别墅冷热水供水问题研究论文

老实说，个人感觉，这题目对绿色建筑的理解有点局限化。对於绿色低碳这个主题，你可以参考下《中国生态住宅技术评估手册》：“评估指标体系：1 总则；2 小区环境规划设计（100分）；3 能源与环境（100分）；4 室内环境质量（100分）；5 小区水环境（100分）；6 材料与资源（100分）。术语及参考文献。评估体系有关子项的评分标准及办法：1.“能源与环境”子项评分标准及办法；2.“室内空气质量”子项的评价方法。”《环境标志产品技术要求生态住宅（住区）[发布稿]》这两本是国内的。国外的嘛，你参考下《Leed 版 美国绿色建筑评估体系 》吧，对你整体了解是会有好处的。另，这篇发言可能对你也有一定的帮助：各位领导、女士们、先生们大家下午好，非常感谢在座的各位现在还在这里，我非常荣幸，能在这个时间给大家汇报的题目是高舒适度微能耗绿色建筑核心技术以及土壤热泵的设计方法，高舒适度可持续发展建筑技术是是后建筑流派的分支机构，他们的理论 强调建筑与生态环境的融合，是以节约能源和资源，减少污染为核心的设计理念，利用先进的维护结构和设备及工艺，致力于创造一种健康、舒适、节能的人工建筑环境。这是高技派的理论，高舒适度可持续发展的建筑技术，就是这个流派提出来以后逐渐的发展起来了，现在国内在国际上方兴未艾，在国内也有很多这种建筑这种建筑是符合我们国家的政策，节能是我们现在国家提到非常高的要求出来。 它的主要组成，高舒适度低能耗的建筑这个体系，本身建筑物的体系它是有三个系统组成，一个是优化的建筑外维护结构子系统，第二个是平面式空调子系统，第三个是置换新风及湿度系统，加上可持续发展的概念。一共有四个子系统组成，高舒适度可持续发展的建筑技术，他的目标是建立健康、舒适、节能的空间环境，他的关键技术是油画的建筑外维护结构与健康叔叔的平面空调系统的完美结合，也就是说一个建筑师和社会工程师的通力合作的结果，必须是这两方面的一个完美结合。其中少一个都不可以，高舒适度现在这种建筑它执行的标准现在主要是热环境标准和卫生环境标准，高舒适度是有标准的，热环境标准要符合ISO7730国际标准，卫生欢迎标准要符合世界卫生组织的WHO标准，这两个标准再加上国家的节能标准，就是高舒适度的标准齐全了。 热环境标准指标就是7730这个标准主要有这些，这些非常重要的一个是窗户的辐射温差要小于十度的，如果想做到这样，窗户边上，窗口附近的不舒适的辐射区要去掉。在高冷地区要上玻璃，减少玻璃辐射传热能力，因为玻璃是透明建筑结构的，他跟普通的墙体不一样，他是双热组成，他除了有导向散热以外，还可以玻璃得到热量以后，把这个热量变成电磁波的形式向外辐射，必须减少玻璃的辐射传播量，这个非常重要，WHO的世界卫生的环境指标就有这么多，大家可以查一下。整个高舒适度建筑的设计主要按这两个标准来做。 下面我讲第一部分，是优化的建筑外维护结构子系统，这个保温隔热设计重要的前提是准确的全年逐时负荷计算，根据这个结果设计、调整、优化为维护结构的形势和保温隔热的措施，以保证建筑环境的高舒适度和健康节能的特征，也就是符合上述的两个标准。整个保温隔热设计，这里面前面比较多的大家都介绍了我们国内的一些产品，我这里重点介绍它的关键是要做出它一年当中的这个建筑的逐时负荷，要知道他的每个小时内的负荷变化，这个轴是一天24小时，这个纵轴是说的负荷大小，整个横轴说的整个建筑12个月乘24小时这个指标，从这个指标我们看，建筑热的负荷很难形象的表达，这是我们用的德国的软件，可以作出例立体化，我们可以知道这个建筑物一年当中的负荷立体体型，还可以把每个房间都可做成这个图，对每个房间的热辐射都非常清楚，具体怎么做保温隔热，以上的厂家都介绍了，我就不重复了，我讲讲最关键的区域。 这是全年的冷负荷图，就是说整个的制冷过程当中，这个建筑物需要的量是这么一个图形，每天每个小时你都知道，全年的任何一个小时你都知道，我刚才说的，也可以是每个房间的。高舒适度建筑对保温隔热体系的要求有两条，一个是阻止透明维护结构形成的冷热辐射，就是我刚才说的玻璃，它必须是既要有阻挡向外传热的，还要阻挡玻璃透明体系的另一个热阻，像墙体只是导热的辐射，没有热辐射。再一个是建筑热能性指标，D值要大于5，这个也是非常重要的。 高舒适度我们讲第二部分，平面空调子系统，第一具有湿度调节的风管式中央换气系统，我们看世界卫生组织的标准上有要求对这个湿度调节的凤冠式的的中央换气系统，另一个要求传热介质的温度与室内问题应具有小温差传热的特征，也就是说这里面用的暖气片，我刚才说了是60度供水，室内如果是20度的话，他有40度的温差，但是他这个就要求有10度以内的温差。这个非常重要，否则很难形成高舒适度。大温差点热源是很难形成高舒适度的。 平面空调子系统是在房间顶棚上安装辐射换热管，形成平面空调的末端系统，统计通入32-28度，柔和的向房间辐射热量，这个符合小温差传热的特点，冬天是30多度，夏天是18度左右，他这个温差也很小。另外我们可以看，它非常节能，因为温差比非常小，它的特点就是温度和湿度可以独立控制，他的潜热负荷是由新风除湿机提供的。 第一代是混凝楼板买管式。第二代是金属吊顶班辐射式，第三代形式是毛细管辐射式。那么这个毛细管的工作原理是通上水，在冬季的时候有30度的水柔和的向房间输送热量，夏天输送18度的水向房间输送热量，非常的好，也没有噪声，所以满意度也是最好的，再一个是健康，它是独立的，带除湿新风系统，有效的提高空气品质。所以他非常的健康，还有一个节能，他的贡税温度夏季是16度，冬季是32度，如果用制冷机来做的话正好节能一半，这样什么都没有变，只是改成平面式的的空调。还有一个方便快捷，再就是节省建筑的空间。这是它的基本类型，这种高压型可以承受20公斤。他的安装方法就是在混凝土楼板上先喷上一层混凝土砂浆，然后用混凝土木块做上去就可以了，做法和装饰公司做顶棚一样。还可以做多墙体上，还可以做到石膏板上，还可以做金属吊顶上。在写字楼用非常高，可以提高这个写字楼的档次和舒适度。 那么毛细管的数用性适合在写字楼里面用，也可以在别墅里面用，在国外有一些高级酒店里也可以用，在法国、英国、德国都住过这样的酒店。他现在的价格也不高，如果节能达到65%的情况下，他落到建筑面积上每平方米只有70多块钱。比高级暖气片还便宜，他可以降低空间，特别是在写字楼里面做会降低房间建筑的面积要求。 第三部分是独立送新风经除湿处理后，以置换送风自方式送入空房间，用以保证房间的高空气品质。还有置换送风的方式，它地面送风。这种送风方式可以呼吸到。这是温度、湿度、独立控制系统的简单的介绍。新风经过处理以后，除湿送到房间，毛细管有机的结合是非常好的，他管房间的温度，他管房间的湿度，还有一个起保护作用在这里，假设新风机坏了，这个就可以发信号，它是保护的装置。所以这是非常保险的。 第四部分我想讲一下，高舒适度低嫩好的建筑按照上上述两个标准，整个设计出来，它一定是一个低能耗的，但是纯低耗的房子并不一定是高舒适度的房子，这是一个概念，他能使用的能源系统范围很广，也可以用常规的制冷机和燃气锅炉做能源，它如果可以做成循环可再生利用的能源系统的话，最后和土壤热泵技术联起来做，跟这个结合的话，比常规冷热源再节50%，也就是说我已经达到节能65%，剩下的35%我还可以节省50%。循环可再生利用的能源系统这是土壤热泵技术是典型的，它的主要特点是健康绿色的系统，高舒适度低能耗的系统加上高小节能的冷热圆可以满足人的高舒适度的健康要求，又节能、又省钱，大家把高舒适度低能耗的建筑，这里面的建筑小气候，通过新风及机处理，这的空气很好的，但是在院子里面有很多的氧化带，这个外面的空气质量不行了，那么使用土壤热泵可以既改变室内的控制品质，还可以改善小区内的空气品质。夏季同让热泵还可以直供，夏季可以直接利用土壤热泵系统的地下换热器直接供冷，而不需要开热泵机组，只需要开循环泵即可。我们在北京知道，每平方米在夏季是一块钱，主要是有了直供的状态。

随着我国现代建筑技术的不断发展，人们对于建筑给排水工程方面也提出了越来越高的的要求。下文是我为大家整理的关于建筑给排水工程论文的范文，欢迎大家阅读参考!

浅谈高层建筑给排水工程设计

摘要：对高层建筑给水系统设计，排水系统设计、室内消防和热水系统设计进行了详细介绍，总结出目前高层建筑给排水存在的问题，并探讨了给排水节水措施，以确保水资源的合理利用。

关键词：建筑给排水;高层建筑;设计;节水措施

1、高层建筑给排水工程设计方法

高层建筑给水排水工程与一般多层建筑和低层建筑给水排水工程相比，基本的理论和计算方法是一致的，但因高层建筑层数多，高度大，结构复杂。近年来建筑给水工程设计方法得到改进。

例：给一个高层建筑为15层的楼房设计给排水：

住宅楼为框架结构，共15层，层高，室外给水管网位于建筑物的北侧，距离外墙为10m，接管点埋深，管径400mm，管材为球墨给水铸铁管，常年提供的水头;室内粪便污水需要经过化粪池处理方可排入市政管网，室外排水管网位于建筑物的南侧，埋深2m，管径600mm，管材为聚乙烯双壁波纹排水塑料管。

设计参数

生活用水定额：qd=150L/(人.d);最大小时生活用水量：Qh=;最高日用水量：Qd=;小时变化系数：kh=;每户人口：m=人;共90户;室内消防用水量：10L/s;消防水箱水量为火灾前10min的水量6m?;贮水池内的消防水量：按火灾延续2h的水量计;雨水重现期：2年。

设计内容

给水系统设计

管道采用钢塑复合管(内衬塑外镀锌)螺纹连接，进行干管安装、立管安装、支管安装，管道安装完毕需进行水压试验，压力设在，并对安装好的管道做好防腐和保温工作，冲洗管道对其进行管道通水试验。

根据《建筑给排水设计手册》上卫生器具的最大静水压力不得超过，因此高层建筑给水系统必须分区。设计任务书给定了市政给水管网提供常年的水压为。根据给水最小所需压力估算方法：第1层，第2层，2层以上增加1层，压力需增加。得的压力能直接供到第6层还多。所以1层～6层为一个区，上面7层～15层为一个区，总共就两个区。1层～6层用市政管网直接供水，其中底层和2层～6层单独设立管。

考虑到此设计对象是15层的高层建筑。市政管网提供的压力不能全部直接供水，所以必须对生活用水进行提升或加压。高层建筑设计一般都使用高位水箱供水，供水压力比较稳定，此设计也使用高位水箱;又因此设计面向高层民用住宅楼，通过查看平面图纸，根据建筑物的布置情况和楼层的承载力情况及水箱本身占用大量的建筑面积，即在楼层中间没有建筑面积可允许安置水箱，串联供水不可实现，因此高区的供水应在地面用泵抽升到高区水箱。

方案(一)与方案(二)相比管材使用量、工程投资相对较少，但它对减压阀的质量要求相对较高，一旦减压阀受损或使用性能降低，低区的静水压力会迅速增加，影响卫生器具的使用。方案(二)采用低区市政管网直接供水，消除了通过依赖减压阀降低静水压力来减少低区供水的现象。基于工程质量和供水水质及水压的可靠性，最终选择方案(二)

排水系统设计

室内排水系统为污水、废水合流系统，地上部分直接排出室外，地下部分分段设置集水坑把地下室污水、废水汇集于坑内，利用潜水泵由集水坑自动控制将其提升至室外。为了保护存水弯水封性能，保持排水系统内的空气压力与大气压取得平衡，使排水管内排水畅通，向排水管内通入新鲜的空气，保持管内的换气，防范因室外管道系统积聚起来的有害气体而伤害到养护人员、引发火灾和腐蚀管道等隐患，还应减少排水系统的噪声，在排水系统中设置通气管。

室内消防工程

室内消火栓给水系统有：分区、不分区两种方式。消火栓的静水压力超过时就需要分区供水，而本设计是15层的小高层，高度不超过50m，静水压力小于，可以不分区。同时本设计的建筑是15层小高层民用住宅楼，造成火灾的隐患少，人员疏散也快，扑救难度不大，高压消防给水无须设置常年的。设置专用的消防泵，从贮水池内抽取消防水，可用生活给水箱在火灾发生初期10min提前给水，并设置止回阀，既消除了消防水箱对楼层负荷，又可减少工程投资。此设计是15层小高层，层高，总楼高不超过45m，根据建筑给排水设计手册!规定消防栓的最大静水压力不超过，此设计无须分区消防供水，可利用消防泵直接供水满足条件。

室内热水工程

应根据建筑物的用途、热源的供给情况、热水用量和卫生器具的布置情况进行技术和经济比较来确定何种热水供应方式。热水供水方式有如下几类。按供应范围不同有：集中供热、局部供热、区域供热。

2、目前建筑给排水存在的问题

控制超压出流产生的水量浪费

生活给水系统按规定竖向分区后仍然存在着部分卫生器具配水点水压偏大的问题，而这是常常被忽视的。卫生器具的额定流量少于单位时间内的出水量，影响给水系统正常分配水的流量。如不采取减压节流措施，将造成水资源浪费、水压过高、漏水量增加等弊病，同时易产生水击、噪声和振动，致使管件损坏和破裂。这些水量的浪费不容忽视。

管道和阀门的损坏

我们可看到的路边给水管道在管子接缝处及法兰、阀门连接处向外冒水，而我们看不见的地下更不知有多少漏水处。管道受损及腐蚀，阀门不严等问题导致大量水流失。

热水系统浪费水量巨大

建筑热水供应已成为建筑给水的重要部分，由于设计不当，其浪费已非常严重，造成一定损失。所以给水系统供水应保证冷热水压力均衡，采用循环系统以确保每户开龙头就有热水，降低水量浪费。

3、我国建筑给排水节水措施

提高用水效率

1)严格执行生活用水量定额标准，饮用水、生活用水、景观用水、绿化用水按各个水质要求分别供给。

2)采用节水系统，如节水的卫生器具，利用限制卫生器具的流出水头、红外线感应龙头和便器等。

3)选择一个可再生能源，如风能、太阳能、水能、海洋能、地热能、生物能等非化石能源用于建筑的热水供应。对于不同的场合采用不同的热源形式。

雨水的利用

利用雨水收集系统再循环得到符合标准的水质进行绿化浇灌，处理后的雨水还可用于冲洗厕所，这不仅可减少用水量还可减轻污染。提高地基的保水能力，合理规划雨水流经途径，引入雨水沉淀池再利用。

污水排放和二次利用

建筑中水系统是典型的资源可持续利用装置，将建筑物产生的污水、废水加以收集并对其处理，在节省资源和保护环境的基础上对生活污水和废水的重复利用。

节水指标

节水指标有三类：

1)雨洪水利用率：常年降雨量除以使用或收集量;

2)水使用率：正常使用量除以使用量;

3)循环量：一次性用量乘以循环次数。

4、结语

在给排水设计时，我们应正确合理的选择系统和方案，以达到节水节能的目的，确保水资源的合理利用。

参考文献：

[1]孙志魁.我国绿色建筑给排水节能新技术的应用新探.中国新技术新产品，2012(1)：45.

[2]杨天峰，张旺.低碳经济下建筑给排水的节能问题研究.科技创业月刊，2010，23(9)：161-162.

[3]赵培林.浅议绿色建筑住宅的节水设计.机电产品开发与创新，2009，22(3)：40-41.

[4]李倩.绿色建筑给排水设计的节水途径探析.企业导报，2012(1)：273.

浅析建筑工程给排水施工技术

摘要：本文作者结合实际工作经验，对建筑工程的给排水施工技术进行了分析，提出了自己的见解。

关键词：建筑工程;给排水;施工技术

随着我国现代建筑技术的不断发展，人们对于建筑给排水工程方面也提出了越来越高的的要求。在设计和施工时要不断积累经验，深入分析各种常见问题，促进给排水施工技术的发展。

1 建筑给水方面的管道施工

给水管道材料的种类和选用

现在在新型建筑中用的较多的给水管材主要包括：聚丙烯类、聚乙烯类、聚丁烯类、工程塑料类，以及还有一些复合管类，例如：钢塑管、铝塑管、铜塑复合管等。虽然可供选择的材料有许多种，但在每一个具体施工工程中也必须根据实际情况进行选择。而且在管材的选用上还受到许多因素的影响，必须对国家政策、施工标准、地区特点、工程性质以及施工标准等因素进行综合考虑，选择最优管材。其中还要特别注意的是，管道的使用位置以及其使用方法是在管材选用时需要着重考虑的，还有就是管件与连接也是选取管材时容易忽视的一个关键的问题。

给水管道的施工

在对给水管做热熔连接时，必须要掌握好加热的时间和连接将要插入的深度。如果加热时间过长就使水管融化，如果加热时间过短也不能更好连接;如果插的过深，就会造成管道断面减少;如果插的过浅也会使降低接口处强度。所以，加热时的温度、加热时间和接缝压力是影响热熔连接质量的三个关键因素。

2 建筑排水管道常见问题的原因分析

排水管道方面经常出现的问题是漏水、堵塞问题。出现这些问题的原因也比较多，第一，就是施工中出现的问题，大多是施工单位没有选择合格的管材，为了一时经济利益以次充好，或者是在安装前没有进行漏水实验，也或是一些不合格的材料运用到工程中导致漏水现象的发生;比如说管道穿墙(楼板)设置套管的缺陷与不足较为普遍。有的虽然加了套管，穿越楼板与楼板面齐平或嵌入楼板有的穿越墙面，比饰面多出20-50mm，有的没有设套管或预埋套管偏位，于脆用水泥圈(楼面)塑料圈(墙面)护(粘)住，掩人耳目，有的套管比管道只大一个规格，有的大三至五个规格，套管与管道间隙有的用泡沫、油麻堵塞等等套管的设置应按(GB50242-2002)规范第规定.“安装在楼板内的套管，其顶部应高出装饰地面20mm，安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平，安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。端面光滑。穿墙套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内”。第二，就是设计方面出现了问题，导致管道安装好以后容易堵塞;第三，就是住户使用时出现了问题。

3 建筑给排水施工的特点

管道安装具有的特点

在这几年里，给水管道的材料大多使用的是PP-R管和UPVC管。因为这两种管道具有轻便、耐高压、抗腐蚀、质量安全、使用卫生、通水阻力小、使用寿命较长的特性，所以安装中最明显的特点就是便于安装。对于PP-R管的安装来说，连接前要清除管道上附着的灰尘后，在按照严格的施工流程来进行安装，但是其中需要注意的是在在对管道进行热熔是一定不能旋转，以免加热过度，而且在管道连通后还要采取一定措施对其进行冷却。对于UPVC管的安装来说，安装时一定要使用排水胶粘结。在涂完胶以后还要注意的就是胶干时间，具体的时间应依据当地气候和温度的变化来进行调节，还要注意不能沾水。如果是在环境温差较大的地方安装，必须使用管道伸缩节。

给排水管道的试压

当所有管道安装完成之后，还要对所有部位进行全面的检测，主要包括检测已安装的管道和阀门等设备是否符合设计和技术要求规定，如果有问题应立即拆除予以更换或是维修。检测的具体方法是用临时的短管来替代安装的管道，把所有的开口处封闭，从管道最低处开始灌水，在最高处进行放气。如果出现异样，要及时停止检测，并立即排水。在试压完成后，还对所有管道要进行吹洗。

4 提高建筑的给排水施工技术的具体措施

随着建筑技术的发展，生产工艺的不断改进和提高，对给排水工程的设计、施工、维修和运行管理的要求也就越来越高。要想使管网达到优质、高效、低能耗运行的目的，除要有合理的设计方案外，给排水系统安装质量的优劣将会对日后的使用产生极大的影响。

管道施工的措施

对于管道的施工来说主要是注意加热时间、加热温度、接缝压力这三个方面的问题，施工中运用最多的是钢塑复合管，在对其施工中应采用螺纹连接的方法，插入管道的长度应严格按照标准旋转深度进行控制;在对管端和管螺纹进行加工后，还要进行密封处理，这时需要使用聚四氟乙烯生料带来进行缠绕螺纹;施工中需要选用厌氧密封胶密封过的管道接头，必须在养护24h之后再进行试压。施工中要用专门的施工机具，不能随便更该。

W型铸铁管的施工方法

有关W型铸铁管的具体施工措施，第一步就是下料，在切割管材时要选用专门的切割工具，主要是保证管口的平直。第二步是连接，进行连接时先要松开卡箍，再取出内衬中的橡胶圈，把箍套和橡胶圈放在入管口的一侧，使管口对齐后，随后把橡胶圈放在接口上，最后锁紧了箍套紧固了螺丝就算完成了管道连接。第三步低支架的设置，对于一般的管材安装来说，如果每隔3m设置一个支架其实是可以的，但是对于W型无承口机制排水铸铁管接口来说就不行了，因为其属于柔性接口，当支架放在管道中间时，理论上可以将管道保持平衡，可是在实际工作中，找到重心点是很难的，所以经常无法保证管道接口的平滑，如果采用每隔设置一个支架的方法来进行布置，这样就可以很好地解决管道外观和管道坡度的问题。

建筑给排水施工的监管

给排水管道的设计与施工是一项很复杂的措施，其中关于管道的铺设和管道的安装都容易出现问题，所以有关管道施工的监督也是一项非常重要的方面。因为管道施工工期较长设计建筑工程的的许多阶段，所以监管也可以分为多个阶段来进行。

首先，在工程施工前期阶段的监管，在施工前就应该仔细阅读施工图纸，充分了解设计者的设计意图和目的，这样才能保证施工过程中不偏离设计图纸的要求，也不能在施工中随意变更设计方案。

其次，是在基础主体结构施工阶段的监管，在基础主体施工中，要注意排水系统的排水管和给水管的引入管在穿越建筑物或地下构筑物外墙处时，是否按设计要求预留好了足够的孔洞以及设置好的套管。

再次，就是装修阶段的监管，在装修施工阶段主要是对给排水管道系统安装阶段，主要是注意装修工程不能破坏原有的管道路线的设置或是预留管道的破坏，必须在明确所有管道布置之后再结合装修方案进行施工。

5 结束语

随着我国建筑技术的不断发展，对给排水工程的设计、施工和运行管理等方面的要求也越来越高。优质的安装施工质量和科学的管理是保障管网系统高效安全运行的必要条件。为了满足给排水建筑施工技术要求，提高施工质量，需要施工人员不断学习，提高自身的技术素质，只有这样，才能保证安装工程的质量，立足于建筑安装工程的基本建设。

参考文献：

[1] 王胜飞;民用建筑给排水工程施工质量常见问题及预防措施[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2010，(08).

[2] 金生;建筑工程给排水施工常见问题解决措施探讨[J].现代商贸工业，2011，(09).

[3] 刘康;建筑工程给排水施工常见问题及解决措施研究[J].科技致富向导，2011，(01).

[4] 何新辉，魏晓斌.高层建筑给排水设计分析研究[J].中国房地产业，2011，(04).

[5] 李霞，高层建筑给水排水工程课程教学实践与探讨[J].山西建筑，2011，(01).

这个课题弄的比较麻烦了，不是帮一把的问题，而是要花费大量精力了

室内空间设计与新环境民族风格的新发展是一件让各国设计师们共同追求的课题 现代社会单纯的说某种东西是民族风格是会让人发笑的。新风格的出现也是新文化到来的预兆。适当的在一定程度上保持地域文化特点是为了将来、未来给子孙们留下一些历史的痕迹。运用传统的文化思想的香味，结合今天的科学技术创造出的作品自然会产生新的民族文化和风格，她的世界文化既民族综合创新探索追求。现代世界室内空间设计流行的风格就是民族共存，共追求的新风格发展新趋势。对传统的认识价值，包括文化史、民俗史、政治史、军事史、经济史、建筑史、科学史、技术史、教育史等等人类活动的一切方面的历史。现代室内空间设计是一部存在于空间环境之中的大型的、直观的、生动的、全面的史学书。现代室内空间设计有着丰富的记忆，因为她是人类文明的果实。她包括个人的，人民的，民族和国家的。有的是反映人类新时代的脉搏的健康基础。现代室内空间设计本身的美值得提倡、欣赏、发展。它更使城市和乡村千变万化使商业环境不断升级，这绝不是任何当代规划、建筑规划、建筑空间、一种设计所能做到的。那是一种能饱含着历史感溶合现代文明之感的美。在设计领域也因民族地域及性别，年龄，职业，文化程度的差异，而体现在室内空间，装饰，材料，整体色调，顶光布局等特点。室内空间设计的展开，启迪了人的智慧和价值。包括启迪建筑师的创造思维。艺术家、文学家、历史学家、哲学家甚至科学家，都可以从室内空间设计感到什么，学到些什么。（如故宫的建造，制作工艺，内部的陈设，其文化，宗教，礼仪，政治的概念在室内及空间都无不的囊括其中，至今为止他依然是各国各科学者们研究借鉴的典范）。可惜目前太过于片面地开发它们而忽视的文化档次，以致祸患累累。 由现行建筑空间，室内设计所引起的传统与现代空间。新民族风格绝对不是在传统的文化里拿出一、二种符号原封不动的使用。新的民族风格应在所生长的时代环境里长出适合新的空间的花朵来。这就要求她的速度、情报更科学，更完善的反映现实。在当今能否找出表现民族风格一个新“题目”！从客观上看过于刻求民族风格的设计将陷入或走进狭路。在新的室内空间设计中有传统的文化做基础。在新室内空间中自然产生新的民族风格。在新的时代里民族风格在某种程度上事实上已转换成——世界的全球性流行文化，并形成了一定的范围。人们可以观注现代风格室内空间，实质上现在的世界流行风格就是人类民族传统风格的各层反映。如今的各国家设计师正以本地的发展速度和文化基础创造出地域风格。这种地域风格里有很大的百分比是国际流行风格。她的香味飘进了全世界任何一个角落。每一位空间设计师对她都有不同的反映。设计师本人就是一个比例尺。无论在任何环境里必须拿出这个比例尺（原本比例），对所处的空间进行比例、尺度的比较分析，时间长了自然成了一种职业的习惯。设计意识就是在日常生活中逐步对空间、环境、形态、比例观察而产生的一种职业习惯。与时代的对话不是谁都成功。设计作品的表现手法异常之难是不难想象的。不同的空间，不同的设计要求 ，给人能够对话的引导是设计师在设计中寻求的道路。室内空间设计就如同人的衣服之间的关系。人对自己的服饰是下一番功夫去思考的。但真正能够找到适合自己形体，展现自己风貌，表现自己性格的服饰，体现出全面修养和知识，不是谁都能找到的感觉。 室内空间设计作品的完成，对使用者和观赏者的意见听取是最好的结案。找到适合现代室内空间环境，探讨室内空间环境设计是每一位设计工作者在现时环境空间设计领域里追求空间表现的一个课题。要改变、引导全社会对传统观念的新认识。在现实的环境里找出一条中国民族风格的新表现方法。在五千年历史长河中，国人的建造物里面肯定有适合今天社会文化的精华，努力去寻找定会找出新的表现形式，寻找它为民族风格的发展发行了一张在空间设计领域中跨进21世纪室内空间设计的门票。室内空间设计物身上附加照搬古代文明符号，是设计上最要不得的东西。文明的历史香味飘进了现代建筑空间，同时香味也飘进了室内空间。而这种香味指在某种程度掺进传统的精神。它是在对传统文化的理解消化基础上所产生的一种时代风貌。这就是设计者今天要追求的时尚，它既要强调历史性、文化性，同时还要产生时代性。认真对每一个细节进行分析，是对一个设计师的设计水平综合评判的唯一标准。把握整体大方的形态，仔细刻划是势态、形态、姿态加强的重要视点。新一代设计师追求的应该是去掉镜框的作品，有新的构思。经济成长和国际化的进展，海外旅行者的进入，国际金融的登陆，国际化饭店的进出，外国建筑师的涌入，中国建筑法的实施，人民生活质量的提高。旅行的大众化，组织化是新空间室内设计的一个大发展的机遇。设计师是提高修养、品位的时候了。对比例、尺度、色彩和造型的完美和谐与统一，是这个时代的要求，精品应该诞生在对环境和条件深入的调查与理解。 对维护传统风格、夺回传统风格、唯我独尊、以自我为中心的设计心态应严加克服。积极探索，试图超越，设计观念的异彩纷呈是检验一个设计师的标准。切记设计师匆匆忙忙，顾此失彼 建筑物在功能、构造方面，现代人比古代人更科学了，可空间、环境、形象、风格在当今社会里确实成了设计师的一大研究主题。在今天的中国，建筑空间、室内空间的概述已经变得广泛。 人类大部分的信息是通过眼睛获得的。一个有着深厚修养文化的设计师很注意新文化的视觉效果。室内设计师更要迅速抓住这一瞬间。欧美近现代在室内空间设计上领先于我国。在设计与施工方面是一体化。形成了欧美风格流行文化。战后的日本涌现出很多有名的建筑师、室内设计师。在探索民族风格的道路上，代表人物那就是安藤忠雄（TANDAO )。在他的作品里，可以看到日本风土文化+现代技术。也可说他是古典风和现代化的代表人之一。他的作品已被全世界设计人士注目。 新的形象，新的空间出现在人的眼前，给人的感受是最好的答案。古代中国人创造了阿房宫、故宫。现代人每进入这上空间环境里都会产生一种民族象征之感。在大设计时代到来之前，青年设计师会不断涌现。期望着象中国文字一样的设计风格出现。切记设计师匆匆忙忙，顾此失彼而把先人们留下的精神财富破坏了。因此国内与国外在室内空间设计上的区别根本在于经济基础与上层建筑的不同，因而导致在价值观和审美观设计理念、设计认识上的根本区别。这是首要和必须的前提。以中美两国室内设计从根本认识上的不同可以看出，美国室内设计所崇尚的风格是个性化、自然化，对室内设计的认识是整体的，空间的，而非表面的装饰的，注重设计，而非装饰表象。拿美国举例，美国的室内空间设计师有着较好的从业氛围。一、有业主的完全信任委托和对设计工作的尊重，有明确清晰的投资意向与经营方案，业主只提出要求，设计师负责全面的设计与规划，包括总体创意、局部空间设计，直至陈设、用具，所提供的是一个完整的空间整体设计。而国内的设计则是顶、地、四面墙，除此之外要么不设计，要么就无能为力了。此中也有很多的难言之隐。二、经济基础和整个社会价值观、审美观的不同导致了设计风格的不同。众所周知，中国刚刚摆脱贫困，迈向小康，急于昭示自己的“实力”和“富有”，于是，无论是我们甲方还是我们自身，都习惯性的认为，凡是好的设计，必是复杂的造型和昂贵的材料，必是罗马柱和抛光花岗岩。于是，我们有了千篇一律的五星级宾馆、星级酒店、豪华餐厅、保龄球馆……我们的设计人员每天忙于画餐厅、KTV包间、桑拿……希望我们每个设计人员，在醉心于造型、线条、色彩、材料之时，多注重一些尺度，多注重一些文化内涵，多关心一些环保，多研究一些美与实用的关系。国内工程投标中效果图大战的情况就不用多说了，大家都是受益者的同时也都是受害者。据说，有些公司准备用电脑动画来投标、作方案，这股风气蔓延下去，作一个卫生间都要全方位演示，都要吃喝、桑拿加按摩，岂不可悲。希望我们从业者本身要多关注设计本身而非一味的追求效果图。能做到以上几点的确很难，然而，如果离开了复杂造型和豪华材料，就不会作设计则更惨。同样是室内设计，在国外，已经高度分工，有专作商业设计，也有专作宾馆、酒店，有专作信息产业高科技的，也有专作风情地方特色的……高度社会化分工要求设计人员在某一领域中更专业、更详尽。室内设计界人士应该警惕地看到，国外的设计师同样也在准备大举抢占市场。看看北京、上海的一些大型公共建筑，无一不是请的国外建筑师及室内设计师。国内的同行若再不注意提高，则岌岌可危。话又说回来中国文化五千年的长河里，有着非常丰富的营养和材宝。找到她最精华的部分用于今天。这一文化的寻找是要靠一个综合性集体才能实现的。随着对外开放不断扩大，对未来的室内空间设计师来说要有一个国际通的设计观念。加入世界多极文化里。实现再创中国民族设计雄风。在这个基础之上我们也要让自己有一个新的设计趋势。从而通过设计来改造世界，改善环境，提高人类生存的生活质量。从构成世界三大要素的自然--人--社会这三个坐标体系出发，现代设计已从室内设计拓展到室内空间加环境设计，由“生存意识”进展到“环境意识”，在有“环境意识”进展到“环境与空间等众多领域的设计范围”。随着科技的日新月异在室内空间设计有着新的发展趋势。设计行业的更新 我国的室内空间设计师经过了几十年的发展，已初步形成了一支初具实力的职业设计人才宝库，无论从人数量和素质上都达到了一定的水准。新世纪之初给室内空间设计师们提供了空间和时间，同样也面临着设计人才的更替，设计队伍重组及来自各方面的压力。室内空间设计师作为一个热门职业的同时也存在着潜伏的危机。中国室内设计师发展大致分为三阶段：1、五十年代十大工程的出现给中国室内空间设计奠定了基础，第一代室内空间设计师出现。2、八十年代改革开放内需外引给中国室内空间设计发展创下了良好环境。这一时期是老设计师与新设计师交替阶段。3、九十年代中期以后室内空间设计逐步走上了正轨。同时出现了大批的年青设计师。 室内设计师队伍面临着一个不可抗拒的人员交替。正如改革开放初期老一辈室内空间设计师还发挥着作用，但队伍的中坚力量已由出生于50——80年代的第二代室内设计师所代替。进入21世纪，接力棒将传到80年代出校门的新一代室内设计师的手中。这一代的设计师们将担负起历史赋予的重任。他们在任何一个方面都要显示出了一定的优势。同时也将决定中国室内空间设计今后创作及发展方向。为探索中国现代风格不懈的去追求。今天室内空间设计师成长渠道也更加多种多样化了。改革为人们更深入地了解外部世界提供了机会。出国学习和进修的室内空间设计师越来越多。出国人员中的一部分已学成回国并活跃在设计领域，在工作和生活中总结出了未来发展新的趋势。这个趋势就是为了满足人们生活、工作的物质要求和精神要求所进行的理想的设计，与人的生活密切相关，以至于迅速发展成为一门专业性很强的、十分实用的新兴科学。总结为以下几点：1、回归自然化回归自然，人们向往自然，喝天然饮料，用自然材料，渴望住在天然绿色环境中。在回归自然中由北欧的斯堪的纳维亚设计的流派由此兴起，对世界各国影响很大，在住宅中创造田园的舒适气氛，强调自然色彩和天然材料的应用，采用许多民间艺术手法和风格。在此基础上设计师不断在“回归自然”上下功夫，创造新的肌理效果，运用具象的抽象的设计手法来使人们联想自然。2、整体艺术化随着社会物质财富的丰富，人们要求从“物的堆积”中解放出来，要求室内各种物件之间存在统一整体之美。室内环境设计是整体艺术，它应是空间、形体、色彩以及虚实关系的把握，功能组合关系的把握，意境创造的把握以及与周围环境的关系协调。许多成功的室内设计实例都是艺术上强调整体统一的作品，这就是整体艺术。3、高度现代化现代化在室内设计中采用一切现代科技手段，设计中达到最佳声、光、色、形的匹配效果，实现高速度、高效率、高功能，创造出理想的值得人们赞叹的空间环境来。4、民族化日本各地的大、小餐厅、菜室及商店装饰食器均进行了配套设计，人们即使在很小的餐馆用餐，也同样感受到设计者的精心安排。因此，“处处环境美，处处有设计”给每个外来游客留下了深刻的印象。反映了日本设计人员致力于高度现代化与高度民族化结合的设计体现。这就是民族化。5、个性化大工业化生产给社会留下了千篇一律的同一化问题。尤其是现在的中国，相同楼房，相同房间，相同的室内设备。为了打破同一化，人们追求个性化。一种设计手法是把自然引进室内，室内外通透或连成一片。另一种设计手法是打破水泥方盒子，斜面、斜线、或曲线装饰，以此来打破水平垂直线求得变化。还可以利用色彩、图画、图案，利用玻璃镜面的反射来扩展空间等等，打破千人一面的冷漠感，通过精心设计，给每个家庭居室以个性化的特性。6、高技术高情感化与服务方便化目前国际上工艺先进国家的室内设计正在向高技术、高情感方向发展，这两者相结合，既重视科技，又强调人情味。在艺术风格上追求频繁变化，新手法，新理论层出不穷，呈现五彩缤纷，不断探索创新的局面。同时国外十分重视发展现代化服务设施。在英国采用高科技成果发展城乡自动服务设施，自动售货设备越来越多，交通系统中电脑问询、解答、向导系统的使用，自动售票检票、自动开启、关闭进出站口通道等设施，给人们带来高效率和方便，从而使室内设计更强调以“人”这个主体，让消费者满意，方便为目的。"以人为本"的设计理念，成为了一个口号，在各种报章媒体中频频出现，有时也成为一个时髦的标签，贴在了某个设计作品上。对于从事住宅室内设计的设计师来说，第一重要的是真正地从生活需求出发，认认真真地观察生活，感受生活；第二重要的是真诚地与业主沟通，了解其职业特点、生活习惯和生活方式，用心来做设计。我们可以没有理论，但是我们不能没有思考。 花大钱追求豪华奢侈生活的业主毕竟数量有限，广大百姓对居住环境的要求只是舒适、整洁、温情，体现居住者的生活情趣，良好的空间感受、完善整齐的居家设施是首要的，对居住者生活习惯、生活方式的关切，将其生活内容体现在设计中远胜于那些抽象莫名的理论，更无需用高档的饰材铺贴去误导业主，千万不要让自己仓促的设计造成人们日常生活的麻烦。在向社会主义市场经济转轨的过程中，室内空间设计师一直面临着一个激烈的竞争。各种设计单位努力求得在严酷的现实中站稳脚跟。 当前设计市场不规范，法制不健全，管理跟不上。这将使已有的矛盾更加突出。为此迫切需要来明确室内空间设计者的责任、权利，规范职业行为。使取得项目方式更加公正。收费更加合理。审查方式更加科学化、法制化。以适应新的形势。相信，21世纪的我们，人类生活方式的革命将对人生活息息相关的室内空间设计产生巨大震撼。人类的生活需求更趋于个人的“专有”。设计师是一个为各类人服务的综合产业。也许科技的飞进，我们今天被尼葛洛庞帝视为“原子”的平常物体，将被大量的“比特”所替代。也许这种革命性的变革，会把我们今天所坚信不移的生活理念“砸”个粉碎，但我们如果已准备好自己的知识，坚信，室内设计将会给日益发展的人类社会创造更加美好的未来。室内空间设计将更加“以人为本”，给人类更多的视觉享受。对于尚生活在发展中国家的居民来说，所需要的居住空间不是用昂贵的装饰材料堆砌墙面、地面，也不是在各界面上使用哗众取宠曲线、三角形，而是应符合室内设计基本要求，在满足日常生活的使用基础上，讲究造型和风格，才会是一个使用方便、整洁舒适的温馨之家。

物业管理中的法律热点问题研究 物业管理是现代化城市和房地产经济发展到一定程度的必然产物，作为一个新兴的专业行业，对于我国法律而言，它还是一个崭新的领域，我国还没有关于物业管理的国家立法，只存在一些立法技术高低不一、立法权限各不相同的行政法规、部门规章、地方法规和规章。目前我国房地产业加速发展，物业管理中的法律问题亟需探讨研究，物业管理立法亟待完善健全。现就青岛市或全国物业管理事务中出现的几个热点问题加以分析，以供立法或实务操作中参考。 一、物业管理中的基本法律关系和法律调节原则。 物业管理中涉及的法律关系相当复杂，主要有以下三种基本的法律关系。1、物业管理委托合同关系。即物业管理公司接受业主委员会或房地产开发公司的委托，对物业进行管理而相互间形成的法律关系。它是物业管理中最基本的一种法律关系。2、物业管理中的行政管理法律关系。指行政机关对物业管理活动或物业管理公司、业主委员会、业主大会等主体相互间的法律关系进行的法律控制或调节。如对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等的法律调节。3、业主间的民事法律关系。主要指业主之间根据有关规定，通过民主协商，制定本物业的业主公约、业主委员会章程、物业管理基本制度等，共同遵守，实现物业小区的自治管理。 笔者认为，鉴于物业管理具有维护私人利益和公共利益的双重特性，对于其中纷纭复杂的法律关系，法律调节应坚持以业主自治为基础，同时适当加强政府调节和监管。在物业管理委托合同法律关系中，对于物业管理服务的内容、标准、方式、收费等，应坚持以业主与物业管理公司协商一致为原则。目前，我国地方规定均对物业收费实行政府指导或政府定价，这只是我国物业管理发展初期的过渡性产物，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，应逐步交由市场进行调节，以提高物业管理的水平与效率。而对于前期物业管理活动、业主大会的召开、业主委员会的成立以及物业管理公司资质审定等行为，基于对业主利益的维护和上述行为的特殊性，应适当加强政府管理和立法调节。至于业主间的法律关系，应坚持以业主协商自治为原则，在不违反法律的前提下，允许业主通过制定业主公约、业主委员会章程以及物业管理基本规则等,协议约定增加或放弃有关权利与义务,以实现对物业积极有效的管理。 二、业主委员会的诉讼地位。 业主大会是物业管理区域内的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生，它代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。这种制度设计实现和保障了众多业主对公共事务的民主高效的管理。业主委员会根据业主公约和业主委员会章程，有权对物业管理区域内部事务进行自治决定，但对外能否直接代表全体业主提起诉讼呢？在此，有必要对业主委员会的法律地位加以探讨。 实践中，业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业管理合同，已非常普遍，其主要源于地方法规的认可。而业主委员会对侵犯业主利益的当事人能否代表业主直接提起诉讼呢？要解决这个问题，应分几个层面加以分析。首先，业主委员会以何身份参与诉讼呢？个人认为，业主委员会并非企业或社团法人。部分地方法规直接将业主委员会界定为社团法人，笔者以为不妥。《社会团体登记管理条例》第7条规定，社会团体必须具备独立承担民事责任的能力。而业主委员会本身是没有自己独立的财产的，物业管理办公用房和维修基金等皆属于全体业主。那么，业主委员会应作为何种身份参加诉讼呢？笔者以为，立法上可将其界定为其他组织，以实现其参与诉讼保护业主利益的目的。其次,业主委员会是直接作为原告还是做为业主的代理人进行诉讼呢？业主委员会起诉之目的并非为了其本身权益,主要为了维护全体业主的利益。因此,不论全体业主共有财产或部分业主共有权益受到侵犯，业主委员会只有经全体业主或部分业主授权，才能参与诉讼。最后，业主如何授权业主委员会代理诉讼呢?对于全体业主的共有权益，可按照业主公约或业主委员章程有关诉讼的规定，或直接进行诉讼或经召开业主大会决定诉讼，其判决结果对全体业主有约束力。对于部分业主共有权益受到侵害时，则必须另行具体授权。不论属于上述何种情况，均应向法院提交上述有关授权文件，或业主公约或业主委员会章程或业主授权委托书。 有鉴于此，未来立法应直接明确规定以下内容。1、或立法规定：业主委员会，根据业主公约、业主委员会章程，依照业主大会的规定，可以对外行使以下权利：代表全体业主参加诉讼，以及办理为参加诉讼而委托律师。当然，业主公约、业主委员会章程则要相应制定有关程序，如决定诉讼或选择律师的表决权比例。2或立法规定：全体业主的权益受到侵犯时，业主委员会有权直接提起诉讼，全体业主承担后果或责任。惟有如此，才能避免业主逐一授权诉讼的繁琐程序，节省诉讼成本，并实现物业公共管理的高效运转。 三、承租人在物业管理中的法律地位和法律关系。 我们知道，业主指房屋的产权所有人，其基于产权所有人的身份，通过业主管理委员会，聘用物业管理公司和接受物业管理服务。承租人作为非产权使用人，其在物业管理中的权利与义务有哪些呢？其行使权利与义务的根据又是什么呢？ 部分地方法规规定，非业主使用人与业主享有同等权利与义务，并一起参加业主大会；或列席业主大会，并享有建议权、知情权。但各地规定均不完善或具体。 本人认为，承租人租赁的物业并非简单的物理性质的房屋。现代意义上的物业，应为附有各种物业管理服务内容和要求居住者接受物业管理制度制约的物业，即物业含义已向人文化发展。因此，承租人使用物业时，应有权享受物业公司的管理服务，并必须接受物业管理制度的制约。 但我们必须知道，业主与非业主使用人既存在共同利益，也存在利益冲突，因此二者在物业管理中的权利与义务应该是不一致的。非业主使用人一般不关心物业的长期利益，不愿过多注意养护物业公用部分，作为业主也可能不关心在出租期间的物业管理质量。因此，应采取一定的权利架构互相制约业主和非业主使用人，以达到对物业的精心养护。 笔者认为，应区分不同的权利与义务，有些可由法律直接规定由业主或非业主使用人享有和承担，有的则应根据非业主使用人与业主间的约定来确定。对于一些非业主使用人生活必不可少的权利和保持物业小区生活环境所必需的义务，应由法律直接规定业主与非业主使用人同样享有和承担。比如，业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。而对于其他的权利与义务，应尊重业主与非业主使用人间的约定，以使民事交易更为灵活，充分发挥物业价值。另外，业主与承租人间的关于物业管理费用交纳的约定，毕竟属于双方间的合同关系，在未得到物业公司同意的情况下，若承租人欠交物业管理费用，物业公司应有权向物业所有人催交。 四、关于前期物业管理 广义的前期物业管理包括两方面内容。一是对物业管理的早期介入，即物业公司在项目建设前期接管物业之前，参与物业的规划、设计及建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。另一方面，则指物业公司对物业实际接管后，按照合同约定或有关规定对物业进行实际管理。狭义的前期物业管理，只包括后一项内容。我们目前常谈的物业管理，也是指狭义的物业管理。 关于物业管理的早期介入，我国目前房地产开发实践中出现不多。其实，它有着重要的意义：物业管理企业在规划设计和建筑阶段就介入，可以利用其专业知识对规划设计提出修改意见，一方面使规划设计和建筑满足国家在物业管理方面的技术标准，一方面使其考虑到建成交付使用后的管理要求，更好的衔接规划设计和物业管理，满足业主和使用人的需求。对于物业管理的早期介入，我国立法上没有规定，但在《建设部房地业司关于贯彻建设部第33号〈城市新建住宅小区管理办法〉实施意见的通知》第二点指出：“对在建的住宅小区，要按《办法》要求，提前做出物业管理规划和实施方案”。个人认为，在以后的立法中，应当将物业管理的早期介入进行规定，以更有利于物业管理事业的发展。国家主要应该从保障业主权利和物业管理市场的秩序出发，制定一些基本的程序和最低的标准，至于实际如何介入和介入到何种程度，可以给予开发商和物业管理企业进行选择的自由。 下面主要说一下狭义的物业管理。 １、前期物业管理协议的签订主体 1999年10月14日，建设部下发的《前期物业管理服务协议》（示范文本）中，指出该协议的主体甲方为：“房地产开发单位或其委托的物业管理企业”，乙方为“购房者（业主）”。该协议对主体的定位有所不妥。笔者认为，首先，在业主未入住物业之前，让物业管理企业逐个与每位业主签订前期物业管理协议，程序上复杂，缺乏可操作性，每位业主是否皆愿意委托该企业进行管理，也有待商榷。同时，它也意味着还存在着另一个开发商与物业管理企业签订的合同，这个合同也应该称为《前期物业管理协议》。其次，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第五条明确约定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明“……物业管理方式以及双方的违约责任。”既然要求在商品房购销合同中写明物业管理方式，则意味着前期物业管理协议应当由开发商与物业公司签订。因此，将签订与落实物业管理企业的责任，以法定的形式确定为开发商的强制义务，比以逐一与业主签订协议的形式确定为合同义务，更为现实和具备操作性。 因此，个人认为，前期物业管理合同应当由开发商与物业公司签订，购房者只需与开发商在购房合同对物业管理的方式、物业公司的选聘等事项进行约定即可。但笔者另外不得不指出，建设部《商品房购销合同》95年示范文本第二十条规定：“……在小区（楼宇）管理委员未选定物业管理机构之前，甲方指定 公司负责业管理，乙方遵守物业管理公司制订的物业管理规定。”但在2000年合同示范文本中却无此项约定，操作中应引起注意。 ２、前期物业管理的期限和费用承担。 关于前期物业管理的开始时间，各地立法分歧不大。一般皆规定为在业主入住前开始，即在物业出售前就应签订前期物业管理合同，以便迎接业主入住和方便业主生活，至于具体的开始时间，可由物业公司与开发商协定。 关于前期物业管理的结束时间，一般规定为住宅小区业主委员会成立并选聘物业管理企业之后。该项内容一般由各地立法直接规定，主要基于在业主委员会未成立时对业主使用物业的保障。 重要的问题是，前期物业管理费用应由谁承担？目前各地一般规定为由开发建设单位自行承担。如《青岛市物业管理条例》第二十四条规定：“新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。” 这里存在两个问题。一是若因各种原因导致业主委员会不能按规定及时成立或成立后未选定委托物业公司，此时仍由开发商无限期承担，未免有失公平。 另一个问题是，从实际使用的角度。应坚持谁使用谁付费谁受益的原则，即业主入住后，不管业主委员会是否成立，皆应由业主按其物业建筑面积交付费用，至于未售出部分，则理应由开发商承担。关于此，《上海市居住物业管理条例》有可借鉴之处，其第四十六条规定：“自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。”该条规定比较合理，但尚有以下问题不能解决。即若“自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担，”但住宅转让合同无约定，该费用应由谁承担呢？笔者认为，根据谁受益谁付费的原则，则应由入住者承担。 五、关于物业管理费用的追缴问题 催交物业管理费用，是令物业管理公司头疼的问题。物业管理欠费，已严重影响到某些物业公司的经营。有些物业公司采取停水停电等激烈措施，以达到收费目的。甚至某些地方立法亦有此规定，如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》第四十二条第二款规定：“对拖欠费用的业主，物业管理企业可以责令其限期缴纳。逾期仍不交者，可以采取停止供水、供电、供气等措施，但应当提前5天书面通知当事人。”该行为是否适当或合法，有待商榷。笔者以为，供水、供电、供气是业主与自来水公司、电力公司、燃气公司之间有偿使用水电气的合同法律关系，业主欠交水电气费，上述公司可以依法予以停止供水、供电、供气等，而物业公司似乎无权利用该手段追缴物业管理费用，最多可以停止对该业主提供物业管理服务。 对此，我国未来立法上，可借鉴香港或其他国家的做法。香港大厦管理条例规定：只要公共契约有规定，倘若业主不遵守公共契约缴纳物业管理费用，业主立案法团可以将该物业在大厦的权益出售，或者将所欠款向呈报田土注册处登记备案，将该业主在大厦的权益作为抵押，或者扣收住客交给业主的租金，业主立案法团可以要求住客从其应交纳给业主的租金中，扣除业主拖欠的物业管理费用，转交给业主立案法团，凡住客以此扣除的款项视为已交纳给业主。法国住宅分层所有权法第十九条规定：共有所有权人对所分担的公共费用和负担，以于其享益部分上所设定的法定抵押权予以担保。瑞士民法第七十一二条第九款和第十款确定了保障债务履行的法定质权和留质权制度，关于法定质权，其规定：“分摊给楼层所有人最近三年的费用，楼层所有人未支付时，全体楼层所有人有请求对其应有份额建立质权的权利。”关于留质权，其规定：“分摊给楼层所有人最近三年的费用，楼层所有人未支付该费用时，全体楼层所有人对其房屋内及附属于房屋的设备或供房屋利用的动产，与出租人相同，享有留质权。”美国法律规定住宅所有人在未能履行其费用分担义务时，管理人或实施管理、修理行为之人就该住宅所有人的财产有优先受偿权，此优先受偿权除捐税及登记在前之抵押权外，优先于其他债权。 六、关于共用部位、共同设施设备维修基金的问题。 住宅共用部位、共同设施设备维修基金，指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。建设部《住宅共用部位、共同设施设备维修基金管理办法》（下称《办法》）和《物业管理企业财务管理规定》对其均有详细的规定。 《办法》规定：“商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金归全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”同时规定：“维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑比例向业主续筹。”（笔者在此仅谈及商品房。） 在此，笔者仅提出几个问题，以供实践中或立法中注意。 1、《建设工程质量管理条例》第四十条，分别不同情形，对施工单位对建设工程的最低保修期限进行了规定，如对地基和主体工程规定为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水工程为5年等。同时建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，也要求开发商在不同期限内实施住宅质量保修。《商品房销售管理办法》又对此进一步规定 因此，可以肯定，住宅共用部位、共同设施设备在保修期限内出现质量问题，应该按照上述规定处理，即由开发商或施工单位保修，而不应动用维修基金。因此，有必要对维修基金的使用制订比较详细的管理办法。同时要求物业管理公司和业户委员会在动用维修基金时注意审查有关事项。 2、目前青岛市并未严格执行上述《办法》中的规定，开发商销售房屋时，并未代为收取购房款的2—3%的维修基金。物业管理实践中，继续沿用青岛市物价局、市建委等部门联合颁发的青价房[1998]115号《关于制定青岛市普遍住宅小区房屋共用部位维修费标准的通知》，即按房屋建筑面积每月每平方米元收取。应注意的是，青岛市《通知》自1998年7月1日起执行，而建设部《办法》自1999年1月1日起施行，可见，青岛市地方规定或实践应尽快与建设部《办法》相统一。