需求供给弹性论文文献

浅论需求的价格弹性及应用在市场上，有的商品的价格下降后，会吸引大批的消费者业购买，使商家的销售收人迅速增加;而有的商品价格下降后，只吸引少量的消费者前来购买，使商家的销售收入减少。为什么两种商品降价后，给商家带来的两种截然不同的结果呢?这里，最根本的原因就是因为两种商品的需求的价格弹性不同。一、需求的价格弹性理论1,需求的价格弹性。需求的价格弹性是被用来衡量商品需求量的变动对于商品自身价格变动反应的敏感程度。根据需求定理，在其他条件不变的情况下，需求量随价格的变动而变动，但变动方向相反。在价格上升或下降后，需求量减少或增加的幅度会因商品种类的不同而不同、有的商品价格稍有变化，需求量就会发生很大的变化。这种情况表明，需求量对价格变动的相讨反应是非常敏感的。而有的商品，价格比较大幅度的变动，只会使需求量发生相对较小的变化。也就是说，需求量对价格变动反应并不是特另日敏感。有的商品，价格上涨的幅度与需求量减少的幅度相同。两个百分率的变化恰好相等:也有的商品，价格变化后，需求量并不发生任何变动。需求的价格弹性的概念就是用来说明和区别上述诸种情况，需求的价格弹性是通过需求量变动的比率同价格变动的比率的比较而确定的，是一个用来表示需求量这一变量对另变量价格的微小的百分率变化所作出的反应程度的概念。通常以价格变动百分率去除需求量变动的百分率表示。这两个变动的百分率比值，称为价格需求弹性系数，即:需求弹性系数=需求量变动的百分率/价格变动的百分率。设Ed代表需求弹性系数，P代表原价格△P代表价格的变动量，Q代表原需求量，△Q代表需求的变动量，则需求弹性系数可由下列公式表示:_，}}O.}P}}△0 P}La=}}i一石万-}=m.}i}甲r{I乙r叼」根据需求定理，在一般情况下，商品的需求量与价格的变动方向相反，因此上式中的Ed值为负值。但是在衡量需求量对价格变化反应的敏感程度方面，考虑到弹性系数的符号并无特殊意义，因此为了方便起见，一般用绝对值来表示需求的价格弹性系数。根据需求的价格弹性系数的大小，可以把它分为五种情况:完全无弹性，缺乏弹性，单一弹性，富有弹性，完全富有弹性。匕(a) QP一上少(b)P0 (d)如上图所示，D代表需求曲线，Q代表需求量，P代表价格。(a)图说明的是，需求完全无弹J胜，即Ed二0，说明不论价格如何变动。需求量都固定不变，这时的需求量曲线是一条与横轴垂直的线。(b)图说明的是需求量曲线缺乏弹性，即Ed}l，表明需求量变动的百分比小于价格变动的百分比，这时的需求曲线是一条比较陡峭的线。(C)图表示的是需求具有单位弹性，即Ed=1，说明需求量变动百分比等于价格变动的百分比，这时的需求曲线是一条正双曲线，即Q=1/Po (d)图表示的是需求富有弹性，即Ed)1，说明需求量变动的百分比大于价格变动的百分比，这时的需求曲线是一条比较平坦的线。(e)图表示的是需求完全富有弹性，既Ed=，说明在既定的价格之下需求量可以任意变动，这时的需求曲线是一条与横轴平行的线。这五种类型中，完全无弹性、单位弹性以及完全富有弹性是三种极端特殊的情况，在实际中是极难遇到的。大多数是商品的需求价格弹性要么是富有弹性，要么是缺乏弹性的。2影响需求价格弹性的因素。一种商品需求价格弹性的大小受多种因素的影响，其中主要有该商品替代品数目多寡以及相近的程度、该商品在消费者预算中的重要性、以及该商品用途的多寡等。商品替代数目的多寡以及相近程度是影响商品需求价格弹性大小的最重要的因素。一种商品的替代品数目越多，替代品之间越相近，该商品需求的价格弹性就越大。其次，该商品在消费者预算重要性越大，需求的价格弹性就越大，重要性越小，需求的价格弹性就越小。再次，在其他条件不变的情况下，一种商品的用途越广，其需求的价格弹性就越大。当这些商品的需求价格弹性较高时，消费者只购买较少的数量，以便用于最重要的用途上。当这类商品降价后，消费者将购买较多的数量，以便用于比较次要的用途上。但是有时难以依据一种条件判断商品是否富有弹性，有些商品虽然有多种用途，但是缺乏相近的替代品，例如水就属这类商品:有些商品虽然替代品种多，但是占家庭预算的比较小，例如肥皂这类商品，其需求的价格弹性就比较小。二、需求价格弹性与企总收益的关系探讨需求价格弹性的大小极其决定因素对于企业的决策是非常重要的，因为企业生产的产品需求价格弹性的大小与企业总收益紧密相关。企业在制定价格或变动产品的价格时，一定要考虑自己产品需求价格弹的大小。下面就具体分析需求价格弹性的大小与企业总收益之间的关系。因为大多数商品要么富有弹性，要么缺乏弹性，所以主要分析富有弹性和缺乏弹性的商品提价和降价对企业总收益的影响。1、需求富有弹性的商品提价或降价对总收益的影响。如下图(a)图所示，需求曲线D是一条比较平坦的曲线，表明此种产品是属于需求富有弹性的产品。现在我们假设原来的价格是P,，这时需求量是Q,，厂商出售此种产品得到的总收益就是平行四边形P,AQ,O的面积。如果把价格下降到Pz，这时需求量为Q:，厂商得到的总收益为平行四边形PzBQzO的面积。从图上我们可以直观地看到，四边形PzBQzO面积大于四边形P,AQ,O的面积，也就是说降价后，这种产品的总收益增加了。如果把Pz看成原来的价格，然后把价格提高到P,，则就可以说明，提价后这种产品的总收益减少了。因此，若某种产品的需求是富有弹性的，则企业降价后会增加企业的总收益，而企业提价后会降低企业的总收益。\DPPBA~PP,P20 Q, Qz 0 Q, Qz(a) (b)2、需求缺乏弹性的商品提价或降价对企业总收益的影响。如上图(b)所示，需求曲线D比较陡峭，说明此种商品的需求量缺乏弹性的。现在我们假设原来的价格是P,，则对应的需求量是Q，，厂商的总收益为平行四边形P,EQ,O的面积。现在我们把价格下降到Pz，则对应的需求量是Qz，厂商的总收益为平行四边形PzFQzO的面积。从图上我们就可以直观地看出，平行四边形PzFQzO的面积小于平行四边形P, EQ, 0的面积，也就是说，降价后这种商品的总收益减少了。如果把P:看成原来的价格，然后把价格提高到P,,就可以证明，提价后这种商品的总收益增加了。因此，若某种产品的需求是缺乏弹性的，则企业降价会较少总收益，而企业提价则会增加总收益。三、需求的价格弹性理论的应用在文章一开始提到有的商品的价格下降后会吸引大批的消费者前来购买，使商家的销售收人增加，就是因为这些商品的需求是富有弹性的。在市场上，若能判定某些商品是属于需求富有弹性的，则厂商可以采取降价的策略，也就是“薄利多销”的策略，但就不能采取提价的策略。比如在梧州，仁一趟白云山公园要花费五元，买年票是五十元;而上一趟北山公园要花费三兀，买年票(北山公园的年票规定八点以前人园有效)是二十五元，结果除了比较大的节日，象重阳节，五一节、十一节、六一节这些节日去游玩的人比较多以外，其余的时间游客稀稀拉拉，非常少，造成了社会资源的闲置，非常可惜。在现阶段，根据梧州人的具体收人状况及物价水平，花费三元或五元去公园游玩的这类商品就是属于需求富有弹性的。相对于现在本地游客稀少而外地游客也只是会在大节日来几批的情况下，梧州公园的票价应该下降了。不论是每次票价还是年票价都应该下降，因为下降以后可以吸引大批的梧州本地居民去公园消费。广东省有一个城市，花十元就可以买到全市所有公园一年的门票，因此这个城市的居民几乎人手一张年票。梧州公园的年票价格下降后，我想一也会收到很好的效果。而且对于公园来说，一般是固定费用较大，而变动费用较少，游客增加刘公园支出的总费用不会有太大影响，公园在增加收入的同时，支出的费用却增加很少，何乐而不为呢?而且，从社会效益来说，有更多的梧州人去公园锻炼游玩，呼吸新鲜空气，吸入负离子，能够使梧州人的身体状况得到很好的改善，从长远来看，增加的社会效益是无法估量的。文章开始提到有的商品的价格下降后，只会吸引少量的消费者前来购买，造成了商家销售收入的减少，就是因为这些商品的需求是缺乏弹性的。在市场上，若商家能够准确地判断出某种商品是属于需求缺乏弹性的话，就不能采取降价的策略，而应该采取提价的策略。在九十年代的后期，中国的几家彩电巨头之间进行了一场价格战，相继降低了彩电价格，他们的本意是“薄利多销”，各自都想占领彩电市场，都想占得更多的市场份额。结果呢，事与愿违，并没有引起消费者的争相抢购。其实到了九十年代末期，彩电这种商品在中国市场上的需求价格弹J吐变小了，降价只能引起商家总收益的减少。再比如，在农产品市场上，农民丰收，往往会造成农民收入的减少，也就是“谷贱伤农”。就是因为农作物的需求价格弹性一般都比较小，农作物丰收引起了农作物价格的下降，又引起了农民的收人减少。所以在国外，有的时候会在农作物丰收后把部分农作物销毁的做法，就是为了减少农民的损失。以上分析了产品的需求价格弹性大小与企业总收益之间的关系及其在实际中的一些运用。在真正应用时，我们还要注意以下两点:一是上面所提到的总收益包括了成本与利润，总收益增加不意味着利润增加，总收益减少不意味着利润减少:二是一定要注意商品的需求价格弹性会由于时期、人们收人放水平、所处的地区等因素的改变而改变。比如电视机，在我国八十年代的时候，它的价格需求弹性比较大，而随着时间和人们收入水平的改变，它的需求价格弹性越来越小。还有上面提到的公园的票价，在梧州属于需求富有弹性，而在深圳这些发达地区，则应属于需求缺乏弹性。综上所述，企业在制定或变动产品价格时，一定要考虑自己产品需求价格弹性的大小，这样才能够更好地利用价格策略，在竞争中求得生存与发展。

企业债券和股票一样，是资本市场中不可缺少的重要组成部分。合理的市场结构要求包括企业债券在内的债券市场和股票市场共同协调发展，这既有利于金融领域的改革，社会信用的优化，同时又是企业多渠道、低成本筹集资金的市场基础。在发达的资本市场体系中，企业债券市场的规模远大于股票市场。而我国企业债券市场的发展严重滞后，在一定程度上制约了资本市场的健康发展及其结构的完善，进而影响了资本市场功能的发挥。一、我国企业债券市场发展的现状1.企业债券市场占整个债券市场的比重较小。据统计，1991-2002年间，国债发行总额为30331亿元人民币，企业债券总额仅为3050亿元人民币，占国债总额的10%，实际上，国债市场大于企业债券市场的情况，不管是发达国家还是新兴市场经济国家都普遍存在。经济与金融发展历史规律研究也表明，政府债券市场大于企业债券市场似乎是必然的现象。但是，中国债券市场与企业债券发展的差距如此之大，却是十分少见的，它远高于国际资本市场的平均水平。2.企业债券发行规模相对较小。2002年末，包括银行间市场、交易所市场托管的债券，再加上凭证式国债，总共为万亿元人民币，债券总值相当于GDP的29%左右。而在国际资本市场上，债券总值与GDP的比例远高于此，如：美国的债券总值占GDP的比例为143%，日本为136%，欧盟15国为82%，全球统计债券相当于GDP的比例为95%.在我国债券总体发行规模小而国债又占相当大的比例情况下，国债发行规模和GDP增长之间保持了较显著的相关关系，国债发行基本上与宏观经济增长态势相一致，而企业债券的发行规模与GDP增长间不存在正相关，不能对我国GDP的增长作出适应性反应。3.企业债券融资相对滞后。从现代资本结构理论来说，企业的价值，在一定范围内，会随着负债的持续增加而上升，企业的融资顺序表现为：内部融资优先于债务融资，债务融资优先于股权融资。但由于各方面因素的影响，我国企业在融资过程中，往往过度依赖股权融资，忽略债券融资，造成了我国企业股票发行的规模远远超过了企业债券发行的规模，即存在有股权融资偏好。这种企业债券市场发展的滞后性不仅导致了企业融资手段的单一，而且影响到股票市场资源配置作用的充分发挥。4.企业债券发行市场具有明显的管制特征。在发行环节，目前仍采用发行计划规模管理，募集资金投向纳入固定资产投资计划，具体发行采取审批制的监督管理模式；债券发行进行实质性审批，难以采用法律、法规许可之外的金融工具，从而债券品种的创新受到极大限制；价格受到管制，如债券利率区间的限制，企业债券的利率在管制下缺乏弹性，无法公允反映债券之间的风险收益差别，使企业债券和其它金融工具之间难以形成合理的比价关系；同时，证券经营机构的行为受到管制，发行对象和发行区域受到管制等。二、我国企业债券市场发展的约束和障碍造成我国企业债券市场发展滞后的因素是多方面的，既有制度障碍，也有市场约束。1.政府政策方面。出于经济体制改革方面的考虑，政府赋予证券市场优化资源配置和对国有企业实行股份制改造、推动经济体制改革这两大历史使命，而后者又是主要的。企业债券的作用是为企业筹措资金、优化资源配置，而股票和国债同时还在我国的经济体制改革中起着重要作用，股权融资和国债由此得到更多的政策支持。由于这种政策的倾斜，在债券市场发展过程中具体表现为我国债券融资的计划性。国家每年都要根据宏观经济运行状况、财政货币政策、产业结构调整以及证券市场发展等方面的需要，对股票和债券的发行额度作出总量安排和结构控制，债券发行尤其是企业债券发行长期实行多部门行政审批制，因此，出现一些市场差别问题。2.企业产权制度改革滞后。第一，企业缺乏独立财产权，造成部分企业债券兑付困难。由于发行企业债券的企业没有独立的财产权，因此并不能真正承担履行债务契约的责任和义务。也就是说，他们可以从融资活动中获得资金以满足生产经营及企业员工福利待遇的需要，却不能真正承担融资失败的财产责任，一旦融资失败，责任最终只能由国家来承担。第二，一些企业法人治理结构不完善，约束机制不健全，导致企业“重股轻债”，缺乏发债的内在动力。在我国，有资格上市的公司基本是由国有企业转制而来，国有股一般占控股地位，而国有产权所有者缺位，这种特殊的产权结构导致了“内部人控制”，公司经营者的目标常常并不是企业价值的最大化，而是自身利益的最大化。在这种情况下，公司经营者自然首选股权融资，后选债务融资。3.企业债券市场的流动性不足。我国债券二级市场由银行间市场和证券交易所市场组成。由于我国银行间债券市场不接纳企业债券，原来可以交易企业债券的地方性交易中心又被关闭，企业债券的流通与转让只有在证券交易所上市这一条路，但是证交所的上市规定又非常严格，存在许多不必要的限制条款，绝大多数企业债券无法流通和转让。截至2003年11月，在深、沪两个交易所挂牌交易的企业债券仅有24只，日成交额平均不足5000万元人民币，每只债券的日成交量只有几手至几十手，有的甚至没有成交。如此小的交易量，对于整个企业债券市场而言，可以说几乎没有流动性，影响到市场参与者的积极性，从而使债券市场的功能难以充分发挥，市场发展也受到 4.信用评级中介机构发展滞后。企业债券市场发展与成熟，主要表现企业债券评价体系是否规范。在成熟的市场经济条件下，对企业债券进行信用评级都是由拥有独立财产、承担无限责任并完全靠出售自己的评价结果来盈利生存的信用评级机构独立进行的。我国信用评级也存在一些问题，并没有完全发挥它应有的作用，主要表现在以下几个方面：第一，我国债券评级机构不对评估结果承担无限责任，这就导致一些评级机构为了达到盈利目的，出具虚假评级。第二，我国信用评级机构不仅所受约束比国外评级机构少，而且在评估技术和经验上也存在一定的差距，从而导致所评价出的信用级别的参考价值较低。三、发展我国企业债券市场的对策建议1.积极推进企业债券市场的对策建议。政府在政策上应支持企业债券的发展，大力推进债券发行制度的市场化建设。企业债券发行应向核准制、注册制过渡，改变企业债券发行规模、期限和利率水平由政府决定的状况，不论企业的所有制性质及规模大小，都要由企业自己根据自己的信用级别、偿债能力和融资需要，以及市场变化的实际情况，确定企业债券发行的利率水平和还债期限，以便使各发行主体的信用差别得到显示，提高企业债券应有的供给弹性和价格需求弹性。政府对债券市场的管理主要是建立健全信用评级、担保、受托人和信息披露等法律制度体系，形成对公司发行债券的硬约束，降低违约风险。同时，要鼓励发债企业在利率形式、债券形式、付息方法、期限品种结构等方面不断创新，以增加对投资者的吸引力。2.深化国有企业产权制度改革。国有企业产权制度改革的宗旨是实现财产权的分散化，建立现代企业制度，转换国有企业经营机制。途径则是大力推进企业的股份制改造，建立有效的公司治理结构等。只有经过规范的产权制度改革，企业才能成为自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束、自我发展的真正市场主体，才能转变“重股轻债”的观念，才能真正承担债券融资的风险与责任。这是发展、壮大企业债券市场的关键环节。与此同时，还要建立一套有效的偿债保障机制，以防止企业负债率过高和财务风险过大，约束企业经营中的道德风险，确保债务本息能够得到正常支付。3.积极培育机构投资者。国外的经验表明，随着债券流通性的增强，投资者会自动增加投资的需求。因此，发展我国企业债权市场的当务之急是解决企业债券的流通问题。（1）要加快债券二级市场的建设和发展。首先，应配合利率市场化进行改革，规范中介机构行为，防止垄断定价，逐步放开企业债券转让流通价格。其次，对场外交易市场和场内交易市场予以明确的定位，不同发行方式和规模的企业债券可选择不同的交易方式和交易市场。（2）要搞活我国企业债券流通市场，还必须培育大量的机构投资者。应允许基金公司、社会保障基金投资信用评级较高、风险较小而投资回报相对较高的企业债券；考虑设立企业债券市场基金，专门支持企业债券市场的发展，为企业债券市场引入更多的资金。此外，还可以在企业债券市场试行做市商制度。由承销商担任做市商，不仅可以活跃企业债券的流通，而且能够吸引机构投资者参与企业债券市场的投资。4.健全信用评级制度。为了方便投资者判断债券风险、了解发行主体和市场的有关信息、增强市场信息透明度和对称性、保证市场运行公正合理、最大限度地保护投资人的利益，必须充分发挥信用评级机构等社会中介机构的作用，健全信用评级制度。一是建立科学的评级指标体系。有关部门应该组织制定统一的评估指标体系和评级方法，以便各个评级机构共同遵守，保证评级结果的科学性、公正性和统一性。二是建立独立、统一的评级机构。国家可以委托一个专门的管理机构，使其成为自主经营、自负盈亏的独立法人。三是引入国外信用评级机构。这样可以在竞争中不断地提高国内信用评级机构自身的专业能力和市场信誉，最终形成公允的信用评级体系。四是在信用评级责任方面，将评级的公允性完全交给中介机构，而监管部门只需对评级机构进行监管，由市场来决定评级机构的生存和发展。参考文献：1.耿志民。中国机构投资者研究[M].中国人民大学出版社，20022.黄少安，张岗。中国上市公司股权融资偏好分析。经济研究，2001（11）3.江春。产权制度与金融市场[M].武汉大学出版社，19974.何德旭，李武。关于我国企业债券市场发展问题的思考。中央财经大学学报，2002（8）

房地产泡沫形成机制 ———基于供求原理和弹性理论的分析摘要： 房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨，房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，分析了房地产泡沫形成机制，认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看，这一动力无法持续。 近年来，云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花，某些原本售价仅仅几十元的小小兰草，在投资客的炒作之下竟然能够卖到几百万元。这些兰草并没有什么特殊的功效，买家所看重的并不是它们的实际观赏价值，而是一路飙升的价格所带来的预期收益，此时的兰草已经被当作纯粹的投资工具了。由此联想到近年来节节上涨的房价。虽然在全国范围内是否出现房地产泡沫还存在争议，但勿庸置疑，我国某些城市的房价已经畸高，出现了较为明显的房地产泡沫。本文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，对房地产泡沫形成机制进行分析。一、房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨， 大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地， 而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。此外，房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交易场所相对集中，从而导致其交易成本较低，这是房地产市场易产生价格泡沫的诱发条件。历史上曾发生过多起房地产泡沫事件，其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的地产泡沫，九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产泡沫。可以说，房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形态。二、房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括：第一，作为人们赖以生存和发展的物质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。第二，随着生活水平的提高，人们在追求住房面积增加的同时，也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。第三，由于住房抵押贷款制度的普遍实施，潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说，住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平，在住房抵押贷款制度的支持下，大约有七成购房款使用的是人们未来的收入，有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。第四，住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，购买住房不仅可以满足人们的居住需求，而且可以获得较高的预期收益，因此，住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时，货币资产缩水，实物资产增值，人们更倾向于将货币资产转化为房产， 因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。二是住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着城市经济的发展，处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区（如靠近海滩、公园、学校等），土地稀缺程度加剧，地租和地价上升，房价自然会水涨船高。三是住房供给受建设周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比，住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动，由此导致住房市场的供求关系极不稳定，在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。三、房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。因此，对于真实的房地产需求来说，需求曲线向右下方倾斜，斜率为负。但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类， 这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上，就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，这种需求增加表现在供求均衡图上，就是需求曲线向右上方平行移动。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，因此，当需求曲线向右上方移动时，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制， 向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程，可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示，短期内住宅供给弹性极小，供给曲线斜率很大，几乎呈现出垂直状态，而需求富有弹性，需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线向右上方移动，房价上涨，涨价预期导致投资需求剧增，需求曲线不断向右上方移动，房价暴涨。在收入效应作用下， 房价上涨使得人们的实际收入下降，真实需求减少，房价上涨的动力有所减弱。更重要的是，从长期来看住宅供给是富有弹性的，高房价必将引起供给增加，而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时，如果出现利率上涨、土地供给放松等因素，人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失，这样，住房的投资性购买需求就会锐减，需求曲线向左下方移动，引起房价下跌，房地产泡沫破裂。但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。四、结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性，与其他行业相比，该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵，从微观经济视角来看， 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等； 从宏观经济的视角来看，则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起大落和宏观经济波动，从而浪费经济资源，造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。