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一、小产权房买卖合同的理论争议及域外立法考察
（一） 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。
1. 有效说
主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。
2. 部分有效说
在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。
3. 无效说
现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。
（二） 域外立法考察
关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家（地区）多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。
1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: “土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之”。
2. 我国台湾地区我国台湾地区“民法”债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。
二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析
（一） 小产权房诉讼的现状
小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的`审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”; 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（ 试行） 》中亦规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”; 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。
（二） 问题分析
1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。
2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。
3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。
三、完善我国小产权房的建议
为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。
（一） 小产权房买卖合同的效力问题
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。
（二） 规定法定租赁权
利用债权法中的“法定租赁权”来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地（ 或集体建设用地） 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。
（三） 不宜评估拍卖小产权房
因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。
（四） 暂不受理小产权房纠纷案件
小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。
（五） 不宜将小产权房列为执行标的
在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。
四、结语
城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势，但在现阶段，我国农村宅基地并不单纯作为一项财产存在，它还承载着多种社会功能，维系着重要的政治与社会稳定责任。涉小产权房纠纷复杂多样，涉案主体、法律关系等都不相同，加之相关法律和政策规定不详细可操作性不强，或规定不够明确难以适用，直接给法院审理此类案件以及执行工作带来了难度。小产权房从禁止流转到允许流转，首先需要立法机关对法律的变更与制订相关配套措施，在此之前，司法机关不宜越俎代庖。
什么是小产权房屋?简单的讲，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。小产权和大产权的区别是什么?大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求小产权房最新政策：一是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;二是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。还不清楚的话可以看看参考资料。
浅析小产权房的法律问题及解决对策论文需我帮助否？
你母亲付钱给你大姨夫，那就是雇主责任；如果没有报酬，那是帮工行为，也要承担一定责任。你只要能证明以上事实，基本没有责任赔偿大姨的损失。
买卖小产权房子是违法的，不受法律保护
小产权房不能买，也没有保障。小产权房与正规商品房最大的差别就在于土地性质不一样，很多小产权房是建设在集体土地上的，我国的房屋是房地一体，我们购买房屋不但购买的是房子，还有土地，但是购买小产权房就不一样了。购买小产权房无法办理房产证，不能贷款，甚至在拆迁赔偿方面也会不一样。由于土地性质的原因，购房人只是对房屋享有居住权，对土地等不享有权利，虽然小产权房相较于正规商品房比较便宜，但是综合考虑到一些风险的问题。小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建设在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”，该类房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
法律分析：小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一，由于立法不明确、理论研究不足等原因，各地法院的判决结果很难形成统一。在认定合同效力上要严格适用法律规定，不应一刀切地全部认定为有效或者无效，从《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》(自2021年1月1日起废止)规定的物权等角度考量，认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。而且，农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。如果允许其向外进行流转，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违反了公平的原则，违背农村住宅用地分配制度的本意。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
[摘要]目前，中国劳动力市场中存在着很多问题，比如低技能者和大学毕业生在地区间分布不平衡的问题，收入不均和社会保障资金不足问题，伴随着低出生率而出现的快速老龄化的社会问题，欠发达地区的持续贫困问题等等。由于竞争的加剧，个人偏好的不同，信息的缺乏，陈规陋习的影响，造成劳动力市场中的歧视行为愈演愈烈。这不仅使得被歧视者失去了部分的就业机会与权利，而且对于雇主来讲，也有利润损失。歧视行为可以说是一种非帕累托最优行为。[关键词]劳动力 就业 歧视 竞争 性别[正 文]因我国劳动力市场的独特性,我国劳动力市场存在的歧视现象具有特殊性.在就业、职业选择、工资收入等方面,农业劳动力一直处于政府的制度性歧视之下;妇女受到的性别歧视与我国重男轻女的"前劳动力市场歧视"相关;欠发达地区的劳动力在沿海发达地区遭受到雇主的统计性歧视,而这与我国地区发展不平衡有关. 在劳动力市场中经常遇到被歧视的情况。歧视是带有明显贬义的词，在汉语中它意味着对待个人或由个人组成的某个团体不仅是不公正的而且是不公平的态度或评价。经济学中，一个人在劳动力市场上的价值取决于影响其边际劳动生产率的所有供给和需求因素。如果与生产率无关的因素在劳动力市场上取得了正的或负的价值，就可能导致歧视。那么歧视行为及其现象到底如何产生的呢？这种现象表现在，一方面，对劳动者非经济因素的考察和限制，提高了个职业准入的门槛，使求职者难以找到工作。另一方面，大量找不到工作的求职者及至新进入的求职者总数的增长，使得雇主在选择雇员过程中限制雇员的一些非经济个人特征成为可能，而且这种限制的成本会随着迅速增长的求职者之间的的竞争而变小，从而使雇主在选择雇员时可以对雇员的非经济个人特征进行更为苛刻的限制。由此还引发在职员工在职业发展中被一些非经济个人因素所限制。这一“歧视——供求——歧视”现象已成为制约劳动力供求关系平衡、提高就业率、提高社会产出—成本率和保持社会稳定的重要因素。在现阶段劳动力市场形势下，歧视的存在和发展呈现以几个特点：一、歧视的类型和表现形式多样化。这一特点使得人们对歧视的认定变得更加难以把握，更加困难，也使得对歧视的控制和抑制更加不易。二、劳动力市场上供过于求的现状形成了一种恶性循环。比如，在“受到不公正待遇时你将怎样”一题调查中，选择较多的是“更加努力工作，寻找机会”，（1）出现这种现象的根本原因是供给量大于需求量，求职者之间的竞争使得劳动者不能轻易放弃工作机会。劳动者的这种选择成为雇主的歧视得以存在和发展的条件，这也说明供过于求会加重歧视现象。另一方面，雇主歧视使得求职者更加难以找到工作。当雇主歧视使得雇主和雇员之间无法达成就业一致时，这一雇佣矛盾就会使实际获得工作机会的劳动者必劳动力市场需求要少，这就形成了更多的求职者，甚至形成更多的失业者，从而加剧供过于求现象的恶性循环 。三、歧视的隐蔽性和复杂性使劳动者个人对歧视的约束力更加薄弱。比如，雇主对劳动者工作经验的要求，由于各职业特点不同，其要求不全是歧视，只有高出该岗位绩效要求的部分才形成歧视，但一个职位对工作经验、年龄阶段等的要求是无法准确量化的。这就形成了劳动者判别上的障碍，即使其受到了歧视，但展开调查和认定的难度也是非常大的。偏见是导致歧视的根源，即雇主为贯彻自己的非理性的主观喜好或认识而对雇员实施不公正待遇。因为事实上，经济理性人是不存在的，至少其行为不可能完全理性，所以雇主的主观偏好必然会影响到其雇用决策。（2）产品市场竞争会弱化及消除歧视。但是，当劳动者的供给量大于需求量时，被雇用者之间的竞争使得劳动者为获得工作或职业发展而接受歧视待遇，而雇主也能够在足够多的求职者中按照自己的主观偏好以比较低的成本雇用到劳动者。即劳动者的供给量大于需求很多，雇主为自己为主观偏好支付的额外成本就越少，雇主也就能更多考虑自己的对劳动者非经济个人特征的主观偏好。（3）歧视的存在和持续不利于社会秩序的稳定和人民生活水平的提高，不利于经济和社会发展的高效和公平，它还会给社会保障带来沉重的负担。歧视是资源或优势分配不均的必然产物。由于资源和优势的稀缺性，造就了其分布的不均匀性，因此也即产生了相对的弱势群体，相对的优势群体。随之，优势群体理所当然的成为效率和成功者的象征，劣势群体即成为被淘汰的对象。但是实质上劣势群体在很大的程度上并非是弱势，一概的否定即造成了歧视。歧视是信息不完全和先入为主的统计性偏见的产物。由于没有较好的能力测评体系，很难判断一个人的实际生产率与能力如何。通常的评判标准是根据其教育水平、年龄、测试分数等来考核与获得与生产率有关的信息。而这些因素在某种程度上，只是对于主观要素提供的一种辅助性信息，在很大程度上这种主观要素也会造成歧视。（4）
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房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
主要是价格低的原因
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
小产权房法律问题探究 【内容提要】 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小 产权房” 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用 证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案。 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 【关键词】 小产权房；法律问题；处理原则 冯女士最近很后悔，因为她买了一处不受法律保护的小产权房，她在沈阳某郊区买了一套两室 一厅的住房，可是最近因为城市规划需要拆迁而得不到赔偿。为此她咨询了相关部门，一位不愿透 露姓名的房产业内人士说，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权 利，不能办理过户手续。同样，也不能像正规产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购 房人的利益很难得到保障。小产权房随意交易不合法，也没有房证，房产局不受理。 ” 那么究竟如何来界定小产权房？ 一、 小产权房的界定 “小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 所以， “小产权”其实就是“乡产权” “集体产权” ，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再 直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 ① 要说明的是，房证按性质不同、发证机关不同，其法律效力也不同。普通商品房的“红皮房证” 是在房产局办理过户手续后颁发给业主的，是受法律保护的正规房证，这种房证的土地使用权来源 于国家收取土地出让金等税费后发给开发商的许可证。 而“小产权房证”通常是乡镇政府或村民委员会发放的“房屋使用权证” ，这种房产无法签署正 规的商品房买卖合同，房产局也不会给予备案；小产权房屋的交易无法办理产权过户手续，购买者 的房屋所有权不被法律承认，更谈不上房产转让、抵押，银行也不会发放购房贷款。建设、购买小 产权房都不需要承担土地相关费用，却要承担由此而来的风险。 《土地管理法》第六十三条有规定， 特殊情况除外，集体土地使用权不得出让、或出租用于非农业建设。第八十一条规定，擅自将农民 集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，须限期改正，并处罚款。 对小产权房属性的认定 二 、 对小产权房属性的 认定 （一）有关小产权房的法律规定，小产权房属于违法建筑。 ① 齐东文、熊昭： 《从“小产权房”的合法化到土地管理体制改革———重庆统筹城乡的一个视角》 ， 《西南农业大学学报》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条规定， 除了兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡 （镇） 村公共设施和公益事业外，任何单位进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条规定， 除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移这一情况外，农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 用转为国有后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 从以上法律规定可以看出，集体土地在没有转为国有的情况下是不能进行有偿转让、进行非农 业建设的。不管是以房地产开发为目的建设的小产权房，还是安置本村居民后剩下的房屋，只要向 城镇居民转让都可视为用于非农业建设，而这将为法律所禁止。 此外，国家相继出台的一系列政策也将小产权房置于违法地位。如，1995 年国务院办公厅出台 的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 、2004 年 10 月国务院发布的《关于深化改革严格 土地管理的决定》以及同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》 、2007 年 6 月 18 日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》 、同年 12 月国务院办公厅印发的《关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 规定了城镇居民不得在农村购置宅基地和小产权房， ， 农 民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土 地使用权证。 (二)小产权房属于违法建筑具体表现在以下几个方面： 1. 小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用 地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品 房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房 屋的所有权。 而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人， 未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家 土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非 法用地 。 2. 小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、 规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使 用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项 税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 3. 小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依 法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60 条及《土地管理法实施条例》第 6 条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房 产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证 书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力， 小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房会带来什么样的后果呐？ ① ① 俊英： 《关于小产权房合法化的思考》 《江苏警官学院学报》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 购买小产权房的风险 因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同房管局也不会给予备案。 因此， 购买这种房屋有诸多风险。 （一）法律风险 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具 备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规 对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司 法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是 无效的， 因此根据法律规定， 购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 但是根据目前已有的案例来看， 如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的， 由于己方有过错， 可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的 权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范 围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就 非常有限。 （二）政策风险 购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿这类建设 项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款， 购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房屋没有国家认可的合法产权，购房人并非合 法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿 与产权补偿相比是微乎其微的。 比如开篇中冯女士就是因为购买小产权房在征地拆迁中得不到赔偿。 （三）管理风险 小产权房屋的开发得不到银行贷款支持， 开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管， 主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾 工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开 发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，若开发单位没有 资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。由于所购小 产权房得不到法律的认可和保护， 没有得到国家房地产主管部门的批准， 无法办理合法的产权手续， 购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 那么应该如何来处理小产权房对国家、集体、购房者的带来的众多问题？ 四 、 小产权房的处理方法 关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。关于小产权房的利弊都 是非常明显的，究其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。 当前， 小产权房在全国各地已是大量存在。 以北京为例， 小产权房已占北京商品房交易量近 20%， 并在部分地区已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行 不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央 国务院一再强调社会稳定， 建立和谐社会。 处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位， 最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。若处理不好必 将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小 3 产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。对于小产权房的处理，应坚持以下原则： （一）小产权房处理遵循的原则 1、维护国家利益，兼顾他人利益原则 小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳 各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维 护国家利益是社会公共利益。 但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以 维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给 与保护。 2、维护农民的利益 土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种 方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权 益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。 3、考虑购房者的利益 购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证 书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所， 应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使 其免受伤害，至少应降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小产权房以不拆除为基本原则 对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工） ，原则上不应拆除，应最大限 度地予以保护， 特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。 除非违法情节特别严重， 如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业 用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。 拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。 更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐 社会。 有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房” ，将超过 1000 万平方米，如果以每平方米 3000 元计算，这笔资产超过了 300 亿元。如果以每户 90 平米计算，则涉及到 11 万户 50 多万人口 的住房问题。若从全国角度分析，涉及的家庭和人员将是不可估量的。因此，如果一律强制拆除， 后果将是极其严重的 。 总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 （二）小产权房的处理意见 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥 善处理小产权房。应根据不同情况分别作如下处理： 1、 谨慎拆除部分小产权房 现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的 价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，并保护耕地并严格控制耕地转换为建设用地。 因为，从 1998 到 2006 年，全国耕地面积已由 亿亩减少到 亿亩，平均每年减少 1311 万亩。 禁止农村小产权房的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义的集体土地所有制，防 止集体土地的流失。 ① ① ② 谢良兵： 《北京叫停小产权房始末，已建成小产权房成难题》 . ② 张庆华： 《土地物权疑难法律问题解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 页。 4 因此对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除， 以维护法律的严肃性，以儆效尤。对于下列楼房可以考虑予以强制拆除： （1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重； （2）危害国防安全； （3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发 建设楼房、别墅等； （4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必 须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定 因素。 2、补办手续，核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权 证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发 不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴？这是解决小产权房最为关键、 也是最困难的问题。我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如， 企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额 缴纳，违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用，原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当理由是，首先，如果 要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往 往是与开发商联合开发建设， 按比例分成。 如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金， 显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极 大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到 较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力； 最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情 理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地 出让金不宜由村或乡集体缴纳。如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与 村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散， “人去楼空” ，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言， 主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。 最好的处理方式可以分以下两种情况处理： （1）核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实， 符合经济适用房购房条件的购房者， 发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。 符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时 的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 （2）核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权 证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不 同而区别对待： ① 房屋所有人出售给政府。在出售给政府时，免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后，可以出售给符合购买经济适用房条件的人员，或者 用于廉租房出租。 ② 出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在 5 此情况下，由政府核定购买价格，如，可以按经济适用房价格或限价房价格出售，并根据情况相应 地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减，应根据具体购房者的具体情况确定。当 然，出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 ③ 出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出 多少，影响的仅仅是其利润而已。因为，从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出 售房屋的原购房人，补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根 据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、 核发普通房屋产权证书。 购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关 税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购 房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。 对于上述三种方式，购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 小产权，一个幽灵，一个分产主义的幽灵，徘徊在二十一世纪的中国，其的存在即具有一定的 合理性但同时又带来了更多的问题，似乎满足了部分人对房屋的需要，实现了住有所居的梦想，但 是给我们当前的社会却带来的是更多的问题，小产权房制度创新在产权权能层面上，突出了使用权 和占有权，弱化了所有权；在农村土地所有制方面，弱化了集体土地所有制，扩大了农民的私有权。 这种情形的出现，势必给国家的利益带来了巨大的冲突与挑战，又牵扯到形形色色的利益，那么面 对这个幽灵我们应秉着谨慎、全面用一种合情、合理的方法恰当地去处理这一现状带来的问题。 参考文献： [1]肖耿： 《产权与中国的经济改革》 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"small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8
一、质权的法律特征有哪些？质权可有广狭二义，广义上质押泛指物的担保，包括质和抵押，我国民法通则即未作区分；狭义上质押是指为担保债权由债务人或第三人移转占有一定财产，债权人得就其卖得价金优先受偿。我国担保法即采狭义的质押定义（担保法63条）。我国的质押包括了动产质押和权利质押，但不动产之上不能成立质押。质权的特性如下：（一）质权为担保物权，具有物权属性，其支配性体现在担保物的交换价值上，是为价值权。（二）质权有从属性，包括成立上、移转上、消灭上的从属性。同时也有相对独立性，可以为未来的债权提供担保，虽然担保法没有规定这一点，但最高额抵押的规定可以准用于质押。（三）质权有不可分性，具体内容准用抵押的规定。（四）物上代位性，具体内容准用抵押的规定。二、动产质权应如何取得？质权为物权，自有继受取得和原始取得两种方式，前者系依权利人的意思而取得，后者则依法律直接规定而非基于权利人的意思取得。（一）动产质权的设定取得。这是取得动产质权的基本方式。设立质权，属一处分行为，处分人须有处分权。质权的设立需要通过订立质押合同。采取不同物权变动模式的国家对此的定义及其效力规定均有不同。在我国，质押合同仅指债权合同，质押合同以移转质物占有为生效要件（担保法64条第2款），与抵押合同类似，这种做法没有科学区分物权变动和原因行为，混淆了债权和物权的生效要件。如果债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物，债权人只能要求出质人承担缔约过失责任（解释86条）。质押合同为要式合同，需要当事人签定书面合同（担保法64条第1款），不过当事人已经实际履行的，按照《合同法》36条的规定，质押合同仍然可以成立。另外，除合同方式外，动产质权还可以依遗嘱而设定。（二）动产质权的转让取得。动产质权作为非专属性的财产权利，自然可以转让。但由于质权具有从属性，因此应与其所担保的债权一同移转。（三）依法律直接规定而取得。（四）因继承而取得。此继承仅限于法定继承，在遗嘱继承中，继承人系基于遗嘱人的处分意思表示而取得质权，故不属于原始取得。
◆《论担保物权的竞存》，载《中国法学》1999年第2期（人大复印报刊资料《民商法学》1999年第10期转载）。获2000年山东大学优秀社科成果一等奖、山东省教育厅优秀社科成果一等奖，山东省第十五次优秀社会科学成果一等奖。◆《论自然人的民事责任能力》，载《法学研究》2001年第2期，获山东省第十七次优秀社会科学成果二等奖。◆《共同保证的结构形态与保证人责任的承担》，载《中国法学》2003年第2期。获山东省法学会法学优秀成果一等奖。◆《论我国物的担保制度的完善》，载《法学评论》1995年第6期（人大复印报刊资料《民商法学》1996年第1期转载），获山东大学社会科学优秀成果二等奖、山东省法学会法学优秀成果一等奖；◆《担保物权的竞存及其效力关系问题探析》，载《清华法律评论》第2辑，清华大学出版社2000年4月出版。获中国法学会民法学经济法学研究会1998年年会优秀青年论文二等奖。◆《反担保初探》，载《法律科学》1997年第1期（人大复印报刊资料《民商法学》1997年第4期转载◆《诉讼时效期间届满后达成的'还款协议'有无法律约束力问题刍议—兼评最高人民法院1997年第4号批复》，载《山东法学》1997年第6期（人大复印报刊资料《诉讼法学·司法制度》1998年第3期转载）。获山东省司法厅优秀研究成果一等奖。◆《物权的效力问题之我见》，载《山东大学学报》（哲社版）2000年第2期。◆《论物权之间的相斥与相容关系》，载《法学论坛》2001年第2期。◆《权利质权争议问题探讨与立法规定的完善》，载王利明主编《物权法专题研究》，吉林人民出版社2002年出版。◆《取得时效制度若干问题探讨》，载《罗马法·中国法与民法法典化》（第二集），中国政法大学出版社2001年11月出版。 ◆《物权与债权的区分及其相对性问题论纲》，载《法学论坛》2002年第5期。◆《关于物权法体系设计的几点思考》，载《法学论坛》2003年第6期。◆《物权法体系设计问题之我见》，载王利明等主编：《中国民法典基本问题研究》，人民法院出版社2004年1月出版。◆《论货币所有权及其在运营中的流转》，载王保树主编：《中国商法年刊（第三卷）》，西南财经大学出版社2004年出版。◆《试论中国动产抵押权制度的完善》，载渠涛主编：《中日民商法研究》（二），法律出版社2004年5月出版。◆《一物一权原则质疑——兼论关于物权性质的物权绝对原则》，载《政法论丛》2004年第3期。◆《海域使用权研究》，载尹田主编：《中国海域物权的理论与实践》，中国法制出版社2004年9月出版。◆《论物权法基本原则的体系》，载孟勤国等主编：《中国物权法的理论探索》，武汉大学出版社2004年9月出版。◆《关于动产抵押权的几个问题－兼及让与担保制度的取舍》，载邹海林主编：《金融担保法的理论与实践》，社会科学文献出版社2004年9月出版。◆《论商事通则与民法一般规则的关系—商事通则立法的可行性悖议》，载王保树主编：《中国商法年刊（第四卷）》，黑龙江人民出版社2005年4月出版。◆《海域使用权制度研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第32卷，法律出版社2005年5月出版。◆《论现代物权法的发展趋势及其对我国立法的启示》，载《烟台大学学报》2005年第3期。◆《所有权的类型化与平等保护原则的结合——物权法所有权编的基本结构设计思路》，载《法学评论》2005年第6期。◆《物权概念的二要旨：对物支配与效力排他》，载《政治与法律》2005年第5期。◆《试论优先权在我国物权法上的取舍》，载《河南政法管理干部学院学报》2005年第5期。 ◆《典权、传贳权与不动产质权之比较——兼论典权制度的现代价值》，载《中日民商法研究》（第四卷），法律出版社2006年出版。◆《空间利用权的涵义界定与其在我国物权法上的规范模式选择》，载《杭州师范学院学报》2006年第2期。◆《准物权及其立法规制问题初探》，载王利明主编：《中国民法年刊》（2004），法律出版社2006年出版。◆《共同危险行为争议问题探讨》，载《法学》2007年第2期。◆《论取得时效的制度构建》，载《法学杂志》2007年第2期。◆《刍议物权法草案中所有权取得的若干规定及其完善》，载《法学论坛》2007年第1期。◆《论物权公示原则在物权性质界定与类别划分中的意义—兼及公示要件主义公示对抗主义的立法模式选择》，载《法学论丛》2007年第3期。◆《物权法中的应收帐款质押制度解析》，载《甘肃政法学院学报》，2007年第4期。◆《论货币所有权流转的一般规则及其例外》，载《山东审判》2007年第3期。◆《论异议登记的制度构建及其与财产保全制度的关系》，载《法商研究》2007年第5期。◆《婚姻关系与著作权及相关利益的归属、继承问题探讨》，载《著作权》1995年第4期。◆《企业兼并村庄不可行》，载《法学杂志》1996年第5期。◆《精神损害的赔偿问题探讨》，载《法学》1987年第6期。
法律分析：所谓动产转质，是指出质人在质押关系有效确立后，为保证自己的债务，按照法律规定或者出质人的明确承诺，将出质人提供的质物交付债权人占有的法律行为。质权人根据法律规定或者明示的承诺书，为自己的债务提供担保，并将质权人提供的质权书交付债权人的，质权人设立新的质权的行为即为转质。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第四百二十六条 法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第四百二十七条 设立质权，当事人应当采用书面形式订立质押合同。
质押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间、方式。
第四百二十八条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
第四百二十九条 质权自出质人交付质押财产时设立。
第四百三十条 质权人有权收取质押财产的孳息，但是合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百三十一条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，造成出质人损害的，应当承担赔偿责任。
第四百三十二条 质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财产提存，或者请求提前清偿债务并返还质押财产。