全国房地产行情新闻报道文章

转眼到了8月份，可能谁也没想到，住房领域的整顿决心如此之大

8月10日，住建部发了一份通知，要求各地在城市建设中防止大面积拆建行为，严格控制拆除、增建、搬迁的行为形成“过度房地产化”。并且提出旧城拆迁面积不应超过20%的硬指标。

7月底，住建部联合8大部展开整治行动，将对地产开发、房屋买卖、租赁、物业服务等突出问题，力争3年内实现市场秩序的明显好转。从8月初至今，深圳、北京、杭州、金华、广州、东莞纷纷加码调控，限购、限贷、打击假离婚、查处贷炒房措施，应有尽有，还有三四线的“躁动”也没有被忽视，银川、徐州、金华、泉州、惠州相继被纳入监测名单。

要知道，这只是8月上旬而已，放眼到整个上半年，房地产领域的整顿、整改措施更为密集，前7月全国累计调控超过320次，监管层直接下发的措施就有46次。不光是在住房乱象、城市更新方面受到整顿，开发商的现金流也是老大难的问题。

据财联社报道，被纳入负债率监管的房企，近期再被限制买地金额，要求不得超年度销售额40%。

要知道，之所以会对房企实施三道红线，就是遏制地产行业无规律的扩张行为，尤其是那些本来财务状况就紧张，还在持续融资，不断抬升杠杆的房企，融资规模将会被严格限制。而如今，再次针对地产商拿地金比例作出限制，则是极力减少盲目拍地、拍高价地的风险出现。

几条措施实施下来，房企的手手脚脚等于被“捆住”了，从财务到拿地金，再到融资渠道，这对于极度依赖资金流的开发商来说，无异于是当头一棒。毕竟过去几年，先后有泰禾、福晟、华夏幸福等企业因为债务积压、资金暴雷等问题，使得旗下不少项目被迫停工、烂尾。这也是央行不断收紧房企调控的原因所在，不能再任由他们肆意生长了。

站在地产商的角度看，面对屡屡加码的调控，借钱渠道越来越少，想让损失少一些，想让钱更多一些，似乎只有降价这一条路可走。

因此，站在8-9月的关键时期，在未来的30天内，房企可能会争相掀起“打折潮”，楼房折扣，楼市大概率会出现“打折窗口”。原因有二。

因为房企按期要偿还的债务，不会往后顺延。据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模12822亿元，是2019-2023年期间的偿债最高峰。按照这样的趋势，2022年的还债规模预计仍维持在9000亿左右的高位区间。

不得不承认，在最近两年，越来越多房企破产、关门，甚至跑路，就连龙头房企也开始扛不住了。造成这样的后果，很大部分都是过去的预售制下，房企可以实现快速拿地、盖房、回笼资金、再拿地的销售步骤，用尽各种方法融资获得资金，表面上是扩张了势力范围，实则通过不断高周转，欠了很多钱，可能还欠了购房者房子，以及数以万计地产从业者的工资。

所以不管是大房企还是中小开发商，无论楼市调控、企业整顿再怎么眼里，属于房企的债务不会无限期的顺延，拖几个月或许可以，拖几年恐怕就不行了，迟早要连本带利地还回去。当然了，钱从哪来？当然是折扣、低价，用尽方法把房子卖出去。

众所周知，一年中，地产商有3个“抢跑”的时间窗口：春节、小阳春、金九银十。虽然今年春节延续了去年底的火热行情，市场成交和价格都有所上扬，但随着3月楼市调控加码，很显然小阳春已经泡汤了，针对金融措施的两道红线、房贷上涨，针对二手房价格的限价，至今已经有10个城市开启了价格管控，全方位管控着流入楼市的资金。

据上市房企7月销售情况，14家头部房企的销售金额和面积都迎来环比普遍下跌。且据2021年房企半年报情况，前6月的销售业绩同样不及预期，显然下半年业绩压力较大。

所以，目前地产商能把握的时机就是“金九银十”，也就是未来30天，作为金九的前缀和过渡期，为了拿到一个漂亮的成绩单，他们大概率硬着头皮也要大搞促销。

明白了这两个前提，作为购房者，从9月开始，置业心态要像“买白菜”一样。因为现在是“买方市场”，而不是“卖方市场”。对于开发商来说，正如前文所提到的，按照今年的调控力度，以及今年前所未有的债务高峰，在金九银十开始之前，地产商仍然会有动力去打折扣，这一点毫无疑问。

在这样的环境下，大家买房，可以保持逛市场“买白菜”一样挑挑拣拣的态度。不要因为冲动而买房，也不要因为销售顾问的“逼单话术”，不假思索就掏空家底入手。毕竟，现在不是3年前全国普涨的时期了，在国家严控市场乱象的当下，调控根本没有丝毫放松，目前住房价格步入平稳区间，开发商的打折压力，更应该为我们的买房道路增添一份谨慎，作为很多人一生中最大的开销，像逛菜市场那样，多一丝吹毛求疵，才是正确的态度。

其实这要结合现阶段的市场环境，因为楼市分化已经是板上钉钉的事实。一方面，受限于城市化率、人户分离，在接盘者减少的环境下，三四线以下城市依然难有大起色。值得一提的是，中小房企普遍扎根于三四线，对于小城市的刚需族来说，未来的买房议价空间会更大。

另一方面，一二线城市的折扣力度有限，但仍会有惊喜出现。很多大城市已经加码炒房调控，再加上二手房限价管控使得成交量降低，说明高端市场也有可能迎来降温。

房说君有话说，正如曹德旺谏言房地产时说的：解决房地产的问题，不要盖这么多房子，这样就能避免银行资金、劳工资源都流向地产业了，毕竟企业真真正正的救助是自救。简单的一席话掷地有声，过去房地产过了太多的好日子了，房企、炒房者、有房者，几乎所有参与楼市的人都尝到了甜头。如今到了2021年，是时候扭转这个执念了。

央媒新华网《合理房价是一个城市的竞争力所在》文章中指出，地产问题关于民生必须要予以重视，城市必须要采取措施解决各类人群的住房。央媒的回应和曹德旺的谏言可以看出，房产走势基本清晰，大涨时代已经不复返了，但是住房要下跌潮估计也不可能。

数据说明了房地产正面临严峻的问题，可以说是房地产的寒冬，而且大家对买房不再热情。

国家统计局的最新数据显示，6月份，70大中城市中，房价环比上涨城市数量明显减少，特别是二手房价格上涨的城市数量比5月减少10个。事实证明，房地产市场在三四月份出现的“小阳春”行情只是昙花一现，伴随着5月份、6月份地方密集出台调控政策，楼市表现保持理性。

“结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等多方面数据，把这些房地产领域的指标综合拿到一起来看，当前房地产市场运行总体还是平稳的。” 近日，国家统计局新闻发言人毛盛勇对我国上半年的房地产市场运行情况作了如此总结。

多位业内人士在接受人民网房产采访时表示，今年上半年，“一城一策”的调控效果逐渐显现，房地产市场出现过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制，预计下半年楼市仍将以“稳”为常态，调控或细化至“因区施策”。

政策

半年内各地楼市调控超200次

据中原地产研究中心统计，6月单月，全国各地楼市调控政策次数高达46次。据统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，同比上涨31%，主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷、需求、供给等方面。

4月19日，中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作，会议再次提及房住不炒，明确要求落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。随后，房地产市场经历了楼市调控的一次重要转向：调控政策密集出台， 5月、6月全国各地房地产调控连续2个月超过40次。

落实“一城一策”，楼市调控也呈现了有松有紧的分化趋势。以西安为例，5月份房价涨幅领跑国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格的西安，于6月20日进一步升级限购政策。而这并非其第一次领涨全国，西安房价指数已连续39个月上涨。此前，西安曾出台“四限”的相关调控政策，今年4月又再次加码发布公积金新政。

而亦有部分城市的部分区域出台宽松政策，如南京市高淳区局部放松限购政策。这也是继广东珠海、山东青岛后，南京成为第三个在辖区内某一区域开放对外限购的二线城市。

除此之外，各地在以下两个方面的政策力度同样不小：一是人才政策。数据显示，今年来全国已经有接近百城发布各种人才政策，较去年同期上涨超过40%；二是公积金政策的调整也非常密集。公开报道显示，大部分城市调整了公积金缴存基数等方面，同时也拓展了公积金提取使用范围。

土地

多地调整土拍规则稳地价

今年3月以来，房企开始频频拿地，土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

中国指数研究院报告显示，今年上半年全国主要城市土地成交量虽出现了小幅下滑，但土出让金总额近2.25亿元，同比上涨16%。其中，今年上半年一二线城市仍为土地出让的重地。

房企方面，碧桂园、万科、融创、保利发展等多家房企近期积极拿地，部分房企补仓意愿强烈。机构数据显示，2019年上半年，房地产OP10企业1-6月拿地总额5586亿元，占TOP100企业的36.6%。

而在土地市场火爆的压力之下，相较于较早推出限地价等政策的一线城市，部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据不完全统计，已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则，如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等，力图进一步稳定地价。

对此，业内人士表示，土地市场升温只是个别现象，部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关，其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬，“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下，接下来的土地市场或有降温趋势，但活跃度将会得到保持，并以补库存为导向。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙告诉人民网房产，一方面，今年以来部分城市土地出让条件得到放宽，限价地块减少、配建租赁或共建设施要求减少。另一方面，房企融资环境改善，资金逐步回流，预期向好，参与拍地积极性提高。热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点，土地市场将保持一定的热度。

岳蒙蒙还分析认为，全年来看，调控政策将进一步深入，房企偿债压力仍较大，土地市场全面回温的可能性不大，仍会继续保持平稳的发展态势。

市场

总体平稳 多个指标增速回落

国家统计局数据显示，2019年1—6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月份回落0.3个百分点。1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，增速同比小幅回落0.7个百分点。开发投资连续2个月持续下降。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，4月份以来部分城市拿地政策有所收紧，致使房企拿地积极性下降；加之二季度以来，楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企融资环境进一步收紧，房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。

商品房销售和待售方面，1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。6月末，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。

长城证券分析认为，总体来看尽管近期销售回落，上半年整体表现仍好于此前市场预期水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉人民网房产，今年1-6月份商品房销售面积同比跌幅为1.8%。从此类增幅可以看出，目前已出现了连续5个月负增长的现象，说明市场已经有所降温。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，但5-6月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市正步入降温的通道之中。

此外，资金方面，国家统计局数据显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。

“从下一阶段来看，一方面城镇化还在继续推进，刚需和改善性的需求还是有的；另一方面，‘房住不炒’的理念越来越深入人心，‘因城施策’强调城市政府主体责任。这两方面因素综合在一起，下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的，房地产投资不会出现大起大落。”毛盛勇说。

这个数据说明房地产企业的经营情况变得越来越困难，甚至有些房地产企业已经到了濒临破产的程度。

从某种程度上来说，因为很多房地产企业本身存在较大的债务规模，当这些房地产企业的业务规模逐渐缩减以后，很多房地产企业也会呈现出相应的现金流问题。特别是对于中小城市的房地产企业来讲，因为中小型城市的房地产行情非常差，很多房地产企业的楼盘无人问津，这个现象也直接导致相关的房地产企业的销售额进一步下降，房地产企业的经营情况确实俨然担忧。

全国的房地产企业的经营情况相对比较差。

在202022年的前半个月里，全国的房地产企业基本上都处在亏损的状态之下，所有的房地产企业的销售额直线降低了46%。与此同时，能够实现销售超千亿的房地产企业却仅仅只有10家而已，很多房地产企业反而出现了业绩大幅缩水的情况。

这个数据说明很多房地产企业的经营情况非常糟糕。

对于房地产企业来讲，因为房地产企业本身非常依赖房地产行情的发展，当整个行业急转直下的时候，我们就会发现房地产企业的经营情况非常糟糕。对于诸多房地产企业来说，他们不仅需要关注自己的楼盘的建设问题，同时也需要关注新建楼盘的拿地问题，更需要关注自己资金链的债务偿还问题。特别是对于最后一点来说，很多房地产企业的经营情况已经被资金链严重拖累，房地产企业也必须想办法尽快解决自己的债务问题。

最后，有些房地产企业可能会因为房地产行情的问题而濒临破产，所以当地需要推出更多鼓励买房的措施来帮助这些企业。