易居研究院最新报告论文

南宁万达茂房价为什么起不来:房地产对经济增长的影响存在倒U关系。房价较低时，房地产消费可以刺激经济增长；当房价超过临界点，房价继续上涨将不利于经济增长。经研究发现，房地产对经济增长负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9。根据易居房地产研究院发布的报告，2020年全国商品住宅房价收入比为，对比两个数据，高房价对经济增长的作用已经由正转负。如果你最近将在吴圩机场坐飞机，恰好又坐在靠窗位置，飞机在飞过吴圩镇上空的时候，你往地面看，一定能看到友谊路上最不友好的一幕：6栋烂尾多年的住宅楼，披着一层像是被烟熏过的颜色，四周被大面积的荒草包围，如同一片大型的建筑墓地。这6栋烂尾楼，就是南宁八桂凤凰城三期凤锦园，从2016年停工至今，这个组团已经烂尾超过5年。多年以前，项目建设初期，现场还热闹而有活力，现在，这块地已经彻底沉睡。在和八桂凤凰城的几位业主了解情况时，我发现，这可以说是南宁目前最惨的烂尾楼之一。

如何发展银发经济

如何发展银发经济，银发经济指的是随着社会的老龄化而产生的专门为老年人消费服务的产业。“老龄经济”、“银发经济”不断被提及，正成为不少企业眼中的蓝海。如何发展银发经济。

11月24日，《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》（以下简称《意见》）正式发布。值得一提的是，作为指导新时代老龄工作的纲领性文件，《意见》中明确提出，要积极培育银发经济。这也是继国家“十四五”规划明确将积极应对老龄化上升为国家战略，提出发展银发经济，开发适老化技术和产品，培育智慧养老等新业态后，来自国家制度层面对国内发展康养产业的又一 重磅支持。

编制专项规划

根据第七次全国人口普查结果，截至2020年11月1日零时，我国60周岁及以上老年人口26402万人，占总人口的，65周岁及以上老年人口19064万人，占总人口的。预计“十四五”时期，我国60周岁及以上老年人口将超过3亿，占总人口比例将超过20%，我国将进入中度老龄化社会。

老龄人口的快速增长，既让人感觉到了老龄化的强烈冲击，也让人看到了银发经济的潜在机遇。艾媒咨询此前发布的《2021中国银发经济行业调研报告》显示，2016—2020年间，中国银发经济市场规模持续上升，2020年已达万亿元，年增长率为。据预测，到2021年，中国银发经济市场规模将达万亿元。

面对如此大的市场，如何积极培育银发经济？《意见》明确，首要的是加强规划引导。

具体来看，《意见》指出，要编制相关专项规划，完善支持政策体系，统筹推进老龄产业发展。鼓励各地利用资源禀赋优势，发展具有比较优势的特色老龄产业。统筹利用现有资金渠道支持老龄产业发展。

而新政就“积极培育银发经济”所强调的“加强规划引导”的内容，也曾是业内人士认为中国康养行业需要正视的一道难题。中国老龄协会政策研究部主任李志宏在今年9月初举办的“2021智慧康养高峰论坛”上曾表示，我国“银发经济”发展相对缓慢，这是受到消费观念制约、支付制度滞后，且缺乏规划引领等方面原因的综合影响。解决顶层设计的规划引领，关键是要三件事：制定老龄产业统计指标体系、出台老龄产业指导目录，编制老龄产业发展专项规划。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，作为指导新时代老龄工作的纲领性文件，《意见》的出台，对于加快建立健全相关政策体系和制度框架、推动老龄事业高质量发展具有积极意义，有望促进国内银发经济进一步发展。

从银发经济到适老产业

北京商报记者了解到，当前国内老年人的消费需求日趋个性化，除了愈发注重旅游、娱乐等精神需求，网络消费、智能消费、健康消费等也成为银发经济新的消费热点。在居家、服饰等生活必需品之外，旅游、健康、生活服务等内容在银发族网购清单中的比重也越来越大。

发展适老产业，也被列为积极培育银发经济的重要举措。

从发展适老产业的具体举措来看，《意见》提及，要制定老年用品和服务目录、质量标准，推进养老服务认证工作。推动与老年人生活密切相关的食品、药品以及老年用品行业规范发展，提升传统养老产品的功能和质量。

同时，要支持老年产品关键技术成果转化、服务创新，积极开发适合老年人使用的智能化、辅助性以及康复治疗等方面的产品。鼓励企业设立专柜和体验店，大力发展养老相关产业融合的新模式新业态。鼓励商业保险机构开发老年人健康保险产品。严厉打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品等违法行为。

严跃进指出，上述发展适老产业的具体举措，将直接助力我国康养行业的产业发展更上一个台阶。其表示，日常消费与健康消费是我国银发消费品类的主要两大类，以健康消费为例，健康相关的消费已成为老年群体最突出的需求，在新政的支持下，有望获得更大的发展空间。

“我们要看到，人口老龄化是社会发展的重要趋势，也是我国今后很长一段时期的基本国情。这既是挑战，也是机遇。”严跃进表示，从挑战的角度看，人口老龄化会减少劳动力供给，增加家庭养老负担和基本公共服务供给压力。同时，人口老龄化促进了银发经济的发展。

更重要的精神世界

数据层面，可以印证银发族不可小觑的线上消费力。据京东消费及产业发展研究院发布的《银发经济崛起——2021老年用户线上消费报告》（以下简称《报告》）显示，线上老年适用品市场越来越繁荣，线上老年健康服务类商品数量增长超10倍；银发族成为消费市场的重要增长动力，2021年前三季度，我国银发族网购销量同比增长倍。

除了实体产品外，提高老年晚年生活质量的精神世界产品供应也一并迎来机遇。以老年教育为例，《意见》明确，将老年教育纳入终身教育体系，教育部门牵头研究制定老年教育发展政策举措，采取促进有条件的学校开展老年教育、支持社会力量举办老年大学（学校）等办法，推动扩大老年教育资源供给。鼓励有条件的高校、职业院校开设老年教育相关专业和课程，加强学科专业建设与人才培养。编写老年教育相关教材。依托国家开放大学筹建国家老年大学，搭建全国老年教育资源共享和公共服务平台。创新机制，推动部门、行业企业、高校举办的老年大学面向社会开放办学。发挥社区党组织作用，引导老年人践行积极老龄观。

在严跃进看来，伴随着生活质量不断提升，以及国内对社会福利保障机制和养老金融体系的不断完善，老年群体的可支配收入来源不断增加，银发经济潜力无穷。

银发经济指的是随着社会的老龄化而产生的专门为老年人消费服务的产业。“银发经济”可以大致分为日用品经济、保健品经济和服务类经济，包括传统老龄产业，如服装、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利设施， 以及现代老龄产业，如娱乐、旅游、住宅、社区服务业、老龄教育等多种行业。

据国家统计局数据显示，截至2019年底，我国60周岁及60周岁以上人口约为亿。如此庞大的群体，蕴藏了巨大的消费潜力：一方面，随着生活观念的转变和生活水平的提高，老年人的消费结构和消费需求已经发生了显著改变，普遍呈现品质化、多元化、个性化、便利化等趋势，逐渐从生存型走向享受型。

另一方面，在国家大力发展大健康产业的时代背景下，“老龄经济”、“银发经济”不断被提及，正成为不少企业眼中的蓝海。

可以说，银发经济是中国未来几十年的朝阳产业，前景广阔。

银发经济发展的原因

首先，“银发经济”的崛起源于近年来国家密集推出多项老龄化政策，这些政策为“银发经济”的发展创造了空间，为市场注入强大的活力。

在政策利好的背景下，过去不起眼的产业正在壮大，过去不易进入的领域逐步放开。“银发经济”的各种需求会进一步释放，供给也会进一步改善。

其次，智能手机的大范围普及激活了“银发经济”的数字化潜力，越来越多的老人开始尝试新的购物方式。

而在疫情宅家影响下，银发人群数字化进程更是不断加快。根据某电商数据显示，疫情期间，“60后”用户的线上买菜订单量翻了4倍。2020年春节期间，某生鲜电商40岁以上用户增加了237%。

第三，80后90后人群购买消费品回馈老年人，一定程度上引领 “银发经济”实现消费升级。

年轻消费者一直是线上消费的主力增长群，有数据显示80后，90后消费者在购买老年适用品时，更关注高端体检、高品质生鲜、智能手杖、订制旅游等新型消费商品，甚至还带动老年人一起参与到医美、户外运动、宠物消费等新型消费项目中，客观上加速了“银发经济”消费升级的进程。

11月24日，中共中央、国务院发布关于加强新时代老龄工作的意见。意见指出，要积极培育银发经济，发展适老产业。11月25日，银发经济概念股开盘拉升，截至收盘，康泰医学、湖南发展、悦心健康等多股涨停。

银发经济市场规模达万亿元

据中国社科院、中国人民健康保险联合发布的《大健康产业蓝皮书：中国大健康产业发展报告》指出，2050年，我国60岁及以上老年人口数量将达到亿人，老年人口总消费万亿元，分别是2020年的倍、倍。

据艾媒咨询调研数据，2016-2020年间，中国银发经济市场规模持续上升。2020年已达万亿元，年增长率为，预计2021年中国银发经济市场规模将保持增长，达到万亿元。

盘古智库高级研究员江瀚告诉《证券日报》记者，“银发经济对于经济发展和消费增长的.作用非常明显。虽然银发经济的整体市场空间广大，但是真正能够满足市场需求的产品和业态并不多，整体市场都处于一个市场成本较高，但是成品质量并不高的状态。国家出台相关政策，对于老龄群体来说影响积极且深远。对于未来老年人的居家养老或社会养老，都起到了促进作用。”

艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅告诉《证券日报》记者，“站在政策的风口上，对于银发经济相关概念的上市公司是极大的利好，本次《意见》的出台，意味着将会对于银发经济赛道会有更多的政策倾斜。上市公司相较一般公司拥有更大的资金募集能力和更广泛品牌影响力，不管是推动市值还是业绩的增长，都有所裨益。”

95家上市公司迸发活力

据工信部发布的数据显示，2030年我国养老产业市场规模将超过20万亿元。目前A股共有95家养老概念上市公司，涉及医药生物、信息技术、轻工制造等多个行业。

然而，由于此前对银发经济相关产业的忽视和投资不足，相关上市公司涉及养老产业较晚，但可以预见的是市场对于银发经济相关产业未来需求旺盛，养老服务将会是一个庞大、发展快速的朝阳产业。

以悦心健康为例，其在发展好时尚健康建材业务品牌的同时，稳步推进医养结合的大健康产业，推动为“活力长者”和“失智、失能的需要专业护理的长者”提供从健康管理、医疗服务、康复护理，到养老照护一体化、系统化的医养结合的养老服务业务布局。

在医疗康复用品方面，英科医疗、翔宇医疗等公司生产适用于老龄群体的医疗用品和康复器械，英科医疗的电动智能轮椅、助行器等产品广泛运用于养老护理领域，翔宇医疗则针对疼痛康复、医养结合等智能康复设备的细分领域加大自主研发。开源证券研报显示，当前我国康复器械需求总量达到约1287亿元，已设有康复科的综合医院占比不到30%，增量市场达到约906亿元，增量空间大。

此外，针对老龄群体长期卧床的现状，豪悦护理深耕成人失禁用品，针对不同客户群体有针对性地开发适用性产品。恒华科技、思创医惠、珠江股份等上市公司也在积极探索依托物联网的新型养老服务平台。

抓住机遇也要贴合需求

江瀚对《证券日报》记者表示，“对于当前的银发经济概念的上市公司来说，最核心的应该是响应政策的号召，提升自己市场的竞争力，从而在深度市场上、垂直市场上找到自己的发力点，进行产业的布局。只有这样才有可能实现自身长期稳定的发展。”

银发经济作为潜在的经济增长点，蕴藏着巨大发展价值。但也不能忽略由于服务群体的特殊性所带来的制约。江瀚认为，虽然我国的养老保障和服务水平不断完善，但老龄相关服务有效供给不足、质量效益不高、社会参与不充分等也都是未来银发经济仍待解决的问题。

“在老龄化浪潮来临的同时，数字化浪潮也随之兴起。而随着信息技术的快速发展，当大多数人可以享受科技创新带来的生活便利之时，有相当一部分老年人面对的却是‘数字鸿沟’的尴尬，疫情期间老人无法出示健康码进站遭拒的新闻，正体现了这点。”张毅表示。

此外，尽管养老产业链不断延伸，但目前尚未出现专注于服务老年人文化消费的平台级公司。除去中老年人生活用品和保健产品，老年人文娱社交、教育、医疗健康上的需求也逐渐增加。

在政策红利带动下，老龄群体的需求被进一步激发，这更需要相关企业贴合老龄群体发展实际，为老年人提供更多的“量身定制”，以覆盖老龄群体生活的方方面面。

继东城、海淀之后，北京市西城区“真多校”的靴子终于落了地。

7月2日，西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区部分家长发现，自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位，甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学，选择范围只有相邻学区的学校。

遭遇这种情况的家长，大部分是去年7月31日后购房入户的。一时间，西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。这些家长没有想到，自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房，最终却连片区内最差的小学都没有排上。

其实早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）中，已经对多校划片做出了说明。《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，6年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”，是指购买一处小区的房产不再对应单一学校，而是对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。

在提出“多校划片”5年后，北京市教委终于动真格的了。这也意味着，即使购入心仪小学对应学区的学区房，不仅不能保证一定能够在该小学入读，就连就近的几所小学，也不再是板上钉钉的了。

西城区厉行多校划片，学区房也无法保证就近入学

如果说西城区集中了北京市众多优质教育资源，那德胜、月坛两个学区就是皇冠上的明珠，多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。

据悉，西城区共有11个学区，其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街三个学区。其中，德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡，相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。近年来，这两个学区的房价在北京市一路领涨，目前的均价约17万～18万元/平方米，较周边学区高出1万～3万元/平方米不等。

在追捧学区房的家长眼中，尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质，大部分都是上年纪的“老破小”，但是买下这里的房子，就等于提前握住了进入重点大学的入场券。

“每年高考、中考的成绩一出来，北京学区房的价格都会相应出现一些波动。”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看，海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。而对于大部分找他咨询的家长来说，最焦虑不是考大学，而是能不能考上高中。

“从往年的普高录取情况来看，北京中考的普高录取率大约在69%，也就意味着有30%的初中毕业生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大约在97%。东西城都在90%左右。同样是北京大区，朝阳的普高率70%不到，这也就决定了这3个区是北京优质教育资源集中的3个地方。”上述专业人士对《中国经济周刊》记者说。

据《中国经济周刊》记者了解，多年来，北京市义务教育阶段入学一直采取“片区内登记入学”的方式。所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，也就是常说的“单校划片”。由于学位紧张，“单校划片”登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小。排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。这也意味着，购买学区房成为了获得优质教育资源最简单的择校渠道。

2016年，一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。该文章指出，北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子，卖出了46万元/平方米的高价。而该房屋所对应的学校，正是北京实验二小。此后，北京市教委下发文件，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，“合理进行单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。据前文中提到的专业人士描述，尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片，但从具体实施情况来看，仍然是“单校划片”为主。记者也注意到，每年临近5月份，各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是假多校”等问题的讨论。从回答来看，不少家长都抱着侥幸心理，认为即使执行多校划片，也是就近入学，不会执行到片区之外。

王茜就是抱着这样的心理，在去年11月购入了德胜片区的学区房。和大部分“7·31”政策后购房的家长一样，她考虑到德胜、月坛学区内教育资源分布比较均衡，为了“保底”才出手购房。没有想到的是，连片区内最差的小学都没有保住。可供选择的6所学校，所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。

“以往都是雷声大雨点小，没想到这次这么严格，看来是要动真格的了。我们现在买的房子是上世纪90年代建的，如果没有教育属性的加持，市场价值肯定会大打折扣。房子贬值是一回事，最大的问题是上学。当初买这里的房子就是为了学位和上学方便，现在调剂的学校在五六公里外。我现在最郁闷的不是房价，是自己没有早做决断，赶在7·31之前买房，结果影响了孩子上学。”王茜不无懊恼地对记者说。

“多校划片”政策进一步加码，北京连出新政为学区房降温

事实上，早在西城区厉行多校划片之前，北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。

在此基础上，各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。东城区强调，2018年12月31日以后购房家庭子女，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学；朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。此外，一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。顺义区提出，以2021年9月1日为节点，此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实施多校划片。平谷区同样明确规定，2022年1月1日起，在现有小区新购买房屋者，均实行多校划片。

目前，北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。据记者了解，像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。即使是同在西城区的金融街片区，也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。

中原地产首席分析师张大伟认为，德胜、月坛学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增。今年西城幼升小人数预计在万人左右，而今年该区毕业生只有万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要的因素。

“一方面，疫情原因导致教育回流，一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。另一方面，德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7·31’前买房落户，今年整个学区内的学位都很紧张。”张大伟说。

消息传出后，北京市学区房市场闻风而动。多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍，目前正在进行中的购房交易很多都暂停了，不少有购房计划的家长选择了观望，也有一些人宁愿损失几十万元的违约金，也要放弃原定购房计划。由于眼下并非学区房交易的高峰期，目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格，还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。

“受东城、海淀相继实行多校划片的影响，今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况，这两个学区的小学相对水平相差不大，今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。现在政策出来，我觉得可能会跌回去，甚至不止。” 一位中介人员向《中国经济周刊》记者说。

在学区房越炒越热的情况下，厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。但在一些业内人士看来，学区房价格畸高只是外显表现，内因还是教育资源分配的不均衡。解决学区房问题，不能仅仅靠“多校划片”。

多地出台政策整治学区房，上海深圳等地价量齐跌

比起北京，上海的动作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

根据上述指导意见，上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外，还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。

这意味着，一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。

《中国经济周刊》记者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。

楼小姐就是其中一位。今年年初，她打算将上海静安（老闸北）区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房，没想到这套原本450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，目前已跌入400万元以内，楼小姐觉得现在卖“损失太大”，便终止了这套学区房的交易。

“她看中我家房子时候是在过年前，新婚小夫妻，想换大一点的房。价格谈好了，623万元，订金20万元都付了。她原先很安心的，手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士7月8日对《中国经济周刊》记者这样说，“因为她的毁约，我怕影响我买房，所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子，也在等钱买”。

记者在采访中发现，在房价坚挺的深圳，学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。

“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’（粤语，“顶不住”的意思），我还不抛吗？”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者，自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变，自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分，孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降，所以考虑去其他地区换房博优质教育资源。

来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后，我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区，而是多对多的共享学区。”一位来自宝安区莱蒙水榭春天小区的售房者告诉记者。

另一位来自龙岗区的售房者则说，自龙岗区推行大学区制新规后，自己所在学区房产的积分优势下降，使得总积分从一类“降级”到了三类，考虑到市场竞争力有所不足，就调低了放盘价。

据了解，今年以来，深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校，其他各区的学区改革思路与之类似，这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育资源分配的作用。

“目前降价幅度较大的学区房，从几十万到几百万元不等，基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区，不是普遍现象。不过，比起价格，我更担心成交量的问题。”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者，今年上半年，他只签出两套学区房，而去年是4套。今年一季度以来，由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同，选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险，这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。

《中国经济周刊》记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说，就最近学区房的市场来看，部分城市的学区房确实出现了降温。从后续改革的方向看，既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看，二手房的价格监管依然会继续，价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。而中长期看，大城市后续应该积极增加教育配套，进而形成更多的教育资源和学位供给。

遏制学区房炒作，关键要促进教育资源均衡发展

无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，即一定程度上给学区房降温，不让义务教育资源和“财富”挂钩，保证教育公平。

在张大伟看来，此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。西城拥有优质的教育资源，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。

教育公平才是最大的公平。随着学区房价格水涨船高，“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈，这无疑背离了义务教育的公益属性。

2014年，期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。文章中指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。

该论文的作者通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每提升一个档次，学区房平均价格将上涨 。海淀的排名提升对价格的刺激更加明显，达到了。

“在就近入学的原则下，学区房的存在是不会改变的，尤其是那些有着优质教育资源的学区。要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为，关键还是要弥合教育资源差异，改变目前教育资源不均衡的情况。”前文中提到的专业人士对《中国经济周刊》记者说：“这个现象如果不解决，在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下，家长仍然会用分投票，想尽办法扎堆进牛校。只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显，才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章同样指出，学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育资源分配的不均衡。本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。

“说到底，还是要强调教育公平的重要性。若要住房不再被附加上过多的属性，就需要持续扩大优质教育资源的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质的教育。”央视称。

三年前的4月22日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

但从三年后的市场情况看，冬季比想象得短暂，升温开始隐现。易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平；三亚在今年3月的新房价格为34022元/平方米，该价格也是2018年9月以来的最高值。

多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》采访时也表示，2020年下半年以来，海南楼市确实在悄然升温。到今年初，升温势态尤为明显，特别是三亚市场。后续要稳房价，海南还需严格执行全域限购政策，不能低估各类炒房现象。

一季度海南房价涨幅全国第四

4月20日，海南举行的2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露，一季度全省固定资产投资同比增长，比2019年一季度增长，两年平均增长。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长。

而易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》（以下简称《报告》）也显示，今年3月，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为，而全国为。这说明开发投资有一定的升温苗头，需要警惕。

海南和全国房地产开发投资额同比增速（年初累计值） 数据来源：国家统计局、易居研究院

可供对比的是海南全域限购时的情况。除了全域限购落实第一个月即2018年4月略强于全国市场外，在随后的31个月中，海南开发投资增速指标明显比全国数据弱。

这项指标的负增长状态曾持续了26个月，充分说明调控政策积极有效。但到了2020年10月，该指标首次转正为。

长期在海南从事开发的某房企中层董刚告诉《每日经济新闻》记者，2020年6月后，海南房地产市场就开始悄然升温，这是第一波节点，“来购房的热钱也多了起来”。

去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）发布后，就有市场人士认为，一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨。

董刚续称，第二波海南楼市升温的节点则是今年初。“为什么会涨？因为上海、深圳、广州这些城市都加码限购了，钱要去哪里？到海南来了。最近我很多朋友到海南来都在问怎么买房。”

今年一季度全国 31省（区、市）新建商品房价格排序 数据来源：国家统计局、易居研究院

升温反映在房价上。易居研究院根据国家统计局公布的数据计算显示，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省（区、市）中，排名第四，仅次于上海、北京和浙江。

而从涨幅数据看，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的浙江省（10%）。

3月三亚房价已达近三年高值

海口和三亚一直房地产市场的重点城市，即便是在海南全域限购三年后。

《报告》显示，从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米，而2018-2020年同期分别为126、62和74万平方米；三亚在全域限购后，2018年9-12月的单月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到13万平方米。

海南房地产市场资深研究员罗浩在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，在抑制房地产炒作上，海南其实可以重点发展商业地产。现在海南对商业地产的认可度还比较低，需要正确引导，商业地产不限购但价格适中，对房地产市场不会产生负面冲击。商业地产可以产生持续的税收、带动就业、促进商业繁荣，与自由贸易港的发展方向相适应。

海口新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC、易居研究院

董刚则指出，看海南的房地产市场有没有升温就看旅居产品。“现在很多旅居产品不愁卖，每天售楼处都很多人。是谁在买？这些产品都是在万宁、文昌等地并且近海，本地人会买吗？来海南工作的人才会买吗？”

在房价上，从克而瑞的统计数据看，海口的新建商品住宅价格在2020年3月降低到最低点16240元/平方米。随后房价缓慢上升，到了今年3月房价为18702元/平方米。若对比去年3月数据，涨幅甚至达到了15%。近一年走势已经说明海口房价本身处于升温状态。

海南全域限购后，三亚开始遭受的冲击最大，新建商品住宅价格从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。今年3月，三亚房价为34022元/平方米，也是2018年9月以来的最高值。

但这还不足以完全反映当下的海南楼市情况。2018年至今，为了稳定海口房地产市场，海口商品住宅备案价格一直控制在17300元/平方米。

三亚新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC、易居研究院

今年4月，海口一个叫“富通雅居”项目涉嫌违规销售行为经媒体曝光——“售楼部已经售罄的房子，却可以通过中介买到”“标价17300元/平方米的房子要加价到19000元/平方米”。

记者也从多位海口本地人士处了解到，他们在今年初看房时，会被销售试探是否考虑一起买车位，“如果不考虑那买房就比较困难”。

海南在全域限购三年期间，确实有效地打击了房地产市场投资投机需求，较好地落实了中央“房住不炒”导向。但《报告》也指出，近期海南房价炒作、楼市升温的苗头开始出现，海南不能低估各类炒房现象，稳房价的任务也非常关键，后续调控需要常抓不懈。