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目 录一 、新会计准则的颁布时间，背景和意义 1（一）新会计准则的颁布时间 1（二）新准则出台的历史背景 1（三）新会计准则的颁布意义 2二、新准则的主要内容 2（一）第一个层次，它是起统驭作用的基本准则 2（二）第二个层次，主要是38项具体准则 21、一般业务准则 22、特殊行业的特定业务准则 33、报告准则 3（三）第三个层次，企业会计准则应用指南 3三、新旧会计准则的变化 3（一）基本准则有所变更 3（二）存货管理办法发生变革 4（三）计量基础有了较大的变革 4（四）所得税会计处理方法有重大改变 4四、针对新旧会计准则比较的思索 5（一）公允价值计量属性的大量引用是一把“双刃剑”，有利有弊 5（二）新准则有些定义虽然明确，需要会计人员好好理解和学习 5(三) 新会计准则更加强化了会计的功能 5(四)企业要采取积极措施, 从容面对新准则带来的挑战 5新旧会计准则的比较绪论：2006年2月，国家财政部颁布了新的会计准则，新会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用的会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同，首次构建了比较完整的有机统一体系，并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴，实现了我国企业准则建设新的跨越和突破。新企业会计准则体系，由基本准则、具体准则和应用指南三个部分构成。和旧的会计准则相比，新准则从基本会计准则到具体会计准则都作了较大的改动。一 、新会计准则的颁布时间，背景和意义（一）新会计准则的颁布时间我国于2006年2月正式颁布了新会计准则,新的会计准则从2007年1月1日起适用于上市公司。这是中国会计界的里程碑,它将推动中国向更现代的经济模式过度,并帮助投资者做出更明智的决定。 （二）新准则出台的历史背景1、全国人大于1999年修订了《会计法》，国务院于2000年制定并发布了《企业财务报告条例》，这些新的法律法规对于企业的会计核算、财务会计报告的编制以及会计要素的定义都作了新的规定，但现行的《企业会计制度》，具体会计准则由于没有同步修订，依然有效，造成了在执行过程中事实上的行政法规、部门规章之间的不一致，相互抵触。为了与会计领域的最高法律、条例的有关规定保持一致，需要对现行准则的相关内容进行修订。 2、近年来我国经济生活中出现了许多新事物，给会计实务提出了许多新的课题。如企业兼并重组、金融衍生产品的出现等，它需要新的会计准则来规范新出现的经济事项。 3、上世纪九十年代后期以来，频繁出现的会计信息失真以及对股票市场的冲击，也暴露出会计准则的不完善，现行的会计法规体系的滞后性以及主观性导致整个会计、审计行业受到社会广泛关注。 4、中国加入WTO以来，发达国家设置种种壁垒阻挠中国市场化地位，并且诉诸各种反倾销诉讼使中国遭受了大量经济损失。如2004年欧盟在评估我国完全市场经济地位时，就设置了独立于双边协定和WTO规则之外的条款：即必须建立一个符合国际会计准则的、账目清楚的会计记录，该会计记录应当由独立的机构根据国际会计准则进行审计。最后，大型国有企业海外上市，要求按照国际会计准则重新编制合并会计报表。所有这些是促动我国推动会计准则与国际会计准则趋同的最直接的动力。（三）新会计准则的颁布意义新会计准则体系的颁布实施具有十分重要的意义，一是有利于贯彻以人为本的科学发展观。新发布的企业会计准则体系，以提高会计信息质量、维护社会经济秩序为宗旨，按照国际会计惯例对会计信息生成和披露作了更加严格和科学的规定，进一步强化了对信息供给的约束，有效地维护了投资者的知情权，有利于社会公众作出理性决策。二是有利于完善市场经济体制。我国会计准则建设，始终与建立和完善社会主义市场经济体制相互促进、相得益彰。三是有利于提高对外开放水平。会计是国际通用的商业语言，会计准则体系的发布，架起了密切中外经贸合作的会计技术桥梁，有利于进一步优化我国投资环境，全面提高我国对外开放水平。四是促使上市公司提高会计质量，更好地保护投资者作为信息不充分一方的利益。同时促使上市公司改善治理结构，增强抗风险能力。总之，会计准则体系的颁布实施将对规范我国会计工作秩序和会计行为，提高我国会计信息质量，满足投资者、债权人、政府等利益相关者对会计信息的需求，维护社会公众利益具有十分重要的意义。二、新准则的主要内容（一）第一个层次，它是起统驭作用的基本准则主要规范会计目标、会计基本假设、会计信息质量要求、会计要素的确认和计量原则、财务会计报告的总提要求等。它相当于国际会计准则体系中《编报财务报表的框架》。（二）第二个层次，主要是38项具体准则它对我国目前各个行业的企业存在的各类经济业务，明确了会计处理的具体原则和规范。具体准则根据基本准则制定，主要分为一般业务准则、特殊行业的特定业务准则和报告准则三类。1、一般业务准则它主要规范各类企业一般经济业务的确认和计量要求，包括存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、职工薪酬、企业年金基金、股份支付、债务重组、或有事项、收入、建造合同、政府补助、借款费用、所得税、外币折算、企业合并、租赁等准则项目。一般业务准则的编号大部分排在新准则体系的前列。2、特殊行业的特定业务准则它主要规范特殊行业的特定业务的确认和计量要求，包括生物资产、原保险合同、再保险合同、石油天然气开采、金融工具确认和计量、金融资产转移等准则项目。3、报告准则它主要规范各类企业财务会计报告的准则，包括财务报表列报、现金流量表、中期财务报告、合并财务报表、分部报告、关联方披露等准则项目。此外，为了给首次执行企业会计准则的企业提供规范和指导，新准则体系中还包括了第38号《首次执行企业会计准则》，相当于新旧会计标准的衔接办法。（三）第三个层次，企业会计准则应用指南作为整个准则体系共同的应用指南，规范新准则体系下会计科目的设置、财务处理、报表体系的构成、报表项目的内容、报表格式等。三、新旧会计准则的变化新会计准则体系已由财政部颁布，即将在全国实施。这是我国经济生活中的重大事件，在中国会计发展史上具有里程碑的意义。新会计准则以先进、科学的理念为指导，立足中国的实际，在借鉴国际会计准则的基础上充分考虑了中国的国情，较好地处理了会计的国际化和中国特色的关系。颁布和实施新的会计准则体系，结束了我国会计“制度”和“准则”两张皮的历史，必将对我国的会计事业和经济发展产生重大而深远的影响。中国企业会计准则体系的建立，实现了广大会计工作者多年来的梦想和追求，实现了我国企业会计准则建设新的跨越和突破。新准则较旧准则在修订上，主要包括以下几个方面的内容：（一）基本准则有所变更新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的基本原则。完善了会计一般原则。原准则第二章“一般原则”中，具体规定了13项会计一般原则。这些原则都是为了满足会计信息的真实、可靠、及时、有用、清晰明了等要求，国际上一般称为“会计信息或财务报表的质量特征”。新准则将原基本准则第二章“一般原则”修改为“会计信息质量要求”，主要是因为基本准则中再规定“一般原则”较难解释，与国际惯例也难以协调，改为“会计信息质量要求”更能体现该章的内容实质。同时对原准则规定的12项原则进行了适当调整：将权责发生制原则作为会计基础在总则中进行了规定。（二）存货管理办法发生变革新存货准则下，取消了“后进先出”法，一律使用“先进先出”法记账，这对生产周期较长的公司将产生一定影响。原先采用“后进先出”法、存货较多、周转率较低的公司，采用新的存货记账方法后，其毛利率和利润将出现不正常的波动。例如，采用“后进先出”法的家电上市公司，在显像管价格不断下跌过程中，一旦变革为“先进先出”法，后果将是成本大幅上升，毛利率快速下滑，当期利润下降。（三）计量基础有了较大的变革新基本准则不再把权责发生制和历史成本作为会计核算的基本原则，把原来权责发生制原则改为了记账基础。由于公允价值的应用，计量成为此次准则修改中的一大亮点。此次准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用公允价值，对公允价值的运用还是比较谨慎。（四）所得税会计处理方法有重大改变《所得税》准则是本次企业会计准则体系中修订的一项重要内容。本准则没有按照原《企业所得税会计处理暂行规定》那样，将税前会计利润与纳税所得之间的差异分为永久性差异和时间性差异，而是直接借鉴《国际会计准则第12—所得税》，采用暂时性差异的概念，据此计算递延所得税资产或递延所得税负债，由此确认的所得税费用包括了当期所得税费用和递延所得税费用。然后根据利润总额扣除所得税费用，得出税后利润即净利润[4]。自财政部1994年发布《企业所得税会计处理暂行规定》以来，我国企业的所得税会计基本是应付税款法和纳税影响会计法(包括递延法和债务法)并存。绝大多数企业采用了应付税款法，而本准则引入了资产、负债的计税基础和暂时性差异等概念。要求企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。而适用税率发生变化的，企业应对已确认的递延所得税资产和递延所得税资产负债进行重新计量。因此本准则实际只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。这是对所得税会计的一个革命性变化。由于许多会计人员甚至是许多注册会计师对纳税影响会计法缺乏实际经验。可以想象本准则将是本次企业会计准则体系中实行难度最大的准则之一。新会计准则体系的建立，顺应中国经济快速市场化和国际化的需要，以提高会计信息质量为核心，强化为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的理念，首次构建了与我国社会主义市场经济相适应，与国际准则趋同、涵盖企业各项经济业务、可独立实施的企业会计准则体系，并为改进国际财务报告准则提供了有有益借鉴，实现了我国企业会计准则建设性的跨越和历史性的突破。四、针对新旧会计准则比较的思索 （一）公允价值计量属性的大量引用是一把“双刃剑”，有利有弊一方面，可以使得资产的价值更吻合其实际的市场价值，更好地反映经济事实，提高会计信息的决策有用性;另一方面，公允价值本身存在着不确定性，第三方很难判断企业所采用的公允价值实质上是否真正“公允”。同时，多种计量属性并存也使得企业计价灵活，选择空间增大，从而必须防止可能进行盈余管理。 （二）新准则有些定义虽然明确，需要会计人员好好理解和学习如新无形资产准则把“研究”、“开发”定义得尽可能确切、完整，符合国际会计准则的相关界定。但对于本身并不精通科学技术的会计人员来说，要正确地区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，其难度是显而易见的。故在实践中对同一种情况，不同的会计人员会产生不同的职业判断。 (三)新会计准则更加强化了会计的功能我们知道, 会计的基本功能是为投资者、债权人及社会公众提供决策有用的会计信息，但会计的功能决不仅限于此。它要和国家其他政策相配合, 体现对特定产业的政策扶持。以新的《无形资产》准则为例, 它就和《国家中长期科学和技术发展规划纲要》相配套, 体现了国家对科技及创新类企业的政策扶持。《规范纲要》中提到, 国家将鼓励企业增加研究开发投入, 增强技术创新能力, 积极鼓励和支持企业开发新产品、新工艺、新技术, 加大企业研究开发投入的税前扣除等激励政策的力度。而开发费用的资本化无疑会提升科技及创新类企业的业绩, 减轻经营者在开发阶段的利润指标压力, 从而提高他们在研发投入上的热情。 (四)企业要采取积极措施, 从容面对新准则带来的挑战首先, 企业的财务主管有必要阅读一下已经发布的新会计准则征求意见稿。这样, 可以先行了解新准则将会带来哪些变化，企业现有的会计系统所能提供的信息是否可以满足这些新要求。其次, 由于新准则数量倍增, 而且所要求的会计处理方法越来越复杂, 顺利实行的关键是拥有足够且胜任的财务人员。财务主管须了解企业现有的财务人员具有什么样的专业资格, 还需要哪些培训以迅速提升能力和补充知识，企业可能要增加一定数量的会计人员。第三, 财务报表作为企业业务表现最主要的一份“成绩单”。新准则实行之后将对财务状况以及经营业绩产生什么影响, CFO乃至财务董事都有必要了如指掌。第四, 由于企业财务核算都已在不同程度使用了电脑系统, 新的会计数据的采集、处理可能带来的软件和硬件的升级要求也不得不纳入考虑范围。 结论：由此我们看到，与旧会计准则相比，新会计准则内容更多，核算更复杂，信息披露更严格，这样对会计人员也提出了更高要求，在一定程度上也会带动会计人员素质的提高。新会计准则的实施必将带动我国会计信息质量的较大提升，优化经济发展环境，也能为国家决策提供更可靠更客观的资料，必将对我国经济的发展带来积极深刻而长远的影响。原创的，新鲜的，希望能帮到你
投资性房地产财务风险管理
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我J.L为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。
对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。
由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资;财务风险;房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。
处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。
第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。
(一)经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
(二)财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
(一)投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。
1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。
房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
(二)持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。
在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。
租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。
由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。
会计准则发展最重要的规则应当是“适应环境”，新会计准则出台的原因正是 “环境使然”。历经三年，新《企业会计准则—基本准则》终于破茧而出（07年1月1日实行）。该准则对现行基本准则进行了重大修改和多方面完善，广泛采用了国际上通用的概念、原则和方法，无论在形式上还是在实质内容上都实现了与国际财务报告标准的趋同。按照我国的立法习惯和会计法律体系框架，新基本准则继续保持原有定位，作为《企业会计准则》的基本准则，突出了其法律地位。 [1]从整体上评介，与原基本准则相比，新准则主要突出了以下几点重大改进：（1）准则的内容结构更为合理，准则的理论指导作用更加突出：首先，新准则在总则的第四条明确提出会计目标，并把权责发生制作为会计基础在总则中加以规定，如此更加合理；其次，将第二章“一般原则”修改为“会计信息质量要求”，便于与国际惯例衔接。相应地，这一章的内容也作了适当调整 [2]，修改后的这章完全成为对会计信息质量要求的规定，体现了修订后基本准则的概念框架倾向，起着连接会计目标与其他概念的“桥梁”作用；最后，新准则对于第三至八章中关于会计要素的规范，剔除了原准则中“具体要素项目”的内容，只描述基本要素本身，增强了准则的基础性，真正体现准则的理论指导作用，有助于会计准则的协调，并为具体准则的出台和修订打下基础；（2）会计目标更好地体现了当前的经济环境：原准则提出“会计信息应当符合国家宏观经济管理的要求”，新准则完全抹去了这种“计划经济时代的遗迹”，鉴于当前我国市场经济和资本市场的发育状况，修改后的准则规定“财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策”，体现了决策有用观和受托责任观的结合，并与会计信息质量的相关性与可靠性保持一致；（3）新准则对会计要素的定义作了重大调整，使用资产负债观重新定义了资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润；同时还吸收了国际准则中的合理内容，引入“利得”和“损失”概念,并且将其区分为直接计入所有者权益的利得和损失以及直接计入当期利润的利得和损失两类，目的是为了更加合理反映企业的非经常性损益项目；（4）会计计量是此次准则修改中的一大亮点。基于计量在财务会计系统中的重要地位，新准则专辟一章论述计量问题，按照现行国际惯例把“公允价值”概念全面引入中国会计体系，不再强调历史成本为基础计量属性，满足了会计实务发展的需求。 新准则的修订改善了原准则对经济发展的不适应性，有助于我国会计的国际协调，促进了我国会计的国际化进程。尽管如此，笔者认为新准则仍存在一些重要问题值得进一步思考。一、会计信息质量相关性和可靠性的权衡在公司治理和委托代理关系中，在所有权和经营权高度分离的情况下，会计信息系统存在的基本理由在于，会计信息有助于降低投资者决策过程中面临的不确定性，借以减少决策风险、促使社会资源趋利性流动，达到优化资源配置的目的（杜兴强，2002）。为了发挥上述功效，信息使用者对会计信息的质量提出了应于规范的要求，规定决策有用性是最基本的质量特征，于是会计信息的相关性和可靠性就成为保证信息使用者做出正确决策的基本前提和条件。相关性指与决策相关，会计信息能够影响信息使用者的决策，能够导致信息使用者决策的差别；可靠性指确保信息能免于错误和偏差，并能忠实反映它意欲反映的现象或状况。虽然二者是同等重要的会计信息质量特征，但是它们并非总在同一方向上影响信息的有用性，因此往往需要权衡和协调。 [3] 相关性与可靠性孰先孰后？ [4]纵观国际上众准则制定机构的主流观点，相关性皆成为关注的焦点。FASB虽对两者并列提出，但其意图更侧重于相关性；AICPA的调查报告提出的诸多建议，都明显地反映了对会计信息相关性改进的要求；AAA每十年颁布的一系列研究报告中，都将相关性作为一个至关重要的问题加以阐述；在现行的财务报告改革浪潮中，改革的焦点更是集中在提高信息决策的相关性上……然而，一系列上市公司财务欺诈案件的接踵而至，使得人们又重新探讨会计信息的可靠性问题。有些学者认为，不相关的信息固然无用，但并非对所有人都无用，而不可靠的信息更加危险，所有的使用者的决策都会被他误导，带来难以估量的风险。我国新基本准则明确规定了会计信息质量特征的第一条就是可靠性，要求“以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠，内容完整”，第二条随之提出“企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关”，显然，虽然新准则规定二者要求皆要具备，但却凸现了可靠性要求。 [5]尽管如此，对于二者矛盾的焦点，始终没有给出令人满意的答案。笔者认为，再苦苦寻求两者之间的均衡点似乎无益于事，不妨换个角度去解决这一问题。英国会计“真实和公允”的特点给了我们很好的启示，我们尝试给会计信息质量一个更高的原则，那就是真实和公允。“真实与公允”观点是英国会计的最主要特征，它被理解为：必须披露所有的“真实的”、“诚实的”重要信息，而不管其有利或不利；必须不抱偏见，不故弄玄虚，不隐瞒重大事实，必要时，也可超出规定要求披露有关细节。在英国，这一观点是至高无上的，它是财务报告的指导思想，也是财务报告的最终测试。符合真实和公允的会计信息有时可以背离会计准则的要求，甚至可以背离《公司法》中的有关会计要求。英国 “真实与公允的观点”不但在英国根深蒂固，这一观点已超出国界被欧盟甚至国际上所接受。欧盟在其1978年发布的第4号指令中的第一章(第2条)总则中规定：公司的财产和财务状况必须依照“真实与公允”的观点加以反映；当遵从了指令规定，但未能做到充分地提供真实与公允的信息时，必须提供补充的信息。并且在1983年发布的第7号指令中又强调“真实与公允的观点应处于最优先的地位”。由此可见，欧盟的大部分国家都已接受了这种观点，并在实务中加以运用。 “真实与公允”观点对国际会计准则的制定也有一定的影响。《国际会计准则》中规定：人们常说，财务报表显示了企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动的真实与公允的概况，或是公允的反映了企业的财务状况、经营业绩和财务状况变动，本框架虽然不直接涉及这些概念，但是，运用主要的质量特征和适当的会计准则，通常可以产生一般所理解的、表达上述资料的真实和公允的概况的财务报表，或是公允反映上述资料的财务报表。由此可见，国际会计准则也要求“真实与公允”的编制财务报表。从各国的规定可以看出，“真实与公允”的初衷就是引导会计实务，促进会计信息质量的提高，最大程度地实现财务报表目标。而会计信息质量特征正是最好地联结这一理念和实务的桥梁，它是报表目标的具体化。保证会计信息的质量，真实与公允的理念才能得以实现。受这一思想的启示，我们可以尝试重新构建会计信息质量特征的层次，在相关性和可靠性这一首要质量特征之上，再构建一个最高质量特征，即真实性与公允性。真实性，要求会计信息应真实地反映经济实质，不得虚构、歪曲和隐瞒经济业务事项；公允性，要求不偏不倚，企业在具体加工、生成会计信息的过程中应站在中立的立场，不偏袒委托、受托任何一方的利益。真实性和公允性应成为会计信息的最高检验尺度。二、关于会计计量问题新准则单列一章（第九章）对会计计量问题进行了系统的规定，并较以前做出重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性，明确规定“在公允价值计量下，资产和负债按照在交易公平中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。公允价值对于衍生金融工具来说是唯一相关的计量属性，对金融工具而言则是最相关的计量属性。随着衍生金融工具的出现，我国原有的历史成本计量属性逐渐凸现出单一性。因此，在此次新准则的变革中，公允价值的应用计量可谓适应了环境的变化，成为可圈可点之处。然而，从公允价值的出现到现在，公允价值计量属性一直备受争议。FASB于1991年10月正式接手制定公允价值的准则，这一准则一出现便在美国会计界和金融界引起强烈反响。以SEC 和投资者为代表的支持者认为,公允价值会计将极大提高财务信息的相关性, 使会计信息反映金融资产和负债的真实价值,且有助于防范和化解金融风险；以联邦储备委员会、财政部和金融界为代表的反对者则认为,公允价值会计是对以历史成本为主要计量属性的极端背离,不仅缺乏可靠性,而且将导致金融机构的收益产生巨大波动, 促使金融机构的贷款决策短期化。可见，对各种计量属性如何选择，争论最多的其实是计量属性的相关性和可靠性问题。准则制定者一直以来都在探寻二者之间的均衡。毋庸置疑，引入公允价值将极大地提高会计信息的相关性。投资者在对某个公司的股票进行估价时，关注的不仅仅是公司的现时价值，更关注公司未来发展机会，反映在股价上即公司未来发展机会的现值，计量公式应为：MVE=α1BVE+α2UNA（MVE为权益的市场价值；BVE为权益的账面价值，也就是净资产的现时价值；UNA是未确认的净资产的价值，也就是未来发展机会的价值。当存在完善的市场时，α1+α2=1）。在未引入公允价值之前，历史成本只能反映过去企业发生的经济交易，投资者只能根据现在的情况推测未来；而引入公允价值以后，MVE=MWA-MVL（MVA为资产的市场价值，即资产公允价值总和；MVL为负债的市场价值，即负债公允价值总和），资产负债表就直接反映了权益的市场价值（即股票总价值）。通过公允价值信息，投资者可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而合理评价企业的风险和收益，以及管理当局的管理业绩，从而作出投资和其他决策。因此，公允价值的使用提高了投资者判断企业未来前景的决策相关性。然而，公允价值不像历史成本那样客观，带有很强的主观因素，它的可靠性是其致命的弱点。公允价值极有可能成为调节利润的工具。就拿非货币交易来说，过去非货币交易产生的收益，只能计入资本公积金，新准则实施后可直接计入当期收益，进入企业利润表。高价卖家当，是上市公司包装利润最常见的手法。例如，上市公司的一块资产（或股权）账面值1000万元，却以2000万元或更高的价格出售，以前需现金交易时，证监会还规定，至少必须50％的转让款到账才能计算收益，现在非货币交易也可以轻而易举地“做”利润了。资产置换双方都将各自的非货币资产高估，然后互相交易，双方账面上都有利润，可谁都知道，这全是空的。除此以外，在技术上,当不存在健全的市场经济和活跃的市场交易、市价不可观测时，公允价值就需要会计人员的大量估计和判断，这种随意性也为会计人员滥用会计大开方便之门。正是由于公允价值确认时的不确定以及在计量形式上的多种选择形式，会计信息的可靠性降低了。因此，笔者认为，公允价值的运用应具有极其严格的内外部条件的限制。首先必须要有高度开放发达的要素、技术、资金、人才市场和活跃的交易，并且各要素的投资主体要有要求企业提供公允价值信息的需求；而内部条件则是财务信息报告者要有主动提供公允价值信息的动因。考察我国的国情，我国的证券市场不像西方国家那么发达，没有较为健全的信息规则和活跃的交易，不能流通的国有股占较大比重；会计人员总体水平较低，投资者素质也不高；信息失真、内部人控制现象严重；金融工具使用并不普遍，公允价值需求不高……因此，考虑到中国经济还处在转型阶段，成熟的市场经济尚未建立，在肯定会计国际趋同的必要性和益处的同时，笔者认为我国准则广泛应用公允价值的做法值得商榷，我国还不具备全面运用公允价值的条件。正如吴亚军所说： “一个制度一定是和一定的生产力相适应的，当时的制度必须能适应当时的生产力”。一国的会计准则应该贯彻稳健的原则，而不宜一味地追求与国际接轨。目前，比较可行的做法是仍然坚持历史成本的基础地位，有选择的运用公允价值。例如：可根据环境对资产负债项目进行分类，对于有活跃市场能可靠获得公允市价或进行现值估计的金融工具，采用公允价值计量；对于一般制造性、非金融性的资产和负债，如石油、天然气、存货和厂房设备等，继续采用历史成本计量。再比如：在对公允价值表现形式的选择上，应依据经济业务的性质及内容进行选择，在交易市场比较完善的条件下，现行市价应为首选。当然，随着社会经济和信息技术的发展、随着市场的完善以及财务金融理论和会计技术的不断进步，公允价值的计量范围将越来越大。三、关于会计要素的定义问题要素的定义有资产负债观和收入费用观两种。资产负债观和收入费用观原本是计量企业收益的两种不同理论。资产负债观基于资产和负债的变动来计量收益,因此当资产的价值增加或是负债的价值减少时会产生收益；而收入费用观则通过收入与费用的直接配比来计量企业收益,按照收入费用观,会计上通常是在产生收益后再计量资产的增加或是负债的减少。将之引用到准则制定中，资产负债观是指会计准则制订机构在制定会计准则时,首先定义并规范与交易和事项相关的资产和负债的确认和计量,然后再根据资产和负债的变化确认收益；而收入费用观则要求在准则制定过程中,首先考虑与某类交易或事项相关的收入和费用的确认与计量。二者在具体会计处理中的一个显著差异就是对未实现损益的会计处理:按照资产负债观,企业的收益是当期净资产的净增长额(不包括业主投资或派给业主款造成的净资产变动),收益的确定不需要考虑实现问题；收入费用观则直接确认已实现的每笔收入和费用,进而根据配比原则确定收益。与收入费用观相比而言,资产负债观更为注重交易和事项的实质,要求首先界定每笔交易或事项发生后对企业资产和负债变化的影响,确保了企业各时点上的资产和负债存量的真实准确,从源头上厘清该交易或事项对企业财务和经营状况产生的影响及后果,为确定某一期间流量概念的收入和费用提供了可靠的基础,最终采用一种财务报表使用者易于理解的方式在财务报告中反映这些交易或事项的结果,提供的收益总额信息相关性比较强。新准则在定义要素时，对老准则采用的收入费用观作了彻底变革，改用资产负债观来定义要素。就资产而言，把资产定义为“未来经济利益”，使之成为所有会计要素的共同基础：收入是未来经济利益的流入；费用是未来经济利益的流出；负债是现在承担的未来经济利益牺牲的义务等。资产成为了企业获利的资源，利润也由资产而生，依附于资产。采用资产负债观以后，要素的本质揭示的更加清楚了。这是新准则的进步之处。然而，就定义的范围来看，笔者认为还有待扩展，仍举资产为例。人力资源是当今最重要的资产板块，忽略它传统会计核算体系已经无法再公允、客观的反映公司价值。那么，人力资源能否作为资产确认呢？对照通用的资产的定义，资产应具有以下特点：①资产是由过去形成的；②资产为企业拥有或控制；③资产能直接或间接给企业带来经济利益。显然，人力资源是一项经济资源。当劳动者将劳动力投入企业运营时，企业与劳动者签订了有关合同，这说明在契约期内，企业拥有人力资源的使用权和处分权，也就拥有或控制了人力资源；其次，劳动者在企业生产经营活动中能够发挥他拥有的能力，为企业带来未来的经济利益。因此，人力资源应当确认为资产。然而，新准则对资产的定义仅考虑了“交易和事项”，对于人力资源这类的“情况”却没有交代。另一方面，由于市场经济的发展，市场中的交易事项日益纷繁和复杂，已经出现许多未来的事项。交易的双方可能是先签好了一个不可更改的合同（契约），交易与事项却尚未发生，但从法律的角度上看，双方之间的风险与报酬已开始转移。根据“实质重于形式”原则，已签订尚未履行的合同也会带来未来经济利益，理应确认为资产。例如衍生金融工具，它是一种契约形式,签约双方只是享有某种权力和义务,并无实物交易发生,其立足点不在于“过去发生的交易或事项”,而是未来期间合约的履行情况。资产的本质是权益(权力和利益的合称)。过去(包括现在)在会计恒等式的影响下,资产被强调为一种可视化的使用价值,一种实实在在的物质利益,其实资产还有另一维度“权力”。从确认的角度看,“利益”维度是构成资产的基础,是确认的基础；而“权力”的作用在于使资产得以认定。这样看来,资产的两个维度:权力和利益,正好对应着确认的两个要素:认定和计量（陈国辉，2005）。可见，作为权力的衍生金融工具也应当确认为资产。因此，资产定义的边界应扩大，能否设想将资产定义为：“资产是由过去的交易、事项或情况形成并由企业拥有或控制的含有未来经济利益的资源和权利。”三、关于财务会计报告——增设“第四表”近年来，外界对财务会计及财务报告的指责越来越多，认为财务报告缺乏信息含量，只是一堆“无用的数字”。恪守会计本质、特征和边界，仍然只提供现有利润表的信息似乎已远远不够，只有突破财务会计固有的程序和技术，改变财务会计的特征才能满足越来越多的信息需求。在这种情况下，全面收益理论发展起来。会计界自20世纪50年代以来就开始注意吸收经济学收益观的某些合理内核，引导现代会计理论的收益观朝着经济学收益观方向发展。1961年爱德华兹和贝尔在其著作《企业收益理论与计量方法》中肯定了经济收益的理论价值，但因它不能被客观计量而无法用于实际计量中；于是，他们将经济收益与会计收益相结合，提出了“企业收益”的概念；随后，1980年FASB正式提出了“全面收益”这一新概念，并将其定义为：企业在报告期内，除与所有者之间的交易以外，由于其它一切原因所导致的净资产的变动。全面收益出现以后，新的问题也随之而来。用单一的一张全面收益表，虽可以全面反映已实现和未实现的在资产债表日之间所发生的资产、负债公允价值的所有变动，但经营收益和物价变动等信息却无法分开列示，与决策有用的信息仍可能无法获得，于是出现了一个折衷的办法，既不放弃实现原则，又能反映价值变动，“第四表”¬——全部已确认利得和损失表就在这种情况下产生了。 第四表产生以后，原始的利润表就可以继续反映企业日常正常经营活动产生的损益及其已实现的资产损益，而全部已确认利得和损失表则反映传统会计收益难以处理和反映的物价变动或其他一些外在环境事件所引起的已确认而未实现的损益，从而全面反映报告期内产生的净资产的全部变动；除此之外，建立在资产负债观上全面收益理论还突破了传统计量上“三位一体”的限制，解决了当前会计计量和报告中的一些难题，为今后确认和计量更多的可实现利得开辟了道路。全面收益理论的成熟，促进了收益信息的相关性、及时性和真实性的提高，通过业绩的分开列示，还增加了收益信息的透明度，避免少计资产多计负债，少计收入利得的利润操纵行为。阅读我国的新会计准则，财务会计报告一章虽也有所修改， [6]但规定中并没有看到关于“第四表”的论述，鉴于上述分析，笔者建议我国应逐步应用全面收益理论，实现增设第四表的报表改革。五、关于资本保全的规定企业的目的是在保全资本的基础上获得利润。早在希克斯的《价值与资本》中就将收益定义为“保持期末和期初同等富裕的情况下，可予消费的最大金额”。“同等富裕”就体现了资本保全思想，可见资本保持的重要所在。IASC在其概念框架的最后一节，专门讨论了资本与资本保全概念问题。它将资本的概念划分为资本的财务概念和资本的实物概念，并指出“企业应根据财务报表使用者的需要，选择适当的资本概念”。我国新准则业已提出应用公允价值计量属性，理应就公允价值所对应的实物资本保全有所提及，以保证其一贯性，然而基本准则却没有单设章节专门讨论这一问题，笔者认为这是一个缺陷。资本保全的基本含义是保持资本的完整无缺，只有超出投入资本以上的部分才能确认为收益。随着物价变动的加剧，资本保全概念有了新的发展，形成了现在的两大派别——财务资本保全和实体资本保全。财务资本保全观念认为资本是一种财务现象，是指用货币表示的业主投入企业的净资产或企业产权。因此，财务资本保全就是保持业主投入资本的货币等值或购买力完整无损，或保持企业产权的完整无损，收益的确定要以保持原有资本的货币量或购买力为前提。实体资本保全观念是指业主投入企业的各种资产所代表的生产能力或经营能力或取得该能力所需的资源或资金。实体资本保全就是保持这种生产经营能力的完整无损，当期收益应当是在保持期初及当期投入的生产经营能力基础上的盈余。从上述比较可以看出，财务资本保全是以保持资本的货币等值为目标，而实体资本保全是以保持资本的生产经营能力为目标。对于二者的选择，笔者认为应根据资本的具体形态加以区分。货币资本本身就是一种财务现象，它的生产经营能及就体现在它的购买力上，只要其购买力得到保持，货币性资本也就得以保持了。因此，货币资本应选择财务资本保持观念，而实物资本则应选择实体资本保全观念。对资本保全观念的选择不仅涉及计量基础问题，它还将决定编制财务报表中会计模式的选择，包括前文所讨论的资产负债观/收入费用观以及全面收益/会计收益等一系列选择。因此，笔者建议我国的基本准则应单设一章对资本保全观念作出规定。六、结束语新会计基本准则的公布，让我们看到了我国会计准则国际协调的初步成果。然而，新准则仍有许多重大方面值得推敲和完善。制定符合中国国情的高质量会计准则，缩小差距，使我国会计成为国际化语言的任务还很艰巨，中国会计学者们的努力任重而道远。
房地产投资风险分析与防范研究 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 2．1 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 2．2 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 2．3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 2．4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2．5 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 2．6 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 2．7 组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 3．1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。 3．2 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3．3 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 3．4 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。 3．5 灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： ①通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；② 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 回答者： 逾丸 - 二级
. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。
房地产项目管理中的风险管理
房地产风险管理论文摘要
【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产项目管理;风险;应对 措施
1.房地产开发易产生风险的原因
1.1不动产的属性
住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。
1.2所需投资大
房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。
1.3较长的开发周期
房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。
1.4对地区经济依赖性过强
房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。
2.具体风险有哪些
2.1经济大环境风险
经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。
2.2社会政治风险
一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.3技术方面带来的风险
新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。
3.应对风险的主要措施
3.1规避风险
如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。
3.2投资多元化
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。
3.3学会通过财务控制风险
房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。 保险 作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。
3.4全面调查，科学预测
房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。
3.5缩短项目时间
在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。
3.6尽量减少可变量
工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。
结语：
如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。
房地产风险管理论文文献
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房地产企业财务风险管理研究
房地产风险管理论文摘要
【摘 要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。
房地产风险管理论文内容
【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理
房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。
一、房地产企业财务风险识别
1.投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
2.融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资 渠道 受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
3.资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的 财务管理 工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强项目投资管理
(1)做好项目投资的可行性研究
房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。
房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。
(2)合理安排投资组合规划
房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。
2.资金结构及流动性管控
(1)优化企业资金结构
企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。
(2)加强资金流动性管控
房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。
对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。
对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理
房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。
4.完善企业内部控制制度
科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。
完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。
房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。
总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
房地产风险管理论文文献
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一、房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 2、资金变现风险 资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 3、购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 二、房地产投资风险的防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 1、经济风险降低，增加技术含量 房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 3、房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险
要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....
内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。 房地产-[飞诺网FENO.CN]关键词：房地产 融资 多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～ 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。参考文献：1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J]. 财贸经济,2005(11)2.周亮华，施建刚.房地产信托：融资新方向[J]. 中国房地产金融,2005(10)3.孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11)
5. 企业存货的管理有关如何确定经济订货批量、再订货点、JIT（及时生产系统）的存货管理等等方面，资料都很多的。
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
建筑业会计核算工作分析论文
摘要： 建筑业作为我国经济的支柱型产业，也是营改增试点的主要行业。在建筑业中，会计核算工作随着营改增的实施也发生了深刻的变化。因而本文基于营改增的视角，首先就其给建筑业会计核算工作带来的影响进行了梳理，其次就如何在营改增下做好建筑业会计核算工作提出了几点浅见。
关键词： 营改增；建筑业；会计核算工作
营改增，其核心就在于纳税主体从传统的缴纳营业税改为缴纳增值税。属于我国新时期在税制上的重大改革，不仅能将重复征税消除，而且还能将行业税负平衡，推动工业服务业走向快速发展的道路，特别是对于传统的分税制的瓶颈有效的突破。我国营改增政策从2012年试点，到2016年全面推开，房地产、建筑、金融等行业作为改革试点，为我国探索了一条具有中国特色的税改模式。在这样的现状下，对建筑业的会计核算工作也带来了诸多影响。本文就此展开分析。
1.营改增带来的影响分析
在实施营改增前，建筑业的主营业务收入内的营业税为含税收入额，营业税缴纳环节才开展会计核算，而在实施营改增后，因为主营业务收入是税后收入额，在会计核算方法中，也存在一定的区别，且与会计核算方面的方法较大，尤其是在产品计价和税金核算等方面变得更加具体，同时在利润率数值上也存在不同。营改增的实施，给建筑会计核算工作带来的影响具有正面影响，也有负面影响，以下笔者主要是将其负面影响进行分析。一是对企业收入核算带来的影响。营改增实施前后的收入核算完全不同，在实施营改增前，建筑业缴纳营业税的根据是建筑工程项目整体的造价，但是在实施营改增后，建筑业收入核算中，没有增值税的建安项目中的工程造价，所以在建筑业收入核算时，与实际收入存在较大差别，在施工企业会计核算和最后经济利益均会带来影响。二是对企业会计成本核算带来的影响。建筑企业的成本核算内容较多，主要有材料、人员成本费用的核算。而且成本核算需要十分具体。以建筑材料为例，所有施工中的材料费用都需要计算，而在人员方面，营改增下是否需要进行人工费增值税增收，也是一个问题。随着营改增的实施，在会计成本核算项目数量上更多，从一定程度上而言，营改增导致建筑行业税负增加，且容易发生成本核算和实际费用不同的情况，整个建筑业经济效益受到的影响较大，尤其是在营改增下，在核算成本时，还会涉及规定资产根据所取得的.增值税发票将进项税税额扣除，进而导致施工企业资产负债率较大。三是对企业现金流带来的影响。实施营改增前，我国建筑业采取代扣代缴营业税的方式，这样施工企业在现金流上一般不会被影响。随着营改增的实施，建筑企业需要在自行的验工计价时做好当期增值税的缴纳工作，若建筑施工企业在进项税额上不够抵扣，将使得施工企业的现金流受到影响，增加其在流动资金方面的压力，加上有的建设单位拖延工程进度款的支付，上交增值税的时间要比收取工程款的时间要晚，进而使得企业在现金流净增流量上大幅度增加。
2.营改增对策分析探究
针对目前营改增的实施对建筑业会计核算工作带来的负面影响，为促进其正面影响的积极发挥，将负面效应降到最低，就需要切实注重以下工作的开展：
2.1健全核算体系
营改增实施的初衷，对于建筑业而言，主要是为了推动建筑施工企业的稳健发展，但是又不可避免地带来一项负面影响，特别是会计核算中的问题，所以为了应对这些问题，作为建筑业，首先必须对现有的建筑业会计核算体系进行不断地优化和完善，对有关税费计算的标准和缴纳的方式与手续等，均需要进行有效的明确，当建立完善的建筑业会计核算体系之中，才能为会计核算工作和过程的规范性奠定基础，进而有效地将会计核算工作效率提升，将建筑业会计的核算质量提升。在会计核算体系完善过程中，主要是借助现代网络和计算机技术，根据建筑业实际财务情况，合理汇编会计核算工作流程，才能促进会计核算工作发展。
2.2提高专业素质
随着营改增的实施，建筑业在内部外发展环境上发生了细微的变化，为了适应新形势下的新要求，建筑业需要自身强化内部建设，尤其是在会计核算人员方面，需要加强对其的专业教育和培训，着力提升其专业素质，才能更好地加强对营改增下有关税务知识与法律法规知识的掌握，并不断强化其自身的服务与责任意识，定期加强对其专业素质的考核，才能更好地应对营改增带来的不利影响。
2.3强化票据管理
营改增中所设计的建筑业票据使用限制较多，所以在票据管理方面，需要强化专用票据管理工作的开展，才能更好地避免财务风险，实现企业高效有序地经营。因为纳税人不同，所开具的票据种类往往不同，在这与发票性质和纳税额度也存在一定的管理，所以作为建筑业的会计人员，需要强化会计核算工作，严格按照规范强化票据使用管理，加强对有关票据管理方法的传输，严格认真地做好发票金额、期限和单位的填写，妥善保管有关凭证和票据，才能更好地将自身的资金风险降低。
2.4调整纳税筹划
由于营改增给建筑行业会计核算工作带来的影响较大，其所涉及的营业税和增值税的计算和税费缴纳方式，所以会计工作人员在工作中不能疏忽，切实加强对营改增内容的分析，切实注重纳税工作的统筹规划。一般而言，在纳税筹划中，需要强化以下工作的开展：
2.4.1采取分解销售收入的方式进行税收筹划
营改增下的土地增值税征收政策是按次增收，且超率累进税率。所以应采取针对性的所处，将土地增值税的税负适当减少，例如采取增加流转销售环节。常用的方法是基于组织结构的视角实施分散收入策划，把能单独处理的部分挑选之后进行分批处理，在公司下开设专业的房地产销售公司，且按照某个价格向销售公司转让，而销售公司则将其加价销售，即便是销售公司不是房地产开发企业，不能享受加计扣除与低增税税率免税等等方面的优惠，但是能把土地增值税增值额做到一分为二，这样就能将增值额与增值率降低，最终使得普通标准住宅达到不缴纳土地增值税的标准，而非普通标准的住宅的增值率与增值率降低，使得其土地增值税的税额缴纳也会变少。
2.4.2对清算节点进行合理的筹划
一般而言，建筑企业需要按照一定流程做好税负清算。常见的做法是对企业所得税和土地增值税进行清算，再对清算期实施清算，即结合清算期间的会计报表中的有关审计报告和从主管税务部门获批的注销的有关登记与国地税三年内的清算总结报告，最后在工商部门注销。按照国家规定，满足下列条件之一时，应税主体必须清算土地增值税：①房地产开发上所有项目竣工且售完；②已经转售但尚未完工和结算的房地产开发工程；③直接转移土地利用权。而满足下列条件之一时，则需要主管税务部门可以清算的：①房地产开发项目完成且验收，85%及以上的建筑面积已经转让，或者低于85%，但是剩余可出售的建筑面积已经自用或者出租；②已经取得销售或者预售许可证达三年且没有销售完毕；③纳税人申请了税务等级注销但是尚未办理土地增值税清算手续；④税务机关规定的其他有关情况。所以土地增值税的清算时间节点可以是全部销售时，也可以是在销售85%到全部销售的这段时间内开展土地增值税的清算工作。
结语
综上所述，营改增背景下建筑业会计核算工作开展具有较强的专业性，所以我们必须切实注重对其带来负面影响的分析，并从以上四个方面强化对其的优化和完善，才能更好地确保会计核算工作成效的提升。
参考文献：
[1]时逢.营改增对建筑业会计核算的影响研究[J].现代经济信息,2017(23):251.
[2]李涵.营改增影响下的建筑业会计核算方法探究[J].科技经济导刊,2017(15):226+228.
[3]钟小琼.营改增背景下建筑业会计核算工作探究[J].现代经济信息,2016(11):264-265
会计人员职业道德 这个事最好写的，但是也是最不容易通过老师的
案例分析论文提纲
在学习和工作中，大家都接触过论文吧，借助论文可以有效提高我们的写作水平。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？以下是我整理的案例分析论文提纲，希望对大家有所帮助。
论文题目《投资性房地产中公允价值运用分析》
摘要
随着房地产市场的成熟和市场经济的快速发展，企业的投资业务早已渗入到房地产业，为了了解企业的房地产投资业务、正确评估企业价值，投资者对与投资性房地产相关的会计信息也提出了更高的质量要求。在这种背景下，我国财政部将投资性房地产单独作为一项会计准则，规范了它的确认、计量、记录和报告，目的在于能清楚体现投资性房地产的真实价值继而体现企业的真实价值。为了解决公允价值如何进行合理估值的问题，我国财政部在征求了外界意见后，再次颁布了《企业会计准则第 39 号--公允价值计量》。新准则的颁布重新定义了公允价值，并对估值方法进行规范，统一了不同资产和负债公允价值的计量方法。准则的逐步完善，使得如何正确核算投资性房地产成为了我国企业所必须面对的重要内容。
会计准则的制定和完善遵循了我国经济市场化和国际化的规律，逐渐涵盖企业各项可独立进行会计信息处理的经济业务。在会计准则不断创新的同时，自然也会为企业留下不少财务舞弊的空间。比如，保险业的某些企业就利用房地产评估标准差异性大的问题，将其作为盈余操纵、虚高资产的工具，为投资者获得有效的决策信息、创造公平的市场竞争环境、国家相关机构的审计监督、法律制度的完善等方面都带来了不小的挑战。
2016 年 1 月止，沪深两个证券交易市场共有 1194 家上市公司发布了当年的年度业绩预告，六成以上企业预计全年业绩增幅不低于 10 倍，中冠股份更是达到了近 30 倍的预增。纵观中冠股份近 6 年来业绩，曾在两个连续的会计年度内大额亏损，被冠以"*ST"帽子，是什么让该公司摘掉"*ST"帽子，并使业绩扶摇直上，以致达到 2015 年的逾 30 倍预增业绩，这将是本次论文研究重点。
本文首先对投资性房地产基础理论、公允价值本身的特性、与相关计量模式的关系以及在投资性房地产中应用时对资产负债表和利润表的影响进行研究分析，为后文的分析打下理论基础;然后结合对中冠股份的分析研究了上市公司变更计量模式对财务报表的影响以及在应用过程中出现的问题;最后根据上文提出相应的建议并做出总结。
关键词：
投资性房地产;公允价值;确认;计量;信息披露
目录
摘要
第 1 章引言
1.1 研究背景
1.1.1 房地产的支柱地位
1.1.2 公允价值的优势性和必然性
1.1.3 投资性房地产对公允价值模式的应用
1.2 文献综述
1.2.1 对公允价值计量属性的研究
1.2.2 关于公允价值在投资性房地产中的应用研究
1.3 研究意义
1.4 研究方法
1.5 研究的创新点
1.6 研究框架
第 2 章 投资性房地产和公允价值的相关理论
2.1 投资性房地产的基础理论
2.1.1 投资性房地产的性质
2.1.2 投资性房地产与相关资产的区别
2.2 公允价值相关理论
2.2.1 公允价值与其他计量属性的关系
2.2.2 公允价值的计量
2.2.3 公允价值的可靠性和相关性
2.3 公允价值模式下投资性房地产会计的应用
2.3.1 公允价值模式下投资性房地产的会计处理
2.3.2 其他综合收益和公允价值变动损益
第 3 章 中冠股份案例分析
3.1 背景资料
3.2 投资性房地产公允价值计量情况
3.3 投资性房地产公允价值计量经济后果分析
3.3.1 对企业财务状况的影响
3.3.2 对企业经营状况的影响
3.4 中冠股份投资性房地产公允价值应用的问题分析
3.4.1 投资性房地产的确认和计量模式的转换
3.4.2 投资性房地产的公允价值计量
3.4.3 投资性房地产的记录
3.4.4 投资性房地产的信息披露
3.5 案例启示
第 4 章 建议
4.1 提高管理者和会计人员的职业道德素质和专业素养
4.2 完善投资性房地产相关会计准则
4.3 加强社会监管
4.4 完善法律制度，加大打击力度
4.5 推进房地产市场化改革，建立透明的市场环境
参考文献
（略）
摘要：
随着我国课程教学改革的逐步推进，素质教育背景下的小学美术教育应该重视教学工作的有序推进，在稳步发展中实现教学工作质量的提高。我国教育部在《中国教育改革和发展纲要》中明确指出：“振兴民族的希望在教育，振兴教育的希望在于老师”。在新课改目标下，要更加重视小学美术教学工作中具体方法的科学性展开，在推行小学课程教育中进行美术教育改革工作十分必要。本文根据素质教育背景下小学美术教学工作的特点展开探讨，提出几点有利于小学美术教学内容深化发展的可行性措施。
关键词：
素质教育;小学美术;教学工作;具体方法
在进入21世纪以后我国对内改革速度加快，对外开放的格局也不断加深，由于经济发展速度推进比较快，社会教育的各个方面都在面对现代化方向转变。在义务教育发展的过程中，广大学生群体的精神要求不断丰富，对于适合学生成长和发展的教学模式的需求不断加深。但是，由于我国的小学美术教学工作并没有实现和学生能力需求的同步发展。因此，为了实现现阶段小学教育领域的繁荣和教学手段的革新，我国的小学教育事业必须要进行更加深入的改革和更加具有针对性的制度创新。
一、推行素质教育背景下小学美术教学工作改革的重要意义
在素质教育背景下推行小学美术教学，重点是要培养学生对于美术课程的兴趣。教育学界有一种理念：“兴趣是最好的老师”。在教学活动中可以推行阶梯型难度讲学方式，在素质教学观念背景的影响下，教师应该淡化美术课程考试的相关要求。而是重视学生实际能力的发展与提高，通过适当放缓教学的节奏，易于学生加深对于小学美术课本中相关艺术画作内容的感受和理解，有助于展开小学生艺术欣赏能力的塑造和培养工作，从而加强对于小学生的情感世界的陶冶工作，提高小学生在课堂学习和课外活动中“发现美”和“创造美”的能力，实现学生德、智、体、美、劳多种能力的综合发展需要。
二、开展素质教育背景下小学美术教学工作的重点
在素质教育背景下，开展小学美术教学工作，重点要进行对于学生的表扬和鼓励，有利于调动学生“比”、“学”、“赶”、“帮”、“超”的学习美术课程积极性。学生展示自己的.作品，可以得到大家的肯定，大家的美术创作水平和表达能力能够在气氛热烈的教学活动中得到整体性的提高。除了采用情景式美术绘画活动教学模式，教师在素质教育背景下推行小学美术教学还可以采用“音乐”、“文学”感染的方法，加深学生对于美术作品的理解，从而真正实现学生对于艺术创造学习兴趣的专注提高。在讲解罗中立著名的画作《父亲》时，教师可以配合播放音频材料同名曲《父亲》，在讲解的过程中，通过培养学生的艺术想象力能够实现艺术作品的表现张力增加。
三、推进小学美术教学工作改革的具体方法
(一)重视培养学生的美术想象力和运用能力
在日常的小学美术课程教学活动中，教师一定要根据小学生感性思维能力比较强的特点，在教学活动中，重视培养学生的想象力，提升学生在生活中运用美术的能力。以《小蝌蚪找妈妈为例》，在素质教育背景下，美术教师可以利用多媒体手段开展丰富多彩的教学活动。在教学活动中，教师可以向学生进行教学片的展示活动，学生在观看了“小蝌蚪”们寻找“青蛙妈妈”的视频材料之后，可以安排学生讨论“青蛙”和“蝌蚪”的关系。通过动画作品切入的手段，让学生积极开动脑筋思考“小蝌蚪”在寻找的过程中可能会出现的场景。
(二)开展个性化教育，体现教学活动的“生动活泼”
小学美术教学作为基础教育中的重要环节，应该在个性化教育中，实现教学水平的稳定和素质教育改革目标的稳步推进。在锻炼学生的美术技能过程中，应该通过基础知识教学和科学教学内容编排，激发学生学习小学美术的热情。为了在九年义务教育的过程中体现出美术教学“生动活泼”的教学模式特点，教师可以采用拟人化的教学方法。把学生分成三个学习小组，让学生先通过讨论，然后自由发挥，进行角色扮演，三个小组的学生分别扮演“小蝌蚪孩子”、“荷叶叔叔”和“青蛙妈妈”，进行情景剧的表演，在对话的过程中，让学生对青蛙这种常见动物的头部、四肢和大体躯干部分的形态特征有重点的把握，利于课程学习活动中的绘画活动展开。
(三)针对学生的学习兴趣进行能力挖掘
可以针对学生的学习兴趣进行挖掘，让学生在课堂的小学美术教学的过程中，找到自己的绘画方向。自己挑选出喜爱的角色进行绘画活动。学生可以选择画“一条腿、全身漆黑的小蝌蚪”，也可以选择画“四条腿、全身褐绿，三角形头部的青蛙”，也可以选择画“玉盘状、通体碧绿的荷叶。”在绘画活动中，教师通过PPT图片展示，可以为学生提供几幅优秀作品让学生参考。同时，鼓励学生按照自己的想象，对小蝌蚪找妈妈过程中遇到的情景进行艺术化的加工。最后，教师可以通过综合评比活动评出优秀作品，让学生投票和打分，选出本节课时中在画幅立意、笔画和线条表达中最出色的作品。
四、结束语
随着素质教育改革活动的有效推进，我国在小学美术教学方面应该更加重视课程教学方式的转变工作。我国的新课标小学美术教育计划中指出“以人为本，张扬个性”，在教学活动中应该更加重视教学手段的合理运用，科学地编排课程教育目标，在教学方法改革的过程中重视学生“审美能力”、“表达能力”的提高。
参考文献：
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[2]陈彤光.浅析美术教学在农村小学素质教育中的重要性与现状思考[J].科学大众(科学教育),2015,02:105.
[3]赵亚男.对于当前我国义务教育阶段小学美术教学现状的研究[J].艺术科技,2015,03:267.
[4]金林海.“美”与“术”共舞——试谈小学美术教学中审美教育与技能发展的融合[J].江苏教育研究,2012,20:48-50.
[5]陈领.论小学美术教育专业技法类教学与教学法对接的实现[J].大舞台,2010,12:178-179.
投资性房地产财务风险管理
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我J.L为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。
对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。
由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资;财务风险;房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。
处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。
第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。
(一)经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
(二)财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
(一)投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。
1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。
房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
(二)持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。
在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。
租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。
由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。