我国房产税的实证研究论文目录

有点冷啊看来，

房地产行业股利分配的新趋向及对企业价值的影响分析一、引言自中国住房体制改革以来,房地产企业象雨后春笋般应运而生,经过 20 多年的磨练 和洗礼,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。 一批优秀的房地产公司活跃在中国的经 济舞台上，引领着整个行业的发展。但是作为房地产业整体来讲还处于成长发展阶段， 存在所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰等等问题，这也使房地产业成为 争议的焦点。而学者们对于房地产行业股利政策的分析，基本上都是以对于整个市场分 析来代替，房地产市场的特点决定了其股利政策及其对于企业价值的影响有其独特的地 方，房地产公司应该根据行业特点与企业差异，制定适合自己的股利政策，来消除市场 其对自身不利的影响。 需要强调的一点是，由于房地产行业发展较快，企业间发展差异比较大，因此本文 对于整个行业的研究，是以对于地产类上市公司的研究为主说明分析的，一方面上市公 司的企业规模和经营业绩比较好，能代表行业发展的方向，另外一方面是由于上市公司 的财务比较公开，也便于本文的分析研究。二、我国房地产公司及房地产行业的概况 国房地产公司及房地产行业的概况（一）我国房地产行业的发展及现状 房地产业是国民经济发展的晴雨表,房地产市场的发展对于增强区域产业综合竞争 力具有重要意义。一批优秀的房地产公司活跃在中国的经济舞台上，引领着整个行业的 发展。我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一 轮的房地产开发可谓 “如火如荼” 全国的住宅开发、 ， 竣工面积及销售价格更是叠创新高， 中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著， 有统计数据显示，1998 年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的 ，而到 2004 年则高达 47%，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在 50%左 右， 2006 年， 全国房地产开发投资为 万亿元， 占当年全社会固定资产投资的 17. 6%， 占当年 GDP 的 ，远高于国际公认的房地产开发投资占比重 5%的合理水平。①另外， 最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大 中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽我们从表 中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都呈现上涨趋势。 2005 年比 2004 年的房价指数上涨 、土地价格上涨 、房屋租赁价格上涨 。 （二）我国房地产公司的经营状况及其对股利政策的影响 到 2006 年底，沪深两市房地产企业一共 83 家，总市值一共 亿元，流通市 值一共 亿元，占总市值的 ，可以看出从股权分置改革以来，房地产市场 的开放程度在整个资本市场中走在前列，其股利政策也更具有说服力。两市房地产企业 平均主营业务收入为 万元，净利润为 万元，市盈率为 。 同中国深沪市上市公司其他行业市盈率比较，房地产类上市公司居中等偏上水平，说明 房地产业仍处于高利润行业。平均每股收益为 元低于 的市场平均水平。 从纵向比较来看，2006 年房地产板块的平均每股收益远高于 2003 年的 元，其他 指标如主营业务收入，利润总额，净利润等都较 2003 年有大幅度提高，其中万科、招商 地产、中华企业等地产类上市公司业绩增长都在 50%以上，充分表明近年来国家宏观调 控对房地产类上市公司的业绩没有产生较大的影响。② 一般而言，公司分配利润应当遵循“多盈多分，少盈少分，无盈利不分配”的原则。 我国上市公司在派发现金股利时也基本遵循了这一特点，即盈利水平高的公司采用派现 方式的比例也高，而盈利水平低的公司采用派现的比例也就相应比较低。从表 可看 出，从 1998 年到 2006 年，每一年度内，派现的公司比例随盈余程度的上升呈现出上升 的趋势。三、股利理论及股利政策（一）股利理论的发展及类型 1.股利无关论。米勒教授与莫迪格莱尼教授于 1961 年 10 月份共同署名发表的《股 利政策,增长与股权估价》一文中指出:股利政策无论是对企业的股票价格还是资本成本 都没有影响。这就是所谓的股利无关论。MM 认为,企业价值取决于企业的基本盈利能力 及其风险程度,而与如何在股利和留存盈利之间进行税后利润的分摊没有关系。 即在完全 资本市场中，理性投资者的股利收入与资本增值两者之间不存在任何区别。 2.“手中之鸟”理论。在 MM 股利无关论中,MM 假设股东对现金股利与资本利得没有 偏好。而戈登与林特纳则认为,这一假设并不现实。在一般情况下,股东会偏好于获得现 金股利,而不喜欢管理者将盈利留存在企业中进行再投资,在将来获得资本利得。 3.纳税差异理论。以上两种股利政策均没有考虑投资者的实际纳税环境。根据国际 惯例,在通常情况下,股利适用税率要高于长期资本利得适用税率。这种税率结构势必会 影响到股票投资者对股利的看法。② （二）股利政策的类型 1.固定或持续增长的股利政策 这一政策是将每年发放的股利固定在某一固定的水平上并在较长的时期内不变，只 有当公司认为未来盈余会显著、不可逆转地增长时，才提高股利发放额。2.固定股利支付率政策 固定股利支付率政策即公司确定一个股利占盈余的比率，长期按此比率支付股利的 政策。 3.剩余股利政策 剩余股利政策是在公司有着良好的投资机会时，根据所确定的最佳资本结构测算出 投资所需的权益资本，先从盈余中留用，在满足了投资项目所需的权益资本之后，若有 剩余，公司才将剩余部分作为股利发放给股东。 4.低正常股利加额外股利政策 低正常股利加额外股利政策是在一般情况下，每年只支付固定的、数额较低的正常 股利，只有在公司经营非常好时，才根据实际情况向股东发放额外股利。 （三）股利理论与政策对于房地产企业的实际意义 对于房地产企业而言,按照 MM 股利无关理论,无论股利支付率如何变动,对股权资本 成本和股票价格不会产生任何影响。 按照股利的 “手中之鸟” 理论,企业发放的股利越多, 投资者认为投资的风险越小,股权资本成本会降低。在其他因素不变的情况下,企业价值 将因此而增加。即股利支付率越高,企业价值就越大。而按照纳税差异理论,投资者更加 偏好于资本利得。支付的股利越多,由于投资者需按较高的税率交税,他们会向企业要求 更高的报酬率来弥补由于纳税而造成的损失。因此,股利支付率越高,股东的要求报酬率 越高,企业价值越小。以上三种观点是最为主要的几种股利理论,但它们的结论却差异甚 大。 管理者在具体制定股利政策时,一定要考虑各种因素,权衡各方面利弊,力争使公司的 股利政策有助于企业价值的提高。 经过对各种股利理论的分析可以了解,股利支付虽说不会对企业现金流量产生直接 影响,但却可以通过各种途径影响到企业价值,比如股权资本成本会因股利政策的改变而 改变。管理人员必须认识到,证券市场尤其是股票市场对企业决策的反应绝对不容忽视, 它直接关系到企业未来的投资与融资环境,关系到企业的持续发展。四、房地产行业股利分配政策的新趋向（一）我国上市公司的股利分配政策的特征 目前我国上市公司对股利政策普遍不够重视， 股利政策制定的盲目性和随意性很大， 部分分配方案既不符合财务决策的相关原则，也不符合股东利益的要求，这种股利分配 政策的弊端有：首先，损害了投资者利益，使投资者获取的投资收益与承担的投资风险 严重不对称：其次，一些上市公司热衷于送红股，使股本规模迅速放大，股东权益被高2. 股利分配受到配股行为的影响分配现金股利，辅以资本公积金转增股本，多元化的分配方式体现处我国房地产市场的 不断自我摸索，成长。 截至 2008 年 5 月，我国 83 家房地产上市公司中，以分配混合股利为主要形式的有 46 家，占到总数的 55%，这充分体现了混合股利政策对于地产上市公司的重要意义。这 是房地产行业在 2007 年取得飞速扩张的结果， 体现了地产公司对于资金流的渴求， 不管 是以公积金转增的形式，或者是送股的形式，目的是为了将利润留在公司，而少量的现 金分红则是为了提升股东的信心，以便股东更多的资金投入公司，另外还可以提升债权 人对于公司的信心以及公司的信用评级，以便取得更多的资金。在中国的房地产行业发 展完全成熟以前，分配现金股利，辅以资本公积金转增股本，多元化的分配方式将继续 发挥着不可替代的作用，也将成为未来房地产行业股利分配政策的主流。 (三)股权分置改革对房地产行业的重要影响 股权分置改革是国家解决流通股和非流通股对立的股权分置问题，而解决这样一个 问题它所使用的工具就是送股对价，即是非流通股股东向流通股股东支付对价，例如物 华股份，非流通股股东每 10 股送股数达到了 股，送出率达 ，这种方式构成 了行业股利政策的一种形式和手段。 地产类上市公司股改始自物华股份与华发股份，2005 年 6 月 20 日，物华股份、华 发股份成为第二批 42 家股改试点的上市公司之一，拉开了地产类上市公司股改的帷幕。 随后，股改由试点阶段转入全面推进阶段，以每批 20 家左右的“匀速”推进，先后共有 八批 197 家上市公司进入股改程序。而在股改全面推进过程中，地产类上市公司也开始 了全面推进，每批股改企业中均出现地产类公司的身影，而且进入股改的地产上市公司 情况也呈现多样化，同时股改方案屡现创新。① 在股权分置改革促使企业的内外部环境不断完善作用下，会对股利政策产生深远影 响。同时由于房地产行业对于大量资金的需求，改革非流通股为流通股对于房地产行业 而言，有着极为重要的意义。股改从股权结构的股权性质而言，使国家股和法人股的非 流通股具有流通权，改变了股东持股的本质，使不同性质的股东持股比例发生变化。从 股权集中度而言，股权分置改革同时也降低了非流通股东的持股比例，从而有利于更多 社会资金通过流通股的形式进入资本市场，为资金密集型的地产市场提供帮助。 1.有利于减少大股东”一股独大”的情况表 项目 第一大股东变动 流通股的变动房地产行业股权结构的数量变化 平均值 中值 最大值①最小值 方差 从表 中可以看出，流通股的变动平均值为 ，中值为 ，说明股 改使流通股的比例增加， 有利于市场环境得到一定的优化， 在房价虚高， 地王频出的 2007 年，地产公司对于资金的疯狂需求，这点显得尤为重要。但是由于有限售条件流通股暂 不流通所以不考虑。 第一大股东变动平均值为 ， 中值为 ， 说明股改使第一大股东的比 例降低。有利于避免一股独大的状况，使房地产企业走上良性发展的轨道。 2.使房地产行业股利政策进入新阶段，为企业减轻历史遗留问题提供了契机 由于中国证券市场历史的原因，与其他板块相比，房地产行业情况更为复杂。1999 年以前相当长一段时间内，房地产企业被明令禁止上市，多数地产公司采取了借壳上市 的办法，地产公司在借壳上市过程中，不仅要为股权收购支付巨额的资金，而且在股权 收购达成协议后，涉及国有股的股权转让还需要经过政府监管部门审批，由于被借壳的 上市公司的资产质量都较差，地产公司要变更其主业需要进行脱胎换骨的资产重组，置 入优质资产，重组成本都比较高，为以后公司的发展留下了后遗症。 以东华实业为例， 控股股东广州粤泰集团是在 2003 年， 在每股净资产值的基础上溢 价 20%收购而来，自上市以来，东华实业从未进行过再融资，现大股东的持股成本竟比 原流通股股东持股成本还要高，而且尚未计算大股东先后两次注入共计数亿元的经营性 资产。② 股权分置改革对于解决这类问题， 提供了良好的契机。 减少了第一大股东持股比例， 而将投资主体转移到更多流通股股东身上，对于公司优质资产是一种补充。例如渝开发 采取了非流通股股东先注资再转增股本的创新股改方案，即由非流通股股东向公司注入 亿元现金到资本公积金项目， 渝开发以注入现金增加的部分资本公积金向全体股③ 东按每 10 股转增 5 股的比例转增股份， 实际对价相当于每股流通股股东获送 元。该方案不仅是自股改启动以来独一无二的股改形式，更重要的是，解决了历史遗留的资 产重组成本过高的问题。五、房地产行业股利分配政策的新趋向对于企业价值的影响股利分配政策改变的是企业的资本结构，即有多少利润留在企业，多少作为股利发 放给股东。对于房地产企业而言也是一样，下面继续以万科为例分析不同股利政策对于 企业价值的不同影响。 （一）从送股到分配现金股利 送股即送股票股利，股票股利减少公司的留存收益，但只是资金在股东权益之间转 移，即将公司的未分配利润或盈余公积转为股本，不会导致现金流出，不增加公司资产， 股东权益帐面价值总额也不会发生变化。而分配现金股利则能大大加强公司对股东的吸 引力，使得很多股东真正以分红为目的持有公司股票，而不是以赚取差价为目的。 作为地产行业的龙头，万科分红逐年增加，1997、1998、1999、2000、2001年分别 为元、元、元、、元，占每股收益的百分比基本保持稳定，依次 为:、、、、。这反映了公司良好的现金流动状况，在保证 连续分红的同时，也保持了公司的发展后劲。虽然分红减少了公司的总资产，使得表面 上企业价值减少，但是对于股东的这种直接物质刺激会加深股东对于公司前景的看好， 将更多的资本投入到公司中去，其总的企业价值是扩大的。 （二）从分配现金股利到公积金转增股本 转增股本是我国上市公司一种特有的股本扩张方式，其实质上是公司用资本公积或 盈余公积向股东转送股份的行为。在国外较为规范的市场上，由于股市供需较为平衡， 公司发行股票时一般溢价部分比较少，资本公积金也不用作转股，而在我国，上市公司 的股票绝大部分都是通过高溢价发行的，致使公司形成了大量的资本公积金。 2007年，万科在综合考虑股东建议、公司盈利前景、资产状况以及市场环境的前提 下，以每10 股转增6 股的比例，向全体股东转增股本。以2007 年12 月31 日总股本 6,872,006,387 股计算，转增股本为4,123,203,832 股，本次资本公积金转增股本总金 额为4,123,203,832 元。转增前，资本公积金为12,885,360, 元，转增后，资本 公积金结余为8,762,156, 元。①万科转增股本之后，其企业价值不仅没有减少， 反而有了很大的增强，加之对股东信心的鼓舞，可以看出，这是一个非常成功的政策。 对于其他房地产上市公司也是一个很好的表率作用，这样的方式在地产界已经越来越被 广泛使用。 （三）股利分配政策对房地产企业的宏观影响1.大量的房产公司热衷于送红股，导致股本规模急剧扩张 很多房产公司为了企业的规模能大幅扩张，以便在资本和证券市场以及银行取得更 多资金，用于项目开发。所以热衷于送红股，但这样会使原有股东权益被高度稀释，一 些比例送股的公司的业绩无法与股本扩张的速度保持同步，短短几年便由原来的“绩优 公司”变成了“绩差公司”，股价也一路下滑。 2.经常性的不分配，难以发挥股利政策的积极效应 按照现代股利政策的相关理论， 恰当的股利政策具有两种效应:一是降低代理成本效 应，二是顾客效应。代理成本理论认为，由于较多地支付股利，留存盈利减少，可能迫 使公司进入资本市场重新进行融资。这就会迫使公司管理者受到更多投资者的监督，另 一方面也迫使公司必须谨慎、有效地运用资金，竭尽全力搞好经营，以提高公司价值， 维持较高的股利支付；因而，股利支付可以避免权益资本的过度累积，具有降低代理成 本的功效。顾客效应理论认为，处于不同税收边际率的投资者的股利偏好是不同的，每 一公司富有个性的股利政策，会吸引一部分具有相应股利政策偏好的投资者组成的“常 客” 。而当公司的股利政策向积极方面转化时，则会吸引比过去更多的“常客” 。由于我 国上市公司经常性的不分配，即使分配，也如蜻蜓点水，因而很难获取股利政策的这两 种积极效应。 3.由于股本扩张速度迅速，股本规模急剧膨胀，导致资本结构失调 合理的资本结构可以使公司资本成本降到最低，公司价值达到最大。由于债务利息 可以在税前抵扣，在财务杠杆的作用下，保持适度的负债率可以提高投资者的收益。而 我国房产上市公司普遍偏好权益融资，盲目追求股本规模的扩张，资产负债率偏低，资 本结构严重失调。结果不仅失去了利用财务杠杆效应的机会，还会加大平均加权资本成 本。随着资本成本的提高，势必会影响到公司的投资决策，从而最终会影响到公司的生 存与长远发展。六、规范我国房地产上市公司股利分配政策的对策思路(一)尽快完善关于房地产行业股利分配的特殊政策法规并加强执行 中国证券市场运作时间较短，相关的政策法规还不完善。由于缺乏硬性的约束，上 市公司的股利分配在很大程度上存在着随意性。另一方面，由于房地产上市公司特殊的 股权结构等原因，我们国家的股市对于政策的规定比较敏感，这从以上的资料中可以看 出。 国家新规定的出台， 都会对敏感脆弱的地产类上市公司的业绩带来或大或小的影响。 因此，应尽快完善有关的法律规范，将有关操作的概念明确，操作的步骤细化，以加强执行，对地产行业起到完善和保护作用，促进其健康稳定发展。 （二）继续深化房地产上市公司的法人治理结构 上市公司法人治理结构存在问题也是导致股利分配产生问题的重要原因。由于我国 目前绝大部分房地产上市公司是由原国有企业转制而来的，股权分置改革有利于房地产 上市公司的发展，但是 “所有者缺位问题”的存在，使股东大会实际上由企业经营者所 控制，监事会则形同虚设。对公司经营者来说，公司的规模越大就越有成就感，自己也 可以从中获得各种利益。在他们看来，公司上市的目的就是为了筹资方便，投资者的钱 既不需要还本，又不需要付息，是否分配股利更是无关紧要。这也是地产行业多为资本 密集型企业带来的负面影响，继续深化法人治理结构，有利于解决房地产行业一味最求 资本的现状，有利于企业的良性循环与发展。 （三）房地产上市公司应尽量保持股利政策的稳定性 股利政策的稳定性，表现为股利与税后盈利之间稳定的比例关系及股利稳定增长的 趋势。稳定的股利对保持股票价格的稳定具有直接的作用。对公司而言，意味着公司实 力和盈利的稳定。通过前面对地产市场与行业的分析，我们得出，那些股利收人占其收 人总额比例较大的股东，注意稳定的股利收人，更愿意持有那些收人稳定的公司股票， 并愿支付较高价格购买。同时，股利政策是二级市场最直接的“稳压器”之一，对于避 免由于股利政策变动而恶炒某个股票，避免二级市场的剧烈波动，遏制投机行为，培养 正确的投资理念具有无可比拟的作用。 当然， 股利政策的制定也应考虑股市的波动情况。 不论上市公司的财务及经营状况如何，股利分配，尤其是配股都必须选择适当的时机。 首先，在股价长期低迷的情况下，上市公司再大规模、高溢价配股，必然会加剧股票短 期内供过于求的矛盾，结果不仅是使二级市场受到更大打击，而且上市公司的配股筹资 计划也可能因市场抵触而落空。其次，房地产上市公司作为股市的重要成员行业之一， 股市行情制约着公司的运作，公司对保护和巩固股市也有应尽的责任，当股价过高，企 业应通过适当的股利政策，促其回落；当股价低迷，公司应通过股利政策给投资者适当 补偿，增强他们的投资信心，使股价升高。 （四）增强现金股利的分配力度 从前文的分析，我们知道，投我国资本市场的投资者对于资本利得的偏好远远大于 投资所得。 所以要增强投资者长期持有公司股票的信心， 树立公司长期健康发展的形象， 就要在可能的情况下发行现金股利，这也是国外资本市场发展的特征之一。对于房地产 这样一个对于资金要求更大的行业而言，更需要如此，所发的现金股利对于公司而言无足轻重，但是其提供的资金回报却非常大，何乐而不为？也只有这样，整个房地产行业 才能减少投机气氛，逐步走向成熟。参考文献：[1] 安世民,吴奇.企业文化对其经营环境的适应性研究[J].西北民族大学学报, 2006（4）： 30-33. [2] 陈兰.我国房地产市场发展现状与趋势分析[J].科技促进发展, 2007（3）：9-11. [3] 陈卫利.论股利政策与企业价值[J].山东经济, 2003（9）：36-37. [4] 李宏.房地产上市公司价值评价体系研究[D].西安：西安建筑科技大学,2004： [5] 陆正飞,魏涛.配股后业绩下降：盈余管理后果与真实业绩滑坡[J].会计研究, 2006（8）： 52-59. [6] 吕长江,王克敏.上市公司股利政策的实证分析[J].经济研究, 1999（12）：31-38. [7] 田华臣.我国上市公司股利分配政策研究[J].理论与实践, 2003（11）：70-71. [8] 王斌,张虹红.论企业集团的股权设计[J].会计研究, 2005（12）：9-14. [9] 王宪平.我国房地产上市公司价值判断标准及投资机会分析[J].经济建筑, 2002（2）： 34-37. [10] 杨旭东,莫小鹏.新配股政策出台后上市公司盈余管理现象的实证研究[J].会计研究, 2006 （8）：44-51. [11] 原红旗.中国上市公司股利政策分析[M].北京：中国财政经济出版社,2004：93. [12] 于艺.我国上市公司股利政策现状研究[J].武汉科技大学学报, 2004（19）：20-24. [14] 中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京：经济科学出版社,2005： [15] Tom Copeland,Tim Koller,Jack —Measuring and Managing the Value of Companies[M].北京：电子工业出版社,2002：致 谢在学士学位论文即将完成之际， 我想向曾经给我帮助和支持的人们表示衷心的感谢。 特别是我的论文指导老师陈平老师，他在我的论文写作过程中给了我无微不至的关心和 指导，帮助我一遍又一遍的修改论文结构，一次又一次的纠正论文的内容，甚至连错别 字和标点符号都帮我一一的指出。 还有要感谢我的朋友们，他们在我每次论文定稿时都帮我仔细检查错别字以及语言 的流畅性，并且在我的论文写作过程中提供了很多有关我论文的资料和许多有价值的数 据。最后要感谢学校在我们的论文写作过程中提供诸多便利设施和服务，比如网络检索 设备、图书馆查阅服务以及免费打印服务等等。

分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。

去知网下载，不过是要钱的，用手机冲10块钱就行了，估计就一块钱的样子，但一次最少只能冲10元