租房系统的毕业论文

学生宿舍管理系统是高校学生管理的一个办公平台,这个平台以学生宿舍的基本信息为基础,以服务学生及保证学生安全为核心。下面是我为大家整理的学生宿舍管理系统分析论文，供大家参考。

《 学生宿舍管理系统的设计与实现 》

摘要：利用计算机技术建立的信息化、智能化的学生宿舍管理系统，能够减轻学校宿舍管理人员的工作量，提高工作效率。本文给出了学生宿舍管理系统的分析、设计与实现过程。

关键词：宿舍管理 UML用例 系统设计

中图分类号：TP315 文献标识码：A 文章 编号：1007-9416(2013)01-0136-01

1 引言

学生宿舍是学校的基础设施之一，随着校园数字化步伐的加快，学生宿舍的管理也应随之发展而不断地推向进步。但是，部分院校开发的单项管理模块或多或少的存在一些缺陷：可用性不强，大量实际问题得不到解决;缺乏统一的规划，没有整套的信息编码方案，大量的信息数据形成信息孤岛;管理模式滞后。管理方向单一;可操作性较差，操作困难。这在很大程度上给学生管理工作带来许多新的问题。随着学生人数的增多，学生宿舍管理的信息量日益庞大，而目前大部分院校的学生宿舍管理仍采用传统的、手工的工作方式，这种模式获取信息慢，查阅困难，准确性差，很难适应宿舍管理的现实需要。

2 系统需求分析

主要业务描述

每个学校都设有宿舍管理中心，管理中心的工作人员可以对入住学生办理入住，迁出及对其资料进行编辑存档;工作人员可对各入住学生信息可进行查询，可对寝室进行分配，查询寝室学生入住情况。财务人员可以对学生费用进行管理，对学生缴纳的费用进行记录和查询，系统可以进行分类统计、查看收支明细。系统主要业务描述如下：(1)能够实现宿舍分配、宿舍管理、用户管理、宿舍费用管理和信息查询与统计功能，对学生宿舍工作进行全过程的管理。(2)实现对学生宿舍管理过程中的所有业务数据的管理，如学生信息的编辑和维护、宿舍信息的编辑与维护、录入学生缴费信息、统计学生住宿情况表、统计宿舍费用收支明细等。(3)具有配套的系统后台管理维护功能，能够对系统运行参数进行设置、对数据进行备份和恢复，对用户进行权限管理，对系统日志进行管理和维护。

功能需求

学生宿舍管理系统的主要的参与者是查询者，一般用户，财务人员，系统管理员，学生宿舍工作人员。通过分析参与者的活动，可以初步确定这样的一些用例：查询信息、学生管理、宿舍分配、住宿管理、基本数据库管理和费用管理。在进行用例分析时，将整个系统分为学生宿舍管理子系统、费用管理子系统、学生基本信息管理子系统、查询子系统、公用部分和决策支持六部分。系统中的主要参与者有查询者、一般用户、宿舍管理人员、系统管理员、财务人员。参与者以某种方式参与了用例的执行过程。通过向系统或请求系统输入某些事件来触发系统的执行。通过需求分析得之主要有查询信息、学生信息管理、数据库管理、费用管理、登陆、宿舍分配、住宿管理等用例。

3 系统设计

系统功能设计

根据系统功能模块的分析，将学生宿舍管理系统分成四大模块：用户管理模块、宿舍管理模块、查询统计模块、系统管理模块。

(1)用户管理：包括用户注册管理、用户密码修改和权限管理三部分。进入系统的用户，首先要进行注册，系统管理员对注册信息进行核对和身份验证通过后，才允许成为该系统的用户。

(2)宿舍管理：包括寝室管理、学生管理和费用管理。寝室管理主要是把学生分配到各个寝室中，寝室按物理位置进行编号，按楼号-寝室号-床位号进行编码。学生管理主要是为在校生分配宿舍，录入和维护学生信息;费用管理学生要缴纳的住宿费、水费、电费等进行管理、记录和查询。

(3)系统管理：主要是面向系统管理员使用，包括系统备份、系统恢复和参数设置。

(4)查询统计：主要是供管理人员进行查询信息和对数据进行简单的统计，包括学生住宿查询、学生费用统计、学生收支明细查询等功能。

数据库设计

通过对系统数据库的需求分析，主要建立“住宿学生信息表”、“宿舍信息表”、“宿舍管理员表”、“公寓信息表”、“费用信息表”等12个数据库表。

(1)住宿学生信息表，包括学号、姓名、性别、公寓楼号、院代码、系代码、入学时间、宿舍号和床号等属性。(2)宿舍信息表，包括宿舍号、公寓楼号、房间号、床位号、电话号码、管理员等属性。(3)宿舍管理员信息表，包括员工号、姓名、性别、密码等属性。(4)公寓信息表，包括公寓楼号、楼层号、房间数、空床数、已住人数等属性。(5)费用信息表，包括学号、费用类别、费用金额、交纳时间、经办人等属性。

4 系统实现

系统从学生宿舍管理的实际出发，运用面向对象的编程技术，采用自顶向下的对系统进行分析与设计，主要实现了对宿舍安排进行统一管理，保证了学生住宿管理的准确性。当新生入校时，宿舍管理员分配宿舍，按专业、班级进行集中分配。学生入住后，通过系统进行缴纳各种水费、电费、住宿押金等费用，财务人员进行登记、录入费用信息。管理人员可以简单快捷的浏览公寓住宿的情况，并提供多种查询方式进行信息的检索，如：能够按照学号、姓名、班级、楼号、楼层、宿舍号进行模糊和精确查询。同时，还提供了各种常规统计报表的打印，如：打印住宿情况表、床位历史使用情况表、费用统计表等。

5 结语

学生宿舍管理系统的实现，为学校学生宿舍信息资料进行计算机网络化管理，达到了资源共享的目的，为提高后勤相关部门的工作效率提供参考。学生宿舍楼日常的住宿学生调入、调出信息，都有各个宿舍楼的管理员及时地将这些信息输入到系统中，做到了每栋学生宿舍学生住宿情况的动态管理，同时保证了各类数据统计的即时性和准确率。学生宿舍学生住宿信息管理系统的使用，大大的减少了过去的那种人工纪录、统计学生住宿情况的繁杂工作，极大的提高了工作效率和降低了工作成本。宿舍管理系统具有操作方便、实用性强等特点，经试运行取得了良好的效果。

参考文献

[1]华蕊.学生宿舍管理信息系统的设计及实现[J].北京：电脑开发与应用，.

[2]赵东，邹英等.学生宿舍管理系统软件的开发和应用[J].重庆：四川工业学院学报，.

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[4]周绪.SQL Server2000中文版入门提高[M].北京：清华大学出版社，2003.

《 高校学生宿舍管理探索 》

摘要：高校学生宿舍是大学生生活、学习、休息的重要场所，同时也是对大学生进行思想政治 教育 和素质教育的重要阵地，因此宿舍的合理化管理显得尤为重要。本文首先对学生宿舍管理模式的现状进行了分析，然后对学生宿舍管理工作中存在的几个具体问题进行了分析，最后对大学生宿舍管理给出了几点思考。

关键词：高校 学生 宿舍管理 探索

高校学生宿舍是大学生生活、学习、休息的重要场所，同时也是对大学生进行思想政治教育和素质教育的重要阵地。改进和加强大学生宿舍管理，建设安全稳定、健康向上、温馨和谐的文明宿舍，关乎学生的切身利益，对于高校学生思想政治工作，稳定正常的教学科研秩序，建设文明学校、构建和谐校园都具有重要的意义。

一、学生宿舍管理模式现状分析

随着高校后勤社会化改革工作的推进，各高校对原有的校内学生宿舍均采取了新的管理模式，同时也加大了对学生宿舍硬件设施的投入力度，使学生的生活条件得到极大改观。但与此同时，高校的学生宿舍管理模式也暴露出一些问题。

目前大部分高校学生宿舍管理中采用综合管理模式，这种模式就是学校内部的后勤部门、学生工作部门、保卫部门和各系部的辅导员、班主任的共同管理，各部门各施其责,按分工的不同，对学生的管理服务有不同的内容。各部门按职责分工相互配合，齐抓共管做好学生宿舍管理工作。在管理过程中，各种方式如管理制度、思想教育、经济手段等都必须采用，这就能全面提升学生宿舍管理的质量和效果，也便于学校的统一管理协调。但在实际操作中，综合管理模式有它的严重缺陷。学生公寓管理权限不清。在学生宿舍管理范围上，齐抓共管往往变成无人管理或不抓不管，哪些方面由哪个部门负责，每个学校都没有一个确切的界定，使得高校宿舍管理处于弱化状态，管理中的混乱现象时有发生，不能根本提高管理和服务质量,存在着各部门相互推委或相互依赖或互相扯皮的不良现象，这就给综合管理造成了不良后果带来消极影响。

还有少部分高校宿舍管理采用经营管理模式。经营管理，顾名思义是以经济为手段的经商式的管理。这种管理模式虽然减轻了国家和学校的负担，利用社会力量支持高等教育事业的发展，也大大地减少了学校的管理成本和减轻了学校的管理负担。但是，这种模式的管理属于社会化管理，宿舍管理方不愿也不肯校方介入一些必要的管理，这就形成学校管理与学生宿舍管理有脱节的状态，上级和学校对宿舍管理方面有什么要求，宿舍管理方也难于接受。这种管理模式对学生的日常行为的规范教育，对学生纪律的约束等都无法顺利实施。对此,学校学生工作部门的管理人员很难参与有效管理，甚至根本不能管理。在学生内部的矛盾、纠纷和冲突的此类问题上，学校只能被动应付平息事情扩大，很难把存在的问题和矛盾消除在萌芽状态中。这种模式的管理,实际上对学校整个学生管理工作和宿舍管理工作都带来诸多不利因素，为培养合格人才有一定的负面影响。

二、学生宿舍管理工作中存在的几个具体问题及分析

1、宿舍管理队伍素质不高

过去由于人们对学生宿舍管理认识不足、重视不够，简单地把学生宿舍管理等同于宿舍内的门卫值班、打扫卫生等服务工作，从而在人员配备上普遍存在 文化 程度低、思想素质一般化的现象。据了解，这是我国高校普遍存在的现象。随着高校改革的深入和社会主义市场经济体制的建立，德育工作和思想政治教育有了新的内容，学生的养成教育、宿舍管理在学生思想政治教育中的特殊地位已形成共识。学生宿舍已逐步成为对学生进行思想政治教育、行为管理和服务育人的主战场。提高学生宿舍管理队伍素质，迫在眉睫。

2、对学生宿舍管理认识不足，重视不够

片面地认为学生宿舍管理主要是后勤服务工作，目的是为学生提供一个良好的居住场所。育人的功能基本没有发挥。体现在：学生不理解，一些老师、辅导员和系部不重视，对学校查处晚归、不归制度不关注，轻视学生宿舍管理工作。

3、学生宿舍管理 规章制度 不完善

就目前高校学生宿舍的管理制度来看，有不完善的地方，也有不规范，不能完全地、更加有效地规范每位教职员工的工作流程和日常行为，还有分配制度、监控制度、激励机制、服务意识等各方面都需要改善和落实。学生宿舍内以活动为载体的管理育人、服务育人工作开展不够深入、扎实，科学管理、规范管理尚未实现。

4、学生参与宿舍管理面较窄

现在许多高校在学生宿舍管理中都成立了一些学生自我管理机构，如宿工部。但由于大学生心理素质不够稳定、自律性不强、工作 经验 有所欠缺、无法较好地把握工作局面，尤其是现有管理条件的限制，这种模式也只能作为一种补充形式。虽然学生在宿舍管理中也有一定的参与，但参与管理面较窄，更多是参加值班、卫生评比、查房等工作。当遇到学生宿舍突发事件、紧急情况或需要对学生做思想教育工时，仍需从事宿舍管理的老师出面解决，学生自我管理机构实际上没有真正起到自我教育、自我管理、自我服务作用。

三、加强大学生宿舍管理的几点思考

随着我国大学生思想政治教育的不断深入，学生宿舍管理正不断融入育人的理念。为了使宿舍能够更好地为“育人”服务，充分发挥大学生集体住宿的优势，必须不断转变宿舍管理理念创新管理模式改善服务内容，只有这样才能充分发挥和有效利用宿舍这一资源为高校的人才培养服务。

1、更新管理理念：学生宿舍既是大学生求学期间的家，又是课堂和图书馆的学习场所的延伸，使学生思想文化交流的主要阵地。相对于校园公众场合，宿舍是学生的私人空间，这里学生有着较少的语言和行为顾忌，他们的言行和行为更多的倾向于真是的自我。从这个方面看，对于大学生思想政治教育而言，宿舍无论在时间上还是空间上都有着得天独厚的条件，高校的学分制改革，进一步体现出宿舍在学生教育、管理、服务方面的重要性，以学生宿舍为中心对学生的辅导、服务、培养，将是今后学生宿舍生活知道与管理的重点。因此在新时期的宿舍管理中，高校必须重视宿舍的育人功能，树立育人的核心思想，从育人角度出发，把宿舍管理纳入大学生思想政治教育体系中。管理上要充分体现以人为本的思想，努力构建一个和谐的生活环境，通过培养健康的宿舍文化，引领高品位的学生文化。

2、规范管理内容：首先体制上要规范。从多年的实践看，学校负责学生宿舍管理的主管部门应是学生工作部门,它能够有效协调各院系对学生的管理，更有利于对学生宿舍的管理,并可以对学生的日常教育和行为约束起重要作用，在管理上还必须把学生宿舍管理方面的人财物统一到一个部门去管理,避免了不应有的矛盾。其次制度上要规范。讲管理离不开制度,规范化管理的前提是要有一整套完善的规章制度。例如:学生宿舍管理规定、文明宿舍细则规定等等。要搞好学生宿舍管理,没有完备的规章制度是不行的,对宿舍管理所制定的制度一定要紧贴学生及宿舍条件的实际,并且规章制度要有可操作性,要让学生明白在宿舍公寓内哪些该做哪些不该做,违规了会受到何种处罚等等。学校管理人员在制度面前也必须按制度办事,认真负责,在有章可循的前提下对学生宿舍公寓的检查评比就会避免不少盲目性,实实在在按照相关规定办事。再是服务上要规范。服务上规范就是要采用现代化手段利用计算机网络进行辅助管理,建立住宿人员信息卡,对水电管理、财产管理、维修管理等也应采取先进方式进行服务。在解决学生学习生活上的实际问题时,要积极主动,服务热情,要为学生提供良好的服务来感动和教育学生。尤其是管理工作人员包括辅导员班主任等要坚守岗位各施其责,要经常深入到学校宿舍中去了解情况,问寒问暖,不能使学生由于服务上的不周到而发牢骚讲怪话以至发泄对学校的不满情绪,要千方百计为学生提供优雅整洁安静的学习生活环境。因此,规范服务是学生宿舍管理中的重要内容

3、健全管理机构：高校宿舍管理中的思想政治教育能否落到实处，在于相关组织机构和工作队伍的建立健全，在于明确宿舍管理和思想政治教育的双重职责。就后勤社会化条件下的宿舍管理工作实际而言，要配备和完善宿舍管理中思想政治教育校级、中级和基层三级组织机构，即：校学生工作领导小组、宿舍管理委员会等组成的校级领导机构，院、系、部及校学生处、团委、、后勤等组成的中级组织机构，校学生会、各院系部学生分会、宿舍管理宿工部等组成的基层管理机构。同时，要配备和完善宿舍管理中思想政治教育主导工作队伍、实施骨干队伍和辅导队伍。对与学生宿舍有关的大小事项负责，明晰其管理职责，提供管理效率和思想政治教育的成效。同时各部门按职责分工，密切配合，共同抓好学生宿舍的管理、教育、服务工作，提高学生宿舍管理、教育、服务的整体功能，实现学生宿舍管理育人、服务育人、环境育人的目标。

参考文献:

[1]陈雅珍.加强高校学生宿舍管理，构建和谐校园[J].长春教育学院学报，2008:(02).

[2]彭雷、李然琼、陆志刚. 关于学生宿舍管理改革的几点思考[J].河海大学常州分校学报,2002:(02).

[3]叶玉刚、白振峰.关于高校学生宿舍管理体制改革的理性思考[J].华北工学院学报(社科版),2002:(01).

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题目见下面：信息现代化在高校行政管理中的应用，新时期高校行政管理规范化分析，新时期如何做好国企行政管理工作，新媒体环境下行政管理创新，现行档案行政管理模式存在的问题与对策。夫妻债务制度研究，第三方电子支付法律问题研究，公司僵局救济问题研究，论国际服务领域中的技术性贸易壁垒，我国高校专利成果转化立法研究。

自1979年开始改革以来，中国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用。但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。 一、住房制度改革思路 由于种种原因，单位所有制的福利性实物分配式住房制度已经走到尽头。1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售……”（张泓铭等，1998：47）由此揭开了中国住房改革的序幕。随后，我国政府确定了住宅商品化的思路： （1）“提租补贴”，建立住房基金，促进居民个人买房、建房的模式；（2）以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；（3）从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革；（4） 小步提租、无补贴思路；（5）“以息抵租”模式。根据住宅的价值和使用状况由住户向产权单位缴纳抵押金，用抵押金的利息冲抵房租；（6）“小补提租，双向负担，新建住宅资金统筹”的思路；（7）现有住房的“小步渐进”式改革与新增住房的“大步就位”式改革相结合的思路。对旧、新住房分别对待（Chu ＆Kwok，1990：179-180）。 在实践中，则遵循“摸着石头过河”的改革原则：（1）试行城市公有住宅补贴出售给个人的办法。1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市首先进行新建的公有住宅补贴出售试点，即“由国家、补贴三分之二，个人拿三分之一”。这种方式后又在北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市试点；（2）对鸳鸯楼实行新房新租；（3）国家新建住宅和旧有住宅都可以出售给个人（中国城市住宅会、住宅社会学学术委员会编，1991：184）。 实践表明，上述住房改革思路只关注了经济和理性层面，注意的是房改既定目标：货币化的成功与否，却没能很好地从社会政策的角度对房改整个过程以及由此产生的结果进行审视（Chu ＆Kwok，1990：641-670）。故而，它并没有从根本上解决中国的住房危机。反而在危机的同时，引发了严重的住房分配不公正的问题： （1）时间序列上的不公正。新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺；（2）空间序列上的不公正。经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移；（3）住房制度运行的结果不公正。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。 这无疑是住房资源分配上的“劫贫济富”。造成上述不公平的原因是多方面的，本论文的关注点在第三方面。之所以这样选择，是因为任何改革的实施都会涉及到一个时间点和空间范围，都会由于历史原因而使一部分人成为“幸运者”，更重要的是它会“很快”成为一种“历史”。而第三个方面的不公平直接指向现在和将来，向人们展示制度的“公正性”或“不公正性”。 二、住房制度的分割性 （一）四种不同类型的住房“对应”着“不同”的住户 根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房（张泓铭等，1998：146-149；211-217）。商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1商品房商品房在公开的房地产市场上交易，它的特点是价格高，而且上升的速度快。例如：1984年广州市新开发的小区商品住宅每平方米平均售价513元，1988年上升到1500元，市区内旧房改造每平方米平均售价由800元升到2200元，且有继续上升趋势。有关调查发现，半数以上商品房项目利润超出20%，最高的达到582%，超过了中央、省政府规定最高限额的2至1018倍（郁文达，1992），商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2单位福利房 有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。 北京市1985年对居民的居住状况做了调查，发现住房困难户高达，而住房人均8平米以上的宽裕户却占.从住房困难户的职业构成上看，护士中住房困难户高达40%，服务人员中住房困难户占，高校教师中住房困难户占，医生和人员中住房困难户分别占16%和14%.从居民的收入来看，人均收入越低，住房困难户所占的比重就越大。人均收入在40元以下的住房困难户占，人均收入在70-80元的住房困难户占，而人均收入在120元以上的住房困难户只占8%.从职务序列上看，调查对象中，司局级以上家庭没有住房困难户，其中宽裕户占，处级干部中宽裕户占328%（中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会编，1991：194）。 调查系统于1988年在北京市进行了1000户居民的入户问卷调查。调查发现住房分配存在以身份和行政级别为基础的群体差异：（1）干部与工人的差异。机关干部和干部的住房状况明显好于企业工人和商业职工，干部的人均使用面积是8338平方米，比工人（包括商业职工）高出2331平方米。 （2）党员与群众的差异。党员的人均使用面积为833平方米，比群众高出188平方米。 （3）中央与地方的差异。中央机关干部的人均使用面积为923平方米，比市属机关干部高087平方米；（4）全民与集体的差异。全民单位职工的人均使用面积为675平方米，集体单位为565平方米（日报，1988年10月11日3版）。 上述数据说明，行政性单位制福利分房在单位之间存在着明显的分割：单位行政级别越高，得到的住房福利也就越多；在单位内部，不同等级的 行政领导之间，领导与群众之间存在着相应的分割线，行政级别越高得到的住房福利越多。下表是90年代中期，某特大城市政府规定的公务员住宅使用标准。 案例1：A ，某省城大学教师，于1998年调到北京某国家机关，不到一年就以每平方米1200元的优惠价在北京三环以内买到135平方米的经过精装修的房子。 B ，某重点大学（非北京）1996年大学毕业生，后分配到北京某区政府，三年后分到一居室的配套房，后因北京旧城改造，开发建设部门给B 拆迁补偿费38万元， B 可以利用这些钱（自己再加一部分）购买另一套产权完全属于自己的商品房。 案例2：某政府机关分配住房的机构名称随着中央政策和宏观经济环境及其他单位的横向比较而变化。该机关房管部门依次采用过的名称有：房产科，住房改革委员会，住房分配委员会，住房调配委员会。每更改一次名称，单位领导就可以重新分配一套住房。 3公房（政府房管部门掌握的住房）每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。1985年的普查资料显示：城镇居民中有缺房户1054万，占总数的，其中无房户128万，占；不方便户415万，占105%；拥挤户511万，占129%.城市居民中，缺房户754万户，占城市户数的288%，县镇缺房户300万户，占县镇总数的（《光明日报》，1987年1月19日）。 1995年武汉市有40%的居民住房困难，具体如下：12岁以上的子女与父母同住一室的占119%；12岁以上的异性子女同住一室的占40%；老少三代同住一室的占42%；已婚子女与父母同住一室的占26%；床晚上架起白天拆除的占65%；客厅里放床的占86%（谢志强，1999：22）。 由于城市中住房困难户所占的比例并没有随房改的推进而减少，政府针对城市缺房的采取了一系列措施，这其中包括修建解困房，发起安居工程。解困房以成本价或低于成本价出售或出租给住房特别拥挤的居民或与父母住在一起的新婚夫妇；安居工程是为普通工人修建的低成本住房，其售价较低，政府要求这类房只能售给城市中的低收入者。政府在努力地设计并建造城市大众能支付得起的住房体系（浩然，1996：18-20）。 4安置房政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。1997年，国家统计局下属的美兰德信息公司在全国30个省、自治区、直辖市及71个城市，对15600户居民家庭进行了入户调查，调查总体覆盖了全国2亿居民，调查显示，北京、天津、上海、重庆、广州5城市居民住房仍主要依靠单位分配，其中上海市居民现有住房仍有6248%属于单位公房性质，列5城市之首；北京是；广州以的比例居5城市之末。房改性质以购房为主的，近几年房改步伐迈得较大的重庆和上海分别以和的比例居5城市前列，天津市居民通过房改购房的只有909%.个人租房，广州市和北京市居5城市前列，分别达到和6，99%，上海市只有1，03%，名列最后。5城市个人购买商品房的比例都不高，最高的广州市为556%，最低的重庆市只有0，43%（经济日报，1998年1月15日7版）。 四类住房的存在说明市场要素和再分配经济要素分隔着住宅市场。在这四种类型的住房中，后三种住房都得到较多的补贴，与西方福利制的设计类似。上述政策的制订正是基于1978年以后市场化改革已经使中国国民收入异质化这样的事实①。 表面上看，这样的住房配给体系照顾了不同层次的城市居民的住房要求。但是，由于市场因素和传统的再分配经济缠绕在一起，在房屋配置的过程中，不同层次的居民（购房者）并没有按政府的要求“站”队，收入高者总“喜欢”站进收入低的行列，从而出现寻租行为。社会中的上层或精英阶层有较强的寻租能力，他们的“寻租”导致了“住房积压”现象，即上一阶层侵占下一阶层的住房利益，最终使城市中弱势群体的住房利益无法得到应有的满足。人们经常走“错”路，大学生先到能够分配住房的国营企业干上两三年取得住房后，再跳槽到工资高的私营或外资企业；夫妻“比翼双3飞”，一方在国营单位，取得房子，另一方在私营企业取得票子；国有单位的领导通过不断地调房取得自己的巨大收益；大款则想方设法买安居房，北京市相当多的安居房、经济适用房被有“别克”、“奔驰”的车主买走，以致安居房面积越盖越大，最少都有120多平方米，失去了安居房的本意，也加大了中低收入者的入住难度。① 另一方面，广州市的经验表明，解困房的住户大多从事低等工作，他们逐步觉得自己的社会地位低。社会地位低的住户被集中安排在一起居住，产生了许多社会和心理问题，尤其是他们的后代心理容易遭受创伤。此外，上述四类住房供给的设计都没有把城市中日益增多的农民工的住房问题考虑在内。 （二）六个主要的住房改革制度 自80年代住房改革以来，政策涉及的有六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提高房租发补贴，建设经济适用房或安居工程，1998年实施住房货币化补贴以及廉租房（城市平民的解困房）。 1住房公积金制度住房公积金采取职工和单位分别交纳职工月工资5%的比率。这种办法能够在相应时期内筹集到一定的建房资金。我国公积金制度实行10年来，全国已有6651万职工成为这一制度的直接受益者。截至2001年6月底，全国住房公积金归集总额为2826亿元，归集余额为2065亿元。 累计约有1500万职工提取公积金754亿元，累计向近200万户家庭发放了个人贷款，有效地提高了职工特别是中低收入职工的购房支付能力。但是，建设部副部长刘志峰认为，我国住房公积金覆盖率低。到2000年底，我国住房公积金覆盖率仅为正式职工的603%，近4500万职工还未建立住房公积金。②能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业以及事业单位。 公积金制度至少到目前为止将四部分人排除在外：一是没有参加公积金制度的集体企业和个体企业的职工；二是相对困难企业的职工（相当一部分下岗职工）；三是没有单位的城市居民（包括个体从业者）；四是在城市工作的农民工。后三部分人构成目前我国的弱势社会群体，他们最需要社会的援助。公积金的收缴采取的是5%的比例制，职工工资越多，他从单位享受到的补贴也就越多。这种补贴更有利于受惠群体中的高收入者。客观上造成住房补贴的分化。 2买公房给优惠制度房改的主要目标就是针对单位的福利分房。为了解决单位的福利分房问题，住房货币化被认为是一种行之有效的办法。决策者首先想到的就是将单位房卖给原住户，以为这样一方面可以甩掉政府或企业对职工住房的维持和维修负担，另一方面可以回笼一部分建房资金，加速后继的住房建设。因此，在房改的初期推行了“三三制”售房，即个人只要拿三分之一的资金就可以拥有一套全额的住房。在这种优惠制度的导向下，各地出台了一系列花样各异的优惠制度，其中心点就是优惠份额越来越大。 如：胜利油田于1993年10月开始出售公有住宅，按照当时的各种优惠政策，有的人以每平方米80元的价格就买到新建住宅，而当时市场上商品房的价格是900元，两者相差112倍（王小广等，1999：122）。1997年有的大学老教师以不到一万元人民币就买到原住房。1998年实施的住房货币化政策引发了全国范围内的“末班车”效应。为了赶上末班车，青年人匆忙结婚，有的夫妻为了得两套房子而假离婚。1982年到1984年，常州、郑州、沙市、四平四个城市进行新建公有住宅补贴出售试点，四个48①②资料来源：同上注。资料来源：http：—.城市共补贴出售住宅2140套，建筑面积114500万平方米，投资约1640万元，收回的资金约占投资的30%（毛铁，1984）。当时的界和决策部门都以为那是一条中国式的房改之路。但是如果从社会公平的角度审视，它造成的结果是有房者得补贴，原住房宽的得更多的补贴，没有住房的不得补贴。这种只顾收回小额投资的改革思想，造成了住房改革从一开始就包含着巨大的社会不公正，它无视当时无房户的状况，更没有考虑到后来者的利益。 3提租制度提租改革被认为是房改的两条腿之一。理论界认为，人们之所以不愿意买房，就是因为公有住房的房租太低，远远低于国际惯例的租金水平（市场经济国家通常的售租比例是1∶100.我国在1989年为1∶4000；1993年上半年则达到了1∶10000和1∶30000），租售比例的失调，既加大了房改的难度，也了住房市场和房地产市场的形成和发育（韩素勤，1994）。 因此，80年代后期，烟台等不少城镇对当时实行的低租金进行了初步改革。大致做法是：一、新房新租，即新建成住宅按新租金计租，一般高于旧有住宅租金3至4倍；二、超标准加租，即给职工规定一定的住房面积，超标准按新租金交租；三、混合房租，即职工现有住房按低租金交租，新增面积按新租金交租；四、改房租的暗贴为明贴，即在不增加国家负担的前提下，普遍把住宅租金提高到一定标准，同时按职工的职务、工龄、家庭人口等条件测算出住房补贴标准，发给人民币，职工按新租金交纳房租，这样，住房多交钱多，住房少有剩余；五、经营青年公寓。一些大城市为解决大龄青年需房结婚的困难，建起青年公寓，每套房使用面积约20平方米，一般按成本收房租（毛铁，1984）。这种住房提租的用意就是：多住房，多掏钱。提租的深层次的用意就是使原公房住户主动选择购房，从而实现国家或企业建房资金的一定回笼。但是，提租的幅度与房屋本身蕴涵的市场价值的提升不成比例，后者上涨的速度远远大于前者。表面上看，多住房多交了钱，实质，多住房的人仍然享有更大利益。 4安居工程项目国务院于1994年7月下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1995年1月，国务院住房制度改革领导小组及有关单位拟定的《国家安居工程实施方案》出台，这标志着国家安居工程正式启动实施。安居工程的主要任务是：从1995年到2000年，用5年时间在原有住房规模的基础上，新增15亿平方米住房，用于解决中低收入家庭的住房困难问题，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。安居工程直接以成本价向城镇中低收入的无房户、危房户和住房困难户出售。在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（陈小力，1995）。然而，安居工程的最终房价并没有按当初设计的每平方米1000元左右的价格销售（这个价格是参照1995年的商品房价格制定的，当时的商品房价格为每平方米2000-3000元），而是以每平方米2000元左右的价格销售。①这样的价格客观上排除了城市居民中的中等偏下收入者，由于他们的职业通常没有相当的稳定性，经济收入的预期较低，他们难以向银行贷款解决资金问题。主观上，没有该城市法定户口身份的人，特别是广大的农民工的住房问题完全被排除在安居工程的考虑范围以外。安居房实际运作的结果是为中等和中等以上收入者解决住房问题。2000年和2001年以后，随着经济适用房单套面积越盖越大，它越来越成为了有产者周末的住58①1999年11月1日个人购买经济适用房的价格组成：（1）销售价格：2350元m2×建筑面积；（2）层次差价：第1项×楼层差率；（3）朝向差率：第1项×朝向差价系数；（4）应由单位补贴购房款：50元m2×可享受面积（3人以下包括3人为50m2，4人以上包括4人为60m2）。（5）政府补贴购房款：200元m2×享受面积（50m2或60m2，条件同上）；（6）固定资产投资方向调节税为0.安居房个人支付房价=第1项+第2项+第3项-第4项-第5项+第6项。 这样，国家的住房补贴又一次进入了富裕阶层的腰包。5住房分配的货币化制度住房分配货币化是深化房改的核心（侯淅珉、应红等，1999：88）。它被认为是解决住房的“灵丹妙药”，因为它能够避免传统的实物性福利分房的弊端，真正体现公平效率的原则。1998年3月19日，朱?基总理在九届人大一次会议上，郑重指出：必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。11天后，广州市政府就推出了实行住房分配货币化的实施方案。但是，这一《方案》规定实施单位是市政核拨经费（即全额预算）或核拨补助（即差额预算）的市直属机关、事业单位，即“吃财政饭”的单位。住房补贴最低限度是每月233元，最高限度是933元（邓海平，1998）。 这一政策实施结果所产生的分化和排斥作用是明显的。职工、下岗工人、无工作单位的居民、广大的农民工都难以享受到此一政策所带来的利益。在客观上，它强化了政府在住房资源配置上的优越地位。 6廉租房制度改革使城市中群体之间的差距日益扩大，同时出现了大量的城市贫民。城市的低收入者包括国有企业的下岗职工，他们的居住问题在短期内由工作单位提供补贴，但是长期的解决方案则要依赖国家。廉租房计划是为了实现居者有其屋的理想。广东省为了解决全省范围内城镇住房特困户的住房问题，率先出台了有关廉租住房办法。规定符合廉租住房条件的特困户是指“城镇人均收入低于当地政府公布的最低人均生活保障线，人均居住面积低于6平方米，并且有城镇居民常住户口的住户”。廉租房的房源由房地产管理部门负责按规定的渠道组织，包括已腾退出来的公有住房、政府出资兴建的廉租住房、政府出资收购的空置商品房等。政府以规定租金租给符合上述条件的特困户，具体的租金按照维修费和管理费两项确定。 再有，广州的调查预计“十五”期间有22万“双特困户”需要解决住房困难。该市廉租房的申请条件是：家庭月人均收入低于广州最低生活保障标准300元，并持有《救济证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》；人均居住面积5平方米以下；家庭成员均未享受住房货币补贴等优惠政策，且无能力解决现住房困难问题，没有他处住宅或与他人拥有别处住宅。已经有包括广州、上海在内的10个城区的廉租房制度试点工作正在展开。①很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”在内。如果城市户口可以永久地作为“城市人”和“农民工”的分界线，农民工的权利可以永久地被忽视的话，那么，城市中贫民的住宅问题可能在几年以内就可以得到解决。然而，事实是，越来越多的农民工不是短暂居住而是长期生活在城市里，这个问题应该引起政府的关注。 三、讨论 中国的住房改革被认为是市场化的最后堡垒。政府希望通过住房改革在最低的目标上实现减轻财政负担；中层目标是实现住房资金的快速回笼，加速新的住宅建设；远期目标是建立一个公平而有效率的住房体系，促进劳动力的合理流动；直接目标和动力就是实现新的经济增长点，带动其他产业的。住宅不是一般意义上的商品。几乎所有的国家都在不同程度上，运用福利的手段向居民提供住宅。然而，福利国家的住宅福利制度与中国改革前的福利制度存在着重大的区别。 前者的对象是社会中的“弱势”群体，后者设计的对象范围是在城市居住的具有城市身份的尤其是国家部门担任公职的精英群体。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难，并不仅仅是“买卖房子”那么简单。它隐含的是社会大范围内的公平与效率的机制问题。 约翰·罗尔斯在其名著《正义论》中强调正义是社会制度的首要价值，正义的主题是社会结构，是社会的主要制度分配的基本权利和义务。所有的社会改革都必须使社会中最不幸的人受益，否则，该制度就是不正义的。他提出正义有两个原则，其中的第二个原则是：社会的经济的平等应该这样安排，使它们①被合理地期望适合于每一个人的利益；并且②依附于地位和职务向所有的人开放（约翰·罗尔斯，1988：5-56）。中国住房改革中逐步形成的商品房、微利房、平价房和标准房的新房买卖体系，以及商品房、单位房、公房（政府房）和安置房（廉租房）的改革体系，住房公积金制度、补贴售房制度、提租补贴制度、经济适用房或安居工程建设项目、1998年的住房货币化改革制度以及廉租房（城市平民的解困房）制度的设计，目的是针对不同的人采取不同的住房供给办法，从而实现效率和公平兼顾，体现社会主义制度的优越性。中国住房改革在过去的二十多年中取得了住房建设的快速发展（这还有其他众多因素的作用），然而，住房的每种改革制度都包含着特定的封闭性，它没有能够实现住房的机会向所有人开放的原则，所体现出的结果并没有达到制度设计者的预期。要想持续这种快速发展，住房制度的公正性确实是今后的努力目标。

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