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个人SWOT分析
目前我的现实状况是大学毕业已经一年，有工学学士学位，在一个国有大型企业工作，工作性质是设备维护，工作地区远离市区，暂时待岗,虽然已进行成品油培训，但还要一直等消息。正处于一种不稳定状态!
一、本人自身优势与实力（Strength）
本人待人真诚、热情，为人厚道，易结交真心朋友，尤其喜欢结交中下层人士；有很强的事业心和责任感，有百折不挠、坚持不懈的良好性格品质，在遇到困难时能够勇于承担责任，有很强的心里承受能力；喜欢学习，尤其是积极向他人学习、向别人借鉴间接经验的习惯；有很强的中长期观察事物的能力，眼光能够放的比较远，而不拘泥于眼前，有很强的判断力；有一种吃苦耐劳的精神，能够在苦中做乐，在困难里看到希望，并努力做下去的坚强意志；看人看发展趋势而非仅仅着眼于现状；喜欢思考、钻研问题，有一定的科研能力；兴趣较广泛，在多方面都有所了解，知识面相对较宽；有一定的文字写作能力，对中国传统文化有较多的了解，受中国传统文化熏陶，有大作风、大气魄；喜欢接受新事物、新思想，具有很好的嫁接新事物、新思想的能力；有较强的思辩能力，能够辨证地去看待问题，有很强的哲学理论基础和将哲学思想应用于实践的能力。
二、本人的缺点与劣势（Weakness）
对什么人都容易敞开心扉说话，容易遭小人暗算；对自己的生活不太注意，不注重个人穿戴和一些生活细节问题，造成好多人不愿意接触自己，从而失去很多交往机会；思想丰富而行动力不足，往往行动跟不上思想，从而无法让自己的想法发挥作用；不能立足现实，想法往往过高于现实，从而失去现实里的好多机会，也就是不能活在当下，对现实的机会把握不够；在与他人交往中，过分尊重对方，反而容易让对方不把自己当回事，另外，有时过于矜持、放不开，不能快速融入新的交往团体；不会合理拒绝，有些不合理的帮助会给自己带来很多麻烦和不便；不善于处理跟领导的关系，不能平等对待，从而表现出较紧张的氛围，由于紧张而不能正常的思考问题，在领导在场时容易手足无措，出现一些平时不会出的问题，给领导留下不好的印象；由于知识博和兴趣广泛，容易分散精力，结果一头也没有做好，有个关系不错的大学同学曾经告诉我说：这辈子我如果没有在事业上有所作为的话，最大的原因一定是我博而不专，最终闹得做了很多事情，却结果一事无成。
三、本人的机遇（Opportunity）
现在的国家政策越来越开放，越来越透明，对每一个青年人尤其是受过高等教育的青年人都是一个很好的机遇，并且在国有企业工作，时间相对比较宽松，所以在八小时之外有自己创业的可能性；目前管道事业发展迅猛，进入管道行业本身就是一个很好的机遇；由于自己为人厚道，喜欢帮助别人，反过来，周围很多人都愿意帮助我，到哪里都有真心愿意帮助我的人，这是一个很好的外部环境；进行了成品油培训，上新线的可能性自然很大，而新线机会将会很多，可以给自己一个相当的空间发展；保持跟中学、大学同学之间的联系，不仅可以相互借鉴、相互学习，而且有寻找机会合作的可能性；农村出身背景，保持同农村家人的密切联系，有探索出一条利用农村现实环境，开创即切实给乡亲们带来实惠又有很高的赢利点的可能性。
四、本人受到的可能威胁与不利环境因素（Threat）
由于缺乏跟领导进行很有效的沟通，与领导关系不是很默契，很有可能得不到重用和提拔；来自家庭的因素，父母、大哥仍在农村，还有一些亲戚朋友，也有给我带来一些大麻烦的可能性；我的另一半，现在虽然还没有确定下来，有很大的不确定性，如果选择不慎，也有给我带来致命打击和大麻烦的可能性；工作地点远离市区，给自己造成一个思想封闭、信息闭塞、交通及与人交往、贸易往来不便的客观环境，其实这一条也是很致命、很大的一个缺陷；非常现实的一个就是跟一同办公室同事关系紧张，互相感觉不舒服，想尽力补救困难也很大，也不是我个人努力想补救就能解决的问题，这一点从很大程度上限制了我在原单位有大发展的可能性。
以上是对我现阶段的SWOT分析，可能有些方面还不是很全面，或者有些地方与客观情况不符，人们都说“认识别人容易，认识自己是最困难的”，不可能做到尽善尽美，也只能做一个尽可能接近客观实际的分析，针对以上分析，下一步便是行动方案制定了，怎样最大限度发挥自身优势，紧抓大好机遇，同时又要克服自身缺点，尽量规避各种威胁，不受或少受伤害，制定行动方案如下：
五、我的近期行动方案与中长期目标与打算
经过以上分析，具有决定意义的一点是我现在处于不稳定阶段，上新线的机会很大，但需要继续等消息。另外，现在待岗，不需要对某一特定工作负责，所以我现在有时间、有精力可以做一些为今后工作或者目标做准备的事情，也可以说是一个很好的积累阶段，以后这样好的阶段很可能不会再有。毕竟我刚刚毕业一年，专业技术水平有待提高，所以必须先讲生存问题，然后才能谈发展。尤其是经过上午跟一个在本行业干多年，有丰富实践工作经验的工程师交流，进一步明确了我该努力的方向了。一句话，我现在做的事情唯一有效的是学习，学习专业技术知识，不仅仅是本专业，还包括与输油管道相关的各专业。
继续发扬热心助人、待人真诚厚道的作风，不受一时遇到挫折或不公平待遇的影响，坚持保留这种作风，并寻找这样做的乐趣和快乐点，让自己的生活幸福、阳光、快乐起来。另外，针对自身生活细节和礼仪问题，我需要进行一些自我的训练课程，调整好心态，做到不卑不亢，对任何人都能保持一种平和的心态。我需要探索一条拒绝不合理要求的方法，既拒绝又不伤害对方，想办法能够拿捏好度。
项 目 研 究 报 告
编制单位：深圳市天骜投资策划有限公司
编制时间：2005年8月
目 录 一、公司简介
二、总论………………………………4
三、项目概况…………………………
四、市场研究分析……………………8
五、项目综合定位……………………22
六、项目投资估算……………………34
七、财务分析…………………………42
八、不确定性分析……………………43
九、风险分析与对策…………………47
公司简介（缺失）
总 论 1、研究报告编制依据
（1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》；
（2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
2、研究报告研究范围
根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。
项目概况
“贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段，与宅吉路仅两分钟步行路程。周边拥有实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域。就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市，且盐务街的饮食业发达，美食众多。宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过，线路四通八达，出行便捷。周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、开磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）。土地级别为四级，将其用于商住房开发，可塑性强。地块内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房，部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构，临街面开口长大约为50米左右，而进深较深。规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺，北面紧邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。
制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产，已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需要再就业职工共计900人左右，其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决。2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元。
市场研究分析
一、贵阳房地产市场研究
（一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响
房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性：
市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到：
此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的，在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房；
但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。
2005年7月16日，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》，《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下：
1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。
2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%。
3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。
从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税.
4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。
（二）2005贵阳楼市发展情况
1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量
受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年，据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加，1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个，去去年同期增加62个，增长72.1％；房地产投资快速增长，一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元，同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米，同比增长21.7％，其中住宅可销售面积53.75万平方米，同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最。
2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡，其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不同的涨幅，究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。
但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演，在下半年，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市，预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期，放量之大令人咋舌
2、急剧放量，楼市竞争空前激烈
2005年下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。
3、产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平
近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，下半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态
4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢
受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。
5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼
开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房地产营销水平整体得到大幅提高，一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析
（一）庞大的潜在市场需求
从市场需求来看，贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间：
1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条
件的愿望相当迫切；
2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大；
3、外来人口住房需求较大，据贵阳市产权监理处统计数据显示，
在今年1季度两城区商品房预售登记中，外来购房者所占比例达52%
4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看，贵阳市
房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小，另外，从居民购房用途来看，自住型购房占绝大多数比例。
5、今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，贵阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。
6、我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
（二）房地产市场发展不利因素
（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。
（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
（三）2005年房地产市场基本走势预测
根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，价格中有升。
（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。
（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。
（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。
结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间是巨大的
二、区域房地产市场情况分析
（一）现有市政配套及状况
序号 项目 基本情况 位置 备注
1 学校 实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校
2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右
3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全
4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体
5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。
6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长
7 菜市场 2-3个，规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁
8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较近
9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近
10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力
结论：宅吉小区是贵阳市最早，也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达，多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全，名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展，不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。带动了辖区经济的发展，繁荣了市场，方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米，这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升。
（二）周边项目概况
1、天玺华庭
项目名称 天玺华庭
地理位置/售楼电话 半边街84号、
开发商 贵州英发房地产开发有限公司
策划代理商 采纳创意
建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院
项目定位 全电梯房(九层与十一层)
推广主题 显赫宅吉大户
经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12%
户型（种类及面积） 三房为主力户型
户型特点 户型设计比较落后，全为半封闭阳台。九层带电梯房
车位 车位有100个,收费没有定
交通 7、24、9路
配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有.
外部配套 小学,公交车
商业 没有
装修 毛坯房交付
工程进度 基本交付
公摊率 12%
目标客户 白领阶层
价格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米
付款方式 按揭98折，一次性97折
物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,电梯电费另计.
销售方式 坐销为主
销售状况 销售率80%
售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般
分析：该小区占地面积小，不具有规模效应，追求短期利润，绿化少，景观较差，车位比例低，建筑密度高，周边环境差。
2、中天宅吉碧苑
项目名称 中天宅吉碧苑
位置/售楼电话 6742241
开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星园项目经营公司
规划设计单位 贵州建筑设计院
园林设计单位 无
策划代理单位 自己销售
物业管理单位 中天物业公司
项目定位 中产阶级
推广用语 入住即可享受名校教育
经济指标 项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，入住户数138户 。项目为28层电梯房。容积率为2。地下双层车位共计为128个。
住宅产品构成 产品规划以平层大户型（面积120-160）为主，还有部分89平米的小户型。
产品特点/比重 主力户型三房两厅，主力面积120-138㎡； 占60%共计81套。四房两厅142-164M2占30%共计39套。89平米占10%共18套
建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑，配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警。
配套 设施 小区配套 因项目占地面积较小。无配套。但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善。
市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小。宅吉幼儿园、六中
销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%。销售情况较好，3360起价，4000元均价，目前卖到4200
发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间。
分析：项目所处地理位置较好，买家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户。户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受到市民的最捧。仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%。产品素质较高，具有很强的市场竞争力。
三、本项目地块优劣分析（SWOT）
1、优势（S）
①、地处老城区，区位优势明显；
②、未来地块临45米宽街面，未来有巨大的商业潜力和价值；
③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，人气旺；
④、市政配套齐全；
⑤、社区临近名校，有助于增加项目的附加值；
⑥、地块方正，易于规划，有利于景观的打造，塑造小区形象。
⑦、该片区的认同度高，利于项目快速占领市场。
2、劣势（W）
①、项目周边人文环境差，多为农民房，影响项目形象；
②、该项目南面路段较窄，路况不佳；
③、制药厂区职工、离退休职工的安置难度较大；
3、机会（O）
①、房地产市场供不应求，该区域的市场需求较大；
②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值，未来该区域商业具有较大的升值潜力；
③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值；
④、项目所在区域楼盘质素的整体提升，有利于塑造企业形象；
4、威胁（T）
①、银行信贷体系严格；
②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大；
③、各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样，营销水平不段提高；
④、项目地块权属未明晰，拿地时间的不清晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。
项目综合定位
1、 项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目产品定位
基于我公司对贵阳房地产市场的把握，及该区域周遍的情况，初步定位为：
中高档的高层、小高层综合体
3、 目设计规划定位
（一）、小区整体规划原则
1、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
3、户型设计适合“升级换代”居住要求；
4、体现小区独特的整体建筑风格
（二）、总平面布局
总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
（三）、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。
三、项目建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（一）、建筑方案总体构思
建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
（二）、平面设计
1、住宅。
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；
2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；
3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；
4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；
5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；
6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；
7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；
8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；
9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；
10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；
小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10
住宅经济技术指标见表11。
2、公用建筑
地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位
1、市场比较法定价
表12：表楼盘调查统计表
序号 项目名称 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元/平方米）
A 天玺华庭 16000 2200
B 中天宅吉碧苑 32000 4000
注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：天玺华庭、B：中天宅吉碧苑。
表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米
序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格
交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计
考虑该影响项目价格的其他因子，分析总结，得出以下基准价格：
住宅单价约为：3100元/平方米
出任沃尔玛中国区总裁整整一年的陈耀昌正迎来生命里一个重要的时刻。今天，在沃尔玛中国新年准备会议（Year Beginning Meeting，YBM）上，陈耀昌将交出到沃尔玛的第一份成绩单。这个每年3月第四周周二举行的YBM今年除了沃尔玛中国区以及全球采办的同事外，好又多的几百名员工也将首次参与。
2006年，失意于韩国、德国的沃尔玛将中国锁定为亚洲战略重点，但开店速度与业绩均落后于法国家乐福的中国市场正陷入新旧管理层交替和刚刚并购好又多的乱局。临危受命的陈耀昌于2006年底调任沃尔玛，2007年2月正式上任。随后，高层变动、精简机构大裁员、与浪莎的博弈、总部搬迁、组建工会等等，素来低调的沃尔玛在短短一年内成为诸多话题的主角。但与此同时，触动这些最敏感神经的沃尔玛中国区新帅却深居简出，拒绝所有媒体采访。
直到YBM召开前一天，陈耀昌携同沃尔玛中国区高级总监董玉国，在深圳第一次面对外界此前的猜测和谣言接受记者采访。据了解，沃尔玛此前刚刚公布2007年业绩，其海外销售额持续增长的市场份额当中，80％来自墨西哥、加拿大和中国。其中中国市场销售额以两位数增长，一年以上的商店销量增长率比主要竞争对手快出两至三倍。
整合好又多的过程很享受
《第一财经日报》：去年2月，沃尔玛以2.64亿美元的价格购买了好又多35％的股权。同时，沃尔玛还向好又多的其他股东提供了3.76亿美元的贷款，换取了另外30％的投票权。也就是说，从2007年2月开始，沃尔玛已获得好又多65％的投票权。能否介绍下沃尔玛目前整合好又多的进程，其中遇到什么困难？
陈耀昌：到今年3月，好又多刚好加入一年时间，与它的合作我们很满意，它给供应商提供了更多资源发挥的空间。比如沃尔玛的自有品牌供应商，之前只有100家店的渠道，现在变成200家。今年的YBM有3000多人，每个好又多店将有8～10个同事参与。好又多的商品本土化做得很好，比沃尔玛同区域的商品更地道，更接近顾客需求。成都、重庆的好又多商品结构和项目令沃尔玛学到不少东西。而另一方面，好又多则在学习沃尔玛如何在中央掌控下更有效运作。好又多整合的过程，沃尔玛很享受，没有很多困难。
《第一财经日报》：现在最引人关注的是好又多华东、华南、华西等区18名中高层管理人员聘用合同到期后，沃尔玛不再与他们续约。行内认为，这是沃尔玛开始对好又多进行大换血，是这样吗？
董玉国：事实上，大家在关注这18名不再续约的人之外还应该了解到，沃尔玛在3月份合同到期的员工中，其他90％已经延续了聘用合同。
《第一财经日报》：去年7月沃尔玛精简机构时也曾经有一次大规模的裁员，据说沃尔玛撤销行政部、取消所有经理，将商场10个经理中的6个改为助理，4个改为处长，每个店至少减少10～12人，裁员数量接近1000人。当时这一做法，出于什么考虑？
陈耀昌：去年精简组织架构是很自然的一个趋势，也不是沃尔玛在中国第一次做。我们主要是因为市场的需求，更精简公司的架构。它不是仅仅节约成本，而是如何使流程更高效的运作。事实上，我们省下的人才已经去支援开新店，去年沃尔玛开了30家新店，这是员工成本的一个提高。而另一方面，节省下成本的门店，可以将更多的优惠回馈给顾客。
继续在中国并购
《第一财经日报》：之前英国《每日电讯报》报道，沃尔玛已要求瑞士信贷的一个顾问小组起草有关部分或全部收购北京华联综合超市的计划。虽然上述消息已被双方否认，但之后沃尔玛还会不会考虑在中国并购？
董玉国：我们在收购好又多的时候已经确定，未来3年有权成为其第一大股东。目前这一计划进展不错。沃尔玛目前有通过自己投资开店，也有通过并购拓展，既然并购已经开了先例，我们今后不会排除在中国继续采用并购的方式。
《第一财经日报》：您刚才提到沃尔玛去年在中国开了30家门店，但事实上，2005年沃尔玛新增门店只有14家，2006年新增门店只有15家。这是否意味着，未来，沃尔玛在中国的拓展会继续加速？
陈耀昌：中国是沃尔玛非常重视的市场之一。我们开店的速度其实是完成公司内部制定的目标。未来我们会在三、四线城市与二、三线城市平衡发展。一线城市的土地成本越来越高，但二、三线城市也在成长，考虑成本问题，平衡发展可以总体拉低成本。事实上，中国市场很大，去年我们发展很快，但发展很分散，接下来我们最重要的是满足我们顾客和员工的发展需要。利润至少在这一阶段我们还不会提及。
出身于“五分一毛”店的跨国巨鳄沃尔玛一向以服务于工薪阶层为荣，在它每星期1．1亿的顾客中，绝大多数（64％）属于吃光、用光的阶层，年薪在2．5万美元至5万美元之间。但近年来它越来越多地将店开设在富人区，传统的廉价策略开始被“颠覆”。比如它以往销售的电视机以杂牌为主，一台19英寸彩电仅售100美元，如今货架上同时出现了1700美元一台的60英寸大屏幕，而且还是名牌的。去年新开张的178家店均附设了食品部，而这食品部就有一般大型超级商场那样的规模，价位从低到高一应俱全。
除了客户的结构发生变化，竞争对手的策略也刺激了沃尔玛“高攀”的念头。随着Target等廉价店开始引进高档货，传统的折扣店（discount store）无形中向百货商店靠近了一步。另外，城区的地皮较贵，开店成本也比农村高，卖些几百元一台的数码相机总比卖几块钱的东西更有赚头。
但是，沃尔玛这一招存在着两处“暗礁”。第一，这项策略有可能离间传统客户。试想，那些收入捉襟见肘的客户，见到沃尔玛货架上摆放着许多他们买不起的商品心里会怎么想？法国炊具、瑞士巧克力、日本高档电器……这些都不是普通家庭必不可少的消费品，它们的成本结构及市场需求跟以往的沃尔玛商品往往大不相同，用零售业的行话来说，钻石戒指并不一定比牛奶更赚钱，因此，卖高档货的风险要大得多。再说，“物美”和“价廉”有时很难两头兼顾，沃尔玛在这方面已经尝到苦头。前两年，它在采购名牌服装时不慎买了冒牌货，遭到正牌公司的起诉，最终赔偿了几百万才息事宁人。
第二，怎样让有钱人大大方方踏进店门，也是一个难题。嫌贫爱富乃人的天性，在美国，沃尔玛跟穷人“打成一片”，富人走进去会不会感觉不自在？但沃尔玛主管认为，富人也爱捡便宜，比如西雅图郊区一家普尔斯玛特有一批忠实的微软客户，人称“百万富翁俱乐部”。富人虽有钱，但他们并不傻，他们知道大路货和价格公道的优质产品之间的区别。
还有一个需要考虑的可能性，是沃尔玛档次升级后，会不会给新的廉价店以可乘之机？沃尔玛的成功秘方并不神秘，它的库存管理、进货政策、人员配置等方面的创新，很容易被竞争对手模仿。但沃尔玛的超级规模使得它比对手有更大的优势，比如它进入超级商场的业务没有多久便成了该领域的冠军。有些本来只逛高档店的客户偶尔到沃尔玛买日用品，惊喜地发现它无所不包的特点，比如度假所需的东西应有尽有，不需要他们奔波于5家、10家店才能买齐所要的物品。
沃尔玛的成败，不仅关系到美国零售业和美国经济，也跟中国经济密切相关。只要随意考察一家沃尔玛商店，便会发现许多商品都有“中国制造”的标签。这就是说，沃尔玛物美价廉的背后，有着中国制造业的功劳，当然它也为中国的出口及中国经济带来很大的促进作用。有人说“一家店带旺两国经济”，这话虽有夸张之嫌，但也不全是假话。沃尔玛销售策略的改变,会不会对此带来影响,值得人们关注。
陈耀昌甫一上任就剑指沃尔玛中国最敏感的神经---人事调整。他大刀阔斧地实施精兵简政，力求节约人力资源成本的同时提高效率。
眼下，人事调整在沃尔玛中国进行得轰轰烈烈，毫不含糊，包括高层换血，也包括瘦身裁员
2007年12月13日，沃尔玛不同寻常地向世界公布：作为世界最大的零售商，其2007年度在中国创造了销售额超过竞争对手2到3倍的佳绩。相当一段时期，沃尔玛中国甚至亚洲区都陷入了一个低谷：日本区业务独立但不佳；韩国区节节败退，沃尔玛中国被格外重视却也在家乐福等强大对手的竞争压力下变得岌岌可危。如今，沃尔玛中国在艰难的夹缝中再度焕发生机，陈耀昌这位新总裁功不可没。
于波澜不惊中现身
2006年11月，陈耀昌进入沃尔玛任职，并于2007年2月正式接任中国区总裁兼首席执行官职务。自沃尔玛原中国区总裁张嘉声2005年3月辞职以来，在近两年的时间里，这一职位一直空缺。但是，此前在大陆知名度并不高的陈耀昌的出现，却是让外界普遍感到有几分出乎意料。的确，陈耀昌的走马上任突兀了些，就连亚洲区总裁钟浩威都不知晓，他甚至曾向总部推荐了一个美国人候选。
20多年前任麦肯锡的分析员是陈耀昌职业生涯的起点。两年之后他跳槽到贝塔斯曼旗下的BMG唱片公司。在BMG，陈耀昌开始了事业上的快速发展期。1989年，他被提升为该公司美国纽约区的企业发展经理，不久又被任命为BMG台湾区董事长兼总经理，直至为BMG香港及中国大陆区的董事长兼总经理。
找到和沃尔玛的结合点是源自陈耀昌加入泛亚零售巨头牛奶国际控股集团的经历。这是陈耀昌接触零售业的起点。牛奶国际在亚洲拥有超过3000家店铺，经营超市、美容店、便利店和餐馆。其中在中国就有250多家。在牛奶国际，陈耀昌担任过集团旗下惠康超市台湾区首席执行官。2001年11月，他被擢升为北亚区董事长并兼集团下属牛奶管理服务公司的董事，全面负责集团在中国内地、香港、台湾及韩国市场的零售业务，涉及1400多家店铺，销售额约为27亿美元。他还以地区董事的身份参与了该公司的几笔并购交易。
在陈耀昌负责的零售业务中有两大亮点：惠康超市和7-11便利店，其中，惠康是香港和台湾的龙头超市企业，而7-11是在香港、华南拥有经营牌照的全球最大便利店，7-11在华南的快速发展更是陈出色领导的一个见证。由此看来，陈耀昌出任沃尔玛中国区总裁兼首席执行官并非意外，中西跨度的从业背景、出色的领导力、丰富的零售经验且对零售业务中国区状况熟稔，这些都是沃尔玛所需要和一直在寻找的。
但陈耀昌面临的挑战颇为严峻。2006年沃尔玛相继撤出韩国、德国，且日本不佳的业绩更使得中国区成为其全球战略的重点之一，但1996年就进入中国市场的沃尔玛似乎并未显示出全球零售业老大的派头，开店速度与业绩均落后于法国零售商家乐福。另一方面，为拓展中国市场，沃尔玛在陈上任前刚刚并购了好又多超市，整合、拯救好又多的任务同时摆在陈的面前。在中国业务发展的关键时刻，沃尔玛寄希望于陈耀昌能给中国区业务乃至亚洲区业务带来突破性的进展。
陈耀昌会成为沃尔玛中国革命性的人物吗？在沃尔玛进入中国的第11个年头，陈耀昌能推动沃尔玛实现历史性的突破吗？外界始终在关注着陈耀昌。
2007年12月，上任不到一年的陈耀昌交出了一份不错的答卷，“2007年，我们开业一年以上的店营业额增长率都在两位数以上。这远远超过了我们在中国的其它主要竞争对手”。 截至2007年12月，沃尔玛在中国共开设了94家超市，仅2007年就新增24家，而2005和2006年沃尔玛则保持每年14至15家的增长速度。这是沃尔玛进入中国十几年罕见的扩张速度。
新官新政
从2007年2月正式上任沃尔玛中国区总裁开始，陈耀昌很快让外界感受到其的不凡的魄力。与前任钟浩威的温和作风截然不同，陈耀昌雷厉风行，表现出典型的硬朗作风。不少业界人士甚至认为，陈耀昌的硬派风格或许是助力沃尔玛中国破冰的关键。
2月上任的陈耀昌3月就任命曾在美国家居企业家得宝任职的田瑞坤担任沃尔玛发展部副总裁；随后沃尔玛原首席行政官孟永明被派驻到好又多担任首席运营官。6月，沃尔玛中国区事务部副总裁李成杰和仅次于总裁的首席运营管于剑羿正式离职。原沃尔玛中国区五位向亚洲区总裁钟浩威直接汇报的高管，有4人的位置发生了变动。此4人掌管着沃尔玛最为核心的采购、运营、发展等部门，曾和钟浩威一起被称为“美国俱乐部”。
在高层变动落定之后，沃尔玛中国从2007年7月1日起开始了更大规模的人员调整。用业绩来说话，是陈耀昌上任后的主政思想。这一次他把改革的矛头指向了门店运营部??撤销行政部，取消所有经理，并将门店10个经理中的6个改为助理，4个改为处长。每家门店裁员人数在10至12人不等，裁员人数最终可能达到1000人。这一举措将大大降低沃尔玛中国区的人力成本。此举让外界颇为关注，它是在打破原本僵化的模式，赋予门店运营和采购更多的权限。用陈耀昌的话说，人事架构要充分应对市场，“沃尔玛现在进入中小城市，我们要考虑的是人事架构必须围绕门店的盈利来设定。”
陈耀昌上任时沃尔玛中国一直存在着新店计划搁浅的问题，原因是沃尔玛抵制“中国式公关”导致扩展新店计划推行受阻。身为中国人的陈耀昌自然知晓中国国情，他上任后便开始积极活动，巡店、约见供应商、推动政府关系，忙得几乎不得闲。而事实证明，陈耀昌的活动是必要而且有效的。2007年12月11日，沃尔玛中国第94家分店在湖南娄底市开业，同时沃尔玛在中国第100家店的开店申请也获得了商务部的批准。
熟谙中国市场竞争状况及消费者心理的陈耀昌还量出了一个狠招，改变沃尔玛自成立以来一直坚持的“天天平价”策略，推行特惠商品，把“天天平价”变成了“天天低价”。进入中国11年从未有过大举促销的沃尔玛首次拉开了价格战序幕。2007年7月5日，陈耀昌突破向来低调的行事风格，亲自公开推广他的“更低价”新政，宣布从当日起，全国80家沃尔玛购物广场和社区点共同推出1000多种特惠商品。在“天天平价”的基础上以更优惠的价格回报消费者。这表明沃尔玛对市场更加主动的决心。8月8日，沃尔玛杭州首家门店低调开业，但其特惠商品的政策仅在开业首日就吸引了10万人的流量。壮观的人流量证实了陈耀昌大胆改变沃尔玛策略的正确性。不过，陈耀昌强调，“特惠商品”不是短期行为，将作为一个长期项目推广下去。
留给未来的悬念
目前中国一线城市零售业的竞争非常激烈，陈耀昌表示，一线市场对沃尔玛这样的跨国零售企业而言，具有至关重要的作用。因此，沃尔玛将继续扩大在一线城市的发展。但他同时表示，二三线城市对沃尔玛而言，同样具有良好的发展机会，这些新的市场领域的拓展也是陈耀昌又一大用武之地。沃尔玛在中国现有40%的门店在中小城市，未来这一比例还将增加，沃尔玛湖南娄底店的开业已表明沃尔玛进军中国中小城市的决心。据了解，沃尔玛目前在湖北荆州等二三线城市都有新开店计划。沃尔玛未来将在中国保持每年超过30%的扩张速度。
在陈耀昌的主导下，沃尔玛对好又多的整合进展顺利。在整合好又多的问题上，陈耀昌的硬派作风有些“收敛”，不同之处在于实行的是温和、协调的方式。“目前更主要是双方经验的共同分享，如进行员工培训，提升卖场的营运水平等，整合情况比较满意”，而未来是否还保留好又多品牌，陈耀昌说，这需要顾客帮他做出决定，“因为好又多也是一非常好的品牌。”
相当一段时间以来，沃尔玛中国的市场业绩不如家乐福，2007年在陈耀昌的领导下，沃尔玛中国颇有起色，虽然并没有实现与家乐福之间差距方面质的逆转，但是沃尔玛所焕发出的新的生机着实给了沃尔玛自身以及外界新的希望。
今年2月5日，沃尔玛宣布向中国红十字会捐款100万美元，用于援助雨雪冰冻灾区。在受灾期间，沃尔玛及好又多先后通过受灾地区的商场，与当地的社区和相关部门一起开展形式多样的救灾行动，为滞留旅客以及因为冰冻灾害而使日常生活出现困难的家庭提供食物和饮用水等。这一公益之举表明沃尔玛中国在不断地寻求业务进步的同时，也积极地在提升自己的社会形象。
陈耀昌上任近一年以来，沃尔玛中国重新焕发出生机和活力。但这只是沃尔玛中国求变的一个开始，这种良好的态势是否能保持下去，并更进一步推动沃尔玛的发展？
一切还有待时间去检验。
11年，在沃尔玛中国发展的关键时刻，也是最需要寻求突破的时候，陈耀昌来了。
截至目前，对于业界来说陈耀昌仍然是一个称得上神秘的人物，上任沃尔玛中国区总裁兼首席执行官近一年以来，他露面的次数屈指可数，外界对他的了解也知之甚少。
12月10日，北京东方君悦大酒店，刚刚参加完沃尔玛第100店获批暨娄底店开业庆典的陈耀昌落坐面前，记者问他：“业界认为，在中国市场发展的关键时期，沃尔玛需要一个人带来突破性的进展。那么，为什么就相中了你？”
显然这个问题让他觉得有趣，陈耀昌一贯锐利的眼神随着嘴角微微泛开的笑意变得逐渐温和而有些意味深长，“这是一个很有意思的问题，但我很难给你完美的回答。”就是笑起来，他的声音也仍然保持着平时的低沉：“我的前任钟浩威先生在沃尔玛工作了30多年，到了退休年龄。沃尔玛正好需要一个中国区负责人，而我也正好想有一个新的选择。于是，我就来了！”
因缘合和
举手投足、言辞举止皆温文尔雅，与其交谈时声音低沉，不时蹦出的幽默会让你开怀大笑。和出生于美国的钟浩威相比，出生于香港的陈耀昌个子不高，南方人长相，但光头的形象却让他特别引人注意。
实际上，如果不近距离接触沟通，他给人的感觉是：严肃的时候，瘦削的身材和锐利的眼神似乎更散发出一股冷峻。然而，他一旦开心地笑起来，连眼神也含满了笑意，令人如沐春风，仿佛身边的一切都变得温暖起来。
就是这样一个人，要肩负起沃尔玛在中国市场取得突破的重任。
20多年前，陈耀昌在全球知名咨询公司麦肯锡开始了其职业生涯，这份职务为分析员的工作他干了两年。
之后，陈耀昌曾就职于贝塔斯曼旗下的BMG唱片公司，并于1989年开始在美国纽约担任企业发展经理，后来被任命为BMG台湾地区董事长总经理，之后被提升为BMG香港及中国大陆地区的董事长总经理。
加入香港牛奶集团是陈耀昌零售生涯的开端，而这个行业也让他一直干到今天。他曾任过香港牛奶集团旗下惠康超市台湾地区的首席执行官，并从2001年11月开始出任牛奶北亚区地区董事长兼牛奶管理服务有限公司董事，负责在中国内地、香港、台湾以及韩国市场的零售业务。
这其中，最值得关注的是陈耀昌负责管理的香港超市两巨头之一的惠康超市和香港、华南拥有经营牌照的全球最大的便利店7-11。惠康超市已经成为台湾地区的龙头超市企业之一，而中国零售业开放3年来，7-11在国内尤其是华南的发展速度更是有目共睹。
对于迫切需要在中国市场扩大网络的沃尔玛而言，有着丰富零售经验和多年从业成功背景的陈耀昌，自然就成为“香饽饽”。因为，不是“我正好想有一个新的选择”就可以让沃尔玛这样的全球大鳄“动心”的。
2006年11月，陈耀昌正式加入沃尔玛，次年2月，正式执掌沃尔玛中国公司帅印，负责沃尔玛在华零售业务，包括对好又多超市的整合。
佛学讲究因和缘，陈耀昌与沃尔玛走到一起亦如是。
陈氏风格
2006年，沃尔玛相继撤出韩国、德国，同时，其在日本市场虽经多年拓展也业绩不佳。这使得沃尔玛总部对中国区发展格外重视。毫无疑问，中国是沃尔玛全球战略中最重要的市场之一。然而，1996年进入中国市场的沃尔玛似乎并未显示出全球零售业老大的派头，开店速度与业绩均落后法国零售商家乐福。中国区的发展已经走到了十字路口，陈耀昌要面临的挑战可想而知。
而有消息称，“陈耀昌是直接带着沃尔玛总部的令牌过来的”。
那么，他会不会成为沃尔玛中国革命性的人物，在沃尔玛进入中国的第11个年头，推动沃尔玛完成历史性的突破？这是业界对陈耀昌上任时的普遍猜想。
事实上，陈耀昌到任后，沃尔玛的“中国速度”初露端倪。
2005年，沃尔玛在华开店13家，去年15家，2007年速度大幅提升，达到23家———这一速度已基本追平家乐福在华的一年的开店数。“今年以来，我们开设时间在一年以上的商店销量增长率已经达到两位数。这比主要竞争对手快出2至3倍。”他自豪地说。
从陈耀昌对沃尔玛中国区的人事调整上，也能明显感受到其行事风格和发展战略上的变化。上任不久，他就任命了新的发展部副总裁田瑞坤，取代原发展部副总裁康斌。紧接着，原行政长官孟永明调任好又多首席营运官。不久，沃尔玛中国区公司事务部副总裁李成杰、首席营运官于剑羿亦离职。短短几个月里，陈耀昌就完成了对中国区最为核心的采购、运营、发展等部门最高负责人的更换，为其大施拳脚奠定了坚实的基础。
随后，陈耀昌开始对沃尔玛进行“瘦身”，针对门店运营部进行裁员。撤销行政部，取消所有经理，并将门店10个经理中的6个改为助理，4个改为处长。每家门店裁员人数在10至12人不等，裁员人数最终可能达到1000人。这一举措将大大降低沃尔玛中国区的人力成本。用陈耀昌的话说，人事架构要充分应对市场，“沃尔玛现在进入中小城市，我们要考虑的是人事架构必须围绕门店的盈利来设定。”
“两把火”取得成效后，陈耀昌将第“三把火”烧向了价格。2007年7月5日，陈耀昌宣布沃尔玛在华的购物广场和社区店共同推出1000多种特惠商品。在“天天平价”的基础上以更加优惠的价格回报消费者。这是11年来沃尔玛在中国市场首次商品价格做出调整。此举一出，业界哗然：一直价格策略平稳、从不像其他卖场一样促销的沃尔玛开始从“天天平价”转向了“天天低价”？
“这不是短期行为，将作为一个长期项目推广下去。我们将与更多的供应商合作，提供更多更好的特惠商品。”陈耀昌说。
从“平”到“低”，一字之改，陈耀昌的硬气赫然凸现。熟谙中国市场的陈耀昌会给沃尔玛带来什么样的惊喜呢？
软硬兼施
在外界看来，留着光头的陈耀昌一派硬汉的作风，和沃尔玛总部对其的评价如出一辙，也有别于钟浩威的温和做派。“陈总行事雷厉风行，魄力十足。”他身边的工作人员对记者说。
而且，陈耀昌上任后的这一系列举措，不论是外人，还是原沃尔玛一些内部人士，都认为他是来给中国区“革命”的。
更多的业界人士认为，一改温和作风，陈耀昌的硬或许是助力沃尔玛中国破冰的关键。
然而，陈耀昌本人并不完全赞同这种看法。“我并不打算去改变，只是更深更彻底地推行沃尔玛的理念。这个理念就是充分与员工沟通，听取员工心声，尽量做到让顾客满意。”对于自己近一年来的工作，他这么评价。
当听到有网友说他是一个和蔼的CEO时，他高兴得哈哈大笑，对记者耸了耸肩，很幽默地说：“他们这么说，我当然也不反对啊。”
陈耀昌这一年过得很忙，也很快。“很自然，并无特别之处。”他说。长沙、昆明、南京、厦门、哈尔滨……全国各地的沃尔玛门店大多留下了他的足迹，一个星期他要走访2至3家门店，“大多都是在忙碌，巡店、拜访供应商、与政府部门进行沟通等。”他最希望的是：“能有很多时间跟员工和顾客直接进行沟通交流。”
“我们的供应商、顾客对沃尔玛的反馈都很好。”在他看来，无须过多地改变，只需要将沃尔玛的经营理念与中国市场更紧密地结合并强力执行即可，“沃尔玛的做事风格和企业文化非常适合在中国发展。”他也觉得很幸运，因为沃尔玛中国区“在这11年里培养了一批非常优秀的本地干部。这对于沃尔玛更彻底地在中国市场本土化非常重要。”
因此，除了继续巩固和拓展一线市场，二三线市场甚至四线城市都将成为陈耀昌将来的挥师之所。目前，沃尔玛在中国有40%的门店在中小城市，未来这一比例还将增加。当然，他也表示，一线市场对沃尔玛而言具有至关重要的作用，因此，沃尔玛将继续扩大在一线城市的发展。湖南省娄底店的开业就显示出沃尔玛进军中国中小城市的决定。
在陈耀昌的主导下，沃尔玛对好又多的整合也在顺利推进。在这个问题上，他出人意料地没有施以“铁腕”，“目前更主要是双方经验的共同分享，如进行员工培训，提升卖场的营运水平等，整合情况比较满意。”而未来是否还保留好又多品牌，他则认为这需要顾客帮他做出决定，“因为好又多也是一非常好的品牌。”他说。
不到一年，员工们已经迅速接受和认可了这位空降来的老总。在娄底店开业庆典仪式上，有记者问起员工对新总裁感觉如何时，在场的所有员工包括副总裁一同起立，大声欢呼，以此表达对新总裁的敬意。这一举动使得原本悄然坐在前排并不准备在媒体前亮相的陈耀昌连忙起身向员工微笑致意。
休息日的时候，这位沃尔玛中国区的掌门人一般会去游游泳，陪陪夫人和3个可爱的女儿。谈及一年来在沃尔玛工作最深刻的体会，他深情地说：“看着沃尔玛在中国发展越来越大，门店效益越来越好，心里对员工表示由衷地感谢……”
一、潍坊工程职业学院教务处登录入口 潍坊工程职业学院教务管理系统登录入口为 ，学生可以复制该网址到浏览器地址进入登录页面。
二、潍坊工程职业学院简介
潍坊工程职业学院起源于1881年英国基督教会创办的培真书院，1978年开始举办高等专科教育，1998年举办高职教育，2010年改制为潍坊工程职业学院，是一所具有40年专科办学历史和20年高职教育办学经验、特色鲜明的国办全日制普通高等专科学校。建校至今已培养专科层次人才8万余人，培训社会各类人才累计20万人次，培养数量居潍坊市各高职院校之首。
●全国定向培养士官试点院校
●全国定向士官培养副组长单位
●全国高校青年教师教学比赛一等奖获奖单位
●全国职业院校信息化教学大赛一等奖获奖单位
●全国高职院校创新创业教育工作先进单位
●全国高校校园文化建设优秀成果获奖单位
●国家首批公派出国汉语教师唯一高等职业院校
●全国成人高等教育先进学校
●2013年被中国人民解放军原总参谋部、国家教育部确定为定向培养士官试点院校，是全国第二批、全省第一批招收院校之一
●山东省技能型人才培养特色名校
●2016年以优秀等次通过山东省技能型人才培养特色名校验收
●山东省29所设单招试点的高职院校之一
●山东省高职专科院校人才培养工作水平评估优秀院校
●山东省现代学徒制试点院校
●山东省高等学校教学管理先进集体
●山东省普通高等学校毕业生就业工作先进集体
●山东省教育招生考试工作先进集体
●山东省高校思想政治教育工作先进集体
●潍坊市文明校园
●科教兴潍先进单位
◇ 办学定位
●目标定位：国际化、集团化、特色化
●服务面向：对接潍坊机械装备、汽车制造、石化盐化、食品加工等传统优势产业，电子信息、智能装备等战略性新兴产业，现代物流、金融服务等现代服务业，航空装备、航空运输等战略性新兴产业。
●培养目标：以工程类专业为特色，立足潍坊，面向全省全国，培养高素质技术技能人才
●专业发展：培养高素质技术技能人才、提升专业服务产业能力
●教学模式：实施“SQC”即一项专长(一生一专长)、两种素质(专业素质和科学文化素质)、三个能力(创业能力、创新能力、职业生涯规划能力)的一体化育人模式
◇ 办学条件
学院拥有三个校区、占地总面积1254.7亩，建筑面积近26.5万平方米，设有14个系(院、部)，全日制高职在校生12604人。固定资产总额达到62788万元，教学仪器设备8332台(套)、总值10649万元，生均教学仪器设备值8400元。数据中心拥有各种网络设备及服务器40多台(套)，自主开发了建筑工程技术、食品营养与检测等10套专业实训模拟仿真资源库，建成了10个重点专业教学资源库。获得国家级教学成果二等奖1项、省级教学成果奖17项。建成校内实训中心12个、实验实训室145个，总面积76402平方米。校外实习实训基地410家，其中紧密型实训基地198家。投资2.5亿元建成了现代学徒制教育实训中心、卡特彼勒培训中心、圣世鸿大食品工程实训中心、潍坊学前教育实训中心等8个生产性实训中心。
●中央财政支持的实训基地2个
●亚太地区最大的“卡特彼勒培训中心”
●山东省规模最大、功能最全的“学前教育实训中心”
●山东省教育信息化试点单位
●连续举办4届全国气排球比赛
◇ 专业建设
坚持专业对接区域产业，减少专业大类覆盖面，突出工程类、优化文管类、稳定教育类，完善了适度超前、支持转型的专业调整优化机制，形成了“以工程类专业为核心，适应区域产业分布形态”的专业结构，共开设普通高职专业50个。围绕核心岗位的工作领域构建专业群核心课程，按照核心岗位涉及的工作内容确定课程内容，形成公共平台与多个专业方向彼此联系、相互渗透、共享开放的“底层共享，中层分立，高层互选”专业群课程体系，进行核心课程群的整体设计。
●全国定向培养士官专业4个
●中央财政支持重点专业2个
●山东省品牌专业群2个、特色专业7个、技能型特色名校重点专业10个、现代学徒制试点专业4个、“3+2”对口贯通分段培养本科试点专业2个
●潍坊市特色品牌(重点)专业15个、经济社会发展亟需建设重点专业5个
●省级精品资源共享课程18门
●山东省精品(特色)课程61门
●“十二五”国家级职业教育规划教材10部
●山东省优秀教材6部
●山东省教学改革项目28项
◇ 师资队伍
学院现有教职工630人，其中博士、硕士227人，专任教师487人，专任教师高级职称教师比例29.57%。
●中国科学院院士闻邦椿为名誉院长，中国工程院院士周世宁、国际宇航科学院院士庄洪春、中央电视台著名节目主持人鞠萍等为特聘教授
●引进享受国务院政府特殊津贴专家刘宝新在内的11名行业企业专家担任专业带头人
●山东省教学名师3人、青年技能名师4人、优秀教师7人、教育科学研究专家8人、职业教育专业指导委员会委员8人、重点教改项目指导专家15人
●潍坊市专业技术拔尖人才6人、首席技师4人
●省级教学团队7个、省高校黄大年式教师团队1个、省级名师工作室4个
●获得国家级教学成果奖1项、省级教学成果奖17项
●在第四届全国高校青年教师教学竞赛中获一等奖第二名，填补了该项赛事举办以来山东省一等奖空白，是工科、文科、理科和思想政治专项4个组别中唯一获一等奖的高职院校
●获得全国职业院校信息化教学大赛一、二、三等奖各1项，山东省职业院校信息化教学大赛一等奖3项、二等奖9项、三等奖8项
◇ 产教融合，校企合作
大力推进产教深度融合，形成了校政行企军多元合作体制机制，探索实践政府出地、学校出资的“校政共建”模式，学校出地、企业出资的“引企入校”模式，多方携手共建的“职教集团”模式和军地共建的“校军合作”模式。
●全国定向培养士官专业组副组长单位
●与青州市政府共建花卉学院，与潍坊高新区管委会共建潍坊学前教育实训中心
●与山东圣世鸿大实业集团公司共建15000平方米食品研究所和产学研一体化的生产性实训车间
●与青州百年老字号“隆盛糕点”共建2万平方米校内食品研发实训基地
●与亚太机械有限公司合作建成2万平方米的现代学徒制教育实训中心
●与潍坊电信公司合作建成功能齐全的数字化校园
●牵头组建潍坊市食品职教集团、潍坊市工程机械职教集团，吸引198家企业开展深层次合作，企业捐赠资金(设备)1500余万元
●与中职学校以及本科院校组成职教联盟，探索中高职衔接培养、与本科院校“3+2”对口贯通分段培养，形成“上下贯通，左右融通，内外互通”的集团化办学格局
●与北京华联航空、山东新锐通用航空公司共建混合所有制航空工程学院，我院成为省内第一家既拥有直升机又有独立飞行空域的高校
●与潍坊中晨集团合作共建省内第一家混合所有制艺术类学院——凤凰艺术学院
●校企合作研究项目“国际化视野高端技能型人才培养模式的探索与实践”，获得国家级教学成果奖二等奖，省级教学成果奖一等奖
◇ 技术技能积累
优化科技创新服务平台，全力推进科技成果有效对接，促进技术、人才和资本的深度融合。承担省级及以上科研项目145项，获得国家发明专利9项，实用新型专利63项。近三年实现技术转让与技术服务到款额1123.69万元。
●山东省高校优秀科研成果一等奖6项、二等奖1项、三等奖8项
●发表学术论文1374篇，其中SCI、EI检索、北大核心期刊及以上论文113篇
●“特色农产品深加工技术研发中心”被确定为山东省高等学校工程技术研发中心
●潍坊市重点实验室3个、潍坊市科技企业孵化器1个
●成立科研创新团队19个、研究所(院)18个
●58名教师被企业聘为技术顾问，解决技术难题120多项，增加经济效益超亿元
●山东省高校优秀科研成果一等奖“山楂干红酿造技术”和“柿叶护肤霜生产技术”均已实现成果转化
◇ 国际化办学
坚持开门开放办学，深度参与“一带一路”战略,先后与英国、美国、韩国、新加坡、澳大利亚等20多个国家和地区的50余所高校进行合作与交流，先后派出79名学生赴国(境)外留学研修、实习就业，95名教师出国(境)考察学习，聘请22名外籍教师来院任教，其中1名获山东省文教专家教学奖。
●潍坊市首批教育国际交流与合作基地
●被山东省教育厅批准为“接受外国留学生资格学校”
●与韩国敬仁女子大学开展“中外合作学前教育专业(2+1)专科学历教育”项目
●与美国埃德蒙社区学院合作举办机电一体化技术专业专科教育项目
●与澳大利亚本迪戈坎培门公立职业技术学院，商定共同举办学前教育专业专科教育项目
●与菲律宾莱西姆大学签订合作办学协议，在校际专业、学生免费交换学习、师资交换培训、共同举办中外合作办学项目及学生专升本升硕等方面开展合作
●与韩国国立全北大学共建韩语培训合作单位
●与英国华威学院共建中英国家技能学院，在学前教育等专业开展“共同培养、学分互认、对接连读”试点，双方互派教师团队进行专业建设、课程设置、人才培养方案等对接交流
◇ 校园文化
坚持以立德树人为根本，秉承“做精做实、创业创造”的校训精神，坚持以传播主流政治文化为统领，传承百年书院文化，弘扬中华优秀传统文化，吸收地域“青齐文化”，培育现代职业文化，从精神、制度、物质、行为四个层面有机融合，构建了以“培诚明德，至善至真”为特色的育人文化，形成了“回首那份爱”“我的中国梦”等一批文化品牌活动。
●“回首那份爱”感恩教育获得教育部校园文化建设优秀成果二等奖、山东省优秀成果一等奖
●山东省道德模范1名
●全国百名优秀志愿者1名
●被共青团山东省委授牌成立“孔子学堂”
●省优秀大学生科技社团2个
●全国高校廉政文化作品征集活动山东省赛区一等奖2个、三等奖3个
●山东省第五届大学生艺术展演优秀组织奖
●山东省青少年“国学达人”挑战赛优秀组织奖
●山东省大学生科技艺术节优秀组织奖
●山东省第三届人文艺术作品大赛一等奖1项
●山东省职业院校中华诗词大会二等奖1项
●山东省大学生思想政治教育优秀工作案例1个
●山东省高校思想政治教育工作先进集体
◇ 辐射带动作用
坚持立足区域，积极开展职业教育培训、社会服务，成为面向区域经济发展的重要的教育服务基地，发挥了很好的辐射带动作用。
●中央电视台、中国教育报、中国高职专科教育网、潍坊电视台、潍坊日报等国家级媒体以及省市媒体对学院办学理念、办学模式、办学经验进行了多次报道，在省内外产生了广泛影响
●完成各类技术技能人才培训149248人次，学历水平提升7502人次，完成32个工种培训鉴定11776人次，科技服务活动450余次，服务群众15000人次
●与兰陵职教中心共同制定三二连读计算机应用专业、学前教育人才培养方案，开发建设精品资源共享课5门，投资建设1个标准计算机机房，开展教师培训80人次
●开展贵州省七星关、织金县教育管理干部和骨干教师培训14期，培训645人
◇ 人才培养
坚持对接产业、职业岗位和职业标准，优化人才培养方案。构建了“三个平台”课程体系、能力递进式实践教学体系和“5412”素质教育体系，进一步提升了学生的专业技能和综合素质。
●2017中国(北京)职业技能博览会创新奖
●在2018年全国职业院校技能大赛中，获得一、二、三等奖各1项
●在2017年全省职业院校技能大赛中，获得一等奖2项、二等奖3项、三等奖8项
●连续两年荣获全国高职院校创新创业教育先进单位
●近三年来，5名学生被授予“山东省双创之星”“潍坊市优秀大学生创业者”“潍坊市政府创业奖”等荣誉称号
●涌现出以山东省道德模范、全国百名优秀志愿者马广超为代表的优秀学生群体
●学生总体就业率99.85%
●用人单位对学生满意度97%以上
