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房地产开发企业涉税问题与税收筹划
房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星，她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。
涉税问题种种
我们也带着同样的想法，在对房地产开发企业的相关审计中，对企业涉税问题进行了关注。在审计中，我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为。参阅相关资料，对房地产开发企业舞弊方式进行了总结，归纳起来主要有以下几个方面：
一、收到预售房产款记入其他应付款
有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。
二、费用冲抵收入或购房款
有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。
三、应收未收房款，冲抵应付未付费用
有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。
四、以合作建房之名掩盖房产开发之实
有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。
五、隐瞒临时出租房产收入
有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。
上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
税收筹划思路及技巧
其实，达到减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索，供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣，在税收筹划领域有所作为。百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。
一、充分利用国家税收政策
(一)内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。
(二)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率;否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
(三)利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额
在房地产开发企业的盈利年度，尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储备物业，可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下，配合企业发展战略，并购同行业亏损企业，可以按照税法规定，以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。
(四)利用境外关联机构或个人进行营业税筹划
依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在中华人民共和国“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例，国税发〔1994〕214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。
(五)变房屋出租为对外投资
变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税?房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。
二、选择有利的经营方式
合作建房通常有以下两种方式：
(一)合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额缴纳营业税。
(二)合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前两种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。而以房屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。
三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等4个方面：
(一)开发商品房与出租商品房筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
(二)营业费用筹划
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15%的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担。
(三)管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。
(四)财务费用筹划
如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
四、通过周密项目投资筹划进行税收筹划
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优方案进行投资。
五、通过关联方转移定价
房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。
所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。
在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业的一切内部经济活动和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。
(一)货物购销
在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。
1、通过施工材料(如水泥、砖块、沙子等)的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。
2、房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。
3、在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料(如水泥、沙子等)运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。
4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间的呆帐、坏帐损失赔偿等，以此调整增加房地产开发子公司的费用支出。
(二)贷款往来
有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面，持有存款的关联房地产开发企业做出安排，收取不须课税的存款利息。
(三)劳务的提供
劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的.存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国(地区)公司通过对这些劳务的收费与付费的高低，影响公司集团不同成员的成本与利润。比如，向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪，摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。
(四)无形资产的使用和转让
房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让，以及收取特许使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。
(五)固定资产的购置与租赁
固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本;反之，则会减少成本。
当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国(地区)对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。
在施工设备租赁领域中，由于各国(地区)对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。
在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子(总、分)公司所在国(地区)的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。
六、其他的筹划方法
(一)在建项目整体转让的纳税筹划
在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。
(二)合理分解租金收入
房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。
(三)分解商品房销售价格
房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以少承担以上3项税收。
(四)变房屋出租为承包业务
变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
(五)变房地产销售业务为代建行为
变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳营业税，若有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费，开取服务业发票。
总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意套用一个完整的筹划方案，否则再完善的筹划方案也取得不了良好的效果。这就需要企业管理层首先要有重视税收筹划的理念，其次，还需要有非常熟悉税法知识及筹划思路的专业人才，在详细了解企业的实际情况后，作出可操作性的筹划方案，资深注册税务师可担此任。
论文陈述：
房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。
本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。
课题研究的背景：
近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。
课题研究的意义：
企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。
课题研究的内容：
主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。
课题研究的方法：
1 . 文献研究法 通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。
2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。
筹资活动风险分析中：
由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额56.71%，17年银行贷款占融资金额44.41%，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。
1.短期偿债能力：
对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。
运用流动比例：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=速动资产/流动负债
（3）行业平均值
通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。
（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债
从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。
2.长期偿债能力分析：
（1）资产负债率=负债总额/资产总额
（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)
（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额
（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。
由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达84.7%，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。
投资活动风险分析：
（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。
（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100% 净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到16.27%，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。
经营活动风险分析：
（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值
（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额
存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长34.19%，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额62.23%。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。
综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：
1.外部防控策略
（1）积极应对国家宏观政策
（2）提高经济灵敏度
（3）不断开拓市场
（4）拓宽融资渠道
（5）制定高效销售策略
2.内部防控策略
（1）提高风险防范意识
（2）建立并落实内部控制标准体系
结论
本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。
论文答辩是毕业前的最后一个环节，答辩时老师一般都会提问题，因为学校不同，老师不同，问题也会不同，下面是为大家整理的相关信息，希望可以给大家带来参考与帮助！ 论文答辩一般会问什么问题 1、 选择这个课题的原因是什么? 首先从主观入手，每篇论文都对应着相应的专业，可从当前该专业的社会大致情况来简要分析，其次可以结合自己的实习经历来分析(实习过程中对该专业有了更深的社会认识，发现了一些问题等)，最后，可以说是与指导老师进行深入沟通交流后选择该课题。 2、该课题研究的意义和目的? 这问题一般在开题中就有提及，正文中也有相关小节说明，只需要对其加以总结提炼即可，需要注意的是，一定要逻辑清楚，条理分明，不可想到哪儿说到哪儿，东拼西凑会给考核老师留下不好的印象。 3、全文各个部分之间的逻辑关系是怎样的? 该问题的回答与论文大纲相结合，比如：全文的逻辑关系是，首先交代大背景——对XXX现状加以论述说明——提出XX当前存在的问题——分析原因——提出相应的对策建议——对全文进行总结说明。 4、论文中的核心概念是什么？ 在答辩的时候，导师最常问的一个问题就是：论文中的核心概念是什么。当老师问到这个问题的时候，同学们千万不要慌，要有条不紊地将论文中的核心概念说出来。 5、论文采用的研究方法有哪些？ 一些专业在初试中可能不会重点考察研究方法问题，但是在研究实践中研究方法却是基础，所以基础研究方法还没掌握的同学可要好好补补课了，不然没有研究方法怎么做毕业论文的研究啊。 6、你觉得你的课题那些地方还需要改进？ 在答辩前，自己想出一些我们课题的改进地方，提前想出对策，老师提问时，我们按照自己心中所想回答就可以。 7、你的论文价值是什么? 论文价值问题一般考察你对于现实的关注以及思考问题的能力，这一部分可以回答一些论文的现实意义，包括对目前研究的领域有什么帮助、提出了什么问题、有什么解决方法等等。 8、你的论文理论基础是什么? 理论基础考查的是专业能力以及基础知识的掌握程度，回答时要逻辑清晰，突出知识性和专业性，用专业的理论知识来阐述你的论文框架和论文内容，切不可用口语化语言。 9、你的文献综述是如何形成的？ 文献综述可以看出你的研究能力以及搜集资料的能力，这个问题可以说是最简单的，阐明获取资料的管道，如知网、学术网站、图书馆等。 10、全文基本结构、框架是怎么设计的? 该问题的回答是对整个文章的一个综合说明，比如：全文按照“总——分——总”的结构展开论述，开头从总体上论述XXX的特点等大背景，之后“提出XXX问题”，再根据问题提出XX对策，最后是总结陈述，各部分相互间存在逻辑联系，相互配合，成为整体的有机组成部分。 论文答辩有哪些注意事项 想要顺利通过答辩，提前了解一些论文答辩的注意事项很有必要。 论文答辩的注意事项主要有： 1、提前熟悉论文内容 大家在答辩前，一定要提前熟悉论文内容。熟悉论文内容，主要指深刻理解论文，清楚掌握好论文各部分的逻辑关系。另外，最好抽点时间，了解和论文相关的专业知识、以及学术热点等。 2、准备好答辩所需的材料 此外，答辩所需要的材料也要提前准备好，答辩一般需要这些材料：纸质版的论文（要先将电子档的论文打印成纸质版的）；学生证；草稿纸；笔；U盘；其他辅助资料、文献等。 3、注意时长 答辩的时候，要把握好时间。如果时间不够的话，要着重讲述重要内容，最后有时间再来补充次要内容。如果实在没有时间的话，就一句话带过就好。 4、控制语速 语速也是很重要的，答辩时的语速要以答辩老师能听清楚为标准。语速一般要适中，还要平稳，音量要适量，让答辩老师能清楚听到就行，不需要太过刻意。 5、多余解释或辩驳 当答辩老师指出错误的时候，要虚心求教，并拿纸和笔进行记录，不要做多余的解释或辩驳。
税收筹划，合理避税方案→头像！
针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
土地增值税的筹划方法主要有以下几种：
（1）利用临界点从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
（2）收入分散对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
（3）选择适当的利息扣除方法房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
（4）代收费用并入房价这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
（5)增加扣除项目金额
（6）费用转移、加大开发成本
（7）成本核算对象筹划房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
（8）利用合作建房按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
（9）利用代建房
（10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
房地产企业，企业所得税的筹划方式
税收洼地一般纳税人所得税核定征收，应税所得率10%
举例：假设一家房地产设计公司（一般纳税人）一年有800万的营业额，成本费用300万元，那他需要缴纳的税收是（简易计算）：增值税800*6%=48万企业所得税（800-300）*25%=125万附加税48*6%=2.88万税收总计48+125+2.88约175.88万。
增值税800*6%=48万企业所得税（800-300）*2.5%=12.5万附加税48*6%=2.88万增值税返还48*41%*50%=9.84万企业所得税返还12.5*20%*50%=1.25万税收总计48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29万。节税高达70%，综合税负6.5%
另外，注册个人独资将业务分包，以业务的形式将利润转入个人独资企业中，个人独资的个人经营所得税按照行业利润率的10%套五级累进税率计算，个人经营所得税在0.5%-2.1%之间，算是增值税、个人经营所得税和附加税综合税负3%左右。
如果这家公司运用税收洼地的个人独资方式，节税比例非常可观
例如：
该企业可以在园区成立个人独资企业，某某设计中心(**设计部)以小规模利润 500 万开票举例· 增值税:500/1.01*1%=4.95 万· 附加税:4.95*12%/2=0.3万· 所得税:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3万· 总额:4.95+0.3+8.3=13.55万,
节税比例高达90%以上！
1、纳税意识薄弱企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。2、对纳税存在错误认识在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。3、房地产企业内部缺乏纳税管理目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。4、房地产企业不知如何规避风险由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。5、企业内纳税筹划实施不及时由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
现有较多企业还处于粗放型的缴税状态，如何依据国家的税收政策对企业进行成本控制？如何进行合理的税务筹划？相信在筹划专家指导下，能降低15%-20%的税负是完有可能的，这样就能最大的降低税负来增大企业利润，是每一个企业最为关心的重大实际问题。为帮助企业强化税务筹划理念，提高合法节税、避税操作技能，节约纳税成本。北京世纪之光培训中心特邀请该领域经验丰富的知名专家并经过了长时间的酝酿及准备，筹办了这次研讨会，这将是一个极为难得的业务探讨契机.适合参加对象（副）总经理，财务（总监、经理、部长、科长）和财务部人员及税务代理人员与关注税收事业发展人员集团公司组织下属企业参加，效果更佳！内容： 张中秀：中国人民大学教授、著名经济学家、税务筹划专家、中央电视台"决胜2000年"合理避税讲座主讲教授、北京世纪之光培训中心顾问 1、 企业税务筹划的研究背景和基本方法2、 集团企业的税务筹划3、 企业设立、筹资、投资与税务筹划4、 合理节税、避税平台与案例5、 关于房地产行业的税务筹划最新研究动态国家税务总局法规司官员，高级研究员 6、我国现行税制概况、运行情况及存在一些问题7、进一步完善税制的设想8、2000年至今年第一季度税收政策的调整情况及应对策略9、国家税收政策的合理利用与企业税务筹划嵇锦宏： 《中国税务报》纳税筹划周刊资深记者 10、国内税务筹划总体情况概述11、WTO后税务筹划面临的机遇与挑战高金平：中国注册税务师、会计师，中国税务报筹划周刊"考考你"专栏特约撰稿人。上海国家会计学院CPA考试辅导，"税法"科目的主讲人 12、企业各税种的税务筹划13、外商投资企业和外国企业所得税的税务筹划14、关于电子产业的税务筹划问题及税务筹划的展望15、如何走出税务筹划的误区（偷税、避税案例分析）王泽国：经济学硕士、中国注册税务师、注册会计师，现任中京瑞税务师事务所副所长、北京世纪创微科技有限公司财务总监。资深税务筹划专家 16、企业税务在成本控制中的运用技巧17、企业采购、销售及股权重组、合并分立与税务筹划18、企业内部核算的税务筹划19、企业设立及企业日常成本控制与税务筹划
[1]黄爱玲,. 企业增值税税务筹划研究与分析[J]. 财会通讯,2011,(12).[2]王小玉,. 房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]. 经济研究导刊,2010,(2).[3]王美卓,. 关于外向型渔业企业增值税税务筹划的途径与方法[J]. 河北渔业,2010,(6).[4]景舒婷,刘宏,钟坤成,. 增值税税务筹划中购销双方纳税人身份选择分析[J]. 财会通讯,2010,(20).[5]苏强,. 新税制背景下的企业增值税税务筹划及其风险防范[J]. 经济研究导刊,2010,(26).[6]梁文涛,. 新闻出版业增值税税务筹划[J]. 财会通讯,2010,(29).[7]杨鹏远,章新蓉,. 企业购货单位选择的增值税税务筹划探讨[J]. 中国管理信息化,2009,(1).[8]尹春元,. 小规模纳税人的增值税税务筹划探究[J]. 现代企业教育,2009,(6).[9]唐亮,许诺,. 浅议新税法下增值税的税务筹划[J]. 网络财富,2009,(10).[10]叶海,. 浅论增值税税务筹划[J]. 现代经济信息,2009,(12).[11]陆佳红,. 论增值税税务筹划[J]. 商业经济,2009,(15).[12]舒航,. 增值税的税务筹划[J]. 企业导报,2009,(7).[13]王春雷,梁文涛,. 增值税的税务筹划探讨[J]. 山东纺织经济,2009,(5).[14]季松,. 新增值税法对增值税税务筹划的影响[J]. 金融教学与研究,2009,(4).[15]吕越,. 浅谈企业增值税的税务筹划[J]. 民营科技,2008,(10).[16]朱淑娟,. 增值税税务筹划[J]. 科教文汇(上旬刊),2008,(11).[17]杨焕玲,孙志亮,郑少锋,. 税负平衡点分析在增值税税务筹划中的应用[J]. 财会通讯(理财版),2007,(2).[18]杜铭,. 企业增值税税务筹划探讨[J]. 决策与信息(财经观察),2007,(3).[19]张胜琦,. 利用供货单位的差异进行增值税税务筹划[J]. 科技咨询导报,2007,(3).[20]刘世慧,. 增值税的税务筹划[J]. 企业管理,2006,(4).[21]王福胜,周文娟,. 增值税税务筹划方法探析[J]. 财会通讯(综合版),2006,(6).[22]汪扬威,吴孔勇,. 企业增值税税务筹划[J]. 武汉科技学院学报,2006,(8).[23]张冰,唐秀伟,. 增值税税务筹划问题的探讨[J]. 东北电力大学学报(社会科学版),2006,(5).[24]苏强,. 土地增值税税务筹划案例分析[J]. 会计之友(中旬刊),2006,(4).[25]李兰英,卢强. 购销定价的增值税税务筹划与纳税人身份选择[J]. 现代财经-天津财经学院学报,2005,(3).[26]董淑芳. 销售环节的增值税税务筹划[J]. 财会研究,2005,(5).[27]胡峥嵘. 浅谈棉花企业增值税税务筹划[J]. 商业会计,2005,(17).[28]周昌仕 ,陈绍彬. 企业增值税税务筹划初探[J]. 财会通讯(综合版),2005,(11).[29]陈晓红. 关于土地增值税税务筹划的探讨[J]. 河南财政税务高等专科学校学报,2005,(5).[30]李晓梅,. 如何进行增值税的税务筹划[J]. 科学咨询(决策管理),2005,(10).
学术堂整理了一些纳税筹划的论文题目：
纳税筹划论文题目一：
1、“营改增”后的建筑施工企业纳税筹划分析
2、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨
3、纳税筹划在中小企业财务管理中的应用
4、基于企业工资薪金的个人所得税纳税筹划探讨
5、新常态下企业纳税筹划现状与措施研究
6、近两年建筑业财税政策变动及纳税筹划分析
7、大数据时代的企业纳税筹划研究
8、营改增背景下的企业纳税筹划方法分析
9、企业纳税筹划管理与风险防控
10、新形势下企业纳税筹划的重要性与具体策略研究
11、浅析纳税筹划在房地产行业的应用
12、企业消费税纳税筹划研究——以白酒企业为例
13、全面“营改增”后购货对象选择的纳税筹划
14、建筑施工企业营改增后的纳税筹划研究
15、债务重组纳税筹划方案的比较和选择
16、纳税筹划在企业财务管理中的应用研究
17、贵州茅台酒股份有限公司纳税筹划分析
18、关于工资薪金个人所得税纳税筹划的方法分析
19、浅析企业纳税筹划风险管理存在的问题及改进措施
20、“营改增”下对建筑业纳税筹划的探析
21、税收优惠政策视角下的企业所得税纳税筹划分析
22、营改增背景下的企业纳税筹划方法分析
23、探讨纳税筹划在内部控制中的应用
24、论“营改增”对不动产租赁企业纳税筹划的影响
25、在税收征管中识别纳税筹划的涉税风险
纳税筹划论文题目二：
26、从纳税筹划的特性看企业税务风险管理分析
27、现行财税制度下企业纳税筹划浅析
28、浅谈营改增后房地产企业增值税的纳税筹划
29、企业所得税纳税筹划——以L皮革公司为例
30、现行财税制度下的企业纳税筹划
31、浅析企业纳税筹划风险管理存在的问题与改进措施
32、个人所得税纳税筹划初探
33、年终一次性奖金个人所得税纳税筹划探析
34、“营改增”背景下企业增值税的纳税筹划
35、油气田企业职工薪酬个人所得税纳税筹划研究
36、“营改增”企业如何进行增值税纳税筹划
37、高校工薪收入个人所得税纳税筹划探析——以H大学为例
38、小微企业所得税纳税筹划研究——基于财务管理视角
39、个人所得税纳税筹划有关问题探讨
40、中小企业所得税纳税筹划浅议
41、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响
42、“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析
43、白酒生产企业销售环节消费税纳税筹划
44、利用预算管理进行企业所得税纳税筹划
45、纳税筹划对企业财务管理的影响
46、“营改增”时代融资租赁业的纳税筹划建议
47、劳务报酬所得个人所得税之纳税筹划
48、浅谈营改增后煤炭企业的增值税纳税筹划
49、A公司企业所得税纳税筹划研究
50、我国高新技术企业所得税纳税筹划研究——以MYKJ公司为例
纳税筹划论文题目三：
51、“营改增”背景下我国现代服务业商务辅助服务企业增值税纳税筹划问题研究
52、互联网背景下企业纳税筹划的思考——以增值税纳税筹划为例
53、营改增背景下企业运费的纳税筹划
54、工薪收入个人所得税纳税筹划
55、增值税新政下涉农企业纳税筹划
56、全面“营改增”下不动产业务纳税筹划利益分析
57、营改增背景下的集团财务公司纳税筹划方法分析
58、非货币性资产对外投资与出售方式的纳税筹划剖析
59、进项税额抵扣视角下租入固定资产业务的纳税筹划——基于财税[2017]90号文件
60、所得税纳税筹划在中小企业中的应用
61、个人所得税的纳税筹划研究
62、煤化工企业并购重组中纳税筹划的实践研究
63、建筑业“营改增”后的纳税筹划研究
64、“营改增”背景下建筑施工企业增值税纳税筹划的实施路径
65、企业年终奖纳税筹划研究
66、关于固定资产纳税筹划的思考
67、企业纳税筹划的风险与对策
68、企业公益性捐赠的纳税筹划案例分析
69、增值税税率调整对工业企业的影响以及纳税筹划
70、互联网企业所得税纳税筹划问题研究
71、企业纳税筹划中的风险规避问题研究
72、消费税的纳税筹划——以白酒企业A公司为例
73、集团公司战略下的纳税筹划
74、利用Excel进行工资薪金个人所得税纳税筹划——以某事业单位为例
75、房地产企业土地增值税纳税筹划策略思考
纳税筹划论文题目四：
76、论房地产企业土地增值税纳税筹划
77、营改增后建筑业的税务风险及纳税筹划
78、后营改增时期影视行业的纳税筹划思路
79、营改增背景下企业增值税纳税筹划研究
80、纳税筹划在中小型企业财务管理中的应用
81、“营改增”后房地产业增值税纳税筹划
82、对企业所得税纳税筹划策略分析
83、新时期食品制造企业纳税筹划研究
84、白酒企业消费税纳税筹划
85、浅议企业所得税纳税筹划
86、个人所得税纳税筹划方式研究
87、有关企业所得税纳税筹划研究
88、营改增背景下房地产企业纳税筹划分析
89、企业所得税纳税筹划策略研究
90、建筑企业增值税纳税筹划探析
91、浅析影视行业税收优惠政策的纳税筹划
92、谈国有企业不同并购重组方式中的纳税筹划风险
93、工商业企业增值税改革后的纳税筹划——以甲商场为例的纳税筹划
94、企业研发费用加计扣除的纳税筹划
95、“营改增”后建筑企业的纳税筹划问题
96、企业纳税筹划法律风险及其规避策略
97、高校个人所得税纳税筹划探析——以F大学为例
98、房地产企业土地增值税纳税筹划分析
99、企业纳税筹划存在的问题及解决措施
100、浅谈企业所得税纳税筹划存在的问题及对策
纳税筹划论文题目五：
101、房地产企业土地增值税纳税筹划问题探析
102、房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨
103、房地产企业土地增值税的纳税筹划
104、浅析制造企业企业所得税纳税筹划
105、“营改增”后房地产开发企业增值税的纳税筹划研究
106、企业纳税筹划中的风险问题及应对策略研究
107、浅论事业单位工资薪金的个税纳税筹划
108、探讨“营改增”后房地产企业的纳税筹划的举措
109、基于山西漳泽电力股份有限公司企业所得税纳税筹划案例的研究
110、工资薪金个人所得税纳税筹划的方法
111、企业筹资中的纳税筹划问题研究
112、“营改增”减税效应对企业增值税纳税筹划的影响
113、“营改增”背景下企业纳税筹划途径
114、“营改增”后交通物流运输业的纳税筹划研究
115、企业财务管理中纳税筹划的作用及其风险防范
116、房地产开发企业营改增后的纳税筹划问题探析
1、纳税意识薄弱企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。2、对纳税存在错误认识在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。3、房地产企业内部缺乏纳税管理目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。4、房地产企业不知如何规避风险由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。5、企业内纳税筹划实施不及时由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
论文答辩常见的问题主要包含：为什么会选择这个题目、论文的价值、论文的理论基础、论文的研究方向等等。
1、为什么会选择这个题目？
在选择论文题目的时候，会涉及到自身的研究兴趣以及研究的方向，如果在这方面自己比较明确的话，或者是认真思考过，不妨直接告诉老师。如果并没有明确研究方向，也可以跟导师说明选题的来源，以及之前所寻找过的资料。
2、论文价值是什么?
这方面的问题，主要考察的是学生的思考能力以及对现实方面的关注。在回答的时候，可以针对于论文中所提出来的现实意义，以及解决的方法做阐述。
3、论文的理论基础是什么?
这方面的问题考察的是学生的专业能力，还有技术知识的掌握。在回答问题的时候一定要注意逻辑清晰，并且要突出自身的专业性和知识点。可以采用专业的理论知识来阐述自己的观点，和解释论文的内容，不要太过口语化。
4、论文的研究方法是什么?
论文的研究方向也是在答辩的时候常遇到的问题，这些问题主要考察的是学生对于论文所提出来的观点是否熟悉，以及对于论文中的一些研究方法是否了解，想要流畅的回答得到导师的认可，一定要提前做好相关的功课。
论文答辩的注意事项
1.论文一定要打印出来，多读几遍，熟悉你的论文，老师会根据你的论文内容进行提问，一问三不知就完蛋了。
2.在正式答辩前，你可以找几个同学模拟论文答辩的形式，互相提问，提前了解答辩的流程。
3.在模拟论文答辩的时候，要注意控制下时间，因为当天会有很多答辩的同学，时间有限。
4.自己去网上搜，或者向学长学姐们请教，答辩老师可能会提到哪些问题，提前想好怎样回答。
5.答辩一般都是需要做PPT的，PPT要简单明了，颜色不要太花哨，可以参照平时老师的PPT风格，还要注意文字和图片的搭配。
以上内容参考：百度百科-毕业论文答辩
长期以来，我国中小企业中有相当一部分企业单纯追求销量和市场份额，却忽视了财务管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企业局限于生产经营型管理格局，企业财务管理和风险控制的作用没有得到充分发挥。中小企业财务管理主要存在以下问题： 一、缺乏明确的产业发展方向，对项目投资缺乏科学论证 一是片面追求“热门”产业，不顾客观条件和自身能力，无视国家宏观调控对企业发展的 影响 。二是对项目的投资规模、资金结构、建设周期以及资金来源等缺乏科学的筹划与部署，对项目建设和经营过程中将要发生的现金流量缺乏可靠的预测，仓促上马。一旦国家加大宏观调控力度，收紧银行信贷，使得建设资金不能如期到位，企业就面临进退两难的境地，甚至造成巨大经济损失。近几年来许多企业所投资的钢铁、电解铝、水泥等项目由于资金困难而夭折，或“割肉”卖出或成为永久性“在建工程”，不仅企业自己为此付出了惨重的代价，也将一些银行拖入泥潭。 二、资金短缺，融资困难 目前我国中小企业由于投资规模小、资本和技术构成偏低，在融资的过程中遇到许多的困难，为此制约中小企业的发展。融资困难的主要原因一方面来自于企业自身的素质，中小企业规模小，自有资金不足、信誉不高、信用等级普遍较低；另一方面，国有商业银行对固定资产投资贷款审批权限过于集中，加上目前不良贷款比重较高，收贷难度大，而国家在中小企业信用担保体系方面目前尚不健全，使得金融 机构无法对不良经营行为进行有效防范，为降低贷款风险，金融机构不得不持谨慎的态度。其次，中小企业没有民间融资渠道，在民间投资较多的地区大多数是采取民间集资的办法来解决资金问题，完全靠个人信用和高利息，融资成本很高，风险相对来说要大得多。由此造成中小企业的资金严重不足，投资能力相对较弱，阻碍了中小企业的发展。 三、管理模式僵化，管理观念陈旧 一方面，中小企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，这种模式给企业的财务管理带来了负面影响。中小企业中相当一部分属于个体、私营性质，在这些企业中，企业领导者集权、家族化管理现象严重，并且对于财务管理的理论 方法 缺乏应有的认识和 研究 ，致使其职责不分，越权行事，造成财务管理混乱，财务监控不严， 会计 信息失真等。企业没有或无法建立内部审计部门，即使有，也很难保证内部审计的独立性。另一方面，企业管理者的管理能力和管理素质差，管理思想落后。有些企业管理者基于其自身的原因，没有将财务管理纳入企业管理的有效机制中，缺乏现代财务管理观念，使财务管理失去了它在企业管理中应有的地位和作用。 四、管理基础薄弱，内部控制不严格 由于中小企业管理模式集所有权与经营权于一身，这就使得企业在决策和经营管理方面带有很大的主观随意性，缺乏一套比较规范的具有可操作性的财务控制方法。一是对现金管理不严，造成资金闲置或不足。二是应收账款周转缓慢，造成资金回收困难。原因是没有建立严格的赊销政策，缺乏有力的催收措施，应收账款不能兑现或形成呆账。三是存货控制薄弱，造成资金呆滞。四是重钱不重物，资产流失浪费严重。不少中小企业的管理者，对原材料、半成品、固定资产等的管理不到位，财务管理职责不明，资产浪费严重。 五、财会人员素质偏低，高级财务管理人员缺乏，财务机构设置不合理 大多数中小企业财会人员都没有经过专门化、系统化的知识 教育 ，无证上岗的现象极其严重。财务与会计不分，没有专职的财务管理人员，财务管理的职能由会计人员或企业主管人员兼职，导致内部管理混乱，责任不明确。 针对中小企业在财务管理方面存在的种种问题，如何创造性地适应环境并向环境挑战，保持竞争优势，这是每个中小企业必须考虑的问题。中小企业应该针对自身在财务管理中的薄弱点，做好如下工作： 1、全方位更新企业财务管理观念。企业必须加强财务管理工作，把财务管理渗透到企业法人治理结构和组织管理的各个层面，建立起事前、事中、事后全方位的财务监控体系，既要不断更新拓展财务管理理念，又要脚踏实地，采用层层递进的多道财务保安防线，实现财务管理的法制化、科学化；还应立足自身优势，充分挖掘自身潜能，运用信息技术、互联网、电子商务等现代化手段，改造企业落后的业务流程和运作模式，以成本、效率为核心，全面提升企业的财务管理水平，为中小型企业参与国际竞争奠定良好的企业管理基础。 2、加强财会队伍建设，提高全员的管理素质。目前不少中小企业存在会计帐目不清、信息失真、财务管理混乱的情况；企业领导营私舞弊、行贿受贿的现象进有发生；企业设置帐外帐、弄虚作假，造成虚盈实亏或虚亏实盈的假象等等。究其原因，一日企业财务基础薄弱，会计人员素质不高，又受制于领导，无法行使自己的监督权；二是企业领导的法制观念淡薄，忽视财务制度、财经纪律的严肃性和强制性。为了解决好上述问题，必须加强财会队伍建设，对财会人员进行专业培训和政治思想教育，增强财会人员的监督意识。加强全员素质教育，首先应从企业领导做起，不断提高全员法律意识，增强法制观念，只有依靠企业全员的共同努力，才有可能改善企业管理状况，搞好财务管理，提高企业的竞争实力。 3、建立健全内部控制制度。对于刻帐、出纳、保管等不相容职务，应尽量由不同人员担任，以降低错误和舞弊出现的可能性。企业应根据分工原则，尽量将不同功能的工作由不同的人来完成。此外，还应建立严格的现金和银行存款管理制度。 4、加强对存货和应收帐款的管理。近年来，很多中小型企业陷入经营流动资金紧缺的困境，加强存货及应收帐款管理是重要的解困措施。加强存货管理，可以尽可能压缩库存物资，避免资金呆滞，并以科学的方法确保存货资金的最佳结构。加强应收帐款管理，应对赊销客户的信用进行调研评定，定期核对应收帐款，制定完善的收款管理办法，严格控制帐龄，对死帐、呆帐，要在取得确凿证据后进行妥善的会计处理。 5、保持财务资料完整。很多中小企业疏于日常记录，很难提供一份完整的财务资料，这势必会给自我评估、融资、计划、预算等财务管理工作带来很多困难。现代的企业管理，特别是有效的财务管理，必须要有完整的财务资料，以帮助管理者分析过去和预测未来。 总之，随着我国市场经济的发展，经济全球化的形成，中小企业将面临更严峻的挑战，只有通过积极扶持中小企业，加强财务管理，规范会计秩序，才能提高其竞争能力，促进我国中小企业的改革与发展，使我国的国民经济得到更均衡的发展。
首先写论文时,不管是你自己原创的,还是借鉴别人的,都要对自己的论文很熟悉!包括里面的一些名词解释,一些现象等!像你这个题目,最简单的问题就是:你觉得中小企业财务管理存在的问题有哪些,怎么样去解决!其实答辩时老师的问题并不会难,关键是你有没有用心去准备你的论文.写了之后是不是去认真读过!希望对你有所帮助!
论文答辩的时候问的问题都比较专业，而且肯定是围绕你的论文的内容和主题进行提问。所以在答辩之前一定要非常熟悉自己的论文内容。主要问题有以下这些：
1、论文中的核心概念是什么
在答辩的时候，导师最常问的一个问题就是：论文中的核心概念是什么。当老师问到这个问题的时候，同学们千万不要慌，要有条不紊地将论文中的核心概念说出来。
2、论文采用的研究方法
论文采用的研究方法什么？这也是导师常问的问题之一。主要考查学生对自己的论文熟不熟悉，对自己论文中所用的研究方法了不了解。
3、其他问题
此外，以下这些问题也是导师比较常问的：
（1）为什么选择这个题目？这个选题有什么意义？
（2）论文的基本框架、结构都是怎么安排的？
（3）论文的核心概念主要体现在哪里？
（4）论文的理论基础是什么？
（5）论文中的结论是否具有可行性
（6）论文各部分的逻辑关系是怎么样的？
（7）在研究本课题时，有没有发现不同的见解？
土地转让 税收筹划的方案如下： 公司分立 1、公司分立阶段法律依据。⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干 契税 政策的通知》(财税〔2021〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。分析：戊公司股东仍为甲公司和乙公司，与原被分立公司投资主体相同，符合上述法律规定，对戊公司承受丙公司土地，不征收契税。⑵《 公司法 》第27条第3款规定，全体股东的货币出资金额不得低于 有限责任公司注册资本 的百分之三十。分析：戊公司货币出资金额占30%，符合该规定比例。⑶2021年《关于外商投资企业合并与分立的规定》第14条规定，外商投资企业分立后“各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于分立后 公司注册资本 的百分之二十五。”分析：戊公司股东持股比例与丙公司不一致，因上述法律规定，各股东可自由约定持股比例，故符合法律规定。 2、公司分立阶段税务筹划。⑴ 所得税。分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处理)，应当按照资产、负债的公允价(评估价)入账。但在计算所得税时如果符合特殊重组(免税改组)的条件，应以原历史成本为原则确定计税基础。被分立企业的股东取得新股的计税成本，应以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或 清算 股权时，按照计税成本扣除。⑵ 营业税及 土地增值税 。《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土地增值税的征税范围是转让国有 土地使用权 、地上的建筑物及其附着物。其中，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移(而非“转让” )，其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也不属于《土地增值税暂行条例》规定的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。⑶ 契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2021〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。⑷ 印花税 。分立后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分立企业的实收资本与资本公积之和相比，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。 在房地产开发过程中， 还存在如合作开发、委托经营、土地使用权赠与等转让土地使用权的方式。
土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
土地增值税 是指转让国有 土地使用权 、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税如何征收? 第一步核定征收，按照转让 二手房交易 价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的 个人所得税 征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。 第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： (1)取得房地产时有效发票所载的金额; (2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额; (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有 关税 金; (4)取得房地产时所缴纳的 契税 。 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认： (1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明; (2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认; (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括： (一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。 (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。 1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。 (四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
土地增值税的四个纳税筹划点