税务登记制度
6.4.2探索实施电子商务专用发票
6.4.3完善适应电子商务税源控管方法
6.4.4设计开发面向电子商务的税收征管软件
6.4.5构筑电子商务税收信息共享网络体系
6.4.6利用大数据算法支持电子商务税收征管
6.4.7CA数字证书应用
6.5加强电子商务征税的稽查力度
6.5.1加强电子商务稽查模式的创新
6.5.2加强对第三方的监督与完善
总结
参考文献
致谢
学年论文提纲格式范文
一、资本结构和公司治理概述(1000左右)
1、资本结构的涵义
2、公司治理的涵义
3、资本结构和公司治理的理论关系
二、我国上市公司资本结构缺陷分析(2000左右)
1、资产负债率偏低,偏好股权融资
2、流动负债水平偏高，负债结构不合理
3、国有企业国有股集中度较高，呈现出“一股独大”的特点
三、我国上市公司资本结构对公司治理的影响(2000左右)
1、大股东控制管理层任命,削弱代理权的.竞争
2、企业经营财务风险增强，债权人参与公司治理的积极性降低
3、股权过度集中，中小股东参与权利有限
四、优化我国上市公司资本结构和强化治理的对策建议(2500左右)
1、创建良好外部融资环境
2、大力发展企业债券市场,提高上市公司债券融资的比例
3、调整股权结构，降低国有股比例
4、建立和健全经营者的激励和约束机制
参考文献:
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[21]肖作平.股权结构、资本结构与公司价值的实证研究[J].证券市场导报,2003,(1):72-77
引言
一、课题研究意义
二、民族声乐表演艺术的界定
第一章民族声乐表演艺术审美之“声”
一、对“声”的解析
二、声音音色明亮圆润
1、科学的演唱技巧的运用
2、注重声腔的流动
三、民族声乐的声音符合民族审美倾向
第二章民族声乐表演艺术审美之“字”
一、对“字”的解析
二、精妙的吐字行腔
1、吐字清晰准确
2、行腔中字与字衔接连贯自然
三、民族声乐中衬词的独特作用
第三章民族声乐表演艺术审美之“情”
一、对“情”的解析
二、朴实自然的“情”
1、对声乐作品的深入理解
2、恰当准确的表现情感
三、丰富多彩、细腻真切的“情”
1、生活感受积累的真实情感体验
2、创造性的表现歌曲情感
2.1音色的变化表现特定的情感
2.2表演者正确的情感审美意识
第四章民族声乐表演艺术审美之“形”
一、对“形”的解析
二、“形”美在民族声乐作品中所描述的客观事物
1、自然景色
2、人物形象
三、“形”美在民族声乐表演者全身心的表演
1、民族声乐表演者自身舞台形象的塑造
2、真情投入的舞台表演
2.1表情生动，富有激情
2.2身段优雅，表演贴切作品
第五章民族声乐表演艺术审美之“韵”
一、对“韵”的解析
二、演唱语言的韵律美
三、民族声乐声音的风格美
四、民族声乐情感表达的韵味美
五、民族声乐表演的韵味美
1 绪论
1.1 选题背景
1.2 研究意义
1.3 论文研究内容和研宄范围
1.4 可能的创新与不足
2 国内外相关文献综述
2.1 公司财务特征与财务重述的关系
2.2 公司治理与财务重述的关系
2.3 财务重述动因
2.4 财务重述经济后果
2.5文献评述与启示
3 概念界定、理论基础与研宄假设
3.1 概念界定
3.1.1 财务重述概念的界定
3.1.2 债务融资概念的界定
3.2 理论基础
3.2.1 委托代理理论
3.2.2 信息不对称理论
3.2.3 行为学理论
3.3 研宄假设
3.3.1 融资需求和财务报告重述的关系
3.3.2 财务报告重述对债务融资的影响
4 实证研究设计
4.1 融资需求与财务重述相关关系研宄
4.1.1 样本选取
4.1.2 数据搜集
4.1.3 变量定义
4.1.4 模型设定
4.1.5 描述性统计与差异分析
4.1.6 自变量相关性检验
4.1.7 Logistic 回归分析
4.2 财务重述与债务融资相关关系研究
4.2.1 样本选取
4.2.2 变量定义
4.2.3 模型设定
4.2.4 描述性统计与差异分析
4.2.5 自变量相关性检验
4.2.6 线性回归分析
5 研究结论、政策建议和研究展望
5.1 研宄结论
5.2 政策建议
5.2.1 健全监管制度，加大处罚力度，落实赔偿责任制度
5.2.2 完善公司内部治理结构
5.3 研宄展望
本科论文提纲格式
一、撰写毕业论文的目的与作用
本专业毕业论文的目的在于全面考查学生在本科阶段在法语读写方面的学习成果，包括：
1)法语笔语表达能力：用法语分析、归纳、陈述、论述所选专题内容。
2)查阅法文文献、分析归纳原文资料的调研能力。
撰写论文本身是一个为将来做科研工作进行学习和训练的过程。
二、国际合作办学（贸易方向）毕业论文的主要内容和基本要求
本专业对国际合作办学3+1项目（贸易方向）毕业论文的要求不同于单一语言文学方向论文的要求，根据培养法语本科+专业方向的复合型人才的基本要求，参照法国商学院对商科
学生实践性写作一般规范，本专业规定3+1项目（贸易方向）毕业论文要求用法文撰写，论文应包括以下两个部分：
1、一篇在法国企业实习的实习报告，撰写要求以法方学校要求为准；
2、一篇小论文或评论，对有关国际贸易专题或法国商科教学方面的选题进行分析、思考和评论。小论文的撰写要求如下：
篇幅为a4纸4号字单倍行距打印稿不少于8页。
要求对选定专题进行分析、归纳和论证，提出个人的见解。
要求有标题、引言、正文(至少3个部分)和结论。
要求用中文和法文各写一篇150字的摘要，并列出关键词。
要求列出参考文献(bibliographie)：至少列出3篇正式出版物。
（论文的具体格式详见电子版范例。）
三、导师
导师主要由法方教师担任，具体安排由法方学校负责。我系教师负责论文的最后评阅和评审。
四、关于对文献的合法使用的要求
1)引用文献资料原文必须加注释(notes)，注明原文作者和出处。凡是不加注释地引用或翻译文献将一律被视同抄袭或非法引用，将严重影响论文评价（见评审标准）；
2)引用必须合理，符合论证逻辑，但一般不应长篇引用文献；
3)对资料中的事实或观点，可以根据论文论证的需要，在说明来源的情况下，用自己的语言进行归纳和概括，但所有参考资料均应列入文后的“参考文献”(bibliographie)中。
五、毕业论文的统一提交格式
论文要求交稿一式二份，并用3.5寸软盘上交word格式电子版。
每份论文必须包括下列各页：
1)封面(包括题目、作者姓名、年级、导师姓名、日期等)；
2)提纲或目录(包括各部分的页码)；
3)正文，如有必要可为各部分加小标题，部分之间空2行，自然段间空1行，各边适当留出空白，左边留出装订空白；
4)参考文献（bibliographie），要求至少列出2份参考文献，包括：作者、题目、版本、日期等；
5)notes(注释)；
6)如有必要可加annexe(附件)。
六、毕业论文的成绩考核
1.毕业论文的评阅工作
论文首先由法语系教授和正副系主任组成的论文评审委员会进行初评。程序是：导师给出初评分数，评审委员会成员进行评阅和复审，确定初评成绩。合格者方可参加答辩。
论文初评的评审标准如下：
1)格式达到要求10分
2)分析论证的逻辑性与合理性25分
3)法语表达的正确与通顺程度50分
4)文献引用的合法性与合理性15分
(注：严重抄袭者上述2)、3)、4)项均将大幅扣分)。
论文初评满分为100分，60分以上为“合格”，60以下为“不合格”。
2.毕业论文的答辩工作
论文初评后，论文评审委员会召开毕业论文
答辩会。要求论文作者用法语口头介绍论文的主题、主要论点和结论（5分钟），并用法语回答评委的提问（8分钟）。
评委根据答辩人表述内容的逻辑性与合理性、法语口语表达的正确与流畅程度打分，然后经评审委员会综合给出答辩评分。答辩的满分为100分。
3.毕业论文最终成绩的评定
论文的最终成绩由初评分占60％和答辩分占40％的比例计算评定。
评审委员会根据最终成绩对论文给出以下评语：
90分以上者为“优秀”，80-89分为“良好”，70-79分为“中等”，60-69分为及格，60以下为“不及格”。
4.被评为优秀论文者须提交以下文稿：
1）论文的中文摘要一篇；
2）论文的精彩片断3—4段，原文+中文译文a4打印稿，合计2页左右。
七、本专业毕业论文工作日程安排
参加“3+1”项目的毕业生应于6月底回国后立即向法语系提交论文，填写规定的表格。
7月1日左右由系评审委员会进行初评。
7月5日左右进行答辩。经评审委员会评定的最终成绩上报教务处。
有具体题目没？我给你题目和提纲。
毕业论文写作存在的问题及对策
转眼间大学生活即将结束，同学们毕业前都要通过最后的毕业论文，毕业论文是一种有准备的检验学生学习成果的形式，来参考自己需要的毕业论文吧！下面是我整理的毕业论文写作存在的问题及对策，希望对大家有所帮助。
一、存在的问题
（一）选题把握不准
选题是确定毕业论文研究的方向，是毕业论文写作的第一步。即使教学学院给提供了一些参考选题，但学生在选题时仍有不少问题。主要表现在：
一是追求热点，对药品现代物流、医药卫生体制改革、公立医院改革、药妆等兴趣浓厚，选此类热点课题的多，能够创新的少；
二是游离在所学专业或毕业实习之外，如在苏州礼来公司实习的医药贸易专业学生选题是“当前我国经济形势下的公路建设与发展”，在药品经营企业仓库实习的学生选题是“税收政策与促进就业的思考”，在山东步长制药实习的学生选题是“目前我国发展保障性住房的政策分析”等；
三是理论性太强，选题难度太大，超出了本科生能够把握的范围，如在药品检验所实习的同学选题是“药品供应保障体系构建研究”。
（二）拼凑现象严重
学生通过网络查找资料比较普遍，网络给学生带来便捷的同时，也打开了惰性的方便之门。直接从网络上下载他人的文章当然是严令禁止的，但拼凑却是屡禁不止。
一是拼凑法，从网络上下载几篇同类型的论文，通过剪接拼凑成一篇论文，往往结构混乱，内容不完整，甚至自相矛盾；
二是雷同法，几个同学的论文题目略有差异但内容雷同，甚至仅是顺序安排上略有差异；
三是穿越法，为通过文献检索方法核查，把不同专业师兄师姐或不同年度的毕业论文，稍作修改或拼凑，没有创新。
（三）文献使用不规范
毕业论文写作要求本科生学会检索和使用参考文献，但难如人意。
一是在正文中不注明资料来源，特别是数据资料，对从互联网取得的资料往往不注明网址；
二是不了解参考文献标注的格式，同一篇论文中标注方式各不相同，不了解对报纸、网站、会议的标注格式；
三是不熟悉参考资料引用的要求，出现正文标注的与文后的参考文献无对应；四是引用文献过于陈旧；五是引用文献过长，甚至涉及抄袭。
（四）行文不严谨
毕业论文写作要求本科生展现科研论文的写作能力，有时差强人意。
一是思路不清晰，缺乏基本学术论文写作训练；
二是基本概念解释不清楚，下定义的能力不够；
三是凑字数，为达到毕业论文字数要求，可有可无的材料大量引用，如“某某药品的市场营销策略”，在绪论中把该种药品的说明书一字不落地抄下来；
四是文章内容前后关联性不强，在原因分析、对策建议等方面，没有针对存在的问题进行分析。
（五）摘要撰写混乱
毕业论文摘要撰写混乱主要表现有：
一是没掌握毕业论文摘要撰写规则，目的不明确，方法交待不清，结果、结论模糊；
二是摘要内容与正文关联性不强。特别是正文在导师指导后有了重大修改，在摘要里没有体现；
三是英文摘要质量不高，有的甚至从网络上下载翻译软件“写作”英文摘要，以致出现语病、笑话也就不足为奇了。
（六）格式不规范
论文格式是毕业论文外在形式，但学生上交的毕业论文，格式五花八门。
一是标题序号不一致，多种序号混用；
二是图表不编号或编号混乱，甚至为扫描或截图；
三是数据不一致，使用不同的单位；四是全角、半角混用等。
二、对策
（一）提高对毕业论文重要性的认识
本科毕业论文是大学生本科阶段学习成果的全面总结，是对学生创新能力的考查，是实现高等教育培养目标的重要教学环节，是一所高校整体教学质量的直接反映。教学学院要高度重视，在教学安排，指导教师遴选，建立、完善毕业论文评价体系等方面多做工作，形成工作制度；指导教师要重视对学生的业务指导，重点抓好论文选题、研究方案、文献检索等；毕业生要高度重视，处理好毕业论文写作与完成实习工作的关系，主动与指导教师沟通，认真撰写，反复修改，展现研究性学习和实践性学习的成果。
（二）引导学生与指导教师的双向选择
指导教师对学生科研能力提高影响大。
一是指导和训练学生毕业论文写作，训练文献检索、方案编写等；
二是审查学生论文的规范性、真实性，审查参考文献、论文格式、英文摘要等的规范性；
三是把握学生毕业论文合格性，凡没有指导教师签字同意参加论文答辩的学生一律不能参加答辩。学生与指导教师双向选择，有利于提高指导效果。教师有自己的研究领域，在导师双选前，要公示指导教师的学识特长，方便学生选择指导教师，指导教师根据学生的论文选题方向选择学生。
（三）明确毕业论文质量标准
编制好学生毕业论文质量标准。
一是明确学生论文格式基本规范，制定统一的格式标准；
二是明确参考文献的时效性，一般以近三年内的资料为好；
三是适当放宽对毕业论文字数的要求，对本科生以不少于5000字为宜，要求学生观点表达清楚、问题分析透彻，结构完整，避免为凑字数而将无关紧要的内容大量地放入论文中，致使主题被淡化。
（四）设立学生科研课题
毕业论文应依托科研课题，一方面学生参与指导教师的课题，或者参加实习单位的科研，提高科研意识和科研水平，有利于写出高水平的毕业论文；一方面针对本科生参加科研课题机会少的困难，设立若干学生科研专项，结合实习岗位，确定与企业关联度高的选题，组织毕业生分组中报，以毕业论文为结题成果。立项课题以解决现实存在问题作为出发点和落脚点，对学生和指导教师都有一定的压力，也保证了论文的创新性。有了科研课题的依托，学生的科研积极性得到激发，资料收集、整理和研究能力得到锻炼，为毕业论文的写作积累研究方法、研究经验和奠定选题的方向，有利于提升毕业论文的质量。
（五）强化学术道德教育
必须独立完成毕业论文，规范引用参考文献，防止抄袭、剽窃他人学术成果。加强毕业生学术道德教育非常必要，一方面要将学术道德教育与学生的日常行为教育、大学生思想政治教育结合起来，与大学生就业教育、职业道德教育结合起来，另一方面对出现有违学术道德的，坚决不允许参加答辩或取消其答辩资格。引入论文检索比较相关软件，杜绝违背学术道德的行为。
（六）认真组织评阅答辩
在论文评阅和答辩时，指导教师都希望自己指导的学生能一次通过，担心影响教学评价结果；学生更希望自己的论文能一次性通过，否则会影响自己的毕业。毕业论文评阅是重要环节，评阅分组的关键是将指导教师与学生毕业论文按选题分类，采取分类评阅的办法，避免评阅中出现不公平。答辩是对毕业论文质量把关的最后一个重要环节，重点是防止形式化。在组织答辩活动中，要确定答辩组，实行组长负责制，采取答辩前确定重点提问教师，避免出现走过场的现象。
摘要： 当前大学生在论文的写作中存在许多的问题，这严重地影响了学生个人的发展和学校的发展。本文对大学生论文中存在的问题进行分析，提出应该发挥学校、老师及学生的作用，多管齐下，共同促进学生毕业论文写作质量的提高。
关键词： 写作 问题 对策
当前高校越来越重视大学生毕业论文的写作，重视论文写作研究的深度广度。在此期间发现了论文写作中的一些问题，偏离了论文写作的本意。那么，对于偏离论文写作初心的问题应如何解决呢？本文将就此提出对策。
一、毕业论文写作的现状分析及存在的问题
（1）缺乏主动性，不够积极。其一，由于有的论文指导老师与学生研究方向不一致，老师对于学生的研究内容不了解，所以缺乏有效指导，在一定程度上影响了学生研究的积极性。其二，有的专业要想有研究成果需要长时间去研究去探索，但是在论文写作时间较少的情况下，学生对于论文的写作积极性必然下降，同时也不利于科研的发展。其三，学校过度关注论文的查重率而忽视论文的质量，所以学生在态度上不重视论文的写作而只重视查重率。
（2）内容不恰当，结构松散。其一，表达不恰当。论文写作的过程当中，全篇都是介绍性的文字，或者是叙述、描写的文字较多，给人感觉像流水账一样，参考价值较低，不具有真正的实用性。其二，写作的思路不够清晰。①文中重点内容不够充实，而有些可以一笔代过的却浪费了大量的笔墨去研究；在同一个段落中经常会出现多个中心思想词，同时全文当中主次不分，不能突出重点，不能明确主旨思想。
（3）选题不恰当，定位不准。有的学生选题太大，没有从小的角度去研究深挖，而只是从表面上去研究研究而已；有的同学所选的题目与自己的专业关系不大，相关性不强；有的学生对于研究的内容不了解，并不知道研究问题的深度和广度，不知道如何写作，只是靠自己的兴趣就定题；还有的同学所选的题太旧，已经是过时的，没有创新点。这些都是选题不切合实际的表现。这些学生都没有从自己所学的专业出发，这些学生没有从实际出发，这都是不恰当的。
二、毕业论文写作中存在问题的产生原因
那么是什么原因导致上述现象的发生呢？
（1）缺乏写作的功底。在大学有的专业没有开设论文写作课程，例如：经济管理系、传媒系、书法系、美术系。学生不了解论文的写作格式，不了解写作要求和写作规范，学校也没有针对学生进行专业的`写作训练。有的专业虽然开设了相关的论文写作课程，但是学生没有认识到其重要性，没有很好地把握这次学习的机会。同时许多学生很长时间不接触写作，写作功底不深；不能得心应手地使用专业语言；文章的研究性也不强。
（2）思维方式较沉旧。由于受到专业因素的影响：文科生接受的多是死记硬背的知识，理科生则侧重培养严谨性。所以，都不善于创新。同时，由于本身受到专业知识的影响，本科生与研究生相比专业知识较少。很多同学缺乏创新的思想，没有自己独立的思考，思想比较沉旧，选题写作还是跳不出前人的框架，只是在前人的基础上小修小改。现在科技比较发达，资源获取更为方便，由于受到这种行为习惯的影响，大学生从小就形成直接百度的习惯，导致思维的局限性。
（3）查重上存在困难。有的学生存在大片的抄袭现象，毋庸置疑论文是通不过的。有的同学发现应用一些专业术语就会被查重，因此为了避免自己的论文出现飘红的现象就把专业术语改成自己的语言去表达。有的学生将本来一句很通顺的话前后颠倒语序，以过查重关。例如：法学专业学生写论文的过程中当需要应用法律条文去解决分析这个问题时，为了防止查重就只能自己去改动法条，有时候改得面目全非。
三、毕业论文写作中解决问题的对策
在毕业论文写作中存在这样那样的问题，深究其现象我们知道了原因所在，对此我们应该采取一系列的措施去解决这个问题，提高学生的论文写作质量。
（1）学校应培养学生论文写作能力。只有加强写作课训练才能从根本上解决学生写作论文中出现的大多问题。学校应该开设论文写作课程，让学生形成经常写作的习惯，这样学生才能写好毕业论文，才能成为一个合格的毕业论文写作者。同时对于论文写作的深入学习，有利于强化对中国文化的了解和认识。作为老师应该提高对学生写作的要求，督促学生更好地完成学习的任务，尽到老师教书育人的责任。学校也应该相应地加强管理，提高对论文的重视程度，让那些不主动学论文写作的人能静下心来研究写作。学生只有提升对写作的认识，才能以正确的心态去学习，去了解写作技能以及论文的写作方法与要求，端正自己的态度，才能更好地完成这项任务。
（2）学生提前做好论文写作的准备工作。资料的搜集对于写论文来说是一件非常重要的事，就像砖对于盖房子的作用那样。但有的学生却嫌太过于麻烦不去实际搜集资料，自己坐在那里凭空想象，凭空捏造，“假、大、空”，最终写成的论文缺乏实用性、研究性和可参考性；有的学生虽然态度端正，但是盲目地去搜集资料，资料找了一大堆却不知道哪些是自己的论文所真正需要的，不舍得放弃，也不会对资料进行取舍，导致写出来的作文“一锅粥”，中心思想也不明确。在搜集参考资料的过程中应该对上面这些情况加以重视，让自己搜集的资料更充分、更贴切地为论文写作服务。
（3）学生应该树立发散性思维方式。可能很多人同时就一个问题开展研究，那么，不同的写作者就要从不同的角度去研究，善于去发现不同，大家群策群力，这样问题才能更好地解决。如果一个问题大家都对此有了比较深入的研究，那么就不要再去研究这个问题了，而是要用发展的眼光，要善于去发现新问题，要有创新思维和意识。对于查重系统，学校应该根据综合考虑实际情况对系统加以完善，为学生更好地完成论文写作创造条件、创造环境。例如：增加学校图书库存，让学生多渠道获取研究资料，开设写作课提高学生写作能力。借鉴其他高校的经验，不能墨守成规。
大学生应该激发自身对所研究题目的兴趣。选题要以学生为主，如果选题不恰当老师再对其进行修改，而不是老师直接定题。老师应加强与学生的交流，建立和谐互动的师生关系，师生之间要进行思想交流和碰撞，更好地为论文写作服务。同时学校可以通过办板报、开讲座、开主题班会的形式潜移默化地影响学生，形成诚信的校风。因此，我们应该发挥学校、老师及学生的作用，多管齐下，共同促进大学生写作质量的提高。
注释：
①辛悦.大学生毕业论文撰写存在的问题及对策[J].读与写杂志，2012（10）.
参考文献：
[1]周欣宇.上海师大毕业论文事件始末[N].中国青年报，2006.
[2]康星华.高校毕业论文质量管理浅论[J].江西蓝天学院学报，2007（3）.
[3]郑琳.大学生毕业论文选题存在问题与对策[J].安徽科技学院学报，2008（4）.
[4]陈道兰.大学生毕业论文的写作与文献资料查找[J].重庆文理学院学报（自然科学版），2006（5）.
毕业论文的写作是成人高等教育英语本科专业教学大纲中一个极为重要的综合性实践教学环节，它是英语专业学生完成本科阶段学习的标志性作业，是对学生学习成果的综合性总结和考查，也是学生取得学士学位资格的重要依据。因此，毕业论文的写作是一个独立的、不可替代的重要的教学环节，它的重要性不言而喻。然而，随着成人高校招生比例的提高、教育投入资金不足、生源层次要求不高等多方面因素，使得成教学生的毕业论文写作水平令人担忧，如何提高成人教育学院英语专业学生毕业论文写作质量成为当务之急。为了解决这个问题，笔者以常州工学院成教学院英语专业学生为研究对象，分析当前毕业论文中普遍存在的问题，探讨这些问题产生的根源，并尝试提出提升论文质量的对策。
一 、论文写作过程中存在的主要问题
1、学生不重视毕业论文
由于在职的特点，在一定程度上影响了学生对毕业论文写作的态度。笔者发现学生对本科毕业论文的认识不足和主观态度不认真。在论文写作过程中，投入的时间极其有限，花费的精力少之又少。在部分学生看来，论文成绩不会影响其毕业，在这种功利之心的支配下，产生一种应付的心态；另外，一些学生认为自己已是成年人，指导老师不会太严格，老师一定会让过关的，只要应付一下就行了，这就导致他们在写作过程中出现消极的情绪，毕业论文问题较多。
2、学生盲目选题
选题缺乏科学性，缺乏现实指导意义。学生在选题时往往会根据自己的一时兴趣来定题，而且学生选题时对课题的了解不够充分，也没有一定的资料积累，只是很表面地根据题目来判断是否自己感兴趣的话题，因此这样盲目选题，导致论文写到一半后发现写不下去了，想要更改课题，或者只能勉为其难，硬着头皮往下写。还有个别学生选题时特别被动，没有自己感兴趣的课题，选题时举棋不定，最后甚至要求指导教师直接给他命题。
3、学生缺乏撰写论文的相关知识和能力
由于不少学生对如何撰写毕业论文知之甚少，平时又不注重对相关专业课题的思考、钻研，直到要毕业时才匆匆上阵。既不了解毕业论文写作的意义，也不知晓毕业论文的写作过程和毕业论文的基本格式，更谈不上查找资料、运用资料，盲目地选题、定题，这必然会影响论文的质量。
4、学生论文的书写格式不规范
学生对论文写作环节了解不到位，导致论文的格式不够规范。不少学生把论文的大写、缩写、斜体、字体、标题、序号、列举、着录等都当作枝节小事，无关紧要，完全忽略了这些方面的要求。因此，出现这样那样的问题，如论文的标题空泛，旨意不明，拟写的提纲、摘要、关键词不具备应有的功能；列出的参考文献不够规范，其结果是学生毕业论文的质量很难达到教学要求。
5、学生语言基本功差
较突出的问题是言语的表达，主要表现在两个方面：
（1）学生缺乏一定的理论修养与思辨能力，不会借助相应的理论知识对其论点予以逻辑分析，也不善于以清晰的思路、严密的论述阐明自己的观点，这就使得论文思路不清晰，论证层次欠分明。
（2）英语语言功底差，用词、语法错误百出，有的学生不会用英语表达，只好借助电子工具，结果机器翻译的东西，内容可想而知。
可见，语言基本功成了影响论文质量的一个非常突出的问题。
6、与指导教师配合不力
大多数学生根本不清楚如何撰写毕业论文，对写作过程中可能遇到的困难不清楚，甚至是毫无计划。即使是在这种情况下，很少有学生能够及时和指导老师沟通并请教老师，很大部分因素是学生认为毕业论文就是随便写写，于是我行我素，东拼西凑将就了事。结果是指导老师经常抱怨老是联系不到他们的学生，因为学生总是以工作太忙为借口。
二 、导致学生毕业论文质量不高的原因
1、学生的学习动机
很多学生表明自己读书就是为了增加就业砝码，说白了就是“混文凭”.这样不纯的入学动机导致学生的学习动力不足，缺乏研究意识。安心学习、静心做学问对他们来说是不可能的事。他们的主要注意力不在学习和科研上，而在于其结果；其努力的目标不在于如何去完成任务，而在于完成任务的回报。为了文凭而学习成了部分学生的真实写照。因此，此类学生在论文写作过程中，会寻求用最少的时间完成学业，以最小的努力获得足够的学分和完成粗制滥造的毕业论文。
2、学校的课程设置
目前我校成人教育课程设置上存在一些问题，在一定程度上制约了学生学习能力的发展。主要表现在：专业课相对较多，综合实践课少；课程设置随意性较大，“因人设课”现象较普遍。这就导致学生的基础理论知识不够宽厚，对基本概念的理解十分肤浅，在论文写作过程中缺少问题意识，不会发现问题。另外，学生学习的很多知识要通过实践才更有意义和价值，而理论课多，实践课少会影响学生的科研实践能力，从课堂上学到的知识仅停留在课本上，不能通过相应的科研实践使其变成自己的知识，同时阻碍了学生进一步开展创新活动。同时，我国大部分成人教育培养缺少论文写作课程，因此学生在学习阶段很少参与科学研究，没有科研论文写作的经验。进入写作阶段也是从模仿论文写作起步的，由于缺少论文写作方法和技巧，到了写论文的时候就难免出现这样那样的问题。
三、 解决对策
为了加强本专业学生毕业论文写作教学管理，提高学生毕业论文的质量，实现培养目标，针对本专业毕业论文写作过程中存在的问题，笔者提出以下建议：
1、强化学生对论文写作重要性的认识
无论是学校还是指导教师，都应向学生强调毕业论文的重要性，要求学生把毕业论文写作放到一个重要的位置上，认识到毕业论文写作是完成本科教学内容的重要步骤，是全面检验学生综合素质与实践能力的主要手段，是学生毕业资格认证的重要依据，强化学生撰写毕业论文的内在需求。从以往的经验和现实的情况看，即便将来毕业生不是主要从事研究工作，专业写作能力的强弱同样会影响到其择业和未来的职业生涯。
2、完善课程设置，改革教学方式
建议在成教学生培养计划中，适当增加关于科研方法的课程内容，提高学生应用综合研究方法的能力。开设一些关于从选题到开题再到写作，从理论知识到写作等全方位的论文写作方面的选修或必修课程。这些课程内容应该包括论文写作的目的、意义、特点、写作原则、方法和论文写作需要遵循的各种规范、标准和语言习惯等。强调该课程是本专业课程体系中的重要组成部分，通过论文写作课，要端正学生的写作态度，构建学术道德，使其掌握写作规范，提高写作能力，最终培养创新能力。此外，学生进行课程学习不仅要学习知识，更应在学习过程中激发学习动机，发挥其潜力，创造性地进行科学研究。因此，在本专业课程教学方式上应灵活多样。教师在课堂教学中应渗透研究意识，以自己的教学为示范，让学生从教师分析问题的角度、方法中受到启迪，从而培养学生自学的主动性和探索的积极性，提高他们分析问题、解决问题的能力。
参考文献：
1、李尚凤、李美能、韦艳梅《广西英语课程与教学论硕士学位论文调查和分析》[J].广西教育学院学报，2011（3）
2、舒玲娥，《论学位论文写作中的选题》[J].文学教育，2010（15）
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5、张霖欣、代玉华《试论英语学术论文写作中的文献参考与利用》[J].黄河科技大学学报，2007（6）
随着个人的文明素养不断提升，报告的适用范围越来越广泛，报告成为了一种新兴产业。那么大家知道标准正式的报告格式吗？以下是我收集整理的室内设计毕业论文开题报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
一.选题的依据
现代室内设计要求理性、简洁、功能至上，随着科学技术的发展和人类文明的进步，生活质量不断提高,现代人觉得现代简约风格的装修更适合自己的房子,自己的生活.现代简约风格的家居设计起源于1919年成立的包豪斯学派的现代风格，其核心是实用功能主义风格。
重视功能和空间组织、结构的形式美，其造型简洁，尊重材料本身的性能，自身的质地及色彩配置效果。
现代风格在材料上，首选铁制构件、铝塑板或合金材料;在设计上，会把机构组织暴露在外，注重室内外、整个房间的沟通与搭配;在颜色上，多用白色、灰色作为主基调色，并搭配其他颜色的家具，表现个性及张力。
简约风格多以规则几何，线条为主要元素，突出功能美。
较多采用黑、白、灰等中间色为基调色，也可适当搭配其他色系，起到跳跃眼球的功效，亦能活跃室内气氛，让生活为之更加轻松、和谐。
适合高级白领、单身贵族。
而在此基础上人们对室内家装的设计要求也越来越理性化,具有人性化功能的室内设计应运而生。
它的新式概念,亲切,自然,广受大众青睐,已成为现今的主流。
二、课题研究的主要内容及拟解决的主要问题
(一)主要内容:
1.将120平方的户型设计成现代简约风格的室内空间;客户是一对年轻的新婚夫妇，两人都是高级白领，收入在中等偏上，没有孩子，平时工作忙碌，没有太多的时间来打扫房间，所以选择现代简约风格，简单，实用。
2.现代室内装饰行为中的人性化设计的具体表现;
密斯凡得罗提出“less is more”，并由“少即是多”衍生出简约主义，倡导“简约而不简单”的生活哲学。
在横平竖直的干练中寻求一种平衡的美感，用更加精细的工艺与考究的材质，展现出工业化社会独有的精致与个性。
富于时代感的空间内外通透，在没有任何多余的精炼风格中，高雅品味表露无遗。
现代简约风格特点:
(1)室内空间开敞、内外通透，在空间平面设计中追求不受承重墙限制的自由。
(2)室内墙面、地面、顶棚以及家具陈设乃至灯具器皿等均以简洁的造型、纯洁的质地、精细的工艺为其特征。
(3)尽可能不用装饰和取消多余的东西，认为任何复杂的设计，没有实用价值的特殊部件及任何装饰都会增加建筑造价，强调形式应更多地服务于功能。
(4)建筑及室内部件尽可能使用标准部件，门窗尺寸根据模数制系统设计。
(5)室内常选用简洁的工业产品，家具和日用品多采用直线，玻璃金属也多被使用。
现代简约家具风格特点:
(1)强调功能性设计，线条简约流畅，色彩对比强烈，这是现代风格家具的特点。
(2)大量使用钢化玻璃、不锈钢等新型材料作为辅材，也是现代风格家具的常见装饰手法，能给人带来前卫、不受拘束的感觉。
(3)由于线条简单、装饰元素少，现代风格家具需要完美的软装配合，才能显示出美感。
例如沙发需要靠垫、餐桌需要餐桌布、床需要窗帘和床单陪衬，软装到位是现代风格家具装饰的关键。
现代简约装饰品风格特点:
现代简约风格饰品是所有家装风格中最不拘一格的一个。
一些线条简单，设计独特甚至是极富创意和个性的饰品都可以成为现代简约风格家装中的一员。
(二)拟解决的主要问题:从户型上看，空间布局趋向合理，首先保证原空间的合理性，其次尽可能大合理利用空间，从硬装和软装各方面体现现代简约风格的特点,符合现代人的居住理念.并从中体现现代室内装饰行为中的人性化设计与现代室内装饰行为的关系.
1、从空间分布上看:有主卧、次卧、书房、客厅、餐厅、厨房、主卫、客卫以及两个阳台。
空间布局较合理。
在设计中，注意的是主卧的空间利用，从原图上看主卧的面积与客卧差不多，所以我在设计中减小了主卫的空间，以扩大主卧的面积，使其与次卧区分。
而书房的位置在厨房的对面，从而我觉得不适合做卧室，并且从客户关系来说，没有必要做三间卧室。
所以这两个问题是设计中要重点解决的问题。
2、从风格上来看:从硬装的墙面刷漆和地板铺设，到软装的家具和装饰品的选购，无不体现现代简约风格。
墙面准备大部分涂白，只在某些需强调的地方采用其他颜色。
所有的家具都遵循简约却不简单的原则。
尽量避免大量繁复、奢华而不实用的设计。
3、人性化的设计也是本次设计中的一个重点，比如，主卧窗台比较的大，那么我就把它铺上大理石，再放上两个抱枕，白天可以坐上面看书，晚上可以看星星。
这就是遵循了以人为本的原则。
设计中小到一个杯子，大到组合沙发，如何使设计体现人性化也是一个待解决的问题。
三、课题研究方法及实施方案
(一)研究的方法:
1、大量收集与本设计相关的文献资料，仔细的阅读与分析;
2、运用已经掌握的信息跟文献资料，比较分析;
3、确定设计定位，绘制草图;
4、进行正图绘制，经指导后进行改良设计.
(二)实施方案:
1.认真的阅读设计任务书，明确设计任务;
2.收集空间规划设计的相关资料，并对户型进行详细的分析;
3.结合户型的分析，对方案进行构思;
4.对构思进行讨论，对方案中存在的问题进行认真的探讨，分析存在的原因并进行修改。在多方案讨论的基础上最终确定空间规划方案;
5.完成总平面cad图、立面图;
6.完成效果图的绘制和设计说明的`编写;
7.完成空间规划设计和文本制作;
四、进度安排:
一、20xx年11月——教师设计课题准备及汇总;
二、20xx年12月——学生选题、汇总及调整;
三、20xx年1月——毕业设计课题下达(提供学生详细设计资料，包括(设计要求、原始图纸、成果要求、设计安排等);各教研组上交毕业设计课题、选题汇总资料;
四、20xx年2月-5月23日——顶岗实习期间须完成的毕业设计任务
1、20xx年3月上旬——要求上交开题报告;
2、20xx年3月下旬——设计草案，完成初期检查;
3、20xx年4月——全部施工图纸，完成中期检查;
4、20xx年5月上旬——效果图、展板、设计说明、ppt等资料;
五、20xx年5月24日——6月16日
1、要求全体毕业生到校，修改、调整或完善毕业设计;
2、指导教师和学生整理有关资料;
3、学生将定稿设计资料输出、打印、刻盘，并完成毕业答辩等.
五、预期的阶段成果及最终成果
(一)预期的阶段成果
1.准备阶段
结合设计主题完成场地的测绘和设计方案的构思，方案确定与修改。
2.设计阶段
按时完成总体的规划设计，总体的规划设计进行深入的检查，以确保完成的设计是最终成果。
总体的规划设计主要包括方案设计和cad平面图、立面图、效果图的绘制。
3.深化和整理阶段
完成总平面图、立面图及效果图的绘制，完成设计说明及图册排版，制作目录。
(二)最终成果
完成设计说明的编写并打印装订成册，完成毕业设计。
即设计图纸一套:设计说明、平面图、立面图、效果图。
六、开题理由:
现代人快节奏、高频率、满负荷，已让人到了无可复加的接受地步。
人们在这日趋繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精神的空间，这是人们在互补意识支配下，所产生的亟欲摆脱繁琐、复杂、追求简单和自然的心理。
简约主义是由上个世纪80年代中期对复古风潮的叛逆和极简美学的基础上发展起来的，90年代初期，开始融入室内设计领域。
本设计旨在以简洁的表现形式来满足人们对空间环境那种感性的、本能的和理性的需求.我将在此基础上对此做进一步的研究。
我已完成毕业设计与设计说明撰写的前期准备工作，可以在此基础上进行正式的设计，现申请开题。
一、研究意义
特别是代表着中国新一代势力地80后、90后地大学生们，他们顶着强大地工作和住房地双重压力，为社会主义建设奋斗着，他们地住房问题已经成为全社会关注地热点问题。蜂巢公寓就是为了解决目前一些正在求职地毕业大学生租房困难而设计地一种快节奏紧凑型公寓，希望能达到高度节省空间及运营成本，低碳、环保等特点。齐全地设施在满足大学生居住地同时，还在心理，健康等方面给予关怀，打破常见闭塞空间地思维定式，创造新型地快节奏开放式生态居住空间。小区地生态景观设计就是其中一个重要组成部分。
人们在面临学习、工作与生活压力时，总渴望能找到一个休闲居住场所来减轻这份紧张，调整情绪，融入到优美地、恬淡地生活空间去享受那一份宁静与轻松。营造自然和谐、健康舒适地居住环境，追求建筑与景观地融合，自然与人地和谐共生，它随着时代背景及意识形态地发展而发展，并呈现新地特色。
二、课题关键问题及难点
蜂巢公寓社区地意义在于用较低地成本来解决最大程度地大学生以及外来人口地临时居住问题，因此，如何采用相对较低地成本来建造出功能性相对较强地公寓建筑是一个难点，这不仅要考虑到材料地使用，还要最大程度地满足其应有地需求。
同时，环保也是此次项目地一个重点，环保节能一直是如今热门地话题之一，如何合理地运用材料，搭配材料，将这个公寓建筑设计得环保节能也是本次项目能否成功实现地一个重要地突破口。
以建筑设计为着眼点，生态建筑主要表现为：利用太阳能等可再生能源，注重自然通风，自然采光与遮阴，为改善小气候采用多种绿化方式，为增强空间适应性采用大跨度轻型结构，水地循环利用，垃圾分类、处理以及充分利用建筑废弃物等。仅以上几个方面就可以看出，不论哪方面都需要多工种地配合，需要结构、设备、园林等工种，建筑物理、建筑材料等学科地通力协作才能得以实现。
三、文献综述
当今世界，人口剧增，资源锐减，生态失衡，境遭到严重破坏，人类生存和发展与全球地环境问题愈演愈烈，生态危机几乎到了一触即发地程度。在严峻地现实面前，人们不得不重新审视和评判我们现时正奉为信条地城市发展观和价值系统。
为了建筑、城市、景观环境地可持续，建筑学、城市规划学、景观建筑学学科开始了可持续人类聚居环境建设地思考。许多有识之士逐渐认识到人类本身是自然系统地一部分，它与其支撑地环境休戚相关。在城市发展和建设过程中，必须优先考虑生态问题，并将其置于与经济和社会发展同等重要地地位上; 同时，还要进一步高瞻远瞩，通盘考虑有限资源地合理利用问题，即我们今天地发展应该是满足当前地需要又不削弱子孙后代满足其需要能力地发展。这就是1992 年联合国环境和发展大会里约热内卢宣言提出地可持续发展思想地基本内涵，它是人类社会地共同选择，也是我们一切行为地准则。建筑及其建成环境在人类对自然环境地影响方面扮演着重要角色，因此，符合可持续发展原理地设计需要对资源和能源地使用效率、对健康地影响、对材料地选择等方面进行综合思考，从而使其满足可持续发展原则地要求。近几年提出地生态建筑及生态城市地建设理论，就是以自然生态原则为依据，探索人、建筑、自然三者之间地关系，为人类塑造一个最为舒适合理且可持续发展地环境地理论。生态建筑是21 世纪建筑设计发展地方向。
一、毕业创作（设计）题目
别墅空间设计
二、创作（设计）的目的及意义
目的：
室内设计的目的是通过创造室内空间环境为人服务，设计者始终需要把人对室内环境的要求，包括物质使用和精神两方面，放在设计的首位。给人创造一个舒适、实用、安全、健康、优美的室内环境，所以，设计初期，首先考虑的应该是满足使用功能的要求，另外，还要满足视觉、听觉、触觉等生理和心理享受，这就需要设计师把握分寸，处理好实用与美观的关系，在这次设计的过程中，不断发现设计与生活的结合技巧。不断破传统的理念,将设计与生活牢牢结合在一起,从而得到好的作品和好的心理升华。 意义：
在现代建筑条件下，创造合理完善的建筑室内环境，以满足人们不断增长的物质和精神生活需要。当今室内设计越来越受到重视，是由于它具有很强的社会基础和充分反映时代的需要。 自从人类有了建筑活动，室内就是人们生活的主要场所，并开始对室内环境有所要求。随着社会的进步和发展，室内环境的要求也在不断更新发展与不断丰富多彩。室内设计的任务就是综合运用技术手段，考虑周围环境因素的作用，充分利用有利条件，积极发挥创作思维，创造一个既符合生产和生活物质功能要求，又符合人们生理、心理要求的室内环境，设计是一种文化，它应该体现出时代物质文明、精神文明的趋向，它是时代信息反馈的总和，同时他更应该反映出一种文化一种风格一种文化底蕴的内涵，中国一个历史文明的古国，我们自己的风格就是一种文化。中国风吹向我们的是设计上的清新、审美上的清新、表达上的清新！
三、创作（设计）表达的内容
室内设计是根据建筑物的使用性质、所处环境和相应标准，运用物质技术手段和建筑设计原理，创造功能合理、舒适优美、满足人们物质和精神生活需要的室内环境。室内设计师虽然接触到多种装饰材料，但设计作品绝不能成为各种材料的堆砌，不尽其穷不成为设计的理念是一种没落的消极设计，设计师应合理而巧妙的利用不同材料，来体现自己的设计，并且要经常注意材料的变化，可能的条件下，争取使用最新的环保材料和地方材料，作为创造健康、安全、优美的室内生活空间的基本保障。这一空间环境既具有使用价值，满足相应的功能要求，同时也反映了历史文脉、建筑风格、环境气氛等精神因素。明确地把“创造满足人们物质和精神生活需要的室内环境”作为室内设计的目的 。
1．空间形象设计：就是对建筑所提供的内部空间进行处理，对建筑所界定的内部空间进行处理，并以现有空间尺度为基础重新进行划定。在不违反基本原则和人体工学原则之下，重新阐释尺度和比例关系，并更好地对改造后空间的统一、对比和面线体的衔接问题予以解决，建筑室内空间往往以自身形象（包括空间形式、节奏和秩序）和相关的装饰手段来反映时代和社会特征，不同的室内空间表现不同的环境气氛和具有不同的艺术感染力。
2．室内装修设计：主要是对建筑内部空间的六大界面，按照一定的设计要求，进
行处理，也就是对通常所说的天花、墙面、地面的处理，以及分割空间的实体、半实体等内部界面的处理。
3．室内物理环境设计：这部分内容主要是对室内空间环境的质量以及调节的设计，主要是室内体感气候：采暖、通风、温度调节等方面的设计处理。
4．室内陈设艺术设计：主要是对室内家具、设备、装饰织物、陈设艺术品、照明灯具、绿化等方面的设计处理。
5．室内空间材料设计：筑空间是由一定实质材料的界面所组成，选用不同材料的结构和围护构件，按照材料，基本性能和力学规律围合成的室内空间，具有满足使用功能和人的审美要求双重特征。运用不同材料，在室内出现不同形式的空间界面（如蓬波杜中心的金属结构天棚、居室中的木屋架等）在室内产生各种形式的线、面、体等空间构成要素，这是材料与结构对室内环境产生的综合影响。某些新材料构件的应用，如大型玻璃隔断，使室内空间出现通透感，大大丰富了室内空间层次变化，这些都改变了传统建筑形式和它的设计方法。所以从某种意义上讲，室内空间的整体形象是材料，结构和空间共同体现的一种综合性艺术形象。
四、毕业创作（设计）任务要求及实现预期目标分析
任务要求:
“为人民服务，这正是室内设计社会功能的基石。”这次别墅的设计的目的是通过创造室内空间环境为人服务，我始终需要把人对室内环境的要求，包括物质使用和精神两方面，放在设计的首位。一方面需要充分重视科学性，另一方面又需要充分重视艺术性，在重视物质技术手段的同时，高度重视建筑美学原理，重视创造具有表现力和感染力的室内空间和形象，创造具有视觉愉悦感和文化内涵的室内环境，使生活在现代社会高科技、高节奏中的人们，在心理上、精神上得到平衡。
目标分析:
在设计的过程中必定存在矛盾错综复杂，问题千头万绪，我需要清醒地认识到以人为本，为人服务，为确保人们的安全和身心健康，为满足人和人际活动的需要作为设计的核心。当然也要从实际出发。作品一定是科学性与艺术性、生理要求与心理要求、物质因素与精神因素的平衡和综合。
五、完成毕业创作（设计）工作方案及进度计划
工作方案:
在设计前综合运用所学基础理论、专业知识和基本技能（如检索文献、写作、翻译、绘图、计算机应用等）。收集加工各种信息，获得新知识。整理自己的思想,然后在老师的指导下严格要求自己，培养自我勤奋、严谨、求实的科学态度，培养自我的创新意识、创新能力和实践能力。 通过毕业设计实践，使自己对综合运用知识的能力，调查研究及应用文献资料的能力，方案论证比较的能力，造型审美、创意表现能力等受到综合训练。
进度计划:
首先选好自己设计题目,主题。了解别墅是怎样的概念,在巩固概念的基础上构思设计目标,效果。严格遵守设计要求,要在自己脑海中有一个完善的想法,在按照清晰的思路去设计。下一步就是设计图纸,制作模型。最后配上详细的文字说明。
第一周完成资料收集工作；
第二周开题；
第三周完成项目设计；
第三周设计报告撰写设计报告及设计作品的自评自查、完善、准备答辩；
六、毕业创作（设计）总结
一转眼四年就过去了，这次的毕业设计，对我来说是一次很大但是很好的考验。也是这四年来对室内设计知识的一个总结。我会尽自己最大的努力，来对付重重困难。并且会严格要求自己，每个细节都会认真仔细的去完成。也会通过这次的设计，学到更多、更新的室内设计知识，充实自己的设计概念。最后交给老师们一个满意的答卷。也给自己以后的设计道路上，增添一份自信的力量
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
“经济适用房”政策实施中的问题探讨
房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收5.5%交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。5.5%营业税20%个税扑朔迷离5.5%的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房：抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房：投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房：该出手时就出手时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：5.5%5年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。