重庆商业布局研究论文

(一)宏观商业区位研究 国家层面的商业区位研究的动力之一是零售业正变成一个全球性产业，必须按照全球化市场规则进行变革和重新定位。一般来说，宏观商业布局考虑一般区位原则进行综合分析，注重选择人口密度高和经济增长快的地区。通常倾向于在熟悉的城市发展，但熟悉的城市并不一定是最好的选择．必须考虑很多影响商业区位和市场的因素，包括人口、职业、经济、竞争、供给、规章制度和国际市场等特征(John et a1．，1993)。可根据研究需要．分别从国家、区域和城市的层面考虑这些区位因素．但是侧重点和权重各有不同。处在不同社会背景和经济发展阶段的国家和城市．在商业国际化进程中的地位和期盼并不一样 发达国家觊觎发展中国家的市场，发展中国家在面临着自身商业结构调整的同时，还必须对付发达国家零售巨头的激烈竞争。如在爱尔兰，英国连锁店纷纷进入都柏林的零售业领域和这个城市最新的大型购物中心．都柏林传统百货公司已采取延长营业时间、增加停车场、提高商品和服务的质量等措施集中力量建设城市中心区的零售业(Mary，Edmund，2001)以应对竞争。(二)中观商业区位研究 理论上，城市商业布局与商业中心选择多用中心地模式。但在确定的城市内找出最理想的场所并不容易，需要收集尽可能多的材料，进行详尽的分析以便作出正确判断。城市商业区位主要影响因素包括人口特征和增长、消费者购买力、竞争、经济态势、社区情况、自然条件、社会心理障碍和地方法律等(John et a1．，1993)。对潜在的商业区位的商圈分析可以考察目标市场是否足够支撑这些商业。商圈的区位决定因素包括商店类型、商店规模、竞争对手的区位、通勤时间、与居民的距离和服务人口、自然障碍以及服务专门化水平。测定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly，S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction．)。前者虽然存在一定局限，但仍是一种较有效的确定零售范围的模型，后者包含更多变量，可以计算在距离固定的区位范围内．可能光顾某个商店的顾客数。其他商圈研究常用的方法还包括汽车牌照分析、市场调查(包括个人访谈、邮件和电话)和顾客跟踪分析等(George et a1．，1994)。不同方法的综合运用，可增加商圈分析的准确性。(三)微观商业区位研究 微观店铺区位选址在城市商业区位和商圈范围确定之后进行，理想目标是空间垄断。影响店铺选择的区位因素包括：拦截性，指选择居住区和传统商业区之间的交通要道，即要避开传统商业区竞争．又要比较接近客源地；可达性，包括消费者便于获取的交通设施，以便顺利到达，以及店铺周围易获取的停车设施；步行交通，避开步行障碍，如交叉路口、货车穿行的狭窄通道；兼容性，一些商店的成功运作在于和另一些商店分享顾客，如时尚服装店和鞋店、珠宝店、美发店集聚在一起，可以达到顾客共享的效果；购物地区的消费形象及地区历史商业状况和外来消费情况(John eta1．，1993)。这些因素中，可达性尤其重要。商家可以通过拥有大型停车场来增加商业区的吸引力。停车场的就近与否以及设施可进入性如何对商业发展影响巨大。为此，出现了预测商业和停车点布局的统计模型适宜零售店的区位必须是前述的自然和社会特征的最佳组合，但最能决定零售区位、最能决定这些因素能否达到整体最优的力量是地方政府，因为直接决定零售区位的政策是由地方政府制定的。地方政府有权决定土地的调配、财产的再分配、建筑物的类型和结构及其使用密度和空间间距，还可通过提供停车场地和土地来鼓励重新开发老的商业地区。政府一般采取脱胎于土地利用规划的区位限制因素、价格政策、商业结构、效率和消费者保护等五种公共干预类型，后四个因素间接影响零售区位(Dawson，1980)。(四)店铺内部商业区位研究 商场内部商业设施、商品摆放和商品分类的区位研究近期受到学者的重视。商品分类不仅能在满足消费者需求方面扮演重要的角色．而且影响购物者的购买需求和偏好．同时．消费者购买习惯也影响商业区位的决定。零售商还可通过调整商品的陈列方式．作为显示个性的方式提高商品被购买的可能性(Itamar．1999)。K．Campo等人集合并拓展以往的市场地理学研究．提出一个商场特性对产品分类和商场功能的影响的研究框架．并以此为基础建立一个便于灵活处理的评估区位影响因素的程序．并为不同区位层面推导出最佳空间配置规则。商家在配置商场空间时．应顺应基于区位的不同分类吸引因素，诊断商场空间分配是否适当，引导零售业整体效益的增长(K．Campo et a1．2000)。Pierre Desmet等人提出评估货架弹性空间经验式，表明商业空间弹性随着购买这种产品的刺激的增加而增加，而不依赖于商店的类型。与产品分类相对的空间弹性评估的变动范围的直接结果是在持续的空间弹性基础上提出空间分配规则(Piere，Valerie，1998)。这些研究可使商家根据消费者购买习惯进行商品分类，也便于消费者进行价格、质量比较。

自己写网上找资料

摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目� 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ！春节来既，祝您春节快乐！

一、重庆的城市化现状 (一)大城市、大农村并存，城市化水平低 重庆幅员面积万平方公里，既有广大的农村地区，又有特大型城市，具有典型的二元经济结构特征。重庆现辖40个区县(自治县、市)，近3/4的区县属于农业区县。1998年末全市总人口为万人，其中非农业人口只有万人，而重庆主城六个区的非农业人口就有万人，是全国有名的特大城市。 由于我国长期城乡劳动生产率低下和实行严格的户籍管理制度，极大地限制了农村居民的入城。改革开放以后，随着我国经济发展战略和经济体制开始发生根本性的变化，工业化开始了轻工业优先发展的“补课”，城市建设明确了补历史“欠帐”的任务，城市化的抑制因素出现松动。1978年以来，重庆的非农业人口呈持续增加态势，但增长速度较慢，以1985－1991年的最慢。 1978年至今，重庆非农业人口占总人口的比例(城市化率)增长十分缓慢，1998年也只达到％，年均增长％，而全国为％，同期年均增长％。 第三产业增加值占GDP的百分比与城市化水平密切相关。据计算，城市化率与第三产业百分率的合理比值范围是－，比较发现，重庆非农业人口的增长速度慢于第三产业增加值占GDP的百分比的增长速度。1998年重庆城市化率与第三产业增加值占GDP的比值仅为。1998年重庆的非农业人口比率与工业化率的比值只有，远低于国际公认的－的合理范围。说明重庆城市化进程与经济发展极不协调。 目前，重庆城市化水平尚处于准备阶段(城市化在30％以前的发展阶段)。按城市化发展的“逻辑斯蒂”曲线来判断，今后重庆城市化的发展速度将加快，特别是城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。从日本和韩国的经验来看，其城市化高潮时期的发展速度曾经达到每年分别增长和个百分点。 (二)城镇体系不合理 重庆现有7个建制市，645个建制镇。其中，特大城市一个，即重庆(城)市；20－50万人的中等城市两个，即万州区和涪陵区，不仅数量少，而且规模小；10万人以上的小城市6个，江津市、合川市、永川市、南川市等；其余多为人口在5万人以下的城镇。第一大城市重庆城市人口为250万，而第二大城市万州城市人口仅为30万，首位度达88。目前还空缺人口规模50万人以上的大城市。可见，重庆特大城市孤悬，大中城市发展极为滞后，小城镇发育十分缓慢，城镇规模等级结构极不平衡。重庆特大城市与中小城市间的断层极大地抑制了各城市间、各城市与周边地区间的经济联系和梯度扩散。 重庆城市的地域分布差异明显，西部地区城镇发育较完善，特别是小城市和有一定规模的乡镇密度较高，城市化水平为％，而东部地区经济落后，很多属于“老、少、边、贫”地区，城镇数量少、规模小、质量差，城市化水平只有％。另外，三峡库区淹没城镇迁建规划、设计、“五通一平”等前期工程滞后，进一步影响了该地区城镇的发展。重庆城镇空间布局还具有典型的线形分布特点。90％左右的城镇是沿境内江河密集分布，这与重庆的交通网络分布和工业布局直接相关。这种布局结构无疑将进一步加大重庆东西部经济社会发展差距，造成区域内经济社会发展失衡。 目前，等级最高的特大城市重庆主城区尚未完全形成“三、二、一”的产业分布的合理格局，对周边中小城市的辐射能力不强，而且人口密度过大，交通拥挤，住房紧张，环境污染严重。“三线”建设以来的新兴工矿城镇产业结构单一、基础设施不配套、自我发展能力弱。中小城市间缺乏合理的分工和特色，产业结构趋同，工业领域重复建设普遍。 二、加速重庆城市化的基本思路 (一)重庆的城市化模式选择 城市化的最重要的特征是城市所具有的规模效应和集聚效应，而这两种效应发挥的程度就是城市功能和城市竞争力的具体体现。从重庆的现状来看，母城所承担的经济聚集功能、辐射功能和带动功能无疑是很强的，但母城与第二级城市之间的首位度太大，造成区域经济发展不平衡，经济关联度较小，从而制约了区域经济的发展。从某种程度上可以说，母城与原万、涪、黔地区虽属同一行政区域，而其间的经济流向、经济联系可能还不如母城与四川省的泸州―内江―自贡―宜宾一带密切，原因一方面是交通不畅，另一方面还在于我市区域内部城市级差太大，没有形成完善的大、中、小相结合的合理的城镇体系。 从我市目前的情况来看，强化中心城市的功能是增强我市区域经济辐射力，提高城市竞争力的必然选择。而城市扩张受到了土地、环境等条件的限制；且全市地域十分广阔，加上有突出的城乡二元结构特征，对中心城市经济辐射功能的发挥产生了很大的制约，客观上要求有一批次级中心城市来承接中心城市的经济辐射和产业带动，形成产业梯度发展的格局。而发展小城镇，又将受到小城镇经济总量太小的制约。因此单纯发展特大城市和发展小城镇对我市加快城市化步伐都是不现实的。 按照区域经济增长极理论，经济增长不可能在各地同时出现，只能以不同程度地发生在有限的区域极点内，然后以不同速度扩散到周围地区。经济活动在空间上集中于少数几个城市，能比分散状态更快、更有效。因此，重庆的城市化也应选择重点突破的方式，充分依托重大线性基础设施，发挥产业的集聚与扩散效应，选择特大、大、中、小分层推进的城市化模式。重点培育大城市、中等城市，加快发展小城镇。形成由特大城市、大城市、中等城市、小城镇组成的规模适度的城镇体系，缩小城市的首位度，形成合理的城镇体系布局。但是，按核心――边缘增长理论，母城作为核心区存在，可能会对大城市和中等城市(相当于边缘地区)的发展产生抑制作用，造成母城规模的进一步扩大，而周边地区发展处于相对停滞的状态。为防止这种状态出现，在培育大城市和中等城市时，除了强化城市基础设施建设外，更重要的是要培育一批特色产业群，使之成为启动区域经济增长和城市发展的助推器。 (二)重庆城市化的目标 ――2005年，全市城市化水平达到30％。主城区功能进一步增强，万州初具大城市雏形，一批地域性中心城市成为中等城市；连接主城区与大、中城市之间的快速交通网络、信息网络初步形成。 ――2015年，全市城市化水平达到45％。形成长江上游地区以都市圈为核心，层次分明，功能合理，特大城市、大城市、中等城市、小城市有机结合、组团式、网络化发展的城市群：主城区中心城市功能已相当完善，完成城市现代化进程，城市竞争力大为增强；万州大城市的城市功能渐趋完善；中、小城市在城市规模扩展的基础上，以各具特色的产业为依托，成为带动区域经济增长的众多极核点。 ――2020年，全市城市化水平达到50％。形成长江上游地区可持续发展的现代化城市(镇)群，各城市间由快捷通畅、各种运输方式有机衔接的区域交通网络连接；城市空间布局合理有序，城市规模适度，城市环境大为改善；城市的发展为农村经济发展腾出更广阔的空间，城乡差别大大缩小。 (三)都市圈功能定位 1.都市圈的范围。都市圈由主城区和主城区的外围组团组成，包括渝中区、九龙坡区、江北区、沙坪坝区、南岸区、大渡口区、渝北区、巴南区、北碚区所辖区域，共2500平方公里。主城区的范围：东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钓鱼咀、道角，面积约600平方公里，是城市化水平较高、城市人口相对集中的地区。除主城区之外，都市圈还包括鱼嘴、长生、界生、一品、北碚、西永、白市驿、西彭、两路、蔡家、鱼洞等11个外围组团。外围组团是与主城密切联系的独立城市，也是主城用地结构的延伸和发展。 2.都市圈的功能。都市圈也就是市域中心城市，是全市城镇体系和经济社会发展的核心区域。重庆的都市圈不仅要带动市域经济发展，更要定位于为西部地区发展服务，力争成为西部地区经济增长的极核。今后5－20年要进一步发挥“窗口”和“龙头”作用，带动西部地区经济加快发展。强化都市圈的中心城市功能，重点是建成“三中心、两枢纽、一基地”，即建成辐射长江上游地区和西部地区的商贸中心、金融中心、科教信息服务中心，交通枢纽、通信枢纽，高新技术产业基地。形成与成都、武汉、南京、上海等特大城市相互呼应的现代化城市群格局，城市间产业关联度大大增强。 ――强化交通通信枢纽地位。交通通信基础设施是城市功能的载体。“十五”期间我市要继续强化骨干交通网和信息网的建设，构建起内外通畅、方便快捷、各种方式有机衔接的综合交通通信体系。重庆是西部唯一集水、陆、空交通运输为一体的综合交通枢纽：待渝怀铁路、遂渝铁路建成之后，重庆铁路枢纽将是五条铁路的交汇点，成为西部地区最大的铁路枢纽；重庆港是西部地区最大的内河港口，有条件建成西部地区最大的集装箱运输和滚装运输中心；到“十五”末，以重庆主城为中心的放射状公路交通网络已比较完善；随着江北机场二期、三期工程的完工，重庆的航空运输枢纽功能将日趋健全。通信方面重点则是建设区域信息传输骨架网络，提升重庆通信交换平台的级次，由三级交换平台上升到二级；开发信息资源，提高信息交换的频率和交换质量。 ――强化商贸中心、金融中心、科教信息服务中心功能。依托都市圈与外部完备的交通、通信网络体系，进一步强化都市圈对物质流、资金流、信息流及人才、技术等生产要素的集散功能。大力发展第三产业，培育市场体系，特别要加快要素市场的发展，营造商业氛围。发展各种市场中介组织，建成西部最大的商品交易中心和货运流通中心；发展博展业和传媒业，使重庆都市圈成为区域性商品展示的窗口和信息交换最活跃的地区；发挥科教资源优势，发展教育产业和高层次的科技服务业，建成区域性人才培训交流基地和科技服务贸易中心；创造条件争取国家支持重庆培育和发展区域性的资本市场，加速资金流的集散和循环。 ――构建以高技术产业为领航的产业体系。都市圈必须有高素质的产业体系为支撑，否则极可能出现城市发展的“空心化”，最终丧失发展的基础。充分利用都市圈智力资源密集和产业基础较好的优势，将科教资源与产业基础和较高素质的劳动力相结合，以跳跃式的发展思路，加快发展高技术产业，提高技术创新能力，占领产业发展的制高点，力争成为区域技术和产业发展的先导，发挥产业的辐射带动效应。 (四)把万州和涪陵建成大城市 重庆市城镇体系的首位度较高，特大城市城市体量很大，缺乏大城市，中等城市数量也较少。目前特大城市孤悬、且位置偏西，与长江中下游地区的经济联系缺乏必要的枢纽点来传输的现状迫切要求在重庆东部地区和中部地区各建立一个大城市，发挥承东启西的衔接功能。从地理区位上看，万州和涪陵具有建成大城市的可能。万州作为原万县市的行政中心，历来是川东地区的物贸基地、交通枢纽，工业基础也相对较好。随移民迁建步伐的加快，该区的城市基础设施改观很大，交通枢纽地位日益强化，达万铁路、梁万高速公路、五桥机场陆续开工并将在“十五”建成。三峡成库以后水位上升，港口条件改善，万州将建成联系长江中上游地区的一大深水良港。因此，无论是从经济基础、地理区位，还是从市场腹地来看，万州都具备建成大城市的条件。涪陵是原涪陵市的行政中心，是长江与乌江交汇处的港口城市，乌江流域的物资集散地。近几年来经济发展态势较好，形成了较好的产业基础。长涪高速公路、渝怀铁路建成之后，该区的交通区位优势将日益凸现，在区域经济增长中的带动作用也将更加突出。着眼于指导万州建成重庆市第二大都市，到2020年，城市规模达到70万人。以重庆－万州－武汉高速公路和长江为纽带，万州要定位于建成辐射渝东、川东和鄂西地区的商贸流通中心、中级人才培训中心、交通通信枢纽及三峡旅游服务基地。考虑到环境承载能力，在产业构造上，重点发展服务业和以农副产品为原料的加工业，逐渐培植起技术含量较高的产业群，不断提高产业素质。近期要以移民迁建为契机，引进外来资金、技术、品牌，重组原有的产业、产品结构。 涪陵要定位于建成辐射重庆中部地区的经济中心，乌江流域的物资集散地。到2020年，城市人口规模达到50万人，跨入大城市的行列。在产业发展上，除了考虑现有基础外，更要着眼于如何同西边的特大城市和东边的大城市相配套，与主城区、万州相呼应，发挥区域内承东启西的功能。重点发展生物医药、建材、农产品加工、交通储运等产业。 (五)建设一批地域性中心城市 除母城及万州之外，要在今后5－20年之内，将市域内其他具有一定城市规模和跨行政区域经济带动功能、交通便利的卫星城市培育为中等城市，主要包括合川、江津、永川、长寿、荣昌、南川、开县、奉节、黔江等地域性中心城市。其中合川、江津、永川、长寿要在2005年左右初具中等城市规模，开县、南川、奉节、黔江力争到2010年建成中等城市；到2020年，合川、江津、永川要建成人口在60－80万的大城市。 1.合川：定位于建成辐射重庆东北部和四川广安、南充地区的经济中心，重点发展旅游业、商贸流通业、轻纺工业。 2.江津：定位于建成辐射重庆西南部的物资集散基地、服务于母城的休闲度假基地，重点发展旅游、建材、食品等产业。 3.永川：定位于建成辐射渝西及川南的商贸流通中心，重点发展商贸流通业、生物技术产业。 4.长寿：定位于建成服务于重庆中部地区和四川广安地区的交通枢纽和物资集散地，重点发展交通运输和天然气化工产业。 5.荣昌：定位于辐射川东、渝西的经济中心，要建成成渝经济走廊的重要窗口，重点发展生物技术产业、商贸流通业、房地产业。 6.南川：定位于建成辐射渝南及黔北地区的经济中心，重点发展旅游业、山林产品集散和加工业。 7.开县：定位于建成辐射渝东北山区的经济中心，重点发展林产品及农产品加工业、食品工业、商贸流通业。 8.奉节：定位于建成辐射渝东、鄂西的物资集散地，重点发展旅游业、商贸流通业。 9.黔江：定位于建成武陵山区的经济中心，渝、鄂、湘、黔四省市边区的商贸流通中心，重点发展绿色食品加工业、轻工业。 (六)建设一批县域中心城市 除上述地域性中心城市之外的县城，也要加快城市建设和城市发展。县城客观上既是各县的行政中心，也是经济中心，“十五”和到2020年要进一步强化县域中心城市的功能，努力将其中有条件的城镇发展为10－20万人的小城市，形成各具特色的产业群。 (七)加快小城镇发展 全市共有600余个建制镇，这些小城镇是联系城乡最直接的结合点，也是吸纳农村剩余劳动力、实现城乡经济一体化发展目标的最基本的单元。要通过实行户籍制度改革，促使农民加快由一产业向二、三产业转移的步伐，减轻土地承载压力。提高农产品精、深加工度，加快农村工业化进程；引导乡镇企业、农村个体私营企业适当集中布局，向小城镇靠近，扩大小城镇的产业规模和人口规模。结合重大线性基础设施建设，调整小城镇布局结构，以充分发挥基础设施的效益。 三、加速重庆城市化进程的政策措施 1.统一规划。城市规划应用具权威性、前瞻性、合理性，并具有适度的弹性，为城市建设和发展留有自由空间，实现城市发展的动态化。城市发展中，坚持把控制人口数量和提高人口质量、合理开发和利用资源、保护生态环境放到重要位置，把实现可持续发展作为一个重大战略，不断加强城市基础设施和社会设施建设，逐步改善城市居民工作和学习环境，提高生活品质。城镇建设规划要与土地利用规划相结合，合理布局。在产业类型选择、产业配置、人口分布、交通网络建设、教育、卫生、通信、商业网等方面有明确的发展指向。 2.加快城镇基础设施建设。重点是城市入户电网线路的改造、城市轨道交通设施、城市交通及通信枢纽、城市水源及能源设施、城市污水及垃圾处理设施、城市绿化美化系统。 城镇基础设施建设要尽可能实行商品化、市场化，形成投资、运营、收益的良性循环机制。政府则只对那些具有社会效益、难以获得直接经济效益的基础设施及社会公益设施进行投资与管理。 建立健全基础设施投入多元化机制，以政府为主导，更多地吸收民间资本和外国资本介入；对有效益的基础设施进行出售、转让、租赁，以盘活存量、调整增量，投入新的基础设施建设；对一些具有自然垄断特性的领域，也要加大改革力度，引入市场竞争机制。 逐步开放城市生活基础设施的服务价格，充分发挥市场在城市化进程中的基础性调节作用，促进城市化按市场规律健康快速地发展。 3.切实推进户籍制度改革。户籍制度的改革，牵涉面广、影响很大、政策性强，需精心设计、先易后难、有序操作，要与社会结构转型相一致，也要与新的社会管理体制的创立及实施相衔接。 户籍制度改革要与城镇规模、布局的远景规划相结合，首先在经济较发达的县城镇以及据规划符合重点发展条件的小城镇允许农民的迁入或迁出，然后向大中城市扩展。 4.着力培育和发展中小城镇市场。要充分利用、改造和创建商业设施和商业渠道，在重要商品的产地、销地或集散地形成规模适度的商品批发市场，培育和发展现代化的流通组织和商业网络。规范和完善土地市场，在加强国家土地利用总体规划和土地利用制度的基础上，逐步扩大土地有偿使用范围。 培育、规范和发展各类市场中介组织，逐步减少“官办”和“垄断”色彩。努力培育和发展面向中小企业服务的中介组织，消除在中介服务领域对非公有制经济的歧视现象；加强对中介机构的法律监督。 健全市场规则，打破地区封锁和部门分割，反对垄断，制止不正当竞争，尽快形成统一、开放、竞争、有序的市场体系；建立并完善维护市场正常运行的信用制度，加强对商业欺诈和随意违约行为的道德惩戒。 5.小城镇相对集中发展乡镇企业。小城镇发展进程中出现的诸多问题和矛盾，很大程度上是由布局过度散乱所致，而乡镇企业的相对集中是小城镇适度集中的前提，唯此，才可能解决土地浪费、环境污染、企业经济效益低下、基础设施不经济等问题，进而推动乡镇企业和小城镇走上健康发展轨道。乡镇企业的相对集中发展，要分区域制定科学合理的乡镇企业空间布局规划，打破行政区域界限。实行土地的有偿使用制度、土地使用区域差别制度和有差别的财税金融制度。乡镇企业发展的重点是内涵扩大再生产，要依靠科技进步和市场调节，优胜劣汰，进行兼并、联合，提高其与城市企业的竞争能力。 大力发展外向型乡镇企业。市场化、工业化、城市化、信息化、国际化进程的推进，乡镇企业也要逐步与国际经济接轨。政府要有选择、有重点地给予直接投资，利用税收、土地费等经济杠杆，制定优惠政策，完善激励机制，支持和促进外向型乡镇企业发展。 6.多元化推进城市化进程。城市化是经济社会发展的一项中长期任务，城市化进程既遵循着共同的一般规律，也有其自身特点和与其实情相适应的具体模式。重庆的市情是人口多、素质低，人均资源少，经济实力弱，地区差异、城乡差距悬殊，市场化程度低，尚处于工业化进程的中期。这就要求在推进城市化进程中更加注重经济、社会和环境效益，注意节约稀缺的经济资源，特别是耕地和水资源。为此，重庆的城市化发展应多元化推进，大中小城市并举，即完善重庆主城区功能，适当发展大城市；大力发展中等城市；积极推进小城市、小城镇的大发展。