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物业管理—21世纪热门专业2007-05-27 17:09一、产业结构优化的要求 在我国国民经济供求关系中所表现出来的主要矛盾是结构性矛盾，要解决好这一问题，大力进行产业结构调整和优化是必然的选择。加快第三产业的发展步伐，尽快提高其在三个产业中的比重，是产业结构调整和优化的关键。 房地产业及物业管理属第三产业。我国房地产业的增加值还很低，1997年占第三产业的比重仅为，占GDP的比重仅为2%，其中物业管理增加值的比重更低，这就为物业管理行业的发展提供了巨大的发展潜力和广阔的发展空间，它的快速发展将为社会创造迅速增加的产值。改革开放20多年以来，我国建造了大量物业，本世纪初房地产业的更加迅速的发展，又将为物业管理的迅速发展奠定更为坚实的物质基础。物业管理是一个劳动密集型行业，它的快速发展可以吸纳大量的社会过剩劳动力，大大提高第三产业的产值比重，优化产业结构。二、信息和网络经济时代的要求人类进入了信息和网络经济时代，信息和网络技术渗透进社会经济生活的各个角落，因特网连结着千千万万的公司和家庭，以至于远程办公和电子商务成为可能和现实，网络迅速传递着信息，把个人--家庭--公司--社会--世界虚拟化为一体。物业管理可以充分利用各种现代高科技成果和管理手段，为个人、家庭和公司提供广泛的信息和网络服务，有效地提高客户的生活质量和工作环境，既满足了客户的要求，又可为自身的生存发展提供了广阔的天地。而信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持手段和前提条件。三、居住需求层次提升的要求随着人们生活水平的不断提高，住宅作为生存需求的层次已日益得以满足，人们越来越追求其安全、地位、精神和自我实现的满足。这样，诸如电子防盗报警保安系统、信息网络及安全防范系统、网络医疗保健系统、电子商务及家政服务系统、健康娱乐服务系统、进修及再教育服务系统、电子与计算机保养维护等等设施和服务，将进入家庭、进入社区。物业管理的内涵和范围将大大拓宽，物业管理的前景将更为广阔。四、经济社会可持续发展的要求经济社会可持续发展需要人们处理好人口增长与资源利用的关系，处理好经济发展与环境保护的关系，要求在满足当代人福利的同时，不以损害后代人的福利为代价。发展房地产业的目的在于满足人们日益增长的居住需求，但不以损害自然生态环境及景观和滥用后代人赖以生存和发展的土地及环境资源为代价。物业管理可使房地产物业得到及时保养维护，延长其使用寿命，节约土地，保持环境绿化美化，使空气清新，景观美丽，有利于房地产业的可持续发展。五、房地产业发展的内在要求新千年上半叶将是我国房地产业发展的黄金时期，房地产业的支柱产业地位将得以体现，其增加值将大大提高。房地产业包括房地产的生产、流通和服务，物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。六、住房消费和投资的内在要求购买住房可消费也可投资。无论是作为消费还是作为投资的住房，都要求提供最基本的卫生、绿化、保安、公共设施维护、物业维修保养、营造浓厚的居住区良好文化氛围等优质经常性服务。这些服务收费要低廉，不以营利为主要目的。同时还要求提供优质和方便的特定委托性服务，如家政服务、物业托管、房屋维修装饰、家电维修等。这些服务按市场价格收费。良好的物业管理可为住户提供方便舒适的生活和投资环境，使人在心里上得到满足，并使物业的使用价值和价值得以提升。物业管理企业将在提供优良的服务和经营中得到发展，并树立起良好的品牌和形象。我国的物业管理从深圳成立第一家物业管理企业--深圳市物业管理公司开始，经历了20年的历程，已发展为一个独立的履盖全社会的行业，得到了飞速的发展。为国民经济和房地产业的快速发展作了重要贡献。但是由于共发展的时间总体说还不长，物业管理市场也还不够成熟，因而存在着诸如物业管理前期物业管理企业与开发商在管理交接过程中的纠纷、住户拖欠物业管理费、物业管理收费不合理、业主委员会作用不到位及法律地位不明确、旧住宅小区和原公房住宅的物业管理不到位、物业维修基金不到位或管理不善、对物业管理企业的管理和指导有待完善、政府主管部门管理职能有待完善等问题。因此，物业管理要成为21世纪中国的热门行业，就必须加强对物业管理行业的指导和管理，物业管理企业也必须努力提高自已的素质和管理水平，大力加速物业管理的发展。一、政府对物业管理应起指导监督作用物业管理是房地产市场的重要组成部分，政府主管部门对物业管理一是要管，二是要放。所谓主是指要从宏观上进行指导和引导，制定符合实际的物业管理的政策和法规，对企业行为加以规范，创造物业管理发展的宽松的市场环境，并通过物业管理行业协会行使监督、管理的职能。行来协会定期进行评优和质量认证活动，有利于促进物业管理企业提高服务和经营质量，创建名牌形象，让企业在市场竞争中优胜劣汰。二、在物业管理中市场应起主导作用所谓放是指物业管理要按市场规律进行运作，让市场主体和市场杠杆充分发挥作用，从微观上搞活。在规范业主大会和业主委员会的责权利的基础上，充分发挥它们在物业管理中作为买方的主体作用。充分行使其权利和义务。通过招标自主地选择物业管理企业，协商决定服务价格，体现其主人翁地位。作为卖方主体的物业管理企业也通过优质的服务和多种经营，最大限度满足住户需要，并以此得到回报。经常性服务在政府指导价上下限幅度内浮动，特定委托性服务和多种经营价格由市场供求决定。通过招投标和优质服务，实现物业管理企业的优胜劣汰。三、法律对物业管理应起保证作用市场经济是法制经济，不断完善物业管理法规和法律，是规范物业管理使之健康快速发展的保证。要根据目前在物业管理中存在的主要问题和在实践中的成功经验及其规律，制定并完善诸如开发商与物业管理企业在有关房屋质量、配套设施、产权、前期资金投入、物业管理前期么托合同期限]更换物业管理企业后各种资源的交接、各地有区别的经常性服务谷格的上下限、优质优价、房屋维修基金的归集、使用和管理、业主委员会的法律地位和责权利、物业管理的宏观管理、政府主管部门职能、行业协支职能等方面的法规和法律问题。
1.物业和物业管理物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。2.物业管理之“管理”管理的必然性房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进行有效管理和经营，也已成为了一个不容回避的现实问题。在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。管理的基本内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业──物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。�一、物业管理纠纷的主要特点。�物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。�1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。�1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。�2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。�物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。�3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。�物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。�二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。（一）物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。�（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。�1.注意审查物业管理服务合同的效力。�在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的，应认定合同无效。�在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用 和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主 ，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .�2.注意审查物业管理承包合同的效力。�由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。�3.注意审查物业委托管理合同的效力。�在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是 属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管 理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主 ）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。�三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管 理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善 ，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。�（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立 住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行 使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急 需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何 选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是 否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为 一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作 .笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的 重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集， 但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出 席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项 的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业 管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。 住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在 出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须 召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权 益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大 会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法 召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住 宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达 到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理 部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业 管理权是较为有利的。�关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效 ，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。 由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人 或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公 平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则， 有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认 为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积 大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房 屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票， 计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。 如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的 每 一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主 大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利 于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席 会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额 达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。�（二）关于管理委员会的主体资格问题。管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对 物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题 目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义 务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开 发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认， 或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于 依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位， 其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见， 笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理 中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理 合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发 生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立 的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。 管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合 同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在 有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。�（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主 或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业 化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法 》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予 以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入 物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可 依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建 立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规 定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服 务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。�（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。�物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人 交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施 ，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取 停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。一种看法认为，物业管理公司对拖欠管 理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行 为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行 为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥 善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关 规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住 宅小区物业管理规定》则规定对欠费的业主可以采取停止供水电等措施。笔者认为，在业主 或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。 如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定 .物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费 项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的 维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众 代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖 欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采 取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使 物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理 公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水 、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办 性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用 应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵 犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋 予物业管理公司采取停水、电、气等权利。�综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题 还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免 出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业 主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理 健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物 业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管 理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操 作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠 纷案件提供较为充分完善的法律依据。这里全是！同学加油！我是学房地产的，咱们算同学科了，祝你成功！
本论文在参考大量物业管理相关的资料的基础上，从理论方面对物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面进行阐述，再结合目前的物业管理情况和个人的认识，从物业管理企业创企业品牌和企业效益的两个角度来说明物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面的联系与实施企业品牌或企业效益过程中所占的比重，还探讨了这三个方面各自发展的方向。1.物业和物业管理物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。2.物业管理之“管理”管理的必然性房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进行有效管理和经营，也已成为了一个不容回避的现实问题。在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。管理的基本内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业──物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。参考物业论文：.物业管理之“经营”开展经营的必要性物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。并且，物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。经营的基本运作物业管理经营大致有以下四个方面的基本运作：策划、组织、领导、控制。策划，物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。当我门接手入驻一个物业项目，首先就要确定该物业项目是一个什么样的项目，项目内的业主群体如何，整体的消费、服务需求如何，并不是所有的物业项目都是千篇一律的，每一个物业项目都有自己的特有的情况，特有的风格、性格和专门气氛；再次，我们要分析企业的人力、财力等方面的问题，并不是所有的经营服务，物业企业都有能力开展，根据我们自己的实际情况，给所服务的对象一个准确的市场定位，并恰如其分的提供相应服务，取得经济价值。组织，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，其中最主要的有人力资源、财力资源、场地资源，以便最有效地达到经营管理的目标。比如，物业公司要组织中介服务，物业处的工作人员就是人力资源；企业要为开展中介服务过程中提供所必须的相关费用，既财力资源；场地资源最方便、最经济的就是物业处。物业管理经营组织就是将这三个主要资源协调一致的发挥其功能和作用，使物业公司更加稳健的达到经营目标。领导，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。控制，控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。经营的特点物业管理经营一般具有以下特点，收益性、复杂性、综合性、创造性。收益性，投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。复杂性，表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。综合性，既有物业管理公共性服务内容又有专项性和特殊性的服务内容。创造性，物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。4.物业管理之“服务”为何为服务行业？物业管理企业作为实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者、提供者，集高度统一的管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业。那为何为服务行业？物业管理之“服务” 具有服务的四个基本特征既：服务的无形性。物业的所有人或使用人就是物业管理企业的客户，而物业管理企业提供的是无形的商品──服务。比如，物业企业为业主代定车船票，表面上看业主购买的是实物的车船票，实际上包含了以实物车船票为载体的由物业企业提供的服务。服务的非存储性。服务产品具有难以存储的特点。例如，物业企业开展的中介服务，小区内的“中介房”一般若过了房屋的热卖期，就丧失了带来收益的机会；小区内的游泳池、球场、健身房等，若不能得到有效地利用，其空闲的时间将失去活力的机会。服务的统一性。服务的统一性指的是服务产品的生产和消费过程是一个活动的两个侧面，具有不可分割的特点，即服务产品的生产和服务产品的消费是在同一地点和同一时间完成的。比如说业主来办理入伙手续，物业工作人员为业主办理该手续是生产服务产品，而业主在办理手续的过程就是在消费服务产品。服务的业绩难以精确度量性。由于服务产品是无形的，且服务对象需求的多样性，从而导致了服务的业绩难以精确度量。例如，相同管理水平的两个物业服务人员，在同一个工作日里，一个服务人员接待的一般业主多些，而另一个服务人员接待的复杂业主多些，则单从数量上很难判断二者工作效率的高低。以上的这些特征都是服务行业的体现，所以物业管理企业属服务业范畴。服务的内容物业管理涉及的服务领域广泛，其内容可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。下表（表J－1）对这三类服务内容在服务前提、服务主体、服务对象上进行比较。常规性的公共服务是必要的、基本的服务内容物业管理企业所有物业所有人和使用人针对性的专项服务为改善和提高业主的工作，生活条件物业管理企业其中的一些住户、群体和单位委托性的特约服务物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中未设立物业管理企业个别的物业产权人，使用人服务的特点物业管理服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外，还具有综合性、专业性、政策性三个突出特点。综合性，小区居民是各式各样的，但是都要为其提供统一的物业综合服务。专业性，物业管理服务的每项内容都要求具体从事该项服务工作的人员具有一定的专业知识和专业技能。政策性，物业管理人员要用法律、法规解决各种矛盾和纠纷。5.“管理”、“经营”、“服务”各相互之间的联系高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓管理与经营于服务之中的物业管理是一种服务性行业，只有物业管理企业从管理上、经营上、服务上下好功夫，合理的配合与处理三者之间的关系才能发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值。从而实现社会效益、经济效益、环境效益三个效益的统一和同步增长，才能为物业管理企业成功走上“品牌之路”和“效益之路”作铺垫。下面主要以物业管理企业的角度去分析物业管理企业要为创企业品牌和企业效益，“管理”、“经营”、“服务”应但如何择重、联系才能达到其相应的目的。再从“管理”、“经营”、“服务”三个方面比较创企业品牌与创企业效益的区别。为创企业品牌物业管理企业要创企业品牌其“管理”、“经营”、“服务”必须呈下图（图J－2）所是的比重，服务在三者之中占了最大的比重。只有认清服务与管理的联系与区别，把服务放在首位，因为优质高效的服务是物业管理企业打造信任度、美誉度和知名度的前提条件，而企业的品牌是企业的信任度、美誉度和知名度的重要标志。在这基础上在结合有效的管理手段，这样才能使物业管理企业走上“品牌之路”。而经营这一块在必要时可以作出适当的牺牲。从表面上看，物业管理中的管理与服务是有区别的，物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。服务的内容是多方面的， 包括一般服务；专项服务的；特色服务。 服务的宗旨，是为物业所有人和使用人提供一个方便，安全、舒适、全面发展的居住和工作环境。由此可见，管理只是服务的构成部分，但服务的范围和内容要宽广的多。管理具有规范性和一定的强制性，而服务则完全是自觉自愿进行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服务好，是物业管理的天职。但是，从物业管理中管理的与服务的实质来看，二者又是互相联系的，统一的，融为一体的。一是，管理之中包含服务。因为管理的对象是物业，而物业是为业主所有的，物的背后是人：管理的内容都是与物业的完好性，保值增值相关的。物业管理好，就是对业主最好的服务。例如，维修管理保持物业的完好性，符合业主的利益，也就是为业主服务。所以，物业管理是寓管理于服务之中，管理本身就是服务。二是，服务之中包含管理。良好的服务不能没有管理：要对业主服务好，就必须管理好服务的对象是人，即业主，而房屋是业主的财产和居住，服务的重中之重，就是把物业管好。例如，维修服务本身就是管理的一方面内容：再如，安全服务也是通过良好的治安管理实现的。所以，服务又是寓于管理之中， 服务本身也离不开良好的管理。三是，管理是手段，服务是目的。物业管理中的管理离开了服务，就丢失了目的；而服务离开了管理这个手段，也达不到服务的目的。所以，管理和服务不是对立的，而是统一的，二者是融为一体的。服务放首位，如何打造企业信任度、美誉度、知名度作为创企业品牌的物业管理企业在承担管理、经营的同时应该保证服务水平，保证服务质量，把服务放在首位，才能使业主和住户们满意。只强调管理和经营，要人家服从，首先要有一个良好的服务意识和服务水平，从而才能打造企业的信任度、美誉度和知名度。而要做的这一点，是对管理和经营来说都相对比较难以实现的。比如，物业管理公司受托接管了某公寓的物业管理后，首先后抓的是一系列服务上的实事。在该公司进驻前，该公寓外墙砖随时会大面积脱落，一旦在脱落，就有可能砸到业主和客人的身上，其后果不堪设想。于是，物业公司仅用了不到10天的时间就完成了全部的外墙的修复任务，帮助业主们解决了一个非常大的潜在危害。而且该物业管理公司入驻后，钥匙得知有的业主家的电话有很长的时间不能通话了，经查是内部线路的问题，该公司会进行及时修复，保证业主的正常通话，得到了业主的好评。这样子该物业管理公司就逐渐赢得了企业的美誉度了。又如，业主家的空调噪声大，我们物业管理企业安排了修理；业主家的电视不清楚，我们调好了；业主家的洗衣机坏了，我们的员工也帮助修好了；暖气不热，我们从管路里清理出许多石子，保证了供暖温度；我们还做到了为业主代租房屋、代管房产等并不属于居住小区管理物业管理规定物业公司要做的工作。但是通过我们的优质高效的服务，得了许多业主的信赖，从而赢得了企业的信任度。有了企业信任度和美誉度后，再得到享受过物业管理企业“信任度”与“美誉度”服务的业主的生活过程中的传播，就必然能打开企业的知名度。为物业管理企业打造企业品牌奠定良好的基础。物业管理企业没有房地产商的背景，要生存只有靠专业的管理经验和浓厚服务意识，物业企业在做物业管理工作，一定要先服务后管理，只有先让业主们信服，让业主们觉得我们的服务，我们的管理值得信赖，才能打造信任度和美誉度，业主才能接受管理，也才能再打造企业知名度。否则，先以管理者自居，片面的强调自己管理者的身份，势必形成和业主形成“顶牛”和“对着干”的局面，对物业管理企业走“品牌之路”非常不利。优质、高效的服务要结合有效的管理方法作为走“企业品牌”的物业管理企业也不能疏忽管理，一味的讨好业主，在抓服务的同时，也必须有较强的管理意识和科学的管理手段，只有这样才能不辜负业主的委托，保障大多数业主的共同利益，从而也保障了物业管理公司的利益。就比如说，在深圳物业管理信息网上就曾经有一个案例。一家物业管理企业在所接管的物业小区内开展了全方位多层次的优质服务，企业员工又具备良好的服务态度和服务意识，且有较高的服务水平。但是该物业小区内的收费率就是提不上去，这是因为什么原因呢？后来经调查发现，该物业管理企业在许多管理方面上都做得不到位。小区的车道、人行道上车辆随意停放，给其他业主的行驶带来极大的不便；小区的绿的植物多数已枯萎，使得业主享受不到优美的生活环境；小区的卫生也相当的不令人满意，果皮、纸屑示意可见，当然这跟小区业主的素质也有一定的关系，但是大部分的原因还是物业公司的管理不到位，从而影响着该小区的收费率的提高。即使服务在好，也影响着物业管理企业的信品牌。从上述例子我们可以明显的看到，物业管理要创企业品牌单纯盲目的加强服务工作、服务质量是远远不够的，而是还要配合有效的管理手段才是最有效的科学方法。总之物业管理企业要先理解服务与管理的联系后，把服务建设放在首位，认真做好服务工作，发展人性化服务，有了信任度、美誉度和知名度，再配合上科学的管理，才能创造物业管理优质品牌。为创企业效益创物业管理企业品牌时要将服务放在“管理”、“经营”、“服务”三者当中的重中之重，且不能忽视管理的作用。而要创企业效益，则要把经营放在“重中之重”这个位置，也还是要由科学的管理手段来配合。走“企业效益”之路物业的“管理”、“经营”、“服务”应按下图（图J－3）的比重来发展，因为企业经营的最终目的是盈利，而盈利是实现企业效益的表现。与创企业品牌相似，创企业效益也是要先认识经营与管理的联系与区别，搞好物业管理经营活动，再结合规范的科学的管理方法,但是绝对不能忽视服务，服务是企业的信誉，这样才能走好“企业效益”之路。物业“经营”与“管理”的联系与区别物业管理经营与管理是有所区别的。物业管理经营的对象包括物业的所有人和使用人，开发商，及其它游离于社会的供应商等。物业管理经营的内容是多方面的，其主要体现在房地产服务域中的流通环节和管理环节等各个方面。主要包括，租凭代理、物业估价、交易咨询、中介服务、和项目策划等。经营的目的是盈利。而物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。上述区别表明了，物业管理经营与管理的对象、内容和目的都不等同，但作为创效益的物业管理企业，经营与管理都要采用合理的科学手段，以达到企业的最终目的。但是物业管理经营与服务又是相辅相成的。有人认为物业管理企业强调了经营管理物业、而会导致放松了管理，其实恰恰相反，因为我们经营物业的前提就是规范的管理，没有好的管理模式也就无从谈起经营，而管理对于经营物业来说，是“根”也是“花”。一个物业项目没有了管理，也就等于没有了“根”，没有了根，这个物业项目也就等于没有了生命。而许多的物业经营开展的越好也恰恰就是有合理的、科学的管理手段。经营与管理在物业管理中是相辅相成的，就在于经营管理者如何去认识、去操作了。从而为更好的创企业效益架“高速桥”。如何做好物业管理的经营工作物业管理企业要搞好经营，不仅要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，还应做到以下几各方面，才能取得好的企业效益。加强经营观念和意识。物业管理人只有具备了强烈的经营意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。物业管理企业员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业经营方案更可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营就是空谈。因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。加强物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是公司经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，有效地降低成本。另一方面要使公司达到长期、稳定、可持续发展的目标。以物业本身为中心开展多种经营。这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。由于公司在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。开展专项经营活动。随着中国即将加入WTO，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。公司要始终保持业务合作，吸收经验，培养专业实力，要缩短差距，迎头赶上。与房地产经营相联系的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高公司物业的赢利能力，而获得回报。这种经营在商场、写字楼等物业种类上有很大的机会。扮演服务集成商角色。公司做社会服务资源的搜集者，统筹者和组织者。也就是说，公司不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。这样，让业主接受到更专业、全面、优惠的服务，提高公司本身的市场竞争能力：把公司从基础性的事务中解脱出来，本身的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力；提供更加专业、全面的服务，克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力；成本容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。向商业物业领域重拳出击。适应商业物业产权及顾客多元化，以经营效益为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域。公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务，使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化，使商业物业发挥最大的经济效益。合理的、科学的经营手段也是要结合有效的管理方法物业管理企业在要创企业效益，在其从事经营与管理工作的过程中要使经营与管理相溶。从管理物也到经营物业，既不能全力搞好经营工作，因而相应降低了物业管理的质量，也不能死死看守物业管理项目，而不搞创新经营。正确的做法应该是将物业管理深刻的融合于物业管理的工作中，通过对物业辖区的物业经营与管理的合力运作，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业的合理的、科学的经营方案，才能发挥每一平方米物业的增效潜力，也才能增加物业管理企业的收入，从而最终是企业走上“企业效益”之路。综上所述，物业管理企业效益来源于企业的盈利，而企业要盈利要有合理的、科学的盈利手段，也才能使企业实现经营的最终目的，所以搞好经营工作是创企业效益的“主键”。参考物业论文：
1、毕业设计类。主要是指高校毕业生独立完成构思、设计和实现，并且有流程进行介绍的毕业设计文档，一般由工程专业的大学生写作较多。2、作品制作类。指由学生本人独立完成表演或者艺术品制作，并且通常还需要配有作品制作说明书或者写作总结，一般是艺术类、新闻类以及其他相近专业的大学生写作比较多。3、实证调查报告类。指由学生本人现场调查直接获取数据构成主要篇幅，然后进行研究，从而得出分析结论的调查报告，一般是经管和文科类专业的大学生写作比较多。4、毕业论文类。指由学生本人以查阅图书资料或网络查询等多种方式，然后获取到数据构成论文的主要篇幅，最终得出主要研究分析结论的论文，这也是大多数应届毕业生主要写作的。
1、题目。应能概括整个论文最重要的内容，言简意赅，引人注目，一般不宜超过20个字。 论文摘要和关键词。
2、论文摘要应阐述学位论文的主要观点。说明本论文的目的、研究方法、成果和结论。尽可能保留原论文的基本信息，突出论文的创造性成果和新见解。而不应是各章节标题的简单罗列。摘要以500字左右为宜。
关键词是能反映论文主旨最关键的词句，一般3-5个。
3、目录。既是论文的提纲，也是论文组成部分的小标题，应标注相应页码。
4、引言（或序言）。内容应包括本研究领域的国内外现状，本论文所要解决的问题及这项研究工作在经济建设、科技进步和社会发展等方面的理论意义与实用价值。
5、正文。是毕业论文的主体。
扩展资料
撰写毕业论文的过程是训练学生独立进行科学研究的过程。通过撰写毕业论文，可以使学生了解科学研究的过程，掌握如何收集、整理和利用材料；如何观察、如何调查、作样本分析；如何利用图书馆，检索文献资料；如何操作仪器等方法。
撰写毕业论文是学习如何进行科学研究的一个极好的机会，因为它不仅有教师的指导与传授，可以减少摸索中的一些失误，少走弯路，而且直接参与和亲身体验了科学研究工作的全过程及其各环节，是一次系统的、全面的实践机会。
撰写毕业论文的过程，同时也是专业知识的学习过程，而且是更生动、更切实、更深入的专业知识的学习。首先，撰写论文是结合科研课题，把学过的专业知识运用于实际，在理论和实际结合过程中进一步消化、加深和巩固所学的专业知识，并把所学的专业知识转化为分析和解决问题的能力。
上篇 毕业论文写作的一般原则与方法一 概述1.什么是毕业论文2.毕业论文的特点3.撰写毕业论文的意义4.毕业论文的逻辑5.经济类毕业论文的分类6.经济类毕业论文的特点二 选题1.选题的意义2.选题的原则3.选题的方法4.选题时还应注意的一些问题5.如何选具有研究价值、有创意的论题三 材料的搜集与整理1.搜集材料的重要性2.搜集材料的标准3.材料的整理4.材料的使用四 毕业论文的结构与格式1.毕业论文的结构原则2.毕业论文的结构提钢3.毕业论文的基本格式五 毕业论文的写作与修改1.写作前的准备工作2.撰写文献综述和开题报告3.毕业论文初稿的起草4.毕业论文的修改5.论文格式6.论文定稿六 毕业论文答辩1.答辩前的准备工作2.毕业论文答辩过程下篇 相关专业毕业论文的写作七 经济学专业毕业论文的写作1.理论经济学毕业论文的写作范文及评析2.产业经济学毕业论文的写作范文及评析3.区域经济学毕业论文的写作范文及评析八 国际经济学专业毕业论文的写作1.国际贸易学毕业论文的写作范文及评析2.国际金融学毕业论文的写作范文及评析3.国际投资学毕业论文的写作范文及评析九 金融学专业毕业论文的写作1.证券学毕业论文的写作范文及评析2.保险学毕业论文的写作范文及评析十 会计学、财政学、劳动经济与社会保障及电子商务专业毕业论文的写作1.会计学毕业论文的写作范文及评析2.财政学毕业论文的写作范文及评析3.劳动经济与社会保障毕业论文的写作范文及评析4.电子商务毕业论文的写作范文及评析附录毕业论文参考题目毕业论文写作参考文献全国经济学科主要核心期刊主要参考文献后记
论文的种类为了探讨和掌握论文的写作规律和特点，需要对论文进行分类。由于论文本身的内容和性质不同，研究领域、对象、方法、表现方式不同，因此，论文就有不同的分类方法。 按内容性质和研究方法的不同可以把论文分为理论性论文、实验性论文、描述性论文和设计性论文。 另外还有一种综合型的分类方法，即把论文分为专题型、论辩型、综述型和综合型四大类：1．专题型论文。这是分析前人研究成果的基础上，以直接论述的形式发表见解，从正面提出某学科中某一学术问题的一种论文。2．论辩型论文。这是针对他人在某学科中某一学术问题的见解，凭借充分的论据，着重揭露其不足或错误之处，通过论辩形式来发表见解的一种论文。3．综述型论文。这是在归纳、总结前人或今人对某学科中某一学术问题已有研究成果的基础上，加以介绍或评论，从而发表自己见解的一种论文。4．综合型论文。这是一种将综述型和论辩型两种形式有机结合起来写成的一种论文。编辑本段学年论文学年论文就是高等院校要求学生每学年完成的一篇学术论文，这是一种初级形态的学术论文。其目的在于指导学生初步学会对一学年所学专业知识进行科学研究。每学年写一篇，逐步培养学生的科研能力，为将来写毕业论文打基础。撰写学年论文要在导师的指导下进行。 在一些学校，各个专业执行的情况不同。这个是学位条例规定要这么做的，教育部规定先要写学年论文，逐步逐步积累经验以后，在毕业的时候撰写毕业论文就不会成为一件太难的事了。但是有很多学校没有把学年论文当作是一个培养学生研究能力的一个途径或者是工具。那么，临近毕业的时候，学生还不知道毕业论文该怎么写。当然还是有相当一部分高等院校，特别是重点院校是很注重学年论文的撰写的，因为只有训练学年论文的写作才能顺理成章的过渡到毕业论文的写作。每一门课的授课到最后的考试，从某种意义上来说实际上就是在训练一学期或一学年论文的写作。因为任课老师都是从自己的课程的角度出发给大家考一点知识题，再考一个论述题。那么对于论述题，应该说有经验的老师是可以很好的利用论述题来训练学生写论文的。有一部分学校这样做了，但还有部分学校没有将其提到日程上来。还是由各个老师具体要求，让学生当一次作业来做的，没有强调学术性。 北京师范大学原来的中文系，现在的文学院要求学生从大学二年级开始训练写学年论文，在“五四”或者“七一”、“一二九”等特殊的日子进行论文竞赛，对学生进行论文写作训练。那么在每学年，每一位任课老师都有责任去训练学生撰写学年论文，为将来毕业论文打基础。那么这是一个概念和相关的状况。一、撰写学年论文的目的在本科三年级下学期至大四上学期，学生必须结合自己专业课的学习，练习撰写学术论文（专业调研报告、审计案例或工程管理实务），作为全面提高本科生素质的一个重要环节。其目的是： 1.培养学生综合运用所学的理论和方法，分析解决实践中某一理论问题和实际问题的能力； 2.通过对审计或工程管理过程中某一课题的调查研究和对比分析，进一步了解我国经济管理工作的实际情况，在理论与实践的结合中巩固、充实和深化所学的专业理论知识； 3.通过学习撰写学年论文，掌握调查研究和搜集资料的方法和手段，熟悉学术论文的基本规范和写作方法，掌握案例编写技术。二、撰写学年论文的要求大学三年级或大四的本科生，根据专业培养计划的要求，在该学年末完成一篇研究论文（鼓励撰写调查报告、实证分析或编写案例）。学生要根据自己选定的课题，充分搜集有关信息资料，进行认真分析论证，独立思考，形成自己的见解和观点，然后据此撰写学年论文，并为撰写毕业论文打基础。每篇学年论文不得少于3000个汉字。
浅议企业负债经营 浅析当前我国企业的负债经营试论负债经营结构与企业负债经营
Management Master Peter? Druk that we are in a "change of the times," Knowledge has become the most critical social and economic resources. Enterprises are facing global competition, innovation and processing speed as the key factor in the growth of , knowledge-based enterprises have a pilot with the content background The global economic integral whole turns, customer the need diversifies to shorten with the product life cycle of background under, vehemence of market competition in the depth and wide degree up pushed the information of technical application, make business enterprise the organization turns toward the numeral, the network turns, the knowledge turns, the conjecture turns with the globalization direction trends managed the theories to the traditional economy to put forward the challenge:(L)On the target mode, the business enterprise organization pursues the economic target that the profits maximizes to change direction to even pay attention to create customer's value to wait the social target from the simplicity, undertaking the social responsibility of the business enterprise organization, carrying out the dual target to unify.(2)In organizing the mode, simplify to manage the layer, from the pyramid type lengthways the layer structure changes direction the horizontal network structure.(3)On the performance mode, change direction the speed a performance from the scale, the quality a performance.(4)In managing the object, change direction the management of paying attention to the invisible production factor for the lord from the visible production factor more.(5)In managing the way, change direction into the employee to provide the work environment of the suitable knowledge, data and support the business process from"the direct control" of the past, well develop the creation of the employee, the biggest limit makes use of its knowledge and specialty, not demands the employee in keeping with some fix, the management style that come to a deadlock.(such as table 1 show)Among them, the particularly worthy of concern of the variety of the management data expresses that the product manufacturing cost Central plains anticipates to present the gradual descendent trend with the comparison that cost of labor in the traditional steel industry, the American steel company employs 120,000 workers in 1980, to the yield of 1990 constant, but employs 20,000 according to covariance, belong to the cost of the raw material and energy to only have 2% in the integrated chip manufacturing industry of the high technology, mostly belong to the development lot of immaterial assetses of the business enterprises and the comparisons of the tangible assets that have the real strenght attain 2:1 or 3:1 even knowledge property and immaterial assets etc. can't let a lot of business enterprise in a short times creating the traditional way compared to of value, more and more business enterprises start being aware of science and technology knowledge to wait the invisible production factor as to it's exist with the importance for knowledge first leads a business enterprise, meaning those business enterprises of the keys factors that see the knowledge to make to obtain the long-term competitive business enterprise ability clear the understanding belongs to the oneself the core ability of the knowledge, existing knowledge and the margin that carries out the knowledge that the strategic target of the business enterprise need, thus have to consciously strengthen the management to the knowledge and grow, pass usage collectively the intelligence exaltation organizes to meet an emergency the ability and creative up to say from a certain meaning, the business enterprises that hope to acquire the farsighted development all should are a knowledge to first lead a business enterprise, passing the study, innovation of knowledge and applying to carry out the business enterprise prospect programming with the farsighted strategy.
Virtual operators in the role of SME development Virtual operators are independent from the manufacturers, customers, competitors or even peer through the information technology network as a temporary organization, to achieve the shared technology, cost-sharing and to meet the market demand for the purpose. Since the 1990s, virtual operators tide sweeping across the world. Some large multinational companies such as IBM, Dell, GE, Compaq, Ford, Nike, Philips, China's Chunlan, Little Swan, TCL, Tsingtao, Haier, and other enterprises, are using virtual operating low-cost access to external resources . The arrival of the era of virtual operators, not only for large enterprises to create a new business concept and mode of operation, more rapid development of China's SMEs to build a new platform. First, the emergence of virtual operators and their characteristics With the scientific and technological progress and social development, the world economy has undergone major changes. On the one hand, people according to their production, work and life needs and economic sustainability, the variety of products and specifications, color and style, and other aspects of diversity and individuality of the request for more and shorter delivery time, reasonable prices and demand Its economy can withstand Phase adapt to the other hand, business people face uncertainty and the diversity of individual needs and the ever-changing market, to seek survival and development must have a high degree of flexibility and rapid response capability. Modern enterprises to simplify the organizational structure, develop in the direction of the flat was able to produce knowledge, technology, capital, raw materials, markets and management of resources together in virtual operators. Virtual operators are independent from the manufacturers, customers, competitors or even peer through the information technology network as a temporary organization, to achieve the shared technology, cost-sharing and to meet the market demand for the purpose. Virtual operators to change between life-and-death winning or losing enterprises (Win-Los), a benefit-sharing, risk sharing and win-win (Win-Win), by integrating the various members of the core capabilities and resources in management, technology, Resources have a unique competitive edge, through the sharing of market opportunities and customers, the aim of achieving a win-win situation. Virtual operating characteristics: 1, cooperative competition Virtual Management is built on the common goal of cooperation on competition in the digital information age, cooperation more important than competition. Virtual general business from a core business and several members of enterprises, the introduction of new products, able to rely on the information network, the choice of different enterprises of resources, with different strengths to the enterprise through integrated into a single information technology to link the dynamic Union, to jointly deal with the challenges of the market, joint participation in international competition. As virtual network operators to rely on technology, beyond the boundaries of space and therefore can be on a global scale in many options to select partners to ensure that cooperation between the parties to achieve the sharing of resources, complementarity and effective cooperation. And the speed is of great competitive advantage. The Union will virtual enterprise as the market and product changes and adjustments, in general could be dissolved after the completion of the project. Virtual Enterprise restraint mechanism of this cooperation is the common goal of competition. 2, dynamic Virtual operators can dynamically integrate and use of resources, to maintain technological leadership. Virtual operators to quickly and effectively integrate the use of information technology and network technology, enterprises and the members of all aspects of the technical staff are involved in the research and implementation of innovation and thus better maintain technology leadership. Virtual enterprises not only to provide products and services, and pay more attention to their customers products and services to provide the real problems behind the "solution." The traditional large organizations often provide the same product, to the neglect of the same product for different customers value the differences. The virtual enterprise customers are able to start with such differences, all the participants to customers integrated provide a complete solution. Virtual enterprises to new concepts and products in accordance with the sensitivity of the request, in a targeted manner on the selection and use of economic sustainability, or have already developed technology and methods, and attaches great importance to high-tech research and development, guarantee of the leading technology. 3, Flat organizations Flat network organizations to make changes in the market environment for rapid response. As a highly developed information technology has greatly changed their internal information communication and the role of middle management, virtual enterprises through social coordination and contractual relations, outsourcing non-core parts, components and certification of quality reliability, making the management of the business Flat organizations and information. Reduction of the middle level, so that decision-making closer to the implementation layer, so that virtual enterprises face a rapidly changing market, to address market and customer needs, the development of business process re-understanding and organizations, obtained from recycling newborn. Can readily grasp the business strategy and product direction of the transfer adjustment, the internal and external team of the re-constituted, the dynamic evolution, the environment changes to make rapid response.
药品经营管理毕业论文的写作要求、流程与写作技巧广义来说，凡属论述科学技术内容的作品，都称作科学著述，如原始论著（论文）、简报、综合报告、进展报告、文献综述、述评、专著、汇编、教科书和科普读物等。但其中只有原始论著及其简报是原始的、主要的、第一性的、涉及到创造发明等知识产权的。其它的当然也很重要，但都是加工的、发展的、为特定应用目的和对象而撰写的。下面仅就论文的撰写谈一些体会。在讨论论文写作时也不准备谈有关稿件撰写的各种规定及细则。主要谈的是论文写作中容易发生的问题和经验，是论文写作道德和书写内容的规范问题。论文写作的要求下面按论文的结构顺序依次叙述。(一)论文——题目科学论文都有题目，不能“无题”。论文题目一般20字左右。题目大小应与内容符合，尽量不设副题，不用第1报、第2报之类。论文题目都用直叙口气，不用惊叹号或问号，也不能将科学论文题目写成广告语或新闻报道用语。(二)论文——署名科学论文应该署真名和真实的工作单位。主要体现责任、成果归属并便于后人追踪研究。严格意义上的论文作者是指对选题、论证、查阅文献、方案设计、建立方法、实验操作、整理资料、归纳总结、撰写成文等全过程负责的人，应该是能解答论文的有关问题者。现在往往把参加工作的人全部列上，那就应该以贡献大小依次排列。论文署名应征得本人同意。学术指导人根据实际情况既可以列为论文作者，也可以一般致谢。行政领导人一般不署名。(三)论文——引言 是论文引人入胜之言，很重要，要写好。一段好的论文引言常能使读者明白你这份工作的发展历程和在这一研究方向中的位置。要写出论文立题依据、基础、背景、研究目的。要复习必要的文献、写明问题的发展。文字要简练。(四)论文——材料和方法 按规定如实写出实验对象、器材、动物和试剂及其规格，写出实验方法、指标、判断标准等，写出实验设计、分组、统计方法等。这些按杂志 对论文投稿规定办即可。(五)论文——实验结果 应高度归纳，精心分析，合乎逻辑地铺述。应该去粗取精，去伪存真，但不能因不符合自己的意图而主观取舍，更不能弄虚作假。只有在技术不熟练或仪器不稳定时期所得的数据、在技术故障或操作错误时所得的数据和不符合实验条件时所得的数据才能废弃不用。而且必须在发现问题当时就在原始记录上注明原因，不能在总结处理时因不合常态而任意剔除。废弃这类数据时应将在同样条件下、同一时期的实验数据一并废弃，不能只废弃不合己意者。实验结果的整理应紧扣主题，删繁就简，有些数据不一定适合于这一篇论文，可留作它用，不要硬行拼凑到一篇论文中。论文行文应尽量采用专业术语。能用表的不要用图，可以不用图表的最好不要用图表，以免多占篇幅，增加排版困难。文、表、图互不重复。实验中的偶然现象和意外变故等特殊情况应作必要的交代，不要随意丢弃。(六)论文——讨论 是论文中比较重要，也是比较难写的一部分。应统观全局，抓住主要的有争议问题，从感性认识提高到理性认识进行论说。要对实验结果作出分析、推理，而不要重复叙述实验结果。应着重对国内外相关文献中的结果与观点作出讨论，表明自己的观点，尤其不应回避相对立的观点。 论文的讨论中可以提出假设，提出本题的发展设想，但分寸应该恰当，不能写成“科幻”或“畅想”。(七)论文——结语或结论 论文的结语应写出明确可靠的结果，写出确凿的结论。论文的文字应简洁，可逐条写出。不要用“小结”之类含糊其辞的词。(八)论文——参考义献 这是论文中很重要、也是存在问题较多的一部分。列出论文参考文献的目的是让读者了解论文研究命题的来龙去脉，便于查找，同时也是尊重前人劳动，对自己的工作有准确的定位。因此这里既有技术问题，也有科学道德问题。一篇论文中几乎自始至终都有需要引用参考文献之处。如论文引言中应引上对本题最重要、最直接有关的文献;在方法中应引上所采用或借鉴的方法；在结果中有时要引上与文献对比的资料；在讨论中更应引上与 论文有关的各种支持的或有矛盾的结果或观点等。一切粗心大意，不查文献；故意不引，自鸣创新；贬低别人，抬高自己；避重就轻，故作姿态的做法都是错误的。而这种现象现在在很多论文中还是时有所见的，这应该看成是利研工作者的大忌。其中，不查文献、漏掉重要文献、故意不引别人文献或有意贬损别人工作等错误是比较明显、容易发现的。有些做法则比较隐蔽，如将该引在引言中的，把它引到讨论中。这就将原本是你论文的基础或先导，放到和你论文平起平坐的位置。又如 科研工作总是逐渐深人发展的，你的工作总是在前人工作基石出上发展起来做成的。正确的写法应是，某年某人对本题做出了什么结果，某年某人在这基础上又做出了什么结果，现在我在他们基础上完成了这一研究。这是实事求是的态度，这样表述丝毫无损于你的贡献。有些论文作者却不这样表述，而是说，某年某人做过本题没有做成，某年某人又做过本题仍没有做成，现在我做成了。这就不是实事求是的态度。这样有时可以糊弄一些不明真相的外行人，但只需内行人一戳，纸老虎就破，结果弄巧成拙，丧失信誉。这种现象在现实生活中还是不少见的。(九)论文——致谢 论文的指导者、技术协助者、提供特殊试剂或器材者、经费资助者和提出过重要建议者都属于致谢对象。论文致谢应该是真诚的、实在的，不要庸俗化。不要泛泛地致谢、不要只谢教授不谢旁人。写论文致谢前应征得被致谢者的同意，不能拉大旗作虎皮。(十)论文——摘要或提要：以200字左右简要地概括论文全文。常放篇首。论文摘要需精心撰写，有吸引力。要让读者看了论文摘要就像看到了论文的缩影，或者看了论文摘要就想继续看论文的有关部分。此外，还应给出几个关键词，关键词应写出真正关键的学术词汇，不要硬凑一般性用词。 答案补充提供一些药品的论文题目，供参考。1、胶囊的制剂工艺研究2、分散片的制剂工艺研究3、注射液制剂工艺的改进4、几个质的提取和转化5、口服液制剂工艺研究6、颗粒剂制剂工艺研究7、片剂制剂工艺研究8、栓剂制剂工艺研究9、片剂的质量标准的研究10、胶囊的质量标准的研究11、口服液质量标准的研究12、颗粒剂质量标准的研究13、栓剂质量标准的研究14、中药成分大孔树脂分离纯化研究15、中药提取工艺的研究16、紫外分光度法测定制剂的含量17、HPLC法测定制剂的含量18、药品标准中制剂测定方法的改进19、某药物的生产工艺的改进20、某药物的合成工艺的改进21、制剂的药效研究22、制剂的剌激性研究23、制剂的稳定性研究24、医院处方调剂的改进25、医院药品管理的改进26药物生物转化生产新工艺探索27、酶促反应生产药物工艺路线探索28、BTC在化工生产中的应用研究29、新药开发药效学研究30、新药毒性研究
第一章 绪 论会计准则和税收是经济领域中既紧密相关又存在区别的两大分支，对经济的发展具有很重要的作用。由于会计与税收之间存在的紧密联系，决定两者在经济管理过程中不能完全分割独立。税法的处理要以会计信息为依据，而征税的结果又直接影响到企业的经济效益和会计信息。因此，新会计准则的变更必然影响到税收的各个方面，特别是税收监管，这也是本论文拟研究的问题。在绪论这一章中，首先是研究问题的提出（§），然后是对国内外研究现状的简述（§），紧接着是阐述论文的研究目的与意义（§），最后确定了全文的研究方法与结构布局（§）。§ 问题的提出随着经济全球化和资本市场国际化的发展, 会计作为商业语言,要求采用相同或相近准则的呼声越来越高。2006年2月15日我国财政部发布了新修订的会计准则，包括1个基本准则和38项具体准则，新准则体现了与国际财务报告准则的趋同，标志着一个新时代的开始！主要影响为在中国的超过1400家的上市公司，银行、证券、保险和金融企业，他们的财务报告将遭遇近十年来最大程度的调整。与此同时，我国的企业会计准则和税务会计之间的差距进一步拉大，企业会计人员进行会计核算与纳税申报时，会计核算应当依据会计准则和会计制度中的规定进行处理，而纳税申报时要依据税收法律、法规中规定的税收政策要求处理，由于存在大量的政策差异，对存在的差异进行调整成为一件难度较大的工作，税会差异的扩大带来会计信息的复杂化，不仅加大了纳税人的成本，同时也增加了企业规避税收监管的可能性，例如有的企业利用税收制度与会计制度之间的差异偷逃税收，采取各种方式规避税收，减少纳税，导致会计失真现象蔓延、社会财务诚信危机、税收流失。从税收机关的角度看，税会差异的扩大增加了征税人监管的难度，加大了征税的成本，使税收监管的专业化要求越来越高。§ 国内外研究现状简述会计的国际化是大势所趋，而带来的税收监管问题的挑战也不仅是我国政府面临的，也是欧美这类发达国家同样面临的问题，例如美国税会差异缺少协调，使得分离的税会关系模式的弊端在外界多方因素的影响下进一步放大，削弱了税法对会计信息质量的保护和监督，一定程度上为华尔街的财务丑闻创造了条件。基于这种状况，引起了国内外学者的高度重视。西方国家税收征管模式的特色首先表现在它的法制化。税收是以法律形式颁布和实施的。它们不仅具体规定了纳税者的权利和义务,也规定了违反税收法律的处罚措施。其次有一套健全的管理体制来保证其正常的运作。以加拿大为例,全国设有两套相辅相成的征管系统,即联邦政府与各省税收征管系统。在联邦征管系统中,联邦税务部设有政策立法司、税收评估与管理司、稽查审计执法司、税务行政复议司和地区税务管理司等八个职能部门。这种机构设置的本身,就呈现了重立法、重征管的特点。税务诉讼制度的确立是税收征管法制建设臻于完备的一个重要标志。美国作为世界上税收法律体系最完备的国家之一,它的税务诉讼制度建立亦有相当长的时期,目前共有三种法庭可供纳税人选择以解决税务纠纷:即税务法庭,地区法庭和索赔法庭。西方国家税收征管的另一特色,就在于征管手段的现代化,并藉此建立起纳税人自觉依法申报纳税制度。目前加拿大联邦税务部利用贯通全国的计算机网络,建立了一套完整的居民报税自我评估和审核系统,旨在通过为纳税人提供税收信息咨询服务,指导或揭示如何进行自我评估和填写纳税申报表,以及对这些申报表进行严格审核并加以分户储备,有效地保证纳税人自觉依法申报纳税。西方国家税收征管的第三个特色,在于它们普遍推行税务代理制度,实行税收征管公开化、社会化。目前大多数发达国家和地区如日本、美国、德国、法国和台湾、香港等都实行税务代理制度,并构成税收征管体系中一个不可缺少的重要环节。纳税人能通过税务代理机构向税务机关办理纳税事宜,及时获得税收方面的专业咨询和法律服务,可以把主要精力放在生产经营活动上。而税务代理机构作为税务部门最大的社会协税护税组织,其本身并不与税务机关发生直接税收关系,与纳税人则是经济伙伴关系,通过税务代理既可以帮助纳税人正确执行纳税义务,又可抑制税务人员执法不严,滥用职权的弊端,督促税务机关正确执行税法,维护税法的公平性、严肃性以及纳税人的合法权益。从历史上看, 我国的会计制度与税收制度曾经历过高度统一的阶段。随着经济体制改革的不断推进,两者之间的目标日益背离,产生了税收制度与会计制度的差异，并走上了逐步分离的道路。自从“税会”之间差异开始产生，关于我国税会关系模式选择的讨论就没有停止过。有观点认为，我国应该借鉴法德的税会统一模式，理由是我国也属于大陆法系，会计准则由国家制定，资本市场不发达，股权分散程度较低，满足宏观经济发展的需要理应成为会计制度的重大目标。但笔者认为，从我国目前的实际出发，选择税会统一的模式显然是不可取的。与西方国家相比,我国税收的法制建设正处在逐步走向规范化的起步阶段。公民的纳税意识相当薄弱,依法纳税还不能成为人们的自觉行动。现行国家的《税收征收管理法》尚缺乏刚性,对于偷漏税违法行为处罚不严,打击不力,而税收征管体制更是未能从根本上跳出“重征收、轻管理、弱稽查”的旧有模式,加之税收代理业务发展滞后,征管手段落后,征管力量不足,导致税收管理上出现诸多空白,致使纳税人偷税逃税现象的严重存在,造成国家税收的大量流失。§ 研究的目的与意义美国税会关系模式的华尔街财务丑闻给我们的启示是，我国既不能重新回到税会统一的老路上，又要在坚持我们选择的税会分离的道路上，认真研究税收监管问题；把纳税与企业的利益结合起来、纳税与企业的发展结合起来，顺应市场化潮流，以构建一个科学的税法监督体系，这也是本文研究的目的。具体而言，通过本论文的研究，结合新会计准则实施的契机，分析对税收监管的影响主要有以下目的：首先,督促政府监管的另一主要职能部门——证监会修改或完善与新会计准则相适应的会计信息披露规则, 从而使企业在实施新会计准则时, 也将会计信息披露的真实性和规范性纳入会计活动处理的过程中。这样可以使会计信息的处理结果和披露结果的真实性要求贯穿于同一过程中, 不仅可以降低企业的信息处理成本, 而且也可以防止新会计准则和披露规则之间出现矛盾, 造成会计信息监管工作的无所适从和监管乏力的后果。其次, 对新会计准则中灵活性较大和界定标准模糊的准则,应该及时发现其在实际应用中存在的问题并给予指导和明确,因为准则的制定和实施效果只有通过在实践工作中的检验才能发现问题, 从而对这些灵活性强的准则做出合理的, 并给出相对明确的界定, 以符合会计信息质量要求, 从而为监管工作提供明确的判定标准和可操作性。最后, 在新旧会计准则衔接后, 应该为会计信息提供者在旧会计准则体系下的会计信息建立电子档案, 一方面, 保留对会计监管对象以前年度会计信息的监管权限, 通过新旧准则体系下会计信息的比较, 可以判断监管对象提供会计信息的诚信情况,并对诚信情况较差的公司进行重点监管; 另一方面, 可以通过这种动态连续的对监管对象的会计信息的记录与管理, 为进一步完善会计准则和监管体系提供参考。同时研究新会计准则对企业税收监管的影响，具有深远的理论和实践的意义：首先，就理论上而言，通过本课题的研究分析，从会计准则的变更为切入点，各种税种的纳税影响分析为媒介，揭示对税收监管产生的影响。在理论上创建了以会计信息为主体，提供宏观经济管理所需要的关键性信息,从而实现基于会计制度优化的经济监管目标。会计立足于微观层次又影响到宏观领域,而税收立足于宏观层次却作用于微观领域。纳税处理要以会计信息为依据,征税的结果又直接影响到企业的经济效益和会计信息。在税收监管体系中,通过恰当的会计制度安排,使会计为我国的税收征收管理工作提供应有的信息支持,进而实现我国宏观税收监管层面的经济监管目标。通过本课题对两者之间的关联关系研究，能够为将来使得会计理论更好的服务宏观领域做理论准备，也能更好的揭示税收监管所涉及的会计知识。从实践意义上理解，首先，对企业树立正确纳税意识具有指导意义。企业纳税就是以国家的税收法律法规为准绳，并采用会计的专门理论和技术方法，即要求企业依据会计准则和财务会计制度的规定处理会计事项，伺时按税收法律法规的规定重新确认、计算会计要素，使会计行为达到既满足纳税的需要，又能使提供的财务会计信息符合会计准则的要求。鉴于这层关系，新会计准则的出现，势必引起应纳税款的计算、申报、缴纳等诸多因素的变更，这样本课题的研究，可以有效的为企业正确纳税提供参考。其次，本课题研究的成果供政府税收监管部门作为今后工作的参考。新会计准则的实施带来了企业利润的巨大变化，对现有的税收监管方式提出了挑战，那就是现有的税收监管体系如何准确地衡量这些“利润变更”行为，使之能更加准确地实施有效的监管。通过本论文的分析研究，使政府相关的监管部门能从各项影响因素的研究分析中，制定出更有效的税收监管体系。 § 本文的研究方法与结构框架§ 研究方法进行科学研究，无论是自然科学，还是社会科学，都存在研究方法的问题。本文将主要使用比较法、博弈分析法、分析性复核等研究方法，立足我国实际，分析新会计准则对税收监管的影响。比较法，即是通过选定几个目标对象与既定标准做比较，以获取证据的一种技术方法。这些既定标准包括同行业平均水平、预算、计划等。本文主要将此方法运用在第三章中，通过把旧会计准则和新会计准则的比较分析，新会计准则与税法的比较分析，来推出新准则的引入对税收监管产生的影响。博奕论, 英文原称为Game Thoery, 博奕是指一些个人或组织, 面对一定的环境条件, 在一定的规则下, 同时或先后, 一次或多次, 从各自允许选择的行为或策略中进行抉择并加以实施, 各自取得相应结果的过程。博奕论则是系统研究各种博奕问题, 寻求在各博奕方具有充分或者有限理性的条件下, 如何选择合理的策略和合理选择策略时的博奕结果, 并分析这些结果的经济意义和效率的科学和方法。博奕论又称为“对策论”, 是因为一个个人或组织的博奕选择和博奕结果会受到其他个人或组织博奕选择的影响, 而且反过来它的博奕选择又会影响到其他个人或组织的博奕选择和博奕结果。博奕论不仅仅是现代经济学的重要分支, 更是整个现代经济学, 包括有宏观经济学、微观经济学等基础理论学科, 和产业经济学、劳动经济学、比较经济学、公共经济学等新兴应用学科, 共同的核心分析工具。博奕论在分析复杂交互的经济行为和决策问题时, 与其他的经济分析工具相比, 博奕论在分析问题的深度和广度, 在提示社会经济的内在规律和人类行为的本质特征, 都更加有效、深刻、独特、出色。正因为有了上述的这些特点, 博奕论得到了空前广泛的应用, 比如说在经济理论、企业管理、国家冶理、军事国防等诸多方面都能见到博奕论独特的魅力。可以这样说, 只要有不同的利益主体间的竞争, 就一定有博弈论的经济运用。本文中，将在第四章分析新会计准则对监管对象的影响中运用博弈论模型、运用信息不对称理论等理论和研究方法研究监管主体与企业纳税人之间的在税收关系方面的博弈。在第五章中，笔者将提出新会计准则下的税收监管手段，主要介绍了分析性复核法、纳税指标法等税收监管手段。分析性复核方法是相关查帐人员对被查证单位重要的财务比率或趋势进行的分析，包括调查异常变动以及这些重要比率或趋势与预期数额和相关信息的差异，是通过绝对数或比率与相关非财务信息、财务信息进行比较，以发现会计报表重大差异的一种查证方法。纳税指标法是是对日常征管中获得的各种数据进行分析处理。§ 本文的结构安排本文遵循着提出问题、分析问题和解决问题的这样一个逻辑顺序，体现了一般和特殊、抽象和具体相结合的思路。第一章绪论，将从问题的提出、国内外研究现状简述、研究目的与意义以及全文的研究方法与结构布局这五个方面展开研究。第二章介绍课题涉及的几个基本问题，例如税收法规与会计制度关系的演进、税收监管与会计准则的关系、税收监管体系基本理论分析。第三章分析新会计准则对税收监管产生的影响，在此主要选取了《债务重组》、《投资性房地产》、《金融工具确认和计量》、《企业合并》、《所得税会计》的企业会计准则与税法的比较分析，进而对税收监管产生的影响。第四章分析监管主体与税收监管对象之间的纳税博弈分析、会计信息造假对税收监管的危害、新会计准则下企业的偷漏税行为分析。第五章要论述新会计准则发生的变化对监管手段、监管方式、监管技术提出的挑战。第六章全文进行总结，提出几点启示与建议，并指出本文研究的局限之处。
一.第三方物流成为现代物流管理的主流模式 物流外协第三方，即通常所说的第三方物流(英文为：Third—Party Logistics，简称3PL或TPL)是由相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的第三方专业企业来承担企业物流活动的一种物流形态。它通过与第一方或第二方的合作来提供其专业化的物流服务，它不拥有商品，不参与商品买卖，而是为顾客提供以合同约束、以结盟为基础的、系列化、个性化、信息化的物流代理服务。包括设计物流系统、EDI能力、报表管理、货物集运、选择承运人、货代人、海关代理、信息管理、仓储、咨询、运费支付和谈判等。自上个世纪80年代以来，欧美国家的物流已不再作为工商企业直接管理的活动，常从外部物流专业公司中采购物流服务。如早在1992年对全球500家最大制造商物流主管的调查表明，有37％的企业采用第三方物流服务。1997年，主要的英国零售商已控制了94％的工程配送(从配送中心到商店)，其中将近47％的配送是外协的。在美国的一些主要市场上，3PL的利用率已经达到73％，还有16％的企业研究未来3PL的利用。此外，在国际物流方面也有物流服务外协的趋势。据荷兰国际配送协会(HIDC)的调查表明：三分之二的美国、日本、韩国等的欧洲配送中心是由第三方物流公司管理的。据中国仓储协会最近的一次调查：我国目前的工业企业的物流活动中，全部委托第三方代理的占被调查企业的52％，有 ％的企业正在寻找新的物流代理商。由此可以看出：物流外协(Outsourcing)已成为各个国家企业物流管理的主流模式。 二、第三方物流的利与弊 当今竞争日趋激化和社会分工日益细化的大背景下，物流外协具有明显的优越性，具体表现在： 1、企业集中精力于核心业务。由于任何企业的资源都是有限的，很难成为业务上面面俱到的专家。为此，企业应把自己的主要资源集中于自己擅长的主业，而把物流等辅助功能留给物流公司。如美国通用汽车的萨顿工厂通过与赖德专业物流公司的合作，取得良好的效益。萨顿集中于汽车制造，而赖德管理萨顿的物流事务。赖德接洽供应商，将零部件运到位于田纳西洲的萨顿工厂，同时将成品汽车运到经销商那里。萨顿使用电子数据交换(EDI)进行订购，并将信息发送给赖德。赖德从分布在美国、加拿大和墨西哥的300个不同的供应商那里进行所有必要的小批量采购，并使用特殊的决策支持系统软件来有效地规划路线，使运输成本最小化。 2、灵活运用新技术，实现以信息换库存，降低成本。当科学技术日益进步时，专业的第三方物流供应商能不断地更新信息技术和设备，而普通的单个制造公司通常一时间难以更新自己的资源或技能；不同的零售商可能有不同的、不断变化的配送和信息技术需求，此时，第三方物流公司能以一种快速、更具成本优势的方式满足这些需求，而这些服务通常都是制造商一家难以做到的。同样，第三方物流供应商还可以满足一家企业的潜在顾客需求的能力，从而使企业能够接洽到零售商。如美国赖德专业物流公司向一家床垫制造商西蒙斯公司(Simmons)提供一种新技术，使得后者彻底改变了自己的经营方式。在合作前，西蒙斯公司在每一个制造厂储存了20000到50000个床垫来适时满足客户的时尚需求。合作后，赖德在西蒙斯的制造厂安排一个现场物流经理。当定单到达时，该物流经理使用特殊的软件来设计一个把床垫发送给客户的优化顺序和路线。随后这一物流计划被发送到工厂的楼底，在那里按照确切的数量、款式和顺序制造床垫，并全部及时发送。该项物流合作从根本降低了西蒙斯对库存的需求。 3、减少固定资产投资，加速资本周转。企业自建物流需要投入大量的资金购买物流设备，建设仓库和信息网络等专业物流设备。这些资源对于缺乏资金的企业特别是中小企业是个沉重的负担。而如果使用第三方物流公司不仅减少设施的投资，还解放了仓库和车队方面的资金占用，加速了资金周转。 4、提供灵活多样的顾客服务，为顾客创造更多的价值。假如你是原材料供应商，而你的原材料需求客户需要迅速的货源补充，你就要有地区仓库。通过第三方物流的仓储服务，你就可以满足客户需求，而不必因为建造新设施或长期租赁而调拨资金并在经营灵活性上受到限制。如果你是最终产品供应商，利用第三方物流还可以向最终客户提供超过自己提供给他们的更多样的服务品种(如提供本企业一时不能满足客户要求的暂时缺货、短时的仓储管理等服务)，为顾客带来更多的附加价值，使顾客满意度提高。
如下物流管理logistics management 为了以最低的物流成本达到用户所满意的服务水平，对物流活动进行的计划、组织、协调与控制。物流管理科学是近一二十年以来在国外兴起的一门新学科，它是管理科学的新的重要分支。随着生产技术和管理技术的提高，企业之间的竞争日趋激烈，人们逐渐发现，企业在降低生产成本方面的竞争似乎已经走到了尽头，产品质量的好坏也仅仅是一个企业能否进入市场参加竞争的敲门砖。这时，竞争的焦点开始从生产领域转向非生产领域，转向过去那些分散、孤立的，被视为辅助环节而不被重视的，诸如运输、存储、包装、装卸、流通加工等物流活动领域。人们开始研究如何在这些领域里降低物流成本，提高服务质量, 创造“第三个利润源泉”。 物流管理从此从企业传统的生产和销售活动中分离出来，成为独立的研究领域和学科范围。物流管理科学的诞生使得原来在经济活动中处于潜隐状态的物流系统显现出来，它揭示了物流活动的各个环节的内在联系，它的发展和日臻完善，是现代企业在市场竞争中制胜的法宝。在西方国家，引起现代物流管理科学不断发展和完善，有以下几个直接的技术、经济和政策上的原因：(1)由于产品越来越趋向多品种、小批量生产，产品的多样性和小批量化决定了配送的复杂化；(2)制造业和营销业中JIT、快速响应、连续补货等技术的采用，引进了以时间为基本条件的物流服务，要求人们做到在库存、运输和生产、销售之间进行严格控制与协调，以使存货量能够降低到最低限度，改变传统上依赖于安全库存的物流战略；(3)计算机技术和信息技术的发展，有力地推动了现代物流的发展。物流管理高度依赖对大量的数据、信息的分析、处理。计算机技术和网络技术的发展和商业化为物流系统提供了一个分析问题、处理事务、进行评估和决策的支持处理功能。条形码技术、EDI、卫星通讯技术等信息技术在物流作业中广泛采用，大大提高了物流服务的水平和物流过程的透明度；(4)发达国家在运输领域广泛采取的“放松管制”政策,使运输市场的竞争空前激烈，以客户服务为中心的物流创新层出不穷。除了以上的原因外，进入20世纪90年代以来，企业的外界市场环境发生了很大的变化，如客户服务激增、时间性成为管理的焦点、以及经济的全球化趋势，迫使企业越来越重视物流管理。由于市场竞争的日趋激烈，人们发现通过在生产过程中降低成本获得竞争优势的空间已经非常有限了，因此，企业开始把寻求成本优势和服务差别化优势的目光转向向生产前后延伸的物流领域，并开始在这一领域里实行全程质量管理。可以说，从世界范围看，在当今工商企业面临的诸多战略问题中，最具挑战的领域之一就是物流管理。物流管理的内容包括三个方面的内容：即对物流活动诸要素的管理，包括运输、储存等环节的管理；对物流系统诸要素的管理，即对其中人、财、物、设备、方法和信息等六大要素的管理；对物流活动中具体职能的管理，主要包括物流计划、质量、技术、经济等职能的管理等。实施物流管理的目的就是要在尽可能最低的总成本条件下实现既定的客户服务水平，即寻求服务优势和成本优势的一种动态平衡，并由此创造企业在竞争中的战略优势。根据这个目标，物流管理要解决的基本问题，简单地说，就是把合适的产品以合适的数量和合适的价格在合适的时间和合适的地点提供给客户。物流管理强调运用系统方法解决问题。现代物流通常被认为是由运输、存储、包装、装卸、流通加工、配送和信息诸环节构成。各环节原本都有各自的功能、利益和观念。系统方法就是利用现代管理方法和现代技术，使各个环节共享总体信息，把所有环节作为一个一体化的系统来进行组织和管理，以使系统能够在尽可能低的总成本条件下，提供有竞争优势的客户服务。系统方法认为，系统的效益并不是它们各个局部环节效益的简单相加。系统方法意味着，对于出现的某一个方面的问题，要对全部的影响因素进行分析和评价。从这一思想出发，物流系统并不简单地追求在各个环节上各自的最低成本，因为物流各环节的效益之间存在相互影响、相互制约的倾向，存在着交替易损的关系。比如过分强调包装材料的节约，就可能因其易于破损造成运输和装卸费用的上升。因此，系统方法强调要进行总成本分析，以及避免次佳效应和成本权衡应用的分析，以达到总成本最低，同时满足既定的客户服务水平的目的。物流管理的发展经历了配送管理、物流管理和供应链管理3个层次。物流管理起源于第二次世界大战中军队输送物资装备所发展出来的储运模式和技术。在战后这些技术被广泛应用于工业界，并极大地提高了企业的运作效率，为企业赢得更多客户。当时的物流管理主要针对企业的配送部分，即在成品生产出来后，如何快速而高效地经过配送中心把产品送达客户，并尽可能维持最低的库存量。美国物流管理协会那时叫做实物配送管理协会，而加拿大供应链与物流管理协会则叫做加拿大实物配送管理协会。在这个初级阶段，物流管理只是在既定数量的成品生产出来后，被动地去迎合客户需求，将产品运到客户指定的地点，并在运输的领域内去实现资源最优化使用，合理设置各配送中心的库存量。准确地说，这个阶段物流管理并未真正出现，有的只是运输管理、仓储管理和库存管理。物流经理的职位当时也不存在，有的只是运输经理或仓库经理。现代意义上的物流管理出现在20世纪80年代。人们发现利用跨职能的流程管理的方式去观察、分析和解决企业经营中的问题非常有效。通过分析物料从原材料运到工厂，流经生产线上每个工作站，产出成品，再运送到配送中心，最后交付给客户的整个流通过程，企业可以消除很多看似高效率却实际上降低了整体效率的局部优化行为。因为每个职能部门都想尽可能地利用其产能，没有留下任何富余，一旦需求增加，则处处成为瓶颈，导致整个流程的中断。又比如运输部作为一个独立的职能部门，总是想方设法降低其运输成本，但若其因此而将一笔必须加快的订单交付海运而不是空运，这虽然省下了运费，却失去了客户，导致整体的失利。所以传统的垂直职能管理已不适应现代大规模工业化生产，而横向的物流管理却可以综合管理每一个流程上的不同职能，以取得整体最优化的协同作用。在这个阶段，物流管理的范围扩展到除运输外的需求预测、采购、生产计划、存货管理、配送与客户服务等，以系统化管理企业的运作，达到整体效益的最大化。高德拉特所著的《目标》一书风靡全球制造业界，其精髓就是从生产流程的角度来管理生产。相应地，美国实物配送管理协会在20世纪80年代中期改名为美国物流管理协会，而加拿大实物配送管理协会则在1992年改名为加拿大物流管理协会。一个典型的制造企业，其需求预测、原材料采购和运输环节通常叫做进向物流，原材料在工厂内部工序间的流通环节叫做生产物流，而配送与客户服务环节叫做出向物流。物流管理的关键则是系统管理从原材料、在制品到成品的整个流程，以保证在最低的存货条件下，物料畅通的买进、运入、加工、运出并交付到客户手中。对于有着高效物流管理的企业的股东而言，这意味着以最少的资本做出最大的生意，产生最大的投资回报。在20世纪90年代，随着全球一体化的进程，企业分工越来越细化。各大生产企业纷纷外包零部件生产，把低技术、劳动密集型的零部件转移到人工最廉价的国家去生产。以美国的通用、福特、戴姆勒－克莱斯勒三大车厂为例，一辆车上的几千个零部件可能产自十几个不同的国家，几百个不同的供应商。这样一种生产模式给物流管理提出了新课题：如何在维持最低库存量的前提下，保证所有零部件能够按时、按质、按量，以最低的成本供应给装配厂，并将成品车运送到每一个分销商。这已经远远超出一个企业的管理范围，它要求与各级供应商、分销商建立紧密的合作伙伴关系，共享信息，精确配合，集成跨企业供应链上的关键商业流程，才能保证整个流程的畅通。只有实施有效的供应链管理，才能达到同一供应链上企业间协同作用的最大化。市场竞争已从企业与企业之间的竞争转化到供应链与供应链的竞争。在这样的背景下，加拿大物流管理协会于2000年改名为“加拿大供应链与物流管理协会”，以反映行业的变化与发展。美国物流管理协会曾试图扩大物流管理概念的外延来表达供应链管理的理念，最后因多方反对，不得不修订物流管理概念，承认物流管理是供应链管理的一部分。
目 录摘要--------------------------------------------------------------------------------------------1ABSTRACT-----------------------------------------------------------------------------------2第1章 绪论引言---------------------------------------------------------------------------------------31．2 背景 B/S模型的优点 JSP技术发展背景--------------------------------------------------------------------5第2章 需求分析 系统的研究意义 小区物业管理系统的需求分析------------------------------------------------------72．3 系统配置 Hardware （硬件） Software （软件）--------------------------------------------------------------------9第3章 系统设计 系统的功能模块设计 系统数据库设计 数据库逻辑设计 系统运行环境及环境变量设置 页面设计---------------------------------------------------------------------------------25第4章 系统实现----------------------------------------------------------------------------274．1系统基本结构 系统的基本结构图 系统的程序目录结构 系统数据库设计----------------------------------------------------------------------294．2 系统公共模块设计与实现 “”文件 “ ”文件 “ ”和“ ”文件 “”文件 建立与数据库相关的JavaBean文件---------------------------------------------334．3系统[小区物业管理]主页面----------------------------------------------------------344．4 系统[管理模块]实现 管理员登陆口“”页面 管理密码验证“”文件 新闻资讯管理页面“” 小区公告信息页面“” 物业信息管理页面“” 小区留言管理功能页面“” -----------------------------------404．5 系统[用户注册模块]实现 用户注册页面“” 用户注册页面“” --------------------------------------------------------424．6 系统其他功能页面实现--------------------------------------------------------------43第5章 软件的测试 什么是软件测试 软件测试的目标与方法---------------------------------------------------------------43第6章 总结----------------------------------------------------------------------------------44第7章 致谢----------------------------------------------------------------------------------45参考文献--------------------------------------------------------------------------------------47
物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。重视现代化的管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保取得最大经济效益为目标。随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为确保企业经济效益、运行效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低，工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。长期以来，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦琐碎，还经常出现错误，给广大业主带来很不便。物业管理行业是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产行业的快速发展，人们逐渐接受了物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为楼盘销售的重要因素，也成为业主或租户选择物业公司的重要考虑因素。物业管理系统的主要功能如下：人事管理子系统从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。房产信息管理记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块客户信息管理实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。租赁管理提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等；到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示租赁合同管理对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计收费管理物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要的作用。在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询工程设备管理建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理；客户服务管理为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。主要模块有日常服务管理、客户投诉管理、报修管理、社区活动管理；本模块从服务申请、派工、完成、回访、统计等流程化日常服务管理功能。保安消防管理消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。保洁环卫管理环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。其典型功能有：采购库存管理物资管理信息系统为企业提供了一种管理库存的电子集成化方案，从采购、入库，到库内作业、出库、核算等。主要模块：采购计划管理、供货商管理、物料档案管理、物资入库管理、物资出库管理、统计查询能耗管理公共区域仪表的定义、维护，定期抄表，对抄表结果进行查询统计，对不同年度、不同项目之间的能耗情况进行对比资产管理对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行什么记录。集团办公管理内部沟通：即时通信、内部邮件（支持短信群发）、文档管理、车辆管理、会议管理等。个人事务：工作计划（日程安排）、工作日志（任务/计划[1] 完成反馈自动添加、临时工作录入）、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划。工作流：发起审批、工作表单导入/自定义。合同管理合同类别与供应商信息管理，合同签订审批流程管理；合同归档、变更、终止、解除、续订管理；合同收付款计划管理，支持合同件扫描归档、查询。决策支持系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，主要功能：按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表；可分别按管理区、大楼统计出租率；所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图；系统维护管理系统主要模块：系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据其他接口系统全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及我们独有的动态、智能工单派发技术等，由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。
物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。
摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。
关键词：服务;物业管理;重要性
一、物业管理服务的内涵
1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。
2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。
常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。
针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。
委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。
二、物业管理中服务项目优化的策略分析
1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。
2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。
三、新形势下物业管理的重要性
对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。
参考文献
1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27
2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01
摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。
关键词：技能竞赛;物业管理;新模式
一、物业管理领域技能竞赛现状分析
(一)行业现状
物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。
(二)院校相关专业现状
近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。
二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式
物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。
“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。
竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。
课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。
竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。
三、后续思考
1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。
2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。
3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。
参考文献：
[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).