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硕士论文：
硕士论文是硕士研究生所撰写的学术论文，具有一定的理论深度和更高的学术水平，更加强调作者思想观点的独创性，以及研究成果应具备更强的实用价值和更高的科学价值。共分为12大类。
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大龙井沟，国家4A级景区，位于安徽省六安市独山镇，距市区40分钟车程，是集休闲、健身于一体的生态景区，浓缩呈现了大别山国家地质公园的所有地质特征。龙井沟景区有石佛听禅、黄巢点将、龙井飞瀑、将军试剑、王母仙床、摇影桥、问津曲栈、龙井湖、飞龙瀑、中霖茶韵等景观。大龙井沟总长约2000米，两岸悬崖峭壁，河床被硕大的鹅卵石挤压的弯弯曲曲，溪水由石缝中流出，时缓时急，有时形成几级瀑布，高达七、八米，时而直泻深潭，清澈透底，凉爽宜人。万亩竹海景区浓郁漫雾，其中唐朝古刹西峰寺经历几朝历史磨化，仍散发着独特的佛教文化，为后人赐福求安。通天河景区峡谷映水、峭壁指天，此处探险、猎奇，让人心跳。沿河踏卵石而上，观两岸奇石、松竹，赏大自然鬼斧神工，犹入仙境。那怪石千姿百态，翠竹遮天蔽日，树木凿石而生，鸟鸣唧啾四起;其沟的走势，迂回曲折，逶迤蛇行，缘沟而上，移步换景，步步生春，或曲竹隐映，或豁然开朗，或柳暗花明……龙井沟竹林成海，园竹、毛竹茂密的长满了山坡两岸。鳞次栉比的竞相生长，挺拔俊秀向上舒展无限的身姿。仰望浓密的秀竹似乎要顶着太阳生长，太阳透过稠密的竹海，射下丝丝缕缕柔和的阳光。秀美的竹海，包裹着石径小道。看人在竹中走，竹在抱人行。翠竹满山，犹如给山石穿上了青绿亮丽的衣裳。被翠竹、绿树环抱的龙井沟，更显得清新、清丽，秀珍、秀美。更多关于六安龙井沟景区怎么样?，进入：查看更多内容
1.六安市天堂寨旅游风景区5A景区本图片由注册用户“精灵世界”提供，版权声明反馈。天堂寨景区位于安徽省六安市金寨县和湖北省罗田县交界处。天寨古称“多云山”，最高峰海拔1729.13米，是大别山主峰之一。古称“吴楚东南第一关”。景区内共有瀑布108处，其中落差超过50米的瀑布有18处。在海拔1729米的天堂顶部有一个唐恬池塘，俗称“瑶池”。主要景点有白马大峡谷、龙剑峰、白马峰、瀑布等。2.安徽省六安市万佛湖景区5A景区国家水利风景区本图片由注册用户“精灵世界”提供，版权声明反馈见图集。万虎湖位于安徽省中部的舒城县。是安徽省十一五“国家AAAAA旅游区”，全国首批“国家水利风景区”。荣获“全国绿化部门400强”光荣称号和安徽省“九五”旅游接待贡献奖。中外游客对她有“安徽千岛湖”的美誉。其年接待游客量一直位居安徽省旅游景点前列。2016年10月被批准为国家5A级旅游景区。3.霍山大峡谷漂流本图片由注册用户“精灵世界”提供，版权声明反馈。霍山大峡谷漂流(原孔雀河漂流)位于安徽省大别山东入口，具体地址在安徽省霍山县大别山脚下落儿岭镇白云庵村。漂流从大别山挂龙涧下侧开始，入口在S318省道旁(鲁土西堡街前方3公里处)，沿村道而下。河流全长约6.6公里，总落差150米。孔雀河漂流峡地貌独特，森林茂密，竹海群山，山峰陡峭，奇观众多。漂流河天然板岩河床，花石铺砌，色彩斑斓，形态完整，部分断面酷似中国传统水墨画，韵味非凡。在河的两岸，有像森林一样的巨石，数量众多，分布零散，从一千吨到一千公斤不等。一至三米共63滴，均为自然滴。4.佛子岭风景区4A景区紫菱镇位于霍山西南部腹地，距县城15公里，省道318线、六佛路和县道白英路穿境而过。中国第一坝佛子岭水库、霍山黄芽原产地五米涧、全国白酒15强安徽迎驾集团等都位于境内，面积127平方公里，人口2.2万人。辖6个行政村，1个街道，161个村民小组。2005年，他们被省政府批准晋升为省中心镇。作为全国劳动模范，李开白受到了毛泽东和周恩来的亲切接见。从红军时期走出来的许，最终成为的机要秘书兼中央机要局局长。当年参加淮河工程首战的工程技术人才，如今已成为葛洲坝、三峡工程的带头人和专家。5.尤然南山度假村4A景区尤然南山度假村是由兴茂集团安徽兴茂置业有限公司按照国家AAAA级旅游景区标准，耗资35亿元打造的集旅游休闲度假、省小球训练基地、生态农业观光、高端商务活动、景观地产等为一体的生态旅游度假区。它是安徽省861重点项目之一。特别值得一提的是，该项目处于城市规划中六安城区南扩10公里范围内，距离即将建设的合肥南路仅4公里，从度假村开车到合肥仅需30分钟，非常方便。6.皖西博物馆国家博物馆4A景区皖西博物馆创建于1980年，位于安徽省六安市佛子岭中路行政中心东侧。新馆于2011年2月对外开放，属于一个中型的地方史志综合博物馆。占地面积27000平方米，建筑面积12486平方米。图书馆有近万件文物和标本，其中珍贵文物3000多件。是国家重点博物馆、安徽省首批爱国主义教育基地、安徽省国防教育基地、中国人民解放军炮兵学院爱国主义教育基地、六安市爱国主义教育基地、皖西大学爱国主义教育基地。7.龙井沟景区4A景区龙井沟景区，位于六安市裕安区独山，距离市区40分钟车程。是集休闲健身为一体的生态景区。景区规划建设26平方公里，分六个部分。湖头湖景点早期开发经营:皖西第一漂、六安第一缆、观音洞、国防长廊、虎头映月、笔架山观光。这里有青山绿水，有浓浓的农民亲情，有碧波粼粼倒映明月，有鱼水随船游。龙井沟景区近期已开发经营:“石佛听禅”、“皇朝垫江”、“龙井瀑布”、“将军剑试”、“太后神仙床”、“摇影桥”、“游衢湛、林忠茶韵”等景点。浓缩了大别山国家地质公园的所有地质特征。8.南岳风景区4A景区皖西名山南岳风景区位于霍山县城以南2.5公里处，海拔405米，峰顶面积约1815平方米。它南北长约2000米，东西长约3000米。南坡陡峭，北坡平缓，峰顶东西两侧向南延伸。原名天柱山，又名霍山，又名恒山、小南岳。南岳景区可谓是融勇、险、美、奇、巧、玄于一体，集山、湖、园、村、寺、洞、池、松、竹于一体。除此之外，大自然大师的鬼斧神工，让它美不胜收，美不胜收。整个景区峰峦起伏，青山如黛，山谷青翠，古寺幽静，陡壁倒伏，林中翠竹，瓜果飘香，鸟语花香，悬崖流玉，潭湖碧绿。9.何燕子大峡谷景区国家水利风景区4A景区燕子大峡谷(国家AAAA风景名胜区和国家地质公园)位于安徽省六安市金寨县，由著名书画家启功先生题写。峡谷毗邻华东最后一片原始森林天堂寨，绵延着怪峡，以险崖、怪石、深谷、美水著称。景区内有怪石怪潭，有险峰陡崖，有陡崖瀑布，有云雾缭绕，有原貌；峁秀翠竹，幽静雅致，风景秀丽。春夏鸟语花香，尽收眼底。青山绿水，五彩缤纷。秋冬花黄树红，层林尽染红；银装素裹，冰如明镜。四季景色各异，真是难得，堪称人间仙境。10.休闲兰溪国家水利风景区4A景区兰溪，位于安徽省六安市皖西大道(东部新城)，是安徽省政府支持、省旅游委派出的文化旅游项目。是2014年安徽省十大旅游项目之一。它是国家4A风景区，安徽省重点文化产业项目，中国三大著名疗养胜地之一。该项目由中国房地产百强企业重庆兴茂集团承建。小镇分为文化体验、养生保健、体育发展、商务会议、民俗风情、度假居住六大功能板块。打造中国新文化旅游度假典范，中国休闲度假目的地。11.东石笋风景区4A风景区东石笋景区位于安徽省六安市晋安区毛坦厂镇。它是省政府正式批准的国家4A风景区。距省会合肥110公里，六安市58公里，舒城县46公里，霍山县25公里。以万佛湖、大华山、南岳、天堂寨为串珠，处于皖西旅游黄金线上。景点相映成趣，四季常青，最高峰海拔760多米。风景秀丽，环境幽静，奇花异草，奇峰怪石，亭台楼阁，长廊，水榭，寺庙，徽派建筑。堪称观光、怀旧的独特之地，被誉为“安徽九寨沟”。12.皖西大裂谷景区4A景区本图片由注册用户“精灵世界”提供，版权声明反馈。皖西大裂谷位于六安市金安区张店镇，距六安市区40公里，距省会合肥约100公里。县道柳毛路穿境而过。位于大别山北麓，是山前盆地的裂谷。皖西大裂谷是峡谷地貌和洞穴景观的结合体。裂谷长约1500米，宽几十厘米，高几十米，斜坡陡峭，大多在80摄氏度左右。最陡的四个点巍然屹立，山谷深达数十米，高数百米。是陡峭的V型山谷，在大别山很少见。裂谷是流水沿断裂构造长期冲刷下切形成的，西侧的溶洞也是流水沿岩石构造薄弱部位选择性冲刷形成的。13.九宫寨景区九寨位于六安市西南部石板冲乡，距六安市区30公里，与横排头旅游区隔淠河相望。海拔349米，属于大别山北支。AAAA九宫寨景区是六安八大古景区之一，素有“莲花佛国妙高台，皖西灵山九宫寨”之称。九寨四面环山，一座座孤立的山峰耸立着，像高耸盛开的荷花。东西淠河在山脚交汇，浪花蔚为壮观。有山峰、悬崖、山谷、瀑布、湖泊、沟渠、深潭，有高枫寺、迎门寺、龙兴寺、圆通寺、望江寺、土地寺、五常寺等，山涧鸟鸣，树木炫耀。一直是六安有名的道场。
1、六安市天堂寨旅游景区 5A景区该图片由注册用户"精灵世界"提供，版权声明反馈天堂寨风景名胜区位于安徽省六安市金寨县与湖北省罗田县交界的地区。天堂寨古称“多云山”，最高峰海拔1729.13米，为大别山主峰之一，古称“吴楚东南第一关”，景区内有大小瀑布108道，其中落差达50米以上的18道，海拔1729米的天堂顶有一口天塘，塘水不溢不涸，俗称“瑶池”。主要景点有白马大峡谷、龙剑峰、白马峰、瀑布群等。2、安徽省六安市万佛湖景区 5A景区国家水利风景区该图片由注册用户"精灵世界"提供，版权声明反馈 查看图集万佛湖位于安徽省中部的舒城县境内。是安徽第十一个5A的“国家AAAAA级旅游区”，中国首批“国家水利风景区”，曾获“全国部门造林绿化400佳”的光荣称号和安徽省“九五”旅游接待贡献奖。中外游客对她有“安徽千岛湖”之誉。其每年接待游客人次已跻身安徽省风景名胜区的前列。2016年10月，获批国家5A级旅游景区。3、霍山大峡谷漂流该图片由注册用户"精灵世界"提供，版权声明反馈霍山大峡谷漂流（原孔雀河漂流），坐落安徽省大别山东入口，具体地址位于安徽省霍山县大别山麓落儿岭镇白云庵村。漂流起点始于大别山挂龙尖侧下，入口处在S318省道旁（鹿吐石铺街向前3公里）村路向下。河道全长约6.6公里，总落差150米。孔雀河漂流峡谷地貌独特，林木密布，竹海连山，峰峦嵯峨，奇景迭出。漂流河道天然石板河床，花石铺底，色泽斑斓，形制完整，部分地段酷似中国传统水墨画，神韵非凡。河道两旁巨石如林，纷繁错落，大至上千吨，小至千余斤。一米至三米左右的落差，共计六十三处，皆为天然落差。4、佛子岭景区 4A景区佛子岭镇地处霍山西南腹地，距县城15公里，省道318线、六佛路、县道迎白路穿境而过。新中国第一坝佛子岭水库、霍山黄芽原产地乌米尖、全国白酒十五强安徽迎驾集团坐落境内，面积127平方公里，2.2 万人，辖6个行政村1个街道，161个村民组，2005年被省政府批准晋升为全省中心建制镇。李开白作为全国劳模受到毛泽东、周恩来等亲切接见，红军时期走出的徐业夫最终成为毛泽东的机要秘书和中央机要局局长，当年参加治淮工程第一战役的工程技术人才现已成为葛洲坝、三峡工程的领导和专家。5、悠然南山度假区 4A景区悠然南山度假区是兴茂集团安徽兴茂置业有限公司斥资35亿元按照国家AAAA级旅游景区标准打造的集旅游休闲度假、省小球训练基地、生态农业观光、高端商务活动、景观地产等为一体的生态旅游度假景区，是安徽省861重点工程之一。特别值得一提的是：项目在城市规划六安市区南扩的十公里范围内，距即将修建的通往合肥繁华大道的城市南通道仅有4公里，以后从度假区到合肥仅需30分钟车程，非常便捷。6、皖西博物馆 国家级博物馆4A景区皖西博物馆创建于1980年，位于安徽省六安市佛子岭中路市行政中心东侧，新馆2011年2月对外开放，属于中型地方史志性综合博物馆。占地2.7万平方米，建筑面积12486平方米。馆藏文物、标本近万件，其中珍贵文物三千多件。是全国重点博物馆，安徽省首批爱国主义教育基地，安徽省国防教育基地，中国人民解放军炮兵学院爱国主义教育基地，六安市爱国主义教育基地，皖西学院爱国主义教育基地。7、龙井沟景区 4A景区龙井沟风景区，位于六安市裕安区独山境内，距市区40分钟车程，是集休闲、健身于一体的生态景区。景区规划建设26平方公里，六大版块。先期开发运营“虎头潭”景区：“皖西第一漂”、“六安第一索”、“观音洞”、“国防长廊”、“虎头映月”、“笔架山观景”，此处，青山绿水、农家情浓、碧波粼粼水映月、游鱼戏水伴舟行。龙井沟景区近期已开发运营：“石佛听禅”、“黄巢点将”、“龙井飞瀑”、“将军试剑”、“王母仙床”、“摇影桥”、“问津曲栈，中霖茶韵”等景观，浓缩呈现了大别山国家地质公园的所有地质特征。8、南岳山景区 4A景区南岳山景区皖西名山南岳山位于霍山县城以南2.5公里处，海拔405米，山顶面积约1815平方米；南北长约2000米，东西长约3000米，南坡陡峭，北坡平缓，山顶东西两侧均向南延伸。原名天柱山，亦名霍山，又称衡山、小南岳。南岳风景区可谓融雄、险、秀、奇、巧、玄于一炉，集山、湖、园、庄、寺、洞、池、松、竹于一体，加之大自然造化巨匠的鬼斧神工，使其灵秀绮丽，神采特异，佳景天成。整个风景区内，峰峦起伏，青山如黛，幽谷叠翠，古刹清幽，陡壁跌落，茂林修竹，果香四溢，鸟语花香，悬崖泻玉，潭幽湖碧。9、燕子河大峡谷景区 国家水利风景区4A景区燕子河大峡谷（国家AAAA级旅游景区、国家地质公园）位于安徽省六安市金寨县境内，由著名书画家启功先生题字。与华东最后一片原始森林天堂寨 毗邻，峡谷奇峡绵延，以险崖、奇石、幽谷、秀水而著称。景区内奇石怪潭、险峰绝壁、陡崖飞瀑、云雾飘渺、原始原貌；茂林修竹、清静幽雅、风光旖旎。春夏鸟语花香，万紫千红尽收眼底；青山绿水，五光十色 满人间。秋冬花黄树赤，层林尽染一片红；银装素裹，冰洁如镜漫山白。四季景色各异，实为罕 见，堪称人间仙境。10、悠然蓝溪度假区 国家水利风景区4A景区悠然蓝溪位于安徽省六安市皖西大道(东部新城)，是安徽省“861”工程，安徽省政府重点扶持和省旅指委重点调度的文化旅游项目，是2014年安徽省十大旅游项目，按国家4A级景区建设，是安徽省文化产业重点项目，中国三大养生度假名镇之一国。该项目由中国百强房企重庆兴茂集团倾情打造。小镇分为文化体验、康体养生、运动拓展、商务会议、民俗风情、度假居住六大功能版块。塑造中国新型文化旅游度假典范，中国休闲度假目的地。11、东石笋景区 4A景区东石笋风景区位于安徽省六安市金安区毛坦厂镇境内，是省政府正式批准建设的国家4A风景区，距省城合肥110km，距六安市区58km，距舒城县城46km，距霍山县城25km，与万佛湖、大华山、南岳山、天堂寨一线串珠，处于皖西旅游黄金线上。景区山水相映，四季长青，最高峰海拔760多米，风景秀丽，环境清幽及奇花异草、奇峰怪石、亭、廊、水榭、寺庙和徽派建筑与一体，堪称旅游观光、怀古揽胜中的一绝，被喻为“安徽的九寨沟”。12、皖西大裂谷风景区 4A景区该图片由注册用户"精灵世界"提供，版权声明反馈皖西大裂谷位于六安市金安区张店镇境内，距六安市40公里，距省城合肥约100公里，县道六毛路穿境而过。地处大别山的北麓，是山前盆地裂谷。皖西大裂谷集峡谷地貌和洞穴景观于一体，裂谷长约1500米，宽数十厘米、高十余米，谷坡陡峭，多在80摄氏度左右，最陡处四座直立，谷深数十米、高百余米，为一陡立的“V”字形谷，大别山区所罕见。裂谷是由流水沿断裂构造长期侵蚀下切所形成的，其西侧洞穴也是因流水沿岩石构造软弱部位选择性溶蚀所致。13、九公寨景区 九公寨位于六安市西南部的石板冲乡，距六安城区30公里，与横排头旅游区隔淠河相望。海拔349米，属于大别山山脉的北分支。AAAA级九公寨景区是六安古八景之一，誉为“莲花佛国妙高台，皖西灵山九公寨”。九公寨四周环山，孤峰峭立如高耸盛开莲花，山下东西淠河交汇，叠浪翻花蔚为壮观。有山峰、绝壁、石崖、山谷山景和瀑布、山湖、沟渠、深潭水景，有高峰寺、迎门寺、隆兴寺、元通寺、望江寺、土地庙、五昌庙等，鸟鸣山涧，林木交秀，历来为六安著名道场。
茶叶企业品牌营销存在的问题与对策论文
在日复一日的学习、工作生活中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文是学术界进行成果交流的工具。相信写论文是一个让许多人都头痛的问题，下面是我为大家收集的茶叶企业品牌营销存在的问题与对策论文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
摘要：本文介绍了中国茶品牌营销现状，分析了造成当前中国茶品牌营销问题的根源，提出解决问题的对策如下：转变观念，联合发展;提高产品品质;加大对品牌的投入;营造企业文化。
关键词：中国茶叶企业;品牌营销;问题与对策
“品牌”一词是个舶来语，最早源自北欧的挪威，但当时这个单词的本义为“灼烧”，是一个广泛应用于从古到今畜牧业的传统行业手法———将灼烧至足够烫的金属符号烙印在牲畜的皮肤上，以此确认此牲畜为xx人所有。这其实是一种划分所有物的通行作法，因此当社会发展到了手工业的阶段时，在手工作坊里生产出的产品上也会出现类似的符号或文字，例如中国古代的制瓷匠人往往在瓷器的底部刻上诸如“江西景德镇”或“xx制”的纹样。PhilipKotler(美国营销学家)对“品牌”的定义为“所谓品牌，就是一个称谓、名字、符号、设计等，抑或是以上的集合。”制作品牌的目的在于使自己生产的产品能够区别于其他的同质竞争者。
1中国茶品牌营销现状
1.1品牌虽多，却不够大
中国作为茶的原始产地不仅拥有世界上已知的几乎所有的茶叶品种，而且茶叶年产量近世界四分之一，更是有着“十大名茶”的优势，茶叶种类囊括了白茶、绿茶、花茶、红茶、青茶、黄茶、黑茶等全部类型。但是，中国年出口茶叶却常年维持在世界约10%左右，甚至落后于非洲的肯尼亚和东南亚的斯里兰卡。不仅如此，中国茶在世界茶产品市场的销售价位也与世界第二大经济体的地位极不匹配，中国茶在国际市场的均价仅为肯尼亚茶产品均价的一半，是印度与斯里兰卡茶产品均价的三分之二。在中国国内的茶产品品牌多如牛毛，仅在“龙井”一个品牌下就衍生出“西湖龙井”、“狮峰龙井“、“杭州龙井”等若干分支，目前中国国内茶产品品牌数量已经突破一千，完全算得上“繁花似锦”。可就在这样“乱花渐欲迷人眼”的茶品牌阵列中，却难以异军突起足够数量能衬托中国强劲经济实力的国际品牌来。比如一提到红茶的品牌，无论中国还是外国消费者头脑中总是率先浮现出“立顿”的品牌，可这个品牌却是由国内根本不自产茶叶的英国创立，不能不说是对中国这个茶的“老祖宗”的一大讽刺。
1.2品牌营销措施不力
国内茶产品品牌在推广营销时明显缺乏高屋建瓴的战略统筹眼光，各家茶企对自家茶叶品牌的推广策略几乎无一例外都“历史悠久、源远流长”的茶文化。然而如此众多同质化的品牌营销手段中却又难得见到能够与其他同类产品有明显差别的品牌内涵，消费者面对大量似是而非的茶产品品牌时犹如雾里看花，只恨不能“借一双慧眼”来把这些堆砌的茶品牌看个真切、明白。久而久之，在无法清晰地划分出各个品牌的本质分界线后，国内消费者只能弃品牌而转向实物，曾有研究人员统计，当前国内茶产品消费者选择某一类型或品牌茶叶的途径中近四成是通过亲友的介绍，其余渠道则是商场促销或各类广告等不一而足，茶企全面和系统的品牌营销则被排在靠后的位置。
2造成当前中国茶品牌营销问题的根源
2.1茶产品自身品质问题
营造一个知名品牌的前提条件是产品质量的可靠性和稳定性，比如“可口可乐”，尽管现在几乎人人都将其划为非健康饮品的行列，但不可否认的是，可口可乐凭借其神秘配方和始终如一的质量监控体系从其诞生之初至今仍然保持了相同的品质与口感，成为国际饮品市场上截止目前仍然很难被撼动的知名饮料品牌。而茶叶作为农产品的特性却决定了品质难有保障的缺陷，从客观条件上讲，不同地区气温、降水、日照、土壤营养成份、酸碱比例、病虫害类型以及茶树品种的本质差异等都决定了茶作为农产品而很难维持一个相对恒定的品质标准;从主观条件上讲，我国几千年来种茶、制茶的传统既在很大程度上决定了茶产品生产制作的小规模、小作坊、不定的标准等模式，也让国内茶生产者多数维持在家庭式、小集体式。如此主客观条件的局限决定了我国茶产品生产过程中存在着种种影响质量与品质的不当环节，也就使我国的茶与世界先进的茶生产标准化要求之间产生了难以逾越的鸿沟，影响了国内茶产品知名大品牌的构建。
2.2生产经营者的问题
从前面提到的“龙井”一个品牌下出现若干分支品牌的问题不难看出，国内茶企在品牌营销时也时常陷入与其他行业品牌建造类似的怪圈———“内斗”严重之中。中国同类产品企业之间相互竞争十分激烈，只想着如何将对手置于死地，很难考虑与竞争对手联盟合作将品牌做大做强。也有茶企投资品牌意识不足，认为国内的茶消费市场已经是个足够大的市场，自己企业的茶产品能够占据其中小小一点份额已经足够生存。于是“小富即安”，随即不思进取，满足于在一小片区域中稳定少量的消费群体，缺乏创立一个世界性大品牌向国际市场开拓进军的.野心和勇气。另一方面，产品品牌的建立、发展、闻名的过程是一个投入多、风险大的现实问题，当前中国不少茶企自身规模、资金、人、财、物等远远达不到维持一个国际知名品牌需要具备的雄厚实力，因而也有不少茶企处于“有心无力”的困境中无法开展确有成效的品牌营销战略。
2.3茶叶消费者的问题
国内茶产品品牌客观存在的现实问题和当前我国多数消费者的茶产品消费体验停留在初级阶段犹如一片树叶的两面。消费者对自己国家流传几千年的传统饮料已经处于“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的“境界”里，由于太过习惯和熟识而很难跳出思维惯性、对茶产品形成品牌意识。绝大多数习惯于饮茶的国内消费者日常购买茶产品基本上都维持着“去一个去惯了的地方，买自己喝惯了的茶”的循环中。对年长的消费者而言，几十年喝茶的经验很难改变，年轻的消费者则往往受到家中长辈的影响而延续老一辈人购茶、选茶的习惯，因此茶产品的品牌营销在一个消费惯性过于强大的市场中也常常陷入步履维艰的境地。
3解决问题的对策
3.1转变观念，联合发展
营销品牌的前提首先应当是茶产品生产经营者能够从意识深处认同品牌价值的重要意义和作用，尤其是创立一个具有国际影响力的知名品牌对于企业可持续发展的决定性影响。国内茶企应当勇于突破现状，主动打破因循守旧、随遇而安的消极经营思想。市场化经济欢迎的是国际竞争、是开拓进取，而不是知足常乐、见好就收。国内茶企在品牌营销中应当站在历史发展的高度，联合一切可以联合的力量，走一条“无内耗、同发展”的大品牌营销道路。
3.2提高产品品质
品质是品牌安身立命的根，营销品牌的出发点仍然是质量，当前国内茶产品品质难以适应国际标准的缺陷也是大品牌营销困难的局限之一。分散式、小集体式生产经营和相对落后、陈旧的生产工艺、设施设备都使我国茶产品品质与国外规模化、集团化大企业生产茶产品质量存在着不小的差距。就拿东南亚发展中国家印尼为例，印尼国内年产茶1500吨的茶企用工数量仅仅26人，而我国同类型茶企用工数量是印尼的三倍。这说明了一个相当现实的问题———用工数量少意味着机械化、程序化的普及，意味着标准化、现代化生产方式的应用，也就意味着产品品质的稳定性和可靠性。因此，提高茶产品品质是国内茶企应当时刻牢记的生产经营根本理念，加快茶叶生产的现代化、标准化是营销品牌的前提与先决条件。
3.3加大对品牌的投入
“放长线、钓大鱼”既是俗语，也是营销品牌必须经历的过程。从品牌创立到消费者形成牢固记忆之间有着一条漫长而艰巨的道路，茶企需要为之有足够的投入和耐心的经营。急功近利对于一个国际知名品牌的产生与维护并不适用，纵观当今国际各大品牌商品走过的成长道路无一不是经历了“积少成多、水滴石穿”的过程，持之以恒的投入和经营犹如“春生”与“夏长”，只有经过了耕耘，才能获得“秋收”与“冬藏”。对于茶叶生产企业，尤其是众多民营企业来说，“酒好不怕巷子深”的传统观念在现代市场经济营销中已经过时了，再好的“酒”也需要大张旗鼓地宣传才能让别人知道。正所谓“有舍才有得”，没有投入就没有产出，缺少投入就无法营销出具有足够影响力的大品牌、好品牌。茶企在不断提高品牌意识和产品品质的同时更要有一双敏锐的市场的眼，随时观察市场出现的机遇与缝隙，抓住一切有利时机宣传、推广自己的品牌，创新营销渠道与手段，不断强化企业和消费者之间的交流与沟通，通过对消费者持续的强化刺激加深其对企业品牌的消费记忆，而当品牌记忆在消费者群体中相对固化之日，也就是一个知名品牌从此为世人瞩目之时。
3.4营造企业文化
表面上看“文化”这种理念似乎与崇尚实际的生产经营风马牛不相及，但没有“文化”的企业即使能有一时的繁荣，却终会因为内核的松散而穷途末路，相反，有“文化”的企业是有向心力的企业，哪怕前进路途中遭遇挫折，也会因为有这样内在的“力”而使企业获得重新聚集和振作的机会，比如“苹果”的创新，“大众”的严谨等。文化是能够持续滋养企业这棵“大树”的土壤，文化作为精神层面的养料对人的创造力、能动力起着潜移默化的影响，而人则是现代企业最具活力的资本。优秀的企业文化在凝聚人心的同时也如同灯塔照亮品牌前进的方向，使企业“内力”得到可持续发展的同时让品牌得以茁壮成长，实现企业与品牌的同生共长。
4结束语
中国茶企的品牌营销在现代市场经济中与国际同行存在着一定的差距，这是多年传统式生产经营惯性的影响。在商品消费已经转入“品牌”这一范畴的时候，加强品牌营销并不只会单纯地对茶叶销售起到促进作用，而是对茶企未来可持续发展产生决定性影响，这应当引起国内各茶叶生产经营者高度的重视。
作者:蒋思
单位:潍坊科技学院
参考文献:
[1]龚永新.弘扬茶文化，推动茶文化产业建设[J].湖北广播电视大学学报，2006(4):97-99
[2]范增平.茶文化在茶叶经济活动中的地位及意义[J].农业考古,2006(2):22-25
房地产方面的论文题材有： 1。 利率上升对 房地产业的影响， 2。对**地区 房地产泡沫的分析， 3。浅谈 房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。 怎么写才写得好呢？举例说明： 利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响 【摘要】央行采取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响 2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.25个百分点，至此，一年期存、贷款利率分别升至2.50%、5.56%，五年以上贷款基准利率达到6.14%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。 一、利率上升对房地产价格的直接影响 房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。 1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。 2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。 不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投 房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。
房地产企业绩效管理的现状与问题摘要：系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状，以及存在的几点问题。结合房地产企业经营管理特征，提出了房地产企业应该采用的对策建议。关键词：房地产；绩效管理；问题0引言20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊方面。1房地产企业绩效管理的现状依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利性战略[1]。大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数量不充足。（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。2房地产企业绩效管理存在的问题2.1绩效管理认识上存在的问题（1）绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。（2）实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实施绩效管理的最起码的基础。2.2绩效管理实际操作中存在的问题（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二种是指考核者无意识或无能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的能力和勇气[2]。（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺[3]。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持[4]。三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识[5]。总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。3对策建议房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等规模的房地产开发时间一般都在一年以上[6]。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。近几年来，随着需求的多样化，人们对物业管理的要求日益提高。（1）房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。（2）房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。（3）房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。4结束语绩效管理是企业管理的一个极为重要的内容，有效提升绩效管理水平才能使企业在日趋激烈的市场竞争中胜出。房地产企业必须结合行业特征和本企业的特点，以及实际工作经验的积累，建立起有利于企业长期战略发展的绩效管理体系，为企业走得更高更远奠定坚实的基础。参考文献：[1]姜亚峰．房地产行业人力资源管理探析[J]．人力资源,2004(3)．[2]赵筠．绩效管理的问题及解决之道[J]．中国人力资源开发,2002(8)．[3]任宏,李红立．绩效管理在建筑企业人力资源管理中的应用[J]．大连理工大学学报,2005(9)．[4]顾琴轩．绩效管理[M]．上海:上海交通大学出版社,2006.[5]陈虹．国内企业绩效管理现状调查[J]．中国人力资源开发,2003(10)．[6]旷开萃,刘菊红．房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J]．建筑管理现代化,2005(4):1-4．
面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。 3、开发商对物业管理的经费投入到位 作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占13.6％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的86.4％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位——管理服务跟不上——物业使用功能受影响、业主意见大——房地产开发商声誉、效益受影响的恶性循环。 二、物业管理在房地产开发中的重要位置 一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。 尤其重要的是，管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合？其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。 三、物业管理在房地产开发中的作用 1、物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向 我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。 而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。 2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高 规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地产的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。 3、促进销售 （1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准 近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。 随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。 （2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化 物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。 新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的房地产管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的房地产市场带来利好消息。
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⼀般只有两种渠道，⾃⼰投稿或者是找论⽂发表机构代投，当然了，如果你在编辑部有熟⼈，可以直接投稿过去，这种⼩概率事件就另当别论了。
论文发表渠道填普刊、核刊、CSSCI、SSCI、SCI等等。
一、自己投稿
自己投稿的话，那么就得自己去找期刊，在论文写作前最好就找好自己的目标期刊，这样是比较理想的状况，根据自己的专业和方向，去找相关的期刊，不同等级的都看一下，等级高的我们可以拿来借鉴，等级一般的这个可以作为我们投稿的参考，了解自己能否达到这个标准，后期经过努力能否超越这个标准。
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