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《智能小区安防系统建设 》
简介：智能小区安防系统解决方案,详细介绍设计原则和方案说明
关键字：智能小区,安防系统,解决方案
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第一节 小区安防系统概述
随着现代科学技术的发展，监控和周界防范系统已成为智能化小区必不可少的一部分。XX上区是一座现代化的智能小区，为了保障住户的财产和人身安全，迅速而有效地禁止或处理突发性事件，特设计了本套监控和周界防范系统方案。
1.1 设计依据和设计原则
1、中华人民共和国国家标准《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94。
2、中华人民共和国国家标准《工业企业通信设计规范》。
注: 该规范用于线路敷设。
3、中华人民共和国安全行业标准《安全防范工程程序与要求》GA/T 75-94。
1.2 系统的总体设计原则
1.2.1 合理性
这是系统设计的基本原则,注重周界防范，将危险排除在小区之外；强调总体防范，即以小区为中心（而非住户为中心）进行防范；立体防范，多种防范手段相结合，主要考虑在该小区界设红外线入侵探测系统和电视监控系统，小区的主入口大门设全方位可调焦高清晰度摄像机，其最低照度应为1-3LUX才能保证其良好的夜视效果，在单元门入口、车库口设超广角摄像机，覆盖整个入口区域；并且通过其长时滞录像机对近期的资料可随意地对任一摄像机所摄取的画面进行回放。车库里的摄像机配置监听头，保证有人破坏时能及时报警。总之，在力争做到无死角又不浪费摄像机的基础上，使系统的设计合理并达到最优。
1.2.2 可靠实用性
从性能价格比的角度考虑，系统的关键部分全面采用世界著名厂家的产品,保证了整个系统的可靠性。同时兼顾到功能的完善和操作简单化的要求,使本系统达到处理意外情况时反应迅速,正确,提高了保安工作的效率。
1.2.3 模块化设计
本套矩阵系统的模块化设计便于将来系统的升级和扩展,即使在将来扩展时,也不需要替换现有设备,而只需软件升级或添加硬件,从而保证了系统的延续性。
本系统实现的主要功能及实现等级：
(1)与报警系统联网,发生报警触发录像并自动弹出报警区域的摄像机的图像。
(2)在中控室可以切换看到所有的图像。在图像的切换过程中感觉不到图像间的干扰。
(3)系统设有时间、日期、地点、摄像机编号提示,可在录像带上做标记,便于分析和处理。
(4)系统可任意选择某个指定的摄像区域,便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。
(5)矩阵系统具有分组同步切换的功能,可将系统全部或部分摄像机分为若干个组,每组摄像机图像可以同时切换到一组监视器上。
(6)可以在必要的场所设置副控，通过副控键盘可以在监视器上切换看到所有的图像，并进行控制。
(7)在配置系统时,可以决定每个使用者有权进入系统的哪个部分:使用者可观看哪些摄像机;又能控制哪些摄像机;使用者可以用自己的键盘手动操作哪些继电器(连结到外围),操作哪些VCR和多画面分割器。
第二节 保安监控技术方案说明
2.1 CCTV系统的组成
CCTV系统主要由前端，后端和传输三大部分构成。
2.1.1 前端设备
前端设备主要负责信号的采集,主要设备有摄像机、镜头、防护罩、球机、解码器、支架等。
2.1.2 后端设备
后端设备的作用是对前端已采集到的信号进行处理。它主要包括视频信号的切换、显示和记录等主要功能。设备主要包括:控制键盘、屏幕墙、矩阵控制主机、控制台、录像机等。
所有控制设备及显示记录等后端设备均放在中控室内。控制设备为矩阵控制主机。显示设备是收监两用机。记录设备是长时间时滞录像机。另外在必要的场所设附控键盘和监视器。
2.1.3 与报警的联动
CCTV与报警的联网采用硬件联网方式，即主矩阵接收来自报警主机的继电器接口板的报警信号，驱动与之相关的摄像头，将报警画面自动弹出到监视器上。
2.2 CCTV系统设备说明
2.2.1 摄像机
采用台湾慧友公司生产的ES100/C型黑白摄像机。ES100/C以其44万个的效像素，并结合OCML技术，提供了470线的高清晰度与极高的信号灵敏度，信噪比高达50dB以上。即使在最低照度的情况下，ES100/C也能提供高对比度和高画质的图像，确保其具有良好的目标识别力。
ES100/C由于具有DSP（数字信号处理器），可将物体放大至2倍，此项功能为机器本身具有，与镜头选用无关。在逆光的情况下，能够自动调节区域画面亮度，即使亮度随时间、阳光变化的地方，也能获得鲜明图像，其ALC功能，可以调节明暗，自动光圈镜头配合此功能适用任何场合。
其具体规格如下：
成像设备：1/3”行间转移型CCD器件
有效像素：795（水平）X596（垂直）
信号系统：PAL制式
同步系统：内同步/线性锁定
水平解像度：470线
最低照度：1.5LUX
视频输出:1VP-P,75欧姆
信噪比:50db
电源:DC12V
功耗:220mA
操作温度:-10°C到50°C
操作湿度:30到90%
重量:310g
尺寸:125X50X50(长/宽/高)mm（带镜头）
2.2.5 视频记录设备
考虑到如有意外事件发生,需对现场情况进行分析,取证及存档,我们在系统中配置了时滞录像机和矩阵控制主机。矩阵控制主机内置16画面分割器，选用美国MOLYNX的CR15型， 24小时时滞录像机采用韩国产品STLV-24,该机具有高灵敏度机械结构，记录提示符保证安全记录，操作极其简单，具有紧急和报警记录，屏幕菜单显示设定等功能。
第三节 周界防范及电子巡更系统技术方案说明
本次采用的安定宝电脑监控的周界防范系统，可以在同一套系统，同一条总线上集成各报警与巡更点，并且在电脑软件上实时监控各个报警点和巡更点，对各个报警点可以任意分区，控制其集体或单独布撤防，对巡更点可判断巡更位置和巡更人员，系统可以自动执行巡更计划，并且可以在巡更出错时及时发出警告，提醒值班人员的注意。
报警控制主机接收到来自报警按钮和重点部位报警探测器的手动和自动报警信号,在向CCTV发出触发信号的同时,对报警进行处理,触发警号报警,通过继电器的动作启动报警区域的灯光，并且通过自动拨号器与“110”电话及其它自动报警系统联网。本系统的联网方式十分灵活,既可采用电脑局域网,又可采用电话线及无线接收方式报警。
报警主机，报警计算机和主控键盘放在中控室，各子系统可以单独布撤防，也可以通过配置由主控键盘集中进行控制。巡更系统即在巡更点巡更键盘，根据巡更键盘发回的信号来判断巡更点和巡更人员代码。报警及巡更人员可以绘制电子地图，在地图上表示所有报警点，还可进行地图之间跳转，可以设置“电脑管理”功能，定时自动对各个报警子系统进行布撤防。从而真正实现了小区内松外紧的防范体系。
3.1 周界防范系统设备说明
3.1.1 4140XMPT2主机
4140XMPT2是美国安定宝公司最大型的主机，其主要特点如下：
可扩充至87个防区，可混合使用四线，总线，无线连接方式。所有防区可以编程为十多种防区类型之一。主机板上固定了9个使用防区，可设置为是否使用线未电阻监控方式。使用编码方式两线连接， 对各探头实时监控。所有总线探头并联连接，安装简便，并有常规防区扩充器。 可划分为8个子系统，可使用最多达16个键盘控制各个子系统。并且可设置各个子系统间的关系，即可以设置某个子系统被其他子系统“登录”控制。
用户可以自定义临时时间表，可设置自动布撤防时间，可自动控制继电器开关。可对使用者分组按时间限制进入系统。
可由4204继电器模块提供16个继电器输出，可编程为数十种驱动方式。可使用128个密码，分7个级别控制，可分为8组。
3.1.2 6139控制键盘
英文可变字符LCD显示键盘，两行显示，带地址码。可设置显示各个防区及子系统的名称。可进行布撤防操作。报警时发时峰鸣声，并显示报警位置。
3.1.3 4190WH总线扩充器
可设置2个连续的地址码，即扩充2个防区。
3.1.4 FG周界报警器（栏栅卫士）
FG350为小区外用的闯入者微波探测器，特别设计以提供日夜24小时不停的周边监视，基本组成包括一个发射器及一个接收器，两者可相距达200米，当闯入者穿越接收器及发射器间的雪茄光束时，便会被探测到。FG350组件以交叠形式安放于受保护地点的周边以保证连续不断的探测。
3.2 报警软件
该报警软件具有如下功能：
WINDOWS界面，多媒体工作方式，用户操作简单直观。
可以附加电子地图。独创的显示板技术可以允许用户制定待警状态，可以同时打开多个“显示板”显示各种类型用户状态，一目了然。
用户资料丰富，可以定义多个联系人，预警方案，各个防区的位置，名称，地图定位，用户自绘防区图等功能。
报警信号按级别处理，可以设置不同级别的警情由电脑自动处理。
允许用户改变各种显示/打印格式，报警信息显示方式以及内容由用户自定义。
资料可以选择不同的内容进行备份与恢复，所有备份文件均可通过索引方便查阅及恢复。
根据当前国内智能住宅小区的现状和发展趋势，开发适合我国国情的小区智能化管理系统，是大力发展智能小区的有力保障。这种智能管理系统应充分考虑智能小区的现状和发展趋势，以满足小区管理的灵活性、安全性和经济性。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边环境等方面,而是把更多的注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是为了适应这种社会需求,住宅小区智能管理系统便应运而生。
以下介绍一种成熟的小区物业智能管理系统：
一、小区物业计算机管理
应用计算机作为物业管理系统工具是物业管理的发展方向，只有利用计算机进行物业联网管理,才能实现物业信息的标准化和规范化,才能使物业管理走向现代化。计算机在物业管理领域主要具有以下功能。
1．房产管理
管理房产档案。主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息，包括每套公寓的产权信息。
管理业主档案。主要功能是储存、输出每套公寓住户的详细信息。
2．收费管理
物业管理的收费应该规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等。另外，物业管理公司根据各种成本费用进行计算并确定物业收费合理标准，要做到收费标准有依据，这样才能取信于业主。
3．费用结算
主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每户的各类费用收欠情况；实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业主费用的直接划转。较好的解决了物业收费难及欠费问题。
4．图纸图像管理
主要功能是利用计算机储存小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图以及单套住宅的单元平面图等资料。
5．办公自动化
办公自动化是在小区网络的基础上搭建一个开放的平台,实现数据共享,内部通讯和无纸办公。主要包括:物业文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾、投诉、报修等)及日常事务处理等。
6．查询系统
查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询不同的范围和内容,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。
7．维修管理
房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况；设施维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行的维修养护详细情况。
8．IC卡管理
小区IC卡系统的最终目的是实现小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区智能化和信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟先进。
二、小区公用设施智能化控制
现代化的物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖热交换、电梯、水箱、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制,实现设备管理自动化及集中管理。对小区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。公用设备管理内容主要包括:
1．电源开关状态及故障报警
高、低压配电柜的状态监测及开/关控制。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测；变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。
2．给排水系统智能化管理
监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警及报警情况打印。
3．风机状态管理
送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转可选择: 按不同时段及楼层属性进行预置，自动控制风机启停。同时监控送排风机状态、故障报警以及火警发生时自动启停送排风机。
4．公共照明智能化
电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明；庭院照明、节日彩灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形效果的智能控制；路灯的时序智能控制。
5．闭路电视监控
闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、车库等重要地区,对小区的人流进行动态监控。
三、小区家庭智能管理
家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范,对外通讯等进行集中的智能化控制,使每套住宅运行在最佳状态。它是智能小区物业管理不可缺少的部分。主要包括：
1．家庭信息采集
自动收集业主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。
2．可视对讲
业主可通过可视对讲系统与访客对讲,可观察来访者容貌并决定是否开启单元门。
3．防盗报警及求助
家居防盗报警系统连接门磁开关、红外探头等防入侵探测器,当有入侵情况发生时，系统发出报警并将警情及时传送至小区保安中心值班室。另外，当有紧急情况发生时，业主可按动紧急求助按钮向物业和保安值班室呼救。
4．Internet服务
小区对外成为一个网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息,提供电子信箱服务:对内实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布及网上购物等。
总之，先进的住宅小区物业智能化管理系统，代表了物业管理行业的未来方向，同时也促进了智能住宅小区的健康稳步发展。
智能化住宅小区的建设是21世纪房地产业发展的必然趋势之一。一个完善的智能化安全社区，必须具有便捷、舒适、高档的生活环境，并确保每一个住户的生命财产的安全，基于此，主要研究了小区可视对讲系统的设计及施工，以期对提高小区安全管理、方便住户起到积极的作用。
关键词：智能化小区；对讲系统；设计
1 系统设计指导思想
对讲系统是小区智能化的核心之一，在设计中应遵循以下原则：
（1）访客在各单元门口经过相应住户确认后，由住户为其开启单元门方可进入；住户进入单元经过门禁系统识别身份，由住户通过分机按动开门键让来访者进入。
（2）通过对讲联网系统，使住户与住户、住户与小区管理部门建立一条内部通讯的通道。
（3）考虑到在整个小区的建设过程中，是整体设计、分期开发建设，小区的安防系统相应的也是总体设计，各系统独立分段施工，整体建成后联网运行。
（4）系统的可靠性，可扩充性和系统可维护性是本系统能否真正实用的关键所在。系统的可靠性包括系统设备的可靠性，信号传输的可靠性，抗人为故障的能力。系统可扩充性包括系统能否逐步扩充用户数量，系统主机容量，传输距离，系统编码能力，内部通信的通话通道数量。系统可维护性是指当系统出现故障时，在最短的时间内找出故障部位，并在不影响整个系统正常使用的情况下更换设备，尽可能不影响其他用户的使用。并确保在发生设备故障、线路故障时不会影响整个系统的运行。
（5）合理的性能价格比，以及系统网络能与小区综合布线融为一体从而减少重复布线和施工成本。
2 系统设计
对讲系统在国内比较着名的有视得安、慧锐通、安居宝等，本系统采用的国内最着名的视得安SD-980对讲系统来进行说明（慧锐通则采用H1系统，其功能与视得安相似，在此不再详述），是一种采用单片微电脑控制技术，数位式总线传输技术而设计的小区安防控制系统。
整个系统由安防管理中心、单元门门禁主机、出入口门禁主机、住户室内分机四个主要部分构成。
系统以SD-980M2管理中心和中心电脑为整个系统的管理和控制中心，通过信号转换器将各单元系统连接起来。
系统中的器材款式繁多，功能全面，适合各种不同的楼宇结构和用户的不同要求。整个系统中同类器材可以直接互换，为用户不同时段的要求打下基础。
总线制全数字双向对讲报警系统是采用数字编码技术和双向通讯传输技术，整个系统能双向通讯，即室内分机能向管理中心报警，并与管理中心、楼栋主机实现双向呼叫。
其系统网络是单元内垂直部分四芯总线连接。这种系统适合小区内部对讲系统，同时可扩充实现家庭防盗报警联网系统，因此该系统具有较高的性能价格比。
3 系统配置
3.1 建筑结构及保安系统设计要求
采用可视对讲访客系统和门禁管理系统。访客在各单元门口经过相应住户确认后，由住户为其开启单元门方可进入；住户进入单元经过门禁系统识别身份。
以下通过系统配置、功能介绍及系统各部件的技术指标来更进一步的说明此系统的优势。各部分需要配置的设备数量可根据小区住户数以及别墅、高层的具体分布和数量来酌情决定。
3.2 系统配置说明
别墅区：
（1）彩色别墅主机。小区内低层别墅户型各配置一台。
（2）彩色免提报警分机。小区每个住户配置一台可视分机。
（3）保护器。因每个保护器最多可带4台分机，故可根据别墅数量，每4个别墅配置1台保护器。
（4）不间断电源。别墅每4个配置一台电源。
（5）讯号转换器。讯号转换器用于小区联网时，子系统分片讯号转换。
小高层、高层区：
（1）可视数码门禁主机。小区内每个单元各配置一台可视数码门禁主机。
（2）分机。高层每个住户配置一台可视分机。
（3）解码器。因每个解码器最多可带16台分机，故可根据楼型结构，每个单元配置不同数量解码器。
（4）不间断电源。因每台电源可带6-8台解码器，故小区可每个单元配置一台电源，主机单独一个电源。
（5）讯号转换器。讯号转换器用于小区联网时，单元系统讯号转换。每个单元配置一台。
联网部分：
（1）集线器。集线器用于大型小区联网时布线方便。
（2）管理中心。管理中心用于小区联网时综合管理。
4 系统功能
4.1 别墅区
（1）住户监视功能。住户通过室内对讲话机的“监视”键可主动监视门口机，并实现双向通话，开锁。
（2）报警功能。当住户家里发生燃气泄露警情和烟雾火灾警情时，住户分机可自动向管理中心报警，另外，住户在遇到警急情况时，可通过分机外接紧急按钮直接向管理中心报。
（3）故障隔离功能。别墅区里的每个住户分机在出现故障时，可通过保护器与该系统主线分开，以保证整个系统的正常工作，不影响其他住户。
（4）备电应急功能。系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯畅通无阻。
（5）报警显示功能。管理中心可接受、显示并记录各住户发送过来的报警信息；在管理电脑安装软件、加载电子地图后，可记录并显示出详细地址。
（6）通讯保密功能。SD-980系统采用中国公共安全行业标准，确保信道安全、保密。
4.2 高层区
（1）具有密码开锁及访客呼叫功能。住户回家时，可通过单元门口主机刷卡或输入密码开启单元电控锁，进入单元门；访客来到相应的单元时，通过该门口机与住户呼叫通话，由住户确认后，开启单元电控门。
（2）报警功能。有人非法开门进入时，住户可通过分机可向管理中心报警。
（3）故障隔离功能。一个单元里的某个住户分机在出现故障时，可通过解码器与该系统主线分开，以保证整个系统的正常工作，不影响其他住户。某个单元联网出现故障时，可通过转换器与网络分开，以保证整个系统的正常工作。
（4）备电应急功能。系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯畅通无阻。
（5）通讯保密功能。SD-980系统采用中国公共安全行业标准，确保信道安全、保密。
（6）报警显示功能。管理中心可接受、显示并记录大厦住户发送过来的报警信息；在管理电脑上安装软件、加载电子地图后，可记录并显示出详细地址。
5 工程施工布线
（1）分户线：别墅区从保护器到分机之间连线，信号线（RVVP6*0.5 mm2）；高层区从解码器到分机之间连线，信号线（RVV7*0.3 mm2）。
（2）单元主干线：别墅区从门口机到分机之间连线，信号线（RVV3*0.5 mm2），视频线（SYV75-3）；高层区从主机到单元顶层之间连线，信号线（RVVP6*0.75 mm2）。
（3）系统联网线：单元转换器到管理中心之间连线，信号线（RVVP4*1.0 mm2）。
（4）视频线和信号线严禁与强电线包括AC220V在同一个线槽内或线管内，平行布线时，应间隔30cm以上。
（5）视频线和信号线应与有线电视、电梯线缆等分管布线。
（6）视频线应用视频专用（BNC头）接线，可压线也可焊线。
（7）信号线应用螺丝压线或焊接，或手工接线，但接线头不得用电工胶布缠绕，推荐使用热缩套管加热封装。布线中间不得有接头，应将接头尽量设在器材的接线端子上或接线端子附近。
（8）系统所有接线线头上应有线号标识。
参考文献
〔1〕�唐艳.周界防范智能化管理系统的应用〔J〕.机械工程与自动化，2006（3）.
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〔5〕�高静敏.智能住宅小区中的保安系统概述〔J〕.中国科技信息，2006（10）.
论我国智能楼宇物业管理
摘 要：社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文主要从智能楼宇的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改善措施以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。
关键字：我国智能楼宇物业管理 基本功能 发展现状 优化方式 前景展望
前言
随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。
一 智能化住宅小区物业管理的主体
智能住宅小区物业管理的主体即物业管理公司，它以从事智能住宅小区的物业管理为主要经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，是具有法人资格的经济组织。物业管理公司具有管理水平起点高、专业技术性强、符合市场经济运转、管理体制科学、规范的特点。以管理智能住宅小区物业为经营服务的管理公司，它必须具有一支管理素质优秀的管理人员和技能水平突出的专业技术人员所组成的管理队伍。能够担负起对智能住宅小区物业进行维护、保养、管理、提升等全面的服务，使基本目标明确，服务质量优良。
二 智能化物业管理的基本功能
智能化物业管理的目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化物业管理的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。根据智能小区的智能化系统功能设置，一般智能化物业管理公司应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。个人认为安防和通讯网络是智能化物业管理公司首先要考虑的问题。
三 智能化住宅小区物业管理的技术支持
信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易……另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供Internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。
四 我国智能物业管理行业生存发展的现状
（一）、综合管理体制不顺、执法能力较差
智能楼宇物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。
（二）、政府对智能化物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够
现阶段各地政府还没有把智能物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。
（三）、现阶段公众意识普遍较低，智能物业实践坎坷曲折
由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。
（四）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难
智能小区比普通小区在各方面都有所提高和改善，在收费等方面也要比普通非智能小区昂贵。但在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。
五 如何优化智能物业管理
住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。
1、优化物业管理的前提是开发商改变观念
开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个体利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。
2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展
目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜任智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。此外，智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相抵。这几方面原因致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用。
因此，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。
3、要优化物业管理就应该建立、健全各项规章制度
完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动经管理系统设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去。
六 未来智能物业行业发展前景的展望
（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间
经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。
（二）、丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证
智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。
（三）、物业行业发展的外部环境越来越成熟
美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。
（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧
有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。
综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国智能物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。
结束语
从当今世界智能化住宅小区物业管理的发展中，我们不难发现物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，相信随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，智能楼宇物业管理必将有美好前景。
参考文献
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2 智能小区九大系统设计与实现[M】 黎连业编 2001年科学出版社
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5 物业管理企业战略管理 韩朝 陈凯编 2008年清华大学出版社
下面这2篇是有关防盗报警的论文,请参考,更多相关论文,请参考参考资料: [题名]：双路防盗报警器 [TiMing]：ShuangLuFangDaoBaoJingQi [关键词]：双路防盗报警器;延时触发器;警灯驱动单元 [作者]：吕菁华 [期刊名称]：哈尔滨师范大学自然科学学报 [QiKanMingCheng]：HaErBinShiFanDaXueZiRanKeXueXueBao [出版年]：2000.4 [国际标准刊号]：1000-5617 [国内统一刊号：]：23-1190 [作者单位]：呼兰师范专科学校 [ZuoZheDanWei]：HuLanShiFanZhuanKeXueXiao [分类号]：TU899[页码]：-60-64 [摘要]： 双路防盗报警器，其性能灵敏、可靠。发生盗性时，可以立即报警，也可以延时１～３５秒再报警，同时有两个警灯交替闪亮，并有警车的报警声发生，增加了对犯罪分子的威慑气氛。该报警器适用于家庭防盗，也适用于中小企事业单位。 [题名]：车库防盗报警器 [TiMing]：CheKuFangDaoBaoJingQi [关键词]：防盗报警器;车库;线路断路;蓄电池供电;报警功能;报警设备;信号采集;检测点;主电路;信号点 [作者]：鄢瑞琦;易柳军 [期刊名称]：无线电 [QiKanMingCheng]：WuXianDian [出版年]：2006.2 [国际标准刊号]：0512-4174 [国内统一刊号：]：11-1639 [作者单位]：不详 [ZuoZheDanWei]：BuXiang [分类号]：TP277 TU248.3[页码]：-56-56 [摘要]： 本文介绍的报警器有线路断路和短路报警功能。因此，即便是采用明线，对于苗先进行线路破坏的偷盗行为同样可以起到报警作用。被检测点与主报警设备异地，不易被破坏。并且可以采用蓄电池供电。该线路简单易制（主电路为74LS04、74LS30），检测信号点达八路之多，可以根据需要设置信号采集点，以获得最早的报警时机，使用灵活。
