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案例分析论文提纲
在学习和工作中，大家都接触过论文吧，借助论文可以有效提高我们的写作水平。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？以下是我整理的案例分析论文提纲，希望对大家有所帮助。
论文题目《投资性房地产中公允价值运用分析》
摘要
随着房地产市场的成熟和市场经济的快速发展，企业的投资业务早已渗入到房地产业，为了了解企业的房地产投资业务、正确评估企业价值，投资者对与投资性房地产相关的会计信息也提出了更高的质量要求。在这种背景下，我国财政部将投资性房地产单独作为一项会计准则，规范了它的确认、计量、记录和报告，目的在于能清楚体现投资性房地产的真实价值继而体现企业的真实价值。为了解决公允价值如何进行合理估值的问题，我国财政部在征求了外界意见后，再次颁布了《企业会计准则第 39 号--公允价值计量》。新准则的颁布重新定义了公允价值，并对估值方法进行规范，统一了不同资产和负债公允价值的计量方法。准则的逐步完善，使得如何正确核算投资性房地产成为了我国企业所必须面对的重要内容。
会计准则的制定和完善遵循了我国经济市场化和国际化的规律，逐渐涵盖企业各项可独立进行会计信息处理的经济业务。在会计准则不断创新的同时，自然也会为企业留下不少财务舞弊的空间。比如，保险业的某些企业就利用房地产评估标准差异性大的问题，将其作为盈余操纵、虚高资产的工具，为投资者获得有效的决策信息、创造公平的市场竞争环境、国家相关机构的审计监督、法律制度的完善等方面都带来了不小的挑战。
2016 年 1 月止，沪深两个证券交易市场共有 1194 家上市公司发布了当年的年度业绩预告，六成以上企业预计全年业绩增幅不低于 10 倍，中冠股份更是达到了近 30 倍的预增。纵观中冠股份近 6 年来业绩，曾在两个连续的会计年度内大额亏损，被冠以"*ST"帽子，是什么让该公司摘掉"*ST"帽子，并使业绩扶摇直上，以致达到 2015 年的逾 30 倍预增业绩，这将是本次论文研究重点。
本文首先对投资性房地产基础理论、公允价值本身的特性、与相关计量模式的关系以及在投资性房地产中应用时对资产负债表和利润表的影响进行研究分析，为后文的分析打下理论基础;然后结合对中冠股份的分析研究了上市公司变更计量模式对财务报表的影响以及在应用过程中出现的问题;最后根据上文提出相应的建议并做出总结。
关键词：
投资性房地产;公允价值;确认;计量;信息披露
目录
摘要
第 1 章引言
1.1 研究背景
1.1.1 房地产的支柱地位
1.1.2 公允价值的优势性和必然性
1.1.3 投资性房地产对公允价值模式的应用
1.2 文献综述
1.2.1 对公允价值计量属性的研究
1.2.2 关于公允价值在投资性房地产中的应用研究
1.3 研究意义
1.4 研究方法
1.5 研究的创新点
1.6 研究框架
第 2 章 投资性房地产和公允价值的相关理论
2.1 投资性房地产的基础理论
2.1.1 投资性房地产的性质
2.1.2 投资性房地产与相关资产的区别
2.2 公允价值相关理论
2.2.1 公允价值与其他计量属性的关系
2.2.2 公允价值的计量
2.2.3 公允价值的可靠性和相关性
2.3 公允价值模式下投资性房地产会计的应用
2.3.1 公允价值模式下投资性房地产的会计处理
2.3.2 其他综合收益和公允价值变动损益
第 3 章 中冠股份案例分析
3.1 背景资料
3.2 投资性房地产公允价值计量情况
3.3 投资性房地产公允价值计量经济后果分析
3.3.1 对企业财务状况的影响
3.3.2 对企业经营状况的影响
3.4 中冠股份投资性房地产公允价值应用的问题分析
3.4.1 投资性房地产的确认和计量模式的转换
3.4.2 投资性房地产的公允价值计量
3.4.3 投资性房地产的记录
3.4.4 投资性房地产的信息披露
3.5 案例启示
第 4 章 建议
4.1 提高管理者和会计人员的职业道德素质和专业素养
4.2 完善投资性房地产相关会计准则
4.3 加强社会监管
4.4 完善法律制度，加大打击力度
4.5 推进房地产市场化改革，建立透明的市场环境
参考文献
（略）
摘要：
随着我国课程教学改革的逐步推进，素质教育背景下的小学美术教育应该重视教学工作的有序推进，在稳步发展中实现教学工作质量的提高。我国教育部在《中国教育改革和发展纲要》中明确指出：“振兴民族的希望在教育，振兴教育的希望在于老师”。在新课改目标下，要更加重视小学美术教学工作中具体方法的科学性展开，在推行小学课程教育中进行美术教育改革工作十分必要。本文根据素质教育背景下小学美术教学工作的特点展开探讨，提出几点有利于小学美术教学内容深化发展的可行性措施。
关键词：
素质教育;小学美术;教学工作;具体方法
在进入21世纪以后我国对内改革速度加快，对外开放的格局也不断加深，由于经济发展速度推进比较快，社会教育的各个方面都在面对现代化方向转变。在义务教育发展的过程中，广大学生群体的精神要求不断丰富，对于适合学生成长和发展的教学模式的需求不断加深。但是，由于我国的小学美术教学工作并没有实现和学生能力需求的同步发展。因此，为了实现现阶段小学教育领域的繁荣和教学手段的革新，我国的小学教育事业必须要进行更加深入的改革和更加具有针对性的制度创新。
一、推行素质教育背景下小学美术教学工作改革的重要意义
在素质教育背景下推行小学美术教学，重点是要培养学生对于美术课程的兴趣。教育学界有一种理念：“兴趣是最好的老师”。在教学活动中可以推行阶梯型难度讲学方式，在素质教学观念背景的影响下，教师应该淡化美术课程考试的相关要求。而是重视学生实际能力的发展与提高，通过适当放缓教学的节奏，易于学生加深对于小学美术课本中相关艺术画作内容的感受和理解，有助于展开小学生艺术欣赏能力的塑造和培养工作，从而加强对于小学生的情感世界的陶冶工作，提高小学生在课堂学习和课外活动中“发现美”和“创造美”的能力，实现学生德、智、体、美、劳多种能力的综合发展需要。
二、开展素质教育背景下小学美术教学工作的重点
在素质教育背景下，开展小学美术教学工作，重点要进行对于学生的表扬和鼓励，有利于调动学生“比”、“学”、“赶”、“帮”、“超”的学习美术课程积极性。学生展示自己的.作品，可以得到大家的肯定，大家的美术创作水平和表达能力能够在气氛热烈的教学活动中得到整体性的提高。除了采用情景式美术绘画活动教学模式，教师在素质教育背景下推行小学美术教学还可以采用“音乐”、“文学”感染的方法，加深学生对于美术作品的理解，从而真正实现学生对于艺术创造学习兴趣的专注提高。在讲解罗中立著名的画作《父亲》时，教师可以配合播放音频材料同名曲《父亲》，在讲解的过程中，通过培养学生的艺术想象力能够实现艺术作品的表现张力增加。
三、推进小学美术教学工作改革的具体方法
(一)重视培养学生的美术想象力和运用能力
在日常的小学美术课程教学活动中，教师一定要根据小学生感性思维能力比较强的特点，在教学活动中，重视培养学生的想象力，提升学生在生活中运用美术的能力。以《小蝌蚪找妈妈为例》，在素质教育背景下，美术教师可以利用多媒体手段开展丰富多彩的教学活动。在教学活动中，教师可以向学生进行教学片的展示活动，学生在观看了“小蝌蚪”们寻找“青蛙妈妈”的视频材料之后，可以安排学生讨论“青蛙”和“蝌蚪”的关系。通过动画作品切入的手段，让学生积极开动脑筋思考“小蝌蚪”在寻找的过程中可能会出现的场景。
(二)开展个性化教育，体现教学活动的“生动活泼”
小学美术教学作为基础教育中的重要环节，应该在个性化教育中，实现教学水平的稳定和素质教育改革目标的稳步推进。在锻炼学生的美术技能过程中，应该通过基础知识教学和科学教学内容编排，激发学生学习小学美术的热情。为了在九年义务教育的过程中体现出美术教学“生动活泼”的教学模式特点，教师可以采用拟人化的教学方法。把学生分成三个学习小组，让学生先通过讨论，然后自由发挥，进行角色扮演，三个小组的学生分别扮演“小蝌蚪孩子”、“荷叶叔叔”和“青蛙妈妈”，进行情景剧的表演，在对话的过程中，让学生对青蛙这种常见动物的头部、四肢和大体躯干部分的形态特征有重点的把握，利于课程学习活动中的绘画活动展开。
(三)针对学生的学习兴趣进行能力挖掘
可以针对学生的学习兴趣进行挖掘，让学生在课堂的小学美术教学的过程中，找到自己的绘画方向。自己挑选出喜爱的角色进行绘画活动。学生可以选择画“一条腿、全身漆黑的小蝌蚪”，也可以选择画“四条腿、全身褐绿，三角形头部的青蛙”，也可以选择画“玉盘状、通体碧绿的荷叶。”在绘画活动中，教师通过PPT图片展示，可以为学生提供几幅优秀作品让学生参考。同时，鼓励学生按照自己的想象，对小蝌蚪找妈妈过程中遇到的情景进行艺术化的加工。最后，教师可以通过综合评比活动评出优秀作品，让学生投票和打分，选出本节课时中在画幅立意、笔画和线条表达中最出色的作品。
四、结束语
随着素质教育改革活动的有效推进，我国在小学美术教学方面应该更加重视课程教学方式的转变工作。我国的新课标小学美术教育计划中指出“以人为本，张扬个性”，在教学活动中应该更加重视教学手段的合理运用，科学地编排课程教育目标，在教学方法改革的过程中重视学生“审美能力”、“表达能力”的提高。
参考文献：
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[2]陈彤光.浅析美术教学在农村小学素质教育中的重要性与现状思考[J].科学大众(科学教育),2015,02:105.
[3]赵亚男.对于当前我国义务教育阶段小学美术教学现状的研究[J].艺术科技,2015,03:267.
[4]金林海.“美”与“术”共舞——试谈小学美术教学中审美教育与技能发展的融合[J].江苏教育研究,2012,20:48-50.
[5]陈领.论小学美术教育专业技法类教学与教学法对接的实现[J].大舞台,2010,12:178-179.
投资性房地产财务风险管理
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我J.L为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。
对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。
由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资;财务风险;房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。
处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。
第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。
(一)经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
(二)财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
(一)投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。
1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。
房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
(二)持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。
在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。
租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。
由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。
不买房，地主逼。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
我这里有几篇，选了一篇，不知是不是你想要的。房地产价格波动影响因素文献综述□文/ 齐淑兰近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。( 一) 需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。Downs、Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。其中传统的纺织业则在京都集聚并在其周围的各个小城镇形成了产业供应链。以名古屋为核心的中京城市群的核心产业是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中心”。( 四) 城市群各城市产业职能分工合理, 有效提升了城市群整体经济实力。五大城市群内各个城市的主导产业是不尽相同的，各城市在群内的职能也各不相同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主要支柱产业为金融保险、管理广告等第三产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油造船中心，港口主要负担近海航运；大学城波士顿领军高新技术产业，研发实力不容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制造中心；即使城市群内细分区域内的产业存在雷同，其所占比重和发展重心也不同（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为突出而千叶则以化工见长）。这种明显合理的产业职能划分有的是靠粗放式的经济自由演化而成（如美国城市群），有的则是在明显的政府作用下人为形成的（如日本城市群）。无论成因是什么，这样分工明细又兼顾合作的产业结构能够避免群内城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和资源浪费，同时也有利于资源的配置和城市群总体经济实力和社会形象的提升。( 五) 城市群经济以强大的交通运输业为根基。分析五大城市群产业，我们不难发现，城市能够得以发展并最终形成城市群，良好的区位优势和发达便利的交通条件是必不可少的发展基础。世界五大城市群几乎占尽了各国以及各地区地理条件最优良、配套设施最先进的港口、交通枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没有如此立体和完善的交通体系，难以想像城市群这一庞大的资源和产品集散地内的要素该如何运转和流通。城市群的港口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设施也能在一定程度上从侧面反映其经济和制造实力。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
做什么用途的，能班忙写
文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文， 它是科学文献的一种。 格式与写法 文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。 前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。 主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
目 录一 、新会计准则的颁布时间，背景和意义 1（一）新会计准则的颁布时间 1（二）新准则出台的历史背景 1（三）新会计准则的颁布意义 2二、新准则的主要内容 2（一）第一个层次，它是起统驭作用的基本准则 2（二）第二个层次，主要是38项具体准则 21、一般业务准则 22、特殊行业的特定业务准则 33、报告准则 3（三）第三个层次，企业会计准则应用指南 3三、新旧会计准则的变化 3（一）基本准则有所变更 3（二）存货管理办法发生变革 4（三）计量基础有了较大的变革 4（四）所得税会计处理方法有重大改变 4四、针对新旧会计准则比较的思索 5（一）公允价值计量属性的大量引用是一把“双刃剑”，有利有弊 5（二）新准则有些定义虽然明确，需要会计人员好好理解和学习 5(三) 新会计准则更加强化了会计的功能 5(四)企业要采取积极措施, 从容面对新准则带来的挑战 5新旧会计准则的比较绪论：2006年2月，国家财政部颁布了新的会计准则，新会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用的会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同，首次构建了比较完整的有机统一体系，并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴，实现了我国企业准则建设新的跨越和突破。新企业会计准则体系，由基本准则、具体准则和应用指南三个部分构成。和旧的会计准则相比，新准则从基本会计准则到具体会计准则都作了较大的改动。一 、新会计准则的颁布时间，背景和意义（一）新会计准则的颁布时间我国于2006年2月正式颁布了新会计准则,新的会计准则从2007年1月1日起适用于上市公司。这是中国会计界的里程碑,它将推动中国向更现代的经济模式过度,并帮助投资者做出更明智的决定。 （二）新准则出台的历史背景1、全国人大于1999年修订了《会计法》，国务院于2000年制定并发布了《企业财务报告条例》，这些新的法律法规对于企业的会计核算、财务会计报告的编制以及会计要素的定义都作了新的规定，但现行的《企业会计制度》，具体会计准则由于没有同步修订，依然有效，造成了在执行过程中事实上的行政法规、部门规章之间的不一致，相互抵触。为了与会计领域的最高法律、条例的有关规定保持一致，需要对现行准则的相关内容进行修订。 2、近年来我国经济生活中出现了许多新事物，给会计实务提出了许多新的课题。如企业兼并重组、金融衍生产品的出现等，它需要新的会计准则来规范新出现的经济事项。 3、上世纪九十年代后期以来，频繁出现的会计信息失真以及对股票市场的冲击，也暴露出会计准则的不完善，现行的会计法规体系的滞后性以及主观性导致整个会计、审计行业受到社会广泛关注。 4、中国加入WTO以来，发达国家设置种种壁垒阻挠中国市场化地位，并且诉诸各种反倾销诉讼使中国遭受了大量经济损失。如2004年欧盟在评估我国完全市场经济地位时，就设置了独立于双边协定和WTO规则之外的条款：即必须建立一个符合国际会计准则的、账目清楚的会计记录，该会计记录应当由独立的机构根据国际会计准则进行审计。最后，大型国有企业海外上市，要求按照国际会计准则重新编制合并会计报表。所有这些是促动我国推动会计准则与国际会计准则趋同的最直接的动力。（三）新会计准则的颁布意义新会计准则体系的颁布实施具有十分重要的意义，一是有利于贯彻以人为本的科学发展观。新发布的企业会计准则体系，以提高会计信息质量、维护社会经济秩序为宗旨，按照国际会计惯例对会计信息生成和披露作了更加严格和科学的规定，进一步强化了对信息供给的约束，有效地维护了投资者的知情权，有利于社会公众作出理性决策。二是有利于完善市场经济体制。我国会计准则建设，始终与建立和完善社会主义市场经济体制相互促进、相得益彰。三是有利于提高对外开放水平。会计是国际通用的商业语言，会计准则体系的发布，架起了密切中外经贸合作的会计技术桥梁，有利于进一步优化我国投资环境，全面提高我国对外开放水平。四是促使上市公司提高会计质量，更好地保护投资者作为信息不充分一方的利益。同时促使上市公司改善治理结构，增强抗风险能力。总之，会计准则体系的颁布实施将对规范我国会计工作秩序和会计行为，提高我国会计信息质量，满足投资者、债权人、政府等利益相关者对会计信息的需求，维护社会公众利益具有十分重要的意义。二、新准则的主要内容（一）第一个层次，它是起统驭作用的基本准则主要规范会计目标、会计基本假设、会计信息质量要求、会计要素的确认和计量原则、财务会计报告的总提要求等。它相当于国际会计准则体系中《编报财务报表的框架》。（二）第二个层次，主要是38项具体准则它对我国目前各个行业的企业存在的各类经济业务，明确了会计处理的具体原则和规范。具体准则根据基本准则制定，主要分为一般业务准则、特殊行业的特定业务准则和报告准则三类。1、一般业务准则它主要规范各类企业一般经济业务的确认和计量要求，包括存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、职工薪酬、企业年金基金、股份支付、债务重组、或有事项、收入、建造合同、政府补助、借款费用、所得税、外币折算、企业合并、租赁等准则项目。一般业务准则的编号大部分排在新准则体系的前列。2、特殊行业的特定业务准则它主要规范特殊行业的特定业务的确认和计量要求，包括生物资产、原保险合同、再保险合同、石油天然气开采、金融工具确认和计量、金融资产转移等准则项目。3、报告准则它主要规范各类企业财务会计报告的准则，包括财务报表列报、现金流量表、中期财务报告、合并财务报表、分部报告、关联方披露等准则项目。此外，为了给首次执行企业会计准则的企业提供规范和指导，新准则体系中还包括了第38号《首次执行企业会计准则》，相当于新旧会计标准的衔接办法。（三）第三个层次，企业会计准则应用指南作为整个准则体系共同的应用指南，规范新准则体系下会计科目的设置、财务处理、报表体系的构成、报表项目的内容、报表格式等。三、新旧会计准则的变化新会计准则体系已由财政部颁布，即将在全国实施。这是我国经济生活中的重大事件，在中国会计发展史上具有里程碑的意义。新会计准则以先进、科学的理念为指导，立足中国的实际，在借鉴国际会计准则的基础上充分考虑了中国的国情，较好地处理了会计的国际化和中国特色的关系。颁布和实施新的会计准则体系，结束了我国会计“制度”和“准则”两张皮的历史，必将对我国的会计事业和经济发展产生重大而深远的影响。中国企业会计准则体系的建立，实现了广大会计工作者多年来的梦想和追求，实现了我国企业会计准则建设新的跨越和突破。新准则较旧准则在修订上，主要包括以下几个方面的内容：（一）基本准则有所变更新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的基本原则。完善了会计一般原则。原准则第二章“一般原则”中，具体规定了13项会计一般原则。这些原则都是为了满足会计信息的真实、可靠、及时、有用、清晰明了等要求，国际上一般称为“会计信息或财务报表的质量特征”。新准则将原基本准则第二章“一般原则”修改为“会计信息质量要求”，主要是因为基本准则中再规定“一般原则”较难解释，与国际惯例也难以协调，改为“会计信息质量要求”更能体现该章的内容实质。同时对原准则规定的12项原则进行了适当调整：将权责发生制原则作为会计基础在总则中进行了规定。（二）存货管理办法发生变革新存货准则下，取消了“后进先出”法，一律使用“先进先出”法记账，这对生产周期较长的公司将产生一定影响。原先采用“后进先出”法、存货较多、周转率较低的公司，采用新的存货记账方法后，其毛利率和利润将出现不正常的波动。例如，采用“后进先出”法的家电上市公司，在显像管价格不断下跌过程中，一旦变革为“先进先出”法，后果将是成本大幅上升，毛利率快速下滑，当期利润下降。（三）计量基础有了较大的变革新基本准则不再把权责发生制和历史成本作为会计核算的基本原则，把原来权责发生制原则改为了记账基础。由于公允价值的应用，计量成为此次准则修改中的一大亮点。此次准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用公允价值，对公允价值的运用还是比较谨慎。（四）所得税会计处理方法有重大改变《所得税》准则是本次企业会计准则体系中修订的一项重要内容。本准则没有按照原《企业所得税会计处理暂行规定》那样，将税前会计利润与纳税所得之间的差异分为永久性差异和时间性差异，而是直接借鉴《国际会计准则第12—所得税》，采用暂时性差异的概念，据此计算递延所得税资产或递延所得税负债，由此确认的所得税费用包括了当期所得税费用和递延所得税费用。然后根据利润总额扣除所得税费用，得出税后利润即净利润[4]。自财政部1994年发布《企业所得税会计处理暂行规定》以来，我国企业的所得税会计基本是应付税款法和纳税影响会计法(包括递延法和债务法)并存。绝大多数企业采用了应付税款法，而本准则引入了资产、负债的计税基础和暂时性差异等概念。要求企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。而适用税率发生变化的，企业应对已确认的递延所得税资产和递延所得税资产负债进行重新计量。因此本准则实际只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。这是对所得税会计的一个革命性变化。由于许多会计人员甚至是许多注册会计师对纳税影响会计法缺乏实际经验。可以想象本准则将是本次企业会计准则体系中实行难度最大的准则之一。新会计准则体系的建立，顺应中国经济快速市场化和国际化的需要，以提高会计信息质量为核心，强化为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的理念，首次构建了与我国社会主义市场经济相适应，与国际准则趋同、涵盖企业各项经济业务、可独立实施的企业会计准则体系，并为改进国际财务报告准则提供了有有益借鉴，实现了我国企业会计准则建设性的跨越和历史性的突破。四、针对新旧会计准则比较的思索 （一）公允价值计量属性的大量引用是一把“双刃剑”，有利有弊一方面，可以使得资产的价值更吻合其实际的市场价值，更好地反映经济事实，提高会计信息的决策有用性;另一方面，公允价值本身存在着不确定性，第三方很难判断企业所采用的公允价值实质上是否真正“公允”。同时，多种计量属性并存也使得企业计价灵活，选择空间增大，从而必须防止可能进行盈余管理。 （二）新准则有些定义虽然明确，需要会计人员好好理解和学习如新无形资产准则把“研究”、“开发”定义得尽可能确切、完整，符合国际会计准则的相关界定。但对于本身并不精通科学技术的会计人员来说，要正确地区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，其难度是显而易见的。故在实践中对同一种情况，不同的会计人员会产生不同的职业判断。 (三)新会计准则更加强化了会计的功能我们知道, 会计的基本功能是为投资者、债权人及社会公众提供决策有用的会计信息，但会计的功能决不仅限于此。它要和国家其他政策相配合, 体现对特定产业的政策扶持。以新的《无形资产》准则为例, 它就和《国家中长期科学和技术发展规划纲要》相配套, 体现了国家对科技及创新类企业的政策扶持。《规范纲要》中提到, 国家将鼓励企业增加研究开发投入, 增强技术创新能力, 积极鼓励和支持企业开发新产品、新工艺、新技术, 加大企业研究开发投入的税前扣除等激励政策的力度。而开发费用的资本化无疑会提升科技及创新类企业的业绩, 减轻经营者在开发阶段的利润指标压力, 从而提高他们在研发投入上的热情。 (四)企业要采取积极措施, 从容面对新准则带来的挑战首先, 企业的财务主管有必要阅读一下已经发布的新会计准则征求意见稿。这样, 可以先行了解新准则将会带来哪些变化，企业现有的会计系统所能提供的信息是否可以满足这些新要求。其次, 由于新准则数量倍增, 而且所要求的会计处理方法越来越复杂, 顺利实行的关键是拥有足够且胜任的财务人员。财务主管须了解企业现有的财务人员具有什么样的专业资格, 还需要哪些培训以迅速提升能力和补充知识，企业可能要增加一定数量的会计人员。第三, 财务报表作为企业业务表现最主要的一份“成绩单”。新准则实行之后将对财务状况以及经营业绩产生什么影响, CFO乃至财务董事都有必要了如指掌。第四, 由于企业财务核算都已在不同程度使用了电脑系统, 新的会计数据的采集、处理可能带来的软件和硬件的升级要求也不得不纳入考虑范围。 结论：由此我们看到，与旧会计准则相比，新会计准则内容更多，核算更复杂，信息披露更严格，这样对会计人员也提出了更高要求，在一定程度上也会带动会计人员素质的提高。新会计准则的实施必将带动我国会计信息质量的较大提升，优化经济发展环境，也能为国家决策提供更可靠更客观的资料，必将对我国经济的发展带来积极深刻而长远的影响。原创的，新鲜的，希望能帮到你
投资性房地产财务风险管理
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我J.L为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。
对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。
由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资;财务风险;房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。
处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。
第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。
(一)经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
(二)财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
(一)投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。
1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。
房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
(二)持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。
在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。
租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。
由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。
会计准则发展最重要的规则应当是“适应环境”，新会计准则出台的原因正是 “环境使然”。历经三年，新《企业会计准则—基本准则》终于破茧而出（07年1月1日实行）。该准则对现行基本准则进行了重大修改和多方面完善，广泛采用了国际上通用的概念、原则和方法，无论在形式上还是在实质内容上都实现了与国际财务报告标准的趋同。按照我国的立法习惯和会计法律体系框架，新基本准则继续保持原有定位，作为《企业会计准则》的基本准则，突出了其法律地位。 [1]从整体上评介，与原基本准则相比，新准则主要突出了以下几点重大改进：（1）准则的内容结构更为合理，准则的理论指导作用更加突出：首先，新准则在总则的第四条明确提出会计目标，并把权责发生制作为会计基础在总则中加以规定，如此更加合理；其次，将第二章“一般原则”修改为“会计信息质量要求”，便于与国际惯例衔接。相应地，这一章的内容也作了适当调整 [2]，修改后的这章完全成为对会计信息质量要求的规定，体现了修订后基本准则的概念框架倾向，起着连接会计目标与其他概念的“桥梁”作用；最后，新准则对于第三至八章中关于会计要素的规范，剔除了原准则中“具体要素项目”的内容，只描述基本要素本身，增强了准则的基础性，真正体现准则的理论指导作用，有助于会计准则的协调，并为具体准则的出台和修订打下基础；（2）会计目标更好地体现了当前的经济环境：原准则提出“会计信息应当符合国家宏观经济管理的要求”，新准则完全抹去了这种“计划经济时代的遗迹”，鉴于当前我国市场经济和资本市场的发育状况，修改后的准则规定“财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策”，体现了决策有用观和受托责任观的结合，并与会计信息质量的相关性与可靠性保持一致；（3）新准则对会计要素的定义作了重大调整，使用资产负债观重新定义了资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润；同时还吸收了国际准则中的合理内容，引入“利得”和“损失”概念,并且将其区分为直接计入所有者权益的利得和损失以及直接计入当期利润的利得和损失两类，目的是为了更加合理反映企业的非经常性损益项目；（4）会计计量是此次准则修改中的一大亮点。基于计量在财务会计系统中的重要地位，新准则专辟一章论述计量问题，按照现行国际惯例把“公允价值”概念全面引入中国会计体系，不再强调历史成本为基础计量属性，满足了会计实务发展的需求。 新准则的修订改善了原准则对经济发展的不适应性，有助于我国会计的国际协调，促进了我国会计的国际化进程。尽管如此，笔者认为新准则仍存在一些重要问题值得进一步思考。一、会计信息质量相关性和可靠性的权衡在公司治理和委托代理关系中，在所有权和经营权高度分离的情况下，会计信息系统存在的基本理由在于，会计信息有助于降低投资者决策过程中面临的不确定性，借以减少决策风险、促使社会资源趋利性流动，达到优化资源配置的目的（杜兴强，2002）。为了发挥上述功效，信息使用者对会计信息的质量提出了应于规范的要求，规定决策有用性是最基本的质量特征，于是会计信息的相关性和可靠性就成为保证信息使用者做出正确决策的基本前提和条件。相关性指与决策相关，会计信息能够影响信息使用者的决策，能够导致信息使用者决策的差别；可靠性指确保信息能免于错误和偏差，并能忠实反映它意欲反映的现象或状况。虽然二者是同等重要的会计信息质量特征，但是它们并非总在同一方向上影响信息的有用性，因此往往需要权衡和协调。 [3] 相关性与可靠性孰先孰后？ [4]纵观国际上众准则制定机构的主流观点，相关性皆成为关注的焦点。FASB虽对两者并列提出，但其意图更侧重于相关性；AICPA的调查报告提出的诸多建议，都明显地反映了对会计信息相关性改进的要求；AAA每十年颁布的一系列研究报告中，都将相关性作为一个至关重要的问题加以阐述；在现行的财务报告改革浪潮中，改革的焦点更是集中在提高信息决策的相关性上……然而，一系列上市公司财务欺诈案件的接踵而至，使得人们又重新探讨会计信息的可靠性问题。有些学者认为，不相关的信息固然无用，但并非对所有人都无用，而不可靠的信息更加危险，所有的使用者的决策都会被他误导，带来难以估量的风险。我国新基本准则明确规定了会计信息质量特征的第一条就是可靠性，要求“以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠，内容完整”，第二条随之提出“企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关”，显然，虽然新准则规定二者要求皆要具备，但却凸现了可靠性要求。 [5]尽管如此，对于二者矛盾的焦点，始终没有给出令人满意的答案。笔者认为，再苦苦寻求两者之间的均衡点似乎无益于事，不妨换个角度去解决这一问题。英国会计“真实和公允”的特点给了我们很好的启示，我们尝试给会计信息质量一个更高的原则，那就是真实和公允。“真实与公允”观点是英国会计的最主要特征，它被理解为：必须披露所有的“真实的”、“诚实的”重要信息，而不管其有利或不利；必须不抱偏见，不故弄玄虚，不隐瞒重大事实，必要时，也可超出规定要求披露有关细节。在英国，这一观点是至高无上的，它是财务报告的指导思想，也是财务报告的最终测试。符合真实和公允的会计信息有时可以背离会计准则的要求，甚至可以背离《公司法》中的有关会计要求。英国 “真实与公允的观点”不但在英国根深蒂固，这一观点已超出国界被欧盟甚至国际上所接受。欧盟在其1978年发布的第4号指令中的第一章(第2条)总则中规定：公司的财产和财务状况必须依照“真实与公允”的观点加以反映；当遵从了指令规定，但未能做到充分地提供真实与公允的信息时，必须提供补充的信息。并且在1983年发布的第7号指令中又强调“真实与公允的观点应处于最优先的地位”。由此可见，欧盟的大部分国家都已接受了这种观点，并在实务中加以运用。 “真实与公允”观点对国际会计准则的制定也有一定的影响。《国际会计准则》中规定：人们常说，财务报表显示了企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动的真实与公允的概况，或是公允的反映了企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动，本框架虽然不直接涉及这些概念，但是，运用主要的质量特征和适当的会计准则，通常可以产生一般所理解的、表达上述资料的真实和公允的概况的财务报表，或是公允反映上述资料的财务报表。由此可见，国际会计准则也要求“真实与公允”的编制财务报表。从各国的规定可以看出，“真实与公允”的初衷就是引导会计实务，促进会计信息质量的提高，最大程度地实现财务报表目标。而会计信息质量特征正是最好地联结这一理念和实务的桥梁，它是报表目标的具体化。保证会计信息的质量，真实与公允的理念才能得以实现。受这一思想的启示，我们可以尝试重新构建会计信息质量特征的层次，在相关性和可靠性这一首要质量特征之上，再构建一个最高质量特征，即真实性与公允性。真实性，要求会计信息应真实地反映经济实质，不得虚构、歪曲和隐瞒经济业务事项；公允性，要求不偏不倚，企业在具体加工、生成会计信息的过程中应站在中立的立场，不偏袒委托、受托任何一方的利益。真实性和公允性应成为会计信息的最高检验尺度。二、关于会计计量问题新准则单列一章（第九章）对会计计量问题进行了系统的规定，并较以前做出重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性，明确规定“在公允价值计量下，资产和负债按照在交易公平中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。公允价值对于衍生金融工具来说是唯一相关的计量属性，对金融工具而言则是最相关的计量属性。随着衍生金融工具的出现，我国原有的历史成本计量属性逐渐凸现出单一性。因此，在此次新准则的变革中，公允价值的应用计量可谓适应了环境的变化，成为可圈可点之处。然而，从公允价值的出现到现在，公允价值计量属性一直备受争议。FASB于1991年10月正式接手制定公允价值的准则，这一准则一出现便在美国会计界和金融界引起强烈反响。以SEC 和投资者为代表的支持者认为,公允价值会计将极大提高财务信息的相关性, 使会计信息反映金融资产和负债的真实价值,且有助于防范和化解金融风险；以联邦储备委员会、财政部和金融界为代表的反对者则认为,公允价值会计是对以历史成本为主要计量属性的极端背离,不仅缺乏可靠性,而且将导致金融机构的收益产生巨大波动, 促使金融机构的贷款决策短期化。可见，对各种计量属性如何选择，争论最多的其实是计量属性的相关性和可靠性问题。准则制定者一直以来都在探寻二者之间的均衡。毋庸置疑，引入公允价值将极大地提高会计信息的相关性。投资者在对某个公司的股票进行估价时，关注的不仅仅是公司的现时价值，更关注公司未来发展机会，反映在股价上即公司未来发展机会的现值，计量公式应为：MVE=α1BVE+α2UNA（MVE为权益的市场价值；BVE为权益的账面价值，也就是净资产的现时价值；UNA是未确认的净资产的价值，也就是未来发展机会的价值。当存在完善的市场时，α1+α2=1）。在未引入公允价值之前，历史成本只能反映过去企业发生的经济交易，投资者只能根据现在的情况推测未来；而引入公允价值以后，MVE=MWA-MVL（MVA为资产的市场价值，即资产公允价值总和；MVL为负债的市场价值，即负债公允价值总和），资产负债表就直接反映了权益的市场价值（即股票总价值）。通过公允价值信息，投资者可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而合理评价企业的风险和收益，以及管理当局的管理业绩，从而作出投资和其他决策。因此，公允价值的使用提高了投资者判断企业未来前景的决策相关性。然而，公允价值不像历史成本那样客观，带有很强的主观因素，它的可靠性是其致命的弱点。公允价值极有可能成为调节利润的工具。就拿非货币交易来说，过去非货币交易产生的收益，只能计入资本公积金，新准则实施后可直接计入当期收益，进入企业利润表。高价卖家当，是上市公司包装利润最常见的手法。例如，上市公司的一块资产（或股权）账面值1000万元，却以2000万元或更高的价格出售，以前需现金交易时，证监会还规定，至少必须50％的转让款到账才能计算收益，现在非货币交易也可以轻而易举地“做”利润了。资产置换双方都将各自的非货币资产高估，然后互相交易，双方账面上都有利润，可谁都知道，这全是空的。除此以外，在技术上,当不存在健全的市场经济和活跃的市场交易、市价不可观测时，公允价值就需要会计人员的大量估计和判断，这种随意性也为会计人员滥用会计大开方便之门。正是由于公允价值确认时的不确定以及在计量形式上的多种选择形式，会计信息的可靠性降低了。因此，笔者认为，公允价值的运用应具有极其严格的内外部条件的限制。首先必须要有高度开放发达的要素、技术、资金、人才市场和活跃的交易，并且各要素的投资主体要有要求企业提供公允价值信息的需求；而内部条件则是财务信息报告者要有主动提供公允价值信息的动因。考察我国的国情，我国的证券市场不像西方国家那么发达，没有较为健全的信息规则和活跃的交易，不能流通的国有股占较大比重；会计人员总体水平较低，投资者素质也不高；信息失真、内部人控制现象严重；金融工具使用并不普遍，公允价值需求不高……因此，考虑到中国经济还处在转型阶段，成熟的市场经济尚未建立，在肯定会计国际趋同的必要性和益处的同时，笔者认为我国准则广泛应用公允价值的做法值得商榷，我国还不具备全面运用公允价值的条件。正如吴亚军所说： “一个制度一定是和一定的生产力相适应的，当时的制度必须能适应当时的生产力”。一国的会计准则应该贯彻稳健的原则，而不宜一味地追求与国际接轨。目前，比较可行的做法是仍然坚持历史成本的基础地位，有选择的运用公允价值。例如：可根据环境对资产负债项目进行分类，对于有活跃市场能可靠获得公允市价或进行现值估计的金融工具，采用公允价值计量；对于一般制造性、非金融性的资产和负债，如石油、天然气、存货和厂房设备等，继续采用历史成本计量。再比如：在对公允价值表现形式的选择上，应依据经济业务的性质及内容进行选择，在交易市场比较完善的条件下，现行市价应为首选。当然，随着社会经济和信息技术的发展、随着市场的完善以及财务金融理论和会计技术的不断进步，公允价值的计量范围将越来越大。三、关于会计要素的定义问题要素的定义有资产负债观和收入费用观两种。资产负债观和收入费用观原本是计量企业收益的两种不同理论。资产负债观基于资产和负债的变动来计量收益,因此当资产的价值增加或是负债的价值减少时会产生收益；而收入费用观则通过收入与费用的直接配比来计量企业收益,按照收入费用观,会计上通常是在产生收益后再计量资产的增加或是负债的减少。将之引用到准则制定中，资产负债观是指会计准则制订机构在制定会计准则时,首先定义并规范与交易和事项相关的资产和负债的确认和计量,然后再根据资产和负债的变化确认收益；而收入费用观则要求在准则制定过程中,首先考虑与某类交易或事项相关的收入和费用的确认与计量。二者在具体会计处理中的一个显著差异就是对未实现损益的会计处理:按照资产负债观,企业的收益是当期净资产的净增长额(不包括业主投资或派给业主款造成的净资产变动),收益的确定不需要考虑实现问题；收入费用观则直接确认已实现的每笔收入和费用,进而根据配比原则确定收益。与收入费用观相比而言,资产负债观更为注重交易和事项的实质,要求首先界定每笔交易或事项发生后对企业资产和负债变化的影响,确保了企业各时点上的资产和负债存量的真实准确,从源头上厘清该交易或事项对企业财务和经营状况产生的影响及后果,为确定某一期间流量概念的收入和费用提供了可靠的基础,最终采用一种财务报表使用者易于理解的方式在财务报告中反映这些交易或事项的结果,提供的收益总额信息相关性比较强。新准则在定义要素时，对老准则采用的收入费用观作了彻底变革，改用资产负债观来定义要素。就资产而言，把资产定义为“未来经济利益”，使之成为所有会计要素的共同基础：收入是未来经济利益的流入；费用是未来经济利益的流出；负债是现在承担的未来经济利益牺牲的义务等。资产成为了企业获利的资源，利润也由资产而生，依附于资产。采用资产负债观以后，要素的本质揭示的更加清楚了。这是新准则的进步之处。然而，就定义的范围来看，笔者认为还有待扩展，仍举资产为例。人力资源是当今最重要的资产板块，忽略它传统会计核算体系已经无法再公允、客观的反映公司价值。那么，人力资源能否作为资产确认呢？对照通用的资产的定义，资产应具有以下特点：①资产是由过去形成的；②资产为企业拥有或控制；③资产能直接或间接给企业带来经济利益。显然，人力资源是一项经济资源。当劳动者将劳动力投入企业运营时，企业与劳动者签订了有关合同，这说明在契约期内，企业拥有人力资源的使用权和处分权，也就拥有或控制了人力资源；其次，劳动者在企业生产经营活动中能够发挥他拥有的能力，为企业带来未来的经济利益。因此，人力资源应当确认为资产。然而，新准则对资产的定义仅考虑了“交易和事项”，对于人力资源这类的“情况”却没有交代。另一方面，由于市场经济的发展，市场中的交易事项日益纷繁和复杂，已经出现许多未来的事项。交易的双方可能是先签好了一个不可更改的合同（契约），交易与事项却尚未发生，但从法律的角度上看，双方之间的风险与报酬已开始转移。根据“实质重于形式”原则，已签订尚未履行的合同也会带来未来经济利益，理应确认为资产。例如衍生金融工具，它是一种契约形式,签约双方只是享有某种权力和义务,并无实物交易发生,其立足点不在于“过去发生的交易或事项”,而是未来期间合约的履行情况。资产的本质是权益(权力和利益的合称)。过去(包括现在)在会计恒等式的影响下,资产被强调为一种可视化的使用价值,一种实实在在的物质利益,其实资产还有另一维度“权力”。从确认的角度看,“利益”维度是构成资产的基础,是确认的基础；而“权力”的作用在于使资产得以认定。这样看来,资产的两个维度:权力和利益,正好对应着确认的两个要素:认定和计量（陈国辉，2005）。可见，作为权力的衍生金融工具也应当确认为资产。因此，资产定义的边界应扩大，能否设想将资产定义为：“资产是由过去的交易、事项或情况形成并由企业拥有或控制的含有未来经济利益的资源和权利。”三、关于财务会计报告——增设“第四表”近年来，外界对财务会计及财务报告的指责越来越多，认为财务报告缺乏信息含量，只是一堆“无用的数字”。恪守会计本质、特征和边界，仍然只提供现有利润表的信息似乎已远远不够，只有突破财务会计固有的程序和技术，改变财务会计的特征才能满足越来越多的信息需求。在这种情况下，全面收益理论发展起来。会计界自20世纪50年代以来就开始注意吸收经济学收益观的某些合理内核，引导现代会计理论的收益观朝着经济学收益观方向发展。1961年爱德华兹和贝尔在其著作《企业收益理论与计量方法》中肯定了经济收益的理论价值，但因它不能被客观计量而无法用于实际计量中；于是，他们将经济收益与会计收益相结合，提出了“企业收益”的概念；随后，1980年FASB正式提出了“全面收益”这一新概念，并将其定义为：企业在报告期内，除与所有者之间的交易以外，由于其它一切原因所导致的净资产的变动。全面收益出现以后，新的问题也随之而来。用单一的一张全面收益表，虽可以全面反映已实现和未实现的在资产债表日之间所发生的资产、负债公允价值的所有变动，但经营收益和物价变动等信息却无法分开列示，与决策有用的信息仍可能无法获得，于是出现了一个折衷的办法，既不放弃实现原则，又能反映价值变动，“第四表”¬——全部已确认利得和损失表就在这种情况下产生了。 第四表产生以后，原始的利润表就可以继续反映企业日常正常经营活动产生的损益及其已实现的资产损益，而全部已确认利得和损失表则反映传统会计收益难以处理和反映的物价变动或其他一些外在环境事件所引起的已确认而未实现的损益，从而全面反映报告期内产生的净资产的全部变动；除此之外，建立在资产负债观上全面收益理论还突破了传统计量上“三位一体”的限制，解决了当前会计计量和报告中的一些难题，为今后确认和计量更多的可实现利得开辟了道路。全面收益理论的成熟，促进了收益信息的相关性、及时性和真实性的提高，通过业绩的分开列示，还增加了收益信息的透明度，避免少计资产多计负债，少计收入利得的利润操纵行为。阅读我国的新会计准则，财务会计报告一章虽也有所修改， [6]但规定中并没有看到关于“第四表”的论述，鉴于上述分析，笔者建议我国应逐步应用全面收益理论，实现增设第四表的报表改革。五、关于资本保全的规定企业的目的是在保全资本的基础上获得利润。早在希克斯的《价值与资本》中就将收益定义为“保持期末和期初同等富裕的情况下，可予消费的最大金额”。“同等富裕”就体现了资本保全思想，可见资本保持的重要所在。IASC在其概念框架的最后一节，专门讨论了资本与资本保全概念问题。它将资本的概念划分为资本的财务概念和资本的实物概念，并指出“企业应根据财务报表使用者的需要，选择适当的资本概念”。我国新准则业已提出应用公允价值计量属性，理应就公允价值所对应的实物资本保全有所提及，以保证其一贯性，然而基本准则却没有单设章节专门讨论这一问题，笔者认为这是一个缺陷。资本保全的基本含义是保持资本的完整无缺，只有超出投入资本以上的部分才能确认为收益。随着物价变动的加剧，资本保全概念有了新的发展，形成了现在的两大派别——财务资本保全和实体资本保全。财务资本保全观念认为资本是一种财务现象，是指用货币表示的业主投入企业的净资产或企业产权。因此，财务资本保全就是保持业主投入资本的货币等值或购买力完整无损，或保持企业产权的完整无损，收益的确定要以保持原有资本的货币量或购买力为前提。实体资本保全观念是指业主投入企业的各种资产所代表的生产能力或经营能力或取得该能力所需的资源或资金。实体资本保全就是保持这种生产经营能力的完整无损，当期收益应当是在保持期初及当期投入的生产经营能力基础上的盈余。从上述比较可以看出，财务资本保全是以保持资本的货币等值为目标，而实体资本保全是以保持资本的生产经营能力为目标。对于二者的选择，笔者认为应根据资本的具体形态加以区分。货币资本本身就是一种财务现象，它的生产经营能及就体现在它的购买力上，只要其购买力得到保持，货币性资本也就得以保持了。因此，货币资本应选择财务资本保持观念，而实物资本则应选择实体资本保全观念。对资本保全观念的选择不仅涉及计量基础问题，它还将决定编制财务报表中会计模式的选择，包括前文所讨论的资产负债观/收入费用观以及全面收益/会计收益等一系列选择。因此，笔者建议我国的基本准则应单设一章对资本保全观念作出规定。六、结束语新会计基本准则的公布，让我们看到了我国会计准则国际协调的初步成果。然而，新准则仍有许多重大方面值得推敲和完善。制定符合中国国情的高质量会计准则，缩小差距，使我国会计成为国际化语言的任务还很艰巨，中国会计学者们的努力任重而道远。