有关资产评估的论文
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一、绪言
中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。
并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方简介
委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂
xx柴油机股份有限公司简介如下：
注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号
法定代表人：王xx
注册资本：10,400万元
xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，20xx年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。
资产占有方：xx石油钢管钢绳厂
xx石油钢管钢绳厂简介如下：
企业名称：xx石油钢管钢绳厂
注册地址：xx市东风路35号。
法定代表人：曹xx
注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元
经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。
简要历史：
50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。
19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。
经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ5.2mm到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。
该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
三、评估目的
为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。
四、评估范围和对象
本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
五、评估基准日
根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。
本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
七、评估依据
本次评估的主要依据有：
1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
一、资产清查工作总体现状分析
（一）资产清查工作的基准日
此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。
（二）资产清查范围
1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。
2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。
3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。
4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。
（三）资产清查工作实施情况
为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。
（四）资产清查工作取得成效及存在问题
通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。
这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。
二、资产清查工作结果
这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。
三、资产、财务管理中的问题及改进措施
这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。
四、备查材料
（一）单位20xx年度结转后资产负债表。
（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。
（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。
（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。
（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》；
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；
5、W市政府制定的基准地价资料；
6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；
7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
9、工程造价信息及房价信息；
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。
中信海洋直升机股份有限公司
转让哈尔滨基地房地产资产评估报告书
中承华评报字（2004）第033号
中信海洋直升机股份有限公司：
中信海洋直升机股份有限公司（以下简称“中信海直”）拟将其拥有的哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司（以下简称“中承华”）接受中信海直的委托，对其拟转让的上述房地产———位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直哈尔滨基地0－7层办公楼进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方概况
（一）委托方及资产占有方：
委托方：中信海洋直升机股份有限公司
注册地址：广东省深圳市罗湖区解放西路188号农业银行大厦19楼
注册资本：人民币25680万元
营业执照号码：1000001003124（6－1）
法定代表人：李士林
企业类型：股份有限公司（上市）
中信海直是经中国国际信托投资公司以资计字〔1998〕 20号文批准，以中国中海直总公司为主要发起人，同时联合中国海洋石油南海东部公司、中信国安有限公司、中航黑河民机技贸中心、广东南油经济发展公司、深圳市友联运输实业有限公司、深圳名商室外运动俱乐部有限公司共同发起，在原中国海洋直升机专业公司基础上，通过改组改制而设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会以证监发行字〔2000〕90号文批复，中信海直于2000年7月3日在深圳证券交易所以上网定价发行方式向社会公众增量发行人民币普通股6，000万股，同年7月31日，该公司6000万人民币普通股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码0099，发行时总股本为19，600万股。
经营范围是：为国内外用户提供陆上石油服务、海洋石油服务、人工降水、医疗救护、航空探矿、航空摄影、空中广告、海洋监测、渔业飞行、气象探测、科学实验、城市消防、空中巡查、航空护林、空中拍照方面的飞行服务、飞行场站服务设施；直升机、二手飞机、报废飞机、航空设备、器材及零配件的出口业务；直升机、航空设备、器材及零配件、机场场站设备的进口业务；接受委托代理上述进出口业务；与外国航空公司签定有关租用直升机、固定翼飞机及飞行员、机械师的合同；自营和代理除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外的商品及技术的进出口业务；开展”三来一补”、进料加工业务、对销贸易和转口贸易；直升机机体、动力装置、机载设备、特种作业设备的维修；石油化工产品的仓储、陆路运输；投资企业所需设备、材料及生产产品的销售（国家有专项专营规定的除外）。
（二）资产概况：
1、基本情况
本次拟转让的房地产为中信海直哈尔滨基地办公用房地产楼，该房地产位于哈尔滨市香坊区赣水路32号（香坊区赣水路与民航路交口处），该地区为哈尔滨市开发区商业发达地段，周边分布多处商业服务及居住用房。该房地产西侧毗邻帝王大厦（商住 综合楼）、福顺天天大酒店（五星级），北临昆仑商城、鸿祥名苑、金桂园、名人府邸等商住小区，及世纪联华大型超市；东临市证券登记公司、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名企业及商业物业。向北可见亚洲第一高钢塔（全钢结构）———龙塔，周边人文及商业氛围良好。
该房地产南北朝向，正门朝北，正面基本为长方形，内廊式，沿赣水路为短边，沿民航路为长边。该地产所在的整个大厦分成ABC三部分，现使用者依次为省卫生厅、北方天鹅和中信海直哈尔滨基地三家，各家的入口分开。楼后面是省商检局家属住宅。本地段以昆仑商城为核心，以饮食和娱乐业最为繁荣。
被评估房地产所在大楼地上12层，地下1层，为钢筋混凝土框架结构，建筑占地为共用，其分摊的土地面积为504．83平方米，该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，中信海直哈尔滨基地拥有0－7层（地下1至地上7层）部分，待估建筑面积为6562．77平方米，于1999年4月左右入住办公。
2、产权状况
该房地产产权证齐备、规范，其中：房产证编号为哈房权证开国字第00045595号，国有土地使用权证书号为哈国用（2002）字第52735号，证载权利人均为中信海直哈尔滨基地。
3、附属设施及内外装修
该房地产底层正立面外墙以花岗岩贴面为主，其他立面以防水涂料为主。内部电梯前厅、楼梯间及公共走道：花岗岩地面、轻钢龙骨、墙面乳胶漆、花岗石踢脚、腰线镶榉木线、不锈钢楼梯扶手。榉木包门，双层白铝合金推拉窗。卫生间铺有墙砖、地板砖，天棚采用PVC板吊顶，普通国产洁具。该房产有2部LG原厂电梯，载重1000KG，仅通达7层。房屋水、电、照明设施齐全，采暖热源来自开发区热网。
一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。
4、使用情况
目前，该房地产第7层由中信海直哈尔滨基地办公使用，地下1层用作食堂及部分楼层少量房间用做库房及闲置，其余楼层对外出租。经现场勘察，房屋主体结构均完好，附属设施使用功能正常。
二、评估目的
中信海直拟将其拥有的中信海直哈尔滨基地房地产进行转让。北京中承华资产评估有限公司接受中信海直的委托，对上述拟转让房地产进行了评估工作，对委托评估的房地产在2004年4月30日这一评估基准日所表现的市场公允价值进行评定估算，为委托方从事上述行为提供价值参考。
上述资产转让行为已经中信海直董事会决议批准。
三、评估范围
本次资产评估范围为位于哈尔滨市香坊区赣水路32号的中信海直办公楼0－7层，总建筑面积6562．77平方米。上述待估房地产基准日账面原值28，441，952．60元，账面净值25，534，073．55元。
四、评估基准日
资产评估基准日为2004年4月30日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。
五、评估原则
中承华在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，以公正、客观、科学地评定估算评估对象在评估基准日之公允市场价值。
六、评估依据
●法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、原国家国有资产管理局（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
5、财政部财评字〔1999〕91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
6、财政部2001年第14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
7、中国注册会计师协会协〔2003〕18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
8、《中华人民共和国土地管理法》；
9、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》；
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
●行为依据
1、中信海直关于资产转让的董事会决议；
2、中承华公司与委托方签订的《资产评估委托约定函》。
●产权依据
1、 中信海直提供的国有土地使用证、房屋所有权证。
●取价依据
1、哈尔滨当地建筑装饰工程造价信息等资料；
2、评估人员调查获取的哈尔滨当地房地产市场价格信息等。
●参考资料及其他
1、与中信海直资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等资料；
2、评估人员现场勘察记录底稿；
3、评估人员收集的其他资料。
七、评估过程
在评估过程中，中承华对评估资产进行了较为详细的清查，并按照公认的评估原则，对委托方提供的法律性文件及相关资料进行验证审核，进行对资产的实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要且可能实施的资产评估程序。
1、中承华在接受委托后，即确定了有关的资产评估人员并与委托方相关工作人员就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论，并设计了测算底稿。
2、收集和整理评估对象（房地产）市场交易价格信息。
3、对于房屋进行现场勘察记录，核实法律文件以及实际使用状况。评估人员对待估房产作了详细的勘查，主要是查看房屋的现状，各部位外观质量、装修的标准和完好程度以及该房产的周边区域状况。经勘查的情况如下：
（1）基础承载能力良好，没有出现不均匀沉降等异常现象；
（2）主体承重结构强度良好，具有继续承力和使用的功能；
（3）内、外装修基本完好，无破损现象，但已显陈旧；
（4）附属设施齐全，现正常使用；
（5）其他部位未见异常情况。
4、依据评估人员在评估现场勘察的结论，再进行必要的市场调查，掌握市场行情，选取可比实例，分析影响市场价值的各项因素，最终测算得到委托评估资产的评估值。
5、针对测算的结果，我们按照规范化要求编制资产评估报告。评估结果及相关资产评估报告按公司规定程序进行三级复核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上进行进一步的修订。最后由项目组完成并提交报告。
八、评估方法及测算说明
该房地产位于哈尔滨市南岗区和香坊区交界地带，为哈尔滨开发区的边缘地带，但所处地段商业服务业云集，我们根据转让房地产所处区位并结合法定办公用途等特点，通过调查近期哈尔滨市房地产交易市场上能够找到，且具有可对比性的交易案例，对该房地产采用市场比较法进行评估，由于选择的交易价格均不含房屋内部精装修，所以在上述比较修正后结果的基础上再加上待估房屋内部精装修的价值，得到整个办公楼的评估值。即，市场比较法房地产评估价值 ＝ 房地产主体价值＋装修价值。
市场比较法评估首先是选择市场同区域近期销售的与待估房地产类似的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房产与每个参照物之间的差异。然后据此对参照物的交易价格进行调整，再通过综合分析，调整确定待估房产的评估值。
（一）待估房地产概况描述
1、区域因素
（1）地理位置及繁华程度：待估房地产位于哈市香坊区赣水路32号，为赣水路与民航路交汇处，属开发区繁华地段。赣水路两侧商服务业云集，这里距离哈市著名的旅游观光景点———龙塔及开发区广场仅数百米之遥，周边自然景观良好，待估房地产具有独特的人文景观及良好的商业氛围。
（2）基础设施完善程度：待估房产所在地区水、电、气、热等基础设施完善；
（3）公共设施完善程度：待估房产所在地区公共设施完善，福顺天天大酒店（五星级）、昆仑商城（餐饮一条街）、世纪联华大型超市、名仕高尔夫、新加坡大酒店（五星级）、星河国际（高级商住综合楼）、华风世贸广场等哈市知名商业物业及省医院、省祖研医院等公共设施和医疗机构；
（4）交通便捷度：待估房产所在区域道路通达，交通便捷。在赣水路、鸿祥路、黄河路上有27路、72路、86路、205路等多条公共汽车线路经过，并在距此100米之内设有车站。
（5）环境质量、周围景观：待估房产所在区域无污染，城市景观设施较好，但本项目绿化率不高；
（6）区域规划：商业、公企（办公）和住宅。
2、个别因素
（1）建筑物新旧程度：待估房产已建成5年，现正常使用，但内、外装修已陈旧；
（2）装修条件：待估房产一层门厅主要为造形龙骨及石膏板、枫木门贴榉木板亚光漆、天棚石膏顶角线、窗台板西班牙米黄理石，全玻璃包不锈钢感应式自动门。二三层主要为轻钢龙骨吊顶、纸面石膏板、棚面刮大白、棚面乳胶漆、包柱立邦漆、窗帘盒、榉木汽包罩、榉木窗台板／踢脚线，室内以石塑地板砖为主。四层至七层主要为：卫生间墙面镶瓷砖、卫生间PVC面层和棚角线、汽包罩刷防火漆、榉木门窗台、壁纸。
（3）设施设备条件：待估房产安装有两部LG原厂电梯，附属水、电、照明及消防设施齐全；
（4）平面布置：按办公用途设计，但房间可改造布置；
（5）楼层：0－－7层；
（6）朝向：南北向。
（二）评估分析计算
根据评估目的和待估房产的情况本次采用市场比较法。即选择哈尔滨市房地产交易市场上与待估房产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房地产交易实例作为参照物，再对委估资产与参照物在区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面的差异进行比较和修正，评估出待估资产的市场价格。
●计算主体评估价值
可比实例1：赣水路36号办公楼
该办公楼与北航天鹅航空公司办公楼及被评估房地产于同期建成，并与被评估的房地产呈对称分布。地上12层，地下1层，南北朝向，采用钢筋混凝土框架结构，建筑占地为2，200平方米，房屋总建筑面积为10，780平方米。该房产标准层高3．3米，底层层高4．2米，主体结构竣工于1998年12月，内部简单装修，该房产于1999年10月入住办公。经调查该房产原系省国土资源厅所有，2001年省国土资源厅将该房产作价后同哈市一民营企业进行了资产置换；2003年11月该企业又将此房地产作价置换给了省卫生厅，根据对交易情况的调查，由于该区域日益成熟，该类物业目前市场交易单价约为3800元／平方米，为正常交易价格。
可比实例2：金桂园B栋2单元办公用房
金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋2单元8层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年4月该房产售出价格为72．8万元，折合单价为3753元／平方米。经调查本案例属于正常交易。
可比实例3：金桂园B栋3单元办公用房
金桂园位于哈市南岗区长江路、鸿祥路、汉水路、衡山路交汇区域，是哈尔滨开发区内大型人文成熟社区之一，凭借良好的地理及自然环境该小区内的房产适应性较强，适宜为商住综合用途。在历届房展会上该小区曾多次入选“哈市十大精品住宅小区”。本实例位于金桂园B栋3单元13层，南北朝向，为办公用途（由住宅改动形成）。本例房屋为板式高层，总层数为16层，每个单元配1部电梯。该房产于2001年9月末竣工，本可比实例房产位于第8层，该房产建筑面积为194平方米，室内净高3米。其外墙采用高级面砖贴面，高级实木窗、防盗门，配有楼宇智能综合布线系统，无内装修。采用双路供电系统，由开发区热网供暖，照明、消防、通风等各项设施齐全。2003年10月该房产售出价格为55．1万元，折合单价为3853元／平方米。经调查本案例属于正常交易。
交易案例与待估房产的概况比较如下表：
评估对象与比较案例的比较因素条件说明见下表：
1、进行时间因素修正
交易日期修正系数＝评估基准日价格指数／比较实例交易时点价格指数
设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，故修正系数均为100／100。
2、进行交易因素修正
交易情况修正系数＝待估房地产的正常交易情况指数／比较实例的交易情况指数
设定待估房地产的正常交易情况指数为100，待估房地产与可比实例1、2、3均为现房，可正常交易，故对可比实例1、2、3而言交易因素修正系数均为100／100。
3、进行区域因素修正
区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数／比较实例的区域因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。
4、进行个别因素修正
个别因素修正系数＝估价对象个别因素指数／比较实例的个别因素指数。待估房产和可比实例的区域因素见上表。
比较因素条件指数见下表：
5、计算公开市场价值
比准价格＝交易案例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
进行各项因素修正及确定比准价值的具体情况见下表：
金额单位：人民币元／平方米
考虑到可比实例中实例2及实例3为商住两用物业，并非纯粹的办公类物业，因此我们采取对经修正后的比准售价加权平均得到待估办公楼主体的单价，分别赋予三个实例房地产修正后的比准价格50％：25％：25％的权重。即被评估的中信海直哈尔滨基地办公用房地产的主体平均市场单价为（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整为3817元／平方米。该价格系房地合一的主体市场价格。
主体评估总价＝评估单价×建筑面积
＝3817元／平方米×6562．77平方米
＝25，050，093元
取整为25，050，000元。
6、计算装修的价值
整个办公楼的内部精装修是由原龙江通航公司另外委托设计和施工的，不在合作建房的价格之内，同时计算房屋本体时的所选取的房屋案例均为不含内部精装修的价格的情况，鉴于此我们对装修工程现值采用成本法进行评估。
该办公楼于1998年底建成，原龙江通航公司装修后于1999年4月左右正式入住办公。我们取得了其全部的装修合同，经审核后的结算装修总造价为300万元，对其中主要的装修合同均由北方航空作过逐项审核。经过调查我们发现1999年4月至2001年10月哈市装饰材料市场价格较为平稳，而且期间物价水平也较平稳。在2001年年末至2003年6月期间，受房屋开发销售情况及“非典”等因素的影响哈市装饰材料价格水平平均约有5％的回落，但2003年6月至评估基准日时点，全年平均又约有5％的涨幅。同时我们结合被评估的房产实际装饰标准，其装饰程度属于中等办公装饰，根据估价经验判定其完全重置单价约在500元／平米左右，因此我们以该房屋装修的决算价格300万元作为装修的重置全价。该装修工程用于办公，其经济使用寿命参照业内的惯例定为10年，已使用5年，从现场察看其磨损情况属正常使用，则装修的成新率按年限法确定。
装修工程的成新率＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100％
＝（1－5／10）×100％＝50％
故装修工程的评估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。
7、计算房地产整体评估值
中信海直哈尔滨基地办公楼评估价值＝主体价值＋装修价值
＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元．
折合评估单价：4046元／平方米。
九、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们确定待估房地产在2004年4月30日所表现的市场公允价值为贰仟陆佰伍拾伍万元整（人民币26，550，000元）。
十、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”是依据所评估的资产在现有用途不变、持续经营条件下以及在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，本评估结果是对2004年4月30日这一基准日被评资产公开市场价值的的客观公允反映，中承华对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
2、我们没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
3、本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。
4、本报告中，我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认或保证。我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。
5、我们的评估值是包含土地价值的房地合一的市场公允价值，未考虑评估目的实现后办理房屋所有权证和土地使用权证变更过程中可能发生的的费用；对可能产生的纠纷不承担任何责任。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十一、评估基准日期后重大事项
1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
十二、评估报告法律效力
1、本报告提出的评估结果在颇大程度上依赖委托方及资产占有方提供的资料。
2、本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明目的而作。除按规定送给有关政府管理部门外，本报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。
4、在不考虑本报告所述之限制条件的情况下，本评估结论依据国家有关规定，评估结果有效期为一年，从评估基准日起计算，即从2004年4月30日起至2005年4月29日止，超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告的提出日期为2004年5月17日。
法定代表或授权人：周军
经办注册资产评估师：周军
经办注册资产评估师：马海啸
北京中承华资产评估有限公司
2004年5月17日
关于我国资产评估行业管理体制的研究
【摘要】笔者根据我国资产评估行业管理体制存在着一些亟待解决的问题，提出了中国资产评估行业管理体制的改革设想，以建立政府指导下的社会评估体系自律管理体制
资产评估在发达国家历史比较悠久，在我国却算是一项新兴行业。我国的资产评估起始于二十世纪八十年代末期。最初的目的是评估国有企业，防止国有资产流失，为中外合资、合作等经济活动提供价值评估服务。随着社会主义市场经济的不断发展和国际经济一体化进程的不断加快，我国的资产评估行业也在不断地进行自我完善，逐渐走向独立和自律。不可否认的是，目前我国资产评估行业，在管理体制上仍存在一些制约行业发展的问题。
一、我国资产评估行业管理体制的现状
1993年12月10日，中资产评估协会正式成立，标志着我国资产评估行业管理由政府管理向行业自律管理过渡。1998年国务院机构改革以后，中国资产评估协会真正成为相对独立的行业自律组织。1999年财政部下发《关于资产评估机构脱钩改制》通知，要求当时所有挂靠在各地税务局、审计局、财政局及房地产局下的资产评估机构必须脱钩，改制为合伙制或有限责任公司。2003年12月，国务院办公厅又转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》，提出要加强行业自律体制建设。2004年初，财政部党组决定并报经国务院同意，中国资产评估协会继续单独设立，履行行业自律管理职能，由财政部企业司具体行使评估行政管理职责。财政部的多次发文，为我国资产评估业从行政管理过渡到行业自律有了一定的法律依据，同时也证明了我国资产评估行业自律体制的实践步伐。
但是，应该指出的是我国目前资产评估管理体制中仍存在一系列亟待解决的问题：
(一)政出多门，多头管理
由于受历史原因的影响和现实利益的驱使，中国资产评估业走出了“中国特色”，成为一个多部门干涉、多部门参与的共享性行业。除财政部管理的资产评估业以外，国土资源部、建设部等多个部门都有自己领域内的资产评估业，这些部门的行政权力有扩大化、外延化的趋势，同时赋予自己本领域的评估主管权，评估法规、政策及评估标准的制定权。多部门同时导演“资产评估”这场戏，百害而无一利。作为一个评估企业整体价值的委托单位，需要委托财政部、建设部、国土资源部等至少三个部门来为企业进行机器设备、房屋建筑物、土地等资产进行价值的评估。这不仅降低了评估效率，而且加重了委托方的经济负担。
政府部门的介入，容易导致两种错误倾向的发生：一是权力寻租。政府部门的权力异化为商品和资本。据《中国经营报》报道，业内评估人士曾坦言：关联交易、回扣现象在评估业已经成为公开的秘密。一些政府部门所用的评估公司都是指定的。他们主管的评估项目给任何一家评估公司，都会得到这家评估公司的高额回扣。现在评估市场交易已经成了政府机构主导，不这样做评估公司很难生存。二是非正常竞争。由于资产评估行业生存空间的有限性，行业内部存在一定的竞争性是无可厚非的，而且正常的竞争可以推动行业的良性发展。但各政府部门从本身利益出发，为了抢占中国的资产评估市场，却扭曲了竞争的含义，竟然不惜利用一切手段。评估业界的一位著名人物曾精辟地概括评估机构的制胜法宝——三板斧，即：人际关系、高回扣和压价。回扣、压价都会相对地增加评估机构的运营成本，这是竞争带来的效应之一——成本增加。但这种竞争的另一种代价是什么呢？—评估师的“偷工减料”行为。他们会根据成本——效益原则，大大简化评估过程，把更多的时间、更多的精力用于优化评估报告上。这些非正常的竞争手段扰乱了评估市场的正常秩序。
(二)部门分割，资格林立
各部门从本管辖领域出发，创造了区别于美国等发达国家的无所不评的“中国式”评估业。这种无所不评的评估业派生了多样化的执业资格，与评估业行政管理部门相对应，目前评估执业资格大体有三种：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，总数近5万人(其中有部分人具备多种资格)。1999年时评估执业资格曾经达到过8种。多种执业资格的并存。表面上看来是一种好的现象，它代表着我们中国资产评估行业分工细化，有利于提高资产评估工作的质量和效率。但这种效果的实现必须有一个前提条件的存在，那就是这些执业资格人员拥有统一的领导，接受统一的管理。目前我国这种资格林立现象是与相应的行政管理部门挂钩的，因此．非但不能提高效率和质量，反而对评估师来说是一种压力。评估人员为生计生存，忙于考资格证书而疏于业务求精。这背后隐藏着一个深层次问题—— 博而不专，广而不深，中国资产评估行业的公信力非常值得我们深思。
(三)行业协会各自为政，相互封闭
我国目前有三个评估行业管理协会，即中国资产评估协会、中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会，这三个协会在评估行业管理方面作用都有限。这是因为：其一，市场中介服务行业的自律组织——资产评估行业协会，只具备形式上的独立性，而实质上的独立性却不完整。它们隶属于相应的政府部门，既是民政部门批准成立的社团组织，又是隶属于政府部门的事业单位，而且编制以事业编制为主，领导由政府部门任命或推荐，职能由政府部门确定。其二，行业协会的自由空间非常小。资产评估行业中事务性的工作一般都由相应的政府部门直接负责。例如，评估项目的管理，评估机构的审批，有些甚至还有评估人员的管理。行业协会组织行同虚设，没有机会插手这些工作。其三，行业协会与其相应政府部门是上下级关系，而不是同级关系。其在相应的上级领导下工作，领会上级精神，贯彻上级思想。不得越权。其四，行业协会受上级政府部门领导，工作空间限于纵向传输。而疏于横向沟通。三个协会各自为政。相互封闭。特别是在人员资格、机构资质、方法标准等方面缺乏必要的沟通和交流。这在某种程度上影响了评估行业的社会化、市场化进程，加重了评估行业分割，阻碍了评估行业的统一。
(四)法律法规体系亟待完善
资产评估业自诞生之日起，为规范评估师的执业行为，指导评估业沿着正确的道路顺利发展，财政部、国资局以及后来成立的资产评估协会等都相继颁发了一系列有关资产评估的执业准则和规范，但这些文件都呈现一种共性：滞后性。制定的评估法律法规落后于评估实践和社会主义市场经济发展的实践，不能满足日益增长的复杂多样的经济行为对资产评估的迫切要求，至今没有出台一部以市场经济为背景的专门规范资产评估的法律，也没有出台一部《注册资产评估师法》。我国评估法律法规的另一个特点是：不统一。不同的管理部门制定不同的评估法规、政策及评估标准，对有关评估规定口径不一致，对相关政府部门、评估行业 协会、评估中介机构以及评估师的职责．缺乏必要和统一的法律约束，造成评估行业法律法规不统一、评估人员有法不能依的局面。我国至今尚未制定一部关于评估行业统一管理的法律法规，对各类专业评估管理缺乏统一的法律基础，这直接影响了中国资产评估行业的统一，加剧了目前资产评估行业的分割状态。
二、中国资产评估行业管理制的改革设想
资产评估行业作为一个市场中介服务行业．独立、客观、公正是其行业特性，也是其行业生存、发展的生命线。为使资产评估工作真正做到独立、客观、公正，必须构建一个科学、合理的资产评估管理体制模式，使其在正确的轨道上前进、发展。
关于资产评估行业管理体制的改革问题，不少学者都提到了“政府行政管理与行业自律管理相结合”的模式。笔者认为这是一个中庸之道，政府协会两者兼具，没有提出实质性的改革思路。两者相结合，方案的确不错。但结合的切合点定位在哪?也就是说，在二者结合体中，哪个主体占的分量重一点，哪个主体占的分量轻一点，还是两个主体处于一种平等的地位。这是解决我国资产评估行业管理体制问题的一个致命的关键点，如果解决不好这个切合点的定位问题，我们的改革则是徒劳无功，又会绕回到原点。
中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过，自2004年7月1日起施行的《中华人民共和国行政许可法》指出，政府要由“无限”的政府走向“有限”的政府，今后凡是能够由市场自主决定的，政府不再设置行政许可，凡是能够由中介组织解决的，政府不再干预。政府无所不包的管理方式以后要调整。只有那些市场不能自主调节和配置、中介组织不能自律的，政府才能去管。
我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。并且都经历了从分散走向统一的发展道路。
按照马克思主义哲学中联系的观点，资产评估行业的发展离不开经济发展的社会大环境。笔者认为我国的经济体制改革目前实践证明是成功的，而我国的资产评估行业又是我国经济体制改革的产物。因此，资产评估行业管理体制的改革应跟我国的经济体制相联系，顺应经济体制发展的要求而改革，而不是孤立地改革、发展。
综上所述，我国的资产评估行业管理体制应该是政府宏观指导下的社会评估体系自律管理为主的管理体制。其中，社会评估体系是其“重头戏”，由资产评估行业协会来主演。政府只是起一个指导性的宏观调控作用，保证社会评估体系健康、有序发展。资产评估行业管理体制框架图如下：
政府宏观指导下的社会评估管理体制中，中国资产评估管理中心直接受财政部领导，对财政部负责。全国只设一个统一的资产评估管理中心，负责资产评估的行政管理。下设一个派出机构——政府资产评估操作部门，负责以纳税为目的和涉及国家权益的特定目的的评估业务，不负有资产评估管理的职责，仅对资产评估管理中心负责。
中国资产评估协会在中国资产评估管理中心的指导下，依据中国资产评估管理中心制定的有关法律法规开展工作，是专门对资产评估行业进行管理的行业管理机构，是整个资产评估体系的重点，可根据需要按行政区划下设若干分会，实行行业自律管理。资产评估机构是资产评估行业自律管理组织的基层组织。
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二、建议采取的对策
1、加强行业管理
（1）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。
（2）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。
（3）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。
2、严格市场准入
（1）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。
（2）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。
（3）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降，基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交椅”。
3、强化行业标准
（1）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。
（2）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。
4、建立竞争机构
（1）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有
行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。
（2）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。
（3）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。
（4）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣，也会给委托单位增加经济负担。三是土地评估费也应参照上述原则作适当调整。四是实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。
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