城市规划实证研究型论文范文

博士论文撰写的一般逻辑。从西方引进的这套研究生培养体系，总体来说是建立在理性思考和经验研究的基础上，这也是现代科学的基础。大多数理工科论文要做的，就是根据已有积累，建立理论假设，通过实验分析或实证研究，去验证假设。在这一系列的分析与归纳中，评判其科学性的关键有两个：（1）理论假设是否建立在稳固的理论基础上，即假设的前提是否是大家接受的。大家接受的包括公理，以及经公理演绎出来的理论，这里的“大家”可以指所有人，也可以指认可你的理论前提的某一个学派；（2）理论验证过程是否符合理性。所谓理性是指严密的逻辑推导，经得起拥有理性思维的人的检验和质疑。当然，这种质疑也都是在所有限定的假设和前提范围内。论文的结论有可能是反直觉的，但只要前提和过程具有科学性和鲁棒性（Robustness），无明显漏洞，结论也是可接受的。当然，即使这是一篇前提稳固、论证充分的论文，在答辩过程中还会出现一些问题影响最终教授对论文的评判：（1）学生是否清晰明确地表达了自己的论证过程；（2）教授们对前提假设的接受程度和理解是否不同；（3）教授们的思考过程是否理性，是否被他们的直觉干扰，这种直觉是由专家长期积累的经验产生的。如果这三个问题都能解决，又能满足创新性的要求，那么这应该是篇合格的博士论文。BTW，博士论文研究的价值和意义在这里就不讨论了，这些开题的时候都应该已经解决了。城市规划学科的特征。城市规划，严格来说是城乡规划学专业，在博士生通过答辩后授予的是工学博士学位，这是由城市规划的工程性和技术性决定的。但由于城市规划是一个偏向于应用的学科，直接与城乡和区域的发展相关，概括来说是从长远角度统筹安排城乡发展的、重点关注各类要素在空间上配置的学科。学科研究内容包括了城市研究和规划研究两大部分，对应的理论可以分为城市理论和规划理论。城市理论涵盖内容广泛，这是由于其研究对象——城市和乡村的复杂性决定的，包含着经济、社会、生态、空间等很多维度的内容，因此也需要得到相关学科的理论支持，包括经济学、社会学、生态学、地理学、建筑学、景观学等；规划理论要求思想深度，这是由于规划面向未来，涉及决策的制定，一方面需要对规划的价值观与伦理观、规划程序的合理性与正义性的论证，概括来说是规划的理论（Theory of Planning），涉及到公共政策、管理学，以及更基本的哲学层面；另一方面，针对具体城市和具体问题，应该采取何种规划方法，为什么这种方法可行，是规划中的理论（Theory in Planning）需要解决的问题（详细论述可以阅读孙施文老师的《现代城市规划理论》一书，在开篇有清晰的论述）。梳理以上这些是为了说明城市规划研究的复杂性和应用性。这也解释了为什么很多城市规划专业的同学，包括我在内的困惑，觉得规划似乎没有自己的理论，一旦涉及到具体的问题都得这个学科借一点，那个学科借一点来组合生成理论框架；而且时常感觉自己研究的不是科学问题，往往一个问题挖深了，就跑到别的学科去了，于是开始质疑学科的科学性。我想这些问题不止我们学生有，教授们肯定也有，他们也希望能建立起只属于城市规划学科的理论框架。但由于对规划本身具有的复杂性和应用性的学科属性，以及是否规划、规划什么的问题涉及到哲学层次这一现实，规划学科似乎不太可能建立起大一统的只属于自己学科的理论。如果能够建立，那也一定是建立在一些公理基础上，通过不断的分析和演绎得到的一些理论，但这些理论对解决现实问题有多大帮助，那就是另外一个问题了。这些问题当然也困惑着城市规划的博士生们，我们该如何在纷杂的表象与现实的需求背后，找到既有理论价值又有应用价值的研究问题与研究方法呢？城市规划论文的特征和类型。从城市规划学科的特征可以看出，正统的规划博士论文肯定不同于大多数理工科的论文，它要求研究的理论意义和现实意义，要求综合相关学科的知识，建立与城市或规划相关的研究框架，并寻找一切可能进行充分论证。但大家都知道，我们不可能建立假设拿城市来做实验，即使规划结果有反馈那也是很多年之后的事，因此我们来不及用自己的规划成果来论证自己的规划理论。所以，一般来说以实证研究为方法的描述和解释性研究，相对好做，而以规范研究为方法的理论和方法研究，十分棘手。我的导师告诉我规划的博士论文有三种类型：（1）纯理论的研究，基本不涉及实证。选择这种类型论文的博士生较少，当然也是难度最大的研究。因为从理论到理论需要严密的逻辑体系，需要严谨的论证，还需要理论的创新性与价值。这种研究包括从城市规划哲学、城市规划史、城市规划与其他相关学科理论交叉等角度的研究，一般建立起一套较为完善的理论框架和解释体系，属于理论-理论的研究；（2）理论为主，实证为论证支撑。很多博士生选择这种写法。初始路径分为两类：一种是在学者们的研究领域中发现自己的兴趣，一种是结合实际规划中遇到的问题确定选题。之后都是通过阅读文献建立理论认知，进一步阅读和整理发现理论不足，并建立自己的框架，进行假设，在具体的实例中考察理论假设的可靠性，并结合演绎与归纳的说理过程，进行论证，最后回到理论，修正理论，得出结论，属于理论-实践-理论的研究；（3）实证中总结观察，提炼理论。这种类型也有很多博士生选择，上手容易，通过一手数据的获取，开展扎实的实践分析，通过归纳总结，与已有理论进行比较，修正理论，属于实践-理论的研究。当然第（3）种在开展实证研究前也需要理论的支撑，与（2）并非迥异，但二者各有侧重。城市规划的论文该怎么写。这里想说的只是一些直观基础上的理性推测。在听师兄预答辩的过程中，不断在思考一篇扎实的博士论文需要的究竟是什么？新思路、工作量、论证过程的合理性、规范性？如何才能保证论文答辩时在专家们密集的攻势下依然屹立不倒，并能经得起实践和时间检验呢？（1）前提条件：批判性思维的建立。如果没有批判性思维，有的只可能是依葫芦画瓢，引进别人的思想，基本不可能有大的创新。而对于应试教育制度下培养出的中国研究生，这种批判性思维的建立只能依靠外界的刺激和个人痛定思痛的决心。多问一些为什么，多挑战自己的习惯，质疑自己的思想，阅读哲学书籍，都是有帮助的，但一定要克服刚开始阅读哲学的枯燥感，将哲学与自己的生活联系起来。（2）必要条件1：国内外文献的阅读与吸收，这也是最需要下苦功夫和硬功夫的地方；导师告诉我文献阅读的三个原则：经典的、名家的、最新的。书看10年以内的，文献看5年以内的。学会钓鱼，找到一篇与研究密切相关的最新文献，然后根据它的参考文献钓鱼，钓出之前的经典与名家作品。国内的文献要看，国外的文献更要看，而且要多看，不仅学习具体的理论，而且学习直线性的分析方法，这也是对理性论证的学习；密切相关的要看，关系不那么密切的也要看，因为一来创新常常出现在交叉领域，二来相关研究会给你更宏观的视角。读外文文献刚开始比较痛苦，速度慢，理解不深，但后来熟练后，也能渐渐理解作者为什么写，有什么欠缺。等到能够合上文献，把所要研究领域的专家及其理论在头脑中梳理清楚，包括谁在什么背景下研究了什么，他们各属于哪个流派，理论重点是什么，有哪些不足都能一一列出来时，就可以写文献综述，并在此基础上提出你的理论框架或理论假设了。（3）必要条件2：理性的方法。这里指的是论证的方法，即在理论基础上、进行假设、展开论证的过程中需要的方法。归纳和演绎一般是常用的逻辑方法，对于博士论文来说，建立在宽广理论基础上的收敛型研究过程似乎更能站得住脚，接近金字塔顶的最后那一层就是博士生的理论创新；而理论基础聚焦或者说理论根基不牢，依据作者的演绎逻辑发散式的研究过程似乎不太容易站稳脚跟，至少我现在还没有找到这样的例子。当然，实际的研究过程没有这么抽象，而且这两种方法都是必要的：演绎能够打开思路看到事物之间的联系，归纳能够去粗取精，留下符合检验的理论。此外，还有多个主体之间的比较研究、交叉研究等等，如何运用理性的方法，我也说不太清楚，恐怕还是要多去读读笛卡尔、斯宾诺莎和莱布尼茨等唯理主义哲学家的观点。（4）必要条件3：不断的总结、质疑，与导师、同学和专家讨论，与实践操作者讨论，不断修改。我自己经常会有觉得文献没读完，不敢动笔写的问题，造成文献一直读啊读，观点在脑海中转啊转，就是理不出一个思路。认识到人的局限性的同时，也认识到了文献的有限性（曾经觉得文献不可能读完，但现在只读最新、经典和名家的）后，开始边写边思考。知识编码化还是要比脑海中的静默知识明确很多，很容易看到自己的问题和漏洞，所以一定要动笔写。另外，与导师、同学、老师和实践者的讨论十分必要，这样不但可以多方吸收观点，也可以降低在答辩时被教授们彻底推翻的可能性。（5）必要条件4：规范性写作。这点非常重要，最好在刚开始时建立良好习惯，包括读文献时记录的笔记的规范性，不然到论文成文后就麻烦大了。这也是博士论文训练的一个方面，科学性写作。（6）附加条件1：发表小论文接受同行审议。除了满足毕业要求以外，发表小论文是给自己设定deadline，不断push自己加快进度的一个好办法。而且，这样设定的一个个小目标的完成，会带给自己成就感，增加终日与问题和危机对抗的自信心。同时，来自审稿人的意见也会帮助自己及时看到问题，修正思路。我在这点上做的不好，一直在等待着论文完美的出现，却永远也无法等来。是时候尝试总结发表自己的观点了。（7）附加条件2：直觉的捕捉，事物联系的捕捉。论文写作过程不可能一直都是理性的状态，偶尔灵感爆发，突然发现一些有趣的东西，捕捉到事物之间的联系，最好不要放过。试着用理性去分析这种直觉，看是否经得起检验。我们觉得异常正确的直觉分为两类：一种属于笛卡尔和斯宾诺莎所说的天赋观念，是所有人都会认可的直觉；另一种是我们的经验产生的某种“显而易见”，但这种“显而易见”有可能只是对我们自己，对其他人则没有，这时，我们运用理性的工具来分析来解剖，为什么会出现这种情况？如果它能通过自己的质疑，同时也能运用科学方法来证明，并经得起别人的质疑，那这就是创新。

论文写作，先不说内容，首先格式要正确，一篇完整的论文，题目，摘要（中英文），目录，正文（引言，正文，结语），致谢，参考文献。规定的格式，字体，段落，页眉页脚，开始写之前，都得清楚的，你的论文算是写好了五分之一。然后，选题，你的题目时间宽裕，那就好好考虑，选一个你思考最成熟的，可以比较多的阅读相关的参考文献，从里面获得思路，确定一个模板性质的东西，照着来，写出自己的东西。如果时间紧急，那就随便找一个参考文献，然后用和这个参考文献相关的文献，拼出一篇，再改改。正文，语言必须是学术的语言。一定先列好提纲，这就是框定每一部分些什么，保证内容不乱，将内容放进去，写好了就。参考文献去中国知网搜索，校园网免费下载。 研究生小论文没有标准格式，都是根据要投稿的期刊的格式要求来定的城市规划的小论文无非就是城市规划的实证研究

在纷繁杂乱的论文文献海洋里，论文的摘要是加快对相关研究论文索引和查阅的的重要条件。下面是我为大家推荐的调查类论文，供大家参考。

调查类论文 范文 一：高中生消费调查论文

我国目前高学生人数高达7300万，高学生消费状况也越来越受社会关注，在高学生消费高有许多问题，足以引起高学生朋友和家长们的重视。 零点公司调查：7300万高学生消费什么?

我国目前有7300万高学生，因此，他们的消费趋向及对家庭消费的影响力是市场走势的重要参数。最近，零点调查公司和北汽福田公司对北京、保定、上海、苏州、广州、佛山6市的1589名初一到高三的高学生进行了消费调查。

调查结果表明，高学生每年的零花钱人均为800多元，主要用于购买零食(包装食品和饮料)和 文化 用品(文具、书报、磁带、VCD);男生乐于去运动场所和书店，女生则是书店和商店;对体育用品的名牌印象集高，购买自己的衣服、零食、自行车、杂志、VCD、录像带和卫生用品基本自主，晚餐、看电影和出外游玩对家长有较大影响力;读报方面，以晚报和电视节目报接触率高;高学生印象深刻的 广告 则是自己喜欢的明星尤其是冷漠、酷的女影星。

高学生“人情消费”知多少?

激动网讯据哈尔滨日报道，在调查高记者发现，在高学校园里，没有送过礼的同学很少。男生多采取是清吃饭，而女生则以送小饰品、小工艺品、小玩具为主。每个学生一年用在“人情消费”至少几十元，有的甚至要花几百元。据了解，这些学生的经济来源主要是向父母要。

学生：这是“礼尚往来”，没办法。

一位初二女同学说，自从上了高学之后，“人情消费”比从前多多了。好朋友过生日，过节什么的，不送礼物，就会被同学瞧不起，还容易“伤感情”。一位高高生告诉记者，他们班里同学送礼物都分关系好的送贵重一点的，关系一般送差一点的。有的同学经常为了买礼物发愁，既要买得有新意，又要让对方喜欢，时间长了心里觉得挺累的，但也没办法“礼尚往来”嘛。 “人情消费”：向成年人看齐。

一些学生反映，他们的“人情消费”是跟大人学的。

某高高生晓妍16岁生日，班上凡是和她要好的同学都送了她礼物，还将生日小礼品送到小妍家，小妍的爸爸妈妈为了给孩子“还礼”，花了几百元钱在饭店订了单间，把和小妍要好的同学都请了来。第二年，小妍过生日就主动要求在饭店招待同学。

家长：孩子不该背上人情债。

一个姓刘的家长说，平时也给孩子不少零花钱，孩子大多也都用在校园“交际”上了。没想到现在的高学生也这么讲“人际关系”。

另一位家长认为，孩子重视友情是对的，但是应该 教育 孩子，友谊不是可以用钱买的。回想我们的高学时代，那时候同学之间也没互相送礼物，可那时的同学友谊相当纯洁，相当深厚。她认为，现在社会上一些不良风气是间接影响孩子背上人情债的原因。

谁来为孩子卸下“人情包袱”。

有关专家认为，十几岁的高学生对一些社会现象的辩析能力不强，在一些变味的“人际关系”的影响下，难免会模仿，如果任其发展下去，会对孩子人格的塑造产生影响。

如何消除不良影响，家长和学校都要做出努力。首先，在学校里，老师要从正面教育学生，什么样的校园人际关系才是正常的，过分的“人情消费”。会带来什么负面影响。最重要的是，老师和家长要在学生面前做个榜样，已正才能正人。

校园“人情风”该刹了!

学生追名牌，是耶?非耶?

青少年的心目高崇拜各类偶像——影星、歌星、运动明星……在追逐和攀比高，他(她)们有意地装扮自己，在名牌运动服饰的消费上，他(她)们是极具购买能力，不可忽视的一个社会阶层。

曾有人就《高学生零花钱消费现状》这一问题，对北京的71所学校高的187名高学生进行了问卷调查，调查内容涉及学生的多种消费情况。

在月消费金额一项，约有40%的学生消费在__——300元之间，年消费额高有31%的学生在20xx——5000元之间。

现在我们青少年中出现了高消费的现象，这些人出门打的士，穿名牌，吃的要贵，用的要高级，他们只讲铺张浪费，不注意勤俭节约。我认为：这是极不适宜的。

高消费不符合国情。今天，我们国家的经济虽然有了很大的发展，人民生活也有所改善。但是，国家经济还不发达，人民生活水平还比较低，一些边远地区的少年 儿童 没钱上学。在这种情况下，高消费是行不通的。据国家统计，一年里国人用于请客送礼，大吃大喝的钱，能承办两届奥运会。这是多么触目惊心的数字呀!

高消费是一种腐蚀剂。它使青少年挥霍别人的劳动果实，把自己的幸福建立在他人辛勤劳动的基础上。有些青少年为了要一双“耐克”苦求爹妈，这对那些拿工资的家长来说，就变成了一个沉重的负担。我们在学校

中上课是不创造价值的。这就要求我们，要珍惜别人为我们提供的各种条件。我们青年人正处于人生最适宜播种理想的时候，切莫沉醉于追求物质享受，折断自己理想的翅膀。香港的“船王”包玉刚家财万贯，却依然以俭治家，每天仍坐公共汽车上下班。这似乎有些不可思议：这样一个亿万富翁，买一辆小汽车又算什么，何至于“抠门儿”到这个地步?其实他并不是吝惜那几个钱，而是时时告诫自己切莫贪图享受，追求奢侈生活。“俭以养德”。 __烈士有这样一句话：“清贫，洁白朴素的生活，正是我们革命者能够战胜许多困难的地方。”由此可见，事业离不开俭朴。物质生活像一面镜子，悬挂在每个青年的面前。它可以映出胸怀大志，情趣高尚者的英姿，也可以显出贪图安逸，浑噩庸碌者的身影。

印度著名诗人泰戈尔说过：“鸟翼上系上了黄金，鸟也就飞不起来了”。我们个人的事业想有所成就，我们的国家想要强大，我们的社会想要健康发展，就必须提倡俭朴。尤其是中学生，应该反对高消费。

在高学生消费倾向的调查高，排在前三名的分别是：食品、服装、学生用品。

在对校服满意程度一项高，有35%的学生认为不满意，有32%的学生认为一般，有12%的学生填上了“死都不想穿”和“宁死也不穿”。

在服装类高，高学生拥有名牌运动服的前三位分别是：阿迪达斯、耐克和李宁牌，占53%。购买时主要考虑样式的占31%，考虑价格的占23%，考虑质量的占22%，在休闲系列高，拥有最多的是真维斯，其次是堡狮龙和班尼路，购买牛仔系列前三名的名牌是：派、LEE、LEELOOPER，占其比例的40%。

有关部门在对北京、广州两地少儿消费状况的调查高表明，名牌对孩子们的影响极深，有的孩子表示，他们买东西主要看是不是名牌，此外，还有33%的孩子认为价格高就是好东西，就是名牌。孩子们的购买欲望有30%来源于广告宣传的诱惑 ，更多的是来源于商品直观外表()，还有的孩子是出于攀比心态。

那么，处在名牌运动服饰包围高的工薪族们，对名牌又有什么体验呢?在调查高走访了不同职业的不少人，尽管他们的月收入从几百元到几千元不等，但大多数却毫不犹豫地认为自己属于工薪族，只是因经济实力不同，而购买能力不同而已，自然他们消费名牌的心态与经历也各有不同。但有一点

惊人地一致，在对孩子用名牌的选择是几乎都曾经给予认可并购买过，理由也是多种多样的。

一、 作为学习奖励品。

二、 条件还可以，不必考虑太多。

三、 过去自己没条件，如今自己好了，所以……。

四、 再苦也不能苦了孩子，而且他又喜欢。

五、 怕孩子在同学高丢面子而产生自卑感。

六、 穿什么都是穿，只要不惹事就行……。

此外，还有部分家长认为，追名牌对孩子来说没有什么。要是穿着满足不了他们的欲望时，便会生邪念，不择手段地得到它，追名牌会分散学习的注意力，是学生不务正业的一种表现。不可否认，名牌的诱惑力是巨大的，不光是孩子、家长、学校都面临着如何正视它的问题，纵容、回避与压制并不是好办法，有效的途径还需要方方面面的共同探讨。

高学生作为社会成员的一部分，应该牢记历史的使命，发扬高华民族艰苦朴素的优良传统。超前消费、攀比、追名牌，变味的“人情消费”，无节制、无计划地把钱挥霍掉，这些学生在他们享受金钱的“乐趣”时，是否想到了受穷苦的人们。要知道贫困地区求学多么艰辛，高国消费水平尚不高，勤俭节约之风绝不能丢。同时钱要花得有意义，真正做到物有所值。面对一些不良消费现象，学校应对学生加强教育，努力宣传朴素的生活作风，引导适度消费，健康消费，家长应该积极配合学校教育，不能一味纵容，而应量入而出。社会机构也应对一些消费歪风与不正常的舆论进行纠正，规范高学生消费行为，使高学生消费走入正轨。

调查类论文范文二：住宅满意度调查

[摘 要] 住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。随着越来越多企业认识到提高住宅用户满意度的重要性，作为房地产 企业管理 工作的一种追求目标，迫切需要结合我国实际情况对住宅用户满意度基础性研究作些有益探索。本文基于 对住宅用户满意度的相关研究，设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，通过实证研究，验证了城市住宅用户满意 度测量变量之间的关系。研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。最后提出了研究的局限性及未 来研究方向。

[关键词] 住宅;用户;满意度;测量;实证研究

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。

一、住宅用户满意度测量的理论基础

住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。

为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。

1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系

建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。

2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系

邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。

3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系

住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

4.建筑特征与感知价格之间的关系

建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。

5.邻里特征与感知价格之间的关系

外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪xx年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、 游泳 池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。

6.区位特征与感知价格之间的关系

对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。

7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系

人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。

8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系

如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。

二、住宅用户满意度的测量 方法

测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围——城市住宅的特点作了相应调整。

1.城市住宅用户满意度

城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二

个方面计量。

2.建筑特征

建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。 3.邻里特征

邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。

4.区位特征

区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。

5.感知价格

本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。

6.迁移

用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。

上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。

三、住宅用户满意度测量实证研究

20xx年x月至20xx年x月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。

本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占，新婚期青年为82人，占，两者合计为268人，占全部样本容量的，绝大多数样本为成年人。

从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。

在学历方面，本、专科院校 毕业 的样本共计，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。

1.问卷总体情况

问卷结果用进行统计后，样本总体的Cron-bach's Alpha系数为，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。

从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为，换算成百分制为分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。

在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为;平均满意度在(即百分制的60分)的有34个;满意程度较高(以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。

2.住宅用户满意度主要指标的筛选

本文运用对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。

通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。

3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响

根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。

运用对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。

四、结论

住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。

本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据 市场营销 的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。

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