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为了进一步落实《国务院关于加强地质工作的决定》，全面加强地质勘查行业管理，促进地质工作改革和发展，国土资源部地质勘查司组织由中矿联地质勘查协会、部信息中心和经研院等有关人员组成调研组，于2007年6月4日～11日到浙江省进行了调研。重点调研了地勘单位近些年改革与发展的基本情况、基本经验和成效，地勘队伍的现状和存在的问题，现将调研情况和体会汇报如下。
一、调研的基本情况
为了作好调研，调研组出发前做了精心的准备，制定了详细的调研计划和调研提纲，拟定了重点调研的基层单位和内容，设计了调查问卷，与浙江省国土资源厅、浙江省地勘局及有代表性的基层地勘队伍，采取了座谈会、问卷调查和实地考察等多种方式，进行了调研。调研组深入基层，了解了不同类型地勘队伍在近些年，特别是《决定》出台后，改革与发展的基本情况，取得的主要成效，积累的主要经验，存在的重大问题，倾听野外一线地质队伍的心声。
这次调研，在了解浙江省地勘队伍改革与发展基本情况的基础上，重点深入调研了浙江省地勘局水文地质工程地质大队和浙江省第十一地质大队。通过调研，了解了地勘单位改革与发展的基本思路，加强地质工作的主要措施。总体来看，《决定》颁布后，地勘单位进一步明确了地质工作的任务和方向，使大家统一了认识，增强了信心，振奋了精神。地质工作正在走出低谷，地质工作作为资源基础、环境基础和工程基础服务于经济社会可持续发展的多功能作用正在凸现，呈现出蒸蒸日上的景象，工作环境不断改善，生活待遇不断提高，在地方经济发展中的作用不断提升。但地勘队伍还存在许多亟须解决的问题，如住房紧缺、人才短缺、技术装备陈旧等。
二、浙江地勘单位改革与发展的主要经验
浙江省地勘单位积极适应形势发展的需要，紧紧抓住机遇，不断深化改革，目标明确、思路清晰、积极稳妥、推进有序，其基本特点：一是积极争取地方政府的支持，明确了地勘单位为公益性事业单位的性质，比较好地解决了地勘职工的社会统筹（进入地方养老统筹）问题，保持地勘费年均以8%的增速，为地勘单位进一步深化改革和发展创造了良好环境和宽松条件；二是属地化地勘单位实行了有机整合、和谐发展，除了少数仍未属地化的地勘队伍外，属地化的地勘队伍进行了有机整合（约占地勘队伍总人数的80%），归属地勘局统一管理，有利于地勘队伍的统筹协调；三是坚持以需求为导向，因地制宜求发展，充分发挥地质工作作为资源基础、环境基础和工程基础的多功能作用，融入地方经济，壮大地质产业，拓展服务领域；四是正确处理改革、发展和稳定的关系，坚持发展是硬道理，坚持事企分开、稳步推进，有利于加强地质工作，有利于调动地勘队伍的积极性，有利于促进地勘经济的发展，把改革、发展与稳定有机结合起来，积极稳妥地进行改革。
（一）政府规范管理、营造市场氛围，推动地勘单位改革与发展
浙江省国土资源管理部门，注重规范管理，为地勘市场的发展创造氛围和机会，为地勘单位进一步改革和发展创造了良好的条件。在实际管理中，从规范矿产开发、矿产资源储量、地质勘查和地质环境等管理职能出发，积极培育和拓展商业性地勘市场，形成了矿产勘查、矿产资源规划、储量审核和动态监测、矿产开发利用方案制定、矿山环境治理、地质灾害评估和治理等内容在内的地质勘查市场。
特别是2000年以来，全省先后完成了省、市、县三级矿产资源规划、地质灾害防治规划和矿山环境保护与治理规划，研究制定并出台了《浙江省矿产资源开发利用方案管理暂行办法》、《关于进一步规范建设用地项目压覆矿产资源审核工作的通知》、《浙江省地质勘查资金项目管理暂行办法》和《关于加强建设用地地质灾害危险性评估工作的意见》等规范性文件，积极推动和拓展地质工作的服务领域。初步统计，近几年全省与国土资源管理职能相关的矿产开发、矿产资源储量、地质勘查和地质环境调查等商业性地质调查项目每年在500个以上，其中2006年各类商业性地质调查项目合同金额达3亿元以上。通过不断拓展商业性地质工作的服务领域，一方面满足地矿行政规范管理的需要，另一面也为地勘单位赢得了市场，推动了地勘单位的改革与发展。
（二）坚持事企分离，不断深化改革
浙江省坚持按政事、事企分离的总体目标和方向，按厅管政务、局管事务的总体思路履行各自职能。省政府明确省地勘局为省国土资源厅归口管理的正厅级事业单位，原地矿部地勘局、核工业地质局、有色地勘局等属地化后成立地勘局，统一管理，局机关参照公务员管理，地质队伍为公益性事业单位。地勘单位职工的社会统筹已经完成，队伍比较稳定。根据国家体制改革的精神和省政府的要求，正在不断深化改革。改革的基本思路是：地勘局为依照公务员管理的事业局；地质队为公益性事业单位，并按编制定编；地质队下属企业实施事企分离。
在改革中，实行事企彻底分开运作：地勘单位内部一部分从事公益性地勘工作、管理工作和基地离退休职工管理工作的明确为地勘（事业）单位，而其他从事生产经营性的二级法人单位（或非法人单位）明确为企业。具体做法是：
一是在产权关系上实现所有者和经营者的分离，明确地勘单位为投资主体，企业为经营主体和利润中心。地勘单位作为出资人拥有相应资产所有权，企业作为经营主体拥有法人财产权。地勘单位按出资额享受相应权益，企业依法自主经营，自负盈亏。二是有效地对地勘费进行管理，地勘费主要用于发展，由地勘单位控制并通过投资增强发展后劲，通过地勘费的有效运作来提高资产的质量和数量。三是彻底改革人事干部管理制度。地勘单位领导班子与企业领导班子分开。企业优先吸收地勘单位职工就业，签订劳动合同，建立聘用关系。地勘单位提高地质勘查工作水平所需的高级地质专业人才和提高投资管理水平所需的相关人才由地勘单位引进，按事业单位人事制度改革的要求签订聘用合同。四是确定地勘单位的考核制度。事企分开运作之后，地勘局对地勘单位班子的考核内容以国有资产保值增值、地勘费的使用、职工队伍的稳定为主，加上班子自身建设和精神文明建设等。地勘单位对企业只考核国有资产的保值增值和领导班子政绩，并按投资者享受相应权益。针对公益性事业单位的特点，重点加强内部机制的改革和完善，特别是人事制度、用工制度和分配制度。如水文地质工程地质大队自1984年以来就对职工实行合同制管理，解决能进能出的问题；1999年对新进大学生实施聘用制管理，合同三年一签，解决能进能退问题。
（三）融入地方经济，拓展地质市场
浙江作为东部发达省份，地质工作的重点发生了很大的变化，如何发挥地质优势，适应经济社会发展的需要，尽快融入地方经济，是一个带有普遍性的问题。在这方面，浙江省与江苏省有着相似之处。浙江地勘队伍在注重地质勘查工作的新趋势、新发展上，利用各种地质勘查的新技术、新方法，服务于浙江地方经济的发展，拓展地质市场。
一是大力发展地质勘查业，为国家和浙江经济发展提供矿产资源和地质资料保证。地勘队伍充分借助自身的优势和特长，对近50年来形成的地质资料进行合理开发利用，服从并服务于区域经济建设大局。首先，不断提高浙江省各项地质工作程度，为全省国民经济和社会发展提供必要的矿产资源和地质资料保证；其次，积极承担省、市、县政府交给的矿产资源规划编制任务，为当地政府保护和合理利用矿产资源的战略决策提供基础性、高层次的服务。
二是协助政府开展地质灾害勘查和防治工作。随着高速公路、隧道施工工程的增多，人为诱发地质灾害事故急剧增加。地质灾害已被列为浙江省四大灾害之一，引起各级政府的高度重视。浙江省政府每年都编制汛期地质灾害防灾预案，各地政府也相应加大了对防治地质灾害的投入，许多地方还开展了地质灾害防治规划的编制工作。地勘队伍多年来一直为地方政府治理地质灾害提供技术支撑。
三是积极拓宽地质工作服务领域。通过科技创新，引进新理论、新方法，向环境地质、灾害地质、城市地质、农业地质、旅游地质等领域探索，不断拓宽地质工作服务范围。如农业地质方面，通过测定农业土壤化学元素、粮食作物的生长环境、名特优农产品地质环境等方面研究，为提高农作物产量，改良玉环柚、黄岩蜜橘、临安山核桃、西湖牌龙井茶等名特优农产品的品质，扩大种植面积找到了科学依据。近年来，浙江省委、省政府提出要大力发展效益农业，为农业地质工作开辟了广阔的前景。
四是发挥工程勘察技术优势，为重大工程建设和城市化发展服务。充分利用工程勘察技术力量强的优势，在铁路、高速公路、港口、码头、机场、核电站等国家和省的重点工程建设中，发挥重要的基础性作用。为各项基本建设和城市化建设提供水文地质、工程地质勘察服务，为各项建设施工项目提供技术参数和各项质量检测服务。
（四）贯彻决定精神，明确发展方向，壮大地勘产业
在国务院出台加强地质工作的决定后，浙江省召开全省地质工作会议，出台《关于贯彻落实国务院加强地质工作决定的实施意见》，提出了全省加强地质工作的总体要求、基本原则及主要任务，及时部署有关工作。有关地勘单位进一步明确发展方向，确定未来发展战略。如地勘局提出全力加强地质勘查工作，一是要加强找矿，二是要加强地质环境工作。
浙江第十一大队在《国务院关于加强地质工作的决定》出台后，对全队产业结构进行调整，“十一五”的整体发展思路：一是进一步加强地质勘查，争取在资源开发方面有所突破；二是巩固发展工程勘察业，加强技术创新、创建品牌、强化产业延伸；三是适度发展有市场需求、有较好效益且有一定基础的其他产业。领导班子非常重视壮大地质勘查业，积极引进人才，自筹经费加强勘查，实施“走出去”战略，参与中西部地区及境外矿产勘查，加强技术更新，积极与加拿大等合作开展深部找矿工作。
（五）重视机制完善，建立现代管理制度
在地勘队伍改革与地勘经济发展中，坚持向管理要效益、稳定职工队伍已成为地勘单位的共识。在管理中，主要是进一步完善和加强责任制管理、资产管理、分配管理、安全管理、基层管理等。浙江省水文地质工程地质大队狠抓质量管理，提高了市场竞争力；浙江省地勘局第十一大队以产权制度的改革为突破口，促进企业化管理制度的建立。
浙江省水文地质工程地质大队自1999年通过质量体系认证以来，质量保证制度趋于完善，运作日趋规范，质量管理形成了明确目标→工作策划→实施→检查→分析改造的一套工作流程。
浙江省地勘局第十一大队以产权制度改革为切入点，以改革促发展，形成了具有较强市场竞争能力、更有利于充分调动广大职工积极性、共担风险的事企制度。十一队产权制度改革的几种模式：一是对队属所有二级单位，逐步构建起大队与所属单位以资本为纽带的母子公司体制，并通过承包经营责任制明确大队与所属单位责、权、利关系；二是大队对投资新设立的企业，基本采用投资主体多元化的公司制形式，吸收的投资主体以社会法人投资者为主；三是对大队原有二级全资企业进行改制。经省厅（省局）批准，完成了对浙南地质工程公司的股份制改造；2002年下半年，又完成了对温州工程勘察院的改制；四是在改制过程中，对硕普公司、浙南公司、勘察院进行了经营者持股试点，较好地解决了企业长远利益与经营者短期利益的关系问题；五是完成了温州地质发展有限公司的改制，为今后地勘事业单位改革奠定了基础。现更名为浙江华坤地质发展有限公司，其中职工持股会占，十一队占；初步形成了集团性发展的框架，为今后走集团化发展之路创造了条件，也为地勘事业单位改革和事企分离后地勘单位企业化奠定了基础。
三、地勘单位存在的主要问题和挑战
浙江省地勘单位在改革过程中，思路比较清楚、目标明确，对于养老统筹等重大问题解决得比较好。当然，有些历史遗留问题尚需进一步解决。
（一）住房条件艰苦，货币化补贴难到位
从浙江地勘队伍整体来讲，在职职工与离退休职工基本对半，离退休人员众多，历史欠账较多、发展负担沉重，在所有历史遗留问题中，住房是最为重大和突出的问题，住房条件普遍较差，货币化住房补贴缺口巨大。
（二）基础设施陈旧，更新困难重重
基建投资列入省预算内投资计划的问题。由于地质工作的特殊性和历史原因，我省地勘单位的基地建设、职工住房等问题十分突出，急需维修改造和搬迁，省政府对此问题十分关注，下一步将组织有关部门开展调研工作。
（三）地勘队伍市场竞争力不强
地质队伍基础差、底子薄，在发达地区的市场竞争力不强，例如浙江地勘局人均净资产5万元，不足全省人均的一半，与其他大型国有企业的差距更大。
（四）不同性质地勘队伍的发展不平衡
从浙江省内地勘队伍发展情况来看，属地化的地勘队伍发展环境比较好，并入地勘局的队伍，包括原核工业部、有色局等地质队伍，养老统筹等问题基本解决。而尚未属地化的冶金、煤田、建材等发展环境有待完善，未属地化的地勘队伍困难更大。
四、体会与建议
浙江省作为比较发达的省份，地勘单位改革和发展的步伐也较快，省政府已经确定地勘局为公益性事业单位的性质，明确了定位和定编方案。其改革与发展需要在国务院的宏观指导下，按照省委省政府的部署和要求，积极稳妥地推进。
（一）加强地勘单位深化改革的宏观指导
从调研看，大家共同意见是按照国务院文件的要求，坚持分类指导，促进地勘单位发展，调动地勘职工的积极性。各地方改革进程有所差别，需要进一步加强对国务院文件的宣传和地勘单位改革与发展的研讨，统一认识，坚定信念，坚持公益性与商业性地质工作分开运行，坚持政企分开、政事分开，坚持地勘单位企业化的大方向，各省（区）应因地制宜推进改革。
（二）稳步推进地勘单位改革进程
调研中大家普遍认为，自1999年地勘队伍属地化以来，特别是《决定》出台后，地勘单位抓住机遇，以改革促发展，以稳定求发展，整体效果不错。但是鉴于地勘队伍历史遗留问题较多，包袱沉重，在目前情况下，大部分地勘单位没有地勘事业费难以存活，仅靠地勘事业费难以活好，因此必须正确处理好改革、发展与稳定的关系，以科学、务实的态度进行改革，以和谐、持续发展作为目标。根据中央、国务院的精神坚持公益性与商业性地质工作分开运行的方向，稳步推进地勘单位企事分开的改革进程，在改革与发展中不断提高地勘单位的竞争力。对于地勘单位的改革，大家建议要充分发挥省（区）人民政府的作用，因地制宜。
（三）进一步规范矿业权市场
矿业权是地勘队伍发挥作用的基本生产要素，规范矿业权是加强地质工作的基本保障。随着《决定》贯彻的深入进行，地勘单位面临着尽快融入地方经济发展的大好机遇，地勘单位只有提高自身竞争能力，才能更好地进入市场，走向企业化管理的路子。地勘单位除了要发挥自身优势，发挥在地质勘查的人才、技术等方面的优势外，资本的积累也至关重要，其中获得矿业权是一个主要途径。但是，随着我国经济社会的快速发展，资源“瓶颈”日益显现，人们对资源的占有欲也日益强烈，在矿业权的申请和获取过程中，地勘单位与地方政府的认识有着很大的差别，在矿业权的申请、登记过程中存在矛盾，需要进一步规范矿业权市场，营造科学、平等、和谐氛围，促进矿业权市场健康、有序发展。
（四）切实加强地勘行业管理
《决定》明确提出做好地勘行业管理，要求国务院和省级国土资源管理部门认真履行地质勘查行业管理职能。从调研来看，各地区、各单位的实际情况千差万别，同时也存在许多共性问题，需要切实加强地勘行业管理和指导，一是做好对地勘行业的宏观指导，统一思想和认识，例如组织召开全国地勘局局长会议；二是加强地勘单位改革与发展的经验交流，互相促进、相互借鉴、共同发展；三是统一标准和规范，如现行的地质勘查价格体系主要是针对国土资源大调查指定的，难以满足地质勘查市场发展的需要，需要按照市场经济的发展要求，不断完善和制定适应市场化要求的地质勘查定额标准体系。
郑洪涛1，2
(1.中国地质大学(北京)地球科学与资源学院;2.河南省有色金属地质矿产局)
地质勘查是我国社会主义经济建设、国防建设和社会发展中的一项基础性、先行性工作，是保证我国经济建设高速发展的基础性服务行业。矿产资源是经济社会发展的重要物质基础，地质勘查工作的首要任务就是找到可开采的矿床，解决国民经济发展需要的矿产资源问题。新中国成立60年来，广大地质工作者探明了大量矿产资源，有力地支撑了经济社会发展。但是，随着经济快速发展，我国矿产资源形势日趋严峻，对经济社会可持续发展的保障能力正在下降。资源紧缺的主要原因有3方面:一是找矿难度加大和地质勘查的有效投入不足，导致储量增长缓慢;二是我国已经进入工业化中期阶段，GDP高速增长，需要有很大量的物质投入特别是矿产品的投入，以支持基础工业和基础设施的发展;三是我国人口众多，需要消耗的矿产资源数量也在不断加大。解决矿产资源紧缺问题的中坚力量是地质勘查行业，而地质勘查单位是组成地质勘查行业的基本细胞，地质勘查单位的生存与发展直接决定地质勘查行业的兴衰，因此研究地质勘查单位的可持续发展具有十分重要的意义。
一、我国地质勘查业的发展与现状
从新中国成立之初至20世纪70年代末，国家提出了“以地质找矿为中心”的方针，党和政府采取有力措施，要人给人，要钱给钱，要物给物，推动了地质工作蓬勃发展，地质队伍空前壮大。这一时期，发现了世界级大庆油田，继而在华北、江汉等盆地连续突破，建立了一大批煤炭、黑色、有色与稀有金属矿产基地，全国探明储量的矿种达134种，有力地支撑了国家的工业体系。与此同时，由于“大跃进”、“文化大革命”、“反击右倾翻案风”等天灾人祸的严重干扰，地质工作走了弯路，盲目勘探了一大批至今无法利用的“呆矿”，占用和浪费相当可观的国家资金;地质队伍膨胀到100余万人，造成沉重的历史负担，其影响延续至今。
1998年国务院机构改革，国土资源部成立，按照国务院的要求，积极稳妥、周密细致地推动地质勘查队伍管理体制和地质科技管理体制改革。1999年4月国务院办公厅发布地质勘查队伍管理体制改革方案，地勘队伍实行属地化管理，逐步实行企业化经营。1999年7月组建中国地质调查局，重组中国地质科学院。在此基础上，组织实施新一轮国土资源大调查，专门从事基础性、公益性地质调查和战略性矿产勘查工作。从而从体制上将公益性与商业性地质工作分离，初步建立起适应社会主义市场经济要求的国家地质工作新体制框架。
二、改革使国有地质勘查单位面临挑战和机遇
1999年以来，国家颁布了一系列政策，这应当看做是“地质工作春天”的开始。随后中央先后出台了12项优惠政策措施支持国有地质勘查单位的改革与发展，将公益性地质找矿和商业性地质找矿分开运行，等等，这些政策的实施极大地促进了地质工作的发展。2002年开始特别是2006年以来，国有地质勘查单位经济发展整体上保持了持续快速的增长势头，通过市场获得的预算外收入大幅度增加，经济总量有了大幅度增长，经济实力和综合竞争力显著增强，职工收入有了大幅度提高，生活质量与属地化前相比大有改善，职工队伍稳定，单位凝聚力增强。国有地质勘查单位的经济增长的来源主要有几方面:一是中央和地方地质勘查经费;二是中央和地方地质专项拨款;三是境内外劳务收入;四是矿业开发;五是矿业权转让。这使国有地质勘查单位经济焕发活力。
但是国有地质勘查单位也面临激烈竞争。民营、大型企业等组建的新型地质勘查单位越来越多，将进一步打破国有地质勘查单位“一统天下”的格局。这些新型地质勘查单位具有三方面优势:一是资金雄厚，在争夺矿业权时比国有地质勘查单位更具有实力;二是在分配机制上具有更大的灵活性，他们利用高薪吸引人才，国有地质勘查单位仍然是事业单位，不可能用高薪政策使用人才，因此人才不可避免地要向这些新型地质勘查单位流动;三是新型地质勘查单位在勘查装备上比国有地质勘查单位精良得多，在争夺市场方面对国有地质勘查单位形成强有力的冲击。
近年来，国有地质勘查单位进行了许多改革的尝试和积极地探索，改革没有一定的模式，因各省政策不一，改革进展的速度也有所不同，但都局限于内部的改革与探索，走的是“戴事业帽子，走企业路子”，改革并没有真正触及产权、资产所有权等深层次问题，也没有一家国有地质勘查单位真正变成了企业。如内蒙古、广东、云南、新疆等省(区)的国有地质勘查单位改革取得了较好成效。他们主要采取了整合属地化地勘队伍、推进内部企业化改革、创新管理体制等措施。改革后，国有地质勘查单位的分配机制摆脱了事业单位体制的束缚，极大地刺激了劳动的积极性和劳动效率。
三、国有地质勘查单位可持续发展道路的思考
应当看到，我国几十年计划经济下传统体制给国有地质勘查单位留下了很重的包袱，用于发展生产的经营性资产不足，技术装备落后，自我发展能力差，市场竞争力不强，诸如住房、基础设施、养老、医疗、离退休等大量的历史遗留问题长期得不到解决，严重阻碍了国有地质勘查单位的改革与发展。发展是硬道理，世界在发展，国家在进步在发展，整个社会都在发展，国有地质勘查单位也必须发展。当然，政府政策的推动是发展的前提，国有地质勘查单位更要主动发展，正视困难，将观念从“要我发展”主动更新到“我要发展”，实现又快又好地可持续发展。
(一)积极培育主业，实现可持续发展
1.做强地质勘查业
地质勘查业是国有地质勘查单位的主业，也是国有地质勘查单位的优势产业。地质勘查业是矿业的上游产业，受矿业市场波动的影响较大，国家的矿业政策和宏观经济政策与地质勘查业有着密切的联系。发展主业的关键是要找大矿找好矿，要不断研究国家的政策导向，突出重要矿种、重点成矿区带矿产勘查。以石油、天然气、煤炭、铀、煤层气和铁、铜、铝、铅、锌、锰、镍、钨、锡、钾盐、金等16个重要矿产为重点，加强11个主要含油气盆地和新区新领域油气资源勘查、13个大型煤炭基地资源勘查和16个重点成矿区带的重要矿产勘查。同时，加强产业政策引导和宏观调控，鼓励社会投资者依法开展能源与非能源重要矿产资源勘查。鼓励企业开展国家急需矿种的勘查，鼓励在中西部地区及边远地区等经济欠发达且具资源潜力的地区开展商业性矿产勘查，鼓励开展中东部地区老矿山接替资源勘查。政府还要积极为企业“走出去”开展境外矿产勘查开发合作提供政策、金融、信息等服务。这就为国有地质勘查单位找矿指明了大方向，这些是近期国家战略性矿种，战略性的矿产资源勘查是公益性的，是国家投资进行的勘查，国有地质勘查单位一方面要积极争取国家投资的找矿项目，另一方面要放眼于商业性找矿活动，用国家投资项目解决温饱问题，用商业性找矿项目达到致富目的。
2.拉长产业链，走勘查开发一体化道路
矿产资源勘查要选择具有充分成矿地质条件和找矿标志的成矿区带及勘查区，运用新的成(找)矿理论和综合找矿方法手段，分层次、分阶段、分级序地部署地质找矿工作，以实现地质找矿的重大突破。但矿产勘查是高度冒险的事业，包含着很大的不确定性。勘查地质学家任何时候都必须与风险和不确定性打交道。正因为找矿风险大，能够用于开发的矿业权所占比例很低，更应该珍惜这种机会和资源。谁抓住了机遇谁就可能实现可持续发展，新疆一队、河南有色局一队的发恩德公司就是最好的证明。
(二)进一步加大改革力度
“戴事业帽子，走企业路子”是国有地质勘查单位职工大部分人的愿望，这样就可以取得事业费拨款，生存就有了保障，然而正是这种依赖心理导致了国有地质勘查单位改革进展缓慢。近两年地质勘查业经济的红火，似乎让许多人误以为企业化离我们很遥远，持怀疑态度，有的人甚至持抵触态度，认为企业化根本是不可能的。然而，我国实行的是市场经济，市场经济的微观主体是企业，事业单位是不可能长期存在的，改革是大趋势。因为事业体制决定了这些单位不可能实行企业的分配机制等，收入分配机制不灵活就难以调动职工的积极性，也难以从社会上聘用高端人才，自己的人才很可能被收入高的其他类地质勘查单位或企业“挖墙脚”，一旦人才长期流失下去，就可能使国有地质勘查单位陷入被动，甚至出现主业不能。因此，国有地质勘查单位在当前大政策环境不变的情况下，内部要主动深化改革，做到事企分开、体制顺畅、机制灵活，内部企业要按现代企业制度运作，做到产权清晰、权责明确、政企分开、科学管理。一方面可以调动积极性，激活生产力;另一方面可以少犯错误，避免国有资产流失;第三可以为转为企业打下基础。
(三)主动融入地方经济，做好延伸产业
1.积极争取地方项目
国有地勘单位的发展和生存离不开国家和地方发展的大环境，国务院《关于加强地质工作的决定》明确指出，地质工作贯穿于经济社会的全过程，服务于经济建设的方方面面。这其中的一个重要原因就是把地质工作与地方经济建设紧密地结合起来，认真分析和研究国家和地方经济发展的趋势和走向，把握经济发展的脉搏是十分必要的。如河南省，《河南省国土资源“十五”计划和2015年发展规划》涉及地质行业的有五大项:基础地质调查、矿产资源勘查、矿产资源开发、地质灾害预警工程、数字国土工程。国有地质勘查单位要审时度势，主动融入地方经济，做好延伸产业，扩大业务范围，壮大自身经济。
2.建立良好的地方社会关系
国有地质勘查单位属地化前，是分系统的“条条”管理，任务是完成国家指令性计划，与地方政府很少接触和沟通。属地化管理后，国有地质勘查单位的生存环境发生了很大变化，一方面，单位的发展受地方政策的约束;第二，地方掌握着地质勘查费用的投入，包括经费和项目费用;第三，矿业权的取得要靠地方政府审批，等等，国有地质勘查单位要多与地方政府沟通，建立良好的社会关系，和谐的外部环境是经济发展的外因之一。第四，沟通过程就是信息的获得过程，信息有可能为单位带来收益。
综上所述，国有地质勘查单位经过了多次政策调整，目前大部分已经属地化管理，改革开放后，经济实力明显增强，尽管改革初建成效，但还都限于事业体制之下，改革的力度不大，事企不分、机制不活等体制障碍依然存在，政策层面的问题我们可以建议、可以探讨，但不可以左右，但我们作为国有地质勘查单位直接管理者，有义务在法律政策的范围内最大限度地进行改革，促进国有地质勘查单位可持续发展。
参考文献
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为了进一步落实《国务院关于加强地质工作的决定》（以下简称《决定》），全面加强地质勘查行业管理，促进地质工作改革和发展，地质勘查司组织由中国矿联地质勘查协会、部信息中心和经研院等有关人员组成调研组，于2007年5月22日～27日到江苏省进行了调研。重点调研了地勘单位近些年改革与发展的基本情况、基本经验和成效，地勘队伍的现状和存在的问题，现将调研情况和体会汇报如下。
一、调研的基本情况
为了作好调研，调研组出发前做了精心的准备，制定了详细的调研计划和调研提纲，拟定了重点调研的基层单位和内容，设计了调查问卷，与江苏省国土资源厅、江苏省地勘局、华东有色地勘局及江苏省地调院、江苏省地勘局四队和华东有色地勘局814队等有代表性的地质队伍，采取了座谈会、问卷调查和实地考察等多种方式，进行了调研，调研组深入基层，了解了不同类型地勘队伍在近些年，特别是《决定》出台后，改革与发展的基本情况，取得的主要成效，积累的主要经验，存在的重大问题，倾听野外一线地质人员的心声。
在这次调研中，较深入地了解了江苏省地勘局和华东有色地勘局地勘队伍改革与发展的基本情况和下一步的设想。在对两个局调研的基础上，重点深入调查了江苏地勘局第四地质大队和华东有色地勘局814地质大队，并走访了江苏省地质调查研究院。通过点面结合的调研，了解了地勘单位改革与发展的基本思路，加强了地质工作的主要措施，参观了地质队伍工作和生活的环境，与地质勘查基层单位和野外一线地质调查人员进行了亲密接触。总体来看，《决定》颁布后，地勘单位进一步明确了地质工作的任务和方向，统一了认识，增强了信心，振奋了精神。地质工作正在走出低谷，地质工作多功能的作用正在凸现，呈现出蒸蒸日上的景象，工作任务日趋饱满，工作环境不断改善，生活待遇不断提高，在地方经济发展中的作用不断提升。但不同性质地勘单位的发展很不平衡，局和队都共同反映了地勘队伍还存在许多亟须解决的问题，如住房紧缺、人才不足、资本匮乏、技术装备陈旧落后等问题，希望国家和地方政府要稳定对地勘队伍改革与发展的优惠政策，并加强落实检查工作，为地勘单位的改革与发展创造更宽松的外部环境。
二、江苏地勘单位改革与发展的主要经验
江苏省省地勘单位积极适应形势发展的需要，紧紧抓住机遇，不断深化改革，稳步发展，地勘行业呈现出前所未有的良好发展势头。
江苏地勘局与有色地勘局的具体情况不同，所采取的改革与发展做法也不完全相同，但有五个共同点：一是坚持以需求为导向，树立大地质观念，充分发挥地质工作作为资源基础、环境基础和工程基础的多功能作用，融入地方经济，壮大地勘产业；二是坚持事企分开、因地制宜，注重转变内部经营机制，实行企业化管理；三是确立大力发展地质勘查主业的战略方向，受本省地质找矿条件的限制，为发挥自身矿产勘查的优势，正在努力实施到省外和境外加强地质找矿的工作，努力为全面建设小康社会提供矿产资源保障；四是积极争取地方政府资金和政策的支持，抓住机遇，加大改革工作力度；五是正确处理改革、发展和稳定的关系，努力构建和谐地勘队伍。因此，这两个局地质工作的多功能作用发挥得比较好，地勘经济发展比较快，地质队伍稳定，正在创造自身的改革与发展经验。
（一）公益性地质队伍初步构建，充满生机和活力
江苏省成立了隶属于国土资源厅的地调院，在原地调部（区调队）、矿产公司和测试所的基础上，组建实体性事业单位——地质调查研究院。地调院的组建完全按照“精兵+现代化”的指导方针，以“一流人才、高新技术、规范管理”为支撑，模拟企业化管理的模式，将预算内地质工作与开发经营工作实行分体运作和分类管理，努力营造内部竞争机制，使地质工作与开发经营工作相互协调，共同发展。围绕这一思路再进行内部调整和改革，逐步组建起了一支精干高效的地方地质野战军队伍，为江苏经济可持续发展提供基础性的保证。
在发展与改革中，江苏省地调院的主要做法：一是加大技术改造和革新，“十五”期间投入4000万元进行装备更新换代，以提高市场竞争力；二是确立人才工程建设新思路，吸引优秀人才和鼓励科技人员的创新，建立了首家全国省级地调院博士后科研工作站，在“十五”期间开展优秀科技工作者奖励，最高额度达到12万元；三是树立“品牌”意识，不断提高知名度、影响力和竞争力。实施“四大工程”，即江苏省生态环境地质调查与监测项目、江苏省地热资源调查与开发应用研究项目、南京地质博物馆改扩建工程、江苏省无机材料专业测试服务中心建设项目，以重大项目提升地调院的竞争能力和发展活力。
据了解，隶属于国土资源厅的江苏省地调院主要优势在于：与国土资源管理工作联系更加密切，能够为国土资源管理工作提供及时、有效的服务和支持。
（二）融入地方经济，拓展地质市场
江苏作为我国东部经济发达省份，地质工作的重点发生了很大的变化，如何发挥地质优势，适应经济社会发展的需要，尽快融入地方经济，是一个带有普遍性的问题。江苏地勘局第四地质大队就是一个范例。成立于1958年的江苏省地勘局第四地质大队，主要从事地质找矿，在过去30多年中，曾经是江苏省找矿成果最为显著的地质队之一，荣获过国家地质找矿功勋单位称号。20世纪90年代起，单位逐渐走向市场，经历了一个低迷时期，在最困难的1997年和1998年，单位的银行账户为负值，职工工资靠东挪西借地逐月应付。直到2000年后，四队积极寻找一条既适合市场需要，又能够发挥地质优势的路子，在苏州这样一个经济发达而资源紧缺、矿业开发缺乏潜力的城市，初步实践了融入区域经济、服务地方建设、壮大地勘经济的强队之路，形成了以勘察测绘为支撑，包括地灾评估、基桩测试、设计咨询等在内的地质产业，内强素质、外塑形象，实施拓展市场、科技强队、人才兴队、文化聚力等战略，四队从此登上了发展的快车。
四队的发展历程表明，经济社会发展离不开地质工作的支持，只要树立大地质观念，紧贴实际、主动服务，有为就会有位，地勘单位就会实现自我的价值，并得到地方政府和社会各界的正确评价和真诚欢迎。在经济发达地区求生存、谋发展，首先是要抢抓机遇，善抓机遇，不让稍纵即逝的机遇再轻易滑过；二是树立高度的社会责任感，将优质诚信看得至高无上；三是想地方所想、急地方所急、办地方所需，以满足社会的需求、顾客的愿望为经营服务的唯一宗旨和义不容辞的职责，塑造良好的社会形象；四是充分发挥地矿职工能征善战、作风过硬和地勘单位施工实力强、技术质量可靠的优势。
（三）发挥优势，把握机遇，谋求发展
依靠地质队伍的技术优势，及时调整重点和方向，谋求快速发展，这是地勘队伍发展的又一种方式，华东有色地勘局814队就是一个典型。成立于1956年的华东有色地质勘查局814队，是一支从事地球物理、地球化学勘探、测绘工程的专业队伍，是有色系统地质勘查重点队伍。在20世纪80年代中期后，固体矿产勘查业走入低谷，金属矿找矿任务相对较少，步履艰难。但是，814队充分发挥自己的技术优势，及时调整工作重点，利用物化探的专业优势，成功进入石油市场；在激烈的市场竞争中，以积极开拓的精神，占有市场；技术和装备不断更新，以求真务实的作风，发展市场。
自1986年首次承接青海油田柴达木盆地南冀山高精度重力勘探项目以来，814队在青海，新疆，黑龙江，吉林，辽宁，内蒙古，山西，陕西，甘肃，湖南，湖北，广东，广西，云南，贵州，安徽，江西，浙江，福建及江苏等20多个省（区）的10多个油田开展了油气物化探勘查。物化探总施工面积数10万平方千米，剖面数万千米油田地下管线探测面积55平方千米。2005年还第一次承接并圆满完成了境外工程——蒙古国塔木察格重磁勘探项目，为进一步拓展国外市场奠定了坚实的基础。
814队目前可以提供高质优效的“资料采集、物性调研、数据处理、成果解释”四位一体的生产技术服务。从弱到强，闯出了一条发挥地质技术服务、适合自身发展的路子，成为国内油气物化探领域的排头兵。
（四）重视内部机制完善，建立现代管理制度
在地勘队伍改革与发展中，大家达成共识：坚持稳定压倒一切，向管理要效益。在管理改革中，主要是进一步完善和加强责任制管理、资产管理、分配管理、安全管理、基层管理等。因此，地勘单位普遍出现了地勘经济发展速度与效益双增长态势，地勘单位经济实力有较大增强。为保持地勘队伍的总体稳定，各地勘单位注重加强思想政治工作，听取职工意见，切实关心离退休职工、下岗职工和困难职工生活，在深化改革中保持了地勘队伍的总体稳定。
加大装备投入，完善规章制度。为保证高效开展地质工作，“十五”期间江苏省地勘单位投入大量资金，购买先进的分析仪器和技术改造实验室，购入先进的物探仪器设备，为东部地区攻深找盲做好准备；加强内部机构调整，加大制度改革力度，建立了符合地质调查工作性质和特点的管理制度、聘用制度和灵活的分配制度；加大分配制度的改革力度，实行岗位工资、计件工资、项目工资和年薪工资等多种分配形式，使得报酬与职责、收入与成果直接挂钩，奖优罚劣，优胜劣汰，充分调动了广大科技人员的积极性。
（五）注重队伍建设和人才培养，提升竞争力和持续发展能力
坚持以人为本，构建人才高地。“十五”期间，江苏省地勘单位坚持以人为本，通过制定激励政策，采取引进、培养、造就、提升等手段，努力构筑人才高地，取得较好效果。从调研的几个重点单位看，都非常重视队伍建设和人才培养。如对新引进的人才在住房补贴、岗位津贴方面享受特殊政策；省地质调查研究院对所有委培研究生，承担学杂费，取得学位后还给予适当奖励；每年开展学术交流活动，通过交流互促互进，激发科研人员学术研究热情；省地调院经国家人事部批准，在全国省级地调院中率先设立博士后科研工作站。为加强学科带头人队伍建设，增强矿产资源勘查核心技术的自主研发能力，在更高层次上为全省乃至全国地质科研事业发展作出贡献。有色地质勘查局以住房等优惠条件，引进高级人才（2个博士后），以提高自身科研和找矿理论水平，并分别与中科院和一些高等院校加强联合，培养骨干。重视队伍建设，提高了单位竞争力和持续发展能力。
三、地勘单位存在的主要问题和挑战
江苏地勘单位在改革过程中，思路比较清楚、目标明确，对于医疗和养老等重大问题解决得比较好。当然，有些历史遗留尚需进一步解决，为地勘单位的发展创造良好的条件和环境。
（一）改革方向有待进一步明确，统一认识
自从1999年国务院37号文实施以来，地勘单位的改革不断深入，不断出现“模式”。从这次调研来看，大家对改革调研非常敏感，担心国家制定统一的模式，列出时间表。总体认为改革方向不可逆转，改革是一个系统工程，既需要地勘单位自身的努力，也需要政府和社会创造一个宽松的外部环境。对于属地化地勘单位的改革应纳入地方事业单位改革行列，充分发挥地方政府的作用，基层地勘单位最担心的是地勘单位的历史包袱和主要问题尚未解决就规定转企换制，影响地勘单位稳定的局面。
（二）住房条件艰苦，货币化补贴难到位
从江苏地勘队伍整体来讲，在职职工与离退休职工基本对半，离退休人员众多，发展负担沉重，在所有历史遗留问题中，住房是最为重大和突出的问题，地勘人员住房条件普遍较差，如有色地勘局80%以上职工住房不达标，全省货币化住房补贴缺口巨大。
（三）基础设施陈旧，更新困难重重
基建投资列入省预算内投资计划的问题。由于地质工作的特殊性和历史原因，省地勘单位的基地建设、职工住房等问题十分突出，亟须维修改造和搬迁，省政府对此问题十分关注，下一步将组织有关部门开展调研工作。
四、体会与建议
（一）加强地勘单位深化改革的宏观指导
需要进一步加强对国务院文件的宣传和地勘单位改革与发展的研讨，统一认识，坚定信念，坚持公益性与商业性地质工作分开运行，坚持政企分开、政事分开，坚持地勘单位企业化的大方向。
（二）加快《决定》相关配套文件的起草和出台
调研中大家普遍认为，《决定》的出台犹如缕缕春风，吹暖了地质工作者的心，希望有更为具体的和可操作性强的指导意见出台。特别希望中央出台解决住房货币化等重大问题的指导性文件，促进地方政府解决地勘单位遗留的一些重大问题，加快地勘单位的改革与发展。
（三）加强地勘单位改革与发展经验的交流
加强地质工作，是党中央、国务院作出的重大决策，各省（区、市）、各地质勘查单位情况不同，加强地质工作的进展也不平衡，有的已经取得比较成熟的经验，有的感觉困难很多，需要加强交流，并把成功的经验吸纳到正在起草的规范性文件和规定之中，加强对地方和地勘单位的指导和引导。
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一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：
徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。
林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
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摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。
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[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
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提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。