住房保障研究论文

［提要］城市弱势群体更加弱势化的问题已阻碍了城市化进程和社会的和谐发展。雷克斯的“住房阶级理论”为我们研究城市弱势群体的住房问题提供了一个崭新的视角。城市住房弱势群体形成的原因包括转型期体制改革、房价大幅上扬、旧城改造等，应通过建立健全住房社会保障体系、以家庭为单位供给适合住房、化解社会阶层的居住隔离、提高公众参与社区规划意识等途径缓解。 ［关键词］城市弱势群体住房问题住宅阶级 一、研究背景及理论的提出 住房在现代城市社会中是关系居民切身利益的稀缺资源。随着住房资源市场化进程的不断加速，住房已经不仅仅是满足人们的居住需要，甚至成为财富的重要象征。住房资源的配置方式已经成为衡量城市居民社会分层状况的重要社会指标之一。由于居民货币支付能力差异以及购房准入机制差异的客观存在，不同层次的城市居民获取住房资源的机会与能力不尽相同，因而城市居民的住房差异呈现出逐渐扩大的趋势。 随着市场经济的确立和社会经济的发展，我国居民收入普遍提高，越来越多的家庭摆脱贫困，实现了小康。与此同时，个人收入差距也逐步扩大。在市场竞争中处于弱势地位的群体所面临的生活问题尤其是住房问题进一步凸现。20世纪90年代末期以来，中国的住房问题成为各种矛盾的焦点。城市住房弱势群体问题更是引起各方的广泛关注。城市住房弱势群体是指因购买力或社会身份限制难以取得社会平均水平住房者的集合。其中，主要以购买力作为判断标准。在城市住房需求中，弱势群体主要包括原有低收入城市市民和以农民工为主体的城市流动居民。 按照联合国《世界人权宣言》，“人人有权享受为维持本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障”。因此，在我国建立社会住房保障体系，让人人享有良好的住房是维护人基本生存权的重要内容，也是我国社会经济发展的重要标志。 住房阶级理论的提出为我们研究城市弱势群体住房问题提供了一个崭新的视角。英国新城市社会学的代表人物阿德尔纳·约翰·雷克斯指出，资本主义的生产、阶级冲突和国家都与城市转变为“被创建的环境”有直接的关系，其中住宅对阶级形成和阶级冲突又具有极为重要的作用。雷克斯认为，城市内质量不同的住宅的取得，并不仅仅是由经济因素决定的，也是一个经由市场机制和科层官僚制运作过程的产物。国家与私人资本对城市住宅的投资，促成了“住宅市场”的兴起，对于不同住宅的拥有，产生了不同的“住宅阶级”。 住宅阶级可分为5类：(1)通过现金购买，确实拥有自己住宅并住在最令人满意的地区者；(2)通过抵押贷款方式而拥有该类住宅者；(3)通过抵押贷款方式而拥有住宅，但却位于不太令人满意的地区的住宅者；(4)住在政府出租的住宅者；(5)住在私人出租的住宅者。一般情况下，国家提供的国民住宅相对来讲要质优价廉，但资格限制和购屋贷款的审核却很复杂。能否拥有国民住宅必须要经过激烈争夺，而这常常是官僚、市场、经济多种因素平衡的结果。因此在雷克斯看来，能否通过资格限制和贷款审核是争取住宅的阶级斗争的两个主要方面；全面普及国家提供的国民住宅是工人运动的又一个重要问题。整个城市中有住宅的阶级和无住宅的阶级、住宅好的阶级和住宅差的阶级之间，因住宅产生的斗争造成了持续不断的社会冲突。 二、住房弱势的原因分析 住房问题一直是各国政府关注的问题，其不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会的稳定。因此，各国政府都把住房制度放在经济生活和社会保障的重要位置来对待。城市弱势群体住房问题形成的原因具体分析如下： 1�转型期的体制改革是城市弱势群体住房问题形成的重要经济原因。大规模的国有企业改革、企业结构调整使原有体制下大量冗员显现，相当数量的人员下岗成为弱势群体。改革开放以后“效率优先、兼顾公平”的财富分配政策客观上导致贫富分化，出现了分配的弱势群体。而国家对产业和地区政策的倾斜也导致了产业和地区的经济优势，甚至出现一定的经济垄断。这些在一定程度上加剧了城市居民的贫富分化和社会分层。 2�近年来各地房价不断上扬，成为影响城市弱势群体住房问题的重要原因。2004年起，全国商品房平均销售价格上涨呈加速趋势，尽管政府出台了一系列调控政策，比如供应中低价的土地、廉租房、限价商品房、经济适用房等，但仍无法改变这一趋势。真正需要住房的人买不起房与房价不断攀升成为一对尖锐的矛盾。而在全国房价上涨的同时，房屋空置率上涨也很快。国家统计局发布的全国房地产市场月度形势报告显示，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1�64亿平方米，同比增长21�8%。另一方面，全国还有千万户家庭的人均居住面积不足10平方米。对住房的需要与不能拥有之间的矛盾在城市弱势群体中尤为突出。城市的快速发展导致的流动人口的增加，增加了城市住房的投机成分，导致住房成本价格的上升、空置率的上升，使弱势群体的地位更加下滑。 3�城市旧城改造加剧弱势群体边缘化。随着我国城市化进程的加快，城市建设和发展日新月异。作为城市建设、改造、扩展的基本前提的城市房屋拆迁规模日益扩大，由此带来的侵害城市弱势群体合法权益的问题也日益凸显。很多被拆迁户在市中心的原有住所，有良好的购物、出行、生活条件，还有良好的学区，一旦拆迁，中高收入阶层可以选择适居性较高的新建社区，而弱势群体由于不能接受城市中心的高价房，只能被迫接受相对较偏僻的城市边缘的低端社区，这给他们的日常生活造成了不便，给他们的子女就学带来了麻烦，给他们的心理带来了强大的落差感，阶层型社区的居住差异日趋扩大。 4�个人经济实力也是造成部分城市居民住房弱势的重要原因。住房资源市场化进程的加速，使得货币支付能力在城市居民住房分化过程中扮演着越来越重要的角色。个人劳动能力由生理劳动能力和技术劳动能力构成。那些在文化、体力和技能方面处于劣势的人员首先被市场竞争机制淘汰，丧失了原来稳定的工作和良好的福利，并由于自身的综合素质低弱难以再找到理想的就业岗位，被迫退出市场竞争，成为社会弱势群体。刚参加工作不久的学生没有多少储蓄，他们多数选择在城乡结合部等房租相对便宜的地方聚居，房租在他们每月的开销中占了重要的比例。他们可能沦为新的城市住房弱势群体。 三、住房弱势群体问题的解决途径 解决低收入群体的住房问题是政府责无旁贷的责任。城市弱势群体更加弱势化的问题已阻碍了城市化进程和社会的和谐发展，如何在城市建设与发展中进一步转变政府职能，保护弱势群体的合法权益，正确处理和解决城市发展与广大人民群众利益之间的关系，已成为我国社会主义和谐社会建设中所面临的一个现实而重要的课题。 1�建立健全住房社会保障体系，打击恶意炒作性房地产涨价行为，在实践中逐步确定住宅市场化的发展思路。住房制度如何改革，住房政策如何才能做到合理和满足大多数人民群众的需要，是迫在眉睫需要解决的问题。在我国这样一个政府主导型的再分配体制下，像住房这类攸关国计民生的重要社会资源，其分配过程不可能完全摆脱政府力量的介入。国家早在做出停止住房实物分配、实行住房分配货币化决定的同时，就对住房供应体制作出了相应调整，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用性住房，其他高收入家庭购买、租赁市场价商品房，并提出要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。同时，中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程，逐渐向市场化、商品化方向转化。然而，在实际住房分配过程中，由于社会住房保障制度建设远远落后于住宅市场化体系的建设，保障覆盖面小、形式单一、资金来源不确定，加上政策在地方的执行不到位，客观上限制了保障类住房的发展。建构完善的住房社会保障体系，对城市住房弱势群体具有十分突出的意义。政府应采取措施打击利用信息不对称制造房价上涨假象，误导消费者的行为及投机性的购房者，以保证住房市场的健康、有序发展。 2�以家庭为单位考虑住房供给问题，建造适合住房弱势群体需求的住宅。家庭作为人类生活的最小组织单位，具有紧密的不可分性，在社会生活中往往以整体出现。城市住房购买力考察的是全体家庭成员的整体货币支付能力，而不仅仅局限于家庭成员个人。一般来说，收入与需求是正相关的。城市居民的货币支付能力差异在整体层次上表现为较低的商品房销售价位，在个体层次上则表现为明显的住房分层差异。因此，在实际的住房资源配置过程中，套型结构及地理位置会与居民的货币支付能力直接挂钩。高档住宅在住宅中的比重过高，已经超越了我国占大多数的中低收入者的承受能力。面对庞大的城市低收入群体，政府却无力满足其对住房的旺盛需求。在城市边缘区域或非城市中心区内开发小户型以及廉租房，符合低收入阶层的利益，是满足低购房能力家庭住房需求的现实途径。它可以促使住房开发合理布局，降低房产成本，从而减少家庭为单位的购房总成本；同时对城市人口的布局进行合理分配，从客观上促进城市区域对外扩张，增强城市化的推进速度。随着周边环境的不断改善，交通、教育、就业等成本降低，消费者总体购买力相对提升，比较优势明显。 3�化解社会阶层的居住隔离，促进社区内各阶层的融合。上世纪80年代以来，大规模的旧城改造和新区房地产的开发，塑造了以豪华别墅区、高级公寓区和高标准小区为代表的高收入居住区，以安居工程和经济实用型小区为主体的中低收入居住区，以旧城衰败街区、经济效益差的单位旧有公房、自建简陋房和政府新建廉租房为代表的低收入居住区等。居住区“社会阶层化”的出现，激化社会阶层对立。营造一个紧凑的、适合各种不同收入阶层的新都市，尽可能兼顾不同社会阶层的利益，尽量减少不同利益群体、社会阶层的居住隔离是构建和谐社会的必然要求。通过减少低收入居民在社区和空间上的疏离，实现空间上的分散化，以此增加和提升社会的多样性与活力。另一方面，高收入居住区也需要大量低端服务业的从业者为其提供服务，通过与高收入阶层的近距离交流，有助于增进相互间理解，提高低收入阶层的生存能力，化解阶层隔阂，从而实现社区内各阶层的融合。 4�提高公众参与社区规划的意识，加强生态城市观念。社区作为社会整体的一个子系统，其发展状态对于社会的良性运行与协调发展具有很大影响。特别是上世纪90年代的住房改革和社会保障体系建设，使单位的功能日益弱化，社区的公共事务逐步增加，居民对社区的依存度也越来越紧密。随着市场经济体制的培育、发展和完善，公民社会意识和自主意识增强，更应该鼓励人们加入到社会共同体中来，从而缓解城市弱势群体因为住宅边缘化而引起的心理落差感。我国城市建设的迅速发展，使城市风貌、历史文化名城的保护面临新的挑战和冲击。城市的现代化不仅体现在设施的现代化上，还应体现出高水平的环境质量及高层次的居民素质。因此，后现代城市规划在重视古建筑保护、重现历史脉络、体现城市特色的同时，强调加剧城市居民的文化凝聚力。 结语 在现代文明社会，居住权是每一个国家公民最基本的生存权利。构建社会主义和谐社会，其核心就是要让人民群众能够安居乐业。安居乐业是民生问题。让绝大多数的低收入居民“安居”，有利于社会稳定，也为实现社会主义和谐社会打下物质基础。城市住房弱势群体内部也应区别对待。拥有一套小户型产权住房是原有低收入城市市民的首选，而相对于流动性较大的外来人口来说，在工作场所附近租一间房可能更加实惠。另一方面，城市弱势群体住房的改善还存在一个“两难困境”，即无论是经济适用房、限价房，还是拆迁安置房的获取，都要建立在相当的经济实力之上，而那些真正住房条件差、收入状况糟、最需要帮助的家庭难以获取住房。真正实现“居者有其屋”，依然任重道远。

发挥地方换个地方

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

1.1城市社区物业管理 企业管理 能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

1.2服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

2.1相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

2.2市场机制不够完善

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

3.1健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关 规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳 单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)

5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)

摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份(70.91%)小区没有专门的物业公司进行管理，64份(29.09%)设置物业管理的小区中有127份(40.2%)问卷结果表示从业人员素质一般，有84份(38.18%)表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，27.5%的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题28.5%的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，20.9%选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学

参考文献：

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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