保障性住房论文文献综述

法规：证监会、发改委《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范 REITs 回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。今年以来，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。北京和上海的《条例》均明确了租赁双方的权利和责任。在房屋出租要求方面，明确了建筑、治安、面积、室内空气质量或卫生、环保等方面的要求；在企业经营方面，对住房租赁企业主体登记、房源信息发布、合同登记备案以及资金监管等提出要求，明确将二房东纳入监管，同时保障租户的资金安全。解读：打通融资渠道，“十四五”保障性租房建设全面提速。从十九大定调“房住不炒，租购并举”到“十四五”规划出台，租赁住房市场经历了从制度的顶层设计到项目的逐步落地。2022年两会政府工作报告，定调房地产的发展方向，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。对比2021年两会强调“通过多渠道增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”，今年两会关于租赁市场的发展，强调了加快发展长租房市场，同时，继续推进保障性住房建设。近两年，各城市租赁市场经历了监管制度的不断完善，包括租赁房源核验、租赁合同网签备案、租赁双方主体权益细则的明确等，长租房市场健康发展的环境不断优化，市场秩序和企业信心也逐步恢复。租赁住房市场是关系民生安稳的重要领域，需要一个健康有序发展的长租房市场。同时，“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点，并提出落实好六个方面的政策支持，包括土地支持政策、审批流程再造和简化、中央补助、税费优惠政策、落实水电气价格以及金融政策等支持，全面推进保障性住房建设。法律依据：《基本住房保障法》第四条本市城镇基本住房保障的对象，是指本市城镇住房困难家庭（包括单人家庭）。本市城镇基本住房保障的方式，包括政府向符合条件的家庭提供租赁型保障房或者发放租赁住房补贴，以及政府与符合条件的家庭共同建设合作型保障房。一个家庭只能配置一套保障房。第五条本市根据居民基本生活需要，综合考虑本市经济社会发展水平等因素，确定保障房的供应规模、保障面积、配套设施条件、租赁补贴标准等。

新华社北京6月18日电（记者王优玲）18日召开的国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定，一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。“这些政策措施的亮点之一是，强调要落实城市政府的主体责任，明确了城市政府所负有的责任，能够确保相关政策的及时落地和加快推进。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，尤其是人口流入多、房价较高的城市，要科学确定保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。倪鹏飞表示，目前住房出租的利润率较低，影响了住房租赁市场的有效供给，这两项减税政策有助于增加企事业单位和住房租赁企业的住房租赁收益，在刺激住房租赁市场增加有效供给的同时，也有助于降低住房租赁价格，减轻住房租赁者包括新市民和青年人的租房负担。（完）

保障性住房制度论文参考文献

随着经济体制改革的深化，我国社会保障事业得到了迅速发展。下文是我为大家整理的关于社会保障的论文范文的内容，欢迎大家阅读参考!

浅论社会保障权的宪法保障

摘要：伴随着社会生活的不断进步，社会保障权在一国所受的保障情况得到了越来越多的关注。本文从社会保障权的概念与性质出发，在对社会保障权应受宪法保障的原因进行分析的基础上，结合我国社会保障权宪法保障的现状与其它国家的宪政实践，得出了我国社会保障权宪法保障的完善策略。对我国社会保障权的完善有一定的借鉴意义。

关键词：社会保障权宪法保障修宪

从社会保障权的发展进程来看，目前已经成为衡量一个国家是否进步的标志。而我国现有的社会保障权的确认与保护还存在着一定的问题，主要表现为已有的社会保障权缺少宪法的有利保护。因此，本文从社会保障权的宪法保障层面出发对社会保障权进行深入的研究与分析。

一、社会保障权

社会保障制度是指国家为公民提供一系列的基本生活保障，使得公民在年老、疾病、失业、灾害及丧失劳动能力等情况下，从国家和社会获得物质帮助的制度。而该制度的核心，即社会保障权，也成为了公认的公民所应当享有的基本权利�P。作为公民基本权利的社会保障权，具有法定性、复合性、非对等性以及母体性等法律特征。社会保障权之所以是公民的基本权利，是因为：首先，社会保障权是为了实现人的生存权与发展权而存在的，社会保障权是维系生存权与发展权的必备组成要素，因而其应属于公民的基本权利之一;其次，社会保障权随着人类历史进步而逐步确立，同时社会保障权在权利保障方面与其它的公民基本权利存在着区别，社会保障权的保障需要国家和社会作为保障义务的主体确保社会保障权的实现。

二、社会保障权应受宪法保障的原因分析

社会保障权作为一项权利受到宪法的保障是有一定的必然性的。本文从社会保障权的历史进程与其作为公民的基本权利这两个不同的角度进行分析。

十九世纪末期二十世纪初社会主义运动中所提倡的人权主要指的是社会权。与第一代人权相比，社会权的提出，体现了社会公平应有的价值，其存在的目的是为了纠正由于过度的自由竞争而导致的社会不公平，确保社会正义与安全，进而实现人们能够有尊严的生活。社会权所具有的内容体现在各国的宪法与国际性人权文件中。学者们将狭义的社会基本权确定为社会保障或社会安全相关的权利。中间的社会基本权被分为社会安全、社会保障和经济权利，广义的社会基本权则包含经济、文化与社会三方面的权利。从学者的三个不同的分类已看出社会保障权都包含在社会权之中。从社会保障权的历史进程而已看出，其的实现需要国家积极行为的配合，社会保障权能否实现对保障公民的基本生活有着极其重要的作用。

公民的基本权利是由宪法规定的，公民为实现自身必要利益、主张或者自由。也就是说，社会保障权作为公民的基本权利之一，其不但依赖于宪法中的有关规定，同时还要设计包括社会因素以及观念因素等诸多因素的影响，尤其是社会政治状态对社会基本权利的影响极大。社会保障权作为公民的基本权利是个人针对国家所提出的作为或不作为的权利，是公民作为个人为了维持自身存在的最基本的基础权利。社会保障权作为维护公民作为个人的尊严与价值有着不可取代的地位，其本身是无法用其它公民的基本权利所取代的。宪法作为国家根本大法，其必然要发挥在保障公民的基本权利方面的作用，因而，社会保障权应受宪法保障。

三、我国社会保障权宪法保障的现状

我国2004年修订的宪法中，在第14条、第33条、第44条以及第45条，都为我国公民享有社会保障权奠定了法律上的基础。也就是说，我国社会保障权已经在宪法中得到了体现，取得了应有的宪法地位，但是这并不等于社会保障权在我国已经成为宪法所确定的公民的基本权利。从我国目前社会保障权保障的实际情况来看，和社会保障权联系密切的宪法规范还存在一定的不完善。

《宪法》第33条3款规定：国家尊重与保障人权。该条款从表述上来说，是人权保障原则的概括，其本身只是方针条款，不具有具体法规范所具有的拘束力，公民的包括社会保障权在内的相关权利受到侵害后，是无法援引该条款来获得权利上的救济的。

《宪法》第14条4款规定：国家应建立健全社会保障制度;第44条规定：国家实行退休制度。这两点规定是社会保障权的制度保障，但是宪法并没有规定公民可以据此提出权利要求与权利救济。尤其是后面一点，其仅仅规定退休制度，使得享受该制度的主体范围确定为我国的部分公民。

《宪法》第45条规定：中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。国家和社会保障残废军人的生活，抚恤烈士家属，优待军人家属。国家和社会帮助安排盲、聋、哑和其他有残疾的公民的劳动、生活和教育。该条款作为社会保障权方面的核心条款，在表述上没有采用社会保障权的概念，而是用的物质帮助权。物质帮助权在我国没有明文的权威解释，因而导致其本身的含义不明。同时，该条款中的一些规定具有方针性特点，是作为政策性条款存在的，其本身在性质与效力方面与第44条和第55条关于社会保障权的作用相同。

综上所述，社会保障权的宪法保障在我国现有的宪法规定中只设定了以上四个条文，因而其在社会保障权的宪法保障方面还应进一步完善。

四、我国社会保障权的宪法保障的完善策略

上个世纪以来以宪法保障的方式确认社会保障权所具有的地位已经成为国际趋势。社会保障权通过宪法确定地位开始于1917年的《墨西哥宪法》，该宪法规定了社会保障权的内容。除了此种宪法保障方式外，还有的国家以司法判例解释宪法的方式进行社会保障权的确认。结合我国现有的社会保障权宪法保障的实际情况，可以确定如下的社会保障权的宪法保障的途径有两种：一是对宪法进行解释说明;二是宪法修订。

对宪法中所规定的社会保障权进行解释说明，即通常所说的释宪，其方式是通过全国人大常务委员会所具有宪法解释权，将我国现有宪法中所规定的物质帮助权作扩张解释，将其扩张解释为社会保障权。该策略的采用就会导致与现有宪法的第14条、第44条中的相关规定存在冲突。因而该途径是不适合采用的。

宪法修订，即直接对宪法进行修改。该方式在很多国家中被采用。在该方式的应用中，我国可以借鉴其他国家或者国际人权法中关于社会保障权宪法保障的相关经验，对宪法进行修改，在对现有宪法中规定的社会保障权相关内容的基础上，确定社会保障权的宪法新条文。在新条文中从国家义务与公民权利两方面出发，来确定社会保障权的内容。一方面确定国家在社会保障方面应尽的义务;另外一方面从公民权利角度出发，确认社会保障权中公民应有的基本权利。除此以外，民法以及刑法等其他相关法律以及法规也配合我国宪法保障社会保障权的需要，进行合理的调整。只有这样，才能真正的实现社会保障权的宪法保障。

总之，社会保障权不仅仅是作为人权的要素之一，同时也是宪法应保护的基本权利。宪法保障在社会保障权保护方面所具有的不可比拟的优势成为社会保障权实现的最优途径。因而，有必要随着我国宪政与法治的发展，通过对社会保障权进行宪法保障的努力，而确保宪法保障社会保障权功能的实现。

参考文献：

[1]富龙飞.社会保障权研究文献述评.郑州航空工业管理学院学报.2011(10).

[2]黄小云.美国与德国对社会保障权的宪法规范模式分析.法制与经济(上旬刊).2010(4).

[3]刘婧婧.社会保障权之基本权利属性探析――基于学理和宪政实践的双重考察.行政与法.2011(1).

[4]李运华.论社会保障权之宪法保障――以社会保障权宪法规范的完善为中心.江苏社会科学.2011(6).

[5]付龙飞.社会保障权司法救济机制研究.经济经纬.2011(3).

浅析老年社会保障问题

【摘要】本文分析了老年社会保障现状及存在问题，提出了完善老年人社会保障的途径。要完善各项社会保障制度，提高社会保障服务管理水平，增加财政社会保障投入，多渠道筹集社会保障基金。

【关键词】老年人;社会保障现状;生活现状;政府职责;社会服务

人口老龄化是经济发展带来的一个大趋势。联合国曾规定：60岁及以上人口超过总人口比重的10%，或65岁及以上人口超过总人口比重的7%，即可称为老龄化国家。根据我国2010年第六次全国人口普查数据，65岁及以上人口为1.18亿，超过总人口8.87%，表明我国已进入老龄化社会。同时自20世纪70年代起执行计划生育政策，使得现阶段独生子女越来越多，随之而来的就是老人的养老问题从以往传统的依靠子女的家庭养老转变为依靠政府及社会的养老模式。因此中国的老年社会保障问题已经成为摆在各级政府面前的一个严峻而紧迫的民生问题。

一、老年社会保障现状及存在问题

1、老年人社会生活现状

(1)随着计划生育刚性政策的推行，中国的独生子女越来越多，如果依靠传统的家庭养老，一般正常情况下，一个成年的独生子女在结婚前要照顾两位老人，而在婚后一对夫妇要照顾四位老人和一个孩子。由于现今城市住房、生活习惯、个人性情等因素，老人大多数情况下不会和子女居住在一起，从而使得中国传统意义上的依靠子女的家庭养老模式发生了改变。要么老人各自生活成为空巢老人;要么也只能有一对老人跟随子女生活，但是，在这种情况下，老人的居住地与户籍所在地不一定一致，有的针对户籍地的优惠政策或补贴由于老人居住地与户籍地的不一致而无法享受。

(2)“双轨制”的存在，使得老年社会保障制度缺乏公平性，而区域差异、职业差异、城乡差异等更加剧了老人晚年生活的不同，特别是农村失去了劳动能力的老人，若没有子女的照顾生活将会变得更加困难。根据老龄委发布的《2010年中国城乡老年人口状况追踪调查主要数据报告》显示，2010年我国社会养老保障的覆盖率城镇达到了84.7%，月均退休金1527元;而农村只有34.6%，月均养老金只有74元，这无异于杯水车薪，根本无法解决老人的养老问题。

(3)随着年龄的增长，老人的身体条件也变得越来越差，因此老人的医疗保障问题成为每个家庭关心的问题。

随着医疗保险的逐步深入，住院报销的比例及门诊报销的慢性病种类也在逐步扩大。但是，由于受到使用条件和人员限制，好的医疗设施相对集中于大医院，而大医院则多数都在大中城市，因此对于医疗保险存在地区差异，而这种差异将会导致贫富悬殊加大。例如，生活在城镇的老人生病可以直接就近到医院看病，需要住院则直接报销，住院成本小;但是生活在乡村的老人受条件限制是小病扛、大病才去医院，但是有的大病当地医院受医疗设施和人员的限制，可以做出诊断但是无法医治或医治效果不佳，需要转院到大医院。先不说由此产生的生活成本，单就医疗报销来说就会减少10%-20%，甚至30%，使得本就不很富裕的家庭更加贫困。

2、老年人社会保障现状

(1)养老保障制度始于20世纪90年代中叶，起步较晚，还没有建立起与市场经济相适应的养老制度。

如资金困难、养老金基金增值难以保证、政府执法不严、最棘手的农村养老保障等问题还有待进一步解决。特别是农村养老的基础保险金和养老金标准过低，无法满足农民的养老需求;另外，计划生育政策与传统养老模式的矛盾都表明中国的养老保障还没有从制度上得到完善。

(2)政府及社会的责任和服务意识不强。

由于独生子女越来越多，家庭趋于小型化，再加上经济发展推动人员流动，加剧了空巢老人比例的加大。到2010年，我国城乡空巢率分别为49.7%和38.3%。空巢老人普遍存在日常生活无人照料，精神缺乏安慰，经济、物质生活困难，疾病无人过问，孤独寂寞等问题，特别是高龄、独居、体弱多病的老人这一现象更为明显。而从空巢老人对政府及社会的帮助情况来看，根据民政厅的调查有62.3%的老人对社区(村)医疗保健服务的满意度评价为一般或不满意，有66.9%的老人从未得到过帮扶。因此，空巢老人不仅需要子女及亲朋的照料，更需要政府及社会帮助体系的建立健全。另外，对于跟随子女一同居住的老人，特别是对居住地与户籍地不一致的老人，也有享受政府补贴和社会帮助的权利。但是，根据我国现行制度，对老人医疗报销、健康体检、政府补贴等一些优惠政策都需要在户籍所在地进行办理，致使这部分老人不但享受不到优惠，而且还加重了经济负担。使得老人只能在做空巢老人放弃亲情和得到亲情放弃优惠之间做出两难的选择。

二、完善老年人社会保障的途径

1、完善各项社会保障制度

各级政府、各职能部门都要依法完善职能，严格执法，落到实处，结合中国国情制定出符合中国社会的养老保障制度。特别是棘手的农村养老保障，要根据农村老人的实际，制定出符合农村养老保障的制度及新农村合作医疗制度。截止2009年，我国参加新农合的农民达到了8.33亿，参合率为94.1%，中央及地方各级财政落实新型农村合作医疗补助资金达627亿元，占新农合筹资比例的76.4%。但是这些都没有改变地区差异、城乡差异所带来的看病难、看病贵等问题，农民看病依然成本偏高，小病不用看，大病看不起。因此，需要进一步完善医疗保障制度，将现行的按地区统筹改为全国统筹，真正做到“病有所医”，不“因人而异”、“因地而异”。另外，由于农村经济条件差别大，收入不稳定等因素，因此在缴费数额及补助比例上要有灵活性。

2、提高社会保障服务管理水平

鉴于目前独生子女越来越多的现状，急需健全社会保障经办管理体制，建立更加便民快捷的服务体系。目前全国60岁以上的老人有1.69亿，养老床位150万张，仅占老年人口的1.5%，同时还需要至少1000万名养老护理人员。因此社会保障服务要做到覆盖范围广，需要合理配置养老资源。不仅要有收住经济实力强、条件好的高标准、高档次的养老机构，更多的要有面向全社会的、收住低收入人群的一般养老机构。对于居住地与户籍地不一致的老人，需要更灵活、更人性化的服务。例如，对老人是否在世的审验能否利用网络等高科技手段进行，而不需老人每隔一定时间就要回户籍地一次进行签字确认;又或者能否对60岁以上的老人放宽户籍管理政策，让老人有更多的选择余地，使得各项优惠政策能够切实落实到位，真正做到老人 “老有所依”、“老有所靠”、“老有所养”。

3、增加财政社会保障投入，多渠道筹集社会保障基金

通过建立专门的社会保障预算，明确各项社会保障资金的来源和用途，扩大社会保障基金的筹资渠道。建立社会保障基金投资运营制度，确保基金安全和保值、增值。并且随着中国经济实力的不断增强、城乡居民生活水平的不断提高，政府应不断提高社会保障支出在各级财政支出中所占的比重。

总之，社会老年保障问题的解决是一个不断完善、不断进步的过程，需要政府及全社会的共同关注。只要各级政府能充分利用市场机制，引导和扶持企事业单位为老年人提供多样化的产品和服务，积极发挥社会力量在老年社会保障中的作用，推动各地老年基金会等社会团体、企事业单位和个人开展慈善救助和社会互助，有针对性的创造结对帮扶、认养助养、志愿服务、走访慰问等形式多样的救助帮扶体制，只有这样，才能普遍为贫困老人提供多样帮扶，社会老年保障问题才能进一步得到有效缓解。

【参考文献】

[1] 张敏杰.老年社会保障——一个严峻而紧迫的民生问题[J]. 理论与研究，2013(1)32.

[2] 王向阳.浅议老年人社会保障的法律[J]. 经济研究导刊，2013(6) 241.

住房保障论文题目

发挥地方换个地方

全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院作出的重大决策。为贯彻落实国家关于保障性住房开发建设的有关部署，推动中央企业积极参与保障性住房开发建设，现将有关事项通知如下：推荐阅读温州信泰集团董事长胡福林欠款潜逃民间借贷潮侵袭内陆波音空客联手阻击中国商飞IMF称资金或流出新兴市场上海江森铅污染案真相王传福铁血纠偏或再裁7000人图揭普通蟹如何变身阳澄湖大闸蟹何志成：剖析中国与欧洲利害关系一、深刻认识保障性住房开发建设的重要意义加快建设保障性住房是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出，“十二五”时期要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”。中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。二、通过多种方式积极参与保障性住房开发建设按照国务院的有关部署，地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体。有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。勘察设计企业要充分发挥在人员、资质、经验等方面的优势，主动承接保障性住房的规划和设计。房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。工程建设企业要利用企业在规模、质量、成本和信誉等方面的优势，积极承担保障性住房项目的建设任务。建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应，提供质优价廉的材料，推广使用新型节能建材。矿区企业要利用有关优惠政策，争取将本企业棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。三、切实保证保障性住房的质量在保障性住房开发建设中，要始终树立“质量第一”的意识，强化对开发建设各个环节的过程管理，控制工程造价，保证工期，切实防止质量安全事故的发生。在设计方面，要根据保障性住房的特点，合理优化设计方案，努力做到功能齐全、布局合理、节能环保、经济适用。在项目建设中，要严格按照相关设计文件和技术标准进行施工，使用合格建筑材料，健全质量保证体系。有关中央企业要加强组织领导，结合本企业实际研究制订参与保障性住房开发建设的实施方案。在开发建设过程中，要注意总结经验、研究问题，并及时将有关情况向国资委报告。国务院国有资产监督管理委员会办公厅二一一年四月二日

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住房保障研究论文

［提要］城市弱势群体更加弱势化的问题已阻碍了城市化进程和社会的和谐发展。雷克斯的“住房阶级理论”为我们研究城市弱势群体的住房问题提供了一个崭新的视角。城市住房弱势群体形成的原因包括转型期体制改革、房价大幅上扬、旧城改造等，应通过建立健全住房社会保障体系、以家庭为单位供给适合住房、化解社会阶层的居住隔离、提高公众参与社区规划意识等途径缓解。［关键词］城市弱势群体住房问题住宅阶级一、研究背景及理论的提出住房在现代城市社会中是关系居民切身利益的稀缺资源。随着住房资源市场化进程的不断加速，住房已经不仅仅是满足人们的居住需要，甚至成为财富的重要象征。住房资源的配置方式已经成为衡量城市居民社会分层状况的重要社会指标之一。由于居民货币支付能力差异以及购房准入机制差异的客观存在，不同层次的城市居民获取住房资源的机会与能力不尽相同，因而城市居民的住房差异呈现出逐渐扩大的趋势。随着市场经济的确立和社会经济的发展，我国居民收入普遍提高，越来越多的家庭摆脱贫困，实现了小康。与此同时，个人收入差距也逐步扩大。在市场竞争中处于弱势地位的群体所面临的生活问题尤其是住房问题进一步凸现。20世纪90年代末期以来，中国的住房问题成为各种矛盾的焦点。城市住房弱势群体问题更是引起各方的广泛关注。城市住房弱势群体是指因购买力或社会身份限制难以取得社会平均水平住房者的集合。其中，主要以购买力作为判断标准。在城市住房需求中，弱势群体主要包括原有低收入城市市民和以农民工为主体的城市流动居民。按照联合国《世界人权宣言》，“人人有权享受为维持本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障”。因此，在我国建立社会住房保障体系，让人人享有良好的住房是维护人基本生存权的重要内容，也是我国社会经济发展的重要标志。住房阶级理论的提出为我们研究城市弱势群体住房问题提供了一个崭新的视角。英国新城市社会学的代表人物阿德尔纳·约翰·雷克斯指出，资本主义的生产、阶级冲突和国家都与城市转变为“被创建的环境”有直接的关系，其中住宅对阶级形成和阶级冲突又具有极为重要的作用。雷克斯认为，城市内质量不同的住宅的取得，并不仅仅是由经济因素决定的，也是一个经由市场机制和科层官僚制运作过程的产物。国家与私人资本对城市住宅的投资，促成了“住宅市场”的兴起，对于不同住宅的拥有，产生了不同的“住宅阶级”。住宅阶级可分为5类：(1)通过现金购买，确实拥有自己住宅并住在最令人满意的地区者；(2)通过抵押贷款方式而拥有该类住宅者；(3)通过抵押贷款方式而拥有住宅，但却位于不太令人满意的地区的住宅者；(4)住在政府出租的住宅者；(5)住在私人出租的住宅者。一般情况下，国家提供的国民住宅相对来讲要质优价廉，但资格限制和购屋贷款的审核却很复杂。能否拥有国民住宅必须要经过激烈争夺，而这常常是官僚、市场、经济多种因素平衡的结果。因此在雷克斯看来，能否通过资格限制和贷款审核是争取住宅的阶级斗争的两个主要方面；全面普及国家提供的国民住宅是工人运动的又一个重要问题。整个城市中有住宅的阶级和无住宅的阶级、住宅好的阶级和住宅差的阶级之间，因住宅产生的斗争造成了持续不断的社会冲突。二、住房弱势的原因分析住房问题一直是各国政府关注的问题，其不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会的稳定。因此，各国政府都把住房制度放在经济生活和社会保障的重要位置来对待。城市弱势群体住房问题形成的原因具体分析如下： 1�转型期的体制改革是城市弱势群体住房问题形成的重要经济原因。大规模的国有企业改革、企业结构调整使原有体制下大量冗员显现，相当数量的人员下岗成为弱势群体。改革开放以后“效率优先、兼顾公平”的财富分配政策客观上导致贫富分化，出现了分配的弱势群体。而国家对产业和地区政策的倾斜也导致了产业和地区的经济优势，甚至出现一定的经济垄断。这些在一定程度上加剧了城市居民的贫富分化和社会分层。 2�近年来各地房价不断上扬，成为影响城市弱势群体住房问题的重要原因。2004年起，全国商品房平均销售价格上涨呈加速趋势，尽管政府出台了一系列调控政策，比如供应中低价的土地、廉租房、限价商品房、经济适用房等，但仍无法改变这一趋势。真正需要住房的人买不起房与房价不断攀升成为一对尖锐的矛盾。而在全国房价上涨的同时，房屋空置率上涨也很快。国家统计局发布的全国房地产市场月度形势报告显示，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1�64亿平方米，同比增长21�8%。另一方面，全国还有千万户家庭的人均居住面积不足10平方米。对住房的需要与不能拥有之间的矛盾在城市弱势群体中尤为突出。城市的快速发展导致的流动人口的增加，增加了城市住房的投机成分，导致住房成本价格的上升、空置率的上升，使弱势群体的地位更加下滑。 3�城市旧城改造加剧弱势群体边缘化。随着我国城市化进程的加快，城市建设和发展日新月异。作为城市建设、改造、扩展的基本前提的城市房屋拆迁规模日益扩大，由此带来的侵害城市弱势群体合法权益的问题也日益凸显。很多被拆迁户在市中心的原有住所，有良好的购物、出行、生活条件，还有良好的学区，一旦拆迁，中高收入阶层可以选择适居性较高的新建社区，而弱势群体由于不能接受城市中心的高价房，只能被迫接受相对较偏僻的城市边缘的低端社区，这给他们的日常生活造成了不便，给他们的子女就学带来了麻烦，给他们的心理带来了强大的落差感，阶层型社区的居住差异日趋扩大。 4�个人经济实力也是造成部分城市居民住房弱势的重要原因。住房资源市场化进程的加速，使得货币支付能力在城市居民住房分化过程中扮演着越来越重要的角色。个人劳动能力由生理劳动能力和技术劳动能力构成。那些在文化、体力和技能方面处于劣势的人员首先被市场竞争机制淘汰，丧失了原来稳定的工作和良好的福利，并由于自身的综合素质低弱难以再找到理想的就业岗位，被迫退出市场竞争，成为社会弱势群体。刚参加工作不久的学生没有多少储蓄，他们多数选择在城乡结合部等房租相对便宜的地方聚居，房租在他们每月的开销中占了重要的比例。他们可能沦为新的城市住房弱势群体。三、住房弱势群体问题的解决途径解决低收入群体的住房问题是政府责无旁贷的责任。城市弱势群体更加弱势化的问题已阻碍了城市化进程和社会的和谐发展，如何在城市建设与发展中进一步转变政府职能，保护弱势群体的合法权益，正确处理和解决城市发展与广大人民群众利益之间的关系，已成为我国社会主义和谐社会建设中所面临的一个现实而重要的课题。 1�建立健全住房社会保障体系，打击恶意炒作性房地产涨价行为，在实践中逐步确定住宅市场化的发展思路。住房制度如何改革，住房政策如何才能做到合理和满足大多数人民群众的需要，是迫在眉睫需要解决的问题。在我国这样一个政府主导型的再分配体制下，像住房这类攸关国计民生的重要社会资源，其分配过程不可能完全摆脱政府力量的介入。国家早在做出停止住房实物分配、实行住房分配货币化决定的同时，就对住房供应体制作出了相应调整，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用性住房，其他高收入家庭购买、租赁市场价商品房，并提出要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。同时，中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程，逐渐向市场化、商品化方向转化。然而，在实际住房分配过程中，由于社会住房保障制度建设远远落后于住宅市场化体系的建设，保障覆盖面小、形式单一、资金来源不确定，加上政策在地方的执行不到位，客观上限制了保障类住房的发展。建构完善的住房社会保障体系，对城市住房弱势群体具有十分突出的意义。政府应采取措施打击利用信息不对称制造房价上涨假象，误导消费者的行为及投机性的购房者，以保证住房市场的健康、有序发展。 2�以家庭为单位考虑住房供给问题，建造适合住房弱势群体需求的住宅。家庭作为人类生活的最小组织单位，具有紧密的不可分性，在社会生活中往往以整体出现。城市住房购买力考察的是全体家庭成员的整体货币支付能力，而不仅仅局限于家庭成员个人。一般来说，收入与需求是正相关的。城市居民的货币支付能力差异在整体层次上表现为较低的商品房销售价位，在个体层次上则表现为明显的住房分层差异。因此，在实际的住房资源配置过程中，套型结构及地理位置会与居民的货币支付能力直接挂钩。高档住宅在住宅中的比重过高，已经超越了我国占大多数的中低收入者的承受能力。面对庞大的城市低收入群体，政府却无力满足其对住房的旺盛需求。在城市边缘区域或非城市中心区内开发小户型以及廉租房，符合低收入阶层的利益，是满足低购房能力家庭住房需求的现实途径。它可以促使住房开发合理布局，降低房产成本，从而减少家庭为单位的购房总成本；同时对城市人口的布局进行合理分配，从客观上促进城市区域对外扩张，增强城市化的推进速度。随着周边环境的不断改善，交通、教育、就业等成本降低，消费者总体购买力相对提升，比较优势明显。 3�化解社会阶层的居住隔离，促进社区内各阶层的融合。上世纪80年代以来，大规模的旧城改造和新区房地产的开发，塑造了以豪华别墅区、高级公寓区和高标准小区为代表的高收入居住区，以安居工程和经济实用型小区为主体的中低收入居住区，以旧城衰败街区、经济效益差的单位旧有公房、自建简陋房和政府新建廉租房为代表的低收入居住区等。居住区“社会阶层化”的出现，激化社会阶层对立。营造一个紧凑的、适合各种不同收入阶层的新都市，尽可能兼顾不同社会阶层的利益，尽量减少不同利益群体、社会阶层的居住隔离是构建和谐社会的必然要求。通过减少低收入居民在社区和空间上的疏离，实现空间上的分散化，以此增加和提升社会的多样性与活力。另一方面，高收入居住区也需要大量低端服务业的从业者为其提供服务，通过与高收入阶层的近距离交流，有助于增进相互间理解，提高低收入阶层的生存能力，化解阶层隔阂，从而实现社区内各阶层的融合。 4�提高公众参与社区规划的意识，加强生态城市观念。社区作为社会整体的一个子系统，其发展状态对于社会的良性运行与协调发展具有很大影响。特别是上世纪90年代的住房改革和社会保障体系建设，使单位的功能日益弱化，社区的公共事务逐步增加，居民对社区的依存度也越来越紧密。随着市场经济体制的培育、发展和完善，公民社会意识和自主意识增强，更应该鼓励人们加入到社会共同体中来，从而缓解城市弱势群体因为住宅边缘化而引起的心理落差感。我国城市建设的迅速发展，使城市风貌、历史文化名城的保护面临新的挑战和冲击。城市的现代化不仅体现在设施的现代化上，还应体现出高水平的环境质量及高层次的居民素质。因此，后现代城市规划在重视古建筑保护、重现历史脉络、体现城市特色的同时，强调加剧城市居民的文化凝聚力。结语在现代文明社会，居住权是每一个国家公民最基本的生存权利。构建社会主义和谐社会，其核心就是要让人民群众能够安居乐业。安居乐业是民生问题。让绝大多数的低收入居民“安居”，有利于社会稳定，也为实现社会主义和谐社会打下物质基础。城市住房弱势群体内部也应区别对待。拥有一套小户型产权住房是原有低收入城市市民的首选，而相对于流动性较大的外来人口来说，在工作场所附近租一间房可能更加实惠。另一方面，城市弱势群体住房的改善还存在一个“两难困境”，即无论是经济适用房、限价房，还是拆迁安置房的获取，都要建立在相当的经济实力之上，而那些真正住房条件差、收入状况糟、最需要帮助的家庭难以获取住房。真正实现“居者有其屋”，依然任重道远。

发挥地方换个地方

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

1.1城市社区物业管理企业管理能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

1.2服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

2.1相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

2.2市场机制不够完善

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

3.1健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)

5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)

摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份(70.91%)小区没有专门的物业公司进行管理，64份(29.09%)设置物业管理的小区中有127份(40.2%)问卷结果表示从业人员素质一般，有84份(38.18%)表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，27.5%的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题28.5%的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，20.9%选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净郭晓晴单位:河南师范大学

参考文献：

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

1.1城市社区物业管理企业管理能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

1.2服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

1.3业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

2.1相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

2.2市场机制不够完善

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

3.1健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

3.2认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

3.3完善相关规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

3.4完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)

5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)

摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份(70.91%)小区没有专门的物业公司进行管理，64份(29.09%)设置物业管理的小区中有127份(40.2%)问卷结果表示从业人员素质一般，有84份(38.18%)表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，27.5%的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题28.5%的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，20.9%选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，36.4%的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且50.6%表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净郭晓晴单位:河南师范大学

参考文献：

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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