房企转型创新模式研究

摘　要：随着中国城镇化建设的高歌猛进，我国房地产业已经经历了一个高速发展的时期。与此同时，金融危机的不期而至以及国家相关政策不断出台，整个行业都面临着较大的冲击。本文则是基于这样的市场背景下，通过对几个成功房企的发展模式的研究，力图为房地产企业转型指明方向。

关键词：房地产；创新模式；转型

前言 
　　根据中国指数研究院报告信息显示，2011年以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位；在监测的30个城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来，在中国指数研究院重点监测的35个城市中，楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个，其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到4年来最高水平；除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。受调控，货币政策，经济结构调整等影响，房地产市场的火热已经渐行渐远，房企靠圈地、涨价等方式获得高速增长的粗放模式已成昨日黄花。
　　面对变幻莫测的房地产市场和不断加码的调控预期，有的开放商加快了二、三线城市的布局，有的则向商业地产全面发力。与此同时，中国经济正处于加快转变经济发展方式的重要历史阶段，各种因素都在驱动企业进行内部优化和创新的探索。
房地产企业创新的动因
　　在经历了一个高增长、超额利润的发育期及成长的前期阶段后，房地产业的暴利时代已经一去不复返。在经济全球化、顾客需求日益复杂化、个性等因素的驱动下，房地产市场竞争日益激烈，市场快速多变且难以预测，市场机遇转瞬即逝。从2003年下半年以来，中央便加大了对房地产行业的调控力度，相继出台的“国八条”、“国六条”、“地产新政”和房产税的变化，整个房地产业面临着较大的政策风险和机遇。以往房地产营销中心火爆排队的场面已不复存在，取而代之是眼花缭乱的促销，减价，以及各种充满噱头的营销广告。
　　其次，在宏观经济调控的背景下，劳动力资源分配和产业升级等多种因素的综合作用下，劳动力需求旺盛，成本上涨是各行各业都必须面临的现实。尤其是作为劳动密集型的建筑业，长期保持了数亿劳动力的需求，受劳资成本因素影响十分明显，加之我国建筑行业多为露天作业，恶劣的工作环境、强大的体力要求、不明确的就业前景、较低的工资水平，导致了对建筑工人的吸引力持续下降，很多企业都反映即使有钱也招不到专业的建筑工人。
　　最后，随着中国经济的持续增长，人民生活水平的提高，居民人均可支配收入持续增加，恩格尔系数不断下降，形成了源源不断的房地产市场需求。但以住宅为主的房地产需求量快速增长的同时，需求的性质也发生了变化。我国住房严重短缺的时代已经结束，房地产市场已呈现出买方市场的格局。在买方市场格局下，顾客对企业提供的住房产品和服务要求越来越高，不仅要求产品和服务具有过硬的质量和较高的性价比而且对产品和服务还越来多地附加了各种“个性化”要求。尤其是80后甚至是90后开始成为楼市的消费主力军，人们越来越注重房子的个性化，品牌化，智能化等方面的要求。
创新模式的路径选择
　　房地产企业的发展模式正好处在一个转折点上，旧的模式已经不适用于当前的市场环境，而新的模式也正在探索之中。早些时候的“香港模式”和“美国模式之争也正说明了大家正逐渐意识到企业战略转型的重要性，在今天看来，或许走创新道路才是我们手中的救命稻草。
　　万科模式
　　中国的开放商们仍然遵循着“快速建造，快速销售”的金科玉律，不断地抢占市场，在各大中小城市圈地为王，房地产业的高速发展下缔造了一批又一批千万富豪。但因其尚未改变“手工作业多、湿作业多、现场作业多”的粗放型建设模式，致使房地产企业在当前及今后一段时间内的快速发展收到严重制约。
　　转变建造方式重点是推进住宅产业化。所谓住宅产业化就是像造汽车那样造房子，从而实现住宅建筑的标准化、工业化；住宅生产、经营的一体化；住宅协作服务的社会化。和传统施工方式相比，由于住宅产业化体系下大部分构件均在工厂预制，其加工精度和品质是现场手工操作所无法比拟的，这意味着住宅各项质量性能的大幅提高，尤其是在低碳经济盛行的今天，住宅产业化是每个房地产企业的必由之路。
　　万科是这一领域的先行者。早在11年前，万科为了响应国家住宅产业化纲领性文件—―—《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，就已经启动住宅产业化的研究。随后，万科一步步在集团和各地一线公司建立了庞大的机构网络，并从设计的标准化、生产过程的工业化、现场装配化和产业链的整合四大方面进行研发和推广实践。2007年，万科住宅产业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅产业化基地”，自此，万科开始了技术成果向实践转化的住宅产业化推广应用进程。万科在践行住宅产业化的过程中，不断地去进行“整合”：一方面整合外部机构，合作完成研究、生产、安装、施工的全过程；另一方面形成集中采购和寻找战略伙伴。这种通过纵向整合上下游企业、横向整合各种技术理念的模式，使万科成为了最大的整合商。万科正是通过这种模式，大力发展住宅产业化，努力实现低碳目标，积极向一个有责任有实力的绿色企业靠拢。随着国家相关政策的渐渐明朗，相信万科这条路会走得越来越好。
　　SOHO模式
　　国内的开发商尤其是大开发商，为了加快周转，形成的产品系在不同城市复制，凭借着成功产品的号召力复制到另一个城市去，有一定的可取之处，但是一个开发商一个系列的产品，在不同的城市，从外立面、小区景观、建筑材料、户型设计可能都是完全一样的，是可以克隆的产品。他们之间唯一的不同，可能就是换个城市，换片蓝天而已。这样因循守旧，可能就助长了开发商依赖过去成功产品的惰性。
　　漂亮的外观意味着成功了一半，在中国琳琅满目的楼盘中如果能有自己的特色之处，便可以在残酷的竞争中占据一片高地。建筑本身就是一门艺术，像澳大利亚的贝壳大剧院，迪拜的帆船酒店，都是因为独特的设计而让游客流连忘返，归根结底房地产企业需要让自己开发的产品具有独特亮点。
　　SOHO中国就很好地做到了这一点。SOHO的概念即Small Office Home Office，家居和办公的结合，自然与人工的交融。这种

概念一经推出，迅速得到了市场的青睐。SOHO现代城、建外SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO等一系列房地产项目，以其鲜明前卫时尚的理念，成为中国商业地产中的时尚品牌。
　　尽管收获了无数的赞誉和成功，但SOHO中国却没有因此停下创新的脚步，其在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌蓝色海岸”。长城脚下的公社，由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品，是中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品；博鳌蓝色海岸，则请来香港和韩国的知名设计师联合打造具有天水合一风格的庭院别墅，受到社会各界精英人士的热烈追捧。正因为SOHO中国对建筑艺术和创新的苛求，才令其在房地产业声名大噪，可以说对创新精神的集大成，是SOHO中国的闪光和成功之处，也是整个房地产业未来和希望所在。
　　海尔模式
　　中国地产开发还停留在自我意识里，还停留在镀金镶钻的炫耀迷途中，对于住户的关注、关怀、关爱少之又少，更何谈对居者体验的尊重、虔诚。房地产已经渡过了它最辉煌的十年，城市化进程减缓，市场上已经呈现买方格局，如果不把持着用户体验至上的经营理念，迟早会被淘汰出局。
　　所以说，中国的地产行业需要向着这个行业的本质回归，回归为真正的服务行业，向消费者提供的不应该只是一个个水泥盒子，而应该是家，是完整的居住和生活方式。将住宅作为一个硬件平台，整合各种资源，以硬件+软件+服务来完成整个生活方式的塑造。
　　海尔地产正向着这个目标进发。海尔地产可以说是一匹异军突起的黑马，在所谓“史上最严调控”的2010年，海尔地产以超过60亿的年销售佳绩，一跃成为当之无愧的青岛房企老大。在全国范围内，更是以中国房地产中坚力量的姿态迅速崛起，体现了强劲的发展后势。秘诀就在于------集成创新。海尔地产第一次提出了“云社区”的概念，所谓“云社区”就是基于互联网和云计算技术，运用海尔的技术产品、品牌和网络资源建立一个满足用户需求的信息产品设施交流服务平台，并在这个平台上集成社会资源，为消费者提供可共享、可分享、尽义务以及无处不在的生活解决方案。跳出了房地产开发的固定思维，整合海尔内外资源优势，以“房子+社区+技术+服务”完成了天衣无缝的软硬结合，“云社区”赋予了房地产全新的价值内涵，也使得所覆盖的产品有更为开阔的外延。正是依托海尔集团强大的家电，家装集成系统、研发体系以及售后服务系统，海尔地产走出了一条与众不同的道路。
　　 结语
　　严峻的市场环境下，房地产业正面临着新一轮的行业洗牌，只有认清形势抓住机遇的企业才有可能在这场残酷的斗争中生存下来。一些领先的房企已经力图为自己树立学习标杆，像万科的标杆是帕尔迪，万通的标杆是托尔兄弟，而复地集团则选择了铁狮门。不管怎样我们都能看到房地产企业转型求变的决心，只有通过产品创新或者服务创新来提高自身的市场竞争能力，才有可能不被市场淘汰；只有及时转型，创造出新的模式不断地引导房地产业的发展，对整个企业和行业都有很大的裨益。

参考文献
[1] 付灿华.先行者万科：谁的产业化[N].中国建设报.2010-05-12（001）.
[2] 付灿华.“用工荒”倒逼产业化[N].中国建设报.2011-03-02（006）.
作者简介：彭蔚锋（1986--），男，重庆人，研究生学历，研究方向：工程项目管理。