土地权属调查毕业论文

0引言

“万顷良田建设工程”的实施将解决耕地经营分散，村庄布局零乱，沟渠、河流布局纵横交错等问题，需要重新优化布局和调整土地利用现状结构。因此，不可避免地要改变和调整权属界线，其土地所有权、使用权以及其上设定的他项权利需要重新分配和调整，通过易主、易位、易权、易用等方法进行土地权属调整，优化工程区土地利用布局，使得各类用途的土地位置趋于集中，面积更具规模，地块更加规整，以利于土地利用集约化和机械化，提高土地利用效益，避免土地产权纠纷，促进工程区农村经济可持续发展和社会稳定。

1权属调整原则

土地权属调整是一项政策性很强的系统工程，也是一种利益敏感行为，因此，做好工程建设中的权属调整工作，应遵循5个原则。

坚持依法调整的原则

在土地权属调整过程中，应始终遵循国家法律法规的相关规定。明确土地产权主体，核实、调整和确定土地所有权或使用权。依法改变土地权属和用途的，办理土地变更登记手续。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

坚持公开、公平、公正的原则

土地权属调整直接关系到农民群众的切身利益，如果调整不当，往往会造成土地纠纷，导致农村社会的不稳定。在土地权属调整过程中应遵循公开、公平、公正的原则。权属调整要尊重原有的产权关系，运用评估、勘测等科学的方法，按市场经济规律协调各方面的关系，依法办事，实行公告制度，广泛征求各有关权利人的意见;土地所有权和使用权的调整中，分配土地权益不得造成相关权利人的损失，保证原有土地权利人权益不减少。

协商、自愿原则

土地整理中因田块归整和道路、沟渠重新规划需要调整不同土地所有权和使用权(包括承包经营权)边界的，应在各相关权利人协商的基础上重新勘定地界。土地权属调整应在法律允许的范围内，在相关权利人自愿的基础上开展。农村集体所有土地的权属调整需经过村民会议2/3以上成员或村民代表同意，并依法报经有关机关批准后方可进行。

促进土地规模化、集约化经营的原则

充分运用等价交换、等质量替代的原则，通过协商进行土地调整置换，调整为规则、整齐、利于集约经营和机械耕作的土地，使同一产权主体的土地适当集中，形成规模效益。

合同约定原则

凡涉及调整的农村土地权属主体，依据合同法相关规定，签订权属认定书或协议书，明确与相邻土地权属主体之间的权利义务关系，作为重新调整土地权属关系的依据之一。

2权属调整依据

土地权属调整依据相关法律法规，在尊重自然规律，尊重农民意愿和原有产权，明晰土地权属现状，了解土地综合生产能力的基础上进行制定权属调整方案。

土地权属现状调查

以农村土地登记发证和土地利用现状调查结果为基础，以宗地为单位调查核实工程范围内的土地权属、地类及相应面积，地力等级和耕作状况等进行实地勘测和核查，明晰国有土地、集体土地界限、分布及数量，各村土地权属界限、地类、面积、质量、区内宗地数量等。明确工程区农户承包经营土地的数量、位置和界限，并形成土地权属报告。

土地综合评价

在土地权属调查和利用现状调查的基础上，对整理前的土地进行评价。以土地权属状况、村组耕地质量和面积、土地整理潜力的数量以及难易程度等进行综合评价;整理后对耕地质量、地力等级、灌排条件等进行综合评价，为土地权属调整提供依据。

3权属调整的内容

“万顷良田建设工程”涉及的土地权属调整的范围是整个工程区内的土地，土地权属调整的内容包括集体土地与国有土地之间，集体土地与集体土地之间的所有权与使用权，以及农户地块承包经营权及他项权利的调整。

4土地归并方案

在确定土地整理规划设计方案的过程中，应充分考虑现有权属界线的特点，对道路、沟渠、防护林等工程进行科学的规划，对相关权利主体之间的土地进行必要的归并。

水域的归并

将工程区范围内的散乱分布的坑塘、断面较大的沟渠，部分河流集中起来，在保证新增耕地比例达到整理标准的条件下归并整合成一个集中分布的水域进行规模养殖。

耕地整理归并

为使整理后的田块集中、连片、规整，整理工程区内田坎，使得农户分散经营的田块相对集中，农户承包的土地不止一块的应向面积大的一块集中;为适应机械化耕作的需要，适当打破弯曲不规则的村界归并田块;耕地整理后形成的新增耕地面积按照原所有权向附近相连的地块集中。

居民点整理归并

居民点整理后形成的新增耕地按村易位归并集中到机械化耕作需要的一个或几个相连的地块，其中，学校、国有企业等国有土地整理形成的新增耕地单独易位归并。

5土地分配方案

土地所有权的调整

集体土地与国有土地之间所有权的调整。学校、国有企业等国有土地整理后形成新增耕地的，按照等面积易位的方式划定与集体所有土地之间的权属边界，分配其土地使用权;将集中的水域，主干灌排沟渠等用地调整为国有土地，按照归并位置划定权属界限，登记发证。

集体土地与集体土地之间所有权的调整。涉及村界调整的村与村之间土地所有权的调整，以整理土地格局所涉及的地块走向所决定的新村界作为仲裁的出发点，若调整地块质量不同，则按照让出或并入地块的等当量或等价原则进行补偿;若调整地块质量相同，按照等量原则调整村与村之间的土地所有权。相邻村之间新增耕地的所有权按照整理来源的原集体所有权和数量进行分配。相邻村间的插花地调整可按等当量或等价值对其土地所有权进行调整，由所有权双方协商，签订换地协议，整理后以协议确认土地所有权。“飞地”调整按土地数量和质量相当原则，可以通过协调置换，将原“飞地”重新确权给“飞地”所在地集体经济组织，再由“飞地”所在地集体经济组织在双方认为合适的地段，划补数量和质量相当的土地给原“飞地”集体经济组织。

土地使用权(包括承包经营权)的调整

国有土地使用权。土地整理后国有土地使用权通过土地承包经营权流转的方式承包给种田大户经营，或者按照原所在位置，分给村集体享有土地使用权。

集体土地使用权。按照各村集体土地所有权分配结果，由拥有土地所有权的权利单位享有集体土地使用权。工程区农村集体土地承包经营权的调整，在集体经济组织成员自愿、公平和协商的基础上自行进行。可由农民自己承包经营，也可以由村集体统一发包，将土地承包经营权进行流转，换取社保或者分配获取收益。新增耕地依据形成前原权属单位分配给村集体、由村集体统一经营使用。

按土地数量、质量相当的模式调整土地使用权

对流转集中很难实现的土地，土地整理只能在稳定土地使用权的基础上，按整理前后土地数量、质量相当的模式将整理后的土地重新分配、认定，并签署土地权属界线认可书和土地经营承包证书。由于整理后地块面积变大，块数变少，可能出现同一地块几家共同利用的状况，可采取在地块中做一些象征性的区分标志来加以解决。

按股份制模式调整土地使用权

土地整理后可依据土地整理前土地质量评估结果折股，自愿组建股份制土地经营组织利用土地，持股人按股份获取收益。

按租赁模式调整土地使用权

可按农民自愿的原则，将土地整理后的土地通过协议或招标的方式租赁给种田大户或公司经营，签订租赁合同，土地租赁费用于养老保险或分配给农地使用权的出租者。

通过交换调整土地使用权

为了方便土地规模经营，促进土地承包经营权的流转，通过互换农户地块调整土地使用权。

按综合模式调整土地使用权

根据工程区农民意愿，按前述4种模式的不同组合方式调整土地使用权。

他项权利调整

根据土地所有权或使用权的调整应以变更登记或因权利灭失而注销登记。

工程实施后形成的挂钩周转指标由政府使用。

6权属调整的具体步骤

土地权属调整工作贯穿整个土地整理的过程，包括土地权属、利用现状调查确认、编制土地权属调整方案、公告及异议处理、权属调整方案报市人民政府批准、补充说明因规划设计变更引起权属调整情况、权属调整方案的实施、土地权属和利用变更登记、建立资料档案等。

可行性研究报告编制阶段

确定土地权属调整范围，认真做好土地权属状况和土地利用现状调查工作，将土地权属现状标绘到大比例尺的土地利用现状图上，把实测面积、地类权属进行登记，明确土地权属，做到图、数一致，定好各村之间的边界，拍好照，明确每个土地权力人土地所处区位、范围和面积，综合评价现有土地利用情况，编制土地权属和利用现状报告，结合工程规划方案，编制土地权属调整实施方案。

初步设计阶段

以土地权属现状图、工程规划图为底图，结合对道路、沟渠、防护林等工程进行科学规划，修正可研阶段土地权属调整方案，处理好各有关权利主体之间的权属关系，确定工程实施后国有土地和各村集体土地所属土地产权调整后的位置、范围、分布情况、地类、数量等要素，并标注上图，注明权属单位，形成相应的文字和表册。编制初步土地权属调整实施方案。

征求群众意见阶段

将拟定的权属调整方案以书面的形式征求群众意见，依据收集的资料进行分析，确定出切实合理的土地权属调整方案。土地权属调整方案确定后，应向全体土地权利人进行公告，并书面通知土地所有权人、使用权人，公告期限一般可定为5～7天。

工程实施和验收阶段

做好土地调整实施方案的局部微调。根据土地权属调整方案，进行实地确权定界，按规定程序的要求，进行土地登记造册。

7权属调整的保障措施

提高认识，加强领导

工程区涉及土地呈报经营权、宅基地使用权、新增耕地使用权的确定等土地权利的调整，直接关系到当事人的切身利益，政策性、法律性非常强。土地权属界定不清，会在工程结束后产生新的土地权属争议，直接关系到工程实施的成败，甚至会造成负面的社会影响。因此，要高度重视工程建设中的土地权属问题，切实加强领导。市(县)要成立权属调整工作领导小组，由市、镇、村委会等有关部门抽调人员建立土地权属调整工作领导小组，统一负责和协调工程区内权属现状调查，制定权属调整实施方案，异议处理等土地权属调整的相关工作。

严格遵守有关法律规定，切实保护农民合法权益

要充分尊重农民意愿，做到公告到位，指导到位，检查到位。

采取措施，狠抓落实

工程申报时，应同时上报土地权属调整方案。工程结束后，应将土地权属调整作为验收的主要内容。为保障工程顺利进行，应当按照工程管理及有关规定，安排土地权属调整管理经费，要加强土地权属管理的规范化、制度化建设。

在加快我国农村金融体制改革研究的整体框架中，对土地流转及其方式的研究处于相当重要的地位。因为农村土地流转制度是制约农村经济发展的重要因素。完善的土地流转机制和发达的农村土地市场有利于拓宽农村的投融资渠道从而促进资源的有效配置，而土地信托正是一种新的、有效的土地流转方式，在土地流转过程中发挥着越来越重要的作用。对此，国外学者已经从不同的角度展开了研究。下面拟对国外已有的研究成果加以概括以作为我们的借鉴。 国外关于农村土地信托问题的研究体现在以下几个方面。 一、 关于土地信托的实现基础 信托形式的运用需要以明晰的产权界定和权利的可转让性为基础，土地信托也不例外。国外在研究土地信托问题时也离不开这样的基础。 首先，在土地产权界定方面，一开始，西方经济学的研究以私有制为前提，认为只有完全的私有产权，才能促使生产要素在市场机制下的合理流转；只有土地私有制才能实现土地信托。在土地私有条件下，土地市场的建立受其他要素和商品市场变化的影响，农村非农劳动力市场的产生使得农业人力资本要素处于边际生产状态的农民放弃土地。当金融市场认可土地的担保功能时，利用土地信托将成为农业资金要素的重要来源。 但是，西方的土地产权理论演变，经历了一个从重“所有”到重“利用”的转变。这种趋势具体表现为：在经济关系上，土地所有权表现为“单纯的土地所有权”；在立法上，改变了以往把土地归属放在首位的做法，开始注重资源的有效利用和土地的开发；土地所有权开始逐步证券化[1]。同时，土地利用要符合宏观效率的思想逐步兴起。一些学者积极倡导社会和团体主义的土地所有权理论，以取代土地所有权绝对性理论。如德国耶林在《法律的目的论》中指出：所有权行使的目的，不应当仅仅为“个人利益”，应同时为“社会利益”。法国学者迪吉则主张“社会连带说”，认为“土地所有权并非为土地所有人之利益而存在，仅为增进人类之共同需要而赋予保有土地者之社会机能而己”。随着所谓的“现代土地问题”的产生，“个人和社会协调”的所有权思想开始出现，澳大利亚的麦克尔森(Miehaelson)指出:“所有权只是独占性的权利，而不是一个不受干涉的个人权利”。也有的学者把所有权概括为“一种排他的权利而不作为一种绝对的权利”。 西方学者还认为：土地产权制度的基本作用就是通过激励机制诱导农业经济活动主体的行为决策，并进一步影响农业经济活动的绩效。或者说，有什么样的土地产权制度，理性人就会做出什么样的行为反映。诺斯指出：“制度构造了人们在政治、社会或经济方面发生交换的激励结构”，“对于不稳定的产权，实施很差的法律，进入壁垒以及垄断性限制，利润最大化企业倾向于具有较短时间中较少的固定资本，并将倾向于较小的规模。最为有利可图的业务可能是在贸易再分配活动或黑市上。这一组合很难导向生产性的效率”[2]。 可见，西方关于土地信托的研究是建立在土地私有的前提下的，这与中国土地所有权归国家、农户只有使用权的国情不同，但仍然有一定的借鉴意义。因为土地使用权是土地产权的一部分，明确农户对土地的使用权仍然可以建立所谓的“有保障的产权制度”，从而作为土地流转的基础应用于土地信托。 其次，在土地的可转让性方面，国外的研究主要是一些对转型国家的调研。因为这些国家的土地产权不够明晰，使用权的转让受到诸多限制，土地无法在市场机制下合理流转，从而给完全市场机制下的土地信托形成障碍。这些研究对指导中国的农地制度改革很有启发意义。美国的罗伊·普罗斯特曼(1996)[3]通过实地调查，对中国的农村土地使用制度做了认真研究，认为土地使用权权属不充分，权能不明确。土地使用权属不充分，使土地使用权流转无法在更大范围内进行。而土地使用权和所有权的转移会使资源配置更有效，并刺激对土地资源开发利用的深度投资，减少农户的风险规避行为。同时还提出:“一些地方采取行政手段推财经理论与实践(双月刊)2007年第2期2007年第2期(总第146期)岳意定，刘志仁等：国外农村土地信托：研究现状及借鉴行规模经营，除了认识上的原因外，还有一个重要的原因，就是地方政府和集体组织为了便于控制农村土地，便于转为非农业用地。” 而俄罗斯讨论了农业用地可转让性的几个方面的问题和分歧：对潜在土地所有者的技术要求，对非居民土地所有权的限制，在信贷违约的情况下向抵押权人转让土地的限制，个人土地所有权的上限，土地股份及其转让的方式。该研究提出应在俄罗斯实行这样的转变：土地股份可通过购买或租赁的方式转让，而后者更为适用。一份土地股份就是一种选择权，可以被出售、购买、继承等。股份的所有者对分配土地有绝对权利。这种机制使得法人实体希望获得大面积的农业用地以累积所需数目的股份然后用于分配。研究还指出，租赁是农村地区的一种特别补充机制，所有者更偏好于租赁土地股份而非实物土地。 补充： 世界银行在发展中国家的农村土地管理改革方面也做出了很多努力，提出了“市场导向的耕地改革”（MLAR）计划以及自愿土地流转机制，并要求实行土地书名与登记制度，明确土地的所有权。但国外的一些学者的实证研究表明这些措施虽有一定作用，但并不一定能保证农村土地流转的顺利进行：首先，这种土地书名与登记制度虽然大量减少了无主土地并促进了带有可转让财产权的土地的供给，但这无法保证土地产权市场的发展。因为对于追求利润的贷款者来说，所有权证明并非获得贷款的充分条件，稳定的土地收入水平才是更重要的决定因素。更有甚者，农户可能不愿意用其土地所有权作为抵押品。从而得出结论，土地所有权并不是获得使用权保障的唯一方法，应参照不同的背景和地方偏好，建立更加灵活的体系（Dwniz Baharaglu,2002）[5]。此外最近还有学者（Saturnino JR，2005）[6]以菲律宾为例，用实证方法检验了与市场导向的耕地改革以及自愿土地流转机制有关的变量，得出一个预测结果：MLAR模型用于菲律宾不仅无法促进分配改革，而且会破坏潜在的国家主导的土地改革政策。这也映证了Dwniz Baharaglu的 结论。 从国外的这些研究可以看出，要实现真正意义上的土地信托，实现土地的有效流转，土地使用权必须实现可转让，当然，在中国的特殊背景下，这种转让性的实现形式还需要进一步探索。 二、关于土地信托的目的和作用 由于西方国家土地的私有制和自由流转性，为了追求更高的经济利益，农村土地的使用方式正在发生转变，不断从农业用地转变成非农用地。为了保护土地资源，国外很多学者对于农村土地用途的控制进行了研究，如Donald M. Mcleod等(1999)[7]就根据美国西部农村的实际提出了土地使用控制的三种方式：分区制、购买发展权、集群式发展，并建立了土地使用控制方式的选择模型。土地信托方式就是出于保护土地资源和公众利益的目的用于实 践的 。 在美国和英国，无论是局部性的、地域性的还是全国性的土地信托都是一种很有影响的非盈利组织，它和私有土地主们一同来保护他们的土地以达到保护和利用土地或者其他公众利益的目的。它们保护土地的工作对于他们所从事或者协助土地交易的社区和地域非常重要。这些交易包括土地的获取、保护、管理协定，或者其他的能够从土地上获取的实际资产的一些利益。 补充： 此后，西方学者们就对这种土地流转形式进行了实证研究，并且建立了各种决策模型：其中Philip J. Bacon等（2002）[8]基于信息经济学的贝叶斯网络理论建立了一个BN模型，该模型主要是为了保证农村土地使用的可持续性。这个模型主要由四个部分组成：人员的观点、土地类型、土地使用的选择、成本和利益的标准。这个BN模型不是最优化模型，而是帮助专家分析有关土地的数据。该模型的使用包括两个阶段：第一个阶段是关于土地类型的标准和土地使用的选择，这个阶段是为了评估对现在的土地使用的满意度；第二个阶段是关于改变土地使用的成本，改变成本需要考虑风险和银行利息、管理、财产的让渡等因素，这可用一个模型来评价土地管理者改变土地使用后的满意度，即： 在成本支付期内改变的满意度=长期预期的满意度－总的改变成本/成本支付期 而Julie Ann Gustanski(1999) [9]基于伦理经济学建立了一个土地信托保护决策支持模型（ILCOS），他认为土地的使用方式是深层次的政治、经济和文化结构的反映。尽管土地信托有一个共同的目的保护土地资源，但是每一个土地信托机构都有自己的设置和地域。所以，他对伦理经济学政策模式在土地信托保护方面的整个过程给出了一个总体的概念，从而总结出土地信托的决策支持的环境模型。这个模型由5个大块组成：土地的使用和环境、社会经济、计划与获取的评估、决策制定的方法、积极的决策制定。该模型主要提出和检验了美国和英国的土地信托与保护私有土地因果关系上的模式，以开发一种可行的决策支持工具。此外，Roger Coupal和Any Seidl（2003）[10]还研究了在税收基础上的土地使用选择的影响，分析了发展农业用地和农村居住用地的相关成本及其对财政结构的影响。 追问： 请问这位大哥,标题是什么?引言是哪些?

数字正射影像图，是根据数字高程模型对中心投影的航摄影像进行纠正处理、消除了投影差的垂直投影的影像地图。随着城市信息化工作的开展 ，各行各业对基础地理空间信息的需求 日显突出，特别是航空、航天遥感技术的迅猛发展，提供质量越来越好、分辨率越来越高的数据，遥感数据越来越受到应用部门的欢迎。数字正射影像图作为其主要的一种产品形式，具有真实的纹理特征和丰富的地理信息，获取方便、经济、更新周期短，正日益受到关注。迫切需要采用地理信息系统技术、遥感技术、数据库技术等先进的手段、建立高效的影像数据的生产、管理、更新、应用与服务的一条龙体系，以更好地为城市各行各业服务。因此，通过对获取的航空影像数据进行 1：5000正射影像图制作和应用，是进行数字城市建设的前提和基础的一项重要工作。彩色数字正射影像图的图面清晰细致、纹理丰富、色彩美观 ,地物影像无拉伸、变形，容易判读，非常适合应用于土地利用调查工作,具体应用如下:(1) 作为外业调查的工作底图。由于DOM 像片能适度防水、防尘，作业人员可以直接将DOM像片应用于外业调绘工作 ,在实地调查时，如果实地情况与DOM 像片的影像特征相一致，则不需要在实地调绘图斑界线，只需要调查清楚并注记三级地类代码即可。(2) 作为内业矢量化的背景图层。由于DOM 已附有坐标值 ,在进行内业图斑界线或权属界线矢量化处理时 ,可在 GIS 软件中调用 DOM 影像图作为背景图层 ,方便作业人员比照判定地类界线和权属界线的空间位置、走向。(3) 用于土地权属调查工作。由于DOM 像片清晰易读 ,普通群众也可以从中辨认出当地的地物和土地利用情况。因此 ,在开展土地权属调查时作业人员可以提供 DOM 像片给群众查看 ,再根据实地指界情况 ,将土地权属界线调绘上图。-------------这个是我毕业论文上的介绍~呵呵

不能。土地资源管理毕业论文可以写有关土地管理、土地资源调查、土地评价、土地评估与土地利用规划等方面。就业方向:可以从事土地资源调查与评价、土地整理、土地利用规划、地籍测量、地籍管理、土地及房地产价格评估、土地信息系统开发与应用及房地产开发经营等方面的技术和行政管理工作。