十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》，6月1日，新华社授权全文播发这部法律，宣告“民法典时代”正式到来。
民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。
新华社文章指出，民法典是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。
那么民法典时代，关于房地产行业的问题有何亮点，又将带来哪些影响呢？
此次《民法典》在用益物权中新增加了一种类型——居住权。学界观点认为，居住权的设立以人为本，保障“居者有其房”。
《民法典》第三百六十六条明确，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
中国政法大学教授朱巍提到，此次民法典在用益物权中新增加了一种类型——居住权。“居住权属于用益物权中新增加的一个权力，这一权力不能继承不能转让，且不收费，但需要登记。”
“居住权的提出并非首次。2007年物权法讨论时，著名法学家、中国政法大学前校长江平就提到过居住权。这次借助民法典编纂，把居住权规定到物权编里，主要目的是保障‘居者有其房’。”朱巍说道。
朱巍认为，居住权的设立有助于经济社会的发展，在不转移所有权的情况之下，强调其用益物权，这对于民事财产领域是一种多方处置的方式；另外，居住权将用益物权的类型多元化，在所有权、财产权实际并未转移的情况下，仅是用益物权的转移。此外，民法典规定，设立居住权的住宅不得出租，这也就是说用益权人也不能利用住宅获得收益，因此居住权是一种受限制的权利，但又能够使得“居者有其屋”。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海指出，“居住权的设立出发点是以人为本，包括一些保姆在雇主家干活，老了回农村没有房子住了怎么办的问题，就可以在主人家里住，以此增强居住者的安全感。”
中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，《民法典》中明确居住权主要是实现“物尽其用”，强化实际居住人的权利效力。通过多层次的房屋产权结构满足人民群众的居住需要。同时居住权还可以适用于“企业引进人才”。比如北上广深的房价很贵，但企业引进人才需要有住房需求，通过居住权可以保障其居住需求。
不过，苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳也指出，设立居住权后，可能会对房屋所有权交易有一定的影响，因为即使房屋卖了，居住权人还可以继续居住。
2021年1月1日《民法典》正式施行了，可以说《民法典》是每个家庭的必备之书，因为只有懂得法律才可以让我们在纠纷中避免吃亏，减少生活中不必要的损失，还可以维护我们的正当合法权益。《民法典》全文共1260条，在这里小编就一一罗列出来了，下面主要给大家介绍《民法典》中关于买房卖房新增的多项规定，在买房卖房时一定要避开这些坑。
一、房产交易时不可“跳单”
《民法典》第964条：“中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用”；《民法典》第965条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
房产经纪人凭啥一单收十几万？《民法典》从法律层面肯定了行业的价值。
不过也有律师表示，实际商业场景中，对普通客户事后追责意义不大，还是应当规范操作流程，做好事前防控。专业服务是获得客户认可的必要前提。
二、有“居住权”的房需谨慎买
《民法典》第366条：“房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。”
《民法典》首次提出了“居住权”概念，即房主可以通过合同、遗嘱，为特定对象设定居住权。有了这块“免死金牌”，在规定时间内，任何情况下住房人都有权住在房子里。
这条规定一定程度上保护了弱势群体，如避免老人把房子交给子女后，反被扫地出门这类情况。当然，居住权也会降低房产交易价值。房产经纪人应当提前查明情况，以免产生纠纷。
三、购房可设置“检验期”
《民法典》第621条：“当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。”
消费者交钱拿房后，发现公摊面积缩水、物业服务减少，实在令人闹心。这项规定保护了消费者合法权益。需要注意的是，检验期有2年时限，超过2年没提出问题，则默认验收合格。
四、被抵押的房屋也能过户
《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
过去卖房，需要等抵押到期，现在省去了这一环节，无疑有利于二手房交易。房产经纪人在操作时，同样应先查清房产抵押情况。
五、70年产权到期后自动续期
《民法典》第359条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
需要注意的是，这项规定只针对住宅建设用地，非住宅用地另有规定。
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六、卖房不能成为赶人理由
《民法典》第725条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
房东儿子要结婚了，房东资金周转困难……每个理由，都可能让在外租房的打工人露宿街头。新规定要求房东卖房，必须提前通知租客；且价格相同时，租客有优先购买权。若遇到房东临时赶人的情况，租客可理直气壮地拒绝。
七、小区公共收益属于业主
《民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
不知道多少人曾被电梯里的魔性广告洗脑。业主忍受精神污染，物业公司坐收渔翁之利。《民法典》明确指出，这些收益属于业主。下次再看到洗脑广告，不妨去查查物业的账。
八、离婚时视具体情况分割财产
《民法典》第1087条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”
婚姻是座围城，结婚难，离婚更难。《民法典》给协议离婚设定了30天冷静期，同时对婚内财产认定，离婚财产分割也有新规定。有两点特别要注意：一是无论婚前婚后，父母给一方购买的房子，均属于个人财产，离婚后不能分割。二是离婚财产分割时，要参考双方实际承担的义务和责任。比如男方婚内出轨，女方应当分得更多财产，反之亦然。
九、这些人也能继承遗产
《民法典》第1128条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。”
《民法典》放宽了遗产继承人范围。侄子侄女能继承叔伯遗产；城镇户口子女可继承农村户口父母房产；胎儿、出嫁的女儿，也有相应继承权。《民法典》还尊重老百姓朴素情感，规定那些未尽到赡养义务的子女，可以少分或者不分。
小编结语：综合来看，《民法典》中新增的许多新规定，将对我们的生活产生巨大影响，例如小编上面汇总的内容可以看出，此次新的法律条例无论对于我们消费者卖房而言还是对于提供居间服务的中介行业来说，都有里程碑的意义，这对于消费者的权益保护和行业的正向发展提供了法律保护的基石。
（来源：临高诚房网）
2021年的第1个工作日,或许不该沉浸在节日氛围继续昏沉了。
1月1日起,《民法典》正式施行,而这10万字长文中,有很多新规与我们的生活、买房息息相关;在节前,“央妈”联合银保监会发出“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”的通知,也自1日起施行。
农村索要彩礼、父债子还夫债妻还,都不合法了,这是否结束了一些人“一地鸡毛”的生活难题?
这些新政,将对大家买房和生活产生怎样的影响?和讯房产为读者一一梳理了出来。
民法典影响房地产的法条有几多?
关注一
租房的权益
租房合同期赶上房东把房子卖了,可以继续住下去;房客还有优先购买所租房屋权力
2020年,事关租房发生很多负面新闻。
你是一个职场新人,好不容易租到满意的房子安顿下来,没住两天房东就以卖房为由毁约逼你搬走?民法典说不可以。
根据民法典,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;
租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
房子与爱情
婚前一方父母买的房,是共同财产吗?
《民法典》规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,视作一方的婚前财产、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产是夫妻一方的个人财产。
简而言之,就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时会所谓双方共同财产,平均分割;但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此。
另外,“禁止借婚姻索取财物”。彩礼这种封建陋习,是时候被禁止了。
房子与婚姻
离婚买房先冷静30天、婚姻过错方要小心兜里的钱袋子
离婚买房?需要先冷静30天
在离婚方面,民法典规定了三十天“冷静期”。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内,任何一方不愿意离婚的,可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意,遇到家暴等情况不用等对方同意,可以直接到法院诉讼离婚。
婚姻关系存续期间,一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的,夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产:
民法典还加大了对婚姻无过错方的保护,规定如果对方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错,无过错方有权请求损害赔偿。
房子与中介
卖房人想跳单私自交易?依然要支付中介费
根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。
由于中介合同可以随时终止,房屋中介费又很昂贵,在一线城市一套1000万的房子,中介费高达二三十万。
有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝中介人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同,这就是我们常说的跳单。
《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。
房子与物业
电梯广告收益要公开、物业不可通过停水电催缴物业费
《民法典》第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
二百八十三条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。
也就是说,电梯属于小区公共设施,属于业主共有财产。在扣除合理成本之后,属于业主共有。对于小区电梯广告等收入的去向,民法典作出明文规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
第二百八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
另外,你因为对物业服务不满拒交物业费,结果就被威胁断水断电?这样的“野蛮服务”将被民法典禁止。
民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
房子的产权
住宅70年产权期满自动续期
住宅房产土地到期可以自动续期,但需要依据法律法规缴纳续期费用。房产不仅可以整体转让,还可以单独转让最长七十年的居住权,也可以单独转让七十年的所有权。
不过,对于产权40年、50年的商业地产没有界定,某龙头房企的商铺促销活动,不知是否与这项政策有关。
房子的“居住权”
“蔡根花”或许可以永久合法居住在苏家
民法典第三百六十六条规定 ,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。
也就是说,“苏大强”只要像登记机构申请蔡根花对于其房产申请居住权登记,“蔡根花”就可以在这套房子居住到死。
有业内人士解读,居住权法正式执行以后,让一套住宅房产就拥有两个房本,一个是的所有权房本,一个是居住权房本,同时在不动产登记中心登记备案。两个房本互相独立又互相依存,可以对抗也可以共生。
该业内人士也提醒,买二手房,需注意不要买到已设有居住权的房产。
当房子成为遗产
胎儿也有继承权
《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。
因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。
1、出嫁的女儿,有平等的继承权;
2、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;
3、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。
房子与债务
房屋抵押期间可以转让
有抵押的房子不用解押可直接过户,但必须经债权人同意签字认可;已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户。
通常情况,买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续。房主什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售。
而《民法典》第406条规定,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。
有业内人士预测,未来二手房交易量一定会因为这个规定,成交量大幅度地攀升。
央行新政限制了买房人的贷款?
关注二
2020年12月31日,人民银行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》要求银行业金融机构的贷款集中度,也就是房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行和银保监会的管理要求。
人民银行与银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型,分成五档对房地产贷款集中度进行管理,这五档分别包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中,第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40%。
这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比,分别设置了“红线”,银行的这两项占比都要满足要求,不得高于监管机构规定的上限。对于不符合要求的银行,监管机构给设置了过渡期。
图片来源:每日经济新闻
有券商统计目前上市银行房地产贷款占比数据,整体看,全国大部分银行都远远没有触碰上限,特别是第一档次大银行,对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远,交通银行(601328,股吧)只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来,按照目前比例,房贷不会受到影响。
中原地产首席分析师张大伟提出 ,第一档中,建设银行(601939,股吧)和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线,业务调整过渡期均为2年。第二档中有四家银行“超标”,分别是招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)和平安银行(000001,股吧),其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年,另外两家为2年。第四档中,也有4家银行“超标”,分别是成都银行、郑州银行、青岛银行(002948,股吧)和青农商行(002958,股吧),过渡期均为4年。
也就是说,央行的政策限制,只是预防,不是收紧,大部分银行并没有达到上限,还有的放贷空间。
再结合房企融资数额、土地市场成交情况,张大伟认为,信贷数据才是真调控数据,信贷数据不降低,市场不会全面转向。
落户北京,变的更容易了?
关注三
实际上,是解决“空挂户”问题
2020年12月31日,北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》,该文件提出在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”,符合条件的可以申请在“公共户”落户。
所谓“空挂户”,指的是商品房发生产权变更后,居民搬迁,户口却留在原住处的现象。有的购房者花巨资购入房产,却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题,形成“空挂户”,在房屋再次转让时,房价会远低于市场价,且较难出手,购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失,这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。
有分析指出,该项政策的出台将大大改变北京二手房市场上长期存在的“空挂户”问题,有利于二手房市场秩序的建立,可以避免诸如拆迁款等多种房屋矛盾和纠纷。
《民法典》来了！《合同法》等退出了历史舞台。《民法典》实施后，对房屋出租方面的法律规定进行了重大修改。这样会更有利保险保障租房人的居住权益，让“居者有其屋”，这是国家关注民生方面的一大举措。租房人应当对相关规定有所了解，以规避风险，更好地保护自己的合法权益。
一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。这可能是大家遇到的新情况，因为在《民法典》实施前没有这样的法律规定，自然原来的房屋也就没有设立了居住权。从明年开始，有些房屋将可能会设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。
法律风险提示：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”
现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以这次法律新增规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。
法律规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租
三、房屋权属有争议或被查封，可以退租。
房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次新法保护租房人的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！
法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。
除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用。但是现实生活中经常发生这样的事，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。
《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。
这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
法律风险提示：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。
