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一、房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 2、资金变现风险 资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 3、购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 二、房地产投资风险的防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 1、经济风险降低，增加技术含量 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 3、房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
[1]宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015.(2)：134.
[2]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].管理视野， 2013.(1)：152-153.
[3]李荣锦，王珍. 房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友， 2010.(12)：96-97.
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.因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项 规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
改造，汉语词汇，改变;打造。 改造两字可拆分解释，改字基本释意为变更，修改;而造字基本释意为制作的意思。结合起来的意思为变更原有的制作方法。下文我收集了关于办公楼改造的会议纪要范文，欢迎阅读!
20XX年6月12日，县委、常务副县长于新凡在县行政中心十二楼会议室主持召开行政中心第二办公区(老县政府机关)装修建设和管理工作办公会议，县政府办、县财政局、县国资公司、县机关事务管理局、县食药监局、县城管局、县发改局、县水务局等单位负责人参加了会议。会议听取了县机关事务管理局关于行政中心第二办公区装修建设和管理的工作汇报，并就相关问题进行了认真研究，现将会议议定事项纪要如下:
一、明确要求。行政中心第二办公区的装修建设和管理，关系多个重要项目工程建设和20多个单位办公，相关部门要尽快装修好办公用房，保证需拆迁单位顺利进驻，并提供良好的办公环境。
二、相关几个具体问题
一管理主体问题。由县机关事务管理局按新行政中心管理模式统一管理行政中心第二办公区，由县财政保障其正常运转经费。已进驻的县城管局的会议室、监控室、食堂等公用场所移交给县机关事务管理局管理;县食药监局搬回原处后，现有办公用品全部移交县机关事务管理局管理。
二进驻单位和办公室分配问题。原则按县委、县委办主任邓杰平于20XX年3月11日主持召开的办公会议精神不变。已进驻的县食药监局办公场地安置县食安办办公;新增县文联、县食安办和县水务局下属3个二级单位进驻，由县机关事务管理局按优先进驻需尽快拆迁的单位的原则予以统筹安排。
三装修建设问题。由县国资公司按照节约的原则，迅速装修原县档案局、县委组织部办公楼，配齐必要的网络、监控、消防系统等设施，进行路面提质改造，拆除大门左侧平房作为停车场所。县食药监局仍搬回原处办公，原办公楼装修由县国资公司负责实施，尽快落实。
分送:县长、副县长，县政府办正、副主任。
参加会议单位，有关单位及本办有关科室。共印13份
宁乡县人民政府办公室20XX年7月26日印发
各投标人:
我中心就20XX年11月18日发布的广东省人民检察院办公室室内装修及空调工程项目(招标编号:GPCGD102148GG085F)，各投标人对采购文件、采购公告中相关内容提出的疑问作统一答疑、澄清。
一、问题及答疑内容如下:
1、清单中天花工程第4项白色乳胶漆(天花)的单位是否应为m2?立面装修工程第16项壁柜造型(**)的单位是否应为m?
答:是。
2、招文中空调配置表及材料表是否需要纳入清单中计算?
答:是，空调和排气换风系统均须纳入清单中计算。
3、密封袋上需要填写“招标人地址”，请明确招标人广东省人民检察院所在地址。
答:采购代理机构地址:广州市越华路118号之一;
采购人地址:广州市珠江新城华强路广东省人民检察院。
4、投标函部分“六、投标保证金格式”中“[包号:]”如何填写?
答:本项目一个包，因此包号可不填写。
5、投标函部分“八、资格证明文件列表”中“企业法定代表人证明书”和“投标人的法定代表人出具的投标授权书”是否就是“一、法定代表人身份证明书”和“二、投标文件签署授权委托书”?
答:是。
6、可否提供电子版施工平面图(CAD图格式)?
答:可以，请自行从网上下载:广东省政府采购网()及广东省政府采购中心网()本答疑纪要内下载。
电子版施工平面图下载处
7、本招标项目的工程量清单的内容是否为6-1及6-2页内容的空调工程清单和招标文件最后附的装修工程清单的合并?
答:是，空调和排气换风系统均须纳入清单中计算。
8、由于招标文件提供的清单不符合《建设工程工程量清单计价规定》(GB50500-20XX)的要求，是否允许投标人按照规定进行调整、增加或减少。
答:本次招标范围包括清单，空调和排气换风系统，因此可根据图纸和现场实际测量结果进行调整。
9、由于本项目要求按图纸包干，是否允许投标人按照图纸计算的工程量进行清单的调整、增加或减少。
答:同上。
10、招标文件中所提供的图纸有部分标注产品品牌，是否限定。能否选用其他相同性能的产品。
答:图纸品牌只作参考，可选用其他不低于参考品牌性能的产品。
11、招标文件要求编制投标文件技术部分(包括施工组织设计等内容)，但评标时不作参考。按照目前工程招标的惯例，已取消投标过程中施工组织设计的编制要求，改为由中标单位在中标后提供。请明确是否能够取消。
答:投标文件内容请按招标文件要求提交。
12、请问招标文件第7-10页，经济部分主要包括的内容，跟所提供的投标文件格式的内容组成不一致，请问以那个为准?
答:招标文件第7-10页属于投标函部分格式，7-14页以后属于经济部分格式。
13、消防报警系统，只有平面图，没有相关的系统图，请问是否补齐图纸，还是施工方按照目前的平面图，综合考虑报价?
答:按目前的平面综合考虑。(施工时连接原主系统)
14、设备清单中的单价是否跟工程量清单综合单价中的主材价一致?
答:设备清单主要是成套设备的清单，主要体现设备品牌、型号、产地等信息;工程量综合单价表是为了计算总报价用的。
15、招标文件中提及要填写材料品牌，而没看到品牌表，投标人是否自行考虑?
答:是。
16、招标文件的第一章二、投标须知40.工程进度款支付及结算“2、整体验收通过后七天内，再付至合同总价的65%，付至合同总价的95%”是否有笔误?
答:应为“2、整体验收通过后七天内，再付合同总价的65%，至合同总价的95%”。
17、招标文件的第一章一、投标邀请函及投标须知前附表(二)、投标须知前附表20履约担保金额为不适用，而招标文件的《投标函附录》项目内容:“履约保证金银行保函金额”在约定内容:“合同价款的()%”和项目内容:“预付款保函金额”在约定内容:“合同价款的()%”里应怎样填写?
答:本项目不需提交履约保证金，因此没有的地方可不填。
18、投标文件的副本可否是正本经盖章后的复印件，然后封面加盖单位公章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章，并加盖骑缝章?
答:可以。
19、招标文件中第7-21页中的“三、分部分项工程量清单报价表中的合计:元(结转至表),请问是否是指将每页本页合计转结至第7-19页中“二、投标报价汇总表”中的、、……中呢?
答:对。
本答疑发布日期:20XX年12月3日
二、采购人、集中采购代理机构的名称、地址和联系方式
1、采购人名称
采购人名称:广东省人民检察院
2、集中采购代理机构名称:广东省政府采购中心(网址:)
集中采购代理机构地点:广州市越华路118号之一810
集中采购代理机构联系电话:
集中采购代理机构传真:
请各投标人在收到本答疑文件后，在签收处盖章签字后即回传)我中心确认。确认已收到本通知，特此通知。
广东省政府采购中心
20XX年12月3日
会议议题：关于装饰工程完工验收的相关事宜
会议时间：20XX年7月23日15点
会议地点：***********办公楼十七楼会议室
会议主持：**********
与会人员：详见会议签到表
会议内容：
一、汇报当前施工进度情况及存在的问题
开工至今，整个**********)10-19楼办公楼的内装饰工程现已基本完工，1-9楼酒店的内装饰工程已完成了预计90%的工程量，其施工总体进度在可控状态下;外墙施工在7月29日前全部结束;一楼大厅于7月底施工完毕;空调清洗、调试于7月29日前全部完成。装饰工程接近交工阶段，不可避免会存在一些零散、量小、面广的未完成项目，所以必须请各施工单位逐步、逐部位、逐房间地进行查项，检查施工中有无丢项、漏项。一旦发现问题，必须立即确定专人定期解决，并在事后按期进行检查;同时有些问题也必须进行重点阐述：
1、**********，各施工单位报验、申请相关资料工程名称更名为**********。
2、中央空调单位同空调末端单位协调好工作，在清洗、调试时加药水多循环清洗几次，保证空调的使用功能。
3、关于本大厦的消防验收工作，地下室的施工进度必须抓紧，消防施工单位才能申请相关部门进行验收。
4、电梯机房的防水施工要做好，保证电梯的正常使用。
二、下步工作的领导指示
**********王@@@@：
1、希望**********实业项目管理组同**********协调好，8月1日室外广场要开始铺贴地面砖。
2、关于工程款的支付，施工单位同哪个部门签订的合同，先通知该部门，提出验收申请，会同施工单位、监理单位、项目管理组进行验收，验收合格后根据合同支付工程款。
3、消防设备和喷淋、烟管分开报价。
4、**********于8月18日正式开始投入办公使用。
5、空调系统必须达到合同要求的使用功能，现在**********的一些视频会议和培训会议会在大厦召开，空调必须保证能正常使用。
**********王@@@：
1、屋顶花园必须尽快施工，以免影响太阳能施工，在8月18日酒店正式营业太阳能热水系统必须投入使用。
2、地下室的消防设施必须抓紧施工，以便整个大厦通过消防验收后我公司办理酒店开业的相关证件手续。
**********
运用媒体，远不只投放广告那么简单；文章撰写，不是就项目谈项目那么直白。 关于炒作，文中列出17条思路——基于房产项目，基于报纸媒体，但思路和方法放之四海而皆准。 一、排行榜营销 媒体发动，整合业界专业力量，寻求政府主管部门支持，展现权威性。 1，与权威机构合作“风云榜” 如：深圳商报媒体联合中国房地产指数系统办公室和中国房地产TOP研究组，推出地产风云榜。 综合单价、销售期限、户型等对销售的影响，推出相对指标——畅销指数；以销售速度为核心内容，畅销指数为主要依据，按周榜、月榜、季榜、半年榜、年榜的节点，对楼市做量化评价体系。（数据被纳入中国房地产指数系统） 2，站在宏观立场做总结评选 结合深圳改革开放20年，出刊“地产20年”系列专题—— 《20年20强》；《20年20楼》；《20年20个数据》；《20年100个流行语》；《20人畅谈20年》…… 二、主题文本营销 结合大市转变或项目突围需求，饱和攻击。 气势很重要，整版铺底色，大报头、大字号标题，影响面大。 形式如蓝皮书、白皮书、报告、平面房展等。 1，大势突围——平面房展 2003年“非典”，深圳商报推出40版“首届平面房展”，以4开小版面、铜版纸印刷做成报中报形式，30家楼盘参加（即产生30个楼盘广告），并结合不同线路看房。 2，价格突围——价值报告 2001年广州星河湾轰动一时，05年要在北京“大兴风浪”。 高调开盘还不够——邀请博鳌论坛举行专场论坛，龙永图和多国首脑捧场，千万计的广告占领北京媒体黄金版面。知名度有了，价值并不明确，价格依然让人质疑。 由此，中国房地产报策划出《星河湾价值报告》，内容—— 区域价值篇《从广州到上海——王者无疆》 行业价值篇《全成品模式破题中国住宅产业化》 产品价值篇《像劳斯莱斯一样造房》 品牌价值篇《品牌黑马改版中国地产形象》 3，价值突围——生活杂志 2005年楼市寒冬，上海新民晚报发布16版《三湘四季花城生活杂志》，之后三周，每天免费新闻报道，10天内超过80%去化。 怎么炒？ 1）推动获奖，解决区域问题——偏远，非政府重点发展，由此参评“国际花园城市” ，借机争取到政府的支持，然后组织区域联动，以楼盘社区支持参选的名义，通过报纸报道扩大影响。 2）结合获奖，落定项目价值——松江申奖圆满成功，结合大环境带给项目的利好，做“媒体杂志”加温市场。 三、展会营销 既善于利用资源创立展会，也善于巧妙利用展会。 1，创立创新型展会 联合建设部中国建筑文化中心主办中国深圳冬交会（深圳有传统春夏秋三次房展会），主题创新——媒体年度风云榜颁奖、无底价楼盘拍卖、地产职业经理人俱乐部成立，地产人才招聘展区…… 2，借势影响力展会 借国际建筑中心联盟大会在北京举行、29个国家建筑精英云集契机，媒体策划“世界（中国）著名住区推介活动”，将地点放在北京钓鱼台国宾馆，现场展示“北京未来精品楼盘”和“深圳推介楼盘，并邀请参与联盟大会的建筑专家主题演讲。 四、体育营销 包括赛事营销、场馆及会所设施营销、体育明星营销、体育客户群营销（球迷会、登山爱好者协会）等。 1，无处不见地产人 媒体将地产人整合起来，组成地产足球大联盟，请来俱乐部领导和球员，然后拉拢一批地产商，成立地产联盟啦啦队、球迷远征助威团，地产大佬到现场助威，楼盘形象也在球场、银屏、报纸上强势亮相，提升知名度。（作为亮点事件，被体坛周报专门报道） 2，集中迎接冠军团 2004年，深圳媒体联合当地楼盘做“欢迎奥运冠军暨2004年深圳十大金牌冠军楼盘颁奖典礼”，田亮、胡佳、罗雪娟等颁奖嘉宾。 炒作过程： 9月4、5日：头版1/3广告透露“冠军来了” 9月6日：金牌的庆典特刊《深圳地产，请来奥运冠军》 9月7日：《冠军来了，全城沸腾》一文 9月10、11日：冠军现场看房 9月10日：中国地产特别纪念版，3版讲述看房情况 之后：十大金牌楼盘特刊连续推出 五、名人营销 借名造名，移花接木。 ——“人有多大胆，地有多大产”的传媒界 21世纪初，京基地产碧海云天项目意欲邀请克林顿——难度巨大一度搁浅，后借其绕道香港的缝隙，再谈合作。 解决入境问题，联系总统办公室、中宣部、外交部，最后唐家璇批复无异议。 邀请其过来做一次论坛《WTO和中国房地产经济》。 一旦来了，不用操心——政府乐意出力、杨澜乐意来、《商业周刊》总裁乐意致辞……所有媒体乐意宣传。 一举成名天下知，项目一期改名“总统府”，一售而空。 六、事件营销 紧跟时事动态，紧抓地产利好。 1，深港通关媒体大捞金 深圳和香港口岸通关之时，深圳报业做了个“双城物业”概念，将相关楼盘列出来，指向两地客群。 2，地产寒冰半公益姿态入市 2005年，调控寒冰，正值上海地产18年，房协会、经纪行业协会、土地学会主办“上海房地产18年大型活动”。 新民晚报以此契机，推出一系列配套活动，出版24版特刊《上海地产18年史记》，通过观念、事件、人物、思想、记忆、新闻、创新、品牌等，全方位采写18年精彩。同期，系列活动配合—— 报道活动：每周版面报道 庆典活动：18年大型庆典晚会 纪念活动：新江湾城建设星光大道、房地产博物馆，树立风云人物塑像 评选活动：18年优秀企业、优秀人物、优秀楼盘 全国推广活动：《上海房地产18年》丛书，出版 七、人脉营销 客户很重要，谁都有出名的欲望——人脉营销，就是以媒体的平台让他们出风头。 1，让地产人出风头 十大售楼员、十大地产经理人…… 2，让客户（开发商）的客户（购房人）出风头 熙园《财智列传》系列，树立项目高档高雅品位。 开发商代理商与媒体合作，选定20位金融地产交通流通等领域领军人物，联合推出全新人物系列访谈，讲述修身齐家平天下的传奇故事。 版面形式上，每期半版，底色一致，左侧一栏安排项目形象广告。配合系列活动： 经济学家樊纲主讲“财智英雄论坛” 邀请朱军、戴玉强对话项目 做一个中秋之夜，交响音乐会 中美CEO交流酒会 肖邦钢琴音乐鉴赏 中国基金论坛——熙园对话等 （效果：开盘4个月，9亿销售额。） 八、片区营销 区域炒作，多个个盘，同一种声音。前提是，片区真的有内容可以炒。 一般联合政府、区域开发商、业内人士一起做。 ——不放过赚钱机会的媒体人 深圳滨海大道通车，大大缩短西部地区和市中心距离，凭海临风、远眺香港，如此良机，地产媒体不会错过！ 深圳商报以“滨海大道一线牵，西部地产火起来”为口号，开展了系列活动—— 利用商报和晚报等媒体开展滨海大道强力推广 开展西部滨海住宅大型市场调研 开展滨海大道和住宅大型专题讨论 组织深港万人畅游滨海大道看楼大行动 举办滨海大道区域精品楼盘展示交易会 推出滨海大道区域特色楼盘系列特刊 之后，媒体组织三十多位开发商外岛游玩。促成了业内交流，积累了客户人脉。 九、细分客户群营销 报社发起的“海归理想家园”、“最适合白领居住物业推荐”活动，既可拉动广告，又有市场的精准性。 十、文娱营销 比如在活动中加进一些特色文艺演出。世界杯期间，搞个地产足球宝贝评选活动。 十一、论坛营销 论坛发言的人要权威、主题要新颖，让客户看到，让媒体发声。 十二、跨行业营销 房展会同时，引入车展、服装展、美容时尚用品展。 十三、跨地域营销 结合客户来源，跨地域营销。比如和温州媒体合作，组织温州人到本地看楼，豪华大巴直奔目的地。 十四、节庆营销 直接在报业大厦做“元旦大看楼”，“新春大看楼”免费班车奔赴各合作楼盘，尤其是二三线城市，回家置业的人很多。 十五、分类物业营销 是传媒持续捞金的好方法，分类方式如下： 档次归类-豪宅、别墅、白领物业 户型大小-大户型、小户型 区域划分-口岸物业、市郊物业 楼盘规模-大盘、单体楼盘 概念属性-公园物业、教育楼盘、滨海物业、山景物业 十六、对比营销 如“郊居先锋vs都市风尚风云对话”，开辟专栏，展开讨论，并主办看房。比如，长三角卫星城vs上海市郊风云对阵。 关键是，看到市场购买需求。 十七、话题营销 “地产战国图”，把代理商市场份额展示出来，一石击水，把整个行业搅得纷纷扬扬。
我看过一个杰士邦的广告。是一个球门和守门员，扑住了所有的足球，广告语“安全自有一套”。
电视广告报纸广告杂志广告电梯广告（新开楼盘特别重要）小区摆点（新楼盘）电话营销（去某某某那买业主电话号码）网络营销（业务员进入小区业主群）最最好的渠道，做好自己的品牌，做一个客户，要让这个客户介绍再介绍几个客户来，这是最好的，也是良好口碑树立的必要条件，不要成天到处打广告，结果忽悠来了客户后，后期没给人家做好，人家到处说你们公司怎么怎么样，必定做不长久！
楼盘推广有几个重要节点：开盘前预热造势吸引市场关注；阶段性推出新货重点介绍二期产品特征；销售取得一定成绩向社会报喜（为后期推货做宣传）杂志只是线上广告媒体渠道之一，而且不算十分普遍~相对报纸可能覆盖面更大。杂志可以找财经类杂志，价格不详，杂志的时效性和覆盖面实在不算楼盘性价比高的广告方式
随着房地产行业的快速发展,房地产市场迅速过度到买方市场,房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 试论我国房地产营销策略及创新 摘要：房地产是一种特殊的商品，房地产营销是房地产经营的一个重要环节，它关系著各利益相关者的满意度实现，无论是企业、消费者、社会和生态环境。本文从房地产营销概述入手，分析了我国目前房地产行业面临的新形势及营销策略的现状，探索了我国房地产营销策略的创新发展，以更好地指导我国房地产行业的发展。 关键词：房地产;营销策略;创新 一、房地产市场营销概述 房地产是某种特定的财产和权利，在其物质形态上则是土地和房屋，其既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律上的财产。房地产业是指从事房地产开发、建设、租赁、经营以及与此相关的其他中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业[1]。房地产业的主要经济活动领域包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及由此而形成的房地产市场[2]。房地产是一种特殊的商品，它的形成和出现是建立在土地的基础上，因此房地产具有土地的固有特性，包括承受性、不可移动性、不可灭失性和差别性。另外房地产商品还具有三类物理特性，主要是位置的固定性、长期使用性和异质性。 随着商品经济的高速发展，市场营销逐渐与房地产行业紧密结合，房地产市场营销的盛行已经成为经济快速发展的必然导向。房地产市场营销是房地产企业根据消费者的需求，包括现实需求和潜在需求，向其提供住宅、办公楼、商业楼和厂房等房地产商品及与此相关的各种服务来实现企业的经营目标并获利的过程。房地产市场营销不是推销而是全程营销，营销活动贯穿于房地产开发的全过程，包括专案的选址、设计、开发、销售、物业等整个过程，其中心是实现商品的交换，完成销售活动。 二、我国房地产行业面临的新形势 2013年全年，我国国内生产总值GDP同比增长，增速与2012年持平，经济执行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为万亿元，比上年多出万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。 在市场经济正常发展的同时，房地产行业政策也趋向宽松。十八届三中全会强调市场化的重要作用，表示降低对房地产的干预，更多依靠长效机制发挥作用。 在经济利好与政策松动的大背景下，房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。 三、我国房地产营销策略的现状 根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。 实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。 四、我国房地产营销策略的创新 随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。 一品牌营销。 最高阶的营销不是建立庞大的营销网路，而是通过无形的营销网路加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度;其次是以品质作保证，支援品牌发展;再次为品牌的整合、持续传播和应用。 二绿色营销。 近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。 三人文营销。 房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。 四体验式营销。 随着“体验经济时代到来”，企业主要提供的已不仅仅是商品和服务，而是一种让客户身在其中的体验，充满感性力量，给顾客留下深刻印象，从而 *** 其进行消费需求。房地产企业通过体验式营销让顾客感受全景体验的过程，不仅看到房产的结构、质量等硬性标准，还能体会到入住后的物业服务等软性享受，从而增加顾客对企业的信赖及忠诚度。 五服务营销。 如今，随着购房者的理性决策意识不断增强和市场竞争模仿的日益加剧，服务逐渐成为难以模仿的竞争优势。我国房地产企业可从以下方面实施服务营销：一是加强售前服务措施;二是提高售中服务质量;三是注重售后服务开展;四是注意客户投诉;五是建立高效的客户服务中心。 五、结语 就目前来说，我国房地产营销策略有多种，无论是传统的还是新式的，都各有其优缺点。房地产企业营销策略的采用应结合企业的实际情况，包括企业内外部环境的分析、 *** 相关政策的契合以及消费者的特征分析，通过制定正确的单一或组合的营销策略，最终实现企业利益的增长及其可持续发展。 参考文献： [1]刘明华.房地产市场绿色营销问题研究[R].西南交通大学，20054：35-40. [2]石明清.中国房地产的发展[M].北京：电子工业出版社，2003. 篇2 浅析新形势下房地产市场的创新营销 【摘要】房地产市场营销是一门新兴的应用科学，营销理论也在不断地发展和完善。随着经济社会的发展，传统营销策划模式已难以适应新的市场状况。因此研究新形势下房地产市场营销对于提高房地产开发企业的营销素质，增强房地产开发企业的活力和竞争力，健康、稳步的发展房地产产业，更好地满足人们生产和生活的需要，都具有现实意义。 【关键词】房地产;创新;营销 当前房地产营销方式趋向多元化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，随着管理理论的不断创新，如何深刻认识营销的理念与策略，以对房地产营销组合进行深层调整和整合，便是开发商决胜未来市场的关键因素之一。 一、房地产营销理论的发展 一顾客需要与“4P”营销理论 美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品Product、价格Price、管道Place和促销Promotion。他认为一次成功和完整的市场营销活动，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的管道和适当的促销手段，将企业产品和服务投放到特定市场的行为。 现在不少开发商都在使用市场营销学的“4P”理论进行房地产市场营销组合安排。然而，市场营销组合概念的思想基本上是沿着“企业如何生产和传递市场需要的产品”脉络展开的。面对当今市场中消费者购买动机的复杂性、购买选择的多变性和市场竞争程度的日益激化，以“市场需求”和建立“顾客忠诚”的“4C”和“4R”营销理论的冲击和挑战。 二顾客满意与“4C”营销策略 企业追求“顾客满意”过程中，美国营销专家劳特朋教授提出了以“顾客”为中心的“4C”营销理论。“4C”理论重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者Consumer、成本Cost、便利Convenience和沟通munication。它强调当今的企业首先应该把满足顾客需求、不断追求高度的顾客满意放在第一位;其次是努力降低客户的购买成本，包括顾客购买活动中的货币成本和其他成本;然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售管道策略;最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。今天，大多数房地产开发商都在努力追求全面的顾客满意。 三建立顾客忠诚与“4R”营销理论 近年来，保持顾客、建立顾客忠诚逐渐演化为企业市场营销的新概念。留住顾客的关键是建立关系营销。企业对顾客进行关系营销，就是将一个潜在顾客最后演变为一个主动性顾客和合伙人的过程。它可以通过为老顾客提供更大的让渡价值如折扣、奖励、免费赠送等策略来建立顾客关系，也可以在了解顾客需求和愿望的基础上通过对顾客实行个性化服务来建立关系;还可以通过向老顾客提供各种附加利益在潜在附加利益建立关系。当然，不是所有顾客最终都能变成合伙人，企业可以根据其经营产品特点和顾客特点来决定顾客关系营销建设的水平。 “4P”理论、“4C”理论和“4R”咯伦三者不是取代关系而是完善、发展的关系。根据“4P”理论，房地产企业应把产品和顾客的需求对应起来，提供符合顾客特点和个性的具有特色或独特性的优质楼盘，并重视品牌策略的应用，注重企业品牌的塑造和提升。而“4C”理论强调企业与消费者需要的价值取向。在激烈的市场竞争中，要把它贯穿到定位策略、营销管道选择等各个环节。因此“4C”理论也是很有价值的。“4R”理论第一次把开发商与业主的双赢概念引入房地产行业、通过关系营销提高顾客的忠诚度，赢得长期而稳定的市场。因而“4R”理论不是取代“4P”理论和“4C”理论，而是在“4P”理论和“4C”理论基础上的创新与发展。作为一个开发商，要想在市场上获取，必须以“4R”理论为主导，以“4P”-“4C”-“4R”为操作主线，开展有效的市场营销。 二、传统营销策划模式已难以适应新的市场状况 2008年至2009年初，我国70个大中型城市房地产成交量持续萎靡。面对严峻的市场形势，房地产人想出了各式各样的营销推广策略，总体来说，可以归纳为以下三种： 一是最直接的降价促销，既4P`S中的价格Price策略。由于消费者逐渐回归理性，在严重持币待购心理的影响下，房地产需求的价格弹性很小，降价并不能带来销售量的大幅提升，甚至会起到相反的作用，既消费者认为价格会持续下降，持币待购的心理会更加严重。 二是加大广告投入，以立体式的广告轰炸来换取销售量的提升，既4P`S中的渠道Place和促进Promotion策略。这种方法在短期内也能使销售量有所增加，但增加的幅度不大，体现出了极强的边际报酬递减规律。随着消费者的理性回归，房地产销售费用投入带来的边际收益已经降到一个比较低的水平。在这种情况下，盲目的增加房地产广告和公关活动投入显然是不明智的。 三是“捂盘”，既4P`S中的产品Product策略，开发商撤掉绝大部分销售现场，解散绝大部分销售人员，同时停止所有广告投入，仅留少量售楼中心和销售人员，在减少成本，控制产品供应量的同时期待商品房价值的提升。采取这种方式的一般为有实力的开发商，他们在专案自有资金占据绝大多数的情况下，不愿意“贱卖”产品，被迫采取的保守营销方式。房地产企业迫切需要找到理性消费时代房地产市场营销的发展方向。 三、新形势下如何做到“创新营销” 一制定明确和精准的市场定位分析 新时期的市场营销，已经远远不能局限于市场推广与销售组织方面，更应该将前期专案市场开发创意与定位入手。有了独特的开发创意，有了独特的市场定位，专案才能够建立起独特的市场形象，获得独特的市场地位，真正营造“无竞争”的竞争优势。 二建立以客户为导向的消费者关系营销体系 培育忠诚客户是企业重要的工作之一。不断地用创新的方法感动客户是地产企业的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施。客户关系管理能够很好地促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务。通过研究和服务建立起来的客户资源，可以形成宝贵的营销资源。 三根据产品定位和消费者分析，进行产品创新 提高竞争力重要的体现就是房地产企业的产品创新能力。只有创新、创新、在创新才能为购买者提供稳定而独到的住宅精品，在市场上站稳脚跟。房地产开发激烈的竞争已迫使开发商从开发策划、规划设计，到单体建筑、社群配套，无论产品还是经营，无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。 随着科学技术的迅速发展，社会需求的个性化、复杂化、和多样化，房地产市场必须要创新经营，才能始终保持先进性，不断地在创新中求发展，在发展中完善自己、发展自己。 参考文献： [1]金长巨集.论房地产营销理念与竞争方式[J].技术经济.200606 [2]吕海燕.21世纪房地产市场营销现状分析及发展方向[J].职业技术.200702 [3]徐文蔚，王东.当前房地产营销中存在的问题与对策[J].经济师.200306 [4]许巨集.影响房地产营销策略的有关因素分析[J].中国住宅设施.200306 [5]赵艳华.试论房地产营销及其理念创新[J].现代财经-天津财经学院学报.200401
引言中国经济的快速发展以及十六大提出了我国将向小康社会过渡，中国的房地产市场前景广阔。但是，要想在市场中占有一席之地必须掌握现代的营销理论对实践中的问题进行分析论证才能找到更好地解决问题的方法。第一章 理论概述第一节房地产营销的基础知识一、房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。 最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。１９９０年，美国企业营销专家劳特朋提出了４Ｃ理论，４Ｃ即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。４Ｃ理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。二、房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基矗它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。第二节房地产营销管理一、房地产营销环境房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基矗现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。
改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。下面是我带来的关于房地产营销论文题目的内容，欢迎阅读参考! 房地产营销论文题目(一) 1. 房地产企业实施关系营销探析 2. 房地产口碑营销策略 3. 浅析现代房地产的前营销策略 4. 基于4C理论的房地产营销创新战略研究 5. 浅议房地产营销渠道的拓宽 6. 湖南省房地产企业提升市场营销理念 7. 浅议房地产网络营销 8. 试论顾客满意战略在房地产市场营销中的运用 9. 马尔科夫预测在房地产市场营销中的应用研究 10. 关于价值工程在房地产营销中应用的研究 11. 房地产市场营销中的差异化战略 12. 房地产营销应引入绿色营销理念 13. 房地产的营销误区及实施全程营销 14. 房地产营销策略研究 15. 房地产企业营销能力评价分析 16. 实施房地产全程营销打造大众精品品牌 17. 论房地产营销中的品牌运作 房地产营销论文题目(二) 1. 谈差异化战略在房地产营销中的应用 2. 房地产企业营销组织预警管理指标体系设计 3. 房地产营销创新九个创意源 4. 房地产营销网站的设计与开发思路 5. 完善我国房地产市场营销体系的对策探讨 6. 试论房地产营销及其理念创新 7. 房地产营销的时代背景及理念转变 8. 湖南省房地产企业市场营销现状与对策 9. 房地产业实施绿色营销的策略研究 10. 房地产绿色营销绩效的模糊综合评价 11. 房地产全程营销中的品牌运营战略 12. 运用服务营销组合策略提高房地产业的竞争力 13. 数字网络技术在房地产营销中的应用 14. 房地产概念营销及其推广之道 15. 房地产营销策划中的文化习俗运用 16. 房地产营销理论与问题分析 房地产营销论文题目(三) 1. 浅谈房地产营销中的市场细分 2. 浅谈房地产业诚信营销体系的构建 3. 运用CRM系统提升房地产营销管理绩效 4. 房地产营销刍议 5. 浅议我国房地产网络营销的发展和创新 6. 房地产营销策划的STP模式 7. 房地产企业关系营销策略分析 8. 理性时代的房地产品牌营销 9. 建立以消费者为基准的房地产营销新理念 10. 4C理论在房地产市场营销中的应用 11. 房地产营销策划的有效实施 12. 前营销——开启房地产开发致胜的金钥匙 13. 房地产网络营销 14. 房地产营销策划浅谈 15. 浅议房地产营销策划 16. 心理预期引导房地产营销 17. 试论房地产企业市场营销力的培育 18. 重庆房地产营销策略研究 19. 房地产营销中的卖点设计 20. 贵阳市房地产市场营销问题研究 猜你喜欢： 1. 房地产营销论文参考 2. 市场营销论文选题大全 3. 浅谈房地产营销毕业论文范文 4. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 5. 房地产营销论文范文
公众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。二、房地产市场调研和预测房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策 三、购买者行为分析现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激――反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。 确认需要收集信息评估选择购买决定购后行为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：四、房地产市场细分化和目标市场选择市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔?史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市常房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市常2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。五、房地产产品战略房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。六、房地产定价策略房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。
当前建立中国税收信用体系的必要性 摘要：中国税收信用缺失是造成国家税款流失的重要原因之一，税收信用体系的建立有利于优化经济环境，提高税收管理水平，保护守法纳税人的权益。然而从现实情况看，当前税收诚信立法缺位与不足，权利义务观念错位，税收执法诚信不足等问题严重制约了税收信用的建设和发展。据此，应从立法、执法等各环节加强和完善相关政策措施，促进税收信用体系建设。关键词：税收；信用体系；纳税人税收信用是社会信用的重要组成部分，税收信用的缺失不仅造成了国家税款的流失，也打乱了税收秩序和市场经济秩序。在新的形势下，人们呼吁加强社会综合治理，共建一个和谐、有序的税收信用体系。虽然中国的税收信用建设取得了一定的成绩，但仍存在不少问题，根据社会经济发展要求构建科学的税收信用体系，这是中国税制健全及税收法制化的需要，是中国发展诚信经济、提高民族经济国际竞争力的当务之急。一、中国税收信用现状分析近几年，税务部门普遍开展了改进和优化纳税服务活动，大力推行一站式服务、民主评税、税务公开、执法责任制等，大大提升了税务队伍的信用形象。但我们也应当看到，中国目前整个税收领域信用缺失依然较为严重，可以说，不论是征税人、纳税人，还是用税人，都表现出一定程度的不诚信。而这种现象的产生，原因是多方面的，综合而论，主要有以下几个方面：（一）税收诚信立法缺位或不足虽然中国税收法制建设取得了一定成就，但还不够完备，在一定程度上仍滞后于经济形势发展的客观实际。主要问题有：一是缺少专门有关诚信方面的法律，造成对守信者保护不够，对失信者惩处不力，也使得税收信用体系建设的规范性受到很大制约；二是税收立法时对有关信用方面的规定明显缺位，在立法过程中对税收诚信内容考虑不够甚至没有考虑，不利于和谐税收环境的营造；三是现行税收法律以及其他有关税收的法律对涉税案件的处罚规定弹性过大，容易造成税收执法、司法自由裁量权滥用，造成税收执法、司法不公，破坏了征纳之间诚信的法律基础。（二）权利义务观念错位众所周知，市场经济条件下的权利与义务是对应的、相互的，比如纳税人既有纳税义务，同时也享有相应的权利。但长期以来，中国不仅在法律上而且在舆论宣传上，都片面地强调纳税人的义务而忽视纳税人的权利，使得纳税人滋生逆反心理，甚至不惜违约失信进而偷逃税行为。对征税人和用税人而言，则过于强调其拥有的权利，而忽视了其应尽的义务，这不仅不能为纳税人所认同，而且在相当程度上阻挡了政府在税收与其关系问题上的视线，导致在纳税人监督缺位的情况下征税和用税中的行为扭曲现象频繁发生，使纳税人的契约观念和诚信意识日趋淡化。（三）税务机关执法诚信不足税务机关在执法过程中一些有违信誉、违法乱纪的行为时有发生，突出表现在以下几个方面：一是部分税务人员在执法过程中滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊，甚至内外勾结，致使国家税款大量流失，严重扰乱了税收秩序；二是对纳税人重复检查现象较为严重，如国税部门查完了地税部门又查，甚至税务稽查人员调账检查时，一查就是几个月，检查缺乏效率，给纳税人正常生产经营造成极大影响；三是有些税务干部素质不高，执法随意性大，在税收执法程序、执法尺度、适用法律等方面都存在问题；四是由于目前评税标准、“双定户”的定额核定标准均掌握在少数税务干部手中，一些税务人员凭借手中的权力，以权谋私，捞取个人好处，人为地造成企业之间税负不公，直接恶化了税收信用环境。二、建立税收信用体系的必要性（一）优化经济环境的需要市场经济是法制经济，也是信用经济。信用经济的根本立足点就是诚信，随着市场经济的深入发展，对信用的要求越来越高。税收信用，一方面要求税务机关依法治税，严格执法，营造诚信纳税的法制环境；另一方面要求纳税人努力增强税收法制观念和依法纳税意识，自觉做到诚信纳税。这些都有利于进一步优化经济发展环境，促进市场经济的健康发展。（二）税务机关提高税收征管水平的需要税收信用体系既包括纳税信用，又包括征税信用。从纳税信用看，纳税信用制度将纳税人按信用度分为不同的等级，实施不同的征管方式。对依法纳税的纳税人给予较高的自由度，取消或简化一些不必要的管理程序。把精力集中在纳税信用度不高的纳税人身上，强化征管力度，从而节约了征管成本，提高了征管效率。从征税信用看，要求税务机关规范纳税服务，文明执法，诚信地履行对纳税人的承诺，为纳税人诚信纳税创造条件。同时还要公平执法，使诚信纳税者的合法权益受到保护；使违法者受到法律应有的制裁。这些都有利于税务机关征管水平的提高。（三）纳税人提高和维护自身信用的需要诚信意识就是财富意识，社会经济信用具有效益信用的一面。良好的社会信用制度可以使经济交换参与者方便、快捷地获取对方真实的信息资料，减少信用调查核实方面的费用、开支，防止因对交易者资信怀疑而减少的社会经济交往。守信者也会因良好的信用而在经济交往中获得更多的经济利益。税收信用作为社会信用体制的组成部分也具有这种职能。三、建立和完善税收信用的政策建议（一）建立征税信用的政策建议严执法、讲信用、践承诺、优服务是对税务部门的基本要求，征税信用主要体现在严格执法和优化服务上。严格执法是税收工作取信于纳税人的关键所在，在严执法的同时做好服务纳税人的各项工作，并进一步加强内部监督、约束和管理。具体体现在以下三个方面：1.抓好税务机关内部管理机制建设。要抓好税务机关内部管理机制建设，实行奖惩有别和严格的责任制，建立失信于纳税人的惩罚约束机制。在干部管理体制上，要建立充分体现奖优、罚懒、惩贪、治庸的管理机制。工作人员具体到每个人应定岗定责、职责分明、权责清晰，实行严格的岗位责任制。2.优化税务服务，抓好办税服务的软硬件建设。在软件建设方面，有步骤、有计划地抓好人员教育、学习、培训，不断提高整体素质和综合素质。在硬件建设方面：一是大力发展网络服务，统筹建设专业性税务网站并纳入电子政务系统；二是积极推广电话服务。3.完善税收征管机制。要注重在传统的行之有效的征管手段基础上嫁接现代化、信息化的最新科技成果，逐步建立健全税源监控管理的集约化、专业化、信息化，赋予税收征管新的时代内涵和特色。特别是要加强税源监管和税务稽查两个环节的工作，大力整顿和规范税收秩序。（二）加强税款使用信用的政策建议加强税款使用信用，主要是转化政府职能，使政府由经济建设者的角色转化为公共物品和服务的提供者，进而弥补市场失灵。1.调整政府职能，加快政府角色的转变。政府职能调整要争取与市场机制建设协调进行，市场能做到的事放手让市场做，其中首要任务是加快财政资金从竞争性领域退出，将政府由经济建设型转变为提供公共产品和服务型，将其角色真正定位于弥补市场失灵。2.调整财政支出的范围和结构。主要表现在将支出重点放在提供公共产品和服务上，尤其是广大农村公共产品的提供，在结构上压缩经济建设支出和行政管理费支出，增加社会科文卫、社会保障以及支援农业和农村的支出。3.细化预算，加强对预算安排和支出全过程的监督。编制预算时，在大的分类下尽可能分设若干款、项、目级科目，将支出项目细化，增加预算的透明性和监督性。（三）建立失信惩戒机制和诚信激励机制针对失信纳税人追逐眼前经济利益，不惜损失信用的短期行为，应提高失信成本，增加诚信收益，促使作为“理性经济人”的纳税者诚信纳税。这主要通过建立失信惩戒机制和诚信激励机制来实现。具体体现在：一是对企业或个人在税收信用上有了不良记录时，在税收征管系统（CTAIS） 中自动划转为“纳税信不过企业”，重点稽查和监督；二是对待上述“纳税信不过企业”在一定时期内不得划转为正常有信用的企业，在此期间再次违反税收法律规定的行为时，要从重处罚；三是建立对纳税信息不实的企业和个人进行公告的制度；四是建立与工商、海关、银行等部门信息互通机制，实现税收信用信息共享。（四）降低纳税人遵从成本遵从成本是指纳税人在履行纳税义务时所花费的各种资源的价值，主要包括纳税人办理涉税事务所花费的时间价值、非劳动成本和支付给税务顾问的费用。税收遵从成本越高，纳税人负担越重，也就越可能相应地选择应对方式逃避纳税义务。因此，征税人在依法办税的前提下，应尽可能使纳税人遵从成本最小化，简化办税程序，提高工作效率，降低纳税人承担的额外费用，给予纳税人申报和缴纳税款等方面的指导，并提供纳税援助等。（五）完善纳税信用等级评定管理2003年7月29日国家税务总局正式出台了《纳税信用等级评定管理办法》，规定了评定内容、评定标准、激励与监控措施、评定组织和程序等内容，一定程度上规范了纳税信用等级评定管理，但仍存在许多不足之处需要完善：一是对不同级别纳税人在税收管理上给予不同待遇，实行差别管理；二是关注个体经营者、小型企业，尽快落实信用等级管理和社会对他们的认可；三是国税、地税应尽快将信用等级评定信息实现共享，做到统一标准，给纳税人一个公正、合理的评定。看看能不能帮到你！！！！！
我与税收征文------我们都是纳税人 自有国家起，税收也便应运而生，并随着经济的不断发展而发展、完善。纵观我国历史发展进程，历朝历代的君王无不把减轻税负、轻徭役作为立国之本。 自新中国成立之后，无论是计划经济年代，还是市场经济年代，税收都扮演着重要的角色，它成为文教、卫生、国防、科技领域资金的重要来源。而每一个公民，都是纳税人，对于这些，有些人会产生疑问，我们又不做生意，也没有上过税，怎么会成为纳税人呢？其实在日常生活中，比方说，我去商场买一瓶洗头液，那么在付洗头液的价款中就已经支付了增值税与消费税，如果单位给职工发工资超过1600元钱，也要给国家上税，如果我们想改善居住条件，购买一套新房，购房价款中已也包含了房产税、营业税等。同样，如果买彩票中奖了，在银行存钱取利息时，都要支付20%的个人所得税。而我国政府为了扶植农业发展，减轻农民负担，已取消了农业税。总之，税收多种多样，它存在于我们日常生活中，与老百姓的生活息息相关。那么，国家收取了这些钱又做些什么呢？就是我前面提到的，它又用于国民经济建设的各个领域。因此，税收的作用就是“取之于民，用之于民”，它是共和国的基石，是经济平衡发展的保障。 从深处说，税法很抽象，也难以理解，但是通过上述的几个例子，会让我们看到税法的具体性，也便于理解，如果有兴趣深究的话，不妨借几本有关税收的书看看，一定会对税收加深理解、受益非浅的。 扬荣弃耻——从依法诚信纳税做起！ 也许有人会问，扬荣弃耻，同依法诚信纳税有什么联系？这句话问对了，扬荣弃耻同依法诚信纳税的关系可大着呢。且听我细细说来： 只有扬荣弃耻，才能提高依法诚信纳税的遵从度。现在我国的税收意识还很淡薄。人们对税收带有偏见。几千年的旧税收制度，是剥削阶级榨取人民血汗的工具，在人们传统的思想上对税收有一种抵制心理。新中国成立后，这种思想意识并没有随着国家和税收性质的改变而消除。我国没有经历资本主义商品经济的发展阶段，社会生产力水平比较低，税收意识的发育先天不足。有一部分人，总是削尖脑袋，想空了主意，用尽了办法，盘算了又盘算，想在国家税收上“捞一把”，能偷就偷，能就，能逃就逃，并把偷逃税作为一种本事和能力。纳税人税收意识和法制观念淡薄，是导致税收大量流失的直接原因。 依法诚信纳税是祖国繁荣昌盛的前提条件。就拿保康来说吧，改革开放以来，保康的面貌发生了巨大变化。翻开《保康县志》，最早的县城城墙周长仅有1717米，当时流传着这样一句顺口溜：保康县，赛猪圈，堂上打板子，河边大听见。如今展示给我们的是“十里长街、百家企业、千幢楼房、万家灯火”花园般的县城。保康面貌焕然一新，一跃成为全省的旅游热县，文明城市。保康面貌的巨大变化，税收功不可没。当我们漫步在新街，散步在紫徽广场的时候，深深感到城市建设的大大改善。我们保康是一个比较落后的全山区农业县，全县财政收入去年刚刚过亿元。文化、教育、卫生、城镇建设等公益事业资金从哪里来？要靠财政拨款。财政拨款从哪里来，要靠税收。 只有把扬荣弃耻落实在诚信纳税上，才能更快更好的发展经济。中国的建设需要税收，而税收又呼唤依法诚信。国外有一句名言，人的一生只有纳税和死亡不可避免。由此可见他们的税收诚信度。近年来，国家税务机关正在建立纳税人信用机制，对纳税人进行分类管理，让不同信用程度的纳税人享受不同的待遇，信用程度高的，优先办理各项涉税事宜，并在某一个时段免予稽查，对信用差的，严格跟踪监控，对偷逃税的“无信”纳税人，予以严厉打击，从而倡导依法诚信纳税。如果没有扬荣弃耻的思想，何来依法诚信纳税的好风气，如果没有诚信纳税的好风气，何来足够的财政资金搞好保康建设，改变全县面貌就等于一句空话。 保康县尧治河村就是一个明荣耻、依法诚信纳税的典范。与神农架原始森林相邻、有着大森林的原始与梦幻，更流传着尧祖圣地、野人故乡的保康县马桥镇尧治河村，曾经是特困村，但经过10多年矿电滚动发展，一举告别贫困，跨入全省300强村，人均贡献国税万元，创造了让人惊叹不已的神话。尧治河村的龙头企业——尧治河矿产开发有限责任公司，自开立来累计交纳国税超过四千万元，仅2006年入库国税790万元，在保康县年度国税排行榜中列第二，成为全县纳税最多的磷矿企业、乡村企业和人均交税最多的全县纳税第一村。谈及纳税意识，国税部门不禁赞叹：尧治河人致富靠的是艰苦奋斗精神，在纳税意识方面也堪称全县楷模，村党委书记、全国人大代表孙开林，企业法定代表人许列奎等支持税收工作更是没说的！ 在这里，我要再一次大声疾呼，扬荣弃耻，要从依法诚信纳税做起，提高公民的依法纳税意识！只有这样，才能使祖国更加强盛，人民生活更加美好
相关范文：我国个人所得税公平缺失的现状及原因分析摘要：根据中国的具体国情，构建科学合理、公平公正的社会收入分配体系，既是建立健全社会主义市场经济体制的一项重要内容，也是贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的题中应有之义。在收入分配领域，个人所得税作为调节社会财富分配、缩小个人收入差距的“稳定器”，始终受到人们的高度关注。最近，党中央从构建社会主义和谐社会的需要出发，强调要更加注重社会公平，加大调节收入分配的力度，并提出“调高、扩中、提低”的收入分配改革目标。根据税收公平理论，深入剖析我国现阶段个人所得税税负公平缺失的现状及产 生原因。 关键词：税收公平；个人所得税；公平缺失；制度 一、我国现行个人所得税存在公平缺失问题 为了适应改革开放的需要，我国于1980年9月开征了个人所得税，其初衷除了增加政府财政收入外，还在于调节收入差距。随着市场经济的发展，经济形势的变化，个人所得税制在其运行过程中暴露出一些未曾预见到的问题。这些问题的存在直接削弱了税种设置的效率，甚至违背了该税种最初设计的本意，未能体现出个人所得税对个人收入水平的有效调节。2005年的税制改革提高了个人所得税的起征点，减轻了工薪阶层的纳税负担，一定程度缓解了社会贫富的差距。但是由于此次改革只是“微调”，没有对税制模式、税制设计、税收征管、税收征收环境等方面进行全方位的改革，使得现行的个人所得税依然存在公平缺失问题，主要表现在横向不公平和纵向不公平两大方面。 （一）横向不公平的具体表现 第一，有多个收入来源和收入来源较单一的两个纳税人，收入相同缴纳不同的税收。所得来源多的人分别按不同税目多次扣除免征额，可不纳税或少纳税；而所得来源少、收入相对集中涉及税目单一的人却因扣除金额少要多纳税。如一人工资2．600元每月，另一人则每月有1．600元工资再加1000元的劳务报酬，前者需要纳税，而后者则无需纳税。这迫使纳税人将收入化整为零，或偷税漏税以减轻负担，寻求公平。 第二，因来源不同导致同一性质不同收入项目缴纳不同的税收。例如，甲乙两人，甲每月获得工资薪金所得6．000元，应缴纳个人所得税（6．000-1．600）x15%-125=535元，乙该月获得劳务报酬所得也是6．000元，应缴纳个人所得税6．000x（1-20%）x20%=960元。可见，甲乙两人取得数量相同的劳动性质所得，但由于适用税率不同，导致两者的应纳税额也不同。 第三，收入相同的纳税人因所得性质不同缴纳不同的税收。例如，甲月工资收入50．000元，应缴纳个人所得税（50．000-1．600）x30%-3，375=11．145元，乙彩票中奖50．000元，应缴纳个人所得税50．000x20%=10．000元。甲的工资所得与乙的中奖所得数额相同，因分别适用9级累进税率和20%的比例税率而缴纳不同的个人所得税。 第四，同为利息所得，对存款利息、股票分红、企业债券利息征收 20%的个人所得税，而对财政部门发行的债券和国务院批准发行的金融债券利息免征个人所得税，这也是一种不平等的做法。 第五，同为中国的纳税人，本国居民与外国居民因适用的费用扣除额不同（本国居民扣除额为1．600元，外国居民扣除额为4．000元），缴纳不同的个人所得税。 (二)纵向不公平的具体表现 第一，收入来源少的工薪阶层成为个人所得税的纳税主体，所得来源多、综合收入高的高收入者却缴纳较少的税。据中国社会科学院经济学所专家们的跟踪调查报告显示：2002年全国收入最高的1％人群组获得了全社会总收入的％，比1995年提高了个百分点；最高的5％人群组获得了总收入的近20％，比1995年提高了个百分点；最高的10％的人群组获得了总收入的32％，比1995年提高了个百分点。与此相应的是，个人所得税税收收入在高收入人群的比重却相对降低。2001年中国7万亿元的存款总量中，人数不足20%的富人们占有80%的比例，其所交的个人所得税却不及总量的10%。 〔1〕根据广东省地税局公布的消息，2004年广东省共征收个人所得税亿元，其中约70%即168亿元来自工薪阶层。国家税务总局局长谢旭人表示，2004年中国个人所得税收入为1．亿元，其中65%来源于工薪阶层。如今，这一情况并未得到改变。 第二，隐形收入和附加福利多的人往往少纳税，偷逃税现象严重，造成社会的不公平。根据国家统计局的保守估计，全国职工工资以外的收入大约相当于工资总额的15％左右，这还不包括职工个人没有拿到手里却获益匪浅的那部分“暗补”，如住房补贴、公费医疗、儿童入托、免费或优惠就餐、住房装修等等。这些“暗补”、收入少纳税或不纳税，说明现行税制仍然存在许多漏洞，没有体现公平税负，合理负担的原则。 第三，对工薪按月计征，对劳务报酬等一些所得采取按次计征产生的纵向不公平。例如，一个月工资为1．500元，年收入为18．000元的工薪阶层，和一个假期打工一个月挣得2．000元的学生相比，前者不缴一分钱的税，而后者却要缴80元的税。 第四，工薪所得的费用扣除搞“一刀切”，赡养老人、抚育未成年子女及家庭成员是否失业等情况均未考虑在内，在新经济形势下暴露出了税收负担不公的现象。个人收入同样是3，000元，两个人都就业的两人家庭和两个人就业的五人家庭，人均的税收负担差异就很大，导致事实上的纵向不公平。 第五，个人所得税的征收、征管不严也导致税收负担不公平。表现在：首先，个人所得税实行以源泉代扣代缴为主、个人自行申报纳税为辅的征管方式导致税负不公。工薪收入相对于其他税目而言，较为规范透明，实行源泉代扣代缴，税收征收成本较低而且征收效率高，工薪阶层偷逃税现象就少；相比之下，高收入者由于收入来源形式多，加上大量现金交易的存在，使得税务机关无法对其进行有力的监控和稽查，税收征管成本高且效率低下，导致高收入者偷税、逃税、避税现象严重。虽然近年来税务部门不断加大执法力度，偷逃税和欠税问题依然严重，执行中的外来人为干扰及某些税务干部执法不严等更使个人所得税的偷逃现象愈加严重。其次，一些基层税务部门执法行为不规范，包括税收征管中税务机关或税务人员没有严格按照税法规定依法征税，存在多征税、少征税和虚征税的问题，也造成税收负担不公平。再次，我国幅员辽阔且经济社会发展极不平衡，各地的纳税条件不一样，容易导致税收征管发达的地区多征，落后地区不征或少征，不能真实体现税收的纵向公平。 二、现行个人所得税公平缺失的原因剖析 现行个人所得税制未能较好地体现税收公平原则，在横向公平与纵向公平方面表现出来的种种问题，归根到底是因为现行个人所得税在税制模式的选择、税制设计、税收征管、税收征收环境等方面存在偏差造成的。 （一）税制模式选择偏差 我国现行个人所得税制存在公平缺失的重要原因在于税制模式选择上我国实行分类所得税课征模式。这种税制模式存在许多缺陷： 第一，采用分项计征，易使纳税人通过划分不同收入项目和收入多次发放而使所得收入低于起征点，达到偷逃税、减轻税收负担的目的。 第二，未能对纳税人的应税收入综合计算，无法全面衡量纳税人的真实负税能力，会造成所得来源多、综合收入高的人不纳税或少纳税，而所得来源少、收入相对集中的人却要多纳税的不合理现象。 第三，费用扣除一刀切，不考虑纳税人家庭人口、支出结构因素以及实际负担水平，难以体现“多得多征、少得少征”的量能负担原则，难以实现税收负担公平，有悖于个人所得税的调节目标。 （二）税制设计不合理 第一，税率方面。一是工资薪金的税率级距设置不合理。低税率的级距小，这使得本不是个 人所得税要调控对象的中低收入工薪阶层，反而成为了征税主体。据国家税务总局2003年年报公布的数据显示:处于中间的、收入来源主要依靠工资薪金的阶层缴纳的个税占全部个税收入的，无形中是对勤劳所得的税收惩罚。二是税率档次过多、税率偏高。累进的甚至累进程度很高的名义税率不仅不能解决公平问题却有可能导致纵向不公平问题。据国家统计局对全国54，500户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年上半年城镇居民家庭人均可支配收入为5，374元，月收入为896元左右。其纳税所得额绝大部分在第一和第二级，对月工资在10万元以上的相当少，最后两极税率很少使用。三是非劳动所得轻征税、劳动和经营所得重征税。我国现行的个人所得税对工资、薪金所得按5%～45%的9级超额累进税率征税；对劳务报酬所得按20%的比例税率征税，一次收入畸高的可以实行加成征收；对经营所得(生产、经营所得和承包、承租经营所得)按5%～35%的5级超额累进税率征税；对资本所得(特许权使用费、股息、利息、红利、财产转让所得、财产租赁所得)按20%的比例税率征税；而偶然所得，如彩票中奖，只征收20%的比例税率。这形成对劳动所得征税高，非劳动所得征税低的现象。四是同一性质不同项目的收入适用不同的税率和不同的计征方法造成税负不一致，导致税负不公。工资薪金、劳务报酬和个体工商户的收入同为勤劳所得，由于税法规定适用不同的税率和不同的计征方法，既容易使人产生税负不公平的感觉，也不利于鼓励勤劳所得。最为典型的表现就是工薪所得按月计征，适用九级超额累进税率，而个体工商户的生产经营所得按纳税年度计征，适用五级超额累进税率。这样，在一般个人的全年工资薪金收入与个体工商户的年收入相同的情况下，个体工商户的全年应纳税额远高于个人工资薪金的全年应纳税额。 第二，税基方面。据资料显示，2000年我国个人所得税收入仅占税收总收入的 ，而同年美国的个人所得税占税收总额的 。原因之一是我国的个人所得税税基过窄，个人所得税的征税范围还不够宽, 个人证券交易所得、股票转让所得、外汇交易所得等项目尚未征税，特别是对投资的资本利得没有征税；附加福利仍无法计价并予以课税；对个体工商户或个人专营种植业、养殖业、饲养业、捕捞业等高收入者并未从法律上征收个人所得税。税基的涵盖面过小，无法真正实现税收负担公平。 第三，税收优惠方面。目前我国个人所得税制度中包含了11项免税、3项减征、10项暂免征收个人所得税的规定。其中有许多税收优惠政策，不利于收入面前人人平等，实现普遍、平等纳税。 （三）税收征管效率偏低 第一，税收征管法律不健全。我国税收征管中出现税收征管不严、执法不规范的一个重要原因是，税收法律体系不健全，税收征管中的法律约束力差，对税收执法权缺乏有效的监督制约机制。首先，税收法律体系不健全，导致无法可依。我国目前尚未有一部对税收活动共性的问题进行规范的税收基本法，现行的单行税法法律效率弱，在多数情况下缺乏应有的约束力，执行难度大，使得税收征管中许多征管措施无法可依。其次，税法的法律约束力差，存在执法不严的现象。一是税收法律只约束纳税人行为，对征税人缺乏必要的法律约束。二是税收执法缺乏强有力的税收司法保障体系，使得税收强制执行措施、税收保全措施等难以得到有效的执行，也使涉税案件的查处缺乏应有的力度、效果。再次，缺乏有效的税收执法监督机制，存在违法不究的现象。一方面，税务机关内部对税收执法的监督检查既没有建立起科学的监督、纠错目标，也没有形成科学的监督考核指标体系，而且由于税收任务因素，也不利于从税务机关内部实施有效的税收执法监督。另一方面，我国对税收执法的外部监督，尚没有形成有较强针对性的职能部门监督和具有普遍性的纳税人监督机制，对税务机关或税务人员税收执法行为的规范性、税款入库的数量和质量都缺乏相应的监督约束。 第二，税收征管能力较弱。目前制约我国个人所得税管理能力进一步提高的主要是人和物两类因素。 从人的因素分析，目前税务干部的整体素质状况还不能适应进一步开放发展的需要，表现在两个方面：一是政治思想素质不够过硬。二是整体业务素质比较低，尤其是专业知识不精通。三是税收执法的随意性大。表现为依法治税的观念树立得不够牢固，没有为查处的违规、违法渎职案件所警醒，有令不行、有禁不止、见利忘义的行为仍存在；面对繁杂、多变的税收法规，有的无法真正领会税法的立法意图，不能正确领会和处理好税收执法和服务经济的关系，增加了税法实施的难度。 从物的因素分析，征管方式仍不能超越个人主动申报和扣缴义务人代扣缴的局限。由于我国目前还没有健全的、可操作的个人收入申报法规和个人财产登记核查制度及完善的个人信用制度，加上我国市场化进程尚未完成，在一些部门仍存在大量非货币化的“隐性”福利，如免费或低价获得住宅及其他各种实物补贴，致使税务部门无法对个人收入和财产状况获得真实准确的信息资料。同时，国税、地税没有联网，信息化按部门分别执行，在实际征管中不仅不能实现跨征管区域征税，甚至同一级税务部门内部征管与征管之间、征管与稽查之间、征管与税政之间的信息传递也会受阻。同一纳税人在不同地区，不同时间内取得的各项收入，税务部门根本无法统计汇总，让其纳税，出现了失控的状态，导致税负不公。 （四）税收征收环境欠佳 第一，依法纳税意识薄弱。受历史习惯、道德观念和文化传统等多方面因素的影响，我国大多数人根本没有纳税的意识。随着经济体制改革的深化，社会价值取向被一些负面伦理道德因素所误导，社会上一部分人把能偷逃税视作一种“能力”的体现。由于个人所得税属直接税，税负不能转嫁，纳税人纳税后必然导致其收入的直接减少，而纳税人偷逃税被发现后对其处罚的力度却很轻，于是，在目前各种征管措施不到位、风险成本较低、社会评价体系缺失的前提下，人们受经济利益驱动，强化了为维护自身私利而偷逃税的动机和行为，客观上加大了税收征管与自觉纳税之间的距离。据税务部门的一份资料报告，在北京市常住的外国人中，主动申报纳税的占80％，而应征个人所得税的中国公民，主动申报纳税的仅为10％。此外，现阶段纳税人缴纳个税没有完税证明，纳税多少与纳税人的养老、医疗、住房、教育、失业、赡养等社会保障和社会福利没有联系，这也是公民主动纳税意识不强、纳税积极性不高、偷逃税现象严重的一个原因。 第二，社会评价体系存在偏差。个人所得税偷逃的另一个重要原因就是社会评价体系有问题。国外税务部门建立有一套完整的纳税人诚信评价制度和诚信纳税制度，只要你有偷逃税行为，就在电脑里纪录在案，不但你在经营上会因此受阻，而且你的行为会受到公众的鄙视，个人信用受到极大的质疑。而目前我国缺乏一套纳税人诚信评价制度和诚信纳税制度。社会和个人不觉得偷税可耻，别人也并不因此视你的诚信记录不好，而不与你交往或交易。评价体系存在严重的偏差导致纳税人偷逃税款严重，加剧税负不公，收入差距不断扩大。 构建社会主义和谐社会，是党中央从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大历史任务。其在收入分配领域，个人所得税的收入再分配职能对调节社会收入差距至关重要，因此保证个人所得税的税收公平对构建社会主义和谐社会具有积极的意义。针对目前个人所得税制存在公平缺失的弊端，进一步完善个人所得税已势在必行。西方发达国家在此方面做了许多有益的探索，其经验值得我们借鉴。我们应结合自己的国情，深化个人所得税制度改革，充分发挥个人所得税的收入分配调节作用，以缓解收入差距扩大，体现社会的公平、公正。 参考文献： 〔1〕贺海涛.中国个人所得税制度创新研究〔M〕.北京：中国财政经济出版社，2002. 〔2〕邓益坚.关于如何进行个人所得税改革的思考〔J〕.特区经济，2005，（01）. 〔3〕岳树民.中国税制优化的理论分析〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2003. 仅供参考，请自借鉴希望对您有帮助